II.3.2. Chính sách đền bù và chọn lựa TĐC
2. CHỌN LỰA TÁI ĐỊNH CƯ
Đơn vị đứng tên thụ hưởng quyền TĐC trong dự án THLG là một cá nhân đạI diện cho một hộ hoặc một gia đình. Tuy nhiên, có một số quyết định trong suốt quá trình TĐC đòi hỏI phảI có sự thỏa thuận đồng ý hoàn toàn của tất cả thành viên của một hộ hay một gia đình.
Có nhiều hình thức TĐC được áp dụng trong dự án. NgườI dân thực tế có nhiều chọn lựa TĐC, lựa chọn cách mà họ sẽ phục hồI sinh kế. Chọn lựa TĐC bao gồm phát triển khu vực họ di dờI đến theo yêu cầu dự án cộng vớI các biện pháp phục hồI điều kiện sinh sống.
Để đáp ứng những nhu cầu khác nhau cho các hộ dân trong dự án, các phưong thức TĐC của dự án sau đac được nghiên cứu và đưa vào áp dụng:
• Mua một căn hộ chung cư giá rẻ xây mớI bên cạnh một chợ nhỏ.
• Mua một nền đất và xây nhà mớI trong khu phân lô TĐC vớI một số cơ sở hạ tầng như một trường tiểu học và một hệ thống hồ sinh học áp dụng cho cả dân di dờI từ
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
giá tác động này). Nền đất giá rẻ nhất có xây một nhà trệt căn bản trị giá ít nhất 100 triệu đồng.
• Nhận tiền đền bù một lần để đi tự lo mua nhà/đất TĐC.
Chung cư Lò Gốm P.11 Q.6
Chung cư chủ yếu phù hợp cho những ngườI không muốn dờI xa khu vực họ đã từng sống nhiều năm vớI công việc kinh doanh làm ăn, việc làm, các mốI quan hệ xã hội đã ổn định. Cũng có thể, nhiều hộ nghèo nhất chọn lấy căn hộ chung cư vì không bị nợ mua nền đất nghĩa là sẽ có ít trách nhiệm tài chính hơn. Theo quan sát thì nhiều ngườI phảI cố gắng vượt qua được những định kiến và khó chịu của kiểu sống theo nếp chung cư. Giai đoạn 1 có 72 chung cư bố trí cho số hộ tương ứng bằng cách bốc thăm may rủi.
Đây là các lý do mà 72 hộ chọn căn hộ chung cư. MỗI hộ có thể có hơn một lý do:
-không có họ hàng nơi khác (1), muốn gần gũi họ hàng (2),
-muốn ở tạI nơi cũ vì quen sống từ hồI nhỏ (2), quen thuộc vớI nơi ở cũ, ngạI khoảng cách xa nơi cũ (23), muốn gần con cái, cha mẹ già, anh em gia đình (4), chồng con, cha mẹ già bị bệnh (2), thuận tiện cho công việc hiện tạI và các hoạt động tạo thu nhập sẵn có (12), có nơi buôn bán quen thuộc (3), đã có sẵn mốI làm ăn, khách hàng và quan hệ ổn định (2)
-đăng ký chung cư ngay từ lúc đầu (8), căn hộ chung cư đã xây dựng sẵn, chỉ việc dọn vào ở, không cần phảI lo giấy tờ, xây dựng ( 3),
-sợ đất ở P.BHHA hẻo lánh, điạ điểm xa xôi (16), sợ đất bị cô lập, có ma, đất nghĩa địa (2), cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh như đường xá dở dang (3), có con gái đi khu vực này nguy hiểm, không an toàn (2), chỗ lạ sẽ khó khăn về sinh kế, kinh doanh và công ăn việc làm (5+13), không có phương tiện đi đến địa điểm xa xôi (6), không biết lái xe máy (1), sợ gia tăng chi phí đi lạI (3), xa trường học, phảI chuyển đổI trường (12),
-tất cả gia đình cùng chọn chung cư (13), quyết định của chủ hộ (1), quyết định của chồng (6), thích sống ở chung cư (3), thấy chung cư không có vấn đề gì, dễ dàng theo các quy định sống tập thể và ai sao mình vậy (5) muốn có một chỗ sống ổn định lâu dài (4) -tạI chung cư có chợ, dễ dàng mua bán làm ăn (10), gần chợ Bình Tây dễ mua bán kiếm sống (3),
-bởI vì lý do tài chính: tiền đền bù thấp (3), sợ nợ hai đầu, nhiều nợ hơn (16), mua chung cư vớI giá cố định,
-thích có cả hai: chung cư và nền đất (đốI vớI những ngườI có hai tiêu chuẩn) (2) TĐC nền đất tự xây P.BHHA, Q.BT:
Mua nền đất tự xây nhà là cho những hộ thích riêng tư và tự do xây chính ngôi nhà của họ mặc dù có những khó khăn về khoảng cách xa đáng kể so vớI nơi ở trước kia. Cũng có 10 hộ bắt thăm chung cư trượt nên được khuyến khích mua lô đất tự xây ở khu TĐC P.
BHHA Q.BT.
Lý do 46 hộ chọn mua lô đất được khảo sát tạI P.BHHA Q.BT. MỗI hộ có thể có nhiều hơn một lý do:
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
-không phảI leo cầu thang mỗI ngày hay khiêng đồ nặng lên xuống cầu thang ở chung cư (8)
-được dự án khuyến khích chọn mua đất (5), bắt thăm trượt chung cư (3) -có thể tự xây nhà theo ý muốn (15)
-quen sống ở nhà đất riêng, không thích nhà chung cư (6), không thích chung đụng vớI nhiều ngườI (5), không vững bền (8), ồn ào (4)
Tự lo TĐC:
Trong thờI gian khó khăn khi dự án thực hiện chậm, nhiều ngườI dân muốn nhận tiền để tự đi TĐC. BQLDA415 cố gắng ngăn chặn điều này. Nhân viên dự án, chủ yếu là NXH phốI hợp vớI các bên đốI tác có liên quan, chính quyền địa phương, các nhóm tín dụng tiết kiệm và các cá nhân có ảnh hưởng trong cộng đồng cùng nỗ lực thuyết phục ngườI dân chờ mua nền đất xây nhà hoặc mua căn hộ chung cư giá rẻ. Theo đánh giá thì những nỗ lực này đã cứu khoảng ít nhất 50 hộ thoát cảnh rủI ro tương lai của việc tự lo TĐC.
Theo thứ tự của mức độ ảnh hưởng, các lý do mà ngườI dân yêu cầu nhận tiền mặt đền bù để tự lo:
1. Nợ nần hay thiếu hụt tài chính xảy ra trước hay trong quá trình chọn lựa TĐC (16 ý kiến trả lời)
2. Gia đình có các tranh chấp nộI bộ về quyền thừa kế, đặc biệt liên quan đến nợ nần và lo lắng tiền bạc như: phảI chia cho con cái (3), sửa chữa nhà đã cũ (3), lo y tế và đám tang (4), mua phương tiện đi lại (4) và mua đồ để buôn bán (1)
3. NgườI dân vộI vã quyết định tự lo trong khi họ còn thiếu thông tin và kinh nghiệm, đặc biệt đốI vớI những ngườI từ chốI không lắng nghe nhân viên dự án và những ngườI có thiện chí. Kết quả khảo sát cho thấy những hộ tham gia nhóm TDTK thì càng có thể quyết định đúng và hiểu biết tốt hơn cách sử dụng nguồn lực của họ (8)
4. Trì hoãn kéo dài trong việc thực hiện dự án gây tâm lý không hài lòng cho ngườI dân, hậu quả là, có nhiều gia đình muốn nhận tiền mặt để đi tự lo TĐC cho xong (3). Những nhà quá cũ nát, ở không được, trong khi họ không thể sửa chữa vì đang ở khu giải tỏa (3) Họ không thể xin mua một căn hộ chung cư ở tầng trệt.
5. Có thành kiến với những ràng buộc khi sống ở chung cư (quá mớI mẻ cho một số ngườI dân có gốc ở quê nông thôn) hoặc sợ đất nghĩa trang ở P.BHHA Q.BT không dám đến ở (6). Một số thích tự mua một mảnh đất để xây một căn nhà (10). Các bà vợ lẽ vâng lờI chồng nhận tiền đền bù để về sống vớI gia đình chồng gần khu chung cư (2)
6. Những gia đình có ngườI gốc ở nông thôn không tự tin, sợ trả nợ góp dài hạn, còn những gia đình sống lâu ở thành thị thì ít chọn tự lo vì họ thấy quen và tự tin hơn vớI tín dụng nhà ở (2 respondents)
Bên cạnh đó, theo điều tra và thông tin từ cộng đồng, có những lý do khác nữa:
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
một số tiền mặt lớn để mua sắm mà không tính toán kỹ, kết quả là, số tiền bị ăn tiêu và cạn kiệt nhanh chóng trước cả khi hộ dân kịp nhận thức được nguy cơ cháy túi của họ. Điều này cực kỳ đáng buồn cho những hộ chỉ có tiền đền bù thấp có được từ căn nhà ổ chuột là tài sản duy nhất của họ.
8. Có thể do ảnh hưởng của ngườI bên ngoài gia đình, thúc hốI hộ dân nhận tiền đền bù để sắp xếp cho lợI ích của ngườI đó, như có hai chị em lôi kéo thêm những ngườI tự lo cùng đi mua đất ở một nơi. Một người vợ nhận tiền đền bù để lo sửa chữa nhà chồng ở tỉnh thành khác, một phụ nữ vì họ hàng thúc hối mượn tiền đền bù, v.v.
9. Đặc biệt, như một vài ngườI dân cho biết, thông báo của dự án cấm mua và bán căn hộ chung cư làm một số đối tượng TĐC ngay từ đầu đã không muốn vào ở lâu dài trong khu vực dự án. Vì vậy, họ chọn phương thức nhận tiền đền bù.
Ngược lạI, những lý do sau được đề cập cho việc không chọn tự lo TĐC:
1. NgườI dân sợ đền bù thấp không đủ để họ mua một căn nhà nhỏ gần đó vì khu vực Q.6 đã được đô thị hoá, làm giá đất tăng quá cao, họ nghĩ là tiền tự lo không mua nổI (27). Một số không dám nhận tiền đền bù để tự quản lý, họ biết rằng tiền sẽ bị ăn tiêu nhanh chóng cho các nhu cầu của gia đình (8)
2. Hơn nữa, đất/nhà ở khu vực ngoạI thành lân cận như huyện Bình Chánh là chọn lựa khả thi nhất thì cũng tương đốI xa, kém phát triển và không chắc chắn về đăng ký chủ quyền/hộ khẩu và lạI sợ bị giảI tỏa di dờI nữa (7).
3. Họ tin tưởng vào dự án (1) và muốn dựa vào sắp xếp TĐC của chính phủ (5). Họ muốn có một nơi sống an cư vững bền (3).
4. Có những lý do khác: họ lo sợ di dờI đến một nơi xa nơi cũ mà không có nghề nghiệp ổn định chắc chắn trong tay, họ dễ kiếm sống trong khu vực thị thành hơn (5). NXH, các nhóm TDTK và trợ giúp của nhân viên dự án cung cấp thông tin và động viên đã thuyết phục một số đông ngườI dân dự án, hướng dẫn họ làm quyết định chọn lựa hình thức TĐC phù hợp. Những hộ như vậy thì rất quyết tâm không bị lay chuyển bởI những ngườI xúi giục họ nhận tiền đền bù tự lo.
Sự hài lòng của hộ vớI chọn lựa TĐC của họ
Các hộ dân có thoả mãn hài lòng vớI chọn lựa TĐC của họ không?
-Chung cư: Trong số 72 hộ được khảo sát, có 70 Có và 2 Không.
-Phân nền tự xây: Trong số 46 hộ được khảo sát từ P.11 Q.6 và 2 hộ TĐC tạI chỗ, có 40 Có và 8 Không.
-Tự lo TĐC: Trong số 26 hộ được phỏng vấn, có 3 Có, 23 Không. Thông tin từ khảo sát do NXH thực hiện cho 31 hộ vào năm 2004 cũng chỉ ra rằng hầu hết các hộ tự lo rất không hài long với tình trạng TĐC hiện tạI của họ.
Nhiều hộ so sánh thuận lợI và bất lợI của các chọn lựa TĐC:
*Chung cư: Chỉ có 72 căn hộ trong khi ban đầu số ngườI muốn chung cư nhiều hơn. Đa số dân chung hài lòng vớI chọn lựa của mình.
*Phân lo tự xây: Đa số họ hài lòng vì đã chọn lô đất. Phân nửa số 10 hộ bắt trượt chung
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
*Tự lo TĐC: Ước tính có đến 80% số hộ tự lo không hài lòng vớI tình trạng TĐC hiện tạI của họ. Nhiều hộ tự lo hốI tiếc. Hầu hết họ sẽ cố gắng ở lạI theo TĐC do dự án bố trí nếu họ được cho cơ hộI quyết định lại. Bây giờ thì đã quá trễ cho họ, họ phảI cố gắng thích ứng vớI những trở ngạI trong việc kiếm thu nhập, xin chủ quyền nhà/xây nhà, hộ khẩu, cấp nước/điện, đi học, chăm sóc y tế. Đa số họ sẽ lại di dời nữa, nơi họ muốn đến lại địa điểm họ đã ở trước đây tại P.11 Q.6.
Những ngườI dân sau đây hối tiếc vớI chọn lựa TĐC của họ và mong ước có cơ hộI để quyết định lạI lần nữa là:
1. Hầu hết dân tự lo TĐC.
2. Hai hộ ở khu phân lô tạI P.BHHA, lúc đầu xin mua chung cư nhưng bắt thăm trượt và quyết định chọn lô đất xây nhà. Họ không thích nơi ở mớI vì không dễ dàng tìm việc và làm ăn ở chỗ lạ, xa nơi cũ.
3. Có hai hộ mua chung cư, hiện tạI đang phảI trả những khoảng phí tổn ở chung cư như tiền gởI xe, tiền điện hành lang hoặc đang so sánh chung cư chỉ là các căn hộ xây giống nhau trong khi các nền nhà thì được tự xây theo ý thích. Họ cũng sẽ thay đổI ý định để chọn lạI nền đất nếu được phép.
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ