Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán, c

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Đỗ Văn Nhạ - Giảng viên Bộ môn Quy hoạch Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán bộ UBND phường Bình Minh, cán bộ UBND phường Pom Hán, cán bộ UBND xã Cam Đường, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Cường

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 6

2.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 10

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 14

2.2 Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới 19

2.2.1 Trung Quốc 19

2.2.2 Nhật Bản 20

2.2.3 Mỹ 20

2.2.4 Một số nước ASEAN 22

2.2.5 Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 22

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

2.3.1 Sơ lược về tình hình đấu giá đất 23

2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 24

2.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 26

2.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Lào Cai 28

2.4 Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu 32

Phần 3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu 33

3.1 Địa điểm nghiên cứu 33

3.2 Thời gian nghiên cứu 33

3.3 Đối tượng nghiên cứu 33

3.4 Nội dung nghiên cứu 33

3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai 33

3.4.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Lào Cai 34

3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 34

3.4.4 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai 34

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai 34

3.5 Phương pháp nghiên cứu 34

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35

3.5.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 36

3.5.4 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai 45

4.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 47

4.2.1 Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Lào Cai 47

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lào Cai năm 2016 53

4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2016 55

4.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai 55

4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 56

4.3.3 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai 58

4.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn

2013 – 2016 62

4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai 68

4.4.1 Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 68

4.4.2 Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 70

4.4.3 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án 74

4.4.4 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 88

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá qsdđ trên địa bàn thành phố Lào Cai 89

4.5.1 Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ 89

4.5.2 Giải pháp về tuyên truyền 90

4.5.3 Giải pháp hỗ trợ người dân 90

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 91

5.1 Kết luận 91

5.2 Kiến nghị 92

Tài liệu tham khảo 93

Phụ lục 96

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS Bán đấu giá tài sản

HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá

HĐH Hiện đại hoá

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai 41

Bảng 4.2 Dân số, lao động thành phố Lào Cai từ năm 2011 – 2015 43

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lào Cai 53

Bảng 4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm 2013 đến năm 2016 67

Bảng 4.5 Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ 69

Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 72

Bảng 4.7 Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá 78

Bảng 4.8 Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá 78

Bảng 4.9 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất 80

Bảng 4.10 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 81

Bảng 4.11 Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá 82

Bảng 4.12 Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá 83

Bảng 4.13 Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá 83

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 37

Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Lào Cai 54

Hình 4.3 Phố 22 tháng 12 (đường DM2) khu TĐC Đông Hà phường Bình Minh 73

Hình 4.4 Đường N5, N6 –LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường 73

Hình 4.5 Khu chợ Pom Hán cũ phường Pom Hán thành phố Lào Cai 74

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Văn Cường

Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”

- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia đấu giá, mức chênh lệch cao, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai làm điểm nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 25 cán bộ và 112 hộ gia đình, cá nhân tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập theo thời gian từ năm 2013 - 2016 bằng phần mềm Excel

- Phương pháp đánh giá theo tiêu chí: Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện, tính công khai, minh bạch và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án để làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai

Kết quả chính và kết luận

- Kết quả chính

+ Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai trong 04 năm và của 03 dự án được chọn làm điểm nghiên cứu

+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu thông qua 25 cán bộ và 112 hộ gia đình cá nhân

+ Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

- Kết luận

1 Thành phố Lào Cai có cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là nơi giao thương quan trọng ở phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc Là địa đầu của đất nước, thành phố Lào Cai là cửa ngõ quan trọng mở cửa thị trường Việt Nam với các tỉnh phía tây nam Trung Quốc Công tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan ban ngành trên địa bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương

2 Trong những năm gần đây từ năm 2013-2016, thành phố Lào Cai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 54.832,44 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 300.987.000.000 đồng

3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu có 71 thửa đất được đấu giá thành công, số tiền thu được từ đấu giá là 45.638.784.000 đồng cao hơn so với giá khởi điểm là 8.719.764.000 đồng, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là 1,23 lần Dự án đấu giá đất tại khu chợ Pom Hán cũ có số tiền thu được sau đấu giá là 20.340.356.000 đồng với 15 thửa đất được tổ chức bán đấu giá ít hơn 6 thửa và số tiền thu được cao gấp 1,45 lần so với dự án đấu giá tại Phố 22 tháng 12 TĐC Đông Hà; ít hơn 20 thửa và số tiền thu được cao gấp 1,79 lần so với dự án đấu giá tại đường N5 - LK5, N6 - LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường Do cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, vị trí khu đất đấu giá nằm gần chợ Pom Hán mới, trụ sở làm việc của công ty Apatit, ga Pom Hán thuận lợi cho buôn bán kinh doanh nên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá và trả giá cao

4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của thành phố Lào Cai: Xác định giá khởi điểm tại các khu vực bán đấu giá đất cho phù hợp với giá thị trường, sắp xếp lịch phù hợp và tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá Phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người tham gia đấu giá

THESIS ABSTRACT

Thesis author: Nguyen Van Cuong

Thesis Title: “Evaluating the auction situation of land use rights in some projects in Lao Cai city, Lao Cai province”

Major: Land management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Purposes

- To evaluate the auction results of land use rights in some projects in Lao Cai city

- To propose some solutions to improve the auction results of land use rights Research Methods

The thesis is used the following research methods:

- Method of research location selection: Basing on the statistics and selection criteria of geographic location, socio-economic conditions, the auction participant numbers, high difference, I selected three (03) land auction projects in the communes and wards in Lao Cai city as the research location

- Method of secondary data and materials collection: the secondary data are collected from the professional departments relating to the auction on land use right on the location of Lao Cai city, Lao Cai province

- Method of primary data collection: Conducting a survey with 25 officials and

112 households and individuals participating in the auction of land use rights in the three (03) projects in the communes and wards in Lao Cai city

- Methods of statistic, analysis, comparison and data composition: Conducting statistics and analysis of the effect of the factors on price auction of LUR (land use rights); arranging to handle the data collected in period of 2013 -2016 by Excel software

- Evaluation method basing on criteria: Evaluating the implementing organization process: public, transparency and efficiency of LUR auctions in the three (03) projects to clarify the actual situation of the LUR auction in Lao Cai city

Main results and conclusion

Main results

+ The general overview and assessment of natural and socio-economic conditions + The actual situation of land management and use in Lao Cai city, Lao Cai province

+ The results of LUR auction in Lao Cai city in 4 years and 3 projects, which were chosen to conduct research

+ The evaluation of LUR auction situation in three (03) research projects through 25 officials and 112 households and individuals

+ Some solutions to enhance the LUR auction effectiveness in Lao Cai city, Lao Cai province

Conclusions

1 Lao Cai City has Lao Cai International Border Gate which is an important trading place in northern Vietnam with southern China As the first northern land of the country, Lao Cai is an important gateway to open the Vietnamese market to the southwestern provinces of China Therefore, the land management is always paid special attention by the State and the city’s agencies and departments, especially the LUR auction process because it is a major revenue source of the local budgets

2 In recent years from 2013 to 2016, Lao Cai city held the LUR auctions with a total land area of 54.832,44 m2 and the total money amount collected to the state budget

is 300.987.000.000 dong

3 LUR auction results of 03 researched projects, which have 71 successfully auctioned lots with amount of 45.638.784.000 dong higher 8.719.764.000 dong than the starting price, the difference between the starting price and auctioned price is 1.23 times The land auction project in the old Pom Han collected 20.340.356.000 dong from

15 lots, 6 bids less than but with the amount 1.45 times higher than those in the project

on Street 22, Dong Ha in December; 20 bids less than but with the amount 1.79 higher than those in the project on Road N5 - LK5, N6 - LK5, in the center of Cam Duong commune Due to the completely constructed infrastructure, the auction location near New Pom Han market, headquarter of Apatite company and, Pom Han station, which is favorable for business, the project attracts many participants with high biding prices

4 I propose some solutions to improve the effectiveness of LUR auction in Lao Cai city: Identifying the starting price at the location of land auction to suit to market price, arranging the suitable schedule and strengthening the inspection on financial capacity of the auction participants; widely spreading the information about auction projects to attract participants

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu

ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai Cùng với sự phát triển của nền kinh tế,

sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh

Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân

sách Nhà nước và chống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừabãi trái thẩm quyền.

Tháng 11/2004 thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh

tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã Cho đến hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng hướng giá quy định của Nhà nước và giá thị trường xích lại gần nhau nhằm tối đa hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được sử dụng

để xây dựng sửa chữa mở rộng tuyến đường Hoàng Liên, xây dựng kè hai bên bờ Sông Hồng và sông Nậm Thi, bệnh viện, trường học, khu hành chính mới đô thị Lào Cai và xây dựng nông thôn mới tại 05 xã Đồng Tuyển, Tả Phời, Hợp Thành, Cam Đường, Vạn Hòa

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không

đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích kiếm lời thông đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước vì vậy tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” Nhằm đánh giá trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cụ thể như sau:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phố 22 tháng 12 (đường DM2), khu tái định cư Đông Hà, phường Bình Minh, thành phố Lào Cai

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường N5 - LK5, đường N6 - LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường, thành phố Lào Cai

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu chợ Pom Hán cũ, phường Pom Hán, thành phố Lào Cai

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Những đóng góp mới: Luận văn đã chỉ ra được một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất như: vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá

- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

để đem lại hiệu quả cao

Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập

từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1.2 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (NXB Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2006)

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là

người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất

và lưu thông hàng hóa Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian

Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người mô giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định

Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thì trường BĐS

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì Bên cạnh đó có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mô giới, tư vấn…

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

2.1.2.1 Bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật

cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản" Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng Và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không

gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2013)

Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

2.1.2.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà

nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này

là thị trường sơ cấp Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai

là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

và công trình công cộng…Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này,

từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ

cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm

Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất

và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không còn Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011) Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát

triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không

có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn l ớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

2.1.3.2 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định)

- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất (đồng) =

Diện tích đất

Giá đất cụ thể (đồng/m2) Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định

- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền

a Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông

tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC

về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn

về giá đất Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

b Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm

2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm

2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

2.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,

kinh doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các

vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

là những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994, năm 2003 và năm 2015

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Dân sự năm 2005

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Dân sự năm 2015

- Luật Đấu giá tài sản 2016

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất

- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc

sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm

2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất 2.1.4.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý

sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả

Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt

để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng “quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận

những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các

dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh Đấu giá quyền sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài chính số 10/2012)

2.1.4.3 Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo

gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, xây dựng nông thôn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng

Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại

đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất Đó là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất Trên thực tế, do nhiều lý do mà

hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định Thiệt hại lớn nhất thuộc

về người sử dụng đất có đất bị thu hồi và Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất

sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để

sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh

ở nước ta Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác (nguồn internet)

2.2 ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế

và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất

phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ

và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010)

2.2.2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được

sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010)

2.2.3 Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi

thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet)

Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại

Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng

tổ chức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá

2.2.4 Một số nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng

- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản

lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau

để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS (Doãn Quang Hùng, 2010)

2.2.5 Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được trong phát triển sản xuất Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ

và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất

ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một

hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

2.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Sơ lược về tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ

có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong

hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm

để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó (Tổng cục Địa chính, 2002)

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất

dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá (Tổng cục Địa chính, 2002)

- Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (Tổng cục Địa chính, 2002)

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện

ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Lào Cai sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

2.3.2.1 Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định

+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác

+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp

và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

2.3.2.2 Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện

và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2014)

2.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

2.3.3.1 Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997

của UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố

Đà Nẵng Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định

* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

2.3.3.2 Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày