slide bài giảng môn kinh tế đô thị Đất đai và nhà ở đô thị

Cân bằng tổng thể sử dụng đất Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để phân tích sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền phân tích sự t ơng t

Chương 3: Đất

đai và nhà ở Đô

thị

I Phân loại và đặc điểm

đât Đô Thị

đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị

đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về

đường xá, cấp thoát nước, điện chiếu sáng

 Phân loại đất đô thị

 - Hành chính: Nội thành, nội thị, thị trấn, thị tứ

- Đất chưa sử dụng

 Theo qui hoạch gồm:

- Đất dân dụng: Đất ở, đất phục vụ công cộng, trồng cây xanh, giao thông và

phục vụ công trình hạ tầng khác

- Đất ngoài khu dân dụng: Đất nông

nghiệp, kho bãi, chuyên dùng, an ninh quốc phòng, chuyên ngành, chưa sử

dụng

Đặc điểm

khi sử dụng

ĐẤT Đễ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ

DỤNG ĐẤT

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất và sử dụng đất đô thị ất và sử dụng đất đô thị

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất đô thị là đất đ ợc các cấp có thẩm quyền ất đô thị là đất đ ợc các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất đô thị là đất có mạng l ới hạ tầng cơ sở ất đô thị là đất có mạng l ới hạ tầng cơ sở

về đ ờng sá, cống thoát n ớc, hệ thống cấp n ớc sạch, cấp điện … .

Phân loại theo mục đích sử dụng

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất sử dụng vào các công trinh công cộng ất sử dụng vào các công trinh công cộng

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất sử dụng cho an ninh, quốc phòng ất sử dụng cho an ninh, quốc phòng

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất ở ất ở

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất chuyên dùng ất chuyên dùng

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất nông lâm nghiệp ất nông lâm nghiệp

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ất ch a sử dụng ất ch a sử dụng

Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất

đô thị

 Đất và sử dụng đất đô thị Đất và sử dụng đất đô thị ền bù thu hồi đất đô thị ền bù thu hồi đất đô thị

 Đất và sử dụng đất đô thị ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất và sử dụng đất đô thị ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đô thị

 Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

ng ời đang sử dụng đất đô thị

 Nh ng điều kiện đ ợc chuyển quyền chuyển quyền Nh ng điều kiện đ ợc chuyển quyền chuyển quyền ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền

Nhân tố ảnh h ởng đến giá đất

 Vị trí của lô đất

 Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất

 Chức n ng của lô đất Chức n ng của lô đất ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Tính chất hợp pháp

 ….

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

ĐẤT

 Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô

đất hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền

đất hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền

đ ợc mua bán, trao đổi

 Ph ơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại của

các luồng thu nhập cho thuê đất

 Ph ơng pháp trừ dần

 chi phí sản xuất không phải đất đai là C

 quãng đ ờng k km với giá z đ/t-km; chi phí vận chuyển là Q*k*z

 LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S

 R*S = P*Q – C – Q*z*k

 R= (P*Q – C – Q*z*k )/S

Hàm định giá thuê đất cho v n ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Hàm định giá thuê đất cho v n ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Hàm giỏ nhà

 hàm gía nhà đ ờng thẳng: không có hàng hóa tiêu dùng thay thế

 Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2

 Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000

cho nhà ở và chi phí đi lại.

đ cho nhà ở và chi phí đi lại cho nhà ở và chi phí đi lại.

đ cho nhà ở và chi phí đi lại.

 Chi phí đi lại: khỏang 20.000/tháng nếu nhà cách trung tâm thành phố 1km và 40.000 nếu cách đ cho nhà ở và chi phí đi lại.

trung tâm thành phố 1km và 40.000 nếu cách đ cho nhà ở và chi phí đi lại.

trung tâm 2km

khác nhau?

 hµm gÝa nhµ ® êng cong: cã hµng hãa tiªu

dïng thay thÕ

 thùc tÕ diÖn tÝch c¸c ng«i nhµ kh¸c nhau

nªn tiªu dïng nhµ ë phô thuéc vµo gi¸ nhµ, nghÜa lµ HGD còng tu©n theo luËt cÇu: khi gi¸ nhµ t ng ->khèi l îng gi¶m ( diÖn tÝch ăng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông

gi¸ nhµ t ng ->khèi l îng gi¶m ( diÖn tÝch ăng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông

nhµ gi¶m)

Hàm định gớa đất dõn cư

 Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố

đầu vào để xây nhà là cố định

 hàng n m DN xây đ ợc Q m2 nhà ở với giá hàng n m DN xây đ ợc Q m2 nhà ở với giá ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng P(k) đ/m2, tổng thu nhập là Q*P(k)

 P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố Lợi nhuận DN bằng tổng thu

nhập trừ đi các khoản chi phí

 LN = Q*P(k) LN = Q*P(k) – C – R*S – C – R*S C C – C – R*S – C – R*S R*S R*S

 C là chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất

tính cho 1 m2 , S- Diện tích đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất

hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh

Cân bằng tổng thể sử dụng đất

 Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để

phân tích sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền

phân tích sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân ững điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền

c và thị tr ờng đất kinh doanh, và thị tr ờng lao động đô thị

 Tác động cân bằng tổng thể của việc t ng Tác động cân bằng tổng thể của việc t ng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng giá hàng xuất khẩu và t ng khối l ợng xuất ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

giá hàng xuất khẩu và t ng khối l ợng xuất ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

khẩu

C©n b»ng ban ®Çu C©n b»ng bé phËn C©n b»ng tæng thÓ

 Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số

việc làm trung binh/km2 ( hay là mật độ việc làm trung binh)

độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ gia đinh)

 Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

nhuận của hãng sản xuất Nhu cầu đất tại CBD

t ng lên do: ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng lên do: ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Hãng sản xuất t ng sản l ợng Hãng sản xuất t ng sản l ợng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất ào thị trường sản xuất ào thị trường sản xuất.

 t ng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm t ng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh

doanh lên phía trên

 hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên phía trên làm cho diện tích khu trung tâm CBD t ng lên lấn sang khu dân c : nên bán ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

CBD t ng lên lấn sang khu dân c : nên bán ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

kinh khu CBD t ng từ 2km lên 2,5 km ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

kinh khu CBD t ng từ 2km lên 2,5 km ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng , bán kính khu dân c giảm từ 4km xuống 3,5km

 Tổng nhu cầu lao động t ng lên do 2 nguyên nhân Tổng nhu cầu lao động t ng lên do 2 nguyên nhân ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sau:

 Tác động của đất CBD: diện tích của CBD t ng từ diện tích của CBD t ng từ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 12,56km2 lên 19,63km2

 Tác động mật độ việc làm : Việc t ng giá t ơng đối Việc t ng giá t ơng đối ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

động/km2) mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

lên 22000

 2 tác động này làm t ng tổng cầu lao động từ 2 tác động này làm t ng tổng cầu lao động từ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao động :khu CBD lấn

đất của khu dân c và làm giảm tổng cung

lao động từ 251.200 xuống 186438

 cầu lao động t ng và tổng cung lao động cầu lao động t ng và tổng cung lao động ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

giảm do đó gây ra d cầu lao động gây ra

t ng l ơng trong thành phố ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng l ơng trong thành phố ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lao động do 2 nguyên nhân sau:

 Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng độ hấp dẫn của thành phố Ng ời lao ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng độ hấp dẫn của thành phố Ng ời lao ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

động từ các nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm t ng giá nhà ở và đất đô ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

thành phố, làm t ng giá nhà ở và đất đô ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

thị Rh dịch chuyển lên phía trên, làm t ng Rh dịch chuyển lên phía trên, làm t ng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng quy mô của khu dân c SRD khi dân c trả giá cao hơn nông dân ( đối với đất gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các hãng sản xuất ( đối với đất gần vành đai khu CBD)

 Tác động đến mật độ hộ gia đinh: giá nhà

t ng lên làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng lên làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

gia đinh giảm xuống, các nhà phát triển

thay thế đất dân c bằng vốn ( nhà xây cao hơn với kỹ thuật hiện đại, tốn ít đất hơn)

dien tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn ->

giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

( số hộ gia đinh và số lao động/km2), làm

 T ng l ơng làm giảm cầu lao động do 2 nguyên nhân: T ng l ơng làm giảm cầu lao động do 2 nguyên nhân: ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Tác động đến đất khu kinh doanh CBD: t ng l ơng làm t ng l ơng làm ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng chi phí sản xuất Một số hãng phải giảm sản l ợng, ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng chi phí sản xuất Một số hãng phải giảm sản l ợng, ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng một số hãng phải đóng cửa, giảm nhu cầu về đất nên hàm định giá thuê đất kinh doanh sụt giảm ->khu kinh doanh bị giảm đất cho khu dân c , tổng cầu lao động

giảm

 Tác động đến mật độ việc làm

 Tóm lại, t ng l ơng làm giảm số l ợng cầu lao động do 2 Tóm lại, t ng l ơng làm giảm số l ợng cầu lao động do 2 ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nguyên nhân là quy mô và mật độ của khu kinh doanh CBD giảm xuống

 Tiền l ơng tiếp tục t ng lên cho đến khi cân bằng tổng Tiền l ơng tiếp tục t ng lên cho đến khi cân bằng tổng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Bài học từ phân tích cân bằng tổng thể của việc t ng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

lên giá bán hàng xuất khẩu

 Các t ơng tác thị tr ờng thay đổi trên CBD

( thị tr ờng đất kinh doanh) tác động đến thị

tr ờng lao động thành phố và thị tr ờng đất

dân c Hàm định giá đất kinh doanh dịch

chuyển lên phía trên làm t ng quy mô và ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

chuyển lên phía trên làm t ng quy mô và ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

mật độ của CBD, làm d cầu lao động Kết

quả làm t ng l ơng dẫn đến dịch chuyển ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

quả làm t ng l ơng dẫn đến dịch chuyển ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

hàm định giá đất dân c lên phía trên, làm

t ng quy mô và mật độ khu dân c SRD ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng quy mô và mật độ khu dân c SRD ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất T ng giá Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất T ng giá ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hàng xuất khẩu làm dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh lên phía trên ( tác động của cân bằng cục bộ) Kết quả của việc t ng tiền l ơng làm dịch ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

cục bộ) Kết quả của việc t ng tiền l ơng làm dịch ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh xuống phía d ới ( tác động của cân bằng tổng thể)

 Tiền thuê đất T ng giá hàng xuất khẩu làm t ng Tiền thuê đất T ng giá hàng xuất khẩu làm t ng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tiền thuê đất trên phạm vi thành phố T ng sản l ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

tiền thuê đất trên phạm vi thành phố T ng sản l ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

ợng xuất khẩu làm t ng nhu cầu về đất cho cả khu ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

ợng xuất khẩu làm t ng nhu cầu về đất cho cả khu ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

CBD và khu dân c vi vậy chủ đất có lợi từ việc

t ng doanh thu xuất khẩu ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

t ng doanh thu xuất khẩu ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

 Tác động của t ng doanh thu xuất khẩu Tác động của t ng doanh thu xuất khẩu ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đến phúc lợi Trong cân bằng tổng thể, ng ời dân của thành phố không có lợi gi hơn khi

mở rộng thành phố T ng l ơng sẽ bị đánh ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

mở rộng thành phố T ng l ơng sẽ bị đánh ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đổi bởi t ng giá nhà và giá đất làm cho độ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đổi bởi t ng giá nhà và giá đất làm cho độ ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

thỏa dụng của ng ời dân không thay đổi

T ng doanh thu xuất khẩu chỉ làm t ng số ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

T ng doanh thu xuất khẩu chỉ làm t ng số ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

dân chứ không t ng độ thỏa dụng của ng ời ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

dân chứ không t ng độ thỏa dụng của ng ời ăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng