Các vấn đề thực tế về pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản

Các nội dung chủ yếu Tiếp cận đất đai từ nhà nước: Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để giao đất cho các doanh nghiệp; Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp; Chính sách tài chính về đất đai và giá đất.

Các vấn đề thực tế về pháp luật đất đai

và kinh doanh bất động sản của doanh

nghiệp

TS Trần Quang Huy

Phần thứ nhất- chính sách, pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp

Các nội dung chủ yếu

1 Tiếp cận đất đai từ nhà nước

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để

giao đất cho các doanh nghiệp

3 Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

4 Chính sách tài chính về đất đai và giá đất

+ Đối với doanh nghiệp là thực hiện chính sách nhà ở xã hội của nhà nước bao gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

1 Các hình thức tiếp cận đất đai từ

nhà nước của doanh nghiệp

 1.2 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

 Đặc trưng là người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước và tiền trả đó phải không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

 Mục đích sử dụng là sản xuất kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận

từ đầu tư kinh doanh;

 Chủ thể sử dụng đất gồm: (i) hộ gia đình, cá nhân, (ii) tổ chức kinh tế ở trong nước thuộc các thành phần kinh tế khác nhau; (iii) người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư tại Việt Nam

trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các dự án đầu tư

2.1 Các trường hợp bị thu hồi đất

+ Thu hồi vì mục đích của nhà nước và xã hội gắn liền

với chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng;

+ Thu hồi do lỗi của người sử dụng đất và không gắn

liền với vấn đề bồi thường,hỗ trợ và tái định cư

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các

dự án đầu tư

2.3 Cơ chế thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế

+ Trường hợp thu hồi theo quy hoạch đã có dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng;

+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất nhưng nhà đầu tư xin phép thoả thuận với người bị ảnh hưởng bởi dự án;

+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thoả thuận với người nằm trong vùng ảnh hưởng của dự án

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các

dự án đầu tư

2.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

+ Công khai quy hoạch và xác định chủ trương thu hồi đất;

+ Lập hồ sơ địa chính cho việc thu hồi đất

+ Lập và trình phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư;

+ Thông báo việc thu hồi đất và ban hành quyết định thu hồi đất+ Giải quyết khiếu nại việc ban hành quyết định thu hồi đất;

+ Thống kê kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất đai

+ Xây dựng và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các

dự án đầu tư

2.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

+ Công khai phương án bồi thường

+ Chi trả bồi thường, hỗ trợ và thực hiện việc tái định cư;

+ bàn giao mặt bằng cho nhà nước

+ Cưỡng chế thu hồi đất

2 Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các

dự án đầu tư

2.5 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

• Bồi thường đất ( nguyên tắc bồi thường, phương thức bồi thường)

• Chính sách hỗ trợ

• Trường hợp thu hồi đất ở

• Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp

• Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất ao, vườn không được công nhận là đất ở;

• Hỗ trợ khác

• Văn bản pháp luật : Nghị định 69/2009/NĐ-CP

3 Quyền sử dụng đất của cỏc nhà đầu tư

kinh doanh

3.1 Tổ chức kinh tế ở trong nước

* Tổ chức đ ợc Nhà n ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại Điều 109 LĐĐ 2003.

* Tổ chức kinh tế đ ợc Nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng

đất có các quyền quy định tại khoản 2 Điều 110 LĐĐ

( quyền của nhà đầu t và tr ờng hợp chuyển nh ợng dự án cho nhà đầu t n ớc ngoài )

* Tổ chức kinh tế đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất

* Tổ chức kinh tế nhận chuyển nh ợng quyền sử dụng đất

hoặc chuyển mục đích sử dụng đất

3 Quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư

3 Quyền sử dụng đất của cỏc nhà đầu tư

kinh doanh

3.2 Ng ời Việt Nam định c ở n ớc ngoài :

- Có quyền sử dụng đất khi đ ợc Nhà n ớc giao đất để thực

hiện dự án đầu t ; nhận chuyển nh ợng quyền sử dụng đất trong khu CN, khu KT, khu CNC.

- Có quyền sử dụng đất khi đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê 1 lần.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khi đáp ứng

đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo khoản 1 Điều 121 LĐĐ và Điều 126 Luật Nhà ở.

3 Quyền sử dụng đất của cỏc nhà đầu tư

kinh doanh

3.3 Tổ chức, cá nhân n ớc ngoài

Khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam, c ỏc doanh nghiệp nước ngoài đ ợc h ởng các quyền căn cứ vào hình thức sử dụng đất trong các tr ờng hợp:

+ Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm

+ Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê 1 lần

+ C ú quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

nếu đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam sau ngày

1/1/2009

4 Cỏc chớnh sỏch về tài chớnh đất đai và giỏ đất

liờn quan đến doanh nghiệp

4.1 Chớnh sỏch tài chớnh

 Tiền sử dụng đất:

Là nghĩa vụ vật chất phải nộp cho Nhà n ớc trong 4 tr ờng

Tư vấn phỏp luật

Năm 2007, Ông X làm đơn xin giao đất và đ ợc cấp

có thẩm quyền giao 100m2 đất ở Là th ơng binh hạng 2/4, ông đ ợc địa ph ơng giảm 1 triệu đồng trong số 13 triệu đồng tiền sử dụng đất Ông X đ ợc biết, những th

ơng binh bị mất từ 81% khả năng lao động thì đ ợc

miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, vậy tr ờng hợp giảm nh

ông đã đúng ch a?

4 Cỏc chớnh sỏch về tài chớnh đất đai và giỏ đất

liờn quan đến doanh nghiệp

* Tiền thuê đất

Là nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách nhà n ớc

khi đ ợc nhà n ớc cho thuê đất.

+ Đối t ợng phải nộp là: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân trong n ớc, ng ời Việt Nam định c ở n ớc ngoài, tổ

chức, cá nhân n ớc ngoài đ ợc nhà n ớc cho thuê đất.

+ Văn bản pháp luật cần l u ý là: Nghị định

142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về nộp tiền thuê mặt

đất, mặt n ớc và điều 13 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

4 Cỏc chớnh sỏch về tài chớnh đất đai và giỏ

đất liờn quan đến doanh nghiệp

* Thuế và lệ phí liên quan đến đất đai

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp

+ Thuế nhà đất

+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: hiện nay

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với doanh nghiệp và từ 1/1/2009 áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong cỏc giao dịch chuyển nh ợng bất động sản Do vậy, thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất sẽ áp dụng theo đạo luật này.

* Lệ phí tr ớc bạ nhà đất

4 Cỏc chớnh sỏch về tài chớnh đất đai và giỏ

đất liờn quan đến doanh nghiệp

4.2 Cỏc quy định về giỏ đất

2.1 Nguồn hình thành giá đất

+ Giá đất do nhà n ớc quy định

+ Giá đất hình thành thông qua cơ chế đấu giá qsd đấtt

+ Giá đất hình thành thông các giao dịch dân sự về đất đai

2.2 Nguyên tắc xác định giá đất

+ Phải đảm bảo giá đất sát giá thị tr ờng trong điều kiện bình th ờng và khi có biến động lớn về giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Giá đất đối với lô đất liền kề có điều kiện tự nhiên -xã hội nh nhau thì

đ ợc áp giá nh nhau

+ Giá đất đối với khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng có điều kiện tự nhiên- xã hội nh nhau thì áp giá nh nhau

Phần Thứ hai- Pháp luật kinh doanh

bất động sản

1. Giới thiệu khái quát

2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS

3. Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh

4. Điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS

1 Giới thiệu khái quát về Luật Kinh

doanh bất động sản

Luật KDBĐS được QH khoá XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/6/2006 và có

hiệu lực pháp luật từ ngày 1/1/2007 gồm 81 điều và 11 chương

I Phạm vi và đối tượng điều chỉnh của đạo luật này:

1.1 Phạm vi điều chỉnh: gồm 3 nhóm: (i) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; (ii) quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản; (iii) giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

* Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

+ KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời

+ KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá

1 Giới thiệu khái quát về LKDBĐS

* Quyền và nghĩa vụ của các bên hoạt động kinh doanh bất động sản: các quyền, nghĩa vụ này rất đa dạng, không chỉ là quy định cho nhà đầu tư tạo lập, nhà đầu tư bỏ vốn để thực hiện các giao dịch kinh

doanh bất động sản, nhà đầu tư thực hiện các hoạt động đầu tư sinh lời mà còn cho các bên tham gia các hoạt động kinh doanh dịch vụ về BĐS

* Giao dịch BĐS có liên quan đến KDBĐS là giao dịch mua bán,

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không

kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân KDBĐS

1.2 Đối tượng điều chỉnh của LKDBĐS: (i) tổ chức, cá nhân trong

nước; (ii) tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài Theo quan điểm cá nhân, việc quy định như vậy là chưa đầy đủ, mà cần thêm chủ thể là hộ gia đình với tư cách là chủ thể kinh

Tỡnh huống vận dụng

Năm 1989, tr ớc khi xuất cảnh sang Canada định c , tôi có cho ng ời bà con thuê nhà với thời hạn 6 năm Năm 1996, tôi về n ớc để đòi lại nhà nh ng ng ời thuê nhà không chịu trả Tôi làm đơn khởi kiện ra toà, nh

ng toà án không thụ lý với lý do phải chờ h ớng dẫn Vậy xin hỏi, tr ờng hợp của tụi có đòi đ ợc nhà

không? ( Bùi Thị Toàn Mỹ- Việt Kiều Canada ).

2 Các nguyên tắc trong hoạt động

KDBĐS

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng

trước pháp luật; tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái quy định của PL

Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định

của LKDBĐS và pháp luật có liên quan

Thứ ba, hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch: giao

dịch phải lên sàn; phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ; tuân thủ các thủ t ục mua bán, các giao dịch khác theo trình tự pháp luật quy định Doanh nghiệp KDBĐS khi th ực hiện các giao dịch về bất động sản đều bắt buộc ph¶i qua sàn giao dịch BĐS có đúng không? các giao dịch về bất động sản đều phải công khai thông tin về BĐS có đúng

3 Điều kiện đối với BĐS đưa vào

kinh doanh

3.1 Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng

a Nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép

kinh doanh ( câu hỏi đặt ra, vậy những bất động sản là nhà ở, công trình như thế nào mới được phép đưa vào kinh doanh?)

b Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng

c Nhà ở, CTXD không có tranh chấp về quyền sở hữu ( nếu có

tranh chấp về quyền sở hữu thì sau khi giải quyết xong mới được phép đưa vào kinh doanh)

3 Điều kiện đối với BĐS đưa vào

kinh doanh

d Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy đ ịnh của pháp luật về xây dựng

đ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

e Có đầy đủ các loại giấy tờ hợp pháp, hợp lệ sau đây:

+ Trong trường hợp nhà ở, CTXD đã có sẵn thì phải có

GCNQSHN/ở, CTXD và QSD đất hoặc giấy tờ hợp lệ khác chứng minh QSH, QSD theo quy định

+ Trong trường hợp nhà ở, CTXD đang xây dựng: GPXD hoặc hồ

sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt

+ Đối với nhà ở, CTXD thuộc dự án khu nhµ ë, KĐTM, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có GCNQSH, QSD thì phải có

3 Điều kiện đối với BĐS đưa vào

kinh doanh

+ Đối với nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai phải có: hồ sơ

dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, CTXD đã được phê duyệt

3.2 Điều kiện về QSD đất đưa vào kinh doanh

Không phải mọi QSD đất đều là hàng hoá và được phép đưa vào kinh doanh Do đó, chỉ quyền sử dụng đất nào là hàng hoá và đủ điều kiện mới được phép đưa vào kinh doanh Các điều kiện là:

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh (Điều 60, 61 Luật Đất đai, Điều 59 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.)

3 Điều kiện đối với BĐS đưa vào

kinh doanh

+ Cú cỏc giấy tờ hợp phỏp, hợp lệ chứng minh QSD đất của mỡnh

+ Khụng cú tranh chấp về quyền sử dụng đất ( mọi tranh chấp sau khi đó được giải quyết mới đủ điều kiện để đưa qsd đất tham gia thị trường)

+ Trong thời hạn sử dụng đất

+ Khụng bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc để chấp hành quyết định

hành chớnh của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền

+ Điều kiện trong trường hợp là dự ỏn khu nhà ở, khu đô thị mới, dự

ỏn hạ tầng kỹ thuật khu cụng nghiệp: phải cú cụng trỡnh hạ tầng

tương ứng với thời gian và tiến độ thực hiện dự ỏn thỡ nhà đầu tư mới được phộp chuyển nhượng, cho thuờ quyền sử dụng đất đối

4 Điều kiện về chủ thể kinh doanh

BĐS

Vì chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS, do vậy điều kiện

về chủ thể chia thành:

4.1 Điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS

* Điều kiện đối với tổ chức: (i) phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX ; (ii) phải có vốn pháp định; (iii) đăng ký KD theo quy định của pháp

luật

* Điều kiện đối với cá nhân: phải có đầy đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự và đăng ký KD theo quy định của pháp luật

4 Điều kiện về chủ thể KDBĐS

4.2 Điều kiện về chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS

* Đối với tổ chức: (i) thành lập DN hoặc HTX;(ii) đăng ký kinh

doanh dịch vụ BĐS

* Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS độc lập phải : (i) đăng

ký KD theo quy định và (ii) phải có chứng chỉ môi giới BĐS

+ Trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ về môi giới BĐS

+ Trường hợp kinh doanh dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất

Câu hỏi vận dụng

1 Cán bộ, công chức nhà nước tham gia học các lớp về đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định gía và sàn giao dịch bất động sản có được cấp chứng chỉ hay không?

2 Một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có 2 nhân viên có đầy đủ chứng chỉ về môi giới và chứng chỉ

về định giá bất động sản, hỏi họ có đủ các điều kiện về chủ thể

để kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hay không?

3 Phân biệt giữa điều kiện của người được cấp chứng chỉ về môi giới với người được cấp chứng chỉ về định giá bất động sản?

4 Điều kiện về chủ thể KDBĐS

4.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ thể KD trong trường hợp đầu tư xây dựng Khu ĐTM, khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật KCN

+ Đối với dự án Khu ĐTM và hạ tầng kỹ thuật KCN thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt

+ Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu

tư của dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

* Một số điểm cần lưu ý: (i) vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có; (ii) trường hợp doanh nghiệp hoặc HTX mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận về vốn; (iii) nhà đầu tư có trách nhiệm chứng minh khả năng tài chính để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư trong đó nêu rõ tổng mức đầu tư cho từng dự án