đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã sơn tây, thành phố hà nội

Hiện nay quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường, các thành phần kinh tế đã từng bước đượ

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình và biểu đồ ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Khái niệm và các khái niệm 3

1.1.2 Giá đất và định giá đất 5

1.1.3 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 9

1.2 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới 12

1.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc 12

1.2.2 Đấu giá đất tại Đài Loan 16

1.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ 17

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

1.3.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương 27

1.3.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây 33

2.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây,

thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 33

2.3.3 Đánh giá hiệu quả đấu giá của một số dự án điển hình trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 34

2.3.4 Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sơn Tây 34

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 34

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35

2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 35

2.4.4 Phương pháp so sánh theo định mức 36

2.4.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 37

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của Thị xã 40

3.1.3 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thị xã 43

3.1.4 Đánh giá chung 49

3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 51

3.2.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 51

3.2.2 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 52

3.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 52

3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 64

3.3 Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 66

3.3.1 Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 17 thửa

đất thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 66

3.3.2 Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây 75

3.3.3 Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây 80

3.4 Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 84

3.4.1 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 84

3.4.2 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 87

3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 90

3.5.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 93

3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 94

3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

Kết luận 96

Kiến nghị 98

DANH MỤC BẢNG

3.1 Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn thị xã Sơn Tây 40

3.2 Thực trạng phát triển kinh tế của thị xã Sơn Tây năm 2014 42

3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thị xã Sơn Tây 44

3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 64

3.5 Danh sách khách hàng trúng đấu giá (Nhóm 1) thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 71

3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (Nhóm 1) thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 71

3.7 Danh sách khách hàng trúng đấu giá QSD đất (Nhóm 2) thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 72

3.8 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (Nhóm 2) thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 73

3.9 Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây 78

3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, phường Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây 79

3.11 Danh sách khách hàng trúng đấu giá QSD đất thuộc Khu tập thể trường Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây 83

3.12 Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Khu tập thể trường Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây 84

3.13 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường với giá trúng đấu giá 88

3.14 Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá đối với người tham gia đấu giá QSD đất tại 03 dự án 91

DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Sơn Tây năm 2014 41Biểu đồ 3.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất đai thị xã Sơn Tây 45Hình 3.1 Hình ảnh khu đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu tái định

cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây 70Hình 3.2 Hình ảnh Khu đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây 77Hình 3.3 Hình ảnh khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây 82

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được Việc khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội,

an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có có thể phát huy tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Hiện nay quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường, các thành phần kinh tế đã từng bước được hình thành, phát triển mạnh, theo đó một

xu hướng tất yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự quản lý của Nhà nước cũng như các cấp chính quyền còn chưa chặt chẽ, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao từ đó vô hình chung đã tạo nên một "thị trường ngầm đất đai" mà giá cả đất đai lại dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như việc nâng cao hiệu quả quản lý và

sử dụng đất Đảng và Nhà nước ta đã luôn luôn đổi mới về chính sách pháp luật hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển nền kinh tế - xã hội, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, đưa giá đất quy định và giá đất theo thị trường xích lại gần nhau hơn Từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh

Thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước Những năm gần đây thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

đã thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư và tìm

ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân

Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không đơn giản, Tôi nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự

án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, có độ tin cậy và tính pháp lý

- Kết quả nghiên cứu phải trên cơ sở khoa học và thực tiễn

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và các khái niệm

1.1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia làm 02 loại bất động sản và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS ở các nước khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ Luật dân sự (2005) đã quy định “BĐS là tài sản không thể

di dời được bao gồm; đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định” (Bộ Luật dân sự, 2005)

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát triển Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch

Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ

có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando De Soto, dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.1.2 Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: i) Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân

bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc

phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông

- lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; ii) Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; iii) Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; iv) Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; v) Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; vi) Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch; vii) Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa, công viên (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất, bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Giá đất và định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm về giá đất và định giá đất

a) Giá đất: Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sử hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù;

vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

b) Định giá đất: Là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định

ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai

và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường

về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.2.2 Cơ sở giá đất và định giá đất

a) Giá trị đất và định giá đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị ) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động

sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản Khi xác định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả,

thị trường, giá thành và giá trị

i) Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch ii) Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển

- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết

để xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng"

- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê, Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm

- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu

- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án

iii) Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai

Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một thời điểm cụ thể Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán

và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị

đầu tư", "Giá trị ước định" hoặc các loại giá trị đặc biệt khác Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó

b) Các yếu tố tác động tới giá đất

i) Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, CNTB và cả trong thời kì đầu của XHCN, trong

chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra

- Phân loại địa tô: Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Dưới chế độ XHCN, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, những vẫn tồn tại địa

tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chế độ chủ nghĩa tư bản

- Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn

cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 05 yếu tố đố

sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đấy nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở

đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp

ii) Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố

quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để

xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng, lúc nay giá đất tăng lên thì người bán

mới chấp nhận

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

iii) Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất Thứ hai những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường đó là đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói

riêng mà hình thành theo nguyên tắc cung cầu riêng

Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá cả đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Mặt khác, sự phát triển của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2.3 Các phương pháp định giá

Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá thu nhập; việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản, mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được

Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá, nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những

nhiệm vụ đặc biệt như:

- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản

để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định

- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh

- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản

là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu khác Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại Dẫu sao thì người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.3 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm liên quan đến đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

a) Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được mua (Từ điển tiếng Việt, 2002)

b) Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án

có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62 Luật Đất đai, 2003)

c) Giá quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất

i) Giá quyền sử dụng đất: (Sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

ii) Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

d) Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

a) Nguyên tắc: Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán đấu giá bất động sản”

i) Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại địa phương nơi có bất động sản hoặc do cơ quan tổ chức bán đấu giá xác định;

ii) Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối thì không được hoàn trả khoản tiền đó Người bán đấu giá phải hoàn trả tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá;

iii) Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền (Điều 455 Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995)

i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; iv) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

vi) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

vii) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

viii) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.1.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào

sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

a) Vị trí khu đất

Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí

ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có giá cao hơn các

vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tượng tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải

xác định vị trí đất là các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thống thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

c) Điều kiện kinh tế - Xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện KT - XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hành dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm

d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của

nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn chế về không gian vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn chế về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Viện nghiên cứu địa chính, 2003)

1.2 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc

1.2.1.1 Quản lý đất đai và thị trường bất động sản

a) Năm hình thức của thị trường đất đai

i) Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự

đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền

ii) Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản

lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp Loại thị trường này hoàn toàn mang tính cạnh tranh

iii) Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường này Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu tư có thể gặp phải Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất

iv) Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể được xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài Mối liên hệ về kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa

v) Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả

b) Năm hệ thống quản lý thị trường đất đai

i) Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai phải được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng Đồng thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên

quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao

ii) Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật Hiện tại, hệ thống giá đất đang được hình thành với giá nền giống như giá trên thị trường, giá bán thấp nhất sẽ được chỉ đạo, quản lý giá đất sẽ được tăng cường

iii) Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ

quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai Về cơ bản, tỉ lệ và cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp nâng cao sáng kiến của các bên có liên quan

iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải được luật pháp quản lý Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai

v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012)

1.2.1.2 Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận song phương

Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ

Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức ĐG, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực

hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC) Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về SDĐ, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.1.3 Thành quả

Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu

178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400ha

đất, khai thác 1200ha, xây dựng 20km đường và 2km kênh thoát nước) "Bất

động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó Tất cả những cố gắng này đã tạo

ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản

và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc" (Tôn Gia Huyên và

Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%) thị trường đất đai cũng đã đóng góp phần không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên

1.2.2 Đấu giá đất tại Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này

và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã

kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác

do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "Đổi đất lấy hạ tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:

(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Nhan Ái Tĩnh, 1999)

1.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ

1.2.3.1 Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản

Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan chính phủ áp dụng Đạt được sự hiểu biết về hình thức luân chuyển đấu giá của việc tiếp thị bất động sản đòi hỏi góc nhìn ở qui mô ngành và sự tăng trưởng nhanh chóng của nó trong những năm gần đây

Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:

- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động

- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước

- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát

- Giao dịch công khai

- Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

1.2.3.2 Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản

- Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản

lý nhà ở liên bang

- Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá

- Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

- Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau

Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau, nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng Họ hiểu rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với giá đang duy trì của tài sản có thể là động cơ chủ yếu đối với một số người Những người khác đặt kế hoạch tiếp thị để bán, nhằm tạo ra hình thức bán nhanh nhất Từ lúc bắt đầu lên danh sách đấu giá tới lúc bán bất động sản và kết thúc trong vòng 30 đến 45 ngày

Trong bối cảnh nền kinh tế ngày nay, các tổ chức tài chính trở nên nhậy cảm hơn với những tài sản được xếp loại là bất động sản khác có sở hữu (OREO) trên sổ sách của họ Hệ quả là họ trở nên năng nổ hơn trong việc tiếp thị những tài sản như vậy thông thường bằng phương pháp đấu giá

Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40 % tổng số tài sản của công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

Do sát nhập hoạt động thu nhận nhiều tài sản đó cần phải xác định lại nhằm

cơ cấu lại công ty Rõ ràng là việc xác định lại các tài sản đó là thiết yếu cho việc hợp nhất và thu nạp thành công cũng như việc tổ chức lại công ty tổng thể chịu sức

ép bởi những biến đổi do thị trường chi phối trong các kế hoạch chiến lược

1.2.3.3 Tổ chức đấu giá bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu

Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó Sự cạnh tranh này biểu lộ

ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, bản dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003)

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993

Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật

a) Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước pháp luật

b) Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - TCĐC

- Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995

- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao, cho thuê đất

- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và

tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển QSD đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối

quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai)

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện

tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá đất (Giao đất có thu tiền sử dụng đất)

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đã tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động đến ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm, hiệu quả hơn

Thực tế sử dụng đất đai tại địa phương đã chứng minh đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền dử dụng đất

c) Thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước

Đây là một giải pháp hữa hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cở sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước, phục vụ công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước

1.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và các Thông tư hướng dẫn thực hiện số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính và Thông

tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể:

Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất

Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo

cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường BĐS

1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm

2003 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý như: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký

đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất; hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai; chế độ sử dụng các loại đất; quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Về đấu giá quyền sử dụng đất tại mục 3, chương VIII quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:

Tại điều 117 quy định về Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: 1) Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; 2) Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Tại điều 118 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c)

Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất

ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

2) Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất; b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này; c)

Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; đ) Sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

3) Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền

sử dụng đất

Tại điều 119 Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1) Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2) Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 02/2015/TT-BTC, sửa đổi thông tư 48/2012/TT-BTC và có hiệu lực từ ngày 25/02/2015 về xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Theo đó, cách tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được chia làm

6 trường hợp, cụ thể như sau:

- Giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013;

- Tổng giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013

Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Thông tư hướng dẫn số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để hướng dẫn và thống nhất việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Nhìn chung sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chính sách pháp Luật Đất đai đã đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế mới trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương

2.3.2.1 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

Việc khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng khích lệ;

- Trung tâm thương mại - Siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của Thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất; hình thức đấu giá: Được tiến hành đấu giá công khai bằng lời; đối tượng tham gia đấu giá: Những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều

có quyền đăng ký và tham gia đấu giá

- Tháng 2/2006 UBND thành phố Đà Nẵng đã bán đấu giá 160 lô đất nhà vườn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m2; thấp nhất là 18 lô đất đường rộng 9,75m khu dân cư Hoà Mỹ có giá là 1,5 triệu đồng/m2; giá cao nhất

là 5 lô khu 305 đường Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m2

- Tiếp theo nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất K9 - H26 Bộ Công An có diện tích 18.225,5m2 tại phường Thọ Quan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m2;

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất Tổ hợp biệt thự cao cấp tại phường Phước Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583,0m2, giá sàn là: 7.290.000 triệu đồng/m2

- Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Đà Nẵng thực hiện chuyển dịch đất đai chủ yếu theo cơ chế "Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch", sau đó đưa đất sạch

vào đấu giá Vì vậy trong những giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng vẫn đạt được những kết quả khả quan Từ thực tiễn công tác đấu giá QSDĐ tại Thành phố Đà Nẵng đã rút ra được nhiều kinh nghiệm quý

+ Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định về đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một

số khu vực trên địa bàn Thành phố

+ Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng còn cho phép, nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá…Đây là biện pháp được đánh giá cao, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do (http//www danang.gov.vn)

1.3.2.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền

sử dụng đất từ rất sớm Năm 2005, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2007 là 1.700 tỷ đồng và năm 2009 là 2.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất

Chính sách cụ thể như sau: Để lại địa phương quận, huyện có các dự án đấu giá khoảng từ 40% - 50% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500m2 - 1.000,0m2 (nội thành) và 1.500,0m2 - 2.000,0m2 (ngoại thành) (http//www hochiminhcity.gov.vn)

1.3.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban

hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Tại quyết định này đã quy định

cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được

đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội Tiếp đến là năm 2003, Thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm 2005, sau 03 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 293.010,0m2, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản Trong đó bao gồm những quy định khung về bán đấu giá tài sản và bán đấu giá bất động sản nói chung Để cụ thể quy định này, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định trên Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Tiếp đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất… nên UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, quá trình thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND cũng gặp không ít những bất cập trong chính sách như:

- Vấn đề đấu giá đất được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, chưa có

sự thống nhất Nghị định 17/2010/NĐ-CP mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình

tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá quyền sử dụng đất Văn bản hướng dẫn thi hành nghị định trên chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

- Một số quy định liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy

đủ, chưa chặt chẽ đang bị một số đối tượng lợi dụng Khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự quy định: Danh sách những người đăng ký mua bất động sản được công

bố công khai tại nơi bán đấu giá, một số đối tượng đang lợi dụng quy định này để thông đồng dìm giá

- Chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý tiếp theo như thế nào đối với quyền

sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc bán đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành

- Chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm trong đấu giá nói chung và bán đấu giá đất nói chung còn nhẹ, thiếu tính răn đe nên một số đối tượng sẵn sàng vi phạm để trục lợi

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, nhằm tháo gỡ một số khó khăn trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 (có hiệu lực sau 10 ngày ký), cũng có những quy định mới như: Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải có từ 2 người tham gia đấu giá trở lên; trường hợp đưa ra đấu giá đất nhiều thửa đất mà số người đăng ký tham gia đấu giá ít hơn quy định, đơn vị tổ chức đấu giá báo cơ quan có thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước Trường hợp đấu giá đến lần 2 mà không có người tham gia

hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, cơ quan tài nguyên

và môi trường đề xuất thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất; giá thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định là giá khởi điểm của phiên đấu giá lần 2 Mặt khác, liên quan đến thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội sẽ quyết định đấu giá với các trường hợp như:

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

dự án sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc,

cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có diện tích trên 5.000m2 đất)

- UBND cấp huyện quyết định đấu giá các trường hợp: Dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013); để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với đất nhỏ lẻ, xen kẹt có diện tích dưới 5.000m2)

- UBND cấp huyện có trách nhiệm ưu tiên bố trí sử dụng cho mục đích công cộng phục vụ nhân dân trong khu vực, nếu không có nhu cầu sử dụng cho mục đích công cộng, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- UBND cấp xã quyết định đấu giá cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản: Thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng của xã, phường, thị trấn Thời hạn sử dụng đất là 5 năm theo quy định của Luật Đất đai 2013; giá đất để làm căn cứ đấu giá là giá đất nông nghiệp theo quy định tại bảng giá đất

do UBND thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013

Nhận thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất mặc dù mới được triển khai thực hiện nhưng đã đem lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất, Nhà nước và đã đạt được những kết quả nhất định như sau:

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, năm 2010 (Tính đến ngày 30/12/2010), toàn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 14.17 ha và 02 tổ chức thực hiện đấu giá là Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng tổ chức đấu giá với với diện tích 0,76 ha Tổng số tiền thu được 3.610,17 tỷ đồng

Năm 2011 (Tính đến ngày 31/12/2011) toàn Thành phố có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 5,7ha, đạt 36% kế hoạch về nguồn thu được giao

Năm 2012 (Tính đến ngày 31/12/2012) toàn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 6,61ha với số tiền thu được là 1.062,58 tỷ đồng

Năm 2013 (Tính đến ngày 31/12/2013) toàn Thành phố có 21/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá với diện tích là 14,1ha và 02 tổ chức là Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất và công ty quản lý và phát triển nhà với diện tích đấu giá là 0,02ha Tổng số tiền thu được là 1.942,50 tỷ đồng

Năm 2014 (Tính đến ngày 31/12/2013) toàn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá với diện tích là 17,3 ha và có 01 tổ chức là trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất với diện tích là 0,001 ha Với tổng số tiền thu được 2.558,78 tỷ đồng

Có thể nói hoạt động đấu giá QSD đất nói riêng và các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung trong những năm gần đây, đã đem lại được nhiều thành quả và có những tác động không nhỏ đến nguồn vốn trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cá nhân đã tham gia đấu giá tại 03

dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội; cụ thể:

- Khu tái định cư Trung Hưng, phường Trung Hưng, thị xã Sơn Tây

- Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây

- Khu trường Trung Học kỹ thuật xe máy, thị xã Sơn Tây

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội, đi sâu phân tích, đánh giá một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án:

- Khu tái định cư Trung Hưng, phường Trung Hưng, thị xã Sơn Tây

- Khu chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây

- Khu trường Trung Học kỹ thuật xe máy, thị xã Sơn Tây

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước,…

- Thực trạng phát triển KT - XH, tăng cường kinh tế, dân số, lao động, việc làm và thu nhập, thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội

2.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014

- Các văn bản đấu giá trên địa bàn thị xã Sơn Tây

- Quy chế đấu giá

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014

2.3.3 Đánh giá hiệu quả đấu giá của một số dự án điển hình trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Một số phiên đấu giá được coi là thành công nhất được tổ chức tại một

số phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây

- Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Trong công tác

tổ chức; đối với người tham gia đấu giá; đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị

2.3.4 Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sơn Tây

- Hiệu quả kinh tế:

Đối với Nhà nước: Khai thác hợp lý quỹ đất, huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng, tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác

Đối với người sử dụng đất: Đất mua được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt ra

- Hiệu quả xã hội: Góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản,

thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản; tạo ra các khu dân cư đồng bộ với

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện thuận lợi và mô trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu, bản đồ liên quan đến đề tài tại Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội; Phòng tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Sơn Tây; thư viện Khoa Quản lý đất đai, thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam,