Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện sóc sơn thành phố hà nội

Tình hình quản lý đất đai được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; địa giới hành chính được xác định với 26 đơn vị

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Ma Đức Mạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức huyện Sóc Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Ma Đức Mạnh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục .iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 4

2.1.2 Thị trường đất đai 5

2.1.3 Giá đất 6

2.1.4 Định giá đất 9

2.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.2 Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất 14

2.2.1 Đấu giá đất tại Pháp 14

2.2.2 Đấu giá đất tại Trung Quốc 16

2.2.3 Đấu giá đất tại Nhật Bản 17

2.3 Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam 18

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 19

2.3.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 22

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 26

3.1 Địa điểm nghiên cứu 26

3.2 Thời gian nghiên cứu 26

3.3 Đối tượng nghiên cứu 26

3.4 Nội dung nghiên cứu 26

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 26

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn 26

3.4.3 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 26

3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 26

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 27

3.5 Phương pháp nghiên cứu 27

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu 28

3.5.5 Phương pháp so sánh 28

Phần 4 Kết quả và thảo luận 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 35

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn 36

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 36

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn 41

4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 42

4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 44

4.4.1 Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 44

4.4.2 Khái quát các dự án nghiên cứu 49

4.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 52

4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 60

4.4.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 68

4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 70

4.5.1 Giải pháp về kỹ thuật 70

4.5.2 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 70

4.5.3 Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 70

4.5.4 Giải pháp về cơ chế tài chính 71

4.5.5 Giải pháp về đội ngũ cán bộ 71

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 72

5.1 Kết luận 72

5.2 Kiến nghị 73

Tài liệu tham khảo 74

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 33

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2016 42

Bảng 4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 43

Bảng 4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Dộc Bầu 53

Bảng 4.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam 56

Bảng 4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông 58

Bảng 4.7 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 64

Bảng 4.8 Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá 64

Bảng 4.9 Đánh giá của cán bộ, viêm chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án 66

Bảng 4.10 Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 29

Hình 4.2 Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 32

Hình 4.3 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Dộc Bầu 50

Hình 4.4 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Chéo Cầu Nam 51

Hình 4.5 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Thanh Luông 52

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, các phương pháp sau được sử dụng: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử

lý và phân tích số liệu; phương pháp so sánh

Kết quả chính và kết luận

Sóc Sơn là huyện ngoại thành của Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô

Hà Nội 40 km về phía Bắc Tổng giá trị sản xuất đến năm 2016 đạt 15.243.904 triệu đồng Dân số năm 2016 của huyện là 330.456 người, trong độ tuổi lao động là 201.756 người

Tình hình quản lý đất đai được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; địa giới hành chính được xác định với 26 đơn vị gồm 25 xã và 1 thị trấn; công tác lập kế hoạch sử dụng đất được triển khai tới từng xã, thị trấn; việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp một số khó khăn, công tác thống kê, kiểm kê đất đai được hiện đúng theo quy định của pháp luật; việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo được thực hiện khá tốt

Huyện Sóc Sơn có tổng diện tích tự nhiên là 30.475,95 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 60,70% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất phi nông nghiệp chiếm 39,19% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất chưa sử dụng chiếm tỷ kệ nhỏ chiếm 0,11% tổng diện tích tự nhiên

Trong 5 năm, huyện Sóc Sơn đã tổ chức đấu giá 13 dự án, tổng số lô đã bán là 289

lô, đạt 90% so với tổng số lô đem ra đấu giá trong cả giai đoạn Tổng số tiền thu được qua các phiên đấu giá là 321.014 Tr.đ vượt mức giá khởi điểm là 55.537 Tr.đ

đấu giá cao, số lượng hồ sơ nộp vào nhiều Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam có

số lượng hồ sơ nộp vào khá nhiều, trải qua 4 phiên đấu giá các dự án đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt Sau khi đấu giá cơ sở hạ tầng và đời sống của người dân được nâng lên Tuy nhiên tại các

dự án cũng gặp không ít khó khăn như công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học Thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá

Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Sóc Sơn cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá, giải pháp về cơ chế tài chính và giải pháp về đội ngũ cán bộ

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Ma Duc Manh

Thesis title: “Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city”

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city

- Based on determining some obtacles of the auction of land use right, proposing some solutions to complete Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city in the coming time

Materials and Methods

The folowing methodologies was used to conduct the contents of the study: method of investigating, collecting of secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data; method of comparison

Main findings and conlusions

Soc Son is a suburban district of Hanoi and it lies about 40 km from Ha Noi to the North In 2016, the total value of production of Soc Son reached 15,243,904 million VND with the population of 330,456 people addtion, the number of people of working age was 201.756

The land administration has been well implemented and the promulgation of normative legal documents has always been paid attention Administrative boundaries are identified with 26 units comprising 25 communes and 1 town; Although the compensation for ground clearance has some difficulties, the land use planning has been encountered each commune and town The work of statistics and inventory of land is strictly in accordance with the law; Complaints and denunciations are handled fairly well

Soc Son district has a total natural area of 30,475.95 hectares, of which agricultural land occupying 60.70% of total natural area The non-agricultural land area

is relatively large occupying 39.19% of the total natural area Unused land occupies a small proportion accounting for 0.11% of the total natural area

In 5 years, Soc Son district has held 13 auctions and the total number of lots sold was 289 reaching 90% of the total number of lots auctioned in the period The total money in the auctions were 321,014 million VND which exceeded the starting price of 55,537 million VND

27 lots The bid price is pretty high with many of submissions The project of land use

In 8 auctions the number of submissions is low Thanh Luong land use right auction

submissions submitted a lot The projects were implemented in public The mode of auction is suitable so it brings good results After auctioning infrastructure people's lives are more improved However, the projects still had some difficulties such as measurements and the ineffective detailed plans in the auctioned residential areas In addtion determining investigation and the demand of land use in unskilled areas is not precise The advertising for the auction area has not been taken seriously so the efficiency is not high The team of land valuers is concurrently multi-tasked and has not been trained well in valuation

In order to overcome and improve the auction of land use rights in Soc Son district, it is necessary to synchronise the groups of solutions on technic, land use planning, auction implement, financial mechanism and staff cadres

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Vì vậy Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, đổi mới, hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội (KT

- XH) của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước

Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, nhất là thị trường đất đai đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị của đất đai Thị trường đất đai mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây, công tác đấu giá QSDĐ đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại Theo Lê Đức Hiền và Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016) “bên cạnh những thành tựu đạt được về hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, công tác quản lý đất đai trong công tác đấu giá QSDĐ, thì thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ đã phát sinh những hạn chế, bất cập”, tình trạng không đủ số lượng người tham gia đấu giá, xuất hiện các đối tượng “cò đất” và đầu cơ đất đai

Huyện Sóc Sơn là huyện phát triển nằm ở cửa ngõ phía Bắc thành phố Hà Nội với tính chất cơ bản là thương mại - dịch vụ, công nghiệp, du lịch, giáo dục đào tạo, nông nghiệp sinh thái, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng Những năm gần đây, huyện Sóc Sơn đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa và môi trường Thị trường QSDĐ đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá

QSDĐ trong những năm qua trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả khả quan về mặt kinh tế Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn còn tồn tại nhiều hạn chế như công tác đo đạc chưa đạt hiệu quả, việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học, đội ngũ cán bộ chưa được đào tạo chuyên nghiệp Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho

sự nghiệp phát triển KT - XH thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá QSDĐ đóng vai trò rất quan trọng Xuất phát từ tình hình thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội"

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội

- Trên cơ sở xác định những hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn trong thời gian tới

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016, cụ thể:

Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, Thị Trấn Sóc Sơn

Dự án 2: Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân

Dự án 3: Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Đánh giá được thực trạng đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Sóc Sơn

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở khoa

học của công tác đấu giá QSDĐ

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

- Công tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thu ngân sách cho Nhà nước đồng thời giúp cho công tác quản lý đất đai của huyện Sóc Sơn được thực hiện một cách công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các học viên cao học và sinh viên tại các trường Đại học và Cao đẳng đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Theo Lê Quý Đôn trích trong Phủ biên tạp lục từ khi có trời đất là có núi sông, kinh thành dẫu có khác mà núi sông không đổi Đúng vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trong một số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sồng của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt Đất

là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000; Đoàn Công Quỳ và cs., 2006)

Như vậy, đất đai là một diện tích cụ thế của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

mà hết sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu đó Ở châu Âu, vào đầu thế kỷ XIX, những nhà kinh tế học cổ điển dường

như không bàn đến vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất Quyền sở hữu được cho là quyền tự nhiên Con người sinh ra là đã có quyền sở hữu (Hồ Tấn Phong, 2002)

Ở mỗi quốc gia đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên, của cải đặc biệt quan trọng Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản

lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai là chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, tự mình nắm giữ và quản lý tài sản của mình, chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai Trên thực tế, người sử dụng đất đã có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của người dân ( Nguyễn Văn Khánh, 2013)

2.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đất đai là một loại BĐS Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng là phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản

lý đất đai

Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm kinh tế: Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm gồm đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng, sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS đòi hỏi chi phí lớn, tín dụng dài hạn; nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trương tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào, đầu ra Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai: Theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở xác lập các quyền về đất đai, quy hoạch, kế hoach SDĐ, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường BĐS Theo Deiniger (2003), việc xây dựng, phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và SDĐ cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới lên tránh tình trạng “Một cỡ vừa cho tất cả mọi người” Theo Soto (2003), cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một

“cuốn hộ chiếu” (Soto, 2003; Tommy, 2011 )

2.1.3 Giá đất

2.1.3.1 Khái niệm giá đất

Tại khoản 19 và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đât (SDĐ) xác định (Quốc hội, 2013)

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có

nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.3.2 Các loại giá đất

Tại khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng

từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND (UBND) cùng cấp quyết định (Quốc Hội, 2013)

Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn tồn tại một loại giá nữa là “giá thị trường” Hiện nay, chưa có một khái niệm nào về giá thị trường do thị trường luôn biến động, và chưa có tiêu chí nào để xác định giá thị trường Tuy nhiên có một số cách hiểu như giá thị trường là giá hình thành qua đấu giá Hay giá đất thị trường là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định Giá thị trường được xác định theo hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự nhau, thứ hai là thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập với thị trường đất đai được mua bán bình thường, không có đầu cơ (Anh Vũ, 2011)

2.1.3.3 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả

năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên, không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất

vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên, các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiêp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đo làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một thành phố, vị

trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy thửa đất khác nhau có giá trị rất khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4 Định giá đất

2.1.4.1 Khái niệm

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm

sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Việc định giá đất/BĐS ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng và quản lý đất tái định cư v.v Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của tư nhân như để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán và kiểm kê tài sản theo pháp luật Nhiều tổ chức kinh doanh - thương mại có bộ phận định giá riêng của mình như ở ngân hàng thương mại và tín dụng, các ngân hàng liên doanh và các đại lý môi giới BĐS (Rost and Collins, 1993)

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc Hội, 2013)

2.1.4.3 Phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất gồm có 05 phương pháp là Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Điều 4, Nghị định số 44 của Chính Phủ quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương

tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính Phủ, 2014)

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính Phủ, 2014)

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính Phủ, 2014)

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính Phủ, 2014)

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân

(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính Phủ, 2014)

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2014)

2.1.4.4 Khung giá đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003)

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Quốc Hội, 2013)

2.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.5.1 Khái niệm

QSDĐ là quyền của các chủ thể SDĐ bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật (Trần Tiến Hải, 2015)

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010)

Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường BĐS, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt QSDĐ là tài sản, do vậy, đấu giá

QSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu SDĐ để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh

là bên mua Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở

đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015)

Từ sự phân tích trên có thể hiểu đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015)

2.1.5.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa

điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa

vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện

dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận lợi

để tham gia thị trường BĐS, đấu giá QSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT, cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển KT - XH của từng địa phương và trên cả nước (Trần Tiến Hải, 2015)

- Đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá nhân tham gia Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức giá hợp lý Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả của thị trường Đây

là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự Từ đó, làm cơ sở cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường SDĐ (Trần Tiến Hải, 2015)

- Đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu giá thì thị trường BĐS trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều chủ thể Trong các chủ thể, việc Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá là trường hợp đặc biệt Vì QSDĐ trong trường hợp này chưa được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào, mà thông qua thủ tục đấu giá, nếu chủ thể nào đáp ứng được các điều kiện trong cuộc đấu giá và là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền giao đất Bên cạnh đó, đấu giá QSDĐ khiến cho việc SDĐ của các chủ thể được hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch, đúng mục đích SDĐ, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các bên quản lý đất và bên muốn nhận QSDĐ (Trần Tiến Hải, 2015)

2.1.5.3 Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, SDĐ đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin,cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS (Lê Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012)

- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước

- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững

- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

2.2 KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT

2.2.1 Đấu giá đất tại Pháp

Nước Cộng hòa Pháp có vị trí nằm ở Tây Âu, giáp ranh với Bỉ và Lúc - xăm - bua (Luxembourg) về phía Đông - Bắc, Đức và Thụy Sĩ về phía Đông, Ý

và Mô - na - cô (Monaco) về phía Đông-Nam, Tây Ban Nha và An - đô - ra (Andorra) về phía Tây - Nam, có diện tích 551.602 km2

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai tại Pháp, Luật pháp quy định quyền

sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước

đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần SDĐ cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010)

Về công tác quản lý nhà nuớc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế

độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng SDĐ, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010)

Ở Pháp, đất đai được xác định là tài sản với nhiều hình thức sở hữu nên đấu giá tài sản trong đó có đấu giá về đất đai Hoạt động đấu giá đất đai, tài sản

ở Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay rất phát triển Đây là hình thức mua bán đất đai, tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn Theo quy định của pháp luật điều kiện bắt buộc đối với hoạt động đấu giá đất đai, tài sản là phải do những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành Việc bán đấu giá phải được công chứng viên và thừa phát lại tiến hành thông qua hoạt động bổ trợ Ngoài cá nhân thì pháp luật Pháp còn quy định các công ty đấu giá động sản tự nguyện được thực hiện hoạt động đấu giá, tuy nhiên bị hạn chế về giá trị động sản Trình tự, thủ tục thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản, thì mỗi phiên bán đấu giá tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp Giá đăng ký, thông báo giá thấp nhất được bên bán đồng ý Nếu đất đai, tài sản đã được định giá, giá này sẽ không thể cao hơn giá thấp nhất đã được định giá và thông báo công khai bởi người điều hành phiên đấu giá và xác định trong biên bản đấu giá Người điều hành phiên đấu giá sẽ tự điều hành phiên đấu giá, xác định người mua được tài sản là người trả giá cao nhất hoặc công bố tài sản không được bán và lập biên bản đấu giá Biên bản đấu giá phải được lập trong thời hạn một ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá Đối với cơ quan quản

lý bán đấu giá tài sản, theo quy định Bộ luật Thương mại Pháp, cơ quan quản lý

về đấu giá tài sản tự nguyện là Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản tự

nguyện, Uỷ ban có tư cách pháp nhân, có trách nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tổ chức bán đấu giá động sản tự nguyện; xử phạt các vi phạm của các công ty, các chuyên gia đối với quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp của công ty bán đấu giá hàng hoá tự nguyện (Trần Tiến Hải, 2015) 2.2.2 Đấu giá đất tại Trung Quốc

Trung Quốc hay còn gọi là nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa nằm ở phần nửa phía Bắc của Đông bán cầu, phía Đông Nam đại lục Á - Âu, phía Đông và giữa châu Á, phía Tây của Thái Bình Dương; có biên giới phía bắc giáp với Nga, Mông Cổ, phía Tây giáp với Kazakstan, Kirgizstan, Tajikistan, phía Tây Nam giáp với Afghanistan, Pakistan, Ấn Độ, Nê-pan, Bu-tan, phía Nam giáp với Myanma, Lào, Việt Nam, phía Đông với Triều Tiên với tổng diện tích là 9,6 triệu km2

Theo Nguyễn Ngọc Vinh (2013), ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và hình thức sở hữu đơn trong đó Trung Quốc là một trong số rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu đơn Dạng đơn hình thức sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Cùng với quá trình phát triển của đất nước cũng như sự phát triển và thay đổi trong lĩnh vực đất đai, Trung Quốc đã xây dựng, sửa đổi hệ thống pháp luật

về đất đai nhằm phù hợp với tiến trình đó như Luật Tài sản nhà đất 1994, Luật quản lý đất đai của Trung Quốc năm 2004 cùng với những quy định pháp luật

có liên quan Khung khổ thể chế về thị trường BĐS của Trung Quốc chủ yếu theo tín hiệu thị trường, bao gồm Luật Đất đai quy định việc công khai đấu thầu hoặc mua QSDĐ từ chính quyền; Luật quản lí BĐS quy định các công ty có quyền kinh doanh bất động sản; Pháp quy kinh doanh BĐS; Luật Xây dựng quy định các yêu cầu về xây dựng; Điều lệ về quản lí sở hữu do các khu vực quy định về tiền tệ, thuế, sở hữu; Luật giá.Trước 2004, giá đất do Nhà nước và doanh nghiệp thỏa thuận Từ năm 2004 đất đai phải công khai đấu thầu Năm

2006, Bộ Tài chính quy định số tiền từ đấu thầu đất phải nộp toàn bộ vào ngân sách Giá đấu thầu công khai có tính đến giá đền bù và giá đầu tư hạng mục

công cộng Nhà nước quy định mức đền bù cho người dân và được tính vào dự toán và chi lại ngân sách Việc đền bù do nhà nước làm (Đinh Văn Ân, 2011) Đối với tài sản bán đấu giá là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật của Trung Quốc Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao quyền sở hữu phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận đó Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là

do chủ sở hữu tài sản đưa ra Riêng đối với tài sản nhà nước cần phải tiến hành định giá trước khi bán đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ, Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được đưa ra đồng thời với kết quả giám định tài sản (Trần Tiến Hải, 2015)

2.2.3 Đấu giá đất tại Nhật Bản

Nhật Bản là đảo quốc nằm phía Đông của Châu Á, phía Tây Thái Bình Dương Nhật Bản được hợp thành bởi nhiều đảo lớn nhỏ khác nhau Trong đó, có

4 đảo chính là Honshu, Hokkaido, Kyushuy và Shikoku và khoảng 3900 đảo nhỏ Bốn đảo chính của Nhật bản chiếm khoảng 97% diện tích nước Nhật Những quốc gia lân cận vùng biển Nhật bản có thể kể đến như Nga, Bắc Triều Tiên, Hàn Quốc, vùng biển Đông hải Trung Quốc, Đài Loan, xa hơn thì có Philippones và quần đảo Bắc mariana Lãnh thổ Nhật Bản có tổng diện tích là 377.815 km2, đứng thứ 60 trên thế giới về diện tích (Wikipedia, 2016)

Đối với Nhật Bản chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch

đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá Đối với đất đai và các BĐS khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Toà án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Toà án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo Thủ tục trong thực hiện pháp luật về yêu cầu

bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toà án Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký BĐS Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì toà án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, toà án

sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, BĐS đó Sau khi nhận được văn bản của toà án, Sở đăng

ký sẽ đăng ký BĐS đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho toà án Toà án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ

sở hữu BĐS đó Về hình thức thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, BĐS, có hai hình thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giá vào ngày

đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá Theo hình thức này, cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên kể từ khi Luật Thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thức này toà án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa Với tính chất ưu việt của hình thức đấu giá trong suốt thời hạn

đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và rõ ràng minh bạch trong đấu giá nên hiện nay, hầu hết các toà án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này (Trần Tiến Hải, 2015) 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Một trong những nội dung tạo dấu ấn quan trọng của Luật Đất đai năm 2003

là chính thức quy định đấu giá QSDĐ là một hình thức thông qua đó để Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và cho thuê đất Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cơ sở chính thức cho sự hình thành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam Cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá QSDĐ, Quy chế đấu giá QSDĐ đã được ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tường Chính phủ Đây là văn bản pháp luật có tính chất quan trọng đối với việc điều chỉnh các quan hệ đấu giá QSDĐ ở Việt Nam Lần đầu

tiên, những vấn đề về đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất đã được đề cập khá đầy đủ và chi tiết (Đặng Thị Bích Liễu, 2012) Trên quan điểm bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân và bảo vệ quyền cho người SDĐ, các chính sách đất đai không ngừng hoàn thiện và đổi mới theo hướng có lợi cho người dân Luật Đất đai năm 2003 đã làm tăng giá trị của đất đai khi Nhà nước tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng Các quan hệ giao dịch

về QSDĐ trở thành các quan hệ hàng hóa tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển thị trường QSDĐ nói riêng, thị trường BĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện từ chỗ giới hạn ở quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDĐ, hình thức đấu thầu QSDĐ và đấu giá các

dự án có SDĐ Các quyền này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước, đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển thị trường QSDĐ một cách lành mạnh (Daosavanh kheuamyxay, 2016)

Luật Đất đai năm 2013, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ đã được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng SDĐ (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người SDĐ thực hiện các quyền của người SDĐ Các quyền năng của Nhà nước cũng được quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai như: quyết định quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ, quyết định mục đích SDĐ, quy định hạn mức SDĐ, thời hạn SDĐ, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao QSDĐ cho người SDĐ, quyết định chính sách tài chính về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ Với những quy định cụ thể và rộng mở hơn về quyền năng của người SDĐ cũng như Nhà nước của Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện chính sách đất đai, thúc đẩy thị trường QSDĐ phát triển năng động hơn nhất là trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay (Daosavanh kheuamyxay, 2016)

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.1 Một số quy định chung

a Nguyên tắc đấu giá

Công tác đấu giá phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định tại Điều 117, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Đấu giá QSDĐ được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

- Việc đấu giá QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội, 2013)

b Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- SDĐ thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất (Quốc hội, 2013)

2.3.2.2 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP gồm 9 bước, cụ thể như sau:

Bước 1 Lập phương án đấu giá QSDĐ: Căn cứ kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hoặc Phòng TN&MT báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông tư này lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt

Bước 2 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ: Căn cứ phương án đấu giá QSDĐ

đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có

trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan TN&MT để thẩm định trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ Bước 3 Quyết định đấu giá QSDĐ: Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn

vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan TN&MT, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ

Bước 4 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Căn cứ quyết định đấu giá QSDĐ, Sở TN&MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt

Bước 5 Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ theo quy định

Bước 6 Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ

Bước 7 Phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi cơ quan TN&MT để trình UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá QSDĐ, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ

Bước 8 Nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá

Bước 9 Cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá: Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá QSDĐ của người trúng đấu giá, cơ quan TN&MT trình UBND cấp có thẩm quyền cấp

Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan TN&MT chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá QSDĐ; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ

sơ địa chính theo quy định hiện hành (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2015) 2.3.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

2.3.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương có nguồn thu từ giá trị đất cao nhất trong cả nước, Hà Nội luôn đi đầu trong công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn thu cho địa phương UBND thành phố đã ban hành một số Quyết định về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ

để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định này đã quy định rõ đối tượng áp dụng, các trường hợp đấu giá QSDĐ, thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ, trình tự thủ tục lập hồ sơ đấu giá QSDĐ và công tác tổ chức đấu giá QSDĐ Để triển khai có hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn vốn đầu tư phát triển xây dựng CSHT trên địa bàn thành phố Hà Nội, mỗi năm UBND Thành phố ban hành Kế hoạch đấu giá QSDĐ Thực hiện Kế hoạch, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, sát sao các biện pháp tổ chức thực hiện; Các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực triển khai thực hiện Kế hoạch ngay từ ngày đầu, tháng đầu, quý đầu Tại chỉ thị số 22 năm 2016 của UBND thành phố Hà Nội đã nhận định công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách Thành phố và các quận, huyện, thị xã để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân, góp phần ổn định thị trường BĐS (UBND thành phố Hà Nội, 2016)

Tuy nhiên, kết quả thực hiện nêu trên chưa tương xứng với tiểm năng về đất đai; quy trình tổ chức thực hiện và thủ tục hành chính còn tồn tại một số bất cập;

việc công khai trong tổ chức thực hiện chưa cao; công tác quản lý đất đai, quản

lý quy hoạch và đầu tư xây dựng sau đấu giá QSDĐ bộc lộ nhiều hạn chế; hầu hết các khu đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố công trình xây dựng không đồng bộ, nhiều diện tích đất chậm đưa vào sử dụng, không tạo ra được khu đô thị, khu nhà ở văn minh, hiện đại; hiệu quả công tác đấu giá không cao do các khu đất xa khu vực trung tâm, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngày càng tăng nhưng giá bán thấp (UBND thành phố Hà Nội, 2016)

2.3.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An

Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Nghệ An luôn được sự quan tâm, chỉ đạo của Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân tỉnh Để triển khai thực hiện quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản HĐND và UBND tỉnh đã ban hành kịp thời các văn bản theo thẩm quyền Trên cơ sở đó, UBND tỉnh đã chỉ đạo các cấp, các ngành tổ chức quán triệt văn bản và thực hiện nghiêm túc các quy định, tạo

sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động bán đấu giá tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh (Nguyễn Quế Anh, 2016)

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 8 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, 19 đấu giá viên Trong thời gian qua, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngân sách của tỉnh 6.409.373.000.000 tỷ đồng Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là QSDĐ, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ

và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế của tỉnh Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã

có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương, đóng góp vào quá trình phát triển KT -

XH của đất nước (Nguyễn Quế Anh, 2016)

Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản vẫn còn một số tồn tại, hạn chế do công tác tuyên truyền thực hiện chưa thường xuyên, dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá ít Trong khi đó, quá trình chuyển nhượng, mua bán đấu giá đất liên quan đến chính quyền cơ sở, nên khi chuyển đấu giá đất cho các doanh nghiệp thực hiện, tâm lý người dân chưa thực

sự tin tưởng cho nên không tham gia đấu giá.Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp do bước đầu mới thành lập nên năng lực và kinh nghiệm thực tế của đấu giá viên ở một số tổ chức đấu giá chưa đáp ứng được trong từng hoạt động cụ thể Còn tồn tại tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá, giá trị tài sản bán vượt mức giá khởi điểm chưa cao, chưa có tiêu chí lựa chọn tổ chức bán đấu giá, cơ chế kiểm soát việc bán đấu giá Sự phân bổ đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá tài sản không đồng đều giữa các vùng, miền Trên địa bàn tỉnh, đội ngũ đấu giá viên và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hiện tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Vinh, vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện việc ký kết hợp đồng bán đấu giá với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để bán tài sản như Quế Phong, Quỳ Châu, Tương Dương, Kỳ Sơn, Con Cuông Các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất chưa đồng bộ, nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá QSDĐ tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện (Nguyễn Quế Anh, 2016)

2.3.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất Quy định về xử lý một số vấn

đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai Luật Đất đai 2013 kịp thời, hiệu quả; đẩy mạnh công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất; tập trung đấu giá QSDĐ nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách là những kết quả nổi bật trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM thời gian qua Qua thời gian thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP hoạt động bán đấu giá

tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả nhất định, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động mua bán hàng hóa thêm đa dạng, phong phú; việc bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá QSDĐ nói riêng đã tăng đáng kể nguồn thu ngân sách Nhà nước, đóng góp tích cực cho sự phát triển

KT - XH của thành phố Việc xã hội hóa hoạt động bán đấu giá tài sản được đẩy mạnh Tuy nhiên, hoạt động bán đấu giá tài sản của các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản còn mang tính nhỏ lẻ, chưa chuyên nghiệp do các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản chưa quan tâm đầu tư đúng mức về cơ sở vật chất cũng như nhân

sự cho hoạt động này nên chưa tạo được thương hiệu có uy tín cao trong hoạt động bán đấu giá tài sản (UBND thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Sóc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô

Hà Nội 40 km về phía Bắc, hiện nay huyện Sóc Sơn đang ngày càng phát triển,

do đó công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn cũng trở nên sôi động hơn Vì vậy, đề tài thực hiện đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện từ tháng 03/2016 đến tháng 05/2017 Số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2012 - 2016 Số liệu sơ cấp về công tác đấu giá QSDĐ được điều tra trong năm 2016

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội

- Hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu

- Cán bộ, viên chức liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn

- Điều kiện tự nhiên;

- Điều kiện kinh tế - xã hội;

- Đánh giá chung về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn

- Tình hình quản lý đất đai huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016;

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2016

3.4.3 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016

3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu

- Khái quát quy định đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu;

- Khái quát các dự án nghiên cứu;

- Kết quả đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu;

- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu;

- Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 3.4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trong giai đoạn 2012 - 2016, huyện Sóc Sơn đã thực hiện 13 dự án đấu giá QSDĐ Trong đó, có khá nhiều dự án đạt hiệu quả cao, giúp tăng ngân sách cho Nhà nước, tuy nhiên cũng có dự án thu được kết quả thấp, phải trải qua nhiều phiên đấu giá mới bàn hết số lô đất, giá trúng đấu giá QSDĐ không cao

Trong các dự án đấu giá nhỏ lẻ xen kẹt và đấu giá thành công tại huyện Sóc Sơn, lựa chọn các dự án theo các tiêu chí về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, số phiên đấu giá, đề tài lựa chọn 03 dự án điển hình thực hiện đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội để đánh giá về công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể:

Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, Thị Trấn Sóc Sơn Dự án có quy mô gồm 27 lô đất với điện tích 2.550 m2, có điều kiện KT - XH phát triển, trải qua 2 phiên đấu giá

Dự án 2: Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân Dự án có quy mô gồm 23 lô đất với tổng diện tích là 2.261,8m2 Khu Chéo Cầu Nam nằm tại vị trí xa trung tâm huyện, KT - XH phát triển trung bình, trải qua 8 phiên đấu giá,

Dự án 3: Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú Dự án có quy mô gồm 27 lô đất với tổng diện tích là 2.226,3 m2 Khu Thanh luông không thuộc trung tâm huyện nhưng giáp trục đường giao thông chính, KT

- XH phát triển trung bình, trải qua 4 phiên đấu giá

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá QSDĐ do Chính phủ, Bộ, ngành, UBND huyện Sóc Sơn ban hành

- Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng TN&MT huyện Sóc Sơn và Chi cục thống kê huyện Sóc Sơn