Tuy nhiên, như đã đề cập ở mục 2 về hình thức thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài, các quyền cụ thể của nhà đầu tư phụ thuộc rất lớn vào việc trả tiền thuê đất cho Nhà nước và khu vực mà
Trang 1TS TrÇn Quang Huy *
1 Thủ tục hành chính về đất đai
Nhìn chung các nhà đầu tư nước ngoài
trong hơn 20 năm qua đều có tâm lí quan
ngại về thủ tục hành chính ở Việt Nam, đặc
biệt là trong lĩnh vực đầu tư Cho đến nay,
các nhà hoạch định chính sách cũng chưa
đưa ra mô hình chuẩn các thủ tục cần phải
làm trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư
cho đến khi đưa dự án vào vận hành trên mặt
bằng đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê
Thủ tục xin giấy phép đầu tư sẽ tiếp cận
trước hay thủ tục về đất đai sẽ thực hiện
trước? Về nguyên tắc, khi trao giấy chứng
nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài, cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
đầu tư đã phải thẩm định nhu cầu sử dụng
đất của dự án (điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị
định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai)
Do đó, trong dự án đầu tư, vấn đề đất đai
phục vụ cho dự án đã được nhà đầu tư trình
bày, giải trình để được xem xét chấp nhận
trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư Bởi
vậy, các thủ tục hành chính về đất đai sẽ
thực hiện ngay sau khi trao giấy chứng nhận
đầu tư cho nhà đầu tư Thủ tục đó bao gồm:
- Nhà đầu tư nước ngoài nộp 2 bộ hồ sơ
xin thuê đất đến sở tài nguyên và môi trường
nơi thực hiện dự án đầu tư Theo quy định tại
Điều 122 Luật đất đai năm 2003, bộ hồ sơ
xin thuê đất gồm: 1) Đơn xin thuê đất theo mẫu (do sở tài nguyên và môi trường cung cấp); 2) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư có chứng thực của công chứng nhà nước; 3) Dự
án đầu tư
- Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ, trích lục hồ sơ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin thuê, xác định mức thu tiền thuê đất và các thủ tục để trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho nhà đầu tư thuê đất
- Trao quyết định cho thuê đất cho nhà đầu tư, đại diện sở tài nguyên và môi trường
kí hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư nước ngoài (hợp đồng thuê đất theo mẫu do sở tài nguyên và môi trường cung cấp) Thời gian bàn giao đất cho nhà đầu tư nhanh hay chậm phụ thuộc vào đất đã được giải phóng mặt bằng hay chưa? Theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 122 Luật đất đai năm
2003, tổng thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong trường hợp đất đã giải phóng mặt bằng là 20 ngày (đất đã giải phóng mặt bằng được hiểu là đất không còn bất cứ ai đang sử dụng có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư, sẵn sàng chuyển giao từ Nhà nước cho nhà đầu tư) Đối với đất chưa được
* Trường Đại học Luật Hà Nội
Trang 2giải phóng mặt bằng thì có thêm thời gian và
thủ tục thu hồi đất từ phía Nhà nước Do đó,
theo quy định tại điểm a, điểm b và điểm c
khoản 3 Điều 122 Luật đất đai năm 2003 thì
tổng thời gian cho các thủ tục về xin thuê đất
ít nhất là 40 ngày
- Nhà đầu tư nước ngoài không phải trả
tiền bồi thường khi thu hồi đất Trách nhiệm
bồi thường thuộc về phía Việt Nam
- Nhà đầu tư nước ngoài được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được phép
thực hiện các quyền của mình theo đúng các
quy định của pháp luật đất đai (Điều 118 -
Điều 120 Luật đất đai năm 2003)
2 Hình thức sử dụng đất của nhà đầu
tư nước ngoài
Theo quy định tại Điều 33, Điều 34 và
Điều 35 Luật đất đai năm 2003, hình thức
sử dụng đất nói chung đối với tất cả các nhà
đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
là: 1) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
2) Giao đất có thu tiền sử dụng đất và 3)
Cho thuê đất Tuy nhiên, theo thông lệ quốc
tế và quy định hiện hành của Luật đất đai,
Nhà nước Việt Nam áp dụng hình thức thuê
đất đối với nhà đầu tư nước ngoài sử dụng
đất ở Việt Nam Song các nhà đầu tư nước
ngoài cần biết rằng việc thuê đất ở Việt
Nam được thực hiện dưới hai dạng cụ thể,
cho thuê trả tiền thuê hàng năm hoặc cho
thuê trả tiền thuê một lần cho Nhà nước
Nhà đầu tư nước ngoài không bị ép phải trả
tiền thuê bằng hình thức cố định mà họ có
quyền lựa chọn (khoản 3 Điều 108 Luật đất
đai năm 2003) Điều đó có nghĩa là trả tiền
theo phương thức hàng năm hay một lần là
do nhà đầu tư quyết định, Nhà nước Việt
Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn một cách phù hợp với năng lực tài chính hoặc theo nguyện vọng của nhà đầu tư Như vậy, so với nhà đầu tư Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều
sự lựa chọn hơn khi sử dụng đất dưới hình thức thuê Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc trả tiền thuê đất theo hình thức hàng năm hay trả tiền một lần sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các quyền và lợi ích của nhà đầu tư Người Việt Nam có câu: “tiền nào của ấy”, điều đó đúng trong trường hợp các nhà đầu
tư lựa chọn hình thức thuê đất nào khi thực
hiện dự án tại Việt Nam Ví dụ, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài A có lĩnh vực kinh doanh là bất động sản trả tiền thuê đất cho Nhà nước với hình thức hàng năm
và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
B cùng chung lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước Vậy điểm khác nhau khi cung ra ngoài thị trường các sản phẩm căn hộ cao cấp, nhà chung cư, biệt thự, văn phòng của
2 doanh nghiệp trên là gì? Có thể thấy rằng doanh nghiệp A chỉ được phép cho thuê các sản phẩm làm ra mà không được bán như doanh nghiệp B Như vậy, doanh nghiệp
B vừa bán, vừa được quyền cho thuê khi hoàn thành các sản phẩm bất động sản của mình theo quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản Các phân biệt xảy ra khi lựa chọn hình thức sử dụng đất là như vậy cho nên khi tiếp cận đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam cần hiểu gốc rễ của hình thức thuê đất
để lựa chọn cho phù hợp
Trang 33 Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài
Dưới góc độ quyền của người sử dụng
đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được bảo hộ các quyền chung như mọi tổ
chức, cá nhân Việt Nam đang sử dụng đất
(Điều 105 Luật đất đai năm 2003) Tuy
nhiên, như đã đề cập ở mục 2 về hình thức
thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài, các
quyền cụ thể của nhà đầu tư phụ thuộc rất
lớn vào việc trả tiền thuê đất cho Nhà nước
và khu vực mà nhà đầu tư sử dụng đất là tại
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế hay ngoài các khu vực đó Do vậy,
tại Điều 119, Điều 120 Luật đất đai năm
2003 quy định về các quyền của nhà đầu tư
với các phân biệt hết sức rõ ràng Cụ thể:
3.1 Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá
nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư
tại Việt Nam
Lượng quyền và giá trị thực hiện quyền
của nhà đầu tư nước ngoài sẽ được bảo hộ
trên cơ sở lựa chọn việc trả tiền theo hình
thức hàng năm hoặc một lần Do vậy, trong
trường hợp trả tiền thuê hàng năm, các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ
được bảo hộ các quyền liên quan đến các tài
sản thuộc sở hữu doanh nghiệp đã được đầu
tư trên đất Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả
tiền hàng năm không được tính trong các
giao dịch của nhà đầu tư Vậy nên, họ có
quyền bán các tài sản đầu tư trên đất thuê
cho đối tác Việt Nam hoặc nước ngoài khác,
có quyền thế chấp tài sản để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam, góp vốn bằng tài sản để liên
doanh Trong trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ được phép cho thuê nhà ở, văn phòng đã được xây dựng
Đối với trường hợp nhà đầu tư nước ngoài khi thuê đất và trả tiền thuê một lần cho Nhà nước thì giá trị quyền thuê đất được tính vào giá trị các giao dịch của họ Điều đó
có nghĩa là theo quy định tại khoản 3 Điều
119 Luật đất đai năm 2003, các nhà đầu tư
có các quyền sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê
và tài sản đầu tư trên đất thuê trong thời hạn thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và tài sản đã đầu tư trên đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản đầu tư trên đất thuê để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê
và tài sản đã đầu tư để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật Việt Nam;
- Có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để kinh doanh nhà ở
Với các quy định trên có thể thấy rằng khi nhà đầu tư lựa chọn việc trả tiền thuê một lần cho Nhà nước, họ sẽ có một số lợi thế nhất định: 1) Được bảo hộ đầy đủ các quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất với 2 lượng giá trị là quyền sử dụng đất thuê và giá trị tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp đã đầu tư trên đất; 2) Lợi thế
về tiền thuê đất rẻ với giá cả ổn định trong
thời gian dài Ví dụ, nhà đầu tư thuê đất ở
thời điểm năm 2008, đơn giá thuê đất sẽ do
uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa
Trang 4trên cơ sở Nghị định của Chính phủ số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu
tiền thuê mặt đất, mặt nước tại thời điểm
năm 2008 Nếu thuê đất tại thời điểm năm
2009 thì áp giá theo khung giá năm 2009
Nên hiểu rằng theo quy định hiện hành,
khung giá thuê đất có sự biến động hàng
năm theo xu hướng tăng lên Do đó, giá đất
thuê cũng tăng lên hàng năm, điều đó không
có lợi cho doanh nghiệp trả tiền thuê hàng
năm nhưng lại có lợi đối với doanh nghiệp
trả tiền thuê một lần
3.2 Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá
nhân nước ngoài trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế
Tương tự như quyền sử dụng đất của tổ
chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế,
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước
ngoài cũng phân biệt theo cơ chế trả tiền
thuê Đó là quyền sử dụng đất theo hình thức
trả tiền thuê hàng năm và quyền sử dụng đất
theo hình thức trả tiền thuê một lần của nhà
đầu tư Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không chỉ
có việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
nước ngoài từ Nhà nước, từ ban quản lí khu
công nghệ cao, khu kinh tế mà còn thuê lại
đất từ các chủ thể đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng Việt Nam hoặc nhà đầu tư nước ngoài
khác Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ
thể thuê lại đất cần được hiểu thật chính xác
Thực chất việc thuê lại đất đã phát triển hạ
tầng của nhà đầu tư Việt Nam hoặc nhà đầu
tư nước ngoài khác với tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế chính là giao dịch dân sự về đất đai Do vậy, nhà đầu tư nước ngoài thuê lại đất được bảo hộ các quyền tương tự như trường hợp thuê đất từ Nhà nước Việt Nam với các quyền như đã trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước Việt Nam
4 Các quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế
Thông thường, Nhà nước Việt Nam tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Do đó, cần nắm vững một số quy định về sử dụng đất trong các khu vực kinh tế đặc biệt này
Trước hết, cần thấy được sự khác nhau nhất định trong cơ chế tiếp cận đất đai giữa việc thuê đất trong khu công nghiệp với khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong khi tại khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trực tiếp từ uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thuê lại đất từ nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp thì tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất từ ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc thuê lại đất từ tổ chức phát triển hạ tầng khu công nghệ cao, khu kinh
tế Như vậy, ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế là chủ thể được Nhà nước giao một lần cho toàn bộ vốn đất và họ có quyền giao đất, cho thuê lại đất Trong tiếp cận đất đai, nhà đầu tư nước ngoài liên hệ với ban quản lí các khu công nghệ cao, khu kinh tế
để được hướng dẫn thủ tục hành chính về thuê đất, không phải liên hệ với sở tài nguyên và môi trường nơi có khu công nghệ cao, khu kinh tế
Trang 5Theo quy định tại các điều 90, 91 và 92
Luật đất đai năm 2003 được chi tiết hoá tại
các điều 84, 85 và 86 Nghị định của Chính
phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì nhà đầu
tư nước ngoài khi sử dụng đất tại các khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
bao gồm: 1) Nhà đầu tư nước ngoài phát
triển hạ tầng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại đất đã phát triển hạ tầng; 2) Tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư sản xuất
kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế Nhà nước Việt Nam
đặc biệt khuyến khích và kêu gọi nhà đầu tư
nước ngoài thuê đất của Nhà nước để đầu tư
phát triển hạ tầng tại các khu vực kinh tế đặc
biệt này và có chính sách ưu đãi đầu tư đối
với nhà đầu tư về tiền thuê đất Trong thời
gian qua, các doanh nghiệp Nhật Bản rất
quan tâm đến khu công nghệ cao Hoà Lạc,
Hà Nội với nhu cầu và mong muốn đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng và các xí nghiệp
có sản phẩm công nghệ cao chính là xuất
phát từ việc khuyến khích của Nhà nước
Việt Nam Điều đó là cần thiết bởi lẽ các
doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế lớn về
vốn mà trong đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng, yếu tố vốn đóng vai trò quyết định
Mặt khác, nhà đầu tư nước ngoài có nhiều
kinh nghiệm về đầu tư phát triển hạ tầng, có
khả năng áp dụng công nghệ cao khi xây
dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế
Nhà đầu tư nước ngoài có quyền lựa
chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng
năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước Việt Nam, được hưởng các quyền của người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê
Ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh
tế có quyền cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất hoặc thực hiện dự án tại các khu công nghệ cao, khu kinh tế sẽ phải liên
hệ trực tiếp với ban quản lí và được hướng dẫn đầy đủ các thủ tục có liên quan về thuê đất đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính một cửa cũng được
áp dụng triệt để tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế
5 Vấn đề nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài từ
tổ chức kinh tế Việt Nam
Trong bối cảnh khó khăn về kinh tế toàn cầu nói chung và ở Việt Nam nói riêng, các doanh nghiệp của Việt Nam luôn khó khăn
về vốn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đầu tư Đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nếu không có vốn đầu tư các dự án sẽ rất khó được triển khai đến cùng Nhiều tổ chức kinh tế của Việt Nam được giao các dự án đầu tư, song với nguồn vốn tự có hạn hẹp trong bối cảnh các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư kinh doanh thì các doanh nghiệp Việt Nam đứng trước nguy cơ không thể triển khai dự
án Như vậy, hàng loạt dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản không thể triển khai hoặc không thể thực hiện đến cùng do không có vốn đầu tư, không được phép
Trang 6phân lô bán nền, không được phép huy
động vốn của khách hàng nếu chưa hoàn
thành đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án hoặc
là khu nhà ở phải có nền móng công trình
theo quy định của pháp luật về nhà ở, về
kinh doanh bất động sản Đứng trước khó
khăn đó, vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ các dự án đầu tư của doanh
nghiệp Việt Nam cho các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài chính là khả năng
duy nhất để cứu các doanh nghiệp trong
nước Mặt khác, đây cũng chính là cơ hội
của các nhà đầu tư nước ngoài có được dự
án từ nhà đầu tư Việt Nam Qua khảo sát,
các nhà đầu tư Singapore, Hồng Kông,
Malaysia, Indonesia hiện đang thực hiện
các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội, Đà Nẵng đều rất tha thiết với các loại
dự án này, bởi lẽ hầu hết những khó khăn
về thủ tục hành chính để được quyền sử
dụng đất, thủ tục về đầu tư xây dựng công
trình đã được nhà đầu tư Việt Nam giải
quyết ổn thoả và không còn vướng mắc về
mặt giấy tờ, thủ tục Điều khó khăn duy
nhất mà họ không thể tiếp tục thực hiện dự
án đó là do không có vốn để làm công trình
Cho nên, với khả năng tiềm tàng về vốn,
các nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có cơ
hội lớn để đón nhận các dự án đầu tư mà
doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn Tuy
nhiên, cần phải hiểu rằng không phải bất cứ
dự án nào của doanh nghiệp Việt Nam gặp
khó khăn cũng được phép chuyển nhượng
cho nhà đầu tư nước ngoài Các dự án mà
nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chỉ có thể là:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu công nghiệp tập trung khác có cùng chế
độ sử dụng;
- Dự án đầu tư thuộc khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư nói trên phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản đồng thời lưu ý các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu như các tổ chức kinh tế của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà nước, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi chuyển nhượng dự án, giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị của hợp đồng chuyển nhượng dự án; nhà đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất và không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam Lí do về việc nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam khi lập thủ tục thuê đất có thể hiểu là doanh nghiệp Việt Nam đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Việt Nam
Thứ hai, trường hợp tổ chức kinh tế Việt Nam được Nhà nước giao đất không thu tiền
Trang 7sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử
dụng đất không tính chung trong tổng giá trị
của hợp đồng chuyển nhượng dự án, nhà đầu
tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất và trả tiền
thuê đất cho Nhà nước Việt Nam với một
trong hai sự lựa chọn là trả tiền thuê hàng
năm hoặc trả tiền thuê một lần
Thứ ba, cần phân biệt vấn đề thời hạn
khi lập thủ tục thuê đất của nhà đầu tư nước
ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam Nếu
như việc sử dụng đất của doanh nghiệp Việt
Nam là có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
là thời gian còn lại của thời hạn trước khi
chuyển nhượng Ví dụ, doanh nghiệp Việt
Nam có thời hạn sử dụng đất được giao là 50
năm, họ sử dụng được 10 năm và sau đó
chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước
ngoài thì thời hạn thuê đất của nhà đầu tư
nước ngoài là 40 năm kể từ thời điểm kí kết
hợp đồng chuyển nhượng dự án Nếu việc sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam là ổn
định lâu dài thì khi chuyển nhượng dự án
đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài, thời hạn
thuê đất là 70 năm Nhà đầu tư nước ngoài
được gia hạn thời hạn thuê đất nhiều lần,
mỗi lần không quá 70 năm và nhà đầu tư
nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho
thời gian được gia hạn
Thứ tư, trong trường hợp nhận chuyển
nhượng dự án của tổ chức kinh tế Việt Nam
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
mà tổ chức kinh tế đã trả tiền sử dụng đất
cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài thì khi nhà đầu tư nước ngoài bán nhà, họ không phải nộp tiền chênh lệnh giữa tiền thuê đất và tiền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thuộc trường hợp trả tiền thuê một lần hoặc thông qua trúng đấu giá đất do Nhà nước tổ chức, phải nộp tiền thuê đất một lần tương đương với số tiền sử dụng đất phải nộp như doanh nghiệp Việt Nam được giao đất có thu tiền sử dụng đất
Vấn đề nộp tiền thuê đất một lần cho nhiều dự án nhà ở của doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian vừa qua có nhiều sai sót từ cách tính toán của phía Việt Nam mà đơn cử liên quan đến công ti liên doanh Ciputra với diện tích thuê trên 322 ha trả tiền thuê đất vào cuối năm 2004 làm thiệt hại cho ngân sách nhà nước trên 3000 tỉ đồng.(1) Do vậy, cần phải hiểu rằng số tiền sử dụng đất nộp một lần và số tiền thuê đất nộp một lần cho 50 năm thuê không bằng nhau trên cùng một diện tích Đã nhiều khi người ta lầm tưởng là bằng nhau Theo quy định tại khoản
1 Điều 4 Nghị định của Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê mặt đất, mặt nước thì đơn giá thuê
Trang 8đất một năm được tính bằng 0,5% giá đất
theo mục đích sử dụng đất thuê do uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định Như vậy, tại
cùng thời điểm cho cùng một diện tích có
điều kiện tự nhiên xã hội giống nhau thì
người nộp tiền sử dụng đất phải nộp một
khoản tiền cao gấp 200 lần so với người thuê
đất trả tiền thuê hàng năm Từ thực tế đó,
trong các dự án nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài
khi trả tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam
thì số tiền đó tương đương với tiền sử dụng
đất trả tiền một lần cho Nhà nước
6 Quy định về cho phép người nước
ngoài mua nhà ở tại Việt Nam
Từ trước đến nay, người nước ngoài lưu
trú tại Việt Nam dù ngắn hạn hay dài hạn
đều thuê nhà ở tại Việt Nam Họ phải bỏ ra
một khoản tiền khá lớn để thanh toán tiền
thuê nhà tại Việt Nam Tại Hà Nội, nếu nhà
ở do tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng thì
giá cho thuê khoảng 1400 - 2000 USD/căn
hộ/tháng, nhà ở do tổ chức trong nước xây
dựng thì khoảng 700 - 1000 USD/căn hộ/tháng
Với giá cho thuê nhà trung bình trong thời
gian là 5 năm sống ở Việt Nam, người nước
ngoài phải trả một khoản tiền thuê khoảng
50.000 USD Bởi vậy, với một căn hộ tiện
nghi trung bình khoảng 70.000 USD/căn, sau
5 năm sử dụng chỉ cần thu hồi 70% giá trị
ban đầu (khoảng 50.000 USD) cũng thấy
được việc mua nhà tại Việt Nam giảm bớt
một khoản chi phí đáng kể cho người nước
ngoài đến làm việc tại Việt Nam.(2) Do đó,
cùng với việc cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được phép mua nhà, sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
cách đây 8 năm,(3) việc cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam là chính sách hấp dẫn của Nhà nước ta
Tuy nhiên, không phải tất cả 81.000 người nước ngoài đang sinh sống, học tập, kinh doanh tại Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện nhất định mới được mua nhà Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH 12 ngày 3/6/2008 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam lần đầu tiên chính thức hoá việc cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam Theo đó, có 5 nhóm đối tượng được phép mua nhà như sau:
- Cá nhân người nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;
- Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Nhà nước tặng thưởng huân chương, huy chương, cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam theo quy định của Chính phủ
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội có trình độ
từ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
- Cá nhân người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, không
có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó
Bên cạnh việc quy định về đối tượng được phép mua nhà ở tại Việt Nam, Nghị
Trang 9quyết của Quốc hội khẳng định thời gian sở
hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài là 50
năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt
Nam chỉ được phép bán, tặng cho nhà ở sau
12 tháng kể từ ngày được cấp các giấy tờ
hợp pháp về nhà ở, đất ở (trừ các cá nhân có
lí do đặc biệt không thể lưu trú tại Việt Nam
thì được bán nhà trước thời hạn) Người
nước ngoài sau khi hết thời hạn sở hữu nhà ở
tại Việt Nam thì sau thời hạn 12 tháng phải
bán hoặc tặng cho nhà ở
Thời điểm người nước ngoài chính thức
được phép mua nhà ở tại Việt Nam là từ
ngày 1/1/2009 và trong cùng một thời điểm,
người nước ngoài chỉ được phép sở hữu một
căn nhà hoặc căn hộ chung cư do tổ chức
kinh tế đầu tư xây dựng
Như vậy, đây là chính sách quan trọng và
hấp dẫn cho người nước ngoài có nhu cầu lưu
trú lâu dài tại Việt Nam để học tập, nghiên
cứu và đầu tư tại Việt Nam Chính sách này
được người nước ngoài sinh sống, làm ăn tại
Việt Nam hoan nghênh, phù hợp với các
chuẩn mực quốc tế và thể hiện mong muốn
của nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng
trong đời sống chính trị và kinh tế thế giới./
(1).Xem: “Tuần tới xét lại tiền sử dụng đất của
Ciputra”, Dothi.Net, ngày 31/5/2007
(2).Xem: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai năm 1993 (ngày 29/6/2001) và Nghị định của
Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc
cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam
(3).Xem: Tạp chí phụ nữ Việt Nam cuối tuần, số ra
ngày 16/8/2007, tr 5
BÀN VỀ ĐỊNH NGHĨA KHỦNG BỐ
(tiếp theo trang 9)
Như vậy, đối tượng tác động của hành vi cấu thành tội khủng bố là các mục tiêu dân sự, cộng đồng dân cư hoặc những người không trực tiếp tham gia chiến sự, những người được hưởng bảo hộ quốc tế Trong thực tế có trường hợp sự tấn công nhằm vào mục tiêu hỗn hợp, có cả quân sự và dân sự, ví dụ toà nhà có cả cơ quan quân sự và các tổ chức thương mại hoặc tàu bay có cả các nhân viên quân sự và dân thường thì việc cố ý mở cuộc tấn công mặc dù biết rằng cuộc tấn công đó
có khả năng gây thương vong cho thường dân hoặc gây hư hại cho các mục tiêu dân sự
là hành vi khủng bố Về đối tượng tác động hành vi khủng bố cũng cần phân biệt với tội phạm chiến tranh, ví dụ tại điểm a khoản 3 Điều 8 Quy chế Rome về Toà án hình sự quốc tế quy định đối tượng của các hành vi cấu thành tội phạm chiến tranh là cộng đồng dân cư hoặc những thường dân không trực tiếp tham gia chiến sự, tuy nhiên những hành
vi này phải được thực hiện như một phần trong kế hoạch hoặc chính sách hoặc được thực hiện trên quy mô lớn và áp dụng trong
“xung đột vũ trang có tính quốc tế”
Từ sự phân tích ở trên, theo tác giả bài viết, khủng bố là hành vi gây thiệt hại (hoặc
đe doạ gây thiệt hại) nghiêm trọng đến tính mạng, sức khoẻ, tài sản của người dân và các mục tiêu dân sự khác gây hoảng loạn trong cộng đồng dân cư nhằm đạt được mục đích chính trị (ép buộc chính phủ, tổ chức, cá nhân hành động hoặc không được thực hiện hành động nào đó; vì lí do tôn giáo; tư tưởng…)
do các cá nhân hoặc tổ chức thực hiện./