Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền về lĩnh vực

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KIỀU THỊ TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT– THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng… năm…

Tác giả luận văn

Kiều Thị Tâm

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài Nguyên Môi Trường Huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày… tháng… năm…

Tác giả luận văn

Kiều Thị Tâm

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1: Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Những đóng góp mới 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu 4

2.1 Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 4

2.1.2 Giá đất 9

2.1.3 Định giá đất 10

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13

2.2 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới 19

2.2.1 Trung Quốc 19

2.2.2 Mỹ 21

2.2.3 Nhật Bản 23

2.2.4 Bài học cho Việt Nam trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25

2.3 Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25

2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 26

2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 29

2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh 31

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 33

3.1 Địa điểm nghiên cứu 33

3.2 Thời gian nghiên cứu 33

3.3 Đối tượng nghiên cứu 33

3.4 Nội dung nghiên cứu 33

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Thạch Thất – Hà Nội 33

3.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012- 2016 34

3.4.3 Đánh g á công tác đấu g á QSDĐ tạ 5 dự án ngh ên cứu trên địa bàn huyệnThạch Thất 34

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất 34

3.5 Phương pháp nghiên cứu 34

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp trong giai đoạn 2012- 2016 35

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 35

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 36

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 36

3.5.6 Phương pháp đánh giá 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai huyện Thạch Thất 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40

4.1.3 Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thạch Thất 41

4.1.4 Đánh giá chung 47

4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn 2012- 2016 48

4.2.1 Căn cứ pháp lý thực đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 48

4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 49

4.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2012-2016 56

4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 5 dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất 63

4.3.1 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 5 dự án đã chọn trên địa bàn huyện Thạch Thất 63

4.3.2 Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSDĐ 72

4.3.3 Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 75

4.3.4 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 77

4.4 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 78

4.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật về công tác đầu giá QSDĐ 78

4.4.2 Giải pháp về lập quy hoạch, kế hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng 79

4.4.3 Giải pháp trong việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ 79

4.4.4 Giải pháp quản lý và sử dụng đất sau khi trúng đấu giá 80

Phần 5 Kết luận và đề nghị 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Đề nghị 82

Tài liệu tham khảo 83

DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tỷ trọng chuyển dich cơ cấu các ngành Kinh tế huyện Thạch Thất

trong giai đoạn 2012-2016 41

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2016 44

Bảng 4.3: Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 56

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp số lượng thửa đất và diện tích đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 57

Bảng 4.6: Kế hoạch thực hiện đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012- 2016 60

Bảng 4.7: Kết quả thực hiện đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012- 2016 61

Bảng 4.8: Kết quả đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012- 2016 62

Bảng 4.9: Tổng hợp thông tin của các dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Thạch Thất trong giai đoạn 2012-2016 64

Bảng 4.10: Mức chênh lệch về giá trúng đấu giá 72

Bảng 4.11 Tính minh bạch về việc công khai thông tin đấu giá tại các dự án 73

Bảng 4.12: Kết quả điều tra đánh giá về quy chế đấu giá và giá trúng đấu giá QSDĐ 74

Bảng 4.13: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân sau khi trúng đấu giá 75

Bảng 4.14 Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá QSDĐ 77

Bảng 4.15: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Cần Kiệm, huyện Thạch Thất 86

Bảng 4.16: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Xã, huyện Thạch Thất 86

Bảng 4.17: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Dị Nậu, huyện Thạch Thất 87

Bảng 4.18: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Bình Phú, huyện Thạch Thất 87

Bảng 4.19: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất 89

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 24 Hình 4.1: Sơ đồ hành chính huyện Thạch Thất 37 Hình 4.2: Quy trình đấu giá QSDĐ của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 55

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Kiều Thị Tâm

Tên Luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội"

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra,thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp phân tích và so sánh,, phương pháp đánh giá

Kết quả chính và kết luận

- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thạch Thất

- Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012 - 2016

- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất trong thời gian tới

- Huyện Thạch Thất là huyện có tiềm năng thế mạnh về quỹ đất đai,với sự điều chỉnh địa giới hành chính, diện tích đất tự nhiên của huyện là 18.459,05 ha Cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 2012 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ Từ đó đời sống của người dân trong huyện ngày càng được nâng cao

- Huyện Thạch Thất đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên địa bàn trong giai đoạn 2012 - 2016 Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một

số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn huyện đã giao được hơn 80ha đất cho hộ gia đình cá nhân và gần 300 ha đất cho các doanh nghiệp,

tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền pháp luật đất đai cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho địa phương Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn những hạn chế như xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục

vụ cho công tác quản lý của nhà nước, chưa đáp ứng được nhu cầu tìm hiểu thông tin của người dân

- Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Thạch Thất chủ yếu giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân trong địa bàn huyện Giai đoạn 2012 - 2016 huyện đã xây dựng và tổ chức đấu giá 38 dự án với tổng diện tích 25.934 m2, thu được số tiền là 236.809,3 triệu đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương Phía Đông Nam của huyện Thạch Thất có các xã Bình Phú, Hữu Bằng, Phùng Xá, Chàng Sơn, Hương Ngải là các xã sản xuất tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống, mặt khác dân cư đông đúc sinh sống tập trung nên nhu cầu sử dụng đất rất lớn Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này và các khu vực lân cận sẽ có số lượng người tham gia lớn, tỷ lệ đấu giá thành công cao

- Công tác đấu giá QSDĐ tại 05 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành công với 62

lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là tỷ đồng Trong đó:

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cửa Rậm xã Cần Kiệm đã đấu giá thành công 6/6 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 6.839.370 nghìn đồng

Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồi Mẹo, xã Tân Xã đã đấu giá thành công 05/05

lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà nước là 3.270.872 nghìn đồng

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Tam Nông 2, Hòa Bình 2 xã Dị Nậu với 05/05 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 3.147.762 nghìn đồng

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Môi, xã Hương Ngải với 16/16 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 7.444.500 nghìn đồng

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Môi, xã Bình Phú với 30/30 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 18.108.900 nghìn đồng

- Để góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất, giải pháp về quản lý

và sử dụng đất sau khi trúng đấu giá

THESIS ABSTRACT

Author: Kieu Thi Tam

Thesis title: "The evaluation of the auction of land use rights in some projects in Thach That district - Hanoi"

Major: Land Management Code: 8850103

Name of training institution: Vietnam National University of Agriculture Research purposes

- Evaluation of the implementation of the auction of land use rights in a number

of projects in Thach That district, Hanoi;

- Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in Thach That district

Research Methods

To implement the contents of the topic, we use the following methods: survey method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary data; statistical methods, aggregation and processing of data; analytical and comparative methods, evaluation methods

Main results and conclusions

- The thesis has outlined the basic situation of the study area with contents including: natural conditions, socio-economic conditions; The situation of auctioning land use rights of Thach That district

- The thesis has evaluated the auction of land use rights in 05 projects in Thach That district period 2012 - 2016

- The thesis has proposed solutions to overcome the limitations and at the same time improve the effectiveness of auctioning land use rights in Thach That district in the coming time

- Thach That district has potential strengths in land fund, with the adjustment

of administrative boundaries, the area of natural land of the district is 18,459.05ha The economic structure in the period 2012 - 2016 has shifted rapidly from the share

of agriculture to industry - construction and services Since then, people's living standards have been improved

- Thach That district has implemented 15 contents of land management in the locality in the period of 2012-2016 After the Land Law 2013 takes effect and the decrees guiding the implementation of the Land Law The district has focused on a number of focus groups such as implementation and promulgation of legal documents according to land jurisdiction to comply with the new law; Planning and land use planning are also carried out; The land allocation, land lease and land recovery in this period have been intensified, resulting in over 80ha of land allocated to individual

households and nearly 300ha of land to enterprises and organizations The Dispute resolution, registration of administrative records, propaganda of land law are well implemented by the district, bring positive effects to the local However, there are still some limitations such as the construction of the land information system which has not been implemented yet, mainly for the management of the state but not enough to meet the demand information of the people

- The auction of land of Thach That district mainly address the demand for residential land for people in the district In the period 2012 - 2016, the district has organized and held auction 38 projects with the total area of 25.934m2, collected the amount of 236,809.3 millions for the state budget and local In the southeast of Thach That district there are Binh Phu, Huu Bang, Phung Xa, Chang Son and Huong Ngai communes, which are small and handicraft villages, traditional villages, and crowded residential areas so the demand for land is very large The auction of land use rights in this area and the surrounding area will have a large number of participants, the rate of successful auction

- The auctioning of land use right at 05 research projects successfully auctioned

62 lots of land for auction; The amount of money collected for the state budget is VND billion Inside:

The project of auctioning land use right at Cua Ram of Can Kiem commune successfully auctioned 6/6 land lots with the amount of money collected from the project to the State budget was 6,839,370 VND

The project of auctioning land in Doi Meo are, Tan Xa commune has successfully auctioned 05/05 lots of land with the amount collected to the State budget

is 3.270.872 billion

The project of land use right auction at Tam Nong 2, Hoa Binh 2, Di Nau commune with 05/05 lots of land successfully auctioned with the amount of the project collected to the State budget is 3,147,762 VND

The project of land use right auction in Dong Moi, Huong Ngai commune with 16/16 land lots successfully auctioned the project amount collected to the State budget was 7,444,500 VND

Project of land use right auction in Dong Moi, Binh Phu commune with 30/30 lots of land successfully auctioned with the amount of the project collected to the state budget is 18,108,900 VND

- In order to improve the auction of land use rights in Thach That district, the following solutions should be implemented as follows: Solutions for organizing the auction of land use rights; Policy on land use right auction; Solutions on planning when auctioning land use rights, solutions on management and use of land after winning the auction

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất đai, luật đất đai

1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới

và không ngừng được hoàn thiện vào các năm: 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 Từ

đó đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Hiện nay, trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh

mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra yêu cầu đó Chính thức Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013)

Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số

dự án đấu giá còn thiếu công khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi

triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo…

Huyện Thạch Thất là huyện ngoại thành phía Tây Hà Nội có vị trí nằm trong vùng phát triển mở rộng của thủ đô Huyện được UBND Thành phố quy hoạch xây dựng các dự án đầu tư quy mô lớn như khu đô thị, công nghiệp, trường đại học, khu du lịch, làng văn hóa có lợi thế lớn về cơ sở hạ tầng, giao thông và điều kiện thu hút đầu tư vì vậy mà trong những năm gần đây huyện đã

có nhiều thay đổi mới về kinh tế - xã hội, văn hóa và môi trường Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Để hạn chế sự thất thoát do nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, công trình công cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng cơ sở xây dựng nông thôn mới thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng

Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá QSDĐ phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm khai thác tiềm năng đất đai của huyện Thạch Thất, được sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội"

Thực hiện nghiên cứu sâu với 5 dự án:

+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Cửa Rậm xã Cần Kiệm

+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồi Mẹo xã Tân Xã

+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Tam Nông 2, Hòa Bình 2 xã Dị Nậu

+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Phú Hòa xã Bình Phú

+ Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồng Môi xã Hương Ngải

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập còn tồn tại trong công tác đấu giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ

sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần xây dựng hoàn chỉnh và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở để công tác đấu giá tạo thêm nguồn lực cho ngân sách nhà nước đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo công khai, dân chủ và hiệu quả trong sử dụng đất

Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

2.1.1.1 Đất đai

- Khái niệm đất đai: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình lao động, con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người

Hiện nay, có nhiều khái niệm về đất đai tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang

- trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Đối tượng của ngành quản lý đất đai là đất đai (land), nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp vỏ bề mặt theo thời gian và không gian nhất định

Đặc điểm của đất đai: Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn

có xu hướng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai

và phù hợp với từng vùng địa lý

Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người

2.1.1.2 Bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc

từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất

cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Quốc hội, 2005)

2.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng

có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm

và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BÐS

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các

quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất đ ộng sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2005)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung

là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể: thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

2.1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất (thị trường sơ cấp) Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (thị trường thứ cấp)

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

và công trình công cộng … Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm từ 1993 đến 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất

do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần

Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế

"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không còn Thị trường BĐS đã

"hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn, 2011) Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đấtđai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thống các

cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn, 2011)

2.1.2 Giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất Và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

2.1.2.2 Các loại giá đất

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan

hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau

Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói

trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Vì vậy trong công tác quản

lý nhà nước còn có một loại giá đất là giá đất cụ thể Trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi Tại Khoản 3,4 Điều 114 Luật đất đai

2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức

có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)

2.1.3 Định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm

Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành Tồn tại và phát triển thị trường Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu

tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2014)

2.1.3.3 Phương pháp định giá đất

Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Đồng thời, giao bộ TN&MT quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặc dư Đối với 4 phương pháp này nghị định còn chỉnh sửa bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn

để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013

Ngoài 4 phương pháp định gái đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất, khu đất của dự án

có giá trị không lớn, xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi

và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

Căn cứ vào thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất theo quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014)

a Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDÐ để so sánh, xác định của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014)

b Phương pháp triết trừ:

Phương pháp triết trừ là phương pháp định gái đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014)

c Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hành thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014)

d Phương pháp thặng dư:

Theo phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính phủ, 2014)

2.1.3.4 Khung giá đất

Luật đất đai 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003)

Luật đất đai 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến theo thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”( Quốc hội, 2013)

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Từ điển Kinh tế học hiện đại năm 1999, đấu giá đất là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán, thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá

cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi cung và cầu

Dưới góc độ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua Bán đấu giá có thể thực hiện dưới hình thức tất cả các người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định

Chính vì vậy, bán đấu giá tài sản có thể hiểu là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá

Theo đó khái niệm bán đấu giá QSDĐ được hiểu như sau: bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá”

2.1.4.2 Quy định về giá khởi điểm và bước giá trong đấu giá quyền sử dụng đất

a Giá khởi điểm

Giá khởi điểm được quy định như sau: giá khởi điểm đấu giá để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

Tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính, nguyên tắc và phương pháp xác định giá khởi điểm được quy định tại Điều 3, Điều 4 như sau:

- Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định)

- Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền thuê đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá nhân (x) với tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Việc xác định giá khởi điểm QSDĐ được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư)

- Trường hợp sử dụng phương pháp khác ngoài các phương pháp quy định tại khoản 1 Điều này để xác định giá khởi điểm QSDĐ thì phải tuân thủ các quy

định của Nhà nước về phương pháp thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC đã quy định cách tính giá khởi điểm đấu giá QSDĐ được chia làm 6 trường hợp gồm: giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013; tổng giá khởi điểm đấu giá QSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, trong đó:

- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2)

- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2)

- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Đơn giá khởi điểm (đồng/m2)

- Giá đất cụ thể được áp dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

và được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

- Giá đất tính tiền thuê đất làm căn cứ xác định đơn giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định theo phương pháp hệ

số điều chỉnh quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau: Giá đất tính tiền thuê đất (đồng/m2) = Giá đất quy định tại Bảng giá đất (đồng/m2) x Hệ số điều chỉnh giá đất (Bộ Tài Chính, 2015)

b Bước giá

Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng

đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước

có chức năng đấu giá QSDĐ công bố cho vòng đấu tiếp theo Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp

2.1.4.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi phụ thuộc và sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

a Vị trí của khu đất

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,

ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

b Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn , (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất (Tổng cục Địa chính, 2002)

c Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện

có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm (Tổng cục Địa chính, 2002)

d Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó là vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về

vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung, cầu của thị trường; cung, cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung, cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven

đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí nông thôn và các vị trí khác (Tổng cục Địa chính, 2002)

2.1.4.4 Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ Trong thời gian qua, các vụ án được đưa ra xét

xử có không ít các trường hợp người thi hành án không có tài sản ǵ đáng kể ngoài QSDĐ Ngoài ra, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của

cá nhân để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê QSDĐ Chính vì thế, sau khi kê biên tài sản, cơ quan thi hành

án áp dụng phương thức đấu giá QSDĐ để giải quyết một số lượng lớn án chưa được giải quyết Với cách giải quyết như thế vừa đảm bảo quyền thực thi pháp luật của cơ quan thi hành án, vừa đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người thi hành án (Trần Văn Minh, 2012)

- Trong đấu giá QSDĐ, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá QSDĐ, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá QSDĐ quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Đất đã được phân lô (thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh Người trúng đấu giá QSDĐ hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp QSDĐ đối với lô (thửa) đất trúng giá (Nguyễn Hữu Đắc, 2014)

- Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai Bằng việc đấu giá QSDĐ, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõ trong dự án đấu giá QSDĐ Người trúng đấu giá QSDĐ được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều (Nguyễn Thị Kim Huyền, 2014)

- Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở để các cơ quan Nhà nước xác định giá đất, hình thành thị trường BĐS, góp phần tạo mặt bằng giá cả và tạo sự

ổn định cho thị trường BĐS

b Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TTBĐS (Lê Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012)

- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước

- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững

- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

2.2 ĐẤU GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc có năm hình thức của thị trường đất đai, bao gồm:

- Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản

lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền

sử dụng đất theo luật pháp Loại thị trường này hoàn toàn mang tính cạnh tranh

- Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường này Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu tư có thể gặp phải Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất

- Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể được xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài Mối liên hệ về kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa

- Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cõ chế thị trýờng hiệu quả

Và cũng có năm hệ thống quản lý thị trường đất đai, bao gồm:

Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai phải được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà

đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng Đồng thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao

- Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật Hiện tại, hệ thống giá đất đang được hình thành với giá nền giống như giá trên thị trường, giá bán thấp nhất sẽ được chỉ đạo, quản lý giá đất sẽ được tăng cường

- Hệ thống phân phối thu nhập:Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai Về cơ bản, tỉ lệ và cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp nâng cao sáng kiến của các bên có liên quan

- Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải được luật pháp quản lý Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai

- Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012)

Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng 2010)

Từ đó các thành quả đạt được là: Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu 178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD)

Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400 ha đất, khai thác 1200 ha, xây dựng 20 km đường và 2 km kênh thoát nước) Bất động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%) thị trường đất đai cũng đã đóng góp phần không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên

2.2.2 Mỹ

2.2.2.1 Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản

Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan chính phủ áp dụng Đạt được sự hiểu biết về hình thức luân chuyển đấu giá của việc tiếp thị bất động sản đòi hỏi góc nhìn ở quy

mô ngành và sự tăng trưởng nhanh chóng của nó trong những năm gần đây

Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:

- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động

- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước

- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát

- Giao dịch công khai

- Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

2.2.2.2 Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản

Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản

lý nhà ở liên bang

Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá

Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau

Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau, nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng Họ hiểu rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với giá đang duy trì của tài sản có thể là động cơ chủ yếu đối với một số người Những người khác đặt kế hoạch tiếp thị để bán, nhằm tạo ra hình thức bán nhanh nhất Từ lúc bắt đầu lên danh sách đấu giá tới lúc bán bất động sản và kết thúc trong vòng 30 đến 45 ngày

Trong bối cảnh nền kinh tế ngày nay, các tổ chức tài chính trở nên nhạy cảm hơn với những tài sản được xếp loại là bất động sản khác có sở hữu (OREO) trên sổ sách của họ Hệ quả là họ trở nên năng nổ hơn trong việc tiếp thị những tài sản như vậy thông thường bằng phương pháp đấu giá

Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40% tổng số tài sản của công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

Do sát nhập hoạt động thu nhận nhiều tài sản đó cần phải xác định lại nhằm cơ cấu lại công ty Rõ ràng là việc xác định lại các tài sản đó là thiết yếu cho việc hợp nhất và thu nạp thành công cũng như việc tổ chức lại công ty tổng thể chịu sức ép bởi những biến đổi do thị trường chi phối trong các kế hoạch chiến lược

2.2.2.3 Tổ chức đấu giá bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu

Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó Sự cạnh tranh này biểu lộ

ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, bản dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003)

2.2.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010)

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên

2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

gia đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bất động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bất động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể

riêng

Bỏ giá cho bất động sản

2.2.4 Bài học cho Việt Nam trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản

lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, những công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn liền với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua 2.3 PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Ngay sau khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, một số địa phương đã có chỉ đạo chuyển giao việc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ các Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất sang cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện Thời gian đầu thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, một số địa phương còn e ngại về năng lực của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp nên chưa thực hiện ngay việc chuyển giao Trước tình hình đó, ngày 21/12/2012, Bộ Tư pháp có Công văn số 9336/BTP-BTTP gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị tiếp tục quan tâm, chỉ đạo đẩy mạnh việc triển khai hiệu quả Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản tại địa phương; chỉ đạo việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP; không thành lập hoặc duy trì hoạt động của Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện trái với quy định hiện hành (Bộ Tư Pháp, 2014)

Năm 2014, trên toàn quốc có 244 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trong đó

có 63 Trung tâm dịchvụ bán đấu giá tài sản và 181 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 1114 đấu giá viên Các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện bán đấu giá nhiều loại tài sản nhưng chủ yếu tập trung vào bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản giao dịch bảo đảm, tài sản thi hành án,… các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 23.059 hợp đồng bán đấu giá với giá khởi điểm hơn 38.876 tỷ đồng, giá trị tài sản bán được hơn 41.959 tỷ đồng, vượt hơn 3082 tỷ đồng so với mức giá khởi

điểm Trong đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo thống kê của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã bán đấu giá quyền sử dụng đất thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng (Bộ Tư Pháp, 2014)

Đến năm 2016, sau nhiều chỉ đạo sâu sát của Bộ Tư pháp và sự quan tâm của chính quyền địa phương, hiện nay đa số Lãnh đạo UBND các tỉnh nhận thức đúng và đồng thuận thực hiện chủ trương chuyển giao việc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ các Hội đồng bán đấu giá sang cho các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện

2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Tại quyết định này đã quy định

cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được

đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội Tiếp đến là năm 2003, Thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm 2005, sau 03 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 293.010,0m2, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản Trong đó bao gồm những quy