đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ Xà TỪ SƠN,

TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

|

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ Xà TỪ SƠN,

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Huyền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian thực hiện luận văn vừa qua tôi ñã nhận ñược sự quan tâm, giúp ñỡ của các thầy cô, gia ñình và bạn bè

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Văn Chính, người

ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong Bộ môn Trắc ñịa bản ñồ và Thông tin ñịa lý, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên

và Môi trường, Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Từ Sơn, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Thống kê ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Huyền

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU viii

PHẦN PHỤ LỤC ix

1 MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích - Yêu cầu của ñề tài 2

2.1 Mục ñích của ñề tài 2

2.2 Yêu cầu của ñề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3

1.1.1 Bất ñộng sản 3

1.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4

1.1.3 Một số khái niệm khác 5

1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 6

1.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới 6

1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS 7

1.2.3 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới 8

1.3 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam hiện nay (từ năm 2003 ñến nay) 12

1.4 Nhu cầu về BðS ở Việt Nam 13

1.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14

1.5.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 14

1.5.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam hiện nay 16

1.5.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 27

CHƯƠNG 2 ðỐI TƯỢNG - NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 ðối tượng nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.2.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35

2.2.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 35

2.2.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35

2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 36

2.3.3 Phương pháp xử lý kết quả nghiên cứu 36

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 36

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

3.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 37

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37

3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 38

3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 401

3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất 42

3.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn 45

3.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn 45

3.3.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn 456

41

46

3.4 ðề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử

dụng ñất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 64

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 ðề nghị 689

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

PHỤ LỤC 75

69

DANH MỤC BẢNG

3.8 Bảng so sánh tổng số tiền thu ñược sau khi ñấu giá quyền sử

DANH MỤC HÌNH

PHẦN PHỤ LỤC

1 Qð phê duyệt kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thuộc DA1

2 Biên bản kết quả ñấu giá DA1 của HððG 76-79

3 Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA1 của HððG 80-81

4 Qð phê duyệt giá ñất làm cơ sở xác ñịnh giá khởi ñiểm ñể ñấu giá

DA1 của UBND tỉnh Bắc Ninh 82-83

5 Qð phê duyệt kết quả ñấu giá DA2 của UBND thị xã Từ Sơn 84-85

6 Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA2 của HððG 86-87

7 Biên bản kết quả ñấu giá DA2 của HððG 88-110

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

Trong quá trình ựổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ựã từng bước ựược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ựầu vào cho sản xuất

và sản phẩm ựầu ra trở thành hàng hoá, trong ựó ựất ựai cũng không phải ngoại lệ

để phát huy ựược nguồn nội lực từ ựất ựai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chắnh phủ ựã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Nguyễn đình Bồng, 2005)[24] Hình thức này trong thực tế ựã ựạt ựược một

số thành quả làm thay ựổi bộ mặt của một số ựịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ựã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ựịnh giá các khu ựất dùng ựể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ựất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

để khắc phục những tồn tại ựó trong những năm gần ựây Nhà nước ựã thay ựổi cơ chế ựối với việc dùng quỹ ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ựấu thầu dự án hoặc ựấu giá quyền sử dụng ựất Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã thực sự là một hướng ựi mới cho thị trường bất ựộng sản (BđS) Giá ựất quy ựịnh và giá ựất theo thị trường ựã xắch lại gần nhau hơn thông qua việc ựấu giá quyền sử dụng ựất

Từ Sơn là một thị xã cửa ngõ phắa Nam của tỉnh Bắc Ninh, cửa ngõ phắa Bắc của thành phố Hà Nội Trên mảnh ựất này có hệ thống giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A, 1B và tuyến ựường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy qua thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và du lịch đây cũng là ựịa bàn mở rộng của Hà Nội qua xây dựng các thành phố vệ tinh,

nghiệp hoá - hiện ựại hoá Nằm ở vị trắ ựịa ựạo như vậy, lại có nền kinh tế phát triển nên nhu cầu sử dụng ựất ngày càng cao Chắnh vì vậy, vấn ựề khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả các nguồn lực từ ựất ngày càng trở lên cấp thiết, nó thúc ựẩy công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ngày càng phát triển

Xuất phát từ những vấn ựề trên, ựồng thời nhằm góp phần vào việc ựẩy mạnh công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài:

"đánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở của một số dự án tại thị

2.2 Yêu cầu của ựề tài

- đánh giá tắnh phù hợp của quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất

- Các giải pháp ựưa ra phù hợp với ựiều kiện kinh tế xã hội của thị xã

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh và quy ựịnh pháp luật của Nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái niệm bất ựộng sản và thị trường bất ựộng sản

1.1.1 Bất ựộng sản

Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển về ựổi mới hệ thống ựịa chắnh CPLAR (2001)[18] Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ựược chia thành 2 loại: BđS và ựộng sản BđS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời ựược

đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ựất trống, ựất ựai và công trình xây dựng dùng cho các mục ựắch cư trú, giải trắ, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại (đoàn Văn Trường, 2000)[34]

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005)[26], tại Chương XI, điều 174, Khoản 1 có nêu: ỘBđS là các tài sản bao gồm:

a) đất ựai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ựất ựai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ựó;

c) Các tài sản khác gắn liền với ựất ựai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy ựịnh.Ợ

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2005)[33] thì BđS bao gồm ựất ựai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ựất ựai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ựể nâng cao giá trị sử dụng của BđS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ựiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin

Như vậy, ta có thể thấy BđS chủ yếu gồm ựất ựai và những tài sản gắn liền với ựất ựai

đất ựai là BđS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ựịnh

nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ựịnh BđS (đất ựai) hoặc BđS (đất ựai và tài sản trên ựất) là hàng hoá ựược giao dịch trên thị trường BđS Một số nước khác, vắ dụ như Trung Quốc quy ựịnh BđS (đất ựai và tài sản trên ựất) ựược phép giao dịch trên thị trường BđS, nhưng ựất ựai thuộc sở hữu

Nhà nước không ựược mua bán mà chỉ ựược chuyển quyền sử dụng ựất (Chu Văn Thỉnh, 2000)[30], (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005)[21]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BđS ựều ựược tham gia vào thị trường BđS do có nhiều BđS không phải là BđS hàng hoá Các loại BđS ựược ựưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ựịnh của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng ựất ựược tham gia thị trường BđS theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai;

c) Các loại BđS khác theo quy ựịnh của pháp luật (Luật Kinh doanh BđS, 2006)[21]

đất ựai là BđS theo pháp luật về chế ựộ sở hữu ở nước ta, ựất ựai không có quyền sở hữu riêng mà Ộựất ựai thuộc sở hữu toàn dânỢ(Hiến pháp, 1992)[27], (Nghị quyết Quốc hội, 2001)[21], (Luật đất ựai, 2003)[19],

do vậy ựất ựai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ựất, cụ thể hơn

là quyền sử dụng ựất một số loại ựất và của một số ựối tượng cụ thể và trong những ựiều kiện cụ thể mới ựược coi là hàng hoá và ựược ựưa vào lưu thông thị trường BđS

Thực chất hàng hoá trao ựổi trên thị trường BđS ở Việt Nam là trao ựổi giá trị quyền sử dụng ựất có ựiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ựất

1.1.2 Thị trường bất ựộng sản

Thị trường là nơi trao ựổi hàng hoá ựược sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ựổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ựược phản

ánh thông qua trao ựổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ựể từ ựó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ựộng có liên quan trực tiếp ựến giao dịch BđS (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển về ựổi mới hệ thống ựịa chắnh CPLAR, 2001)[18], (Trần Thế Ngọc, 2001)[22], (Hồ Thị lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[21]

Thị trường BđS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

đó là nơi tiến hành các hoạt ựộng giao dịch về BđS, mang tắnh khu vực và biến ựộng theo thời gian Có thể nói ựó là tổng hòa các giao dịch BđS ựạt ựược tại một khu vực ựịa lý nhất ựịnh trong một thời ựiểm nhất ựịnh (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005)[33]

Thị trường BđS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ựịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả (Paul A Samuelson, William D.Nordhaus, 2002)[23]

Phạm vi hoạt ựộng của thị trường BđS do pháp luật của mỗi nước quy ựịnh nên không ựồng nhất đó có thể là trong phạm vi ựịa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường BđS là ựưa người mua và người bán BđS ựến với nhau; Xác ựịnh giá cả cho các BđS giao dịch; Phân phối BđS theo quy luật cung cầu; Phát triển BđS trên cơ sở tắnh cạnh tranh của thị trường (Viện nghiên cứu địa chắnh, 2003)[38]

1.1.3 Một số khái niệm khác

- đấu giá: Là bán bằng hình thức ựể cho người mua lần lượt trả giá, giá

cao nhất thì ựược

- đấu giá BđS: Là việc bán, chuyển nhượng BđS công khai ựể chọn

người mua, nhận chuyển nhượng BđS trả giá cao nhất theo thủ tục ựấu giá tài sản

với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá BðS: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể

tại một thời ñiểm xác ñịnh

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BðS (Luật Kinh doanh BðS, 2006)[31]

1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

1.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất Xét về phương diện tổng quát, giá ñất

là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh (Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và ñầu

tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, 2003)[9], (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[32] Theo Luật ðất ñai năm 2003[19], giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền sử

dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực

tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu

cơ, thiên tai, dịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh (Chính phủ, 2004)[14], (Chính phủ, 2007)[16]

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên

thị trường trong ñiều kiện bình thường.( Luật ðất ñai, 2003)[19]

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS

Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,

2006)[32]

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,

một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá ựất, các nguyên tắc và phương pháp ựịnh giá ựất và BđS ựã ựược ựưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ựộng ựịnh giá, tạo ựiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BđS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BđS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt ựộng ựịnh giá ựất và BđS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ựộng quản lý của Nhà nước ựối với thị trường BđS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ựịnh giá và quản lý Nhà nước ựối với hoạt ựộng ựịnh giá ựất và BđS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ựều có những ựiểm rất giống nhau,

cụ thể là:

- định giá và quản lý hoạt ựộng ựịnh giá ựất ựược xác ựịnh là một trong những nội dung chắnh của hoạt ựộng quản lý Nhà nước

- Hoạt ựộng ựịnh giá ựất và BđS diễn ra trong hành lang pháp lý ựã

ựược xác lập, trong ựó các nội dung ựược thể chế hoá rất ựầy ựủ và chi tiết 1.2.3 đấu giá ựất của một số nước trên thế giới

1.2.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ựất" ra ựời năm 1994, và thị trường BđS thực sự ựược xác lập từ năm 1988 quy ựịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ựất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ựây gọi tắt là quyền sử dụng ựất) trong một số năm nhất ựịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựất ựược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ựất

(Nguyễn đình Bồng, 2005)[24]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất tổng thể, quy hoạch ựô thị và kế hoạch sử dụng ựất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ựất của UBND huyện trở lên ựể làm nhà ở

là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ựất làm nhà ở hàng

năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chắnh phủ kế hoạch ựể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chắnh phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ựi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ựất, mục ựắch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ựiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ựất phối hợp hình thành phương án theo quy ựịnh của Chắnh phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ựó cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy ựịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn đình Bồng,

2005)[24]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất có thể lựa chọn phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương Tiền sử dụng ựất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng ựất ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán,

ựể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ựất ựai Chắnh phủ quy ựịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ựất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BđS trên ựất ựược xuất nhượng phải ựúng mục ựắch và thời hạn ghi trong hợp ựồng Nếu sau một năm theo hợp ựồng mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ựất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng ựất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chắnh phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm

tư vấn và ựịnh giá BđS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên về BđS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BđS ở Trung Quốc Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưới sự chỉ ựạo trực tiếp của Cục Quản lý ựất ựai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: định giá BđS, ựịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BđS, lập kế hoạch ựầu tư cho các dự án

BđS, nghiên cứu thị trường BđS ( Thủ tướng Chắnh phủ, 2005)[32]

đình Bồng, 2005)[24]

1.2.3.3 Australia

đất ựai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và ựược quyền sử dụng Luật pháp các bang ựều chế ựịnh các mối quan hệ giữa chủ sử hữu ựất và người thuê nhà ựất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ựất/ BđS và ựề ra các quy ựịnh bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà ựất và bảo ựảm các quyền của chủ ựất Các công tác này do Văn phòng thẩm ựịnh giá Australia (AVO) thực hiện (Ban Vật giá Chắnh phủ, 2000)[1], (đoàn Văn Trường, 2000)[34]

1.2.3.4 Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới

có quyền sở hữu ñất ñai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch ñô thị và Xây dựng

- Indonesia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với

ñất Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm

1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL)

- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp

qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: Kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BðS qua các ngân hàng

- Philippines: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố

cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các

hoạt ñộng kinh doanh BðS (Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2004)[19]

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn

1.3 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BđS Việt Nam hiện nay (từ năm 2003 ựến nay)

Từ khi Việt Nam bắt ựầu ựổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ựến nay, thị trường BđS ựã trải qua 4 chu

kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ựóng băng) đó là những giai ựoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai ựoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ựoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai ựoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai ựoạn 2004-2006); 2007 - 2009 (tăng trưởng trong giai ựoạn 2007-2008 và suy giảm từ 2008 - 2009) và 2010 ựến nay (tăng trưởng trong giai ựoạn 2010-

2011 và suy giảm từ cuối năm 2011 ựến nay) Hiện tại, thị trường ựang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường BđS Việt Nam ựã có

những thành tựu nhất ựịnh: (Nghị quyết chắnh phủ, 2004)[11]

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ựộng ngày càng sôi ựộng Thị trường BđS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ựô thị cũ và mới); Phân khúc thị trường ựất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tếẦ); Phân khúc thị trường sản phẩm BđS thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golfẦ); Phân khúc nhà cho các ựối tượng xã hội (lao ựộng khu công nghiệp, sinh viên các trường ựại học, cao ựẳng, trung học, nhà cho các ựối tượng xã hộiẦ)

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BđS rất ựa dạng, có thể nói là tất

cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ựều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BđS ựã ựược ựưa vào vận hành, ựi vào cuộc sống, ựóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch ựô thị, cải thiện diện mạo ựô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân ựô thị đồng thời, nó cũng ựáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về

chỗ ở cho người dân ựô thị điều này ựã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô ựô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường BđS phát triển ựã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế

Thứ năm, thị trường BđS có quan hệ rõ nét ựối với các thị trường khác trong nền kinh tế đó là các thị trường khoa học công nghệ, ựặc biệt là công nghệ thông tin; Thị trường tài chắnh - tiền tệ nói chung, ựặc biệt là thị trường chứng khoán; Thị trường lao ựộng

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BđS Việt Nam dựa trên một chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng ựất

Thứ bảy, thị trường BđS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ựang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường BđS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ựộ công nghiệp hóa, ựô thị hóa cao của nền kinh tế đặc ựiểm này tạo ra sức ép về việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp (ựặc biệt là ựất lúa) sang ựất công nghiệp và ựô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chắn, thị trường BđS Việt Nam ựược thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế ựang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

1.4 Nhu cầu về BđS ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BđS tại Việt Nam ựang bắt ựầu phát triển một cách ựồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BđS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BđS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ựã có bước phát triển tắch cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất

quả cao, nhiều khu nhà ở, khu ựô thị mới với hệ thống hạ tầng ựồng bộ ựã ựược ựầu tư làm thay ựổi bộ mặt, cảnh quan ựô thị, nhiều khu công nghiệp ựược hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BđS

ựã thu hút ựược ựáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá, thúc ựẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ựóng góp một tỷ trọng ựáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn ựịnh xã hội trong những năm vừa qua

đánh giá về thị trường BđS, tại hội thảo ỘToàn cảnh thị trường BđS Việt Nam và triển vọng 2010Ợ, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng ựã ựưa ra 4 ựặc ựiểm nổi bật, ựó là sự phục hồi nhanh của thị trường BđS, những cơ chế, chắnh sách của nhà nước ựã tác ựộng không nhỏ tới thị trường, nhà ựầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tắch nhỏ và tắnh minh bạch hiệu quả của thị trường BđS thông qua các sàn

Thị trường BđS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ựịnh kinh

tế vĩ mô và ựảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BđS trong ựó có thị trường quyền sử dụng ựất ựó khẳng ựịnh sự tồn tại ựộc lập khách quan trong quá trình hình

thành và phát triển thị trường BđS ở nước ta

1.5 Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam

1.5.1 Những quy ựịnh của pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ựã khẳng ựịnh quan ựiểm coi ựất ựai là hàng hoá, trong ựó xác ựịnh quyền sử dụng ựất ựược coi là một loại hàng hóa ựặc biệt để cụ thể hóa ựiều ựó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BđS Từ ựó ựến nay, luật pháp, chắnh sách, các thành tố và cấp ựộ phát triển của thị trường BđS ựã từng bước ựược xây dựng, hoàn thiện Trong các quan ựiểm này, quan ựiểm chế ựộ sở hữu

toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ñất ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng

cụ thể Các văn bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất, từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan

cụ thể ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Luật Tổ chức HðND, UBND năm 2003

- Luật ðất ñai năm 2003

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất

- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí ñấu gi¸

- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 01/07/2010 và thay thế cho Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

1.5.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam hiện nay

1.5.2.1 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất hiện nay

Theo Quyết ñịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất thì quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất gồm 09 bước như sau:

Bước 1 Thành lập Hội ñồng ñấu giá

ñấu giá

ñược từ ñấu giá

Hình 1.1 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất

* Bước 1: Thành lập Hội ñồng ñấu giá

Hội ñồng ñấu giá cấp tỉnh phải ñảm bảo có ñại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và ðầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế của ñịa phương Trường hợp lãnh ñạo UBND cấp tỉnh không ñảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội ñồng ñấu giá thì uỷ quyền Giám ñốc Sở Tài chính làm Chủ

Thành phần Hội ñồng ñấu giá ở cấp huyện gồm lãnh ñạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội ñồng ñấu giá và ñại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội ñồng ñấu giá của tỉnh

* Bước 2: Thông báo tổ chức ñấu giá

Trước khi tiến hành ñấu giá 30 ngày, Hội ñồng ñấu giá hoặc tổ chức của nhà nước có chức năng ñấu giá quyền sử dụng ñất thông báo công khai thửa ñất tổ chức ñấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin ñại chúng như ñài phát thanh, truyền hình ñịa phương, báo ñịa phương, các phương tiện thông tin ñại chúng khác và ñược niêm yết công khai tại ñịa ñiểm tổ chức ñấu giá và trụ sở UBND cấp huyện nơi có thửa ñất ñấu giá

Nội dung thông báo công khai gồm: ðịa ñiểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa ñất, mục ñích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, mục ñích sử dụng ñất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn

sử dụng ñất; Thời gian, ñịa ñiểm ñăng ký, thời ñiểm tiến hành ñấu giá và các thông tin khác có liên quan ñến thửa ñất Căn cứ yêu cầu, ñặc ñiểm, quy mô của thửa ñất ñưa ra ñấu giá, UBND cấp tỉnh quyết ñịnh việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi ñiểm

* Bước 3: ðăng ký tham giá ñấu giá

Các ñối tượng có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh thực hiện ñăng ký và hoàn tất thủ tục ñăng ký trong thời hạn do Hội ñồng ñấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng ñấu giá quyền sử dụng ñất thông báo

Tổ chức, cá nhân ñăng ký và nộp hồ sơ tham gia ñấu giá phải nộp các khoản tiền ñặt cọc và phí ñấu giá

* Bước 4: Giá khởi ñiểm và bước giá ñể ñấu giá

+ Giá khởi ñiểm ñấu giá

- Nguyên tắc xác ñịnh giá khởi ñiểm: Giá khởi ñiểm ñấu giá ñể giao ñất

có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất ñược xác ñịnh sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất thực tế trong ñiều kiện bình thường tại thời ñiểm xác ñịnh giá khởi ñiểm theo mục ñích sử dụng mới của thửa ñất ñấu giá Giá khởi ñiểm không ñược thấp hơn giá ñất, giá thuê ñất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ

- Thẩm quyền quyết ñịnh giá khởi ñiểm ñấu giá ñể giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất, cho thuê ñất do UBND cấp tỉnh quyết ñịnh hoặc phân cấp việc quyết ñịnh theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

+ Bước giá ñấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng ñấu trước trực tiếp với mức giá do HððG hoặc tổ chức của Nhà nước

có chức năng ñấu giá quyền sử dụng ñất công bố cho vòng ñấu tiếp theo Căn

cứ vào thực tế của ñịa phương, UBND cấp tỉnh quy ñịnh việc xác ñịnh bước giá hoặc không cần quy ñịnh việc xác ñịnh bước giá cho phù hợp

* Bước 5: Tổ chức ñấu giá

+ Hội ñồng ñấu giá tổ chức thực hiện ñấu giá theo phương án ñược Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Thủ tục mở phiên ñấu giá:

- Giới thiệu thành viên Hội ñồng, người ñiều hành và người giúp việc (nếu có)

- ðiểm danh người ñã ñăng ký tham gia ñấu giá, công bố người có ñủ ñiều kiện tham gia ñấu giá

- Người ñiều hành phiên ñấu giá giới thiệu Quy chế ñấu giá

- Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan ñến thửa ñất thực hiện ñấu giá, giải ñáp thắc mắc của người tham gia ñấu giá; Phát phiếu ñấu giá (trong trường hợp ñấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia ñấu giá; Làm các thủ tục cần thiết khác

+ Hình thức và trình tự ñấu giá: Có 02 hình thức ñấu giá là ñấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp và ñấu giá công khai bằng lời

- ðấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho ñến khi không còn người yêu cầu ñấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá

- ðấu giá công khai bằng lời: Người tham gia ñấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho ñến khi không còn người yêu cầu ñấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá ðối với trường hợp này thì Hội ñồng ñấu giá chỉ ñược công bố giá khởi ñiểm vào lúc bắt ñầu thực hiện phiên ñấu giá

* Bước 6: Xem xét và phê duyệt kết quả ñấu giá

Căn cứ vào biên bản ñấu giá, Hội ñồng ñấu giá hoặc Sở Tài chính (trong trường hợp giao nhiệm vụ ñấu giá cho tổ chức của nhà nước có chức năng ñấu giá quyền sử dụng ñất) trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả ñấu giá

- Nội dung phê duyệt kết quả ñấu giá gồm: Họ tên, ñịa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng ñấu giá (ghi rõ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản), vị trí thửa ñất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác

* Bước 7: Giao ñất, cấp GCNQSD ñất cho người trúng ñấu giá

Căn cứ vào quyết ñịnh phê duyệt kết quả ñấu giá của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và giấy xác nhận ñã nộp ñủ tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất của người trúng ñấu giá, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành

Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện theo thẩm quyền ñược phân cấp có trách nhiệm bàn giao ñất trên thực ñịa, lập hồ sơ ñất, cấp hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD ñất theo quy ñịnh của pháp luật

và các giấy tờ liên quan khác cho người trúng ñấu giá theo ñúng biên bản ñấu

giá và quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, ñăng ký quyền sử dụng ñất và làm các thủ tục cho người ñược sử dụng ñất

UBND cấp tỉnh quy ñịnh thời hạn thực hiện các nhiệm vụ trên ñây của

cơ quan Tài nguyên và Môi trường phù hợp với quy ñịnh hiện hành của pháp luật ñất ñai

Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, văn bản ñấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ ñể người ñược giao ñất, thuê ñất ñăng ký quyền sử dụng ñất

* Bước 8: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng ñấu giá

- Quyền lợi: ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất theo kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trách nhiệm: Thực hiện theo ñúng các cam kết khi tham gia ñấu giá

và kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

* Bước 9: Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu ñược từ ñấu giá

Trường hợp ñấu giá khu ñất thuộc dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà ñầu tư và khoản tiền ứng trước ñể bồi thường,

hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi ñược nộp vào tài khoản riêng do Sở Tài chính mở tại Kho bạc Nhà nước và ñược sử dụng ñể ñầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng chung theo dự án ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp ñấu giá của những thửa ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ñể tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của ñịa phương: Số tiền thu ñược sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước ñể bồi thường thiệt hại về ñất cho người có ñất bị thu hồi, chi phí ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) ñược ñưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm và ñược sử dụng ñể ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự

án ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do HðND cấp tỉnh quy ñịnh

Trường hợp ñấu giá ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất không thuộc phạm vi ở trên thì số tiền thu ñược sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước ñể bồi thường thiệt hại về ñất cho người có ñất bị thu hồi, chi phí ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) ñược ñưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do HðND cấp tỉnh quy ñịnh

1.5.2.2 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

* ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu

tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, các nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.(Quốc hội, 1992)[24], (Quốc hội, 2003)[19] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu

là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh".(Chương trình hợp tác

Việt Nam - Thuỵ ðiển về ñổi mới hệ thống ñịa chính CPLAR, 2001)[18]

* Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường

và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển về ñổi mới hệ thống ñịa chính CPLAR, 2001)[18], (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[32]

- Vị trí của khu ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

* Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành

Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế SDð mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất,

Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do UBND cấp tỉnh ban hành ñối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá

- Căn cứ vào mức ñầu tư xây dựng CSHT

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ñất

- Giá ñất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ñịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã ựáp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

* đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức,

cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh

tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai 2003[16] quy ựịnh "Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất"

Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất - người sử dụng ựất - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ựất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất giữa những người ựược Nhà nước giao ựất

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng ñất trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Nhưng trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh

và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

ñó ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất

và khi Nhà nước giao ñất thu tiền SDð theo giá quy ñịnh sẽ dẫn ñến nhà nước

bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác theo giá thị trường,

số lời này rất lớn lên những người ñó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi ñất” của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của

tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây

1.5.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ñến ñời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ñó là vấn ñề lớn trong ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Theo quy ñịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các

cá nhân ñều ñược phép tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất Nếu ñược chọn,

tổ chức hay cá nhân này sẽ ñược cấp quyết ñịnh giao hoặc cho thuê ñất (mà không phải lập lại dự án ñầu tư), ñược cấp GCNQSD ñất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ñã ñược duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất ñúng tiến ñộ quy ñịnh trong hồ sơ

dự ñấu giá và kết quả trúng ñấu giá

ðấu giá quyền sử dụng ñất thông qua hình thức ñấu giá công khai có ưu ñiểm là: Nó giúp lựa chọn ñược chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất thực sự và ñảm bảo cho quyền sử dụng ñất ñược chuyển nhượng ñúng với giá trị thực của

nó, tránh ñược tình trạng ñầu cơ ñất ñai Việc ñưa ñất ñai vào các giao lưu dân

sự, kinh tế và chế ñịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong

ñó việc xác ñịnh giá sàn làm căn cứ ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, quyền

dụng với thửa ựất ựấu giá

Các chắnh sách ựấu giá quyền sử dụng ựất mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người sử dụng ựất và Nhà nước Một số mô hình ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng, Sau ựây là

sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian qua:

1.5.3.1 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hà Nội

đấu giá quyền sử dụng ựất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền sử dụng ựất

Bước 1: Thực hiện trong 32 ngày Trong ựó: Chủ dự án liên hệ với Sở

Quy hoạch - Kiến trúc ựể ựược giới thiệu ựịa ựiểm triển khai dự án, lập hồ sơ SDđ (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ựạo, ựôn ựốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ựịnh chỉ giới ựường ựỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với ựơn

vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng thể mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ựược

duyệt, chuyển sang bước 2 (27 ngày): 02 ngày ựể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ựất tạm ựể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chắnh - Nhà ựất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) là ựầu mối giải quyết (10 ngày); Trình UBND quận, huyện thành lập hội ựồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối giải quyết giá

ñền bù (10 ngày); Liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là ñầu mối, phối hợp với

Sở Kế hoạch - ðầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ñoạn: Chủ dự án

lập dự án ñầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch - ðầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm ñịnh và phê duyệt thiết

kế kỹ thuật tổng dự toán ñối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); Trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ñể tổ chức ñấu giá trình Sở Tài chính là ñầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ ñể ñược giao ñất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất cho dự án ñể thực hiện

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ñó quy ñịnh UBND

quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ñấu giá (15 ngày) và một vài quy ñịnh khác Nếu các quy ñịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ñều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt ñầu tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác ñấu giá như sau: Trong ñó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu ñược 973,0 tỷ ñồng Trong năm

2004, Hà Nội ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha ñất và thu ñược tổng số tiền là 2.208,0 tỷ ñồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000,0 tỷ ñồng Trong ñó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích ñấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dành cho ñấu giá quyền sử dụng ñất của Hà Nội là 153 ha

Năm 2010, số dự án tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất là 33 dự án và ñấu giá ñất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền thu ñấu giá quyền sử dụng ñất năm