Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên, tỉnh hà nam

Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS ðất ñai và tài sản trên ñất ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

   

NGUYỄN TUẤN BÌNH

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS CHU VĂN THỈNH

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 12 tháng 8 năm 2012

Học viên

Nguyễn Tuấn Bình

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thày cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thày cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS Chu Văn Thỉnh, người hướng dẫn khoa học ñã giúp tôi hoàn thành luận văn này về vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND

và các Phòng, Ban huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài

Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!

Hà Nội, ngày 12 tháng 8 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Bình

MỤC LỤC

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài 2

1.2.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.2.1 Ý nghĩa thực tiễn 2

1.3 Mục ựắch - yêu cầu của ựề tài 2

1.3.1 Mục ựắch 2

1.3.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1 Khái niệm bất ựộng sản và thị trường bất ựộng sản 4

2.1.1 Bất ựộng sản 4

2.1.2 Thị trường bất ựộng sản 5

2.1.3 Một số khái niệm khác 6

2.2 Giá ựất, ựịnh giá ựất và thị trường bất ựộng sản trên thế giới 7

2.2.1 Khái quát về giá ựất trên thế giới 7

2.2.2 Khái quát về ựịnh giá ựất và BđS 8

2.2.3 đấu giá ựất của một số nước 9

2.3 đất ựai, nhà ở trong thị trường BđS Việt Nam 12

2.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá ựất ở nước ta 12

2.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BđS Việt Nam 14

2.3.3 đánh giá nhu cầu về BđS ở Việt Nam 16

2.4 Thực trạng ựấu giá quyền SDđ tại Việt Nam 17

2.4.1 Những quy ựịnh của pháp luật về ựấu giá quyền SDđ 17

2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ựấu giá ở Việt Nam 19

2.4.3 đặc ựiểm giá ựất trong thực hiện ựấu giá quyền SDđ 23

2.4.4 Thực trạng ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam 29

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

3.1.1 đối tượng nghiên cứu 38

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38

3.2 Nội dung nghiên cứu 38

3.2.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38

3.3.2 đánh giá thực trạng ựấu giá quyền SDđ trên ựịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38

3.2.3 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ 39

3.2.4 đề xuất một số giải pháp ựối với công tác ựấu giá quyền SDđ 39

3.3 Phương pháp nghiên cứu 39

3.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 39

3.3.2 Phương pháp ựiều tra, thu thập dữ liệu 39

3.3.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 39

3.3.4 Phương pháp phân tắch tổng hợp 40

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 40

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh hà nam 41

4.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48

4.1.3 Tình hình quản lý và SDđ 55

4.2 Khái quát công tác ựấu giá quyền SDđ tại huyện Duy Tiên trong những năm qua 58

4.2.1 Các văn bản về ựấu giá quyền SDđ 58

4.2.2 Quy chế ựấu giá quyền SDđ 59

4.3 Kết quả ựấu giá tại một số dự án ựấu giá quyền SDđ trên ựịa bàn huyện Duy Tiên 65

4.3.1 Dự án ựấu giá quyền SDđ tại thị trấn đồng Văn 65

4.3.2 Dự án ựấu giá quyền SDđ tại thị trấn Hòa Mạc 67

4.3.3 Dự án ựấu giá quyền SDđ tại xã Duy Minh 69

4.3.4 Tổng hợp ựánh giá các dự án ựấu giá quyền SDđ 70

4.4 đánh giá công tác ựấu giá quyền SDđ trên ựịa bàn huyện Duy Tiên 71

4.4.1 Ưu ựiểm và hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ 71

4.4.2 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ 76

4.5 Một số giải pháp về công tác ựấu giá quyền SDđ 80

4.5.1 Giải pháp về chắnh sách của Nhà nước 80

4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 80

4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chắnh 81

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất GTSX Giá trị sản xuất

NXB Nhà xuất bản

SDð Sử dụng ñất

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

4.10 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 78

1 MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ựặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình ựổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ựã từng bước ựược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ựầu vào cho sản xuất và sản phẩm ựầu ra trở thành hàng hoá, trong ựó có ựất ựai

để phát huy ựược nguồn nội lực từ ựất ựai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước, từ năm 1993, Nhà nước ta ựã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức này trong thực tế ựó ựạt ựược một số thành quả như làm thay ựổi bộ mặt của một

số ựịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ựó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ựịnh giá các khu ựất chưa có cơ sở; việc giao ựất, thanh toán tiến hành không chặt chẽ

để khắc phục những tồn tại ựó, trong những năm gần ựây Nhà nước ựã

có cơ chế dùng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ựấu thầu dự án hoặc ựấu giá quyền SDđ Công tác ựấu giá quyền SDđ ựó thực sự là một hướng ựi mới cho thị trường BđS Giá ựất quy ựịnh và giá ựất theo thị trường

ựó xắch lại gần nhau hơn thông qua việc ựấu giá quyền SDđ

Xuất phát từ những vấn ựề trên, ựồng thời nhằm góp phần vào việc ựẩy

mạnh công tác ựấu giá quyền SDđ, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh

giá công tác ựấu giá quyền SDđ tại một số dự án trên ựịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà NamỢ

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học

Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án” Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð thì Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất

ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất

là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý

1.2.1 Ý nghĩa thực tiễn

Huyện Duy Tiên là khu vực kinh tế trọng ñiểm của tỉnh Hà Nam Trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương

1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài

1.3.1 Mục ñích

- Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao cho hộ gia ñình,

cá nhân thông qua một số dự án trên ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ tại một số dự án trên ựịa bàn huyện Duy Tiên

- đề xuất một số giải pháp trong công tác ựấu giá quyền SDđ góp phần hoàn thiện trong công tác ựấu giá quyền SDđ ở ựịa phương

1.3.2 Yêu cầu

- Nắm vững các văn bản pháp luật liên quan ựến ựấu giá quyền SDđ

- Số liệu ựiều tra phải khách quan và ựảm bảo ựộ tin cậy

- đưa ra các ý kiến ựảm bảo tắnh khách quan ựối với công tác ựấu giá quyền SDđ

- Kết quả nghiên cứu phải ựảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các ựịa bàn khác

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại: BðS và ñộng sản BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các

tài sản khác là nó không thể di dời ñược [18]

ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174, khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:

a) ðất ñai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó;

c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh [27]

Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc

và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy,

phòng cháy, thông tin [23]

Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS Một số nước,

nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản

trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở

hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [18, 31]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá Các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai;

c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật [30]

ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai không

có quyền sở hữu riêng mà ”ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” [26, 27, 29], do vậy

ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền SDð, cụ thể hơn là quyền SDð một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị

trường BðS

Thị trường BđS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ựịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt ựộng của thị trường BđS do pháp luật của mỗi nước quy ựịnh nên không ựồng nhất đó có thể là trong phạm vi ựịa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường BđS là ựưa người mua và người bán BđS ựến với nhau; xác ựịnh giá cả cho các BđS giao dịch; Phân phối BđS theo quy luật cung cầu; phát triển BđS trên cơ sở tắnh cạnh tranh của thị

trường [36]

2.1.3 Một số khái niệm khác

- Bán ựấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương

thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia ựấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy ựịnh của pháp luật Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho ựến khi có người trả giá cao nhất

- đấu giá BđS là việc bán, chuyển nhượng BđS công khai ựể chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BđS trả giá cao nhất theo thủ tục ựấu giá tài sản

- đấu giá viên là người ựược cấp Chứng chỉ hành nghề ựấu giá theo

quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 17/2010/Nđ-CP ngày 4/03/2010 của Chỉnh phủ

- định giá: là sự ước tắnh về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- định giá ựất: được hiểu là sự ước tắnh về giá trị của quyền SDđ bằng

hình thái tiền tệ cho một mục ựắch sử dụng ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- định giá BđS là hoạt ựộng tư vấn, xác ựịnh giá của một BđS cụ thể

tại một thời ựiểm xác ựịnh

liền kề Bước giá do tổ chức bán ñấu giá tài sản quy ñịnh phù hợp với từng

cuộc bán ñấu giá

- Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BðS

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong

không gian và thời gian xác ñịnh [20, 9]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh

là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ, thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu

ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh [15, 13]

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS

Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ

qua Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS [33]

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñó trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñó ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau, cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước

- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược

xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết [ 24]

2.2.3 ðấu giá ñất của một số nước

a Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền SDð) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð

ñược gọi là xuất nhượng quyền SDð [24]

Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDð của UBND cấp huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch, chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh ñã ñược phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ Việc giao ñất; quyết ñịnh mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng ñất và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện về quy hoạch, xây dựng, ñất ñai phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của Chính phủ và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện thực hiện UBND cấp huyện quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc

quyền quản lý của mình [24]

Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thoả thuận

Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thoả thuận không ñược thấp hơn mức giá sàn do cơ quan có thẩm quyền quy ñịnh Toàn

bộ tiền SDð phải nộp vào ngân sách Nhà nước, ñưa vào dự toán dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDð; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDð mà không bồi thường; Trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa thuận hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở Trung Quốc Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BðS, lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án BðS, nghiên

cứu thị trường BðS [20]

b Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như các con nợ và toà án tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang bị các ngân

hàng cầm cố và tiến hành ựấu giá Khi toà án ựịa phương tịch thu bất ựộng sản của cá nhân không thanh toán ựược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ựược sẽ

tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [24]

c Australia

đất ựai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và ựược quyền sử dụng Luật pháp các bang ựều chế ựịnh các mối quan hệ giữa chủ sử hữu ựất và người thuê nhà ựất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ựất/BđS và ựề ra các quy ựịnh bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà ựất và bảo ựảm các quyền của chủ ựất Các công

tác này do Văn phòng thẩm ựịnh giá Australia (AVO) thực hiện [18, 1]

d Một số nước ASEAN (Hiệp hội các nước đông Nam Á)

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu ựất ựai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ựối với BđS trên toàn quốc là: Bộ Quản lắ ựất ựai, Quy hoạch

ựô thị và Xây dựng

- Indonesia: Khái niệm BđS ựề cập tới ựất và bất cứ tài sản gì gắn với

ựất Khung pháp lắ ựối với BđS là hệ thống Luật đất ựai số 5 ban hành năm

1960 ựược gọi là Luật ruộng ựất cơ bản (BAL)

- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BđS là can

thiệp qua chắnh sách thuế BđS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc

có chắnh sách tài chắnh tắn dụng: kắch cầu bằng việc khuyến khắch cho vay tiền mua BđS qua các ngân hàng

- Philippines: Phạm vi ựiều chỉnh của luật mua bán BđS là các nhân tố

cấu thành thị trường BđS; Phân loại BđS; Các hợp ựồng mua bán BđS; Các

hoạt ựộng kinh doanh BđS [19]

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chắnh trị, pháp luật và chắnh sách ựất ựai, ựối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ

chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn

2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam

2.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:

a Giai ñoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bọc lột Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này

b Từ năm 1946 ñến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà

nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn

chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai” thị trường ñất ñai hầu như không

ñược pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho

thuê) Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát

của pháp luật

c Từ năm 1980 ñến trước 1993

Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà

chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở [33] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về

ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị) Thị trường bất ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa

thành một nội dung quản lý Nhà nước về ựất ựai (quy ựịnh tại Khoản 1 điều

13 Luật đất ựai năm 1993) [28]

e Giai ựoạn từ 2003 ựến nay

Từ sau khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ựã khẳng ựịnh một lần nữa về Ợgiá ựấtỢ, ựặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BđS và các văn bản luật khác

có liên quan ựã thực sự Ợcởi tróiỢ và tạo ựiều kiện hình thành Ợgiá ựấtỢ Công tác ựịnh giá ựất ngày càng phát triển Những ựiều ựó dẫn ựến cơ hội ựầu tư vào lĩnh vực này với các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựể thoả mãn lượng lớn nhu cầu ựang còn bỏ ngỏ cũng như ựóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BđS

2.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BđS Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt ựầu ựổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ựến nay, thị trường BđS ựã trải qua 3 chu

kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ựóng băng) đó là những giai ựoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai ựoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ựoạn 1996-1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai ựoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai ựoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai ựoạn 2007-2008 và suy giảm từ ựầu 2008 ựến nay) Hiện tại, thị trường ựang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường BđS Việt Nam ựã có những thành tựu

nhất ựịnh: [45]

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ựộng ngày càng sôi ựộng thị

trường BđS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ựô thị cũ và mới); phân khúc thị trường ựất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tếẦ); phân khúc thị trường sản phẩm BđS thương mại, du lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn

hộ, biệt thự tại các sân golfẦ); phân khúc nhà cho các ựối tượng xã hội

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BđS rất ựa dạng, có thể nói là tất

cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ựều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BđS ựã ựược ựưa vào vận hành, ựi

vào cuộc sống, ựóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch ựô thị, cải thiện diện mạo ựô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân ựô thị đồng thời, nó cũng ựáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân ựô thị điều này ựã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô ựô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường BđS phát triển ựã thu hút một lượng lớn vốn của

nền kinh tế

Thứ năm, thị trường BđS có quan hệ rõ nét ựối với các thị trường

khác trong nền kinh tế đó là các thị trường khoa học công nghệ, ựặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chắnh-tiền tệ nói chung, ựặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao ựộng

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BđS Việt Nam dựa trên

một chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDđ

Thứ bảy, thị trường BđS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ựang

chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường BđS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ựộ công

nghiệp hóa, ựô thị hóa cao của nền kinh tế đặc ựiểm này tạo ra sức ép về việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp (ựặc biệt là ựất lúa) sang ựất công nghiệp và ựô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chắn, thị trường BđS Việt Nam ựược thuận lợi và chịu rủi ro của

nền kinh tế ựang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

2.3.3 đánh giá nhu cầu về BđS ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BđS tại Việt Nam ựang bắt ựầu phát triển một cách ựồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BđS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BđS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ựã có bước phát triển tắch cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh ựã ựược ựầu tư xây dựng và ựưa vào khai thác, sử dụng ựạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu ựô thị mới với hệ thống hạ tầng ựồng bộ ựã ựược ựầu tư làm thay ựổi bộ mặt, cảnh quan ựô thị, nhiều khu công nghiệp ựược hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BđS

ựã thu hút ựược ựáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá, thúc ựẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ựóng góp một tỷ trọng ựáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn ựịnh xã hội trong những năm vừa qua

đánh giá về thị trường BđS, tại hội thảo ỘGiải pháp tổng thể cho thị trường bất ựộng sản 2012Ợ do Hiệp hội Bất ựộng sản Việt Nam tổ chức, ông

TS Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chắnh sách - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) ựã ựưa ra một số yếu tố ảnh hưởng quan trọng ựến thị trường BđS, chẳng hạn như tình hình kinh tế thế giới, kinh tế vĩ

mô trong nước, chắnh sách nói chung và chắnh sách tiền tệ nói riêng, ứng xử của doanh nghiệp Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới, nhiều chuyên gia có mặt tại hội thảo cho rằng, khả năng Ộsáng sủaỢ ựối với thị trường bất ựộng sản là lớn Từ 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một ựợt ựiều chỉnh Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia Thị trường sẽ tiếp tục ựi ngang hoặc ựi xuống chút ắt trong năm 2012 và ựi lên

từ cuối 2012 và ựạt ựỉnh khoảng cuối 2014 ựầu 2015

Như vậy, có thể thấy thị trường BđS trong ựó có thị trường quyền SDđ khẳng ựịnh sự tồn tại ựộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát

triển thị trường BđS ở nước ta [45]

2.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð tại Việt Nam

2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền SDð

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá, trong ñó xác ñịnh quyền SDð ñược coi là một loại hàng hóa ñặc biệt ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BðS Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây dựng, hoàn thiện Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước

mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Các văn bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường BðS, từ khi

có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDð;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất

- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí ñấu giá (thay thế Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006)

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất Theo các quy ñịnh này, giá khởi ñiểm ñể ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá ñược xác ñịnh sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại thời ñiểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh ñấu giá quyền sử dụng ñất theo mục ñích sử dụng mới của thửa ñất và không ñược thấp hơn giá ñất tại Bảng giá ñất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh pháp luật; giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất; giá ñất ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá

2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ñược

Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta ðiều ñó ñã tạo bước chuyển

biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð

mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành việc ñấu giá quyền SDð

Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDð tại các ñịa phương ñó chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, huyện

ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñó huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài

chính nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng

lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản

tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Tuy nhiên, cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc

lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñó ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ñó, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát, ñặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn ñến không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã

làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách [34, 38]

b Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñó phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñó bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñó ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28]

c Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật ðất ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả, mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh

Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp

có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập

ðến nay một số ñịa phương ñã xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñó ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñó tiến hành thực

hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [10, 45]

2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð

a ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi

xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó [33]

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị

quyền SDð [25, 28] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sự ước tính về giá trị

của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại

một thời ñiểm xác ñịnh" [18]

b Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi

của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: [33, 18]

- Vị trí của khu ñất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp

và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó và ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

c Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền SDð, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp::

Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp dữ liệu thị trường) là

phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp thặng dư:

ðây là phương pháp thẩm ñịnh giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm ñịnh giá ñược xác ñịnh căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả ñịnh của tài sản (tổng doanh thu) trừ ñi tất cả các chi phí phát sinh ñể tạo ra sự phát triển ñó

- Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế SDð mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu

Giai ựoạn các ựịa phương thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ, Bộ Tài chắnh chưa ban hành quy ựịnh về cơ chế sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP và Nghị ựịnh 17/CP), bảng giá ựất do UBND tỉnh ban hành ựối với các khu vực

có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá

- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT

- Chi phắ bồi thường giải phóng mặt bằng

- Hệ số sinh lợi của khu ựất

- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền SDđ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá khởi ựiểm trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá khởi ựiểm ựể tổ chức ựấu giá ựã áp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựó ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

d đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá

quyền SDđ hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền SDđ hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều

vấn ñề bất hợp lý cần phải ñược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ñồng bộ trong thời gian sớm nhất ñể khắc phục hạn chế, ñồng thời ñịnh hướng xây dựng khung giá ñất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ñộng của thị trường BðS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

ðiểm tồn tại, hạn chế về giá ñất là: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thực tế - giá ñất thị trường vẫn còn sự chênh lệch khá lớn

Xuất phát từ mục ñích của việc quy ñịnh giá ñất, ðiều 12 Luật ðất ñai

2003 quy ñịnh "Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất" Từ quy ñịnh này cho thấy, giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất - người SDð - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất ("giá ñất trên thực tế' hay" giá ñất thị trường")

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền SDð

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu

cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do UBND cấp tỉnh quy ñịnh theo khung giá ñất tại Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

ñã ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền SDð và khi Nhà nước giao ñất thu tiền SDð theo giá quy ñịnh sẽ dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn, nên những người ñó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi ñất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây

2.4.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ñến ñời sống

kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ựó là vấn ựề lớn trong ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam

Theo quy ựịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các

cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt Ngược lại, họ

có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ

dự ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá

đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm

là, nó giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựai Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđ ựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước Một số

mô hình ựấu giá quyền SDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố

Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian qua

a đấu giá quyền SDđ ở thành phố Hà Nội

đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của huyện Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật ựất ựai và các văn bản

quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ñịnh số 29/2011/Qð-UBND ngày 14/9/2011 quy ñịnh việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội Quyết ñịnh này quy ñịnh chi tiết với các bước thực hiện cho việc ñấu giá quyền SDð

Bước 1: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng

ñối với dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất

ðối với khu vực ñã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ñã ñược Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền thì

cơ quan quản lý Nhà nước về quy hoach có trách nhiệm trích sao hồ sơ quy hoạch, cung cấp chỉ giới ñường ñỏ và các tài liệu, thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết khu ñất cho chủ ñầu tư làm căn cứ lập và triển khai thực hiện dự án theo quy ñịnh

ðối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết ñược phân cấp như sau:

- Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ ñạo lập và quyết ñịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ñối với dự án ñầu tư xây dựng các khu chức năng ñô thị có quy mô trên 20 ha ñất ñối với khu vực ñô thị và trên 5 ha ñối với khu vực nông thôn; các dự án thuộc ñịa giới hành chính của nhiều quận, huyện

- Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ ñạo lập và quyết ñịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương

án kiến trúc) ñối với dự án ñầu tư xây dựng các khu chức năng ñô thị (thuộc ñịa giới hành chính một quận, một huyện, một thị xã) có quy mô dưới 20ha ñất ñối với khu vực ñô thị và dưới 5ha ñối với khu vực nông thôn

Bước 2: Chủ dự án lập dự án ñầu tư xây dựng CSHT trình Ủy ban nhân

dân thành phố hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền; lập hồ sơ thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ñịnh

Bước 3: Chủ dự án tiến hành xây dựng giá khởi ñiểm trình Sở Tài chính

hoặc UBND cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền Trước khi bán hồ sơ mời

ñấu giá, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng quy chế ñấu giá trình Sở Tài

nguyên và Môi trường phê duyệt Thông báo công khai việc thuê tổ chức ñấu giá chuyên nghiệp ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

Bước 4: Mở phiên ñấu giá ñược tiến hành sau khi ñã xác ñịnh ñược

danh sách người tham gia ñấu giá Việc xét giá ñược tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu ñấu giá trên cơ sở các phiếu dự ñấu giá hợp lệ có giá bỏ hợp lệ Kết quả ñược xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp Việc ñấu giá có thể ñược tiến hành một vòng hoặc nhiều vòng cho ñến khi xác ñịnh ñược người bỏ giá cao nhất Thiết lập Biên bản ñấu giá và phải

có chữ ký của ñấu giá viên ñiều hành phiên ñấu giá, người ghi biên bản, một người tham gia ñấu giá, bên tổ chức ñấu giá và ñại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có ñất Ủy ban nhân dân Thành phố hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh công nhận kết quả trúng ñấu giá theo thẩm quyền Căn cứ vào Quyết ñịnh công nhận kết quả ñấu giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận ñã nộp ñủ tiền sử dụng ñất của người trúng ñấu giá,

cơ quan Tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, không phải ra Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất

Thành phố Hà Nội bắt ñầu tổ chức ñấu giá quyền SDð từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ñấu giá như sau: Trong ñó năm 2003, thực hiện 6

dự án với diện tích 7,1 ha thu ñược 973 tỷ ñồng Năm 2010, số dự án tổ chức ñấu giá quyền SDð là 33 dự án và ñấu giá ñất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu ñấu giá quyền SDð năm 2010 là 2.600 tỉ ñồng Năm 2011, thành phố ñã tổ chức ñấu giá quyền SDð tại 8 quận, huyện với diện tích 3 ha, thu về 522,65 tỷ ñồng (ñạt 21% so với kế hoạch ñược ñề ra)