Hầu hết các hộ tái định cư theo dự án, đặc biệt là đa số hộ nghèo, đều cho rằng hộ đã được sống trong những ngôi nhà chất lượng tốt và ổn định hơn (an ninh, chống được điều kiện thời tiết, cho sinh hoạt) so với nhà cũ, cụ thể là về cấu trúc nhà (móng, tầng, vật liệu), mái, tường, sàn, khoảng không. Điều này giúp họ không phải chịu đựng ngập lụt và dột thường kỳ nữa. Trước tái định cư, rất nhiều hộ phải trả các chi phí linh tinh để thường xuyên sửa chữa chỗ ở dột nát của họ.
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
trao đổi với người dân tái định cư, 80% cho rằng họ được hưởng ngôi nhà tái định cư an toàn và vệ sinh. Những người nói rằng nhà tái định cư không tốt bằng nhà cũ của họ đưa ra một số lý do sau:
1. Nhà cũ rộng hơn, ổn định và tiện nghi hơn.
2. Ở tại nhà cũ sẽ kiếm tiền dễ hơn.
Đối với chất lượng nhà, các yếu tố được nhắc tới bao gồm vật liệu, bề ngoài, độ an toàn của cấu trúc nhà, và cơ sở hạ tầng xung quanh. Ngoài ra, còn có một số vấn đề khác như sự ổn định, lối thoát hoả hoạn, sự ẩm ướt. Các vấn đề kỹ thuật liên quan đến quá trình xây dựng bao gồm thiết kế, công nhân thợ hồ, đơn vị xây dựng, giám sát, bảo hành, và giấy tờ xây dựng sẽ do nhà thầu vớI dự án (cho chung cư), nhà thầu tư nhân (đối với phần lớn các hộ tự xây dựng và một số hộ tự lo tái định cư). Một số hộ có nền phân lô tự xây dựng và một số hộ tự lo tái định cư thì tự thực hiện những công việc trên.
Mức độ trông đợi/hài lòng về chất lượng xây dựng nhà khác biệt lớn giữa các hộ, cụ thể là về chất lượng nhà (vật liệu, bề ngoài, độ an toàn của cấu trúc nhà, và cơ sở hạ tầng xung quanh), thiết kế nhà, đơn vị xây dựng/nhà thầu, mức độ giám sát trong quá trình xây dựng, bảo hành chất lượng và giấy tờ xây dựng.
Nhìn chung, nhà của tất cả các hộ tái định cư đều đạt tiêu chuẩn cơ bản mặc dù có một số tranh chấp về xây dựng với đơn vị xây dựng.
Chung cư:
Sau đây là những phản hồi tích cực nhất của người dân chung cư:
1. Chung cư có đường đi lại nội bộ rộng rãi, hành lang và cầu thang theo nhiều hướng, rất thuận tiện cho đi lại và kinh doanh sau này. Điều này cũng làm tăng tính an toàn khi có tình hình khẩn cấp như hoả hoạn.
2.Có một số công viên nhỏ, cây xanh công cộng, đèn chiếu sáng công cộng làm tăng vẻ đẹp và chất lượng sống trong khu vực. Nhiều khách vãng lai đã tới tham quan và bày tỏ ao ước muốn có những điều kiện này. Chung cư Lò Gốm được coi là độc nhất vô nhị trong khu vực. Những khen ngợi như trên làm người dân tái định cư thêm hài lòng.
Chung cư được bảo hành cho đến cuối năm 2005, do đó người dân có thể nêu ý kiến và nhà thầu sẽ sửa chữa nhiều hỏng hóc. Ban quản trị chung cư được quyền giải quyết ý kiến phàn nàn nhưng từ nay tổ này cần chủ động làm quen với vai trò này hơn để có thể hoạt động tốt trước khi dự án kết thúc.
Nỗi lo lớn nhất của người dân vẫn là chất lượng lâu dài của nhà chung cư, phàn nàn của họ gồm:
- Chấn động gây ra một số vết nứt trên tường trong chung cư, theo lời của một số người dân là do hoạt động hàng ngày của xe tải và nhiều máy móc xây dựng hạng nặng, chất lượng xi măng kém và quét vôi cẩu thả. Có nhiều người lo rằng những máy móc hạng nặng đó đã làm rung động kết cấu của chung cư và có thể dẫn đến hư hạI nhà và nhiều chi phí sửa chữa trong tương lai.
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
chiếu vào nhà. Điều này gây bực bội bởi người dân không được phép xây lắp phụ thêm gì vào căn hộ của họ. Một số hộ nghèo dùng các tấm nhựa to che lỗ thông hơi, còn các hộ khá giả hơn đề nghị dự án cho phép lắp cửa ra vào và cửa sổ kính để tránh tình trạng này. Nhiều hộ ở tầng trệt muốn dùng mái che di động để che hành lang trước nhà. Dự án cần lắp thêm mái che ban công để tránh nước mưa và ánh nắng mặt trời.
- Có một số phàn nàn nhỏ lẻ như sau: 1. cửa trước của các căn hộ không đủ vững chắc, phần dưới quá hổng để chuột, mèo và một số con vật khác ban đêm có thể chạy vào nhà cũng như không ngăn được nước mưa hắt vào. 2. Trần nhà một số hộ bị ẩm; 3.một số hộ tầng trên bị lỏng mái, sau đó công nhân đã vít chặt lại; mái nhà mỏng như vậy chỉ dùng được tối đa 5 năm.
- Ống dẫn thoát nước mưa được thiết kế đường kính quá nhỏ nên không họat động tốt cho chức năng này. Sau khi mưa, nước không thoát được vẫn đọng lạI trên các hành lang cho đến khi có ngườI dung chổI và giẻ quét lau khô đi. Còn trên mặt đường dướI đất thì có một số vũng nước nhỏ, đặc biệt sau các trận mưa.
Về thiết kế chung cư, các hộ gốc người Hoa không thích sắp xếp của các căn hộ vì đằng trước và đằng sau không cùng hướng, không phù hợp với phong tục thờ cúng văn hoá của người Hoa. Trên thực tế, vị trí nhà vệ sinh của tầng trên ở ngay trên đầu bàn thờ của nhà dưới. Ngoài ra, theo phong thủy, có một số hộ cố thay đổi thiết kế và xây dựng ban đầu theo cách nào đó để tránh bếp đứng đốI diện ngay trước vòi nước trong căn hộ của họ.
Môt số người mô tả chung cư bằng những hình ảnh kỳ lạ như “nhà trẻ”, “bệnh viện”,
“chuồng chim bồ câu”.
Khi giải quyết vấn đề xây dựng hay bảo dưỡng nhà, các hộ chủ yếu tìm kiếm sự hỗ trợ của các ban quản lý tái định cư và cán bộ dự án. Chẳng hạn, đối với hộ tái định cư chung cư, để giải quyết các vấn đề về xây dựng chung cư, họ thường tìm đến Ban quản trị chung cư khi có cần sửa chữa, và chủ yếu họ nhờ cán bộ dự án xin phép BQLDA 415. Ngược lại, người dân ở khu phân lô tái định cư P.BHHA Q.BT thường nhờ cán bộ kỹ thuật và NXH nếu họ gặp phải vấn đề về xây dựng.
Cũng có phát sinh những quan ngại về cơ chế duy tu bảo dưỡng lâu dài và các quy định để giữ gìn chung cư trong tình trạng tốt mà người dân chỉ phải bỏ ra một chi phí phải chăng.
Phân nền tự xây dựng tại P.BHHA, Q.BT:
Người dân tái định cư tự xây nhà và điều này có những thuận lợi và khó khăn sau đây:
Thuận lợi: Ban Quản lý Xây dựng quận cùng với dự án ủng hộ việc cấp phép xây dựng và ngay cả cấp phép xây dựng cho những hộ chỉ tính xây nhà trệt cơ bản sử dụng nhà thầu riêng. Chức trách địa phương như công an khu vực cộng với trợ giúp tích cực của dự án tạo những điều kiện thuận lợi như các công việc giấy tờ kỹ thuật, cho vay vốn xây nhà.
Khó khăn: Địa điểm xây dựng xa địa điểm cũ, các hộ phảI cử ngườI nhà đi xa đến ở lạI để kiểm tra việc xây dựng, không thuận lợi để các hộ giám sát. Do đường chưa làm xong,
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
thầu xây dựng, cụ thể là giám sát công việc của thợ xây chưa tốt. Trên thực tế, nhiều NBAH được tái định cư vào đất phân lô đã phảI gấp rút chuẩn bị chỗ ở cho cả gia đình, đặc biệt là những người giao nhà vào cuối năm 2004 và đầu năm 2005. Thậm chí những hộ giao mặt bằng vào hạn cuối 30 tháng 3 năm 2005 cũng gặp khó khăn. Nhìn chung, NBAH cảm thấy căng thẳng khi phải giám sát thầu thợ để đảm bảo vật liệu, chất lượng và giấy tờ được đúng theo ý muốn. Khi phải giải quyết các vấn đề về xây dựng và bảo dưỡng, các hộ nghèo thường nhờ cán bộ dự án giúp đỡ. Trong khi đó, các hộ giàu hơn hay tự giải quyết với thầu thợ riêng của họ.
Có 20 hộ được khảo sát thuê thầu thợ riêng hoặc tự làm/nhờ họ hàng. Vật liệu được họ tự mua hoặc giao cho thầu mua. Theo kết quả điều tra, tất cả các hộ này đều tương đốI hài lòng với chất lượng nhà và không có vấn đề gì về bảo hành và giấy tờ hoàn công. Các hộ xây nhà đầu năm 2005 đều độc lập, tự tin, có năng lực, tuân thủ luật lệ và nhận được sự nhiều hỗ trợ từ gia đình
Ngược lại, 20/26 hộ thuê công ty Lam Khang xây nhà không hài lòng với chất lượng vật liệu và công việc của thợ xây. Một số cho rằng họ đã bị lừa vì không có kinh nghiệm soạn văn bản thoả thuận cho các thương lượng với bà Oanh, Phó giám đốc công ty. Thời hạn bảo hành được thoả thuận là đến tháng 10 năm 2005 sau khi các ngôi nhà đã trải qua mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 9). Trong số các khiếu nạI, chẳng hạn, mái nhà B1 (chủ hộ Lê Thị Tuyết Sương) bị tốc lên do một cơn mưa gió lúc 5 giờ chiều ngày 25 tháng 5 năm 2005. Chất lượng nhà của một số hộ được điều tra rất kém, các hộ thúc giục công ty, dưới sự giám sát của NXH, thu thập thông tin về mọi hỏng hóc cũng như thực hiện sửa chữa càng sớm càng tốt. Cụ thể, 26 hộ thuê công ty này xây nhà gặp rắc rối về một loạt hạng mục như mái, gác lửng, tường, cửa ra vào, nhà xí, móng v.v…
Dưới sức ép của dự án, công ty đã thực hiện một số sửa chữa bảo hành trong tháng 9 năm 2005, nhưng khi đi thăm các hộ, thấy khiếu nạI vẫn còn. Cho đến cuối năm 2005, nhà do công ty Lam Khang xây đã được sửa hết theo yêu cầu tuy nhiên chất lượng không được thoả mãn. Đặc biệt, điều tra còn cho thấy nhiều hộ không có hợp đồng vớI chi tiết đàng hoàng hợp thức với công ty. Hơn nữa, người dân có thể bị thiệt hại thêm, bởi công ty này có thể đang đợi dự án kết thúc để đòi tiền người dân, hoặc là về giấy tờ thủ tục xây dựng vì công ty giữ mọi biên nhận và hoá đơn vật liệu và công lao động mà cơ quan thuế cần để cấp giấy thuế cho hoàn công, hoặc là đòi chi phí sửa chữa thêm. Các hộ thì chờ lời hứa bằng miệng của bà Phó giám đốc công ty về giấy tờ hoàn công xây dựng sẽ được thực hiện. Có một số muốn kiện công ty bởi tranh chấp giữa công ty và nhiều hộ vẫn chưa được giải quyết
Các biện pháp giảm nhẹ bao gồm:
• CEP giữ lại 5% vốn vay xây nhà để bảo hành cho đến khi mỗI trường hợp rắc rối được giải quyết xong;
• Việc kéo dài thời gian bảo hành cho đến khi rắc rối được giải quyết cần được thực hiện trước khi dự án kết thúc. Do đó, sửa chữa trong phạm vi bảo hành cần được hoàn thành càng sớm càng tốt, bởi trì hoãn sẽ làm tăng chi phí sửa chữa.
Dự Án Nâng Cấp Đô Thị và Làm Sạch Kênh Tân Hóa-Lò Gốm
BÁO CÁO GIÁM SÁT TỔNG QUAN VỀ TÁC ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ
diện của công ty Lâm Khang tham gia để giảI quyết các vấn đề còn tồn đọng.
Công ty được yêu cầu làm gấp và thanh toán để có “bản vẽ hoàn công” cho tất cả các hộ bị ảnh hưởng như là bước đầu tiên để hộ dân xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong tương lai. Về sửa chữa bảo hành, công ty sẽ có hai lựa chọn, hoặc thực hiện sửa chữa hoặc trả tiền để các hộ sửa, tuỳ theo thoả thuận riêng với từng hộ.
Có một số nguyên nhân sau đây giải thích cho việc các hộ kém khả năng giải quyết tốt vấn đề tự xây dựng và quan hệ với thầu thợ xây:
1. Đa số các hộ tái định cư có liên quan và thành viên gia đình họ thiếu hiểu biết thông tin về công việc xây dựng nhà, họ là những đối tượng thu nhập thấp và chưa bao giờ có kinh nghiệm xây nhà cụ thể về vật liệu, kỹ thuật, bản vẽ thiết kế, và dự toán.
2. Họ e ngại việc tự giải quyết các giấy tờ. Những đối tượng này khá thụ động, không quyết tâm tìm một đơn vị xây dựng, đơn vị này phảI có giấy phép và phảI xin được giấy phép xây dựng riêng cho từng nhà phù hợp với quy định của Nhà nước.
3. Họ thiếu kinh nghiệm tính toán chi phí và quản lý kinh phí xây dựng. Đặc biệt, do không quen thoả thuận bằng văn bản nên họ dễ bị lợi dụng, bị nhà thầu và thợ xây tính tiền nhiều hơn thực tế, hoặc thất vọng với chất lượng nhà vốn không được tốt như thoả thuận miệng ban đầu. Ngoài ra, do không có năng lực kiểm tra thầu thợ, các hộ thường mất nhiều tiền để đãi ăn uống và bồi dưỡng thêm cho thầu thợ.
4. Họ quá chủ quan, quá tin rằng thầu thợ được cán bộ dự án giới thiệu và giám sát về mặt kỹ thuật.
5. Họ bị sao lãng do căng thẳng và lo lắng về ngân sách xây dựng, xin vốn vay, chi phí và các vấn đề gia đình.
6. Các hoạt động tạo thu nhập trong giai đoạn xây dựng bị giảm đi, một số hộ phải kiếm sống không thể bỏ thời gian vào công việc giám sát xây nhà.
7. Tư duy và phong tục cổ truyền muốn có nhà mới trước Tết bằng bất cứ giá nào làm người dân vội vàng, dẫn đến việc nhà thầu và thợ xây vô trách nhiệm.
Chất lượng xây dựng kém có thể ảnh hưởng xấu đến tính bền vững của tái định cư, cụ thể là:
1. Người dân phải bỏ thêm tiền sửa chữa trong những năm tới, gây ra khó khăn về tài chính và nợ nần, đặc biệt là với những hộ đã vay tiền Nhà nước để mua đất, vay vốn xây dựng nhà của CEP, và cuối cùng điều không thể tránh khỏi là phải bán nhà tái định cư để mua nhà khac nhỏ hơn, hoặc đi thuê nhà hay dựng nhà ổ chuột để ở.
2. Người dân có xu hướng không ở lâu trong một căn nhà chất lượng kém do mệt mỏi bởi ảnh hưởng tâm lý, do đó sẽ lại tìm cách chuyển đi.