đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện mỹ đức, thành phố hà nội

đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

-NGUYỄN HỒNG THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÁO CÁO LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Thái

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được

sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo

Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo Tiến sỹ: Nguyễn Đình Bồng, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Mỹ Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban thuộc huyện Mỹ Đức

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của cán bộ, nhân dân các xã trong huyện; anh chị em và bạn bè đồng nghiệp; sự động viên của gia đình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Thái

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 3

1.1.2 Giá đất và định giá đất 5

1.1.3 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.2 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới 11

1.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc 11

1.2.2 Ðấu giá đất tại Ðài Loan 14

1.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ 16

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.3.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.3.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 27

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 32

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức 32

2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2014 32

2.3.3 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ một số dự án điển hình trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố

Hà Nội 33

2.3.4 Đánh giá chung trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức 33

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 33

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34

2.4.3 Phương pháp so sánh theo định mức 35

2.4.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 35

Chương 3KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36

3.1.2 Khí hậu, thủy văn 38

3.1.3 Tài nguyên đất 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 40

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mỹ Đức 49

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 49

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 và biến động diện tích đất đai 2010-2014 52

3.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2014 56

3.3.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 56

3.3.2 Quy trình thực hiện một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất 57

3.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện 57

3.4 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên

địa bàn huyện Mỹ Đức 71

3.4.1 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 27 ô đất tại dự án khu Sao Xa, xã Hương Sơn 71

3.4.2 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức 79

3.4.3 Thực trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thượng Lâm 86

3.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 90

3.5.1 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 90

3.5.2 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 93

3.6Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 96

3.6.1 Cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 99

3.6.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất đấu giá 100

3.6.3 Quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất 100

3.6.4 Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102

1 Kết luận 102

2 Kiến nghị 103

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

6 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

7 ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Các loại đất huyện Mỹ Đức 39

Bảng 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức 2010-2014 40

Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 53

Bảng 3.4 Tình hình biến động diện tích đất đaihuyện Mỹ Đức 2010-2014 55

Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2014 67

Bảng 3.6 Danh sách khách hàng trúng đấu giá (Lô 5 và Lô 6) thuộc dự án khu Sao Xa, xã Hương Sơn 68

Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Lô 5, Lô 6 thuộc 75

dự án khu Sao Xa, xã Hương Sơn 75

Bảng 3.8 Danh sách khách hàng trúng đấu giá khu đất nhóm 1 và khu đất nhóm 2, thị trấn Đại Nghĩa 77

Bảng 3.9 Kết quả đấu giá khu đất nhóm 1 và nhóm 2, thị trấn Đại Nghĩa 83

Bảng 3.10 Danh sách khách hàng trúng đấu giá khu đất nhóm 1 và khu đất nhóm 2, xã Thượng Lâm 85

Bảng 3.11 Kết quả đấu giá khu đất nhóm 1 và nhóm 2, xã Thượng Lâm 89

Bảng 3.12 Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giáđối với người tham gia đấu giá QSD đất tại 03 dự án 97

PHỤ LỤC 106

Bảng PL 1 Các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 106

về giá đất trước khi có Luật Đất đai 2003 106

Bảng PL 2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 108

về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 108

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 37 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức năm 2014 41 Hình 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 54

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước với mục tiêu trở thành quốc gia Công nghiệp vào năm 2020 Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh

tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất

và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ Chính sách pháp luật đất đai cũng từng bước đổi mới, phù hợp với thể chế kinh tế mới Đất đai ngày nay đã trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước

Theo quy định của Luật Đất đai 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

Mặt khác, do sự chênh lệch giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong

cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động

sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Mỹ Đức là một huyện bán sơn địa Tổng diện tích tự nhiên là 22.619,93

ha, gồm 22 xã, thị trấn, dân số có khoảng 186 ngàn người; huyện Mỹ Đức là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất của thành phố

Hà Nội, trong những năm qua, hiệu quả từ công tác đấu giá QSDĐ tác động đến nền kinh tế - xã hội của huyện là rất lớn, công tác đấu giá đất đã thực hiện theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công

và hạn chế khác nhau

Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai trong giai đoạn hiện nay Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất Nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáoTS Nguyễn Đình Bồng Tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một

số dự án trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự

án trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức trong thời gian tới

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, có độ tin cậy và tính pháp lý

- Kết quả nghiên cứu phải trên cơ sở khoa học và thực tiễn

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

1.1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia làm 02 loại bất động sản và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS ở các nước khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ Luật dân sự (2005) đã quy định “BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm; đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát triển Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng

có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch

Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando

De Soto, dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.1.2 Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: i) Đất

đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế

hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; ii) Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; iii) Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; iv) Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; v) Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; vi) Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm

vi giao dịch; vii) Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa, công viên (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản: quy hoạch,

kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương,2008)

Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất, bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Giá đất và định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm về giá đất và định giá đất

a) Giá đất: Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền

sử hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

b) Định giá đất: Là cơ sở của quản lý giá đất; định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy

hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá

cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.2.2 Cơ sở giá đất và định giá đất

a) Giá trị đất và định giá đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia

Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị ) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học

mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản Khi xác định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị trường, giá

thành và giá trị

b) Các yếu tố tác động tới giá đất

i) Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, CNTB và cả trong thời kì đầu của

XHCN, trong chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra

ii) Lãi suất ngân hàng:Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu

tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được

địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng,

lúc này giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp iii) Quan hệ cung cầu: Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá cả đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên

Sự tăng số lượng diện tích đất tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Mặt khác, sự phát triển của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2.3 Các phương pháp định giá

Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản

bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu cho những nhiệm vụ đặc biệt như:

- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định

- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để

so sánh

- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu khác Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại Dẫu sao thì người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp

và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.3 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm liên quan đến đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

a)Đấu giá:Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì đượcmua(Từ điển tiếng Việt, 2002)

b)Đấu giá quyền sử dụng đất:Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự

án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62 Luật Đất đai, 2003)

c)Giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

i) Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất(Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

ii) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản

20 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

d)Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai, 2013)

1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

a) Nguyên tắc: Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán đấu giá bất động sản”

i) Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại địa phương nơi

có bất động sản hoặc do cơ quan tổ chức bán đấu giá xác định;

ii) Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối thì không được hoàn trả khoản tiền đó Người bán đấu giá phải hoàn trả tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá;

iii) Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản

có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 455 Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995)

b) Phạm vi áp dụng

Theo quy định tại khoản 1, điều 118 của Luật Đất đai 2013, phạm vi

áp dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấttheo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; iv) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

vi) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại,

xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh

mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

vii) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

viii) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.1.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

a) Vị trí khu đất

Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất là các nhân tố xung

quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thống thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

c) Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hành dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên

d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003)

1.2 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc

1.2.1.1 Quản lý đất đai và thị trường bất động sản

a) Năm hình thức của thị trường đất đai

i) Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền

ii) Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ

đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp Loại thị trường này hoàn toàn mang tính cạnh tranh

iii) Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường này Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được

chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất

iv) Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể được xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài Mối liên hệ về kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa

v) Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả

b) Năm hệ thống quản lý thị trường đất đai

i) Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai phải được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng Đồng thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân

bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao

ii) Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật Hiện tại quản lý giá đất sẽ được tăng cường

iii) Hệ thống phân phối thu nhập:Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai Về cơ bản, tỉ lệ

và cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ

iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải được luật pháp quản lý Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ

là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai

v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch

về quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học

kỹ thuật (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012)

1.2.1.2 Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu

và thỏa thuận song phương

Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1998 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ

Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC) Trung tâm được

thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, , lớp kế hoạch đầu tư cho các

dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.1.3 Thành quả

Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu 178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400ha đất, khai thác 1200ha, xây dựng 20km

đường và 2km kênh thoát nước) "Bất động sản từ đó trở thành một trong

những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc" (Tôn Gia Huyên và

Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%), thị trường đất đai cũng đã góp phần không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên

1.2.2 Ðấu giá đất tại Ðài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “Bình

quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất

đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân

Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị

sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất

đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần Kết quả khi thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "Đổi đất lấy hạ tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:

(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc

thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc

sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Phạm Sỹ Liêm, 2009, Chính sách bồi thường thu hồi đất đô thị)

1.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ

1.2.3.1 Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản

Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan Chính phủ áp dụng

Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:

- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động

- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước

- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát

- Giao dịch công khai

- Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

1.2.3.2 Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản

- Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ

quan quản lý nhà ở liên bang

- Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có

dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá

- Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

- Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau

Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40% tổng số tài sản của công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

1.2.3.3 Tổ chức đấu giá bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó

có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh

và thị trường yếu Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế

hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản

đó Sự cạnh tranh này biểu lộ ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin,1992, bản dịch Mai Mộng Hùng

và Tôn Gia Huyên, 2003)

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 C ơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt

Nam

1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993

Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật

a) Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước pháp quyền

b) Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho

sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ -Tài chính-Xây dựng-TCĐC

- Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của

Bộ Tài chính

- Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về

lệ phí trước bạ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995

- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao, cho thuê đất

- Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số Điều của quy chế đấu thầu

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CPngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và các Thông

tư hướng dẫn số1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng

có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển QSD đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 38/NĐ-CPngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau(Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai)

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất

có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá đất(Giao đất có thu tiền sử dụng đất)

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường Nhà nước

có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đã tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động đến ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm, hiệu quả hơn

Thực tế sử dụng đất đai tại địa phương đã chứng minh đúng đắn, hợp

lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất

c) Thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước

Đây là một giải pháp hữa hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước, phục

vụ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước

1.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền

sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và các Thông tư hướng dẫn thực hiện số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể:

Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất

Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường BĐS

1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII

đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi,

bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý như: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất; hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai; chế

độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Về đấu giá quyền sử dụng đất tại mục 3, chương VIII quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:

Tại điều 117 quy định về Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: 1) Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai,khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; 2) Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Tại điều 118 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ

sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

2) Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất; b)

Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều

110 của Luật này; c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

3) Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có

một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

Tại điều 119 Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1) Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc

sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2) Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 02/2015/TT-BTC, sửa đổi thông tư 48/2012/TT-BTC và có hiệu lực từ ngày 25/02/2015

về xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Theo đó, cách tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được chia làm 6 trường hợp, cụ thể như sau:

- Giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013;

- Tổng giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Thông tư hướng dẫn số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để hướng dẫn và thống nhất việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Nhìn chung sau 30 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển từ

cơ chế kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chính sách pháp luật đất đai đã đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế mới trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

1 3.2 Tình hình th ực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Năm 2002, UBND thành phố

Hà Nội ban hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Tại quyết định này đã quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập

dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo

mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội Tiếp đến là năm 2003, Thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm 2005, sau 03 năm Thành phố

đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 293.010,0m2, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng

Chính phủ; Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 14/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

Trong đó bao gồm những quy định khung về bán đấu giá tài sản và bán đấu giá bất động sản nói chung Để cụ thể quy định này, Bộ Tư pháp

đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định trên Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Tiếp đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất… nên UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, quá trình thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND cũng gặp không ít những bất cập trong chính sách như:

- Vấn đề đấu giá đất được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, chưa có sự thống nhất Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 14/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá quyền sử dụng đất Văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định trên

chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

- Một số quy định liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ đang bị một số đối tượng lợi dụng Khoản 2 Điều

459 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: Danh sách những người đăng ký mua bất động sản được công bố công khai tại nơi bán đấu giá, một số đối tượng đang lợi dụng quy định này để thông đồng dìm giá

- Chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý tiếp theo như thế nào đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc bán đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành

- Chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm trong đấu giá nói chung và bán đấu giá đất nói chung còn nhẹ, thiếu tính răn đe nên một số đối tượng sẵn sàng vi phạm để trục lợi

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2013, nhằm tháo gỡ một số khó khăn trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 (có hiệu lực sau 10 ngày ký), cũng có những quy định mới như: Thửa đất đưa

ra đấu giá quyền sử dụng đất phải có từ 2 người tham gia đấu giá trở lên; trường hợp đưa ra đấu giá đất nhiều thửa đất mà số người đăng ký tham gia đấu giá ít hơn quy định, đơn vị tổ chức đấu giá báo cơ quan có thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước Trường hợp đấu giá đến lần 2 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, cơ quan Tài nguyên và Môi trường đề xuất thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng

đất; giá thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định là giá khởi điểm của phiên đấu giá lần 2 Mặt khác, liên quan đến thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội sẽ quyết định đấu giá với các trường hợp như:

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; dự án sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có diện tích trên 5.000m2 đất)

- UBND cấp huyện quyết định đấu giá các trường hợp: Dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013); để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với đất nhỏ lẻ, xen kẹt

có diện tích dưới 5.000m2)

- UBND cấp huyện có trách nhiệm ưu tiên bố trí sử dụng cho mục đích công cộng phục vụ nhân dân trong khu vực, nếu không có nhu cầu sử dụng cho mục đích công cộng, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- UBND cấp xã quyết định đấu giá cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng của xã, phường, thị trấn Thời hạn sử dụng đất là 5 năm theo quy định của Luật Đất đai 2013; giá đất để làm căn cứ đấu giá là giá đất nông nghiệp theo quy