Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện phú xuyên thành phố hà nội

trên ñất ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [10]Ở Việt Nam các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ðỖ NGUYÊN HẢI

TS HOÀNG TUẤN HIỆP

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Học viên

Tăng Trần Sơn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, Tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Quản lý ñất ñai, các thày cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS ðỗ Nguyên Hải, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn này về vấn ñề ñấu giá quyền SDð

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND

và các phòng, ban huyện Phú Xuyên ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của Tôi Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Học viên

Tăng Trần Sơn

71

Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất khu vực ñẩu làng Thôn An Mỹ, xã ðại Thắng, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội

72

Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Phú Yên, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội

84

Bảng so sánh hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất so với công tác giao ñất thông qua bình xét ñể giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất

90

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4

2.4 ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản Việt Nam 18 2.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 23

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Phú Xuyên

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 46

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất của huyện Phú Xuyên 57 4.3 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Huyện Phú Xuyên 61 4.3.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất 61

4.3.3 Quy trình thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất 68

4.4 Kết quả ựấu giá tại một số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại một số dự

4.4.1 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại xã đại Thắng 68 4.4.2 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại xã Phú Yên 73 4.4.3 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại xã Quang Lãng 77 4.4.4 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại xã Tri Trung 81 4.5 đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Phú Xuyên qua một số dự án ựấu giá qsd ựất 85 4.5.1 Nhận xét chung về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 87 4.5.2 đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 90 4.6 Một số giải pháp về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 94

Phần 1- MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai

ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã

có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền SDð Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường BðS Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường

ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð

Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc nhìn nhận lại những mặt ñược và chưa ñược trong quá trình triển khai thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Huyện mình và ñề xuất các phương án khác nhau và góp ý giúp cho quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện ñem

lại hiệu quả cao nhất, góp phần ựem lại nguồn thu ngân sách cho ựịa phương

tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá

quyền SDđ ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà NộiỢ

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học:

Do có sự chênh lệch giữa giá ựất quy ựịnh và giá trên thị trường nên ựã nhiều người ựó lợi dụng những quy ựịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ựể liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm Ộmoi ựấtỢ của Nhà nước núp dưới danh nghĩa Ộdự ánỢ Thực chất của vấn ựề này là ựem ựất của Nhà nước thông qua hình thức giao ựất có thu tiền ựể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá ựất quy ựịnh ựể thu tiền khi giao ựất ở hầu hết các ựịa phương trong cả nước trong thời gian trước ựây chưa phát huy ựược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy ựể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ựáp ứng nhu cầu ựất ở cho nhân dân, ựảm bảo tắnh công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDđ, Nhà nước cần nghiên cứu,

tổ chức thực hiện thắ ựiểm rồi sau ựó nhân rộng mô hình ựấu giá ựất

để công tác ựấu giá ựất ựạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất

là cách thức tổ chức và thực hiện ựấu giá ựất cho hợp lý

1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nghiên cứu và ựánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ựể có thể ựề xuất và góp ý giúp quy trình ựấu giá ựất ngày càng hoàn thiện và ựem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ựem lại nguồn thu cho ngân sách của ựịa phương

1.3 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

1.3.1 Mục ñích

- Tìm hiểu công tác ñấu giá, cơ chế ñấu giá và ñánh giá hiệu quả của công tác quyền SDð trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội qua một số dự án ñấu giá

-ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần hoàn thiện công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương

1.3.2 Yêu cầu

- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung ương và ñịa phương

- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy

- ðưa ra những ñánh giá ñảm bảo tính khách quan về công tác ñấu giá quyền SDð tại vùng nghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và có tính thực tiễn,

có dùng lâu dài hoặc tham khảo cho các ñịa bàn khác

Phần2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Khái niệm về Bất ñộng sản và các thuộc tính của BðS

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại: BðS và ñộng sản BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời ñược [18]

ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại [11]

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174, khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:

a) ðất ñai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó;

c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh

Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản

trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [10]

Ở Việt Nam các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai;

c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật [15]

ðất ñai không có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” [13, 14] do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện

và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất

2.1.2 Thuộc tính của Bất ñộng sản

a.Tính cá biệt và khan hiếm

ðặc ñiểm này của BðS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của ñất ñai Tính khan hiếm của ñất ñai là do diện tích bề mặt trái ñất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của ñất ñai là giới hạn về diện tích ñất ñai của từng miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố ñịnh và không di dời ñược của ñất ñai nên hàng hoá BðS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BðS cạnh nhau ñều có những yếu

tố không giống nhau Trên thị trường BðS khó tồn tại hai BðS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau

b.Tính bền lâu

Do ñất ñai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên ñược xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp ðồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên ñất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng ñược cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BðS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BðS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong ñiều kiện thị trường và trạng thái hoạt ñộng bình thường mà chi phí sử dụng BðS lại ngang bằng với lợi ích thu ñược từ BðS

ñó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá

và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BðS là do ñất ñai không bị mất ñi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, nên hàng hoá BðS rất phong phú và ña dạng, không bao giờ cạn

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BðS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BðS này có thể bị tác ñộng của BðS khác ðặc biệt, trong trường hợp Nhà nước ñầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ ñẹp và nâng cáo giá trị

sử dụng của BðS trong khu vực ñó Trong thực tế, việc xây dựng BðS này làm tôn thêm vẻ ñẹp và sự hấp dẫn của BðS khác là hiện tượng khá phổ biến

d Các thuộc tính khác

a Tính thích ứng: Lợi ích của BðS ñược sinh ra trong quá trình sử

dụng BðS trong quá trình sử dụng có thể ñiều chỉnh công năng mà vẫn giữ ñược những nét ñặc trưng của nó, ñồng thời vẫn ñảm bảo yêu cầu sử dụng của

người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh

và các hoạt ñộng khác

b Thuộc tính phụ thuộc vào năng lực người quản lý : Hàng hoá BðS ñòi hỏi

khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc ñầu tư xây dựng BðS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do ñó, BðS ñòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BðS chịu

sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BðS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại ñó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BðS

2.2 Khái niệm về thị trường bất ñộng sản

- Khái niệm 1: Thị trường bất ñộng sản là nơi hình thành các quyết

ñịnh về việc ai tiếp cận ñược BðS và BðS ñó ñược sử dụng như thế nào và vì mục ñích gì

- Khái niệm 2: Thị trường bất ñộng sản là ñầu mối thực hiện và chuyển

dịch giá trị của hàng hoá BðS

- Khái niệm 3: Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước ñối với thị trường BðS có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh ñối với thị trường BðS

- Khái niệm 4: Thị trường bất ựộng sản là "nơi" tiến hành các giao dịch

về BđS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BđS, dưới góc ựộ của một ựề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi ựề xuất một số khái niệm về thị trường BđS như sau:

Thị trường BđS là quá trình giao dịch hàng hoá BđS giữa các bên có liên quan Là ỘnơiỢ diễn ra các hoạt ựộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan ựến BđS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ựó vai trò quản lý nhà nước có tác ựộng quyết ựịnh ựến sự thúc ựẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ựộng kinh doanh trên thị trường BđS

Thị trường BđS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

đó là nơi tiến hành các hoạt ựộng giao dịch về BđS, mang tắnh khu vực và biến ựộng theo thời gian [18 ]

Phạm vi hoạt ựộng của thị trường BđS do pháp luật của mỗi nước quy ựịnh nên không ựồng nhất đó có thể là trong phạm vi ựịa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường BđS là ựưa người mua và người bán BđS ựến với nhau; xác ựịnh giá cả cho các BđS giao dịch; Phân phối BđS theo quy luật cung cầu; phát triển BđS trên cơ sở tắnh cạnh tranh của thị trường

2.3 đặc ựiểm của Thị trường Bất ựộng sản

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BđS ựều hình thành và phát triển qua 4 cấp ựộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chắnh hoá

Thứ nhất, cấp ựộ sơ khởi: đó là giai ựoạn của tất cả mọi người ựều có

thể tạo lập ựược nhà của mình Giai ựoạn này chỉ cần có một mảnh ựất là có thể hình thành nên một cái nhà và ựược coi là BđS Trong cấp ựộ này, các chắnh sách về ựất ựai, các chủ ựất và các cơ quan quản lý ựất ựai ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ hai, cấp ựộ tập trung hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp

xây dựng Trong giai ựoạn này, do hạn chế về ựất ựai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BđS lớn, một dự án BđS Trong cấp ựộ này, các chắnh sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ ba, cấp ựộ tiền tệ hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BđS, do hạn chế

về các ựiều kiện bán BđS, không phải doanh nghiệp nào cũng ựủ tiền ựể phát triển BđS cho tới khi bán ra ựược trên thị trường Trong cấp ựộ này, các ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chắnh sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ tư, cấp ựộ tài chắnh hoá: Khi quy mô của thị trường BđS tăng cao

và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BđS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ựối với BđS hoặc sẽ ựối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chắnh hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ựộng ựa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp ựộ, các thể chế tài chắnh, các chắnh sách tài chắnh, các tổ chức tài chắnh và các cơ quan quản

lý tài chắnh là những chủ thể có vai trò quyết ựịnh

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BðS ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau

về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải

là kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu Chẳng hạn như

Úc và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp

“sốc”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BðS cũng ñã ở cấp ñộ tài chính hoá Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá thị trường BðS

b Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao ñộng của thị trường BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn

là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu

kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm

1994

c Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước

BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi ñó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của ñất nước Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược Bên cạnh ñó, mỗi thị trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường BðS khác nhau Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô

và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở nông thôn, miền núi v.v

d Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch

về BðS tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-xã hội Do ñó, các vấn ñề về BðS ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BðS, ñặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước

ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới ñều quan tâm ñến BðS và thị trường BðS, luôn ñiều chỉnh chính sách về BðS và thị trường BðS nhằm huy ñộng các nguồn lực về BðS phục

vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

ñ Thị trường BðS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BðS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết

về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước

Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BðS Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường BðS ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước nên thị trường BðS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

e Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BðS tham gia lưu thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem

ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu

hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch ðiều này chứng

tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới

sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân

Nguồn: Phòng Qlý TTBðS- Cục Quản lý nhà http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/

2.3.1 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá

cao nhất thì ñược

- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản

- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng

hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể

tại một thời ñiểm xác ñịnh

-Giá trúng ñấu giá: là những giá trả cho 01 m2 ñất hợp lệ ñược lựa chọn

từ cao xuống thấp dần cho ñến khi ñủ số lượng thửa ñất ñưa ra ñấu giá, ñược Hội ñồng ñấu giá xác ñịnh và UBND Quận ( huyện) phê duyệt (giá trúng không bao gồm lệ phí trước bạ)

- Giá sàn: Là mức giá tối thiểu quy ñịnh cho 01 m2 ñất do UBND Tỉnh, Thành Phố quy ñịnh

-Người trúng ñấu giá: Là người trả giá cao nhất cho 01m2 ñất ñược ñưa

ra ñấu giá

Bảo lãnh tham dự ñấu giá: là một khoản tiền tho quy ñịnh, người tham

gia ñấu giá phải nộp ñể xác ñịnh trách nhiệm tham gia ñấu giá của mình

2.3.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

2.3.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong

không gian và thời gian xác ñịnh [17] Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất là

số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược

hình thành trong giao dịch về quyền SDð [14]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh

là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận

chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ, thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh [8,6]

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường [14]

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

2.3.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS [17]

Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau, cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước

- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết [23, 9]

2.3.3 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới

a Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð ñược gọi là xuất nhượng quyền SDð. [9]

Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng

và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện [9]

Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương

lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở Trung Quốc Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia [17]

c Australia

ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và ñược quyền sử dụng Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/ BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất Các công tác này

do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện. [18, 1]

d Một số nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu ñất ñai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch

ñô thị và Xây dựng

- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với

ñất Khung pháp lý ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm

1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp

qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BðS qua các ngân hàng

- Philíppin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố

cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các hoạt ñộng kinh doanh BðS

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS

2.4 ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản việt nam

2.4.1 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất Có

thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:

a Giai ñoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bóc lột [10] Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này

b Từ năm 1946 ñến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn

chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai” thị trường ñất ñai hầu như không

ñược pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát

của pháp luật

c Từ năm 1980 ñến trước 1993

Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường

ñất ñai mà chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở [17] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị) Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà

ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai năm 1993) [14]

e Giai ñoạn từ 2003 ñến nay

Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về “giá ñất”, ñặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác có liên quan ñã thực sự “cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành “giá ñất” Công tác ñịnh giá ñất ngày càng phát triển Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu

tư vào lĩnh vực này với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng lớn nhu cầu ñang còn bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS

2.4.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh

hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ựến nay, thị trường BđS ựã trải qua 3 chu

kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ựóng băng) đó là những giai ựoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai ựoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ựoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai ựoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai ựoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai ựoạn 2007-2008

và suy giảm từ ựầu 2008 ựến nay) Hiện tại, thị trường ựang diễn biến rất khó

dự báo Trong những năm qua, thị trường BđS Việt Nam ựã có những thành

tựu nhất ựịnh: [ 24]

Thứ nhất: Các phân khúc thị trường hoạt ựộng ngày càng sôi ựộng thị

trường BđS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ựô thị cũ và mới); phân khúc thị trường ựất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tếẦ); phân khúc thị trường sản phẩm BđS thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golfẦ); phân khúc nhà cho các ựối tượng xã hội (lao ựộng khu công nghiệp, sinh viên các trường ựại học, cao ựẳng, trung học, nhà cho các ựối tượng xã hộiẦ)

Thứ hai: Chủ thể tham gia thị trường BđS rất ựa dạng, có thể nói là tất

cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ựều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba: Một số lượng lớn sản phẩm BđS ựã ựược ựưa vào vận hành,

ựi vào cuộc sống, ựóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch ựô thị, cải thiện diện mạo ựô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân ựô thị đồng thời, nó cũng ựáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân ựô thị

Thứ tư: Thị trường BđS phát triển ựã thu hút một lượng lớn vốn của

nền kinh tế

Thứ năm: Thị trường BđS có quan hệ rõ nét ựối với các thị trường

khác trong nền kinh tế đó là các thị trường khoa học công nghệ, ựặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chắnh-tiền tệ nói chung, ựặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao ựộng

Thứ sáu: Trong quá trình phát triển, thị trường BđS Việt Nam dựa trên

một chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDđ

Thứ bảy: Thị trường BđS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế

ựang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám: Thị trường BđS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ựộ công

nghiệp hóa, ựô thị hóa cao của nền kinh tế đặc ựiểm này tạo ra sức ép về việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp (ựặc biệt là ựất lúa) sang ựất công nghiệp và ựô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chắn, thị trường BđS Việt Nam ựược thuận lợi và chịu rủi ro của

nền kinh tế ựang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

2.4.3 đánh giá nhu cầu về bất ựộng sản ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BđS tại Việt Nam ựang bắt ựầu phát triển một cách ựồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BđS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BđS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ựã có bước phát triển tắch cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh ựã ựược ựầu tư xây dựng và ựưa vào khai thác, Ầ Thị trường BđS

ựã thu hút ựược ựáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá, thúc ựẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ựóng góp một tỷ trọng ựáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn ựịnh xã hội trong những năm vừa qua

đánh giá về thị trường BđS, tại hội thảo ỘToàn cảnh thị trường BđS Việt Nam và triển vọng 2010Ợ, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng ựã ựưa ra 4 ựặc ựiểm nổi bật, ựó là sự phục hồi nhanh của thị trường BđS, những cơ chế, chắnh sách của nhà nước ựã tác ựộng không nhỏ tới thị trường, nhà ựầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tắch nhỏ và tắnh minh bạch hiệu quả của thị trường BđS thông qua các sàn Thị trường BđS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ựịnh kinh

tế vĩ mô và ựảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BđS trong ựó có thị trường quyền SDđ

ựó khẳng ựịnh sự tồn tại ựộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BđS ở nước ta [24]

2.5 Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam

2.5.1 Những quy ựịnh của pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ựã khẳng ựịnh quan ựiểm coi ựất ựai là hàng hoá, trong ựó xác ựịnh quyền SDđ ựược coi là một loại hàng hóa ựặc biệt để cụ thể hóa ựiều ựó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BđS Từ ựó ựến nay, luật pháp, chắnh sách, các thành tố và cấp ựộ phát triển của thị trường BđS ựã từng bước ựược xây dựng, hoàn thiện Trong các quan ựiểm này, quan ựiểm chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai ựược khẳng ựịnh, trong ựó Nhà nước là ựại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDđ ựược đảng và Nhà nước mở rộng trong ựiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ựối tượng cụ thể Các văn bản tiếp theo ựều cụ thể hóa quyền và lợi ắch hợp pháp của người SDđ, vừa ựảm bảo lợi ắch của Nhà nước, bảo ựảm quyền và lợi ắch của người SDđ, tạo ựiều kiện lành mạnh cho thị trường BđS hoạt ựộng trong ựó có thị trường

quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền SDð,

từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDð;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất

- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh

giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

2.5.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ñược

Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành việc ñấu giá quyền SDð

Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu

ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh

tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDð tại các ñịa phương ñó chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành

phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá, mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra

là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn [18 ]

b Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng

CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [15], [14]

c Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật ðất ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả, mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất ñược quy ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập

Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [9, 24]

2.5.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

a ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó [17]

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi

các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, các nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDð [13, 14] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh"

b Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường

và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: [17]

- Vị trí của khu ñất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác

ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó do ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

c Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền SDð, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lói rũng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế SDð mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền SDð

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền SDð, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do UBND tỉnh ban hành ñối với các khu vực

có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá

- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT

- Chi phắ bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ựất

- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền SDđ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã ựáp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá

d đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá QSD ựất hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền SDđ hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh

tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

điểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường

Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai

2003 quy ựịnh "Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền SDđ, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất,

bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất"

Từ quy ñịnh này cho thấy, giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất - người SDð - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất ("giá ñất trên thực tế” hay “giá ñất thị trường”)

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Nhưng trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh

và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền SDð

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng