Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Duy Mạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Duy Mạnh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 4

2.1.2 Giá đất 5

2.1.3 Định giá đất 6

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 9

2.2 Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất 14

2.2.1 Đấu giá đất ở Trung Quốc 14

2.2.2 Đấu giá đất ở Mỹ 16

2.2.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản 18

2.2.4 Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất 20

2.3 Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 24

2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 28

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 34

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng 34

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 34

3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 34

3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu 35

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 35

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35

3.5.2 Phương pháp chọn dự án nghiên cứu 35

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 36

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai Huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 41

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng 48

4.3.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng 49

4.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 53

4.4.1 Khái quát các dự án nghiên cứu 55

4.4.2 Quy định về giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc tại các dự án nghiên cứu 58

4.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 63

4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng 70

4.4.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 75

4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 76

4.5.1 Giải pháp về chính sách 76

4.5.2 Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất 77

4.5.3 Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 77

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 78

Tài liệu tham khảo 80

Phụ lục 83

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tỷ trọng cơ cấu các ngành kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 -

2016 40

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng năm 2016 49

Bảng 4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 54

Bảng 4.4 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân 59

Bảng 4.5 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án Tiểu khu 3, Thị trấn Neo 61

Bảng 4.6 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án khu dân cư xã Nham Sơn 62

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá QSDĐ phiên thứ nhất tại dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân 63

Bảng 4.8 Kết quả đấu giá QSDĐ phiên 2 tại dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân 64

Bảng 4.9 Kết quả đấu giá đất tại Tiểu khu 03 thị trấn Neo 66

Bảng 4.10 Kết quả đấu giá đất tại khu dân cư xã Nham Sơn 69

Bảng 4.11 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 70

Bảng 4.12 Đánh giá về giá khởi điểm và tiền đặt cọc đến giá đất 71

Bảng 4.13 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ 72

Bảng 4.14 Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá 73

Bảng 4.15 Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá 74

Bảng 4.16 Đánh giá mức độ hài lòng sau khi trúng đấu giá 75

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 19

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Dũng 37

Hình 4.2 Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 53

Hình 4.3 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tổ dân phố Khôi - Thị trấn Tân Dân 56

Hình 4.4 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tiểu khu 3 – Thị trấn Neo 57

Hình 4.5 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại xã Nham Sơn 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Duy Mạnh

Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang"

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh

Kết quả chính và kết luận

- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Dũng

- Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016

- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong thời gian tới

- Huyện Yên Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn, chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp với 13.435,28ha chiếm 70.07% về diện tích đất tự nhiên cho thấy huyện vẫn là địa phương với nền kinh tế sản xuất nông nghiệp là chính Trong giai đoạn 2014-2016 huyện đã tập trung công tác dồn điền đổi thửa để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất manh mún, đấy mạnh phát triển nông thôn mới để làm tiền đề cho sản xuất nông nghiệp tập trung theo hướng nông nghiệp hàng hóa cung cấp cho các thị trường lân cận và xuất khẩu Cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ Từ đó đời sống của người dân trong huyện ngày càng được nâng cao

- Huyện Yên Dũng đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên địa bàn trong giai đoạn 2014-2016 Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn huyện đã giao được hơn 70ha đất cho hộ gia đình cá nhân và hơn 300ha đất cho các doanh nghiệp,

tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền pháp luật đất đai cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho địa phương Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn những hạn chế như xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục

vụ cho công tác quản lý cảu nhà nước, chưa đáp ứng được nhu cầu tìm hiểu thông tin của người dân

- Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Yên Dũng chủ yếu giải quyết nhu cầu đất

ở cho người dân trong địa bàn huyện Giai đoạn 2014-2016 huyện đã xây dựng và tổ chức đấu giá thành công 31 dự án với tổng diện tích 105.836,4m2, thu được số tiền là 412,890 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương Trong khu vực đô thị, thị trấn Neo và Thị trấn Tân Dân có quy mô đấu giá nhiều với số lượng người tham gia đấu giá lớn và tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch, mức chêch lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng không cao, do việc xây dựng giá khởi điểm cao Khu vực nông thôn được coi là tổ chức đấu giá thành công, trong đó xã Nham Sơn thành công nhất vì khi

tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của các dự án đã hoàn thiện, vị trí các lô đấu giá được cho

là thuận lợi

- Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành công với 102/108 lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là 58,985 tỷ đồng Trong đó:

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân đã đấu giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 23.006.100 nghìn đồng

Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đã đấu giá thành công 31/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà nước là 28.113.306 nghìn đồng

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn 34/34 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 7.866.000 nghìn đồng

- Để góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Le Duy Manh

Thesis title: "Assessment of land use rights auction in some projects in Yen Dung district - Bac Giang province"

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research purposes

- Evaluation of the implementation of land use rights auction in some projects in Yen Dung district, Bac Giang province;

- Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district

Research methodology

To implement the content of the topic, we use the following methods: survey method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary data; statistical methods, synthesis and analysis of data; comparative method

Main results and conclusions

- The thesis has outlined the basic situation of the study area with the following contents: natural conditions, socio-economic conditions; situation of auctioning land use rights of Yen Dung district

- The thesis has evaluated the auction of land use rights in 03 projects in Yen Dung district in the period of 2014 - 2016

- The thesis has proposed solutions to overcome limitations and improve the effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district in the coming time

- Yen Dung district has a large area of natural land, mainly agricultural land with 13435.28 ha, accounting for 70.07% of the natural land area showing that the district is still in a local agricultural economy In the period of 2014-2016, the district has focused on land consolidation to consolidate land, avoid fragmentation and develop new rural areas as a precondition for agricultural production focusing

on agriculture goods supplied to neighboring markets and exported The economic structure of the period 2014 - 2016 has shifted dramatically from the share of agriculture to industry - construction and services Since then, the lives of people in the district have been improved

- Yen Dung district has well implemented 15 contents of land management in the area in the period of 2014 - 2016 After the Land Law of 2013 came into force and the decrees guiding the implementation of the Land Law came into effect, the district focused on a number of focus groups such as implementation and promulgation of legal documents for land rights in accordance with the new law; land use planning and planning have also been carried out; the land allocation, land lease and land acquisition

in this period were intensified, resulting in more than 70ha of land allocated to individual households and more than 300ha of land to businesses and organizations; dispute settlement, registration of administrative records, propaganda of land law, etc were well implemented by the district, bringing positive effects to the local However, there are still some constraints, such as the development of land information systems that have not yet been implemented, mainly for the management of the state, which do not meet the needs of understanding information of the people

- The land use rights auction of Yen Dung district mainly solves the need of residential land for people in the district During the period 2014-2016 the district has successfully organized and auctioned 31 projects with a total area of 105,836.4 m2, earning an amount of VND 412.890 billion for state and local budgets In the metropolitan area, Neo Town and Tan Dan Town have a large auction scale with a large number of participants and a low proportion of successful bids, the difference between the starting price and the price is not high, due to the high starting price The rural area was considered successful auction organization, among which Nham Son commune is the most successful because when the auction of infrastructure of the completed projects

is held, the position of the auction lot is considered to be favorable

- Land use right auction at 03 research projects in Yen Dung district was successfully auctioned with 102 out of 108 lots successfully auctioned with the proceeds of state and local budgets of VND 58,985 billion At auctions by officials and auction participants: the auction is organized openly and transparently; the auction council shall strictly comply with the order and procedures of auction; the procedures after winning the auction are well performed by the authorities; all projects are based on local needs and are included in annual plans The construction of the starting price is relatively close to the market price, but the organization is still inadequate as the auction schedule is not suitable, the propaganda about the auction area has not been extensive, etc In order to make the auction of land use rights more effective in the coming time, the district needs to decide on the starting price of the auction at the auction areas in line with market prices, schedules, and prepare good infrastructure and good propaganda of the area prepared for auction.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất đai TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra yêu cầu đó Chính thức Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013)

Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số

dự án đấu giá còn thiếu công khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo…

Huyện Yên Dũng là địa bàn giáp Thành phố Bắc Giang, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển KT - XH nhất là sự phát triển công nghiệp, quốc phòng - an ninh của tỉnh Bắc Giang Nằm trên vùng đồng bằng trung du và miền núi Bắc Bộ, những năm gần đây huyện đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa

và môi trường Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, công trình công cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH và hạ tầng cơ sở xây dựng nông thôn mới thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá QSDĐ đóng vai trò rất quan trọng

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang"

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2014 - 2016

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc các xã trong phạm vi huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014-2016 bao gồm: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Tiểu khu 3 thị trấn Neo và

dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập còn tồn tại trong công tác đấu giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể áp dụng thực tế vào công tác quản

lý đất đai tại địa phương nói chung và góp phần hoàn thiện cơ chế đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Dũng

Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất, tất

cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất, trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho rằng: Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó Đất được coi là khác biệt với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (Krasil'nikov, 1958)

2.1.1.2 Sở hữu đất đai

Ở hầu hết các nước đều công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai, trong

đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu chung, sở hữu tư nhân Trước năm 1980, Hiến pháp nước ta cũng công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai Đến Hiến pháp 1980, nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nước thuộc phe xã hội chủ nghĩa cũ Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước),

Cu Ba và miền bắc Triều Tiên (sở hữu nhà nước) Ở các nước thuộc khối Liên

hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà vua, mọi người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên tới 999 năm Ở Đài Loan Trung Quốc, Hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật (Đặng Hùng Võ, 2011)

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội, 2013) Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định Quyền sử dụng đất không chỉ được người sử dụng đất đem ra mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển dịch…do vậy trong quá trình phát triển quyền sở hữu đất đai được công nhận

là một loại hàng hóa Đây có thể coi là căn cứ thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước

2.1.2 Giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất Và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

2.1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Có hai loại giá đất chính: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất ngoài thị trường Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân

phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau

Để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Vì vậy trong công tác quản lý nhà nước còn có một loại giá đất là giá đất cụ thể Trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi Tại Khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)

2.1.3 Định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển thị trường Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu

tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau (Chính phủ, 2014)

2.1.3.3 Phương pháp định giá đất

Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Đồng thời, giao bộ TN&MT quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là:

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014)

b Phương pháp triết trừ

Phương pháp triết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014)

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hành thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014)

d Phương pháp thặng dư

Theo phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính phủ, 2014)

Đối với 04 phương pháp này nghị định còn chỉnh sửa bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013

và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

Căn cứ vào thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất theo quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014)

2.1.3.4 Khung giá đất

Luật đất đai 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003)

Luật đất đai 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến theo thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”(Quốc hội, 2013)

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt

Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ Chủ thể tham gia quan

hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu

sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua

Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó

người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm

Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với

tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015)

2.1.4.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Dân sự năm 2005

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Dân sự năm 2015

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất

- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ – CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Thông tư Số: 03/2012/TT-BTC Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá,phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư 48/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn trình tự thủ tục xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong việc đấu giá quyền sử dụng đất Số: 02/2015/TT-BTC thông tư sửa đổi bổ sung thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của bộ trưởng bộ tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP 04/4/2015 quy định

về việc tổ chức thực hện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2015)

2.1.4.3 Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ Trong thời gian qua, các vụ án được đưa ra xét xử có không ít các trường hợp người thi hành án không có tài sản gì đáng kể ngoài QSDĐ Ngoài ra, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của cá nhân

để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê QSDĐ Chính vì thế, sau khi kê biên tài sản, cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá QSDĐ để giải quyết một số lượng lớn án chưa được giải quyết Với cách giải quyết như thế vừa đảm bảo quyền thực thi pháp luật của cơ quan thi hành án, vừa đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người thi hành án (Trần Văn Minh, 2012)

Trong đấu giá QSDĐ, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá QSDĐ, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá QSDĐ quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Đất đã được phân lô (thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh Người trúng đấu giá QSDĐ hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp QSDĐ đối với lô (thửa) đất trúng giá (Nguyễn Hữu Đắc, 2014)

Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai Bằng việc đấu giá QSDĐ, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõ trong dự án đấu giá QSDĐ Người trúng đấu giá QSDĐ được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều (Nguyễn Thị Kim Huyền, 2014)

Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở để các cơ quan Nhà nước xác định giá đất, hình thành thị trường BĐS, góp phần tạo mặt bằng giá cả và tạo sự

ổn định cho thị trường BĐS

b Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TTBĐS (Lê Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012)

Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước

Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững

Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Tạo nguồn vốn từ đấu giá

QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.4.4 Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước “bán” quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân sách Nhà nước Nói cách khác đây là một hình thức “mua - bán” mà hàng hóa là quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước, hàng hóa mua bán ở đây không phải là hàng hóa cụ thể mà chỉ là “quyền sử dụng” được vật hóa bằng một văn bằng gọi là “Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”

Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu Nhà nước chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá Còn giá cả thật của cuộc “mua-bán” là do quá trình trả giá của người mua quyết định Người trả giá cao hơn và hợp lệ sẽ được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất

Ba là, sau đấu giá, bên mua (người trúng đấu giá) được quyền sử dụng đất

mà mình đã trúng, nhưng bên bán vẫn không mất đi tài sản, không mất đi quyền

sở hữu đối với tài sản, mà chỉ giao “quyền sử dụng đất” mà thôi Nhà nước vẫn luôn có quyền sở hữu đất đai, tức là vẫn có quyền chiếm hữu và định đoạt đối với thửa đất đó Đây chính là một trong những đặc điểm khác biệt của đấu giá quyền sử dụng đất so với các hình thức giao dịch mua bán cá tài sản khác

Bốn là, số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất một phần lại được tiến hành chi trả cho các chi phí đã bỏ ra để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất và chi phí phục vụ cho cuộc đấu giá Đây là một đặc điểm riêng có của đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.5 Hình thức và trình tự đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai: Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà

ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất

2.2 KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT

2.2.1 Đấu giá đất ở Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia nằm ở phần nửa phía Bắc của Đông bán cầu có diện tích đất tự nhiên là 9,6 triệu km2 và dân số hơn 1,38 tỷ người Địa giới hành chính của Trung Quốc được chia ra làm 31 tỉnh, thành phố: gồm 22 tỉnh,

5 khu tự trị và 4 thành phố trực thuộc trung ương Phân cấp hành chính được chia làm 04 cấp hành chính gồm tỉnh, địa khu, huyện, xã

Về đất đai Trung Quốc có chế độ đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước và đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể Trong thị trường đất đai có năm hình thức (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012) bao gồm:

- Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản

lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp

- Thị trường tài chính đất đai: Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu tư có thể gặp phải Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất

- Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Mối liên hệ về kinh tế có thể

là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa

- Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả

Và cũng có năm hệ thống quản lý thị trường đất đai, bao gồm:

- Hệ thống phân bổ đất đai: Việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao

- Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật

- Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai

- Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải được luật pháp quản lý Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai

- Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về

quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC) Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về SDĐ, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường sử dụng đất (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012)

2.2.2 Đấu giá đất ở Mỹ

Mỹ là quốc gia nằm ở phần nửa phía Bắc của Tây bán cầu có diện tích đất

tự nhiên là 9.83 triệu km2 và dân số hơn 274 triệu người Địa giới hành chính của

Mỹ được chia ra làm 50 tiểu bang và quận liên bang Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân

Thị trường đất đai ở Mỹ chủ yếu áp dụng đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan chính phủ

áp dụng Đạt được sự hiểu biết về hình thức luân chuyển đấu giá của việc tiếp thị bất động sản đòi hỏi góc nhìn ở qui mô ngành và sự tăng trưởng nhanh chóng của

nó trong những năm gần đây (Stephen J Martin, 2003)

Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:

- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động

- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước

- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát

- Giao dịch công khai

- Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay, hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản lý nhà ở liên bang Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá Cơ quan quản lý nông trại

và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau, nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng Họ hiểu rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với giá đang duy trì của tài sản có thể là động cơ chủ yếu đối với một số người Những người khác đặt kế hoạch tiếp thị để bán, nhằm tạo ra hình thức bán nhanh nhất Từ lúc bắt đầu lên danh sách đấu giá tới lúc bán bất động sản và kết thúc trong vòng 30 đến 45 ngày

Trong bối cảnh nền kinh tế ngày nay, các tổ chức tài chính trở nên nhạy cảm hơn với những tài sản được xếp loại là bất động sản khác có sở hữu (OREO) trên

sổ sách của họ Hệ quả là họ trở nên năng nổ hơn trong việc tiếp thị những tài sản như vậy thông thường bằng phương pháp đấu giá Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40% tổng số tài sản của công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó Sự cạnh tranh này biểu lộ ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, 2003)

2.2.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản

Nhật Bản là quốc gia nằm ở phía đông Châu Á và phía Tây Thái Bình Dương, cả nước là tập hợp của một quần đảo trên 3000 đảo phía ngoài lục địa châu Á; Diện tích la: 377.834 km² Dân số 125 triệu người Nhật Bản là một nước nghèo Tài nguyên thiên nhiên, trong đó đất đai cũng rất hạn chế

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà

án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Quy trình đấu giá đất của Nhật Bản, 2004)

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên

2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

gia đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bất động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bất động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể

riêng

Bỏ giá cho bất động sản

2.2.4 Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất

Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành luật về bán đấu giá với tư cách là một đạo luật độc lập như: Luật về Bán đấu giá tài sản (Trung Quốc), Bộ Luật Thương mại và những đặc biệt về kiểm soát ( Nhật Bản) Pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một tất yếu của nền kinh tế thị trường Việc xây dựng một đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt với vai trò to lớn của việc đấu giá quyền sử dụng đất đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản Chế định về đấu giá QSDĐ tập hợp tất cả các quy định còn nằm rải rác trong các văn bản QPPL khác nhau như trong Bộ Luật Dân

sự, Luật Đất đai, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Luật Thi hành án dân sự làm cơ

sở pháp lý thống nhất trong việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ

Thứ hai, về người điều hành đấu giá Trong quá trình bán đấu giá thì người điều hành cuộc đấu giá là hết sức quan trọng Vì muốn điều hành cuộc đấu giá tốt bên cạnh có trình độ hiểu biết về pháp luật thì phải có kỹ năng điều hành cuộc bán đấu giá Kinh nghiệp của các nước như Trung Quốc bên cạnh yêu cầu điều kiện phải có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn trong đấu giá,

đã làm việc trong doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên và cần phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do hiệp hội bán đấu giá tổ chức Vì vậy kinh nghiệm rút ra cho chúng ta là cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trả qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết

về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp

Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định (Nhật Bản) là một trong những hình thức đem lại hiệu quả cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá Do vậy, cần nghiên cứu để có sự vận dụng, quy định về hình thức ĐGQSDĐ ở nước ta cho phù hợp

Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá theo quy định của các nước, việc bán đấu giá

đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận như: Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “người bán đấu giá là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động sản đấu giá” Do vậy, trong đấu giá QSDĐ cần có một tổ chức làm trung gian để điều hành đấu giá, không thể giao công việc đấu giá cho các cơ quan nhà nước Vì nếu như thể vừa thiếu tình chuyên nghiệp vừa tạo điều kiện dễ phát sinh các hành vi tiêu cực, gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người tham gia đấu giá

Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá Theo quy định của pháp luật nước ta, để quản lý các tổ chức bán đấu giá tài sản là công việc của các

cơ quan hành chính nhà nước như Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch Đầu tư Song song điều kiện biên chế, cơ sở vật chất còn hạn chế và nhiệm vụ ngày càng được tăng thêm nên công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các tổ chức bán đấu giá tài sản chưa đưa lại hiệu quả cao, quá trình hoạt động của các doanh nghiệp vẫn còn xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá, lợi dụng kẻ hở của pháp luật để lách luật Kinh nghiệm một số nước là thành lập tổ chức quản lý bán đấu giá như Hiệp hội bán đấu giá (Trung Quốc) Vì vậy nên thành lập một hiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan QLNN quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2003

Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật

Đến Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước pháp luật

Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai không được coi là tài sản, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát được

Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử

dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai) Luật cũng đã mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản

lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá đất (Giao đất có thu tiền sử dụng đất)

Thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cở sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước, phục vụ công nghiệp hoá Hiện đại hoá đất nước

2.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai trong giai đoạn này cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được đưa vào luật Tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II luật Đất đai 2003, Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể (Quốc hội, 2003): Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ

đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường BĐS

2.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tạ kỳ họp thứ 6, Quốc hộ Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đa năm 2013 có 14 chương vớ 212 đ ều, tăng 07 chương và 66 đ ều so vớ Luật Đất đa năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan đ ểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm

2003 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý như: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất; hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai; chế độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc Hội, 2013) Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 02/2015/TT-BTC, sửa đổi thông tư 48/2012/TT-BTC và có hiệu lực từ ngày 25/02/2015 về xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Theo đó, cách tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được chia làm 6 trường hợp, cụ thể như sau:

- Giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013;

- Tổng giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013;

Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện việc thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các nghị định và thông tư sau: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Thông tư hướng dẫn số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính; Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để hướng dẫn và thống nhất việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Nhìn chung sau 30 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển từ cơ chế

kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chính sách pháp Luật Đất đai đã đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế mới trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.1 Một số quy định chung

Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Theo đó quy chế đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất có một số quy định chung như sau :

a Đối tượng tham gia đấu giá

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai

có nhu cầu sử dụng đất thực tế để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

b Các trường hợp nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Các trường hợp nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá được thực hiện theo quy định tại Điều 3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất ban hành theo quyết định số TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng chính phủ Cụ thể như sau:

216/2005/QĐ-Giao đất có thu tiền sử dụng đất: đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình,

cá nhân; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối và nuôi trồng thủy sản

Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không thay đổi chủ sử dụng

Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông ngiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ( sau đây là Ủy ban nhân dân tỉnh) quyết định

c Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó

2.3.2.2 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, gồm 9 bước sau:

Bước 1 Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt

và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông

tư này lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt

Bước 2 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn

bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 3 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 4 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt

Bước 5 Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị

tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá

hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)

Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

Bước 6 Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm

cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Tùy từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 7 Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ

sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá giá quyền sử dụng đất