đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện yên phong tỉnh bắc ninh

MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài Tốc ñộ ñô thị hóa tăng nhanh nhu cầu hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, tăng dân số nhanh dẫn ñến nhu cầu sử dụng nhà ở tăng cao gây áp lực ñối với quỹ ñ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
 -

NGUYỄN ANH HIẾU

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN

HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
 -

NGUYỄN ANH HIẾU

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN

HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI, 2014

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan luận văn Ộđánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh " là công

trình nghiên cứu của riêng tôi Những số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng ựược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam ựoan rằng mọi sự giúp ựỡ trong quá trình thực hiện luận văn này ựã ựược cảm ơn và các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựược chỉ rõ nguồn gốc

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Anh Hiếu

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành công trình này, tôi nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình của Bộ môn Quản lý ñất ñai, Bộ môn Khoa học ñất, Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; tập thể và cá nhân những nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực trong và ngoài ngành Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng ñến:

+ PGS.TS Trần Văn Chính người ñã hướng dẫn hết mực nhiệt tình, ñã chỉ dạy cho tôi, ñộng viên tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

+ Tập thể lãnh ñạo và các thầy cô thuộc Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản

lý ñào tạo thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam, những người ñã giúp ñỡ, ñóng góp ý kiến, tạo mọi ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn này

+ Tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phong Yên Phong, cán bộ xã TT.Chờ, cán bộ xã Yên Phụ ñã giúp ñỡ tôi rất nhiều trong thời gian tôi thực hiện nghiên cứu tại ñịa bàn

Xin bày tỏ lòng biết ơn gia ñình và bạn bè ñã ñộng viên hỗ trợ tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Anh Hiếu

MỤC LỤC

MỞ đẦU 1

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

1.2 Mục ựắch nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của ựề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của ựấu giá quyền sử dụng ựất 3

1.1.1 Giá ựất và các vấn ựề liên quan ựến giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất 3

1.1.1.1 Giá ựất 3

1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ựịnh giá ựất 5

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất 7

1.1.1.4 Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá QSDđ ở nước ta 8

1.1.1.5 đánh giá những hạn chế về giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta 10

1.1.2 Tổng quan về thị trường ựất ựai 12

1.1.2.1 Thị trường ựất ựai thế giới 12

1.1.2.2 Thị trường bất ựộng sản Việt Nam 14

1.1.3 Các hình thức ựấu giá trên thế giới 21

1.1.3.1 đấu giá mức thứ nhất 21

1.1.3.2 đấu giá niêm phong 22

1.1.3.3 đấu giá kiểu Hà Lan 22

1.1.3.4 đấu giá mức thứ hai 22

1.1.3.5 đấu giá kiểu Anh 22

1.1.3.6 đấu giá nhượng quyền 23

1.1.3.7 đấu giá ra giá duy nhất 23

1.1.3.8 đấu giá mở 23

1.1.3.9 đấu giá giá trần 23

1.1.3.10 đấu giá tổ hợp 24

1.2 Cơ sở lý luận ựấu giá quyền sử dụng ựất 24

1.3 Căn cứ pháp lý của ựấu giá quyền sử dụng ựất 25

1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ựấu giá ở Việt Nam 25

1.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ ựất trong cơ chế giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 25

1.3.1.2 Chủ trương ựấu giá ựất ựược hình thàn: 28

1.3.2 Quy ựịnh về ựấu giá ựất theo Luật ựất ựai 2003 28

1.4 Tổng quan công tác ựấu giá QSD ựất trong và ngoài nước 31

1.4.1 đấu giá ựất của một số nước 31

1.4.1.1 Trung Quốc 31

1.4.1.2 đài Loan 32

1.4.1.3 Nhật Bản 33

1.4.2 Tình hình ựấu giá QSDđ trong nước 34

1.4.2.1 Công tác ựấu giá QSDđ ở Hà Nội 34

1.4.2.2 Công tác ựấu giá QSDđ ở TP Hồ Chắ Minh 38

1.4.2.3 Công tác ựấu giá QSDđ tại một số ựịa phương 39

1.4.3 Tình hình nghiên cứu trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh 43

1.5 Các vấn ựề tồn tại cần ựược nghiên cứu 44

Chương 2 đỐI TƯỢNG, NỘI DỤNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

2.1 đối tượng 46

2.2 Phạm vi 46

2.3 Nội dung nghiên cứu 46

2.3.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Yên Phong 46

2.3.2 đánh giá thực trạng ựấu giá QSDđ trên huyện Yên Phong 46

2.3.3 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá QSDđ qua các mặt 47

2.3.4 đề xuất một số giải pháp, kiến nghị ựối với công tác ựấu giá quyền sử

dụng ựất 47

2.4 Phương pháp nghiên cứu 47

2.4.1 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu 47

2.4.2 Phương pháp , thu thập số liệu thứ cấp 47

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 47

2.4.4 Phương pháp ựiều tra 48

2.4.5 Phương pháp thống kê, phân tắch tổng hợp, so sánh 48

2.4.6 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tắnh 48

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49

3.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội 49

3.1.1 điều kiện tự nhiên 49

3.1.1.1 Vị trắ ựịa lý 49

3.1.1.2 Khắ hậu, thời tiết 50

3.1.1.3 địa hình, thủy văn 51

3.1.2 điều kiện kinh tế, xã hội huyện Yên Phong 52

3.1.2.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 52

3.1.2.2 đường giao thông 53

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiện, kinh tế, xã hội huyện Yên Phong 54

3.1.3.1 Thuận lợi 54

3.1.3.2 Khó khăn, hạn chế 54

3.1.3.3 Áp lực ựối với ựất ựai 55

3.2 Sơ lược về hiện trạng sử dụng ựất và tình hình quản lý ựất ựai của huyện Yên Phong 56

3.2.1 Hiện trạng và biến ựộng ựất ựai 56

3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai của huyện Yên Phong 59

3.2.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai

và tổ chức thực hiện các văn bản ựã ban hành 59

3.2.2.2 Xác ựịnh ựịa giới hành chắnh, lập và quản lý hồ sơ ựịa giới hành chắnh, lập bản ựồ hành chắnh 59

3.2.2.3 Khảo sát, ựo ựạc, lập bản ựồ ựịa chắnh, bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất, bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất 60

3.2.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 60

3.2.2.5 Quản lý việc giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất 61

3.2.2.6 đăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 61

3.2.2.7 Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản 62

3.3 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở huyện Yên Phong một số năm gần ựây 62

3.3.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất áp dụng ở ựịa bàn huyện Yên Phong 62

3.3.2 Qui chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở huyện Yên Phong 63

3.3.3 Căn cứ ựể xác ựịnh giá sàn 66

3.4 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Yên Phong 69

3.4.1 Khái quát 3 dự án nghiên cứu 69

3.4.2 Kết quả ựấu giá của các dự án nghiên cứu 70

3.3.4.1 Dự án ựấu giá QSDđ ở DA 1 70

3.3.4.2 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất DA2 75

3.3.4.3 đấu giá quyền sử dụng ựất DA3 80

3.4.3 Kết quả cấp GCNQSDđ của các dự án nghiên cứu 85

3.5 đánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án 86

3.5.1 Hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 86

3.5.1.1 Hiệu quả kinh tế 86

3.5.1.2 Hiệu quả về mặt xã hội 88

3.5.1.3 Hiệu quả quản lý nhà nước về ñất ñai 89

3.5.2 Một số hạn chế, khắc phục trong quá trình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong 90

3.5.2.1 Một số hạn chế, tồn tại 90

3.5.2.2 ðề xuất một số giải pháp khắc phục 91

Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

4.1 Kết luận 92

4.2 Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

Danh mục bảng

3.1 Một số khí hậu huyện Yên Phong từ năm 2003 - 2013 50 3.2 Một chỉ tiêu kinh tế - xã hội giai ñoạn năm 2010 - 2013 52 3.3 Quy mô ñường giao thông huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh 53

3.4 Hiện trạng sử dụng và biến ñộng ñất ñai qua một số năm gần ñây ở huyện Yên Phong 57

3.5 Khái quát các dự án nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Yên Phong 70 3.6 Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 1 74 3.7 Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 2 79 3.8 Kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở dự án 3 84 3.9 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD ð sau khi ñấu giá quyền sự dụng ñất dự án

3.11 Chênh lệch giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 88

Danh mục hình

3.2 Sơ ñồ các bước ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong 66 3.3 Khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất ở DA1 89

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

4 CN - TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Tốc ñộ ñô thị hóa tăng nhanh nhu cầu hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, tăng dân số nhanh dẫn ñến nhu cầu sử dụng nhà ở tăng cao gây áp lực ñối với quỹ ñất ñai và thị trường quyền sử dụng ñất

Thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo ñiều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Yên Phong

Việc ñưa ñất vào ñấu giá nhằm khai thác tối ña tiềm năng giá trị ñất ñai góp phần ñiều tiết ñược quan hệ cung - cầu ñất ñai tăng cường quản lý ñất ñai bằng công cụ kinh tế và huy ñộng tối ña nguồn vốn một cách công khai và dân chủ Ngoài những lợi ích từ việc ñầu giá quyền sử dụng ñất trên hiện nay ở Yên Phong việc ñầu giá quyền sử dụng ñất còn một số vấn ñề bất cập như hiện trạng xây dựng cơ sở hạ tầng còn lệch so với quy hoạch sử sụng ñất, việc ño ñạc bản ñồ ñịa chính phân lô còn một số chưa khớp với bản ñồ hiện trạng dẫn ñến phải ñiều chỉnh sau quy hoạch Nhiều vị trí lô ñất có ñịa thế không ñẹp khi ñược ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn thì không có người ñấu giá làm cho việc ñấu giá không chọn vẹn Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn còn hiện tượng "ñầu cơ" về ñấu giá với giá ảo không thực tế vừa ñược trúng ñấu giá với lô ñất có ñịa thế ñẹp rối lại ép giá cao cho người có nhu cầu cao mua lô ñất ñó

ðối với ñịa bàn thị huyện Yên Phong nơi tôi ñã và ñang công tác, ñã tổ

chức ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm 2011 ñến nay, việc ñấu giá quyền sử

dụng ñất ñược thực hiện bằng nhiều hình thức, cơ chế khác nhau, mỗi hình thức ñều có những hiệu quả và khắc phục khác nhau Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất Nhằm phân tích, ñánh

giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ựất ựai qua việc tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn, tôi ựã thực hiện ựề

tài:"đánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh"

1.3 Yêu cầu của ựề tài

- đánh giá ựược những mặt ựã thực hiện ựược và những tồn tại trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở huyện Yên Phong

- đề xuất ựược các giải pháp ựấu giá quyền sử dụng ựất có tắnh khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất

1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

1.1.1.1 Giá ñất

Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð

Giá ñất trong ñấu giá QSDð

ðây là giá ñất ñược hình thành trong các cuộc ñấu giá QSDð hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính giá trị thực của ñất ñai, khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường Người trả giá cao nhất

có quyền sử dụng mảnh ñất ñấu giá ñó (Hồ Thị Lâm Trà, 2005)

là mệnh giá của quyền sử dụng ñất ñó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác ñịnh (Bộ tài chính, 2004)

Theo Qð số 153/2011/ Qð - UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh quy ñịnh:

Giá khởi ñiểm: Giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh trước khi ký kết hợp ñồng uỷ quyền ñấu giá quyền sử dụng ñất giữa Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp với ðơn vị uỷ quyền hoặc trước khi Hội ñồng ñấu giá phát hành hồ sơ ñăng ký tham gia ñấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy ñịnh khác

Giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai Việc xác ñịnh giá khởi ñiểm, phê duyệt giá khởi ñiểm ñược thực hiện theo Quyết ñịnh số 59/2011/Qð-UBND ngày 27/4/2011 về việc ban hành Quy chế xác ñịnh giá ñất các dự án ñược nhà nước giao ñất thu tiền sử dụng ñất, thu tiền thuê ñất thì giá khởi ñiểm là mức giá cho 1 m2 do Hội ñồng ñịnh giá xác ñịnh và ñược UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt

Giá sàn làm căn cứ ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh trên nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất trong ñiền kiện bình thường tại khu vực của các thửa ñất liền kề gần nhất có cùng mục ñích sử dụng với mục ñích sử dụng mới của thửa ñất ñấu giá, có ñiều kiện kết cấu hạ tầng tương ñương với thửa ñất ñấu giá Giá sàn không ñược thấp hơn giá giao ñất, giá cho thuê ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy ñịnh hàng năm tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá

Giá sàn trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

Giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 01m2 ñất;

Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá do Tổ chức thực hiện ñấu giá quy ñịnh phù hợp với từng cuộc ñấu giá

Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá

Ủy ban nhân dân tỉnh quyết ñịnh phê duyệt giá sàn và bước giá theo ñề nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường;

Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự

án ñầu tư trên ñất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy ñịnh tại ðiều 07 Quyết ñịnh này

Giá ñất hình thành do ñấu giá QSDð phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai Giá ñất do người sử dụng ñất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất… Giá ñất này thể hiện ñúng bản chất của các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất trong ñiều kiện kinh tế thị trường (Thủ tướng Chính Phủ, 2005)

1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất

* ðịa tô

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với

sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất Trong chế ñộ chiếm hữu

nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ

tự do tạo ra Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ (Chu Văn Thỉnh, 2000)

ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ðịa tô chênh lệch; ðịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñểhình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với

ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Bộ xây dựng và cs.,2003)

Ngoài ñịa tô làm sơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất còn có các yếu tố khác làm sơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất (Hồ Thị Lam Trà, 2005) cho biết:

* Lãi xuất Ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hay giảm Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tác ñộng sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng

sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả, trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi, Người bán quyền

sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hoá thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ựề này có ý nghĩa ựặc biệt trong ựịnh giá ựất bởi vì cung của ựất về cơ bản là cố ựịnh và bất biến Giá của ựất trong một khu vực nhất ựịnh sẽ ựược xác ựịnh bằng yếu tố cầu như: Mật ựộ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ựịa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ

lệ lãi suất vay thế chấp

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ựất sử dụng vào mục ựắch sản xuất nông nghiệp chưa ựến mức mất cân ựối căng thẳng giữa lao ựộng công nghiệp và ựất ựai Phần lớn ựất chưa sử dụng lại là ựất ựồi núi, các vùng ven biển ựòi hỏi phải có vốn ựầu tư lớn thì mới ựưa vào khai thác ựược

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ựến quan hệ cung cầu về ựất ựó

là ựất ựai chưa ựược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật ựất ựai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia ựình sử dụng ựất có 6 quyền: Chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các ựiều kiện cần thiết ựể không dẫn ựến tắch tụ ựất, bảo ựảm mỗi người ựều có ựất ựể canh tác và có nhà ựể ở

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất

Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải bảo ựảm lợi ắch của hai phắa là nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường

mà giá ựất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của ựất đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục ựắch thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất (tiềm năng vốn có,

vị trắ thuận lợi, ựiều kiện kinh tế - xã hộiẦ) Như vậy, giá ựất ựể tiến hành ựấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của ựất ựồng nghĩa với việc phụ thuộc vào các yếu tố sau (Nguyễn đình Bồng và Nguyễn Thanh Trà,2005)

- Vị trắ của khu ựất: Vị trắ là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác ựịnh giá ựất, vắ dụ trong cùng một loại ựường phố của một loại ựô thị thì giá ựất ở những vị trắ mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trắ trong ngõ

hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền) hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các khí ñộc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vị trí của ñất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác nữa như: không phải ñi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn hóa… Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT: Một khu vực ñược ñầu tư

CSHT như: hệ thống ñường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc ñược trang bị hiện ñại, hệ thống ñiện sinh hoạt và chiếu sáng ñược lắp ñặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc chắn những nơi này giá ñất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,

ðiều này tác ñộng trực tiếp tới giá ñất

- Yếu tố về ñiều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho

kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút dân cư ñến sinh sống, các yếu tố này sẽ ñẩy giá ñất thực tế ở những khu này tăng lên

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục ñích ñó Ví dụ: Khi chuyển ñổi mục ñích sử dụng các loại ñất sang mục ñích làm nhà ở trong ñô thị thì giá trị thực của ñất sẽ tăng lên

1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Chính phủ, 2004):

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cấn ñịnh giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: Xác ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

Tuy nhiên trên thực tế theo quy ñịnh của ðiều 12-Lðð năm 1998 (Quốc hội, 1993) xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền sử dụng ñất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế sử dụng ñất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất,

Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết ñịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các

ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên

cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP và Nghị ựịnh 17/CP), bảng giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ựối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá

- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phắ bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ựất

- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã áp ứng ựược ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh

ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn (Nguyễn Văn Xa, 2004)

1.1.1.5 đánh giá những hạn chế về giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp

lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới Một số ựiểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là:

Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường

Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai hiện hành quy ựịnh ỘNhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản

khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất"

Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất -người sử dụng ựất - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ựất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất giữa những người ựược Nhà nước giao ựất hoặc cho thê ựất Giá chuyển quyền sử dụng ựất ựược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ựược gọi là Ộgiá ựất trên thực tếỢ hay Ộgiá ựất thị trường" (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2004)

Giá ựất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ựất nào ựó có thể thực hiện ựược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền

sử dụng ựất trong một thị trường có sự tác ựộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (Bộ tài chắnh, 2001)

Như vậy, trên thực tế có hai loại giá ựất là giá ựất do nhà nước quy ựịnh

và giá ựất thị trường Hai giá này ựều có mặt trong các quan hệ ựất ựai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ựất và giữa người sử dụng ựất với nhau Do ựó, ựể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan

hệ ựất ựai nói trên cần phải có hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất (Nguyễn đình Bồng, 2005)

Giá ựất Nhà nước quy ựịnh vào mùng một tháng một hàng năm trong khi ựó giá thị trường thường lại ở trạng thái ựộng, mức ựộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ắch của nhà nước và lợi ắch của người sử dụng ựất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường bất ñộng sản (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

ñã ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính

Như ñã phân tích, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất và khi Nhà nước giao ñất thu tiền sử dụng ñất theo giá quy ñịnh sẽ dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ñó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi ñất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây (Nguyễn Văn Kiên, 2003)

1.1.2 Tổng quan về thị trường ñất ñai

1.1.2.1 Thị trường ñất ñai thế giới

Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất ñai cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ruộng ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai

Ở những nước ựang phát triển, trong giai ựoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh ựầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ựất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu ựô thị Khi các cơn sốt ựất có nguy cơ ảnh hưởng ựến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ựầu tư nước ngoài thì Chắnh phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường ựất ựai

Có thể lấy vắ dụ một số nước như cơn sốt tăng giá ựất ở Pháp từ năm 1989-1990 ựã làm cho khối lượng giao dịch nhà ựất ở Pari giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa ựầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng dẫn ựến giảm giá nhà ựất và trì trệ trong thị trường ựất ựai Kết quả là Chắnh phủ Pháp ựã ban hành các ựạo luật nhằm giúp người mua giảm ựược tiền thuế tương ựương 10% giá mua chỗ ở mới, Cơn sốt nhà ựất cuối thập kỷ 80 cũng ựã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất ựộng sản Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90, Chắnh phủ Nhật ựã phải khống chế mức tăng giá nhà ựất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà ựất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà ựất giảm ựến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn ựề nhà ựất ựến 53 ngàn tỷ yên

Các quốc gia ựang phát triển rút kinh nghiệm của các nước ựi trước ựã

và ựang thi hành các chắnh sách nhằm ựiều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc ựộ và quy mô tắch tụ ựất ựai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về ựất ựai trong nền kinh tế thị trường

Ở Anbani, ựất nông nghiệp ựược coi là sở hữu của các gia ựình nông dân theo pháp lệnh ựất ựai từ năm 2001, nhưng cho ựến năm 1995 việc bán ựất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế vẫn chưa có văn bản nào ựể bán ựất nông nghiệp

Ở Rumani một số mảnh ựất không ựược bán trong vòng 10 năm và một

số các mảnh ựất khác bị quy ựịnh không ựược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp cụ thể Nhà nước có quyền bắt buộc các chủ sở hữu bán ựất cho mình (Nguyễn đình Bồng, Nguyễn Thị Thanh Trà, 2005)

Một ựặc ựiểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà ựất trên thế giới là thị trường này ựã vượt ra ngoài khuân khổ một quốc gia, trở thành thị trường ựầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, đài Loan là những nước ựi ựầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ựộng sản ở nước ngoài

Trong ựiều kiện nền kinh tế thế giới ựang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chắnh sách ựiều chỉnh sở hữu ruộng ựất nhằm giảm bớt quy mô tắch tụ ựất của các nước ựang phát triển rất ựáng ựược phân tắch tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường ựất ựai ở Việt Nam

1.1.2.2 Thị trường bất ựộng sản Việt Nam

Cơ sở ra ựời của thị trường bất ựộng sản Việt Nam và diễn biến của thị trường BđS tại Việt Nam trong những năm qua

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ựộng qua lại lẫn nhau dẫn ựến khả năng trao ựổi Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao ựổi hàng hoá ựược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ựổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ựược phản ánh thông qua trao ựổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ựể từ ựó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao ựổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Thị trường ựất ựai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ựổi theo hướng phát triển kinh

tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta Tại ựiều 5 Luật ựất ựai 2003 quy ựịnh Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ

sở hữuỢ , do ựó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ựất ựai ở nước

ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ựất ựai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng ựất (Quốc hội, 2003)

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường ñất ñai ở nước ta có thể chia thành 2 giai ñoạn sau ñây:

* Giai ñoạn trước năm 1992

Trước năm 1945, thị trường ñất ñai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá ñất ñược thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi ñược quy ñổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân ñối với các tầng lớp ñịa chủ bóc lột (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Từ năm 1945 ñến trước 1980:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân (Quốc hội, 1959); Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”, thị trường ñất ñai hầu như không ñược pháp luật thừa nhận

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Quốc hội, 1980)

Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Sau ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt ñầu chuyển ñổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa; Luật ñất ñai 1988, quy ñịnh người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng ñất nhất ñịnh phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về ñất ñai thời kỳ ñó, có một số chế ñịnh quan trọng như: Quy ñịnh về những ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng ñất, quy ñịnh nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm ñất ñai, chế ñộ quản lý, phân loại ñất và quy ñịnh cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất

Trong ñiều kiện hệ thống pháp lý chưa ñầy ñủ, ñặc biệt là về ñất ñai,

kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về ựất ựai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực ựất ựai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá ựất tăng cao, ỘHàng hoá quyền sử dụng ựấtỢ không ựược ựánh giá ựúng và nhất quán, việc giao, cho thuê ựất không ựược ựiều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thực hiện trì trệ, các vấn ựề chuyển dịch, thừa kế về ựất ựai chưa rõ, chưa có quy ựịnh việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, chuyển nhượng ựất ựai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao ựất cho các doanh nghiệp quốc doanh ựể góp vốn liên doanh với nước ngoài,

hệ thống tắn dụng nhân dân bị ựổ bể, ựất ựai, nhà cửa ựược phát mại ựể trả nợ

Tỷ giá ựồng tiền Việt Nam so với ựồng ựô la Mỹ giữ ở mức cao so với

tỷ giá thực, ựồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở đông Âu tan vỡ, người lao ựộng Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có ựược ựã làm cho thị trường bất ựộng sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt ựất ựai, với mức giá nhẩy vọt ựã ựể lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho ựến nay vẫn chưa giải quyết ựược như giao dịch phi chắnh quy, quỹ ựất bị lạm dụng và lãng phắ, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận ựội ngũ cán bộ Trong lĩnh vực bất ựộng sản, kiện tụng của dân liên quan ựến nhà, ựất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

* Giai ựoạn từ 1992 ựến nay:

đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước ựã có những chắnh sách giảm dần chế ựộ phân phối nhà, nhưng không ắt các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 ựể phân cho các ựối tượng (Kèm theo diện tắch ựất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà

ở xuất hiện( Hồ Thị Lam Trà, 2005 Trước tình hình ựó, Pháp lệnh nhà ở năm

1991 ựược ban hành là cơ sở pháp lý ựể ựiều chỉnh các mối quan hệ giao dịch

về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở Việc sửa ñổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương ñúng ñắn, sáng tạo của ðảng và Nhà nước Trên cơ sở ñó, Luật ñất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật ñất ñai năm 1988

Trong hoạt ñộng của Thị trường ñất ñai trong ñó có quyền sử dụng ñất chuyển sang một giai ñoạn mới ñánh dấu sự ñổi mới của chính sách pháp luật ñất ñai, Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng ñất (Khoản 3- ñiều 5), theo ñó các quyền năng của người

sử dụng ñất ñược xác ñịnh, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất (Quốc hội, 1993) , xuất phát từ 5 quyền này, ñất ñai ñược xác ñịnh là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Trên

cơ sở quy ñịnh của Luật ñất ñai 1993, Bộ luật dân sự 1995 ñã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất từ ñiều 690 ñến ñiều 744 và các hình thức hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng ñất

Sau 5 năm thi hành Luật ñất ñai 1993, sự phát triển của hoạt ñộng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ñòi hỏi phải có những chính sách mới ñiều chỉnh các quan hệ pháp luật về ñất ñai, cùng với việc cần thiết phải có các quy ñịnh bổ sung, sửa ñổi về khắc phục những hạn chế của Luật ñất ñai 1993 Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng ñược bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất cũng ñược thực hiện các quyền sử dụng ñất , theo ñó các Nghị ñịnh hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật ñất ñai sửa ñổi bổ sung như Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999; Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP ngày 11/2/2000; Nghị ñịnh 10/2000/Nð-CP ngày 8/6/2000 và Nghị ñịnh số 38/2000/Nð-CP ngày 23/8/2000 quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất; Thu tiền

thuế sử dụng ựất, có thể ựánh giá Nghị ựịnh 17/1999/Nđ- CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó ựáp ứng ựược những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng ựất ựai lúc bấy giờ; Nghị ựịnh số 17 quy ựịnh các thủ tục chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ựất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựã tạo lập ựược khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng ựất vận hành (Chắnh phủ, 1999)

đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - ựất trong tình hình mới, ựồng thời ựể tăng cường tắnh ựồng bộ giữa chắnh sách pháp luật, đất ựai ựối với các ựạo luật khác Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai lần 2 ngày 29/6/2001

Ngoài việc bổ sung các chế ựịnh về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chắnh quyền ựịa phương các cấp Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng ựất tại các tổ chức tắn dụng hoạt ựộng tại Việt Nam, quy ựịnh các ựiều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng ựất, một số Nghị ựịnh mới liên quan ựến lĩnh vực ựất ựai ựược ban hành như Nghị ựịnh 79/2001/Nđ-CP sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 17, Nghị ựịnh 81/2001/Nđ-CP về việc người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Tiếp tục hoàn thiện Luật ựất ựai 1998, Luật ựất ựai 2003 tại ựiều 5 quy ựịnh về sở hữu ựất ựai Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền ựiều tiết các nguồn lợi từ ựất ựai thông qua các chắnh sách tài chắnh về ựất ựai như sau: Thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất; Thu thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ ựất mà không do ựầu tư của người sử dụng ựất mang lạiỢ (Quốc hội, 2003)

Nhà nước trao quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất thông qua hình thức giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang

sử dụng ựất ổn ựịnh; Quy ựịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựấtỢ (Quốc hôi, 2003)

ðể thực hiện Luật ñất ñai 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ñất ñai, quy ñịnh những việc

cụ thể liên quan ñến công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai (Chính phủ, 2004) Tuy nhiên cho ñến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy ñịnh về thị trường quyền sử dụng ñất nói riêng và thị trường bất ñộng sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã tạo ra ñược một khung thể chế nhất ñịnh, tạo ñiều kiện cho các thị trường này hoạt ñộng (Chính phủ, 2004)

- Thị trường quyền sử dụng ñất ñược công nhận;

- Nhà nước quản lý, quyết ñịnh hàng hoá quyền sử dụng ñất cho thị trường hoạt ñộng thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng ñất

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư, xây dựng nhà ở ñể bán, cho thuê, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt ñể ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu giá dự án có sử dụng ñất

Các khu vực của thị trường ñất Việt Nam

Theo quy ñịnh của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại ñất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường ñất ñai Như vậy các Chủ sử dụng ñất trước tiên phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất (Thị trường

sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về

sử dụng ñất (thị trường thứ cấp)

Việc phân ñịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ñất ñai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ñầu (Nhà nước - Người

sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng - Người sử dụng)

* Thị trường sơ cấp về ñất ñai:

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với

tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và cho thuê ñất ñối với các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các chủ sử dụng ñất)

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất và chấm dứt quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất; Xác lập quyền sử dụng ñất và quyền thuê ñất cho các chủ sử dụng ñất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Về phía người sử dụng ñất: Người sử dụng ñất tham gia thị trường này gồm: Các hộ gia ñình và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm nhà ở;

Tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế ñầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh

* Thị trường thứ cấp về ñất ñai:

ðây là thị trường thực hiện quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất ñược pháp luật quy ñịnh như chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất Thị trường này,

về mặt pháp lý ñã ñược công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về ñất cho các chủ

sử dụng ñất một cách hợp pháp (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất) (Bộ tài chính, 2001)

Do nhu cầu nhà ở, ñất ở của dân cư và ñất ñể sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các ñô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong dân cư ñã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật ñất ñai (1993)

Trong thời gian này quyền sử dụng ñất của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân chưa ñược luật pháp quy ñịnh và việc chuyển nhượng, mua bán ñất ñai bị cấm Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm Sau khi Luật ñất ñai có hiệu lực, Nhà nước ñã ban hành các văn bản pháp quy ñể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật, trong ñó việc thừa nhận ñất ñai

có giá trị và quy ñịnh khung giá ñất có một ý nghĩa quan trọng

Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ngày càng phổ biến, sôi ñộng và trở thành một lĩnh vực hoạt ñộng kinh doanh; Thị trường ñất ñai hình thành ngày càng rõ nét.(Bộ tài chính, 2005)

1.1.3 Các hình thức ñấu giá trên thế giới

ðấu giá là một cơ chế thị trường trong ñó một vật hữu hình hay vô hình (bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ, (gọi chung là vật ñấu giá) ñược trao ñổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia ñấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường

ðấu giá cung cấp một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua ñó quyết ñịnh mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất ðấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số người tham gia hạn chế.(Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Ngày nay, cùng với sự phát triển của thương mại ñiện tử, ñấu giá ñược

mở rộng hơn rất nhiều và phát triển lên một bước mới

1.1.3.1 ðấu giá mức thứ nhất

ðấu giá mức thứ nhất cho phép người chào trả giá cao nhất ñược mua vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng mức giá ñó Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, ñấu giá mức thứ nhất thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Hà Lan

1.1.3.2 ðấu giá niêm phong

ðây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất như hình thức ñấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá ñã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (ñấu giá mức thứ hai)

1.1.3.3 ðấu giá kiểu Hà Lan

ðấu giá kiểu Hà Lan người bán ñấu giá ñưa ra một mức giá rất cao cho vật ñấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ ñược hạ xuống dần dần theo một chiếc ñồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này ñược áp dụng rộng rãi trong các chợ Hoa nổi tiếng của Hà Lan

1.1.3.4 ðấu giá mức thứ hai

ðấu giá mức thứ hai chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc ðấu giá mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh

1.1.3.5 ðấu giá kiểu Anh

Người bán ñấu giá ñiều khiển cuộc bán ñấu giá sao cho người trả giá thắng ñược mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc ñấu giá chấm dứt khi không còn người nào ñưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá ñã chào ðấu giá kiểu Anh ñược coi là ñấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá

ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức thứ hai một chút) ðấu giá mức thứ hai còn ñược gọi là ñấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996 Ông là người ñầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược

vượt trội ñể trả giá theo giá trị thực mà người chơi mà không cần quan tâm tới những gì mà ñối thủ làm nhưng vẫn ñạt ñược lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai, theo ông, khuyến khích người trả giá ñưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả

1.1.3.6 ðấu giá nhượng quyền

ðây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành cho những sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi chọn ñược mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người ñặt giá bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm

1.1.3.7 ðấu giá ra giá duy nhất

Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra giá không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá ñược ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất là 10, 10,

9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất ñạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá trực tuyến

1.1.3.8 ðấu giá mở

ðây là hình thức ñược sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao ñổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch ñưa ra giá bằng lời ngay tức thì Những giao dịch có thể ñồng thời diễn ra ở nơi khác trong sàn mua bán Hình thức này dần ñược thay thế bởi hình thức thương mại ñiện tử

1.1.3.9 ðấu giá giá trần

Hình thức ñấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này

do người bán ñịnh ra Người ñấu giá có thể chọn ñể ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất

1.1.3.10 ðấu giá tổ hợp

Trong một số trường hợp, sự ñịnh giá của người mua là một tập món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví dụ, nếu bánh xe ñạp và khung xe ñược bán rời ra trong một cuộc ñấu giá, thì ñối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng

2 bánh xe và 1 khung xe thì lại ñáng giá ñến $200 Nếu bị buộc phải mua từng phần trong những cuộc ñấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm: thắng ñược một số món ñược rao bán trước nhưng lại thua khi ñấu những món ñược rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc ñấu giá ñầu tiên thì chắc chắn anh ta sẽ không có ñược tổ hợp mong muốn Tình thế này có ñể ñược giải quyết bằng cách bán tất cả các món ñồng thời và cho phép người mua ñăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có ñược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức ñấu giá không chỉ ñược áp dụng ñối với những mặt hàng hiếm mà còn ñược sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, ñặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng Nghiên cứu ñấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt ñộng mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu ñấu giá có thể giúp người bán ñấu giá ñạt ñược hiệu quả cao hơn (Nguyễn Văn Kiên, 2003)

1.2 Cơ sở lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất

Ngày nay, việc sử dụng ñất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả ñảm bảo sự phát triển của ñất nước, làm cho ñất nước ngày càng giàu ñẹp là chiến lược của mọi quốc gia, mọi dân tộc Thực tế cho thấy, ñất ñai luôn là vấn ñề nóng bỏng trong ñời sống xã hội Các quan hệ ñất ñai nảy sinh gây ra những cảnh dở khóc, dở cười Những tranh chấp, lấn chiếm, những cơ hội ñể sử dụng vào mục ñích riêng gây ra những tổn thất, những bất cập trong công tác quản lý

và sử dụng ñất như ñổ rác thải trên những mảnh ñất bỏ hoang, ñất ñai ñể

hoang hoá, không sử dụng ñến, không mang lại hiệu quả kinh tế Trong khi

ñó, ðảng và Nhà nước ta ñang ñẩy mạnh công cuộc công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Nhiều nơi không có ñất ñể thu hút các dự án ñầu tư ở trong và ngoài nước Nhiều thành phố, ñô thị người dân sống chen chúc, chật hẹp trong những ngôi nhà rộng chỉ mấy chục mét vuông Mặt khác, nhiều ñịa phương cơ sở hạ tầng còn khó khăn, thiếu thốn vì kinh phí không ñủ ñể ñầu

tư xây dựng Vì thế vấn ñề tiết kiệm ñất ñai, cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật

ñã trở thành một mục tiêu quan trọng trong chiến nước phát triển ñất nước theo quá trình ñô thị hoá Tuy nhiên ñể giao giao ñất, cho thuê ñất ñúng ñối tượng có nhu cầu mà vẫn ñảm bảo giao ñất ñúng giá trị thực của nó ñòi hỏi Nhà nước phải ñưa ra phương án hiệu quả nhất, thuận tiện nhất, huy ñộng tối

ña nguồn thu cho ngân sách Như vậy, tận dụng những mảnh ñất xen kẹt, nhỏ

lẻ còn tồn tại trong khu dân cư, Nhà nước ñã tiến hành giao ñất, cho thuê ñất

có thu tiền sử dụng ñất ñể lấy kinh phí ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả thông qua phương pháp ñấu giá quyền sử dụng ñất (Viện nghiên cứu ñịa chính,2003)

1.3 Căn cứ pháp lý của ñấu giá quyền sử dụng ñất

1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

1.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường

Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình

thành và phát triển thị trường bất ñộng sản chính thức ở nước ta

Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết mối quan

hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ñất ñai):

Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng sản, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý ñất dai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao ñất

có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng)

Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn

vị thi công ñể xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công

trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền,

Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể:

Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao

mà chưa chú ý ñến kiểm soát Khi giao ñất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp

Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng

ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003)

1.3.1.2 Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thàn:

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự

án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

1.3.2 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy ñịnh ñó ñã ñược sửa ñổi theo hướng

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền

sử dụng ñất