GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÂI VÀ

NHÀ Ở 5

I Đất đô thị 5

1 Khái niệm đất đô thị 5

2 Đặc điểm đất đô thị 5

2.1 Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu 5

2.2 Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất 5

2.3 Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch 6

II Nhà ở đô thị 6

1 Khái niệm nhà ở đô thị 6

2 Đặc điểm nhà ở đô thị 6

2.1 Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu 6

2.2 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn 6

2.3 Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng 6

III Thị trường đất đai và nhà ở đô thị 7

1 Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở 7

2 Đặc điểm thị trường đất đai và nhà ở 7

2.1 Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất 7

2.2 Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai và nhà ở 7

2.3 Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật 8

2.4 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên

khắp các vùng miền 8

2.5 Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác ( Đặc biệt thị trường tài chính) 9

2.6 Thị trường đất đai và nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường) 9

3 Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở đô thị 10

4 Phân loại thị trường đất đai và nhà ở 12

4.1 Phân loại theo hoạt động trên thị trường: 12

4.2 Căn cứ vào khu vực : 13

4.3 Căn cứ theo thứ tự thời gian đất đai và nhà ở tham gia vào thị trường : 13

5 Các yếu tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở 13

5.1 Cung về đất đai và nhà ở 13

5.2 Cầu về đất đai và nhà ở 14

5.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở 15

6 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở 16

6.1 Chính sách, pháp luật của nhà nước 16

6.2 Quá trình đô thị hóa 16

6.3.Quy hoạch đô thị 16

6.4 Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán… 16

6.5 Thu nhập của người dân 16

6.6 Thị trường tài chính: 16

7 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai và nhà ở trên thị trường đất đai và nhà ở .17

IV Phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị 18

1 Khái niệm phát triển thị trường đấ đai và nhà ở 18

2 Ý nghĩa của việc phát triển thị trường đất đai và nhà ở 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 20

I Thị trường nhà ở 20

1 Cung nhà ở .20

2 Cầu nhà ở 21

3 Giá nhà ở 21

II Thị trường đất đai 22

1 Qũy đất 22

2 Giá đất 22

III Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 23

1 Chính sách nhà nước 23

2 Quy hoạch của thành phố 23

3 Đô thị hóa 24

4 Xây dựng mới 24

5 Thu nhập của người dân 24

IV Những bất cập của thị trường đất đai và nhà ở 25

1 Công tác quản lý 25

1.1 Quản lý quy hoạch, xây dựng 25

1.2 Thủ tục hành chính 25

1.3 Sự yếu kém trong việc quản lý, điều tiết thị trường 26

2 Đầu cơ tích trữ 26

3 Giá đất đai và nhà ở do nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường .27

4 Chất lượng nhà ở chưa đạt yêu cầu 27

5 Thông tin chưa minh bạch, chính xác 27

6 Hoạt động của các sàn giao dịch còn kém hiệu quả .28

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở 29

I Giải pháp mang tính chất lý luận: 29

1.1 Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở 29

1.2 Tích cực chống đầu cơ: 29

1.3 Dự trữ đất để kinh doanh đô thị 30

1.4 Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở: 30

1.5 Chính sác về đầu tư xây dựng 31

1.6 Quản lý quảng cáo và cung cấp thông tin trung thực 31

1.7 Đào tạo nguồn nhân lực 31

II Giải pháp cụ thể rút ra từ thực tiễn của Hà Nội 31

ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÂI

VÀ NHÀ Ở.

I Đất đô thị

1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch

sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinhdoanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mụcđích khác Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quyhoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệtdeer phát triển đô thị thì cũngđược tính vào đất đô thị

2 Đặc điểm đất đô thị.

2.1 Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.

Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh kéo theo sự tăngdân số Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về đất để xây dựng cơ

sở hạ tầng, dịch vụ, các khu vui chơi…Tuy nhiên tốc độ gia tăng dân số quá nhanhnên cung về đất đai đô thị không đủ đề đáp ứng cầu

2.2 Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.

Sử đan xen về hình thức sử dụng như đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đấtphát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Sự đan xen vềhình thức sử dụng dẫn đến dự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị

Sự đan xen về chủ thể sử dung và hình thức sử dụng đất làm tăng thêm tính bấthợp lý trong việc sử dụng đất của cá đô thị nước ta hiện nay Việc đan xen này cung

kà lực cản cho quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại

2.3 Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch.

Việc phát triển các đô thị nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào

đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng làm tình trạng sử dụng đất đôthị không theo quy hoạch ngày càng nhiều Tình trạng sử dụng đất không theo quyhoạch chính là một trong những rào cản lớn nhất để quản lý đất đai một cách hiệuquả

II Nhà ở đô thị.

1 Khái niệm nhà ở đô thị.

Nhà ở đô thị là 1 tài sản của dân cư , có vị trí cố định găn liền với nó là cự ly, môitrường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của đô thị

2 Đặc điểm nhà ở đô thị.

2.1 Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên đất Sự gắn

liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu.

Nhà ở là một tài sản gắn liền với đất, có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môitrường, các kết cấu hạ tầng xung quanh khu vực Ngưoif sử dụng nhà phải di chuyểntới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận điều kện vốn có của khu vực chứ không dichuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn được

2.2 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn.

Giá trị của nhà ở thường được đan xen với giá trị của đất và giá trị các điều kiện

hạ tầng và môi trường sống Do vậy khi mua bán nhà cũng chính là mua bán quyền

sử dụng đất… nên giá của một ngôi nhà thường là rất lớn

2.3 Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng.

Nhà ở có rất nhiều loại hình như nhà ở kiểu biệt thự, nhà ở liền kề, nhà chungcư…

Nhà ở kiểu biệt thự là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườnriêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơinhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự còn là sự kết tinh củakhoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất Thường mỗi biệt thự có một tên

riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử Biệt thự thường được xây trên những diệntích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố

Nhà ở kiểu biệt thự có hai loại đó là biệt thự phố và biệt thự ngoại ô

Nhà ở liên kế (nhà khối ghép) là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếpthành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trởlên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từngkhối ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng

Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểubăng

Nhà chung cư là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố và được xây dựng vớikhối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng vớicác kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các phòng chính, phòngphụ trong một căn hộ

III Thị trường đất đai và nhà ở đô thị.

1 Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở.

Thị trường đất đai và nhà ở là 1 bô phận của thị trường bất động sản, là “nơi’’diễn ra các hoạt động kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng liên quan đếnvấn đề đất đai và nhà ở

2 Đặc điểm thị trường đất đai và nhà ở.

2.1 Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất.

Đất đai là sở hữu của toàn dân mà nhà nước đưng ra làm đại diện, đất đai khôngphải là sở hữu của riêngg một cá nhân nào do vậy việc mua bán đất đai chỉ là muabán quyền sử dụng đất

2.2 Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai và nhà ở.

Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường đất đai vànhà ở để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không

sẽ dẫn đến bất ổn xã hội

Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường đất đai và nhà

ở vừa hỗ trợ cho thị trường này Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước cầnphải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà

ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đibán lại

2.3 Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật

Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giaodịch về đất đai và nhà ở tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội

Do đó, các vấn đề về đất đai và nhà ở đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệthống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về đất đai và nhà ở, đặc biệt là hệ thốngcác văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ởnước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) làchịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thếgiới đều quan tâm đến Đất đai và nhà ở và thị trường đất đai và nhà ở, luôn điềuchỉnh chính sách về Đất đai và nhà ở và thị trường Đất đai và nhà ở nhằm huy độngcác nguồn lực về Đất đai và nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội

2.4 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên khắp các

vùng miền

Đất đai và nhà ở là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tậpquán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt độngcủa thị trường Đất đai và nhà ở mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở mang tính không tập trung và trải rộng ởmọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá đất đai và nhà ở có “dư thừa” ởvùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trườngmang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triểnkhông đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinhtế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường đấtđai và nhà ở khác nhau Thị trường đất đai và nhà ở ở các đô thị có quy mô và trình

độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường đất đai và nhà ở ởnông thôn, miền núi v.v

2.5 Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác ( Đặc biệt thị trường tài chính)

đất đai và nhà ở là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đãđược đầu tư Mà đầu tư tạo lập đất đai và nhà ở thường sử dụng một lượng vốn lớnvới thời gian hình thành đất đai và nhà ở cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi đất đai

và nhà ở tham gia lưu thông trên thị trường đất đai và nhà ở, các giá trị cũng như cácquyền về Đất đai và nhà ở được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyếtvấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giaodịch Điều này chứng tỏ thị trường Đất đai và nhà ở là đầu ra quan trọng của thịtrường vốn

Ngược lại, thị trường Đất đai và nhà ở hoạt động tốt là cơ sở để huy động đượcnguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theothống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Đấtđai và nhà ở chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường Đất đai và nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xâydựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thịtrường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự pháttriển ổn định của nền kinh tế quốc dân

2.6 Thị trường đất đai và nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin

không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phốicủa điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hộitrong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giaodịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quanđến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường đất đai và nhà ở Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào

thị trường đất đai và nhà ở ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai đểthực hiện các mục tiêu phát triển chung Đất đai và nhà ở có tính dị biệt, tin tức thịtrường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nướcnên thị trường đất đai và nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở không hoàn hảo còn do tính chất không táitạo được của đất, nên thị trường đất đai và nhà ở mang tính độc quyền, đầu cơ nhiềuhơn các thị trường hàng hoá khác

3 Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở đô thị.

Thị trường đất đai và nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội,kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tưnước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước

1 Thị trường đất đai và nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng đất đai và nhà ở trongtổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến đất đai và nhà ởchiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia,tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong đất đai và nhà ở ở các nước thuộcthế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODAcủa các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 nămqua

Đất đai và nhà ở còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh

tế thị trường thì đất đai và nhà ở ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh

tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

2 Thị trường đất đai và nhà ở phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giớichứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho

đất đai và nhà ở có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chínhthống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đóphát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàngcho vay qua thế chấp bằng đất đai và nhà ở chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn chovay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh đất đai và nhà ở đóng vai trò quan trọngtrong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu pháttriển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

3 Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệphoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thịtrường đất đai và nhà ở để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và cótầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điềukiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thựcthi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường đất đai và nhà ở

ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém

và vướng mắc trong tương lai

4 Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường đất đai và nhà ở có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trườngtài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng Phát triển và điều hành tốt thị trường đất đai và nhà ở sẽ có tác dụng thúc đẩytăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các côngtrình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng

về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kêcủa Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn

từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới

chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là cácgiao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,chính sách và pháp luật để các giao dịch đất đai và nhà ở chính thức (có đăng ký vàthực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng nămthị trường đất đai và nhà ở sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗinăm.

5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất đai và nhà ở sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường đấtđai và nhà ở Những cơn “sốt” nhà, đất hầu ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống củanhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị đất đai và nhà ở, ổn định thịtrường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là mộttrong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường đất đai nhà ở

Thứ 6: Thị trường đất đai và nhà ở góp phần vào ổn định xã hội

Thị trường đất đai và nhà ở luôn gắn liền với các chính sách đất đai và nhà ở củanhà nước Ở bất cứ một quốc gia nào thị trường này cũng quan trọng bởi lẽ nó gópphần tạo sự ổn định xã hội Thị trường đất đai và nhà ở phát triển không lành mạnh làchính sách đất đai không phù hợp sẽ dẫn đến nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cảlàm cho giá lên xuống thất thường Điều đo sẽ làm tác động xấu đến niềm tin củanhân dân đối với các chính sách., ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người

và các hoạt động nói chung Thị trường đất đai và nhà ở hoạt động lành mạnh sẽ gópphần điều hóa cung cầu, ổn định giá cả do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổnđịnh hơn

4 Phân loại thị trường đất đai và nhà ở.

4.1 Phân loại theo hoạt động trên thị trường:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai và nhà ở

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Thị trường dịch vụ.

4.2 Căn cứ vào khu vực :

- Thị trường đất đai và nhà ở đô thị: thị trường đất nông nghiệp, đất công nghiệp

ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị

- Thị trường đất đai và nhà ở khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thịtrường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thịtrường đất phi nông nghiệp ở nông thôn …

- Thị trường đất đai và nhà ở khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thịtrường đất nông nghiệp ở khu vực ráp ranh

4.3 Căn cứ theo thứ tự thời gian đất đai và nhà ở tham gia vào thị trường :

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụngđất (còn gọi là thị trường sơ cấp)

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được muahoặc thuê

5 Các yếu tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở.

5.1 Cung về đất đai và nhà ở.

Cung về đất và nhà ở được xác định bằng tổng khối lượng đất đai và nhà ở sẵnsàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giớihạn nhất định

Có thể nói cung đất đai và nhà ở ở đô thị luôn bị mất cân đối nghiêm trọng vớicung

* Cung về đất đai gồm 3 nguồn chính sau:

- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp Đất là nguồn cung chủ yếucho nhu cầu tăng đất đô thị

- Nguồn cung đất thứ hai là mở rộng và phát triển đô thị

- Nguồn cung đất thứ 3 là chuyển đổi chủ sở hữu từ những người không có nhucầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng, chuyển đổi từ mục đích sử dụngnày sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn.

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông,các công trình công công, dịch vụ, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trìnhbất động sản khác Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi độngnhất trên thị trường đất đai và nhà ở

Cầu về đất đai và nhà ở đô thị ngày một tăng nhanh.Có nhiều nhân tố tác độngđến cầu đến sự thay đổi cầu về đất đai và nhà ở

Nhân tố thứ nhất tác động đến cầu về đất đai và nhà ở chính là quá trình đô thịhóa Qúa trình đô thị hóa không chỉ đơn thuần là quá trình phát triển tự lớn lên củacác đô thị mà còn là quá trình phát triển do sức ép của làn sóng dân cư từ nông thôn

ra thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng không gian đô thị

Nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến cầu về đất đai và nhà ở là sự phát triển côngnghiệp hóa.Công nghiệp hóa phát triển đòi hỏi phải mở rộngphamj vi đô thị, hìnhthành các công nghiệp mớivà thay thế dần các hoạt động sản xuất công nghiệp nộithành

Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ tăng nhu về các trung tâmthương mại, các văn phòng…Do vậy làm tăng cầu

Sự gia tăng về thu nhập, đời sống được cải thiện cũng là một nhân tố tác độngmạnh đến cầu đất đai và nhà ở Khi thu nhập và đời sống của người dân được cải

thiện nhu cầu được sống trong một không gian thoáng đãng, rộng rãi hơn sẽ làm tăngcầu về nhà ở, không những thế nhân tố này còn làm tăng cầu về đất để xây dựng cáccông trình công cộng, khu vui chơi, giải trí…

Nhân tố thứ 5 tác động đến cầu về đất đai và nhà ở là tâm lý người dân Hiện nayrất nhiều người dân đô thị có tâm lý thích sống trong những vùng nội thành, gầntrung tâm thành phố do đó cầu về đất đai và nhà ở của khu vực này tăng cao

Nhân tố thư sáu là số chính sách của nhà nước

5.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở.

Có ba chủ thể chính tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở

Chủ thể thứ nhất tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở là nhà nước và các cơquan đại diện của nhà nước Nhà nước tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở với tưcách chủ yếu là người quyết định đến các quan hệ về cung đất, thực hiện quyền kinh

tế của nhà nước đối với đất đai Nhà nước có thể làm thay đổi hoàn toàn thị trườngnày bằng việc điều chỉnh quy hoạch, phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô khônggian gắn liền với sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quyđịnh giới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất

Chủ thể thứ hai tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở là các tổ chức sử dụngđất Các tổ chức đuỷocj giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tưcạhs là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với nhà nước , tham gia vào cácquan hệ trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung, vừa làcầu về đất đai đô thị Các tổ chức này chủ yếu tham gia vào thị trường đất đai dànhcho công nghiệp, đất đai công sở, các trung tâm thương mại… và ít nhiều mang tínhchất quan hệ vè bất động sản

Chủ thể thứ ba là các cá nhân hoặc gia đình người dân đô thị.Các cá nhân hoặcgia đình chủ yếu tham giá vào thị trường đất khu dân cư gắn liền với nhà ở đô thị

6 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở.

6.1 Chính sách, pháp luật của nhà nước

Đất đai và nhà ở là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các quan hệ giao dịch

về đất đai, nhà ở tác động mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế, xã hội Do

đó Nhà nước ban hành nhiều chủ trương, chính sách, pháp luật để quản lý chúng.Chính sách, pháp luật của nhà nước là khung pháp lý bắt buộc các chủ thể tham giavào thị trường đất đai, nhà ở phải tuân theo

6.2 Quá trình đô thị hóa.

Qúa trình này diễn ra nhanh chóng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng cao trongkhi quỹ đất đô thị thì có hạn Đô thị hóa làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất

6.3.Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường đất đô thị Quy hoạch đô thị

là định hướng phát triển của thị trường đất đai và nhà ở

6.4 Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán…

Đây là một nhân tố tác động khá lớn tới quyết định “mua, bán” đất đai, nhà ở củangười dân Trong thị trường đất đai và nhà ở trên địa bàn Hà Nội thì yếu tố này tácđộng gây nên sự khác biệt nhau về giá cả Tâm lý người dân muốn được ở trong khuvực nội thành do vậy đất đai, nhà ở thuộc khu vực nội thành cao hơn khá nhiều so vớikhu vực ngoại thành

6.5 Thu nhập của người dân.

Thu nhập người dân đô thị ngày càng tăng, đời sống được cải thiện làm cho nhucầu về đất đai nhà ở tăng

6.6 Thị trường tài chính:

Thị trường này tác động lớn đến cung của thị trường đất đai và nhà ở

Các doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường nhà đất đòi hỏi phải có nguồnvốn vững mạnh, kế hoạch tài chính dài hạn