đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh

Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền SDĐ được tham gia thị trường B

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN MINH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS.ĐÀM XUÂN HOÀN

HÀ NỘI – NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Nguyễn Minh Công

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Trắc địa bản đồ, các thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận

tình của TS Đàm Xuân Hoàn, người hướng dẫn khoa học, đã giúp tôi hoàn thành

luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và các phòng Tài nguyên và môi trường, phòng Tài chính kế toán, Ban quản lý dự án xây dựng huyện Tiên Du, các lãnh đạo và nhân dân của thị trấn Lim, xã Đại Đồng,

xã Tân Chi đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài

Tự đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp

đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Công

1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 7

1.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BĐS Việt Nam 13

1.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ 15 1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 16 1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ 20

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du - tỉnh

3.2 Khái quát về đấu giá quyền SDĐ huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 50

3.2.3 Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 57 3.3 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

3.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

3.5.3 Một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 78

DANH MỤC BẢNG

3.1 Diện tích các loại đất phân bổ của huyện Tiên Du tính đến 01/01/2014 47 3.2 Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2013 của huyện Tiên Du 48 3.3 Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Tân Chi, huyện Tiên Du 60

3.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Lim 63 3.6 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ 137 lô theo quy hoạch tại xã

3 7 Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án trên

DANH MỤC HÌNH, BIỂU

3.2 Con đường vào thôn Chi Đống–xã Tân Chi được mở rộng, nâng cấp 71 3.3 Trường Mầm non Đại Đồng 1 và trường THCS Đại Đồng sử dụng

nguồn kinh phí từ tiền thu của dự án đấu giá để xây dựng, cải tạo 71

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức này trong thực

tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phápt triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phụ vụ quá trình phát triển đất nước Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước” Đó có thể coi là bước

đi quan trọng để tùng bước chính thức hóa và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh

Những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đó xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền SDĐ

Tiên Du là một huyện nằm phía Nam thành phố Bắc Ninh và phía Đông của thị xã Từ Sơn, 2 trung tâm kinh tế của tỉnh Bắc Ninh Là một huyện đang chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa Trên dịa bàn huyện trong những năm gần đây đã có những dự án xây dựng các khu đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại

Mặc dù đô thị hóa nông thôn là một quá trình phát triển tất yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược đúng quy hoạch kiến trúc và đảm bảo tính bền vững mỹ quan lại là một bài toán khồng dễ Khó khăn thứ nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, bưu chính, viễn thông xây dựng các cơ

sợ hạ tầng xã hội (các cơ sở y tế, giáo dục, văn hóa ) rất eo hẹp Tiếp đến là vấn đề giải quyết nhu cầu tăng đột biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát , hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lem nhem, lộn xộn

Huyện Tiên Du đã được sự nhất trí của UBND tỉnh Bắc Ninh thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Ngoài ra, công tác đấu giá quyền SDĐ các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông thôn mới

Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác

đấu giá quyền SDĐ, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”

3 Yêu cầu:

- Các số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, trung thực và khách quan

- Phải phân tích,đánh giá và đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác

là nó không thể di dời được ( Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR, 2001)

1.1.1 Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1

có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:

1) Đất đai;

2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

2) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

4) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các

bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp

điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin (Nguyễn Thanh Trà và

Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Như vậy, BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS Một số nước khác, ví dụ như

Trung Quốc quy định BĐS được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai

thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Ở nước ta không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS nguyên nhân do nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật

Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất,

cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có quyền sở hữu riêng mà ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai không phải

là hàng hoá Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền SDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá

và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn (Nguyễn Văn Xa, 2004)

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi

diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo

thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa

lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung của thị trường

hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Paul A.Samuelson and William D.Nordhaus, 2002)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế

(Đoàn Văn Trường, 2000)

1.1.3 Một số khái niệm khác

+ Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao

nhất thì được chấp nhận

+ Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,

nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

+ Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá

rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

+ Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

+ Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

+ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại

một thời điểm xác định

+ Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

+ Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh BĐS

1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới

1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và

thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích

đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên

sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định

Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

1.2.2 Khái quát về định giá đất và BĐS

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BĐS Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát

triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước đã phát triển

thành bộ luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác

lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.3 Đấu giá đất của một số nước

quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDĐ mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lớp kế hoạch

đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm

cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành

thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

3 Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm

định giá Australia (AVO) thực hiện (Chu Văn Thỉnh, 2000)

4 M ột số nước trong khu vực ASEAN

a- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới

có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

b- Indonesia : Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

c- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp

qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai có sự khác nhau nhiều đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn liền với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong

cơ chế thị trường BĐS

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn, khu vực phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác sử dụng một cách ngày càng hiệu quả hơn

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 5 giai đoạn sau đây:

1 Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp

bức, bọc lột (Chu Văn Thỉnh, 2000) Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ

bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá đất đó được hình thành trong giai đoạn này

2 T ừ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức

sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình

“Công hữu hoá đất đai” Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa

nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi

và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở gia đình hoặc nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình

thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

3 T ừ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là

nhà để ở (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) (mặc dù trên thực tế thị

trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

4 Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai

đó được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993)

5 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về ”giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên

quan đã thực sự ”cởi trói” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS

1.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BĐS Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng) Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007 đến nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu

2008 đến nay) Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động Thị

trường BĐS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BĐS thương mại, du lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…)

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng, có thể nói là tất cả

các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào

cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền

kinh tế

Thứ năm, thị trường BĐS có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác

trong nền kinh tế Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao động

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BĐS Việt Nam dựa trên một

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDĐ

Thứ bảy, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang

chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp

hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chín, thị trường BĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền

kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

1.3.3 Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam

Thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo

xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và

trong tương lai là rất lớn Tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực,

nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu

tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu

đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua

Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa

ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BĐS thông qua các sàn

Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô

và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị

trường BĐS ở nước ta

1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

1.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là nguồn vốn, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường BĐS đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan

đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ

về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản

Theo các quy định này, giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thị trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ

chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ

đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ mà còn giải quyết mối quan

hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDĐ

Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDĐ tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách SDĐ có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đó

chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá Dưới hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính

nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài

chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền

vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán Với số tiền thu được, UBND tỉnh tự

tổ chức đầu tư xây dựng công trình

Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn đến không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã

làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đó phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế,

xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền

sử dụng đó bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Để cụ thể hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đó ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại

hiệu quả kinh tế cao nhất (Bộ Tài chính, 2001)

3 Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật Đất đai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7 quy định về quyền SDĐ trong thị trường BĐS đã nêu rõ:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền SDĐ; bổ sung quy định về đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án trong đó có

quyền SDĐ; bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời và tại chương VI, từ điều 59 đến điều 67 có quy định về quyền SDĐ trong thị trường BĐS

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDĐ, dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập

Đến nay một số địa phương đó xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BĐS nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ

sở vật chất để đưa Sàn giao dịch BĐS sớm đi vào hoạt động

Cho tới nay công tác đấu giá quyền SDĐ đó được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đó tiến hành thực hiện khá tốt

và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ

1 Định giá đất: Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường -

sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các

qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

(Nguyễn Văn Xa, 2004) Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị

của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một

thời điểm xác định" (Chương trình hợp tác Việt Nam-Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR, 2001)

2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ: Đất đai dùng

vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ

thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006):

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví

dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT:

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó và đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ ở nước ta

Việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư)

a- Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá;

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

b- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất

c- Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương

tự với thửa đất cần xác định giá

d- Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định của Chính phủ để định giá đất tại địa phương Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP, Nghị định 188/CP và Nghị định 123/CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đó đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

4 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền

SD Đ hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDĐ hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ đó, các bên tham gia có thể được SDĐ tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền SDĐ (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

Điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường

Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu

tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất và người SDĐ, người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDĐ, thế chấp giá trị quyền SDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực tế' hay" giá đất thị trường")

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Như trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền SDĐ

Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị, nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền SDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn, nên những người

đó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức

vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây

1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền SDĐ.Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự

án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Đấu giá quyền SDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho quyền SDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền SDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền

SDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích

sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền SDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại

lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước

Một số mô hình đấu giá quyền SDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau:

a Đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền SDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền SDĐ để taọ vốn đầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền SDĐ

Bước 1: Của quy trình được thực hiện trong 32 ngày: trong đó, chủ dự án

liên hệ với Sở quy hoạch và Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ sơ SDĐ (12 ngày), Sở Quy hoạch và Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn

vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt,

dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính và Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính và Vật giá là đầu mối giải quyết giá bồi thường (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính và Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính và Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch và Đầu

tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự

án đầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư trình Uỷ ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày); chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế

kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để

tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính và Vật giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ cho dự án để thực hiện

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền SDĐ từ năm 2003 Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đó tổ chức đấu giá quyền SDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm

2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền SDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang

và thực hiện mới 12 dự án Diện tích 65 ha dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền SDĐ của Hà Nội là 153 ha Năm 2010, số dự án tổ chức đấu giá quyền SDĐ là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu đấu giá quyền SDĐ năm 2010 là 2.600

tỉ đồng (trong đó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền SDĐ khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỉ đồng) Chia theo khối các đơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu đấu giá khoảng 700 tỉ đồng; khối huyện: 21 dự án, số thu đấu giá khoảng 1.420 tỉ đồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu đấu giá khoảng 480 tỉ đồng

b Công tác đấu giá quyền SDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố

Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400

tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đó quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền SDĐ cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể, để lại địa phương quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50

tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2(ngoại thành)

Để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất tại quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:

- Giao đất có thu tiền SDĐ:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ SDĐ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ SDĐ vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền SDĐ hoặc chuyển mục đích SDĐ; trừ trường hợp không thay đổi chủ SDĐ

- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Các trường hợp khác do UBND TP quyết định

Các thửa đất được đấu giá gồm:

- Đã có quy hoạch SDĐ chi tiết hoặc kế hoạch SDĐ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDĐ chi tiết hoặc

kế hoạch SDĐ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP đối với từng thửa đất

- Đất trống, đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Có phương án đấu giá đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định

c Đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Đà Nẵng:

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền SDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải

có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2- mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự

và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá sàn do UBND thành phố quy định giao động từ 3.900.000-5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy định Theo

ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

- Giá đất do UBND thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng CSHT 780.000 đồng/m2

- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% đối với khu đất (lô đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất