Chuyen de phap luat dat dai va nha o

Những hạn chế của chế độ sở hữu đất đai hiện nay ở Việt Nam được bộ lộ ở tất cả các khâu của quá trình thực hiện quyền sở hữu như: thiếu nhất quán trong việc đưa quan hệ đất đai vận hành

I Đặt vấn đề

Đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu

thành môi trường sống, là tư liệu sản xuất,

tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng không

thể thay thế Quan hệ đấ t đai luôn được coi

là mối quan hệ mang tính nền tảng Ở cá c

nướ c phương Tây, quyề n sở hữu đố i vớ i đấ t

đai “được coi như một quyền cơ bản của con

người bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một

nơi chốn cần thiết làm cơ sở cho khả năng

trở thành một công dân năng động và đầy

đủ” 1 Đố i vớ i cá c nướ c phương Đông, đất đai

ngoà i ý nghĩ a là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu

dùng còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ,

là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là

tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn Do

vậy, vấn đề sở hữu đất đai là vấn đề cơ bản

có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã

hội và cuộc sống của đại đa số dân cư

Theo quy định của Hiến pháp 1980 và Hiến

pháp 1992, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí Do

chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với

đất đai nên đất đai không thể là đối tượng lưu

thông trên thị trường Với tư cách chủ sở hữu,

Nhà nước phải trao quyền sử dụng đất cho

người sử dụng đất Phạm vi quyền này không

chỉ dừng lại ở việc khai thác, sử dụng, hưởng

hoa lợi mà còn bao gồm cả việc đưa quyền sử

* PGS- TS Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP

Hồ Chí Minh

1 Tim Murphy, Simon Roberts & Tatiana Flessas

(2004), Understanding Property Law, London Sweet

& Maxwell, tr 8

dụng đất vào giao dịch dân sự Đây có thể coi

là thành công của Việt Nam trong quá trình đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Mặc dù đã đạt được những thành tựu to lớn, nhưng cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai hiện nay ở Việt Nam

đã bộc lộ nhiều hạn chế gây ảnh hưởng xấu tới lợi ích của Nhà nước, của người dân đặc biệt là của những đối tượng dễ bị tổn thương

là hộ gia đình, cá nhân Những hạn chế của chế độ sở hữu đất đai hiện nay ở Việt Nam được bộ lộ ở tất cả các khâu của quá trình thực hiện quyền sở hữu như: thiếu nhất quán trong việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo

cơ chế thị trường, việc điều phối đất đai còn mang nặng yếu tố hành chính, giá đất do Nhà nước quy định còn mang tính áp đặt và có khoảng cách quá lớn so với giá thị trường, quyền của người sử dụng đất chưa được đối

xử như một quyền tài sản nhất là trong lĩnh vực thu hồi đất, trong việc bảo vệ quyền này khi bị xâm phạm bởi hành vi của các cơ quan nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu…

Từ những hạn chế này, đã đặt ra yêu cầu phải

có những giải pháp triệt để trong đổi mới chế

độ sở hữu đất đai và trước hết và trọng tâm

là trong sửa đổi Hiến pháp mà chúng ta đang tiến hành

II Các quan điểm khoa học về đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay

Các quan điểm khoa học về đổi mới chế

ĐỔI MỚI CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VỚI VẤN ĐỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CON NGƯỜI TẠI VIỆT NAM

MAI HỒNG QUỲ *

độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay chủ

yếu tập trung vào hai hướng tiếp cận: (i) giữ

nguyên chế độ sở hữu toàn dân đối với đất

đai, đồng thời hoàn thiện cấu trúc nội dung

của quyền năng sở hữu, chủ thể tham gia

thực hiện quyền sở hữu (chủ sở hữu, người

quản lí, người sử dụng đất…), đổi mới

phương thức thực hiện quyền sở hữu; (ii) đa

dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai theo

hướng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân,

sở hữu của cộng đồng dân cư, sở hữu tập thể

bên cạnh hình thức sở hữu nhà nước

Theo tôi, cả hai hướng tiếp cận trên đều

có những ưu điểm và hạn chế riêng Điều

quan trọng là cần phải làm rõ cơ sở lí luận

và thực tiễn, tính khả thi và đặc biệt là hệ

lụy về chính trị, kinh tế, xã hội của chúng,

cụ thể:

1 Về quan điểm giữ nguyên chế độ sở

hữu toàn dân đối với đất đai đồng thời hoàn

thiện cấu trúc nội dung của quyền năng sở

hữu, chủ thể tham gia thực hiện quyền sở

hữu, đổi mới phương thức thực hiện quyền

sở hữu

- Thứ nhất, đổi mới chế độ sở hữu đất

đai theo quan điểm này chính là tiếp tục

hoàn thiện cái mà chúng ta đang triển khai

áp dụng nên có ưu điểm ít gây xáo trộn, dễ

được chấp nhận về mặt chính trị, tư tưởng

và về mặt lí luận cũng như thực tiễn đã cho

thấy hoàn toàn không trái nguyên lí của kinh

tế thị trường cũng như các quan điểm, học

thuyết về quyền tài sản hiện đại

Theo các học thuyết về quyền tài sản đã

được thừa nhận rộng rãi, việc đất đai thuộc

sở hữu của ai không phải là vấn đề quan

trọng mà quan trong nhất chính là thực chất,

ai đang là người chi phối kiểm soát chúng

Xu hướng tiếp cận quyền sở hữu hiện nay

là tập trung vào cấu trúc của nó Việc tuyệt

đối hóa vai trò của hình thức sở hữu được

coi như một quan niệm lỗi thời Đánh giá về

việc đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất

đai ở các nước XHCN Đông Âu trong quá

trình chuyển đổi cho thấy: “Thay vì tuyên

truyề n tư hữ u hó a là điề u kiệ n tiên quyế t cho

sự phá t triể n thì nay cấ u trú c củ a quyề n sở

hữ u mớ i thự c sự là kế t quả củ a sự tiế n hó a xã

hộ i Về phương diệ n nà y, tư hữ u hó a không thể tạ o ra mà chỉ dầ n hướ ng theo điề u kiệ n kinh tế , xã hộ i, phá p lý thí ch hợ p mà thôi”2

Trong khi đó: “Mô hì nh Nhà nướ c sở hữ u

đấ t đai nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việ t Nam có thể đượ c coi là mô hì nh

tố t mà cá c nướ c đang chuyể n đổ i sang nề n kinh tế thị trường cầ n phả i họ c tậ p và là m theo”3 Cùng với sự phát triển ấn tượng của Trung Quốc, các học giả phương tây cũng

phải thừa nhận: “việ c tư hữ u hó a đấ t đai

thậ t sự không phả i là không có thì không thể đượ c (condition sine qua non)”4

Mặt khác, khi nói về vấn đề sở hữu đất đai cũng cần lưu ý đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tặng vật mà tạo hóa ban tặng cho con người Chế độ tư hữu đối với đất đai, theo quan niệm của C Mác là điều vô lí 5 Ngày nay, quan điểm này tiếp tục được gia

cố bởi bởi các học thuyết hiện đại của các học giả tư sản 6

2 Peter Ho (2001), Who owns China’s land? cies, Property rights and Deliberate Institutional Am- biguity, The China Quarterly, tr 398

Poli-3 Đinh Trọ ng Thắ ng (2002), Sở hữ u tư nhân về đấ t đai hay về quyề n sử dụ ng đấ t đai: Kinh nghiệ m quố c

tế và mộ t và i liên hệ vớ i Việ t Nam, Tạ p chí Tà i chí nh, (07), (tr 47-50)

4 Peter Ho (2001), Who owns China’s land? cies, Property rights and Deliberate Institutional Am- biguity, The China Quarterly, tr 420

Poli-5 C.Má c (1963), Tư bả n, quyể n III, tậ p II, Nxb Sự thậ t, Hà Nộ i, tr 224

6 Trong cuốn Capitalism 3.0, Peter Barnes cho rằng, tài nguyên thiên nhiên phải thuộc sở hữu chung và cộng đồng cần phải giành lại quyền sở hữu tài nguyên

từ các công ty Theo công trình nghiên cứu đã đoạt giải Nobel kinh tế năm 2009, Elinor Ostrom cho rằng sở hữu tư nhân đối với tài nguyên thiên nhiên sẽ cản trở quyền tiếp cận chúng của đa số dân chúng và khẳng định tính ưu việt của mô hình tài nguyên thuộc sở hữu chung trên cơ sở phân bổ nguồn lực thông qua cấu trúc của quyền sở hữu.

Mô hình đất đai thuộc sở hữu duy nhất

của Nhà nước ở Việt Nam hiện nay không

phải là cá biệt Ở các nước thuộc Vương

quốc Anh, đất đai vẫn thuộc sở hữu của

Nữ hoàng Người dân chỉ có quyền sử

dụng đất với ý nghĩa là một quyền năng

“gần giống như quyền sở hữu”7 và họ cũng

không đặt ra vấn đề phải thay đổi mô hình

sở hữu này

Hiến pháp 1980, 1992 quy định đất đai

thuộc sở hữu toàn dân không phủ nhận việc

đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật

của kinh tế thị trường, không cản trở quyền

tiếp cận quyền tài sản đối với đất đai của

công chúng Thực tế ở Việt Nam cho thấy,

việc người dân có quyền sở hữu hay chỉ có

quyền sử dụng đất đai không phải là nhân

tố quyết định đến nội dung quyền năng đối

với đất đai của họ Trước Hiến pháp 1980,

pháp luật tuy thừa nhận nhiều hình thức sở

hữu đất đai (sở hữu toàn dân, sở hữu tập

thể, sở hữu tư nhân) nhưng lại nghiêm cấm

mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất

đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức8

Trong khi đó, theo Hiến pháp 1992 và Luật

Đất đai 2003, mặc dù không có quyền sở

hữu đất đai nhưng người sử dụng đất lại

được chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn,

cho thuê… quyền sử dụng đất Xét về nội

dung quyền năng, rõ ràng, quyền sử dụng

của người sử dụng đất hiện nay rộng và

đầy đủ hơn so với quyền sở hữu tư nhân

đối với đất đai trước kia

Thứ hai, nếu chúng ta đổi mới chế độ sở

hữu đất đai theo hướng tiếp cận này, cần

phải lưu ý các hệ lụy sau:

- Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân

đối với đất đai phải qua nhiều tầng cấp

dẫn đến sự mập mờ về khái niệm, thủ tục

7 Michel Fromont (2006), Các hệ thống pháp luật

trên thế giới, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 216

8 Xem Quyế t đị nh 201- CP ngà y 01 thá ng 7 năm

- Khó phân định và tách bạch yếu tố tài sản và yếu tố quyền lực trong quan hệ đất đai dẫn đến tình trạng ‘hai trong một” khi Nhà nước tham gia quan hệ đất đai vừa với

tư cách là chủ sở hữu, vừa với tư cách là chủ thể của quyền lực công, sử dụng chính quyền lực công làm công cụ thực hiện quyền sở hữu Do vậy, tuy bản chất mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất là quan hệ tài sản nhưng lại không chứa đựng yếu tố song vụ mà mang tính bất đối xứng Tình trạng này sẽ làm cho quan hệ đất đai bị méo mó, biến dạng ảnh hưởng xấu tới quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Thực tiễn thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai hiện nay ở Việt Nam cho thấy, hệ lụy này đã ảnh hưởng xấu đến nhận thức trong tiếp cận quyền tài sản đối với đất đai của người sử dụng đất Mặc dù quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nhiều trường hợp được coi là quyền tài sản và được bảo vệ như quyền sở hữu nhưng về bản chất nó chỉ

là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng và khi cần, Nhà nước có thể dùng tư cách chủ sở hữu để lấy lại thông qua hoạt động thu hồi, ấn định đơn giá bồi thường

áp đặt bằng những mệnh lệnh hành chính Nếu người sử dụng đất cho rằng, quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đã bị xâm hại bởi quyết định hành chính, họ cũng không thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự

mà phải khiếu nại đến chính cơ quan đã thực hiện hành vi xâm hại giống như việc khiếu nại những quyết định hành chính thông thường Trong khi đó, quyết định thu hồi đất, về bản chất, là quyết định được

ban hành với tư cách đại diện: chủ sở hữu

(đất của Nhà nước thì Nhà nước mới được

thu hồi), yếu tố mệnh lệnh hành chính chỉ

là cái vỏ bên ngoài với ý nghĩa là công cụ

thực hiện quyền sở hữu;

- Hướng tiếp cận này làm nảy sinh tình

trạng thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai

và pháp luật về tài sản gắn liền với đất,

tác động xấu đến quyền đối với tài sản gắn

liền với đất của tổ chức, cá nhân nhất là

trong giao dịch quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, trong việc xử lí đối

với tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước

thu hồi đất…

2 Về quan điểm đa dạng hóa các hình

thức sở hữu đất đai

Ưu điểm của việc áp dụng quan điểm

này là giải quyết một phần những hạn chế

của chế độ sở hữu hiện hành như tạo sự

đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp

luật về tài sản gắn liền với đất, hạn chế

việc lạm dụng quyền lực nhà nước trong

quá trình thực hiện quyền sở hữu đối với

đất đai Tuy nhiên, bên cạnh những ưu

điểm, việc đa dạng hóa các hình thức sở

hữu đất đai chắc chắn hoặc có thể làm phát

sinh những vấn đề sau:

- Về hướng tiếp cận, nếu ta cho rằng

việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối

với đất đai theo Hiến pháp 1980 là sai lầm

thì đó chính là sai lầm của việc tuyệt đối

hóa vai trò của hình thức sở hữu mà không

coi trọng cấu trúc nội dung và chủ thể thực

hiện quyền sở hữu Vậy việc sửa đổi sai

lầm này bằng cách thừa nhận nhiều hình

thức sở hữu đối với đất đai thực chất có

phải vẫn là sự lặp lại sai lầm theo hướng

tuyệt đối hóa vai trò của hình thức sở hữu?

- Việc đa dạng hóa các hình thức sở hữu

đất đai không phải là liều thuốc thần để thể

giải quyết hết các hạn chế của chế độ sở

hữu đất đai hiện nay như nhiều người đang

kì vọng Nếu có thừa nhận sở hữu tư nhân

đối với đất đai, chắc chắn Nhà nước cũng

chỉ thừa nhận ở một mức độ nhất định và phần lớn đất đai ở Việt Nam vẫn thuộc sở hữu nhà nước Đây là điều đương nhiên phải chấp nhận vì sở hữu tư nhân được đất đai không phải là nét đặc thù của Việt Nam

mà ngay ở các nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai thì phần lớn đất đai vẫn thuộc sở hữu nhà nước9 Và khi đó, quá trình thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai thuộc

sở hữu nhà nước vẫn mang đầy đủ những nét đặc trưng, đặc thù của cơ chế hiện hành

- Hầu hết đất đai hiện nay ở Việt Nam đều đã có chủ sử dụng dưới nhiều hình thức khác nhau (giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất không thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất một lần) Nguồn gốc của quyền sử dụng đất của họ cũng được xác lập bằng nhiều con đường (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) Nếu thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai thì công nhận cho đối tượng nào? bằng phương thức nào? Đây là bài toán không

dễ tìm ra lời giải thỏa đáng nhất là ở khía cạnh bảo đảm sự công bằng

- Việc công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai sẽ tạo ra sự xáo trộn và nguy

cơ “phục tích” trong sở hữu đất đai Về

khía cạnh này, tôi hoàn toàn thống nhất với

quan điểm: “Nhữ ng ý kiế n cho rằ ng có thể

tư hữ u hó a đấ t đai mà không gây nhữ ng

hậ u quả tai hạ i thực chất đã không lườ ng trướ c đượ c nhữ ng phả n ứ ng củ a xã hộ i

Do chí nh sá ch đấ t đai trong thờ i gian qua

có quá nhiều bất hợp lý và trong quá trình thực hiện những chính sách bất hợp lý đó lại phát sinh tình trạng áp dụng sai… tạ o

ra quá nhiề u biế n độ ng chủ thể sở hữ u, chủ thể sử dụ ng, khi quyề n sở hữ u tư nhân đượ c

9 Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership? Mainstream Publishing

công nhậ n chắ c chắ n sẽ thổ i bù ng nên ý

thứ c về quyề n sở hữ u củ a nhữ ng chủ thể

đã bị quố c hữ u hó a nhất là những người

bị quốc hữu hóa sai đối tượng, không đúng

thủ tục theo quy định đương thời mà hiệ n

nay đang đượ c khỏa lấp bở i sở hữu toàn

dân Đa dạ ng hó a cá c hì nh thứ c sở hữ u

đấ t đai không đơn giả n là thừ a nhậ n mộ t

thự c tế đang tồ n tạ i mà sẽ tạ o ra là n só ng

đò i lạ i đấ t dẫ n đế n xá o trộ n hiệ n trạ ng sử

dụ ng đấ t đang dầ n đượ c ổ n đị nh về cơ bả n

Tì nh trạ ng nà y sẽ là rấ t khó kiể m soá t khi

- Trong điều kiện pháp luật còn chưa

hoàn thiện, cơ chế kiểm tra, giám sát việc

thi hành pháp luật còn nhiều hạn chế, nếu

thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai,

quá trình này sẽ rất khó kiểm soát một cách

hiệu quả và dễ bị lợi dụng để chuyển đất

công thành đất tư như đã có ý kiến quan

ngại: “xét trong bối cảnh thực tế, khi tình

trạng tham nhũng chưa được phòng chống

có hiệu quả, khi mà quyền kiểm tra,… nếu

lúc này ta tư hữu hóa đất đai, chắc chắn

sẽ không bảo đảm sự công bằng Quá trình

tư hữu hóa đất đai rất dễ sẽ trở thành quá

trình xác lập và hợp pháp hóa quyền sở hữu

đất đai được chiếm đoạt bởi tham nhũng

mà sau này, theo kinh nghiệm của các nước

Đông Âu, việc xem xét lại là điều gần như

không thể Ngoài ra, nếu tư hữu hóa đất đai,

việc xác lập quyền sở hữu chính đáng theo

quy định của pháp luật cũng sẽ phát sinh

nhiều tiêu cực, nhũng nhiễu”11

10 Phạm Văn Võ, Chế độ pháp lí về sở hữu đất đai

ở Việt Nam hiện nay, luận án tiến sĩ luật học, Trường

Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2009, tr 176

11 Sđd, tr 181

III Kết luận

Những nội dụng đã phân tích nói trên cho thấy, việc đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay là vấn đề vô cùng phức tạp và khó khăn Khi lựa chọn hướng tiếp cận nào, cũng cần phải lường trước

hệ lụy của nó Nhiệm vụ của chúng ta lúc này là xem xét xem trong số các hệ lụy của từng hướng tiếp cận, hệ lụy nào có thể chấp nhận, có thể khắc phục để có sự lựa chọn dứt khoát trên cơ một vài lưu ý sau: (i) chế độ sở hữu không có mục đích tự thân mà chỉ là phương tiện thực hiện mục đích Vậy mục đích của việc xác lập chế

độ sở hữu đất đai hiện nay là gì? Và, để thực hiện mục đích đó, có nhất thiết phải

đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai hay không?; (ii) cần có giải pháp đổi mới chế độ sở hữu đất đai một cách triệt để với mục tiêu, nguyên tắc và bước đi cụ thể, rõ ràng để có sự nhất quán trong hành động, tránh tình trạng nửa vời, mò mẫm, sai đâu sửa đó một cách chắp vá; (iii) dù chúng ta đổi mới quan hệ sở hữu đất đai theo hướng tiếp cận nào cũng cần phải đảm bảo đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường, bảo đảm quyền tài sản đối với đất đai của người dân với ý nghĩa là quyền dân

sự cơ bản; (iv) việc đổi mới chế độ sở hữu đất đai phải bảo đảm yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế, phải tôn trọng những đặc thù của quan hệ sở hữu đất đai, đặc thù của Việt Nam, tham khảo mô hình sở hữu đất đai, các quan điểm, các học thuyết về quyền tài sản trên thế giới..

“Một bóng ma đang ám ảnh châu Âu: bóng

ma của chủ nghĩa cộng sản”, ấy là lời của Karl

Marx vĩ nhân viết trong Tuyên ngôn của Đảng

Cộng Sản năm 1848 Cũng trong tác phẩm ấy,

ông viết “những người cộng sản có thể tóm tắt

lý luận của mình thành một luận điểm duy nhất

là: xóa bỏ chế độ tư hữu” Hàng thế kỷ đã trôi

qua, ngày nay một bóng ma khác đang trùm lên

phố phường, đồng ruộng, rừng núi và bờ biển

của đất nước chúng ta Dưới bàn tay phù thủy

của thị trường, đất nước liền một dải đã biến hóa

thành hàng trăm triệu ô thửa riêng lẻ của những

ông chủ cũ và mới đang dần dần lộ diện Sở hữu

tư nhân đã quay trở lại, của công đang dần biến

thành tư Quá trình phi tập trung quyền tài sản ấy

khó mà cưỡng lại được, bởi quay trở lại với kinh

tế thị trường nghĩa là khuyến khích toàn dân nỗ

lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, động lực

mạnh mẽ ấy tạo nên quốc gia giàu mạnh Bài

viết ngắn này lạm bàn về những quyền tài sản

đa tầng đối với đất đai ở Việt Nam

Tầm quan trọng của sở hữu đất đai: Sở

hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật

tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người

ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là

của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với

hậu thế Từ điền sản trong Quốc triều hình luật

tới vật quyền trong Dân luật 1931, không ngạc

nhiên các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần

trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài

sản Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách

kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp

đến chính sách đất đai “Người cày có ruộng” đã

là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một lực lượng lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam Thì cũng thế, “cải cách ruộng đất”, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do

ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị đầy máu và nước mắt trên đất nước chúng ta

Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất trong chương chế độ kinh tế của Hiến pháp Nếu không muốn hời hợt, khó có thể né tránh thảo luận về chế độ

sở hữu đất đai trong bản Hiến pháp 1992

Tổng quan về sở hữu đất đai: Dù không biết tới một cách rạch ròi các quan niệm sở hữu và quyền định đoạt mang tính loại trừ, song trong Quốc triều hình luật, có thể nhận thấy hạt nhân của ba loại sở hữu về đất đai, bao gồm: Ruộng đất công (sở hữu nhà nước), ruộng đất của làng (sở hữu cộng đồng làng xã) và ruộng đất tư (sở hữu tư nhân của người dân) Khi du nhập dân

QUYỀN TÀI SẢN ĐA TẦNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

ẨN SAU HIẾN PHÁP 1992

PHẠM DUY NGHĨA *

* PGS-TS Khoa Luật và Chương trình Fulbright,

ĐH Kinh tế Tp Hồ Chí Minh.

luật Pháp, Dân luật Bắc Kỳ 1931 quy định sở

hữu đất đai thuộc cá nhân hoặc pháp nhân, trong

đó nhà nước, làng xã là những pháp nhân công1

Người ta cho rằng phải có một chủ thể pháp

luật, có đủ năng lực pháp luật và hành vi mới

có thể làm chủ nhân của một quyền tài sản Chủ

thể ấy được khái quát gọi là người, tức là một cá

nhân hoặc pháp nhân Hiến pháp 1946 và 1959

đều không tuyên bố quốc hữu hóa đất đai, duy

trì chế độ đa sở hữu về đất đai Từ năm 1980 cho

đến nay, đất đai được Hiến pháp tuyên bố thuộc

sở hữu toàn dân: Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều

17 Hiến pháp 1992 Vì toàn dân không phải là

một chủ thể pháp luật, trên thực tế cần có một cơ

chế hành xử đại diện cho 87 triệu đồng bào

Với mong muốn làm cho sở hữu toàn dân

rõ chủ hơn, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005

quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà

nước, do Nhà nước thực hiện các quyền sở

hữu2 Bằng quy định này, Nhà nước trở thành

người đại diện cho toàn dân, từ chế độ sở hữu

toàn dân được diễn giải thành hình thức sở

hữu nhà nước, đất đai từ sở hữu của toàn dân

trở thành sở hữu của Nhà nước Sự diễn giải

này của BLDS 2005 khá mập mờ, hai khái

niệm chế độ sở hữu và hình thức sở hữu khó

có thể phân biệt rạch ròi, vì thế đã góp phần

trộn lẫn sở hữu của toàn dân với sở hữu của

Nhà nước

Quyền định đoạt của Nhà nước với đất

đai: Theo khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003,

với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà

nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới

đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục

đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua

quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi

mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định

giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ

chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho

thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời

gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc

cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Thực thi quyền định đoạt của Nhà nước:

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi

1 Xem: Điều 284 Dân luật 1931

2 Điều 200 và 201 BLDS 2005.

nhiều cơ quan nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích

sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và

ấn định giá đất Quyền quyết định quy hoạch đất được phân bổ cho Quốc hội, Chính phủ, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện tùy theo loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất3 Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi4

Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế5 Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người

sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước6 Như vậy, Nhà nước giữ quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai ở Việt Nam

Quyền sử dụng đất: Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất

vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai Quyền sử dụng đất (QSDĐ), tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng Theo Điều 105 và Điều 106 Luật Đất đai 2003, ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hàng năm (Điều 111 Luật Đất đai 2003), chủ nhân của QSDĐ có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư dưới đây:

3 Điều 26 Luật Đất đai 2003.

4 Điều 37 và Điều 44 Luật Đất đai 2003.

5 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003.

6 Khoản 7 Điều 107 Luật Đất dai 2003.

Tên quyền phái sinh

QSDĐ bị vi phạm

Loại trừ người thứ ba Khiếu nại, tố cáo khi

QSDĐ bị vi phạm

Tố quyền Chuyển đổi Đổi QSDĐ,

đổi đất Chuyển nhượng Bán QSDĐ,

đổi chủ Cho thuê Khai thác

QSDĐ Cho thuê lại Khai thác

QSDĐ

thừa kế Tặng cho Tùy ý định

đoạt quyền Thế chấp Bảo đảm vay

vốn Bảo lãnh (đệ đương) Bảo đảm

nghĩa vụ Góp vốn bằng QSDĐ Khai thác

QSDĐ Được bồi thường khi

nhà nước thu hồi

Bù đắp tài sản

Quyền sử dụng đất của nông hộ: Các

quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào

loại đất và chủ thể sử dụng đất Khác với đất ở,

đất kinh doanh của các hộ được nhà nước công

nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài7; đất nông

nghiệp của các nông hộ được coi là đất sử dụng

có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại

cây trồng hàng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất

rừng8 Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới

hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền)9 Vì các lý

do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền

tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp

được bảo hộ kém hơn, QSDĐ của nông dân dễ

bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định

Nông dân đã gánh chịu phần đáng kể chi phí

của quá trình công nghiệp hóa Theo Bộ Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn, để có được 132

khu công nghiệp và 60 cụm công nghiệp, 123

sân gôn, trong các năm 2005-2007, Nhà nước

đã thu hồi 34.330 ha đất trồng lúa, cứ 1 ha đất

bị thu hồi bình quân có 10 người bị mất việc từ

7 Theo Điều 66 Luật Đất đai 2003.

8 Theo Điều 67 Luật Đất đai 2003.

9 Xem: Điều 70 Luật Đất đai 2003.

khu vực nông nghiệp Đồng thời với mất đất do chuyển đổi mục đích, nhiều nông hộ cũng mất đất do quá trình tích tụ ruộng đất

Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp: Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp nước ngoài10 Về nguyên tắc, nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, quyền của doanh nghiệp đối với QSDĐ khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng QSDĐ đã được thuê Doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có những quyền tài sản đối với công trình xây dựng, nhà xưởng hoặc các tài sản tư hữu khác gắn liền với đất đã được thuê Ngược lại, theo Luật Đất đai 2003, các doanh nghiệp được giao đất theo Điều 109, Điều 110 và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, theo mục c khoản 2 Điều 120 lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với QSDĐ Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp

Quyền sở hữu nhà: Nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện giữ quyền định đoạt, thì nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng

và các tài sản khác gắn liền với đất có thể thuộc

sở hữu tư nhân, quyền tư hữu này được Nhà nước bảo hộ11 Các quyền của chủ sở hữu nhà

ở được ghi nhận tại Điều 21 và Điều 22 Luật Nhà ở 2005 Chủ sở hữu nhà khi định đoạt các quyền với nhà ở, phải tuân thủ điều kiện giao dịch, nội dung giao dịch, các thủ tục về hình thức đăng ký địa bạ, tuân thủ các quy định bảo

vệ hợp lý quyền lợi của bên thuê nhà v.v12 Trên

10 Xem và đối chiếu Điều 111 và mục c khoản 2 Điều

120 Luật Đất đai 2003

11 Xem: Điều 5 Luật Nhà ở 2005

12 Xem: các điều 93, 102, 104 Luật Nhà ở 2005

thực tế, đạo luật này đang bị phê phán là bất hợp

lý, nhất là quy định sở hữu nhà được chuyển

giao cho bên mua vào thời điểm hợp đồng bán

nhà được công chứng Ngoài ra đối với chung

cư, việc khai thác phần sở hữu được xem là sở

hữu chung trong tòa nhà thường là đối tượng

tranh chấp phổ biến giữa các chủ căn hộ và ban

quản trị hoặc chủ đầu tư13

Bằng khoán điền thổ: Khác với vật dễ cầm

nắm khác, các ô thửa đất phải được “đóng gói”,

phải có lý lịch và bằng chứng pháp lý mới có

thể dễ dàng được giao dịch Vì thế, một chế

độ đăng ký các vật quyền gắn với đất đai đã ra

đời Từ năm 1925, một hệ thống đăng ký bằng

khoán điền thổ đã được du nhập vào Việt Nam,

cơ quan chuyên môn thực thi các dịch vụ đăng

ký này được gọi là các sở bảo thủ điền thổ hay ty

điền địa Bằng khoán điền thổ là bằng chứng về

quyền sở hữu nhà đất, thường gồm nhiều trang,

trang bìa ghi các thông số về ô thửa đất và người

chủ, các trang trống tiếp theo ghi chú nguồn gốc

đất, các hợp đồng mua bán, dịch quyền và thỏa

thuận hay biến đổi khác liên quan đến thửa đất

Theo PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện14, Sắc lệnh

Điền địa 1925 quy định rằng bằng khoán điền

thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối, không

thể đảo ngược được về tình trạng sở hữu nhà đất

và các dịch quyền trên đất đó Các hành vi liên

quan đến đăng ký những biến động về quyền

đối với đất gọi là đăng bộ Sau nhiều biến đổi,

Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) một thời được

tách khỏi Giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng)

và các giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bất

động sản khác Từ năm 1993 cho đến 2007, một

chương trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ rộng

lớn đã được tiến hành ở Việt Nam, Nhà nước đã

cấp được 11 triệu Giấy chứng nhận QSDĐ cho

khoảng 90% nông hộ toàn quốc15 Cũng như vậy,

khoảng 70% đất đô thị đã được cấp Giấy chứng

nhận QSDĐ Từ năm 2009, với mong muốn tái

thiết lập một hệ thống đăng ký vật quyền đối với

13 Xem thêm: Điều 70 Luật Nhà ở 2005

14 Nguyễn Ngọc Điện, Mối quan hệ giữa đăng ký bất

động sản và xác lập quyền sở hữu bất động sản, Tạp chí

Nghiên cứu lập pháp

15 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels

of property rights and the emerging housing market in HCM

City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

nhà đất thống nhất, cùng với dự luật về đăng ký bất động sản, “bằng khoán điền thổ” ngày nay

có tên gọi khá dài dòng là “Giấy chứng nhận

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Từ giữa năm 2010, các Văn phòng

đăng ký QSDĐ bắt đầu được thiết lập như một

cơ quan chuyên môn của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc ở các đô thị, đảm nhiệm việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà và các biến động khác liên quan đến nhà đất Manh nha của một hệ thống địa chính thống nhất toàn quốc đã xuất hiện

Quyền tài sản đa tầng: Sau 4 lần sửa đổi Luật Đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản

về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ,

cá nhân và tổ chức Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức Quyền tài sản đang hình thành ấy, sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người

có QSDĐ ở thị trường công khai Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu16, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản, từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua

căn hộ qua các hợp đồng góp vốn như sau:

Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ở VN

Sở hữu toàn dân, NN quản lý Quy hoạch tổng thể tỉnh/TP

Dự án được phân cho chủ đầu tư

QĐ thay đổi mục đích sử dụng đất Thu hồi đất, cấp đất cho chủ đầu tư Bồi thường, giải phóng mặt bằng Cấp GCN QSD đất cho chủ đầu tư Triển khai, phát triển dự án BĐS Cấp GCN QSD đất và sở hữu nhà

“Giấy tờ pháp lý”

doanh BĐS

Bằng khoán cấp cho DN kinh doanh BĐS

Bằng khoán cấp cho người mua nhà, căn hộ

Tầng 1 của quyền tài sản (QTS) Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4

Tầng 5Thị trường trung gian các QTS

Thị trường công khai/chính thức

Cấp GCN cho người mua Tầng 6

16 Trương Thiên Thu, tài liệu đã dẫn.

Xem tiếp trang 53

Trong điều kiện kinh thế thị trường,

thị trường hóa quan hệ đất đai là

một yêu cầu tất yếu Tuy nhiên, khi

pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu

duy nhất đối với đất đai, đất đai không thể là

đối tượng của quan hệ giao dịch, cùng với cơ

chế thực hiện quyền sở hữu vừa mang tính tài

sản, vừa mang tính quyền lực, việc đưa quan

hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường ở

Việt Nam chứa đựng nhiều nét đặc thù Thị

trường hóa quan hệ đất đai ở Việt Nam chính

là quá trình hàng hóa hóa quyền sử dụng đất,

coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản được

trị giá bằng tiền, là đối tượng của giao dịch

dân sự, trên cơ sở đó, từng bước thay thế hoạt

động điều phối đất đai được thực hiện bởi

những quan hệ hành chính bằng quan hệ thị

trường thông qua giao dịch dân sự Bài viết

này tập trung vào phân tích, đánh giá cơ sở

khoa học và thực tiễn của thị trường hóa quan

hệ đất đai ở Việt Nam, những tác động tích cực

của thị trường hóa quan hệ đất đai đến việc bảo

đảm quyền tài sản của người sử dụng đất trên cơ

sở những quy định của pháp luật hiện hành và

thực tiễn áp dụng chúng, cụ thể:

1 Mô hình thị trường hóa quan hệ đất

đai trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu

toàn dân

Vớ i tư cá ch chủ sở hữ u, Nhà nước có

quyề n chuyể n giao quyề n sở hữ u đấ t đai củ a

mì nh Nhưng vì chỉ Nhà nước mớ i đượ c phé p

sở hữ u đố i vớ i đấ t đai cho nên Nhà nước cũng

không thể chuyể n giao quyề n sở hữ u đấ t đai

củ a mì nh cho bấ t cứ ai Theo Điều 5 của LĐĐ (LĐĐ) 2003, phạm vi quyền định đoạt của Nhà nước với tư cách là chủ thể sở hữu rất hạn chế

và không bao gồm quyền định đoạt quyền sở hữu Về phí a người sử dụng đất, họ cũ ng không thể chuyể n giao quyề n sở hữ u đấ t đai cho cá c chủ thể khá c vì họ không có quyề n đó Khi Nhà nước giao đấ t cho ngườ i sử dụ ng, cho ngườ i sử

dụ ng thuê đấ t, Nhà nước chỉ chuyể n giao cho họ quyền sử dụng đất, cò n quyề n sở hữ u, theo luật định vẫ n thuộ c về Nhà nước

Vậy nế u đấ t đai không thể là đố i tượ ng

củ a quan hệ dị ch chuyể n quyề n sở hữ u thì

là m sao chú ng ta có thể coi đấ t đai là hà ng

hó a? là m sao có thể đưa quan hệ đấ t đai vậ n

hà nh theo quy luậ t củ a kinh tế thị trường? Dưới góc độ pháp lí, khi đấ t đai tham gia

và o lưu thông dân sự , đó chí nh là sự lưu thông

củ a cá c quyề n năng đối với nó, trong đó quan trọng nhất là quyền sử dụng (nộ i dung cơ

bả n nhấ t củ a quyề n sở hữ u chí nh là quyề n sử

dụ ng, quyề n chiế m hữ u chỉ là hì nh thứ c bên ngoà i củ a quyề n sử dụ ng, quyề n đị nh đoạ t suy cho cùng, chỉ là đị nh đoạ t quyề n sử dụ ng) Trong xu hướ ng phân chia, cắ t lớ p quyề n sở

hữ u, nội hàm của quyền sở hữu thường được khái niệm hóa dưới dạng các quyền tài sản một cách cụ thể, tương đối riêng biệt, có thể được giới định cho nhiều chủ thể khác nhau thông qua cấu trúc nội dung và chủ thể tham gia quan hệ sở hữu Đối với thị trường bất động sản, điều mà các chủ thể tham gia quan tâm chí nh là quyề n tà i sả n đố i vớ i đấ t đai, như

THỊ TRƯỜNG HÓA QUAN HỆ ĐẤT ĐAI

VÀ VẤN ĐỀ BẢO ĐẢM QUYỀN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

PHẠM VĂN VÕ*

* TS Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

quyền khai thá c, sử dụ ng và giao dị ch , vớ i ý

nghĩ a là nhữ ng yếu tố quyế t đị nh đế n giá trị và

giá cả củ a đất đai1

Do vậy, trong điều kiện Nhà nước là chủ

thể sở hữu duy nhất đối với toàn bộ vốn đất

quốc gia như hiện nay, yế u tố quyế t đị nh đế n

hiệ u quả sử dụ ng đấ t, đế n việ c đưa quan hệ

đấ t đai vậ n hà nh theo quy luậ t củ a kinh tế thị

trường không phả i ở chỗ ai là ngườ i sở hữ u

đấ t đai, đố i tượ ng giao dị ch là quyề n sở hữ u

hay quyề n sử dụ ng mà chính là việc Nhà nước

sẽ tổ chứ c thự c hiệ n quyề n sở hữ u đấ t đai củ a

mì nh như thế nà o? quyề n năng mà Nhà nước

trao cho người sử dụng đất về mặ t thờ i gian

và nộ i dung ra sao? bằng phương thức gì? và

nhữ ng chí nh sá ch kinh tế - xã hộ i có liên quan

Thị trườ ng đấ t đai không nhấ t thiế t phả i là thị

trườ ng củ a quyề n sở hữ u mà có thể chỉ là thị

trườ ng củ a quyề n sử dụng Đấ t đai thuộ c sở

hữ u củ a ai không phả i là yế u tố quyế t đị nh

đế n khả năng tham gia giao dị ch củ a nó Khái

niệm thị trường quyền sử dụng đất không phải

là sản phẩm đặc thù của Việt Nam mà ngay cả

ở những nước tồn tại nhiều hình thức sở hữu

đất đai cũng có loại thị trường này Điều khác

biệt là nếu ở các nước này thị trường quyền sử

dụng đất chỉ là một trong các yếu tố cấu thành

thị trường đất đai bên cạnh thị trường của quyền

sở hữu thì ở Việt Nam, thị trường đất đai chính

là và chỉ là thị trường của quyền sử dụng

Xé t cả về mặ t lý luậ n và thự c tiễ n, quyề n

sở hữ u duy nhấ t củ a Nhà nước đố i vớ i đấ t đai

không phủ nhậ n việ c đưa quan hệ đấ t đai và o

quan hệ thị trườ ng Nhà nướ c vớ i tư cá ch là

chủ sở hữ u đấ t đai sẽ trao quyền sử dụng đất

cho cá c chủ thể sử dụ ng trên cơ sở có giá vớ i

nhữ ng quyề n năng cầ n thiế t để rồi, nhữ ng chủ

thể nà y, sẽ sử dụ ng nhữ ng quyề n năng đó để

dị ch chuyể n quyền sử dụng đất mà Nhà nước

đã trao cho mì nh thông qua quan hệ thị trườ ng

Đây chí nh là quy trì nh để đưa quan hệ đấ t đai

1 Lệ Dĩ Ninh (1998), Đại từ điển kinh tế thị trường,

Việ n nghiên cứu và phổ biến tri thức bách khoa , Hà

Nội, tr 197.

vậ n hà nh theo nhữ ng quy luậ t củ a kinh tế thị trường trong điề u kiệ n đấ t đai thuộ c sở hữu nhà nước Quy trì nh nà y gồ m hai tầ ng cấ p:(i) Tầ ng cấ p thứ nhấ t (thị trường sơ cấp) gồm những quan hệ phát sinh trong quá trì nh lưu chuyể n đấ t đai theo chiề u dọ c: Nhà nước thông qua cá c cơ quan quả n lý trao quyền sử dụng cho cá c cá nhân, hộ gia đì nh, tổ chứ c…

xá c lậ p tư cá ch chủ thể sử dụng đất cho họ

cả về mặ t nộ i dung và hì nh thứ c Những hoạt động của thị trường bất động sản ở tầng cấp thứ nhất không chỉ bao gồm hoạt động giao đất, cho thuê đất mà còn bao gồm cả hoạt động thu hồi đất và những hoạt động khác ảnh hưởng đến quan hệ cung - cầu của thị trường quyền sử dụng đất như hoạt động cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất v.v Tuy hoạt động diễn ra

ở thị trường sơ cấp là những hoạt động hành chính nhưng cũng được coi là những hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất vì:

- Quan hệ giữa Nhà nước với người được giao đất, được thuê đất là quan hệ tài sản Về bản chất, đây chính là quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước Yếu tố quyền lực trong mối quan

hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất chỉ là công cụ thực hiện quyền tài sản

- Do bản chất của hoạt động này chứa đựng yếu tố thị trường Nếu so sánh trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ở tầng cấp thứ nhất với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tầng cấp thứ hai, tuy có khác nhau

về cách thức thực hiện nhưng lại giống nhau

ở hệ quả pháp lý vì chúng đều xác lập quyền

sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất mới với quyền và nghĩa vụ như nhau (củ a người được giao và củ a người nhận chuyển quyền), đều phải trả tiền, mà số tiền này tuy được gọi bằng những cái tên khác nhau (tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nhưng tiêu chí xác định là như nhau (giá thị trường hoặc bám sát giá thị trường),…

(ii) Ở tầ ng cấ p thứ hai (thị trường thứ cấp),

thể hiệ n mố i quan hệ theo chiề u ngang Tầ ng

cấ p này bao gồm mố i quan hệ giữ a cá c chủ thể

sử dụng đất vớ i nhau và vớ i cá c chủ thể có liên

quan khá c trong quá trì nh thự c hiệ n quyền sử

dụng đất trên cơ sở quan hệ thị trườ ng Để tạ o

cơ sở phá p lý cho quan hệ nà y hì nh thà nh và

phá t triể n, Nhà nước phả i trao cho người sủ

dụng đất nhữ ng quyề n năng cầ n thiế t trong đó

có quyề n giao dị ch quyền sử dụng đất Quan hệ

theo chiề u ngang thườ ng đượ c thự c hiệ n thông

qua cá c hì nh thứ c như chuyể n đổ i, chuyể n

nhượ ng, cho thuê, thế chấ p quyền sử dụng

đất, gó p vố n bằ ng quyền sử dụng đất v.v…

Đây là quan hệ mang tí nh tà i sả n đơn thuầ n và

được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận Thự c tế

thự c hiệ n LĐĐ 1993, LĐĐ 2003 ở Việ t Nam

và thự c hiệ n quyề n sở hữ u Nhà nước đố i vớ i

đấ t đô thị ở Trung Quố c trong thờ i gian qua

đã chứ ng minh tí nh khả thi củ a mô hì nh nà y2

2 Những tác động tích cực của việc thị

trường hóa quan hệ đất đai đối với việc bảo

đảm quyền tài sản của người sử dụng đất:

Thứ nhất, thị trường hóa quan hệ đất đai

và vấn đề ‘tài sản hóa” quyền sử dụng đất của

người sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự (BLDS),

quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và

có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự

và là một dạng thức của tài sản Để đưa quan

hệ đất đai vận hành theo quy luật của kinh tế

thị trường, Nhà nước phải thừa nhận giá đất

theo nguyên tắc thị trường, nghĩa là quyền sử

dụng đất được trị giá bằng tiền Bên cạnh đó,

Nhà nước phải cho phép người sử dụng đất

đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông theo cơ

chế thị trường thông qua các giao dịch dân sự

Mặc dù bả n chấ t quyền sử dụng đất của

người sử dụng đất chỉ là quyề n được Nhà nước

trao, nhưng để người sử dụng đất có thể khai

thá c sử dụ ng đấ t, nhà nước phả i trao cho họ

2 Lei Chen (2007), The New Chinese Property Code:

A Giant Step Forward?, vol 11.2 ELECTRONIC

JOUR-NAL OF COMPARATIVE LAW, pp.13.

quyề n chiế m hữ u; để người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất và o lưu thông dân sự , Nhà nước phả i trao cho họ quyề n đị nh đoạ t Qua những quy định của LĐĐ, có thể thấ y rấ t nhiề u chủ thể sử dụng đất đã có đủ ba quyề n năng củ a chủ thể sở hữ u (như quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không phải

là đất thuê của Nhà nước…) và theo Điề u 173

củ a BLDS 2005, quyề n này được phá p luậ t

bả o vệ như bả o vệ quyề n sở hữ u Sự mở rộng quyền năng của người sử dụng đất nhằm đáp ứng như cầu thị trường hóa quan hệ đất đai đã làm cho việ c so sá nh quyề n sở hữ u củ a Nhà nước và quyền sử dụng củ a ngườ i sử dụ ng đấ t, nếu chỉ giới hạn ở việc so sá nh về nộ i dung quyề n năng, có thể đi đế n bế tắ c về lý luậ n bở i: (i) nộ i hà m củ a quyề n sử dụ ng đôi khi không

có gì khá c so vớ i quyề n sở hữ u; (ii) trong tiếp cận quyền tài sản đối với đất đai, pháp luật Việt Nam, giống so với pháp luật của các nước theo hệ thống thông luật (common law), không phân biệ t giữ a vậ t quyề n và trá i quyề n,

tấ t cả cá c quyề n liên quan đế n bấ t độ ng sả n

đề u đượ c coi là quyề n đố i vớ i tà i sả n3 Thực tiễn ở Việt Nam cũng cho thấy, không thị trường hóa quan hệ đất đai sẽ không có quyền tài sản đối với đất đai dù đất đai thuộc hình thức sở hữu nào Mặc dù trước Hiế n phá p

1980 tuy ở Việt Nam vẫ n cò n tồ n tạ i hì nh thứ c

sở hữ u tư nhân, sở hữ u tậ p thể đố i vớ i đấ t đai nhưng trong điề u kiệ n nề n kinh tế kế hoạ ch

hó a tậ p trung, cù ng vớ i quy đị nh cấm chủ sở hữu không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào…4 , không thừa nhận đất đai là hàng hóa thì cái gọi là “sở hữ u tậ p thể ” và “sở hữ u

tư nhân” đố i vớ i đấ t đai lú c nà y cũng không thể coi là quyền tài sản bởi chúng không được trị giá bằng tiền, không thể trở thành đối tượng

3 Michel Fromont (2006), Các hệ thống pháp luật

trên thế giới, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 184

4 Quyế t đị nh 201- CP ngà y 01 thá ng 7 năm 1980 củ a

Hộ i đồ ng Chí nh phủ về việ c thố ng nhấ t quả n lý ruộ ng đấ t

và tăng cườ ng công tá c quả n lý ruộ ng đấ t trong cả nướ c.

của giao dịch dân sự

Thứ hai, thị trường hóa quan hệ đất đai và

vấn đề bảo đảm quyền của người sử dụng đất

đối với tài sản gắn liền với đất

Hiể u theo nghĩ a rộ ng, đấ t đai đượ c coi là

“mộ t diệ n tí ch cụ thể củ a bề mặ t trá i đấ t, bao

gồ m tấ t cả cá c yế u tố cấ u thà nh môi trườ ng

sinh thá i ngay trên và dướ i bề mặ t đó ” 5

Vớ i ý nghĩ a là mộ t thự c thể thố ng nhấ t xá c

đị nh theo không gian, đấ t không chỉ bao gồ m

nhữ ng yế u tố thổ nhưỡ ng mà cò n bao gồ m cá c

tà i sả n trên đấ t và trong lò ng đấ t như khoá ng

Trong nề n văn minh nông nghiệ p, do nhu

cầ u và khả năng củ a con ngườ i lú c đó mà việ c

sử dụ ng đấ t trên thự c tế chủ yếu giớ i hạ n trên

bề mặ t, việ c phân đị nh quyề n sở hữ u đấ t đai

và quyề n đố i vớ i cá c tà i nguyên khá c nó i trên

chưa đượ c quan tâm như mộ t nhu cầ u thự c tế

Quan niệ m phổ biế n ở các nước theo hệ thống

dân luật (civil law) là, ngườ i sở hữ u đấ t có

quyề n sở hữ u đố i vớ i tấ t cả cá c yế u tố thuộ c

về đấ t đai theo nguyên tắc: “đấ t đai thuộ c về

ai thì ngườ i đó có quyề n sở hữ u lên đế n tậ n

trờ i xanh (for cujus est solum ejus est usque

ad coelum)” và “sâu đế n tận lòng đấ t (ad

centrum terrae)” 6 Ở các nước theo hệ thống

thông luật (common law) cũng có nguyên tắc

cho rằng: “những gì gắn liền với đất đai đều

trở thành một bộ phận của đất đai (quicquid

plantatur solo, solo credit)” 7

Khi khoa họ c và lực lượng sản xuất phá t

6 J.G.Riddall MA (TCD) (1993), Introduction to land

law, Butterworths, London, Dublin and Edinburgh, pp.51

7 Sđd, tr 52.

triể n, tà i nguyên trong lò ng đấ t đượ c khai thá c sử dụ ng theo hướ ng mở rộ ng về chủ ng loạ i và độ sâu, giá trị và tầ m quan trọ ng củ a chú ng ngà y cà ng đượ c khẳ ng đị nh, việ c phân

đị nh quyề n đố i vớ i tà i nguyên trong lò ng đấ t, trên mặ t đấ t củ a chủ sở hữ u đấ t đã trở thà nh mộ t yêu cầ u cầ n thiế t Xu hướng chung trên thế giới hiện nay là không thừa nhận quyền của chủ sở hữu đất đai trong việc khai thác tài nguyên thiên nhiên Theo pháp luật của Pháp, Đức, Anh, Nhật Bản… để thăm dò và khai thác tài nguyên, cần phải có sự cho phép chính thứ c của cơ quan nhà nướ c có thẩm quyền Chủ sở hữu đất đai không

có quyền khiếu nại xin nhận bồi thường trong trường hợp Nhà nước hoặc chủ sở hữu khác khai thác tài nguyên trong lòng đất của mình8 Khi đấ t đai đượ c đưa và o sử dụ ng, lú c nà y trên đấ t lạ i xuấ t hiệ n nhữ ng tà i sả n do chủ sở

hữ u và ngườ i có quyề n sử dụ ng tạ o lậ p Nhữ ng

tà i sả n nà y có thể là nhữ ng tà i sả n gắ n liề n vớ i

đấ t, có nghĩ a là chú ng đã nhấ t thể hó a vớ i đấ t

tạ o thà nh mộ t khố i không thể chia cắ t Vì vậ y, phá p luậ t cầ n quy đị nh về quyề n sở hữ u đấ t đai trong mối quan hệ với quyề n đố i vớ i cá c

tà i sả n khá c có trên đấ t hoặ c trong lò ng đấ t, quyề n và nghĩ a vụ củ a chủ đấ t đố i vớ i cá c tà i

sả n trên mộ t cá ch hợ p lý và công bằ ng

Theo quy định của Hiến pháp 1992, đất đai và tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, trên mặt đất như khoáng sản, nước, rừng… đều thuộc sở hữu toàn dân Việc không thừa nhận quyền của người sử dụng đất đối với tài nguyên thiên nhiên khác với ý nghĩa là những cái thuộc về đất đai là phù hợp với xu thế chung trên thế giới Song, xét dưới khía cạnh bảo đảm quyền con người đối với tài sản do người sử dụng đất tạo lập với ý nghĩa là thành quả lao động, kết quả đầu tư của họ, chế độ sở hữu đất đai hiện nay đã và đang làm nảy sinh tình trạng có sự khá c biệ t giữ a chế độ phá p lý

đố i vớ i đấ t đai và chế độ phá p lý đố i vớ i tà i sả n

8 PGS TS Hà Thị Mai Hiên (2000), Quyền sở hữu

của công dân ở Việt Nam, Luận án Phó Tiến sỹ luật

học, Hà Nội, tr 24.

gắ n liề n vớ i đấ t vì đấ t luôn thuộ c sở hữ u Nhà

nước (công hữu) nhưng tà i sả n gắ n liề n vớ i đấ t

lạ i có thể thuộ c sở hữ u củ a tổ chứ c, cá nhân

(tư hữu) Vớ i tư cá ch là chủ sở hữ u đố i vớ i

tà i sả n gắ n liề n vớ i đấ t (đất đai và tài sản gắn

liền với nó đã nhất thể hóa), người sử dụng đất

có quyề n bá n chú ng nhưng đố i vớ i đấ t thì chỉ

có thể chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng, thậm

chí có trườ ng hợ p đượ c bá n tà i sả n thuộ c sở

hữ u củ a mì nh gắ n liề n vớ i đấ t nhưng quyền sử

dụng đất lạ i không đượ c phé p chuyể n nhượ ng

(LĐĐ 1987 hoặ c trườ ng hợ p thuê đấ t trả tiề n

thuê đấ t hà ng năm theo LĐĐ 2003…)

Sự không thố ng nhấ t giữ a quyề n sở hữ u đấ t

đai và quyề n sở hữ u tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t là

hiện tượng phổ biến trên thế giớ i, ngay cả đối

với nhữ ng nướ c thừ a nhậ n nhiề u hì nh thứ c sở

hữ u đấ t đai Nhưng nế u sự không đồ ng nhấ t

mang tí nh phổ biế n trên thế giớ i là hệ quả củ a

sự vậ n độ ng mang tí nh khá ch quan phá t sinh

trong quá trì nh thự c hiệ n quyề n sở hữ u vố n

ngà y cà ng đa dạ ng và hoà n toà n không loạ i

trừ sự thố ng nhấ t, thì sự khá c biệ t ở nướ c ta là

sự khá c biệ t không thể trá nh khỏ i, xuấ t phá t

từ ý chí lậ p phá p qua chế độ sở hữ u đượ c quy

đị nh trong Hiế n phá p Nó i cá ch khá c, sự đồng

nhất giữ a chế độ phá p lý đố i vớ i đấ t đai và chế

độ phá p lý đối vớ i tà i sả n gắ n liề n vớ i đấ t là

không thể có đượ c nế u cá c quy đị nh về chế độ

sở hữ u trong Hiế n phá p không thay đổ i

Theo quan điểm khoa học về quyền tài sản,

hệ tài sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với

đất Do vậy, thị trường hóa quan hệ đất đai là

giải pháp để đảm bảo sự đồng bộ này Mộ t khi

quyề n sở hữ u tài sản và quyền sử dụng đất đề u

đượ c coi là tà i sả n củ a tổ chứ c, cá nhân… đề u

đượ c đưa và o lưu thông trên thị trường thì có

- Theo Luật Nhà ở, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản khi bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở không cần phải công chứng, nhưng khi họ bán nhà thì phải chuyển quyền sử dụng đất (Điều 22 của Luật kinh doanh Bất động sản) trong khi đó, theo LĐĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng Ngoài

ra, theo Luật Nhà ở, quyền sở hữu nhà ở của bên mua phát sinh từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc từ thời điểm được bàn giao nhà nhưng theo LĐĐ, hợp đồng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực từ thời điểm được đăng kí…

- Do đất đai thuộc sở Nhà nước nên, theo LĐĐ, khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi bằng quyết định hành chính (kể cả đối với trường hợp cần sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế) Đối với tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng, Nhà nước không được thu hồi Điều 23 của Hiến pháp

1992 quy định: “Trong trường hợp thật cần

thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường” Trong cá c

quy đị nh củ a LĐĐ không đề cậ p đế n việ c trưng mua tà i sả n thuộ c sở hữ u củ a người sử dụng đất có trên đấ t bị thu hồ i mà coi việ c giả i tỏ a tà i sả n có trên đấ t là hệ quả tấ t yế u

củ a việ c thu hồ i đấ t theo kiể u: đấ t bị thu hồ i

thì tà i sả n có trên đấ t đương nhiên bị giả i tỏ a

mà không cầ n phả i trưng mua Thậm chí, nếu

như Nhà nước có trưng mua tài sản thuộc sở

hữu của người sử dụng đất theo đúng Hiến

pháp thì cũng không có cơ sở pháp lí để thực

hiện trong một số trường hợp Theo quy định

tại Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản, việc

trưng mua, trưng dụng tài sản “chỉ được thực

hiện trong trường hợp thật cần thiết với lý do

quốc phòng, an ninh và vì lợi ích công cộng”

(khoản 1, Điều 4) Trong các trường hợp trưng

mua, trưng dụng tài sản theo quy định tại Điều

5 của Luật này, không có trường hợp trưng

mua tài sản của tổ chức, cá nhân vào mục đích

phát triển kinh tế Vậy Nhà nước sẽ xử lý như

thế nào đối với tài sản thuộc sở hữu của người

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu như

tài sản đó không rơi vào các trường hợp được

trưng mua theo quy định của Luật Trưng mua,

trưng dụng tài sản?

Thứ ba, thị trường hóa quan hệ đất đai và vấn

đề bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất

trong hoạt động điều phối đất đai

Trong quá trình sử dụng đất, việc dịch

chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang

người khác là nhu cầu tất yếu Quá trình dịch

chuyển này ở Việt Nam hiện nay thường được

thực hiện bằng hai phương thức:

- Thông qua giao dịch dân sự như chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá

trị quyền sử dụng đất… Phương thức này có

ưu điểm là được thực hiện theo cơ chế thỏa

thuận, Nhà nước không cần phải can thiệp

bằng những mệnh lệnh hành chính, vì thế sẽ

bảo đảm được quyền và lợi ích của các bên,

giảm thiểu chi phí giao dịch…

- Thông qua việc Nhà nước thu hồi đất của

người đang sử dụng để trao quyền sử dụng đất

cho chủ đầu tư như giao đất, cho thuê đất, đấu

giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử

dụng đất Phương thức này có ưu điểm là giúp

cho chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận quyền sử dụng

đất vì có sự can thiệp, hỗ trợ từ Nhà nước nhưng

lại có hạn chế là thực hiện theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, trái với nguyên lí thị trường

và không bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, hoạ t độ ng củ a

cá c doanh nghiệ p phả i lấ y thị trườ ng là m trung tâm Vậy nên, việ c dị ch chuyể n quyền sử dụng đất không chỉ dừ ng lạ i ở quan hệ hà nh chí nh

cứ ng nhắ c là thu hồ i đấ t củ a ngườ i nà y để giao cho ngườ i khá c qua thị trường sơ cấp mà chủ

yế u phả i thông qua hà nh vi tự dị ch chuyể n quyền sử dụng đất giữ a cá c chủ thể sử dụng đất Thị trường hóa quan hệ điều phối đất đai

là giải pháp khả dĩ nhất để khắc phục những hạn chế của hoạt động điều phối đất đai hiện nay Khi thị trường quyền sử dụng đất được kiện toàn, những hoạt động điều phối đất đai bằng mệnh lệnh hành chính mang nặng yếu

tố ‘xin – cho” (thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất) sẽ được thay thế bằng quan hệ thị trường (chuyển quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…) Chỉ có như vậy, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng mới có thể vận hành một cách đồng bộ, quyền tài sản của người sử dụng đất mới được bảo đảm có hiệu quả

Trong thực tế áp dụng, hoạt động điều phối đất đai hiện hay vẫn chưa được thị trường hóa triệt để trong phạm vi có thể Theo khoả n 1 Điề u

38 củ a LĐĐ 2003, Nhà nước không chỉ thu hồi đất của người sử dụng khi có nhu cầ u sử dụ ng

đấ t và o mụ c đí ch, quố c phò ng, an ninh, lợ i í ch quố c gia mà còn được thu hồi đất để sử dụng

và o mụ c đí ch phá t triể n kinh tế (thu hồi đất của dân để giao cho các chủ thể kinh doanh) mặc dù

có nhiều trường hợp, chúng có thể được thay thế bằng giải pháp thị trường thông qua giao dịch dân sự hoặc những giải pháp mang đậm bản sắc thị trường hơn Ví dụ:

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hiện nay, tuy là thu hồi

để sử dụng vào mục đích chung nhưng cũng

tồn tại những vấn đề cần phải xem xét Theo

Điều 23 của Hiến pháp 1992, trong trường hợp

thật cần thiết, Nhà nước phải trưng mua tài sản

của tổ chức, cá nhân theo thời giá thị trường

để sử dụng vào những mục đích nói trên Đối

với trường hợp quyền sử dụng đất thỏa mãn

điều kiện của quyền tài sản theo quy định của

BLDS thì nó cũng chính là tài sản theo quy

định của Bộ luật này9 Do vậy, nếu quyền sử

dụng đất được coi là tài sản của tổ chức, cá

nhân theo quy định thì nó phải được trưng

mua theo thời giá thị trường như quy định của

Hiến pháp mà không thể thu hồi và bồi thường

theo đơn giá mang tính áp đặt như hiện nay

Thu hồi đất trong trường hợp này nên chỉ đặt

ra khi người đang sử dụng đất không có quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng

vào mục đích phát triển kinh tế, nếu đặt trong

bối cảnh thị trườ ng quyền sử dụng đất cò n

đang ở giai đoạ n manh nha, manh mú n, khi

mà , theo quy đị nh củ a phá p luậ t, cò n có nhữ ng

trườ ng hợ p chủ đầ u tư không thể nhậ n chuyể n

quyền sử dụng đất củ a ngườ i đang sử dụ ng

vì có thể do họ không thuộ c diệ n đượ c nhậ n

chuyể n quyề n hoặ c có thể do ngườ i đang sử

dụ ng không đượ c phé p chuyể n quyề n… việ c

thu hồ i đấ t trong mộ t số trườ ng hợ p là cầ n

thiế t Song, xét về lâu dài, đối với quyền sử

dụng đất là quyền tài sản, việc Nhà nước thu

hồi hoặc trưng mua để trao cho chủ đầu tư là

khó có thể chấp nhận vì: (i) việ c sử dụ ng đấ t

và o mụ c đí ch phá t triể n kinh tế trướ c hế t là

vì lợ i í ch củ a nhà đầ u tư, lợ i í ch chung trong

trườ ng hợ p nà y chỉ là suy diễ n và có thể á p

đặ t cho bấ t kỳ trườ ng hợ p sử dụ ng đấ t nà o;

(ii) trong cơ chế thị trườ ng, cá c nhà đầ u tư có

nhu cầ u sử dụ ng đấ t hoà n toà n có thể nhậ n

chuyể n quyền sử dụng đất củ a ngườ i đang sử

dụ ng qua sự thỏ a thuậ n mà không cầ n phả i có

sự can thiệ p củ a Nhà nước; ( iii) việ c thu hồ i

đấ t hiệ n nay là vấ n đề nhạ y cả m có ả nh hưở ng

lớ n cuộ c số ng củ a ngườ i dân, đế n vấ n đề an

9 Điều 163 của Bộ luật Dân sự.

ninh, xã hộ i nên Nhà nước không thể vì lợ i í ch

củ a nhà đầ u tư (thiể u số ) mà vô tì nh tiế p tay cho nhà đầ u tư chà đạ p lên lợ i í ch củ a ngườ i dân có đấ t bị thu hồ i (số đông) dẫ n đế n sự bấ t

bì nh chí nh đá ng trong xã hộ i Điề u 40 củ a LĐĐ 2003 đã cố gắ ng hạ n chế nhữ ng trườ ng

hợ p thu hồ i đấ t và o mụ c đí ch phá t triể n kinh

tế bằ ng quy đị nh: “Nhà nước thu hồ i đấ t và o

mụ c đí ch phá t triể n kinh tế trong trườ ng hợ p

đầ u tư xây dự ng khu công nghiệ p, khu kinh

tế , khu công nghệ cao và cá c dự á n đầ u tư

lớ n theo quy đị nh củ a Chí nh phủ ” Trên cơ

sở Điề u 40 củ a LĐĐ 2003, khoả n 2, Điề u 36, Nghị đị nh 181/2004 quy đị nh cụ thể những dự

á n đầ u tư lớ n mà Nhà nước sẽ thu hồ i đấ t, cá c

dự á n cò n lạ i, chủ đầ u tư phả i tự thỏ a thuậ n vớ i ngườ i đang sử dụ ng đấ t để nhậ n chuyể n nhượ ng, nhậ n gó p vố n hoặ c thuê quyề n sử dụ ng Nhưng rất đáng tiếc là, đế n Nghị đị nh 84/2007, ngoài những trường hợp thu hồi đất theo khoản 2 Điều

36 Nghị định 181/2004, Nhà nước đã mở rộ ng

cá c trườ ng hợ p thu hồ i đấ t để sử dụ ng và o mụ c

đí ch phá t triể n kinh tế bằng cách bổ sung thêm những dự án thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất tại Điều 34 và Điều 35 của Nghị định này

Có thể coi đây là biểu hiện của xu hướng hành chính hóa quan hệ thị trường

- Trong hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư, hiện còn tồn tại nhiều

Tình trạng lạm dụng quyền lực công để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất không chỉ ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người có đất bị thu hồi mà còn dẫn đến phá vỡ tính thống nhất của thị trường quyền sử dụng đất, cơ chế hai

giá tạo ra sự thiếu công bằng trong tiếp cận

quyền sử dụng đất của nhà đầu tư, ảnh hưởng

xấu đến lợi ích của nhà nước, dung dưỡng

cho nạn tham nhũng… Xé t về bả n chấ t, tiề n

chuyể n nhượ ng quyền sử dụng đất và tiề n bồ i

thườ ng thiệ t hạ i về đấ t có điể m giố ng nhau ở

chỗ chú ng đề u là khoả n tiề n mà người sử dụng

đất đượ c nhậ n khi chuyển nhượng hoặ c trao

trả quyền sử dụng đất cho Nhà nước và có thể

dù ng thay thế cho nhau Đố i vớ i trườ ng hợ p

chuyể n nhượ ng, giá đấ t để tí nh tiề n chuyể n

nhượ ng là giá thị trườ ng, đố i vớ i trườ ng hợ p

thu hồ i thì giá đấ t để tí nh tiề n bồ i thườ ng, mặc

dù do cơ quan nhà nước quyết định nhưng về

nguyên tắ c phả i bá m sá t “giá thị trườ ng trong

điều kiện bình thường” Đối với nhà đầu tư, tiền

mà họ phải trả để xác lập quyền sử dụng đất tuy

được diễn đạt bằng những tên gọi khác nhau tùy

theo cơ chế áp dụng như tiền chuyển nhượng,

tiền sử dụng đất nhưng chúng cũng có cùng bản

chất là tiền bỏ ra để “mua” quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất để tính tiền bồi

thường khi thu hồi đất, giá đất để tính tiền sử

dụng đất trong trường hợp không đấu giá (giá

Nhà nước quy định) so với giá chuyển nhượng

và giá đất để tính tiền sử dụng đất trong trường

hợp đấu giá quyền sử dụng đất (giá thị trường)

lại được hình theo những cơ chế khác nhau và

có sự chênh lệch lớn theo hướng giá Nhà nước

quy định thường chỉ bằng 30% đến 60% giá thị

trường do sự mơ hồ và bất hợp lí của tiêu chí

“giá thị trường trong điều kiện bình thường”10

10 Giá thị trườ ng là giá đượ c hì nh thà nh trong thự c tế

giao dị ch thông qua thỏ a thuậ n, giá thị trườ ng dù có biế n

độ ng như thế nà o cũ ng đề u coi là bì nh thườ ng vì nó đượ c

quyế t đị nh bở i quy luậ t cung cầ u, bở i sứ c mua củ a đồ ng

tiề n… như một thuộc tính tất yếu Vớ i cá ch giả i thí ch tạ i

khoả n 2, Điề u 3 củ a Nghị đị nh 188/2004/NĐ-CP, để đượ c

coi là “giá thị trườ ng trong điề u kiệ n bì nh thườ ng” phả i

loạ i trừ ả nh hưở ng củ a nhữ ng yế u tố tăng giá do đầ u cơ,

do quy hoạ ch… thì nguyên tắ c định giá đấ t của Nhà nước

không thể đả m bả o vì bỏ qua thuộc tính nói trên Mặt

khác, quy định này sẽ dẫn đến tình trạng cá c cơ quan nhà

nướ c, dự a và o nhữ ng yế u tố đượ c loạ i trừ (mà trên thự c tế

khó có thể xá c đị nh đượ c) để á p đặ t ý chí chủ quan trong

việ c quy đị nh giá đấ t dẫn đến việc giá đất do UBND các

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành luôn có

một khoảng các khá xa so với giá thị trường.

Điều này dẫn đến tình trạng tiền bồi thường thiệt hại (người bị thu hồi được nhận), tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất do Nhà nước quy định (tiền người được giao đất phải trả) thường luôn thấp hơn so với tiền chuyển nhượng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính theo giá trúng đấu giá

3 Kết luận

Thị trường hóa quan hệ đất đai là xu hướng mang tính tất yếu trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế Quá trình này không chỉ là động lực thức đẩy sự phát triển của kinh tế - xã hội mà còn có tác động tích cực đến việc khẳng định và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản

có trên đất Pháp luật đất đai hiện hành đã chính thức thừa nhận và đặt ra khung pháp luật cho sự tồn tại và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Song, do hạn chế về nhận thức, do níu kéo của lợi ích cục bộ… mà quá trình thị trường hóa quan hệ đất đai vẫn còn chưa triệt

để, còn có sự đan xen của cơ chế thị trường

và mệnh lệnh hành chính, quyền tài sản của người sử dụng đất trong nhiều trường hợp vẫn chưa được thừa nhận đúng với bản chất

và yêu cầu của thực tiễn đúng như nhận xét của Ngân hàng Thế giới là vẫn còn mang

tính chất “lai tạp, chứa đựng những nhược

điểm của cơ chế tập trung quan liêu và cơ chế thị trường” 11 Để khắc phục những hạn

chế này, giải pháp khả thi nhất chính là tối đa hóa việc lưu chuyển đất đai theo cơ chế thị trường thông qua giao dịch quyền sử dụng đất với nguyên tắc: những quan hệ nào mà thị trường có thể điều tiết, tốt nhất nên để thị trường đảm nhiệm, Nhà nước chỉ can thiệp trong trường hợp thật cần thiết..

11 Đinh Trọ ng Thắ ng (2002), Sở hữ u tư nhân về đấ t

đai hay về quyề n sử dụ ng đấ t đai: Kinh nghiệ m quố c

tế và mộ t và i liên hệ vớ i Việ t Nam, Tạ p chí Tà i chí nh,

(07), (47-50).

I THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM LIÊN

QUAN ĐẾN BẢO ĐẢM QUYỀN CON

NGƯỜI

1 Pháp luật đất đai với việc bảo đảm

quyền được sống của con người

Sinh thời, C.Mác - Lãnh tụ vĩ đại của giai

cấp công nhân và phong trào cộng sản thế

giới - đã có câu nói rất nổi tiếng: “… Phàm

con người ta sinh ra trên đời, ai cũng có nhu

cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi mới nói đến hoạt

động chính trị, nghiên cứu khoa học, học tập

v.v” Câu nói nổi tiếng này đã chi tiết hóa

nội hàm khái niệm quyền được sống của con

người Để đảm bảo quyền được sống thì con

người phải được cung cấp đầy đủ lương thực,

thực phẩm để ăn; đồng thời, họ cũng có quyền

tiếp cận và sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở

và sử dụng vào mục đích xây dựng hệ thống

cơ sở hạ tầng như giao thông, cầu, cống, hệ

thống hạ tầng khu đô thị, khu dân cư… phục

vụ nhu cầu đi lại Nghiên cứu quan hệ giữa

pháp luật đất đai Việt Nam với việc đảm bảo

quyền được sống của con người, chúng ta có

thể đưa ra một nhận xét rằng việc bảo đảm

quyền được sống của con người bằng pháp

luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng

ở Việt Nam ngày càng được thực hiện có hiệu

quả; bởi lẽ:

Thứ nhất, trước khi Hiến pháp năm 1980

ra đời (ngày 18/12/1980), theo Hiến pháp

năm 1959, ở nước ta tồn tại các hình thức sở

hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước,

sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân (sở hữu tư nhân) Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, bằng quy định: “… Đất đai là của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19); Nhà nước Việt Nam chỉ thừa nhận sự tồn tại của một chế độ sở hữu đất đai duy nhất: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Tiếp đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành đã thể chế hóa nội dung này của Hiến pháp năm 1980 bằng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - dưới đây gọi là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài” (Điều 1) và “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu

tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao

mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất” (Điều 5) Quan hệ đất đai bị “đóng khung” trong mối quan hệ “chiều dọc” giữa Nhà nước

và người sử dụng đất; thể hiện qua việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất sử dụng Khi họ không có nhu cầu sử dụng đất thì bị Nhà nước thu hồi đất Như vậy, với cơ chế quản lý đất đai mang tính chất tập trung bao cấp trên đây, người lao động không được giao đất nông nghiệp trực tiếp sử dụng Họ sử dụng đất nông nghiệp của tập thể để canh tác và được phân chia lợi

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI VẤN ĐỀ BẢO VỆ

QUYỀN CON NGƯỜI TRONG SỬ DỤNG

ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG TUYẾN*

* PGS - TS, Trưởng Bộ môn Luật đất đai, Đại học

Luật Hà Nội.

nhuận thu được dựa trên số lượng ngày công/

tháng làm việc cho tập thể Cơ chế quản lý

và sử dụng đất đai như vậy đã không khuyến

khích người sử dụng đất gắn bó với ruộng đất

của tập thể Hậu quả là năng suất lao động

và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ngày

càng giảm sút Đất nước rơi vào tình trạng

khủng hoảng về lương thực, thực phẩm và

thiếu đói kéo dài Điều này ảnh hưởng tiêu

cực đến việc đảm bảo quyền được sống của

con người

Thứ hai, để tạo động lực khuyến khích

người sử dụng đất gắn bó lâu dài với đất đai và

giải phóng mọi năng lực sản xuất của người

lao động, Nhà nước đã thực hiện việc đổi mới

cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, bắt

đầu bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị

kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp,

giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài Những tư tưởng đổi mới

này được ghi nhận trong Luật đất đai năm

1993 như: “Nhà nước giao đất cho các tổ

chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ

quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi

chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất” (Điều 1)

và “Người sử dụng đất ổn định, được Ủy ban

nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

(khoản 1 Điều 2” hoặc “Hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước giao đất có quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói trên

chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất

và đúng mục đích sử dụng của đất được giao

theo quy định của Luật này và các quy định

khác của pháp luật” (khoản 2 Điều 3) Như

vậy với những quy định này, hộ gia đình, cá

nhân được làm chủ thực sự đối với đất đai và

gắn bó lâu dài với đất đai Điều này đã tạo

động lực giải phóng mọi năng lực sản xuất

của người lao động và khuyến khích họ đầu

tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất Sản lượng thóc gạo và các loại lương thực, thực phẩm khác được sản xuất ra ngày càng nhiều Nước

ta đã giải quyết vấn đề an ninh lương thực và trở thành quốc gia xuất khẩu gạo lớn thứ hai thế giới Đây là một trong những bảo đảm quan trọng cho việc thực hiện có hiệu quả quyền được sống của con người ở Việt Nam.Hơn nữa, việc pháp luật đất đai cho phép quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đã tạo cơ sở pháp lý góp phần hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Việc ra đời thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực vào việc tạo lập hàng chục vạn m2 nhà ở nhằm đáp ứng chỗ ở cho hàng ngàn

hộ gia đình; đồng thời góp phần cải tạo và phát triển các đô thị ở nước ta theo hướng văn minh, hiện đại Bên cạnh đó, thị trường quyền sử dụng đất ra đời ở Việt Nam đã tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh dễ dàng tiếp cận đất đai sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ như xây dựng nhà xưởng, khu công nghiệp và các trung tâm thương mại

2 Pháp luật đất đai với việc bảo đảm quyền tự do của con người

Quyền tự do của con người trong lĩnh vực đất đai được thể hiện trên các khía cạnh

cơ bản như: (i) Quyền được Nhà nước bảo

hộ về mặt pháp lý các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; (ii) Quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất; (iii) Quyền được khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

và các hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai; (iii) Quyền được Nhà nước thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (iv) Quyền được Nhà nước thông tin về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và được phát biểu ý kiến về phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng; (v) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (vi) Quyền được tự mình giải quyết các tranh chấp đất đai hoặc

tham gia hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở

hay đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền

giải quyết tranh chấp đất đai v.v

Dưới góc độ bảo đảm quyền tự do của con

người trong lĩnh vực đất đai, chúng ta thấy

rằng pháp luật đất đai đã có những đóng góp

rất tích cực thể hiện ở các nội dung cơ bản

sau đây:

Thứ nhất, pháp luật đất đai hiện hành ghi

nhận và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp

của người sử dụng đất tại Điều 105 và Điều

106 Luật đất đai năm 2003 Việc bảo hộ các

quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng

đất được thực hiện thông qua những phương

thức như: Một là, Nhà nước không thừa nhận

việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử

dụng khi thực hiện các chính sách đất đai

của Nhà nước qua các thời kỳ; Hai là, Nhà

nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác

gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn

liền với đất; Ba là, Nhà nước có chính sách

bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và

làm muối có đất để sản xuất; đồng thời, có

chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát

triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động

ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển

đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu

kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp

hóa, hiện đại hóa

Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành thừa

nhận quyền của người sử dụng đất trong việc

lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất

(được quy định tại Điều 108 Luật đất đai năm

2003) nhằm phù hợp với năng lực, khả năng

và điều kiện của người sử dụng đất

Thứ ba, một trong những quyền của người

sử dụng đất được Luật đất đai năm 2003 quy

định tại Điều 105 là quyền khiếu nại, tố cáo

về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi khác

vi phạm pháp luật đất đai Điều này cho thấy

pháp luật đất đai đã thừa nhận và trao cho người sử dụng đất quyền bảo vệ những lợi ích hợp pháp của mình đối với đất đai thông qua việc được khiếu nại tố cáo về những hành

vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai

Thứ tư, quyền tự do trong lĩnh vực đất đai

của người sử dụng đất còn được thể hiện ở việc pháp luật đất đai ghi nhận họ được quyền tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được tiếp cận thông tin về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất; cụ thể:

- Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công

bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; tại trụ sở cơ quan quản lý đất đai các cấp và trên các phương tiện thông tin đại chúng Việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực (Điều 28 Luật đất đai năm 2003)

- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố (khoản 3 Điều 29 Luật đất đai năm 2003)

- Đối với các trường hợp thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch

di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư (khoản 2

Điều 39 Luật Đất đai năm 2003)

Việc quy định quyền được tiếp cận thông

tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về

bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi đất của người dân không chỉ

đảm bảo việc thực hiện được công khai, minh

bạch mà còn thể hiện sự tôn trọng và bảo hộ

quyền lợi của họ trong lĩnh vực đất đai Bởi

lẽ, đây là những lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp

đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử

dụng đất Tôn trọng các quyền con người nói

chung và quyền của người sử dụng đất trong

lĩnh vực đất đai nói riêng thông qua việc tạo

điều kiện để họ được tiếp cận thông tin về

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và về bồi

thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

là một phương thức không chỉ giúp người

dân hiểu và chấp hành đúng các quy định của

pháp luật đất đai mà còn tạo sự đồng thuận

từ phía cộng đồng người dân trong thực hiện

các chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai

của Nhà nước

Thứ năm, quyền tự do của con người trong

lĩnh vực đất đai còn được thể hiện thông qua

việc đảm bảo cho người dân được bày tỏ

chính kiến, bàn bạc về những nội dung liên

quan trực tiếp đến cuộc sống của họ Hay nói

cách khác, quyền tự do của con người trong

lĩnh vực đất đai được thể hiện thông qua việc

đảm bảo các quyền dân chủ trong lĩnh vực

đất đai Các quyền này được Luật đất đai năm

2003 quy định lồng ghép trong một số nội

dung cụ thể sau đây:

- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường,

thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau

đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết);

trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi

tiết, cơ quan, tổ chức thực hiện việc lập quy

hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp

của nhân dân (khoản 5 Điều 25)

- Như phần trên đã đề cập, đối với các

trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng thì trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp

và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư (khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003) Việc quy định thời hạn thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất sẽ giúp người sử dụng đất có thời gian để nghiên cứu, bàn bạc, thảo luận và phản hồi ý kiến của mình về phương án bồi thường, về những nội dung bồi thường chưa hợp lý Nhờ đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường cho hợp lý hơn

Thứ sáu, quyền tự do của con người trong

lĩnh vực đất đai còn được thể hiện trong việc người sử dụng đất được quyền tự giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn về đất đai Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Điều 135, Điều 136 và Điều 137), trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo các

bước sau: (i) Bước 1, Nhà nước khuyến khích

các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa

giải ở cơ sở; (ii) Bước 2, tranh chấp đất đai

mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường,

thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải; (iii)

Bước 3, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) Như

vậy, pháp luật đất đai hiện hành tôn trọng và

đề cao việc hòa giải tranh chấp đất đai; đồng

thời xác định hòa giải là phương thức chủ

yếu và được sử dụng trước tiên để giải quyết

tranh chấp đất đai Việc giải quyết tranh chấp

đất đai của các cơ quan công quyền chỉ được

thực hiện sau khi sự tự do thỏa hiệp ý chí của

các bên đương sự bị thất bại

3 Pháp luật đất đai với việc bảo đảm

quyền bình đẳng của người sử dụng đất

trước pháp luật

Một trong những quyền cơ bản của con

người là quyền bình đẳng trước pháp luật

Trong lĩnh vực đất đai, quyền bình đẳng của

người sử dụng đất trước pháp luật được pháp

luật đất đai thể hiện ở các khía cạnh cơ bản

sau đây:

Thứ nhất, về mặt hình thức, lần đầu tiên,

Luật đất đai năm 2003 đã dành hẳn một

chương quy định về quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất (Chương IV- Từ Điều 105

- Điều 121) Theo đó, mọi đối tượng sử dụng

đất không phân biệt đó là tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân trong nước hay người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam đều được hưởng các

quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng

đất quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật

đất đai năm 2003

Bên cạnh đó, mọi đối tượng sử dụng đất

trong nước theo hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng

đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển

nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất

01 lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả

trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời

hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất

là 05 năm trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật

đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành), người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà

nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng

đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành không

phân biệt người sử dụng đất là nam giới hay phụ nữ; nếu họ có nhu cầu và đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ ba, Luật đất đai năm 2003 quy định

đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả

họ, tên vợ và họ, tên chồng (khoản 3 Điều 48) Điều này cho thấy sự bình đẳng về giới trong sử dụng đất đai được pháp luật đất đai tôn trọng và bảo hộ Đồng thời đây cũng là

cơ sở pháp lý góp phần bảo đảm quyền bình đẳng giữa phụ nữ và nam giới trong việc sử dụng đất và sở hữu các bất động sản khác trên đất

Thứ tư, mọi chủ thể sử dụng đất đều có

quyền khiếu nại, tố cáo về hành vi vi phạm pháp luật đất đai xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Trình tự, thủ tục và thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai được thực hiện theo một quy trình thống nhất, áp dụng chung cho mọi đối tượng

sử dụng đất

Thứ năm, Luật đất đai năm 2003 dành một

chương quy định về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất (Chương V - Từ Điều

122 - Điều 131) Các trình tự, thủ tục hành chính được quy định trong Chương này được

áp dụng chung cho mọi chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất đai

Thứ sáu, trình tự, thủ tục và thẩm quyền

giải quyết tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm

pháp luật đất đai quy định trong Luật đất đai

năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

được áp dụng chung cho việc giải quyết mọi

tranh chấp đất đai cũng như áp dụng chung

cho việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai do

người sử dụng đất gây ra mà không hề có sự

phân biệt đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất hay người trong nước, người

nước ngoài sử dụng đất

4 Pháp luật đất đai với việc bảo đảm

quyền mưu cầu hạnh phúc của người sử

dụng đất

Quyền mưu cầu hạnh phúc của con người

trong lĩnh vực đất đai được thể hiện trên các

khía cạnh cơ bản như: (i) Quyền được tiếp

cận, sử dụng đất để đảm bảo cuộc sống của

bản thân và gia đình; (ii) Quyền được tiếp

cận đất đai và sử dụng đất vào hoạt động

kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận;

(iii) Quyền được hưởng thành quả lao động,

kết quả đầu tư trên đất; (iv) Quyền được bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất

Nghiên cứu dưới góc độ bảo đảm quyền

mưu cầu hạnh phúc của con người trong lĩnh

vực đất đai, chúng ta thấy rằng pháp luật đất

đai đã có những đóng góp rất tích cực thể

hiện ở các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật đất đai quy định hộ

gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất; được phép nhận chuyển

quyền sử dụng đất của người khác để sử dụng

vào mục đích để ở Trong trường hợp Nhà

nước thu hồi đất ở để sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng và phát triển kinh tế theo khoản

1 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 mà người

sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở thì trước

khi thu hồi đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương phải thành lập khu

tái định cư Khu tái định cư được quy hoạch

chung cho nhiều dự án, trên cùng một địa bàn

và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Trường hợp người sử dụng đất ở bị thu hồi đất ở khu vực nông thôn thì được bồi thường bằng việc giao đất ở mới

Thứ hai, trường hợp Nhà nước thu hồi

đất nông nghiệp của người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có đất để giao cho họ tiếp tục sản xuất thì người bị thu hồi đất ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và bố trí việc làm mới

Thứ ba, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và

người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất hoặc cho thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh

Thứ tư, thông qua các quy định về hạn mức

giao đất và hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước thực hiện chính sách bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất Điều này mang ý nghĩa chính trị, xã hội rất to lớn nhằm thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng” - mục tiêu chủ đạo của Cách mạng - trong điều kiện kinh tế thị trường…

II NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM LIÊN QUAN ĐẾN BẢO ĐẢM QUYỀN CON NGƯỜI TRONG SỬ DỤNG ĐẤT

Bên cạnh những thành tựu đạt được, pháp luật đất đai về đảm bảo quyền con người trong lĩnh vực đất đai còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật đất đai chưa xử lý

được sự chênh lệch về địa tô không do người

sử dụng đất gây ra Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền điều

tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không

do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”

(điểm c khoản 3 Điều 5) Tuy nhiên, do thiếu

các quy định cụ thể hướng dẫn thi hành nên

vấn đề này không đi vào cuộc sống Hậu quả

là phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do

đầu tư của người sử dụng đất mang lại không

được điều tiết vào ngân sách nhà nước mà lại

rơi vào “túi” của một bộ phân dân cư trong xã

hội khiến họ giàu lên một cách nhanh chóng

Điều này không chỉ làm gia tăng khoảng cách

giàu, nghèo trong xã hội mà còn gây ra sự bất

bình đẳng, thiếu công bằng trong sử dụng đất

đai

Thứ hai, pháp luật đất đai còn tạo ra sự

bất bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân với người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài trong sử dụng đất Theo Luật Đất

đai năm 2003, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

(gọi chung là chủ thể trong nước) chỉ được

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm; trong khi đó, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

(gọi chung là chủ thể ngước ngoài ) ngoài

việc được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

trả tiền thuê đất hàng năm giống như chủ thể

trong nước còn được cho thuê đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện các

dự án đầu tư tại Việt Nam Người sử dụng đất

theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm chỉ có quyền tặng cho, chuyển nhượng,

cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất, trong khi đó, người sử dụng đất theo hình

thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả

thời gian thuê được quyền tặng cho, chuyển

nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất Như vậy, rõ

ràng pháp luật đất đai hiện hành đã tạo ra sự

bất bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa người

sử dụng đất trong nước và người sử dụng đất

nước ngoài trong sử dụng đất đai

Thứ ba, việc thực thi quy định về xử lý

quy hoạch sử dụng đất “treo” của Luật đất đai năm 2003 đạt hiệu quả rất thấp Nhiều khu vực quy hoạch đã công bố sẽ thu hồi đất

và đã quá thời hạn 3 năm kể từ ngày công

bố, nhưng những cơ quan nhà nước có thẩm quyền không tiến hành điều chỉnh hoặc hủy

bỏ quy hoạch và công bố cho người dân biết Điều này gây nhiều khó khăn về đời sống và sản xuất của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch

Thứ tư, việc giao đất, cho thuê đất theo

hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, trên thực tế chủ yếu giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo hình thức chỉ định Điều này tạo ra sự không công khai, minh bạch, không chỉ tạo điều kiện tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực mà còn gây ra sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa những người sử dụng đất

Thứ năm, việc bảo đảm quyền của người

sử dụng đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng còn bộc lộ một số hạn chế; cụ thể:

- Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa

về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư

- Việc thực hiện các quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư thiếu thống nhất giữa các

dự án thu hồi đất, giữa các địa phương có đất thu hồi với nhau, dẫn đến tình trạng người dân so bì, khiếu nại đông người Trong khi

đó, quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất để thực hiện dự

án phát triển kinh tế đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất nhưng cũng bộc lộ những hạn chế do giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường, dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất; một số dự án

đã thỏa thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được thỏa thuận do chưa có cơ chế xử lý

- Một số khu tái định cư chất lượng các

công trình kết cấu hạ tầng còn thấp, chưa

đồng bộ, chưa đảm bảo nguyên tắc phải có

điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ mà Luật đất đai đã quy định Nhiều địa

phương chưa lập khu tái định cư chung cho

các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa

có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở,

thậm chí có những dự án mà người có đất bị

thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn

chưa được bố trí vào khu tái định cư

- Việc giải quyết việc làm cho người có

đất bị thu hồi chưa đáp ứng được yêu cầu,

chưa xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa

người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư…

Thứ sáu, công tác giải quyết khiếu nại, tố

cáo nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

của người sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn

tại Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về

đất đai vẫn diễn ra phức tạp, tính chất tranh

chấp ngày càng gay gắt, kéo dài tập trung

vào bồi thường, giải phóng mặt bằng phát

triển các khu đô thị Công tác hòa giải ở cấp

cơ sở chưa được quan tâm đúng mức, nhiều

địa phương không bố trí cán bộ có đủ năng

lực, phẩm chất, kinh nghiệm đảm nhiệm

công việc này nên việc hòa giải đạt hiệu quả

chưa cao Nhiều vụ việc giải quyết không

triệt để dẫn đến khiếu kiện đông người, có

trường hợp dẫn đến vụ án hình sự Một số địa

phương chưa làm tốt trách nhiệm phát hiện,

ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi

phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn như

vi phạm trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê

đất, bồi thường, tái định cư, cấp giấy chứng

nhận

Thứ bảy, việc thực hiện các quy định về

quyền của người sử dụng đất còn bộc lộ một

địa phương còn vướng mắc, lúng túng và

không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết

- Quy định chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức,

cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư đã làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất)

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn diễn ra khá phổ biến, Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế v.v

III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN BẢO ĐẢM QUYỀN CON NGƯỜI TRONG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

Trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến bảo đảm quyền con người trong sử dụng đất đai

và thực trạng áp dụng, chúng tôi xin đưa ra một số giái pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này; cụ thể:

- Bổ sung các quy định cụ thể về kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công bố công khai quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

- Đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất có rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng đất

- Bổ sung và hoàn thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử

dụng đất để góp phần tăng thu cho ngân sách

nhà nước và phù hợp với thực tế, tránh tham

nhũng, lãng phí trong sử dụng đất đai

- Bổ sung các quy định về hướng dẫn chi

tiết điểm c khoản 3 Điều 5 Luật đất đai năm

2003 về việc Nhà nước thực hiện quyền điều

tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do

đầu tư của người sử dụng đất mang lại

- Bổ sung quy định về việc Nhà nước

cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê

cho tương thích với việc Nhà nước cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

tại Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền

thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê

- Sửa đổi, bổ sung quy định đối với dự án

phát triển kinh tế nhằm mục đích sản xuất

- kinh doanh của doanh nghiệp, nhà đầu tư

tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất theo hướng: Trường hợp nhà đầu tư

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được

trên 80% diện tích đất cho dự án hoặc thỏa

thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất được trên 80% số chủ sử dụng ở trong

khu vực dự án mà phần diện tích đất còn lại

hoặc số chủ sử dụng đất còn lại nhà đầu tư

không thỏa thuận được thì Nhà nước ra quyết

định thu hồi đất

- Bổ sung quy định việc áp dụng giá đất

tính bồi thường, hỗ trợ theo cơ chế định giá

đất cụ thể do tổ chức tư vấn về giá đất xác

định, còn Nhà nước chỉ thực hiện việc thẩm

định giá đất Giá đất bồi thường khi thu hồi

đất tại các khu vực giáp ranh của tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương phải được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về giá

đất cấp trên thẩm định trước khi phê duyệt

Trường hợp người có đất bị thu hồi khiếu nại

về giá đất bồi thường thì giải quyết theo quy

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

- Bổ sung quy định bảo toàn tỷ lệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong các doanh nghiệp, của bên Việt Nam trong các doanh nghiệp liên doanh

- Bổ sung quy định đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi và bồi thường tài sản trên đất; bỏ quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nhằm tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước Bởi lẽ, trên thực tế các doanh nghiệp lợi dụng việc chuyển nhượng tài sản trên đất

để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định xác định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn khi lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai phải kết luận rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất; quy định rõ các trường hợp tranh chấp liên quan đến đất đai bắt buộc phải hòa giải và các trường hợp không bắt buộc phải hòa giải

- Sửa đổi quy định thời hạn kết thúc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan hành chính và giải quyết của Tòa án nhân dân theo hướng trường hợp khiếu nại quyết định hành chính thì đương sự được khiếu nại lên cấp trên trực tiếp để giải quyết, trường hợp không đồng ý thì chuyển Tòa án nhân dân giải quyết

- Sửa đổi các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo hướng Luật đất đai chỉ quy định các nguyên tắc chung trong việc thực hiện thủ tục hành chính; trình tự, thủ tục thực hiện cụ thể giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện các quy định trên cho phù hợp với điều kiện cụ thể và từng giai đoạn phát triển, phù hợp với chủ trương cải cách hành chính của Đảng và Nhà nước..

luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận

có giá trị, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được tham gia các giao dịch trên thị trường làm quan hệ đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp, xuất hiện nhiều quan hệ mới liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn,… làm gia tăng tranh chấp, mâu thuẫn đất đai Từ

đó, vấn đề bảo vệ quyền con người trong giải quyết đất đai là vấn đề đang được quan tâm bức thiết

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin đề

cập vấn đề “bảo đảm quyền con người trong

công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa

án ở Việt Nam”.

1 Việc đảm bảo quyền con người trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ở việt nam

1.1 Đảm bảo quyền được xét xử công bằng thông qua Hiến pháp và các văn bản pháp luật

Quyền được xét xử công bằng là nguyên tắc mang tính nền tảng về quyền con người, xuất phát từ phẩm giá vốn có và bình đẳng của mọi

cá nhân Nguyên tắc này được quy định trong các công ước quốc tế và khu vực về bảo vệ quyền con người, như Công ước châu Âu về quyền con người, Công ước châu Mỹ về quyền con người, Hiến chương châu Phi về quyền con người và quyền dân tộc, đặc biệt là Công ước quốc tế về quyền dân sự và chính trị với

tuyên bố tại khoản 1 Điều 14 rằng “Mọi người

đều bình đẳng trước các toà án và cơ quan tài phán Mọi người đều có quyền được xét xử công bằng và công khai bởi một toà án có thẩm

Con người vừa là mục tiêu, vừa là động

lực của mọi chính sách phát triển kinh

tế - xã hội, quyền con người là một nội dung

lớn được các nước trên thế giới quan tâm Cho

đến nay, Việt Nam đã gia nhập hầu hết các điều

ước quốc tế về nhân quyền Các văn bản pháp

luật trong nước được ban hành hoặc sửa đổi

theo hướng nội luật hóa các điều ước quốc tế

mà Việt Nam tham gia, đồng thời không làm

cản trở việc thực hiện các công ước này

Trên cơ sở quy định của pháp luật quốc gia

và pháp luật quốc tế về quyền con người, Nhà

nước Việt Nam không ngừng nỗ lực thực hiện

các cam kết của mình, nhất quán chính sách,

hệ thống pháp luật trong nước đảm bảo và thúc

đẩy các quyền con người ở mọi lĩnh vực Trong

đó, lĩnh vực quản lý đất đai được đánh giá là

lĩnh vực đặc biệt quan trọng, bởi đất đai là loại

tài sản đặc biệt và có giá trị vô cùng quan trọng

đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức ở

Việt Nam Hiến pháp và pháp luật Việt Nam

xác định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thống

nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và

pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và

có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Trong bối

cảnh Việt Nam đã chuyển đổi sang nền kinh

tế thị trường, Nhà nước không can thiệp trực

tiếp vào hoạt động sản xuất-kinh doanh mà

thực hiện quản lý thông qua hệ thống pháp

BẢO ĐẢM QUYỀN CON NGƯỜI TRONG

CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN CƯỜNG * PHÙNG THỊ HOÀN**

* TS Thẩm phán - Phó Viện trưởng VKHXX

TANDTC

* Chuyên viên Viện khoa học xét xử TANDTC

quyền, độc lập, không thiên vị và được lập ra

trên cơ sở pháp luật để quyết định về lời buộc

tội người đó trong các vụ án hình sự, hoặc để

xác định quyền và nghĩa vụ của người đó trong

các vụ kiện dân sự” Quyền được xét xử công

bằng, hay còn gọi là thi hành công lý một cách

công bằng, là một trong những nền móng của

nhà nước pháp quyền và là một trong những

biện pháp thực hiện “nguyên tắc quyền bình

đẳng và được đối xử bình đẳng” đối với con

người trên toàn thế giới

Quyền được xét xử công bằng là một tiêu

chuẩn của pháp luật nhân quyền quốc tế, theo

đó, mọi người có quyền được hưởng sự xét

xử công bằng và công khai của một tòa án có

thẩm quyền, độc lập và không thiên vị do luật

định Nhận thức tầm quan trọng của nguyên

tắc xét xử công bằng, ngay từ khi thành lập

nhà nước Việt nam nguyên tắc này đã được ghi

nhận trong Hiến pháp 1946 và sau này được kế

thừa trong Hiến pháp 1960, Hiến pháp 1980

và Hiến pháp 1992 Hiến pháp năm 1992 (đã

được sửa đổi, bổ sung năm 2001) khẳng định

rõ tại Điều 50 “Ở nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam, các quyền con người về chính

trị, dân sự, kinh tế, văn hoá và xã hội được tôn

trọng, thể hiện ở các quyền công dân và được

quy định trong Hiến pháp và luật”; tại Điều

52 “Mọi công dân đều bình đẳng trước pháp

luật”; tại Điều 130 “Khi xét xử, Thẩm phán và

Hội thẩm độc lập và chỉ tuân theo pháp luật”;

tại Điều 131 “Toà án nhân dân xét xử công

khai, trừ trường hợp do luật định Toà án nhân

dân xét xử tập thể và quyết định theo đa số”

Những quy định này khẳng định sự tôn trọng

các quyền cơ bản của con người nói chung và

quyền được bình đẳng trước pháp luật và trước

Tòa án nói riêng của Nhà nước Việt Nam

Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, các bộ

luật và các văn bản dưới luật như: Bộ luật tố

tụng dân sự (BLTTDS), Luật tố tụng hành

chính (TTHC) cụ thể hóa các quy định của

Hiến pháp, quy định vấn đề Tòa án phải đảm

bảo thực hiện các nguyên tắc vì quyền con

người, Tòa án thực hiện hoạt động tố tụng nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; bảo đảm bình đẳng

về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự

Điều 8 BLTTDS quy định: “Mọi công dân

đều bình đẳng trước pháp luật, trước Toà án không phân biệt dân tộc, nam nữ, thành phần

xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá, nghề nghiệp Mọi cơ quan, tổ chức đều bình đẳng không phụ thuộc vào hình thức tổ chức, hình thức sở hữu và những vấn đề khác Các đương sự đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự, Toà án có trách nhiệm tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình”; Điều 10 Luật TTHC cũng

quy định nội dung tương tự: “1 Mọi công dân

đều bình đẳng trước pháp luật, trước Toà án không phân biệt dân tộc, nam nữ, thành phần

xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá, nghề nghiệp 2 Mọi cơ quan, tổ chức đều bình đẳng không phụ thuộc vào hình thức tổ chức, hình thức sở hữu và những vấn đề khác 3 Các đương sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong quá trình giải quyết vụ án hành chính Toà án có trách nhiệm tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình”; BLDS

quy định nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ

dân sự tại Điều 1, theo đó “BLDS có nhiệm vụ

bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; bảo đảm sự bình đẳng và an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội”;

Luật đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành nhất quán các quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, các phương thức giải quyết tranh chấp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các vấn đề liên quan quản lý đất đai,… đều vì mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, những quyền cơ bản liên quan đất đai của con người Ngoài ra, còn nhiều văn bản pháp luật khác quy định sự giám sát công tác xét xử của các cơ quan khác như:

Quốc hội, Viện kiểm sát, các cơ quan khác theo

quy định của pháp luật

Trong quá trình giải quyết tranh chấp nói

chung và tranh chấp đất đai nói riêng, để đảm

bảo nguyên tắc “quyền được xét xử công bằng”

của đương sự, Tòa án đảm bảo thực hiện tất cả

các nguyên tắc hướng tới đảm bảo quyền con

người được quy định trong Hiến pháp, Luật

tổ chức Tòa án nhân dân và pháp luật tố tụng

như: Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa;

nguyên tắc việc xét xử của Toà án nhân dân có

Hội thẩm nhân dân tham gia theo quy định của

pháp luật tố tụng, khi xét xử Hội thẩm ngang

quyền với Thẩm phán; nguyên tắc khi xét xử,

Thẩm phán và Hội thẩm độc lập và chỉ tuân

theo pháp luật; nguyên tắc Toà án xét xử công

khai, trừ trường hợp do luật định; nguyên tắc

Toà án xét xử tập thể và quyết định theo đa số;

nguyên tắc Toà án xét xử mọi công dân đều

bình đẳng trước pháp luật, không phân biệt

nam, nữ, dân tộc, tín ngưỡng, tôn giáo, thành

phần xã hội, địa vị xã hội, cá nhân, cơ quan,

tổ chức, đơn vị vũ trang nhân dân và các cơ sở

sản xuất, kinh doanh thuộc mọi thành phần kinh

tế đều bình đẳng trước pháp luật; nguyên tắc

Toà án bảo đảm cho những người tham gia tố

tụng quyền dùng tiếng nói, chữ viết của dân tộc

mình trước Toà án; nguyên tắc có quyền tự bào

chữa hoặc nhờ người bảo vệ quyền, lợi ích hợp

pháp của đương sự, khi xét xử Tòa án đảm bảo

nguyên tắc độc lập và chỉ tuân theo pháp luật

1.2 Đảm bảo thực hiện các quyền của

đương sự trong công tác giải quyết tranh

chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong

những quá trình, thủ tục thể hiện việc thực thi

những quyền con người, quyền công dân được

pháp luật cụ thể hóa trên cơ sở Hiến pháp Việt

Nam và pháp luật quốc tế mà Việt Nam tham

gia và ký kết Những quyền của các đương sự

được ghi nhận trong pháp luật tố tụng đảm bảo

các đương sự trong các tranh chấp nói chung

và tranh chấp đất đai nói riêng được đảm bảo

nhiều quyền con người cơ bản như: Quyền tự

do thỏa thuận các vấn đề dân sự liên quan trực tiếp đến họ; quyền được đối xử công bằng, bình đẳng trước Tòa án; quyền được tiếp cận thông tin; quyền được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật,…Theo khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều BLTTDS (sẽ có hiệu lực từ ngày 01-01-2012) thì đương sự có quyền giữ nguyên, thay đổi, bổ sung hoặc rút yêu cầu theo quy định của BLTTDS; cung cấp tài liệu, chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức đang lưu giữ, quản lý tài liệu, chứng cứ cung cấp tài liệu, chứng cứ đó cho mình để giao nộp cho Toà án; đề nghị Toà án xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ của vụ án

mà tự mình không thể thực hiện được hoặc đề nghị Toà án triệu tập người làm chứng, trưng cầu giám định, định giá, thẩm định giá; được biết và ghi chép, sao chụp tài liệu, chứng cứ do các đương sự khác xuất trình hoặc do Toà án thu thập; đề nghị Toà án quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời;

tự thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án; tham gia hoà giải do Toà án tiến hành; nhận thông báo hợp lệ để thực hiện các quyền, nghĩa

vụ của mình; tự bảo vệ hoặc nhờ người khác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình; tham gia phiên toà; yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng theo quy định của BLTTDS; tranh luận tại phiên toà; đề nghị Toà án đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng; đưa ra câu hỏi với người khác về vấn đề liên quan đến vụ án khi được phép của Toà án hoặc đề xuất với Toà án những vấn đề cần hỏi với người khác; được đối chất với nhau hoặc với người làm chứng; được cấp trích lục bản án, quyết định của Toà án; phải có mặt theo giấy triệu tập của Toà án

và chấp hành các quyết định của Toà án trong thời gian giải quyết vụ án; kháng cáo, khiếu nại bản án, quyết định của Toà án; đề nghị người

có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm bản án, quyết định của Toà

án đã có hiệu lực pháp luật; chấp hành nghiêm

chỉnh bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu

lực pháp luật; các quyền, nghĩa vụ khác mà

pháp luật có quy định

Những quyền và nghĩa vụ của đương sự

được pháp luật ghi nhận và Tòa án đảm bảo

trong quá trình giải quyết tranh chấp trên đây

là sự cụ thể hóa thực thi quyền con người tại

Tòa án nói riêng và trước pháp luật nói chung

Những quyền và nghĩa vụ này của đương sự

đều hướng tới việc đảm bảo những điều kiện

tốt nhất để các đương sự được tự mình lựa

chọn hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước thực thi

nhiệm vụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

công dân Qua đó, thể hiện quyền bình đẳng

của công dân trước pháp luật, quyền được Tòa

án xét xử công bằng mà không làm thiệt hại

đến lợi ích hợp pháp của người khác

Ngoài ra, còn thể hiện thông qua việc quy định

ưu tiên hình thức giải quyết tranh chấp bằng hòa

giải cơ sở trong giải quyết tranh chấp đất đai, hay

nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các đương

sự về việc giải quyết vụ án trong quá trình giải

quyết tranh chấp hoặc ngay tại phiên tòa

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

tại Tòa án, Tòa án tuân thủ các quy định trên

đây, tạo điều kiện thuận lợi để đương sự thực

hiện quyền hợp pháp của mình Tuy nhiên,

thực tiễn cho thấy, việc thực hiện quyền tiếp

cận thông tin của đương sự còn chưa được đảm

bảo, đương sự còn gặp khó khăn trong việc yêu

cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức đang lưu giữ,

quản lý chứng cứ cung cấp chứng cứ đó cho

mình để giao nộp cho Toà án Mặc dù, pháp

luật tố tụng quy định nhưng thực tế những năm

vừa qua cho thấy, khi giải quyết các vụ án mà

có các tài liệu, chứng cứ đang do cơ quan, tổ

chức lưu giữ, quản lý thì việc thu thập chứng

cứ không hề đơn giản Trong rất nhiều vụ án,

mặc dù đương sự đã cất công đi lại nhiều lần

yêu cầu cơ quan, tổ chức cung cấp các chứng

cứ liên quan đến việc giải quyết vụ án để họ

giao nộp cho Tòa án nhưng đều bị từ chối với

đủ mọi lý do Với cách từ chối này, đương sự khó có thể chứng minh việc họ đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không thu thập được chứng cứ để làm cơ sở yêu cầu Tòa án, thậm chí có trường hợp ngay cả yêu cầu của Tòa án cũng không được thực hiện nghiêm túc

1.3 Đảm bảo quyền được bảo hộ về tài sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai đúng quy định của pháp luật, kịp thời, hợp lý, hợp tình là biện pháp bảo vệ quyền tài sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức đối với đất đai Đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức ở Việt Nam, đất đai là tài sản lớn, có giá trị vô cùng quan trọng Việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân đối với đất đai là nhiệm vụ, mục tiêu luôn được Nhà nước quan tâm đảm bảo Hiến pháp Việt Nam ghi nhận

tại Điều 58 “Công dân có quyền sở hữu về thu

nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước giao

sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều

18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp

và quyền thừa kế của công dân” Trên cơ sở

đó, hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm văn bản quy phạm pháp luật và các thể chế được xây dựng nhằm đảm bảo thực thi quyền này của công dân Việt Nam

Nhà nước đặt ra nhiều hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những phương pháp để thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu này một cách có hiệu quả nhất Việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải, bằng thủ tục hành chính hay thủ tục tố tụng tại Tòa án đều nhằm mục đích bảo vệ người có quyền lợi hợp pháp đối với tài sản, đặc biệt là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.Việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng bảo đảm quyền của người thứ ba ngay tình, người

có công khai phá, tôn tạo đất, tài sản trên đất,

Ví dụ, trên cơ sở các quy định về bảo vệ người

thứ ba ngay tình quy định tại các Điều 138,

257, 258 và các điều, khoản cụ thể khác của

BLDS, trong trường hợp tài sản giao dịch là

bất động sản đã được chuyển giao bằng một

giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì

giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu

nếu người thứ ba ngay tình nhận được tài sản

này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với

người mà theo bản án, quyết định của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản

nhưng sau đó người này không phải là chủ sở

hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa

Quyền, lợi ích hợp pháp của công dân ở Việt

Nam chính là những quyền con người được

Nhà nước cụ thể hóa trong pháp luật để thực

thi trực tiếp một cách hiệu quả nhất Việc giải

quyết tranh chấp đất đai luôn nhằm đảm bảo

quyền công bằng, bình đẳng của mọi công dân

trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của

mình trước pháp luật Chủ thể có quyền sở hữu

hoặc quyền sử dụng hợp pháp ban đầu được

bảo đảm quyền tài sản của mình thông qua việc

tự bảo vệ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước thực

thi quyền bảo vệ tài sản của công dân

Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mọi

cá nhân, tổ chức trong tranh chấp đất đai, đòi

hỏi bộ máy trực tiếp tham gia giải quyết vụ án,

trong đó đóng vai trò quyết định là những cán

bộ chuyên trách phải có hiểu biết sâu sắc, toàn

diện những quy định của pháp luật nội dung

về đất đai cũng như pháp luật tố tụng Nhưng

thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy,

năng lực của cán bộ trực tiếp thực hiện công

tác này còn nhiều hạn chế Do điều kiện lịch

sử, chính sách quản lý đất đai của Việt Nam

thay thổi theo từng thời kỳ, dân số tăng cao

và giá trị của đất ngày càng tăng lên, công tác

quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, tranh chấp

đất đai xảy ra nhiều và tính chất phức tạp ngày

càng cao Đặc biệt là hiện tượng những tranh

chấp đất đai mang tính chất tập thể dẫn tới

khiếu nại kéo dài, khó giải quyết

1.4 Quyền được Nhà nước bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của Thư ký Tòa án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử gây ra

Quyền con người được đối xử công bằng, bình đẳng, được bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp không chỉ thể hiện trong mối tương quan giữa các công dân trong xã hội, mà còn thể hiện cụ thể trong mối quan hệ giữa Nhà nước và công dân Nhà nước có thể ghi nhận quyền và quy định rất nhiều nghĩa vụ cho công dân của đất nước mình, đồng thời Nhà nước cũng phải thực hiện những trách nhiệm tương ứng để bảo

vệ và phục vụ nhân dân

Một trong những khía cạnh thể hiện rõ ràng việc bảo vệ quyền con người trong mối quan hệ giữa Nhà nước và công dân là việc bồi thường thiệt hại cho công dân khi người thi hành công

vụ của Nhà nước có hành vi gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân Đây là một trong những yếu tố thể hiện nguyên tắc của sự công bằng mà Nhà nước không được coi là ngoại lệ, bởi người có hành vi vi phạm pháp luật mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường phần thiệt hại đó Hiến pháp Việt Nam ghi nhận tại

Điều 72 rằng “ Người bị bắt, bị giam giữ, bị truy

tố, xét xử trái pháp luật có quyền được bồi thường thiệt hại về vật chất và phục hồi danh dự Người làm trái pháp luật trong việc bắt, giam giữ, truy tố, xét xử gây thiệt hại cho người khác phải bị xử lý nghiêm minh”.

Pháp luật tố tụng cụ thể hóa những trường hợp trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án nói chung hay giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng, người tiến hành tố tụng có hành

vi trái pháp luật gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức thì Toà án có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại và người tiến hành tố tụng có trách nhiệm hoàn trả cho Toà án theo quy định của pháp luật (Điều 13 BLTTDS)

Nhằm củng cố thêm cơ sở pháp lý và hiệu quả của việc thực hiện trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước (TNBTCNN) được Quốc hội