Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội

Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2013

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thành Công

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Văn Hùng - Trưởng Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh

tế, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng UBND huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phúc Thọ, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Lê Thành Công

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích chung 2

1.2.2 Yêu cầu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 3

1.3.1 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.1.3 Một số khái niệm khác 6

1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 7

1.2.1 Khái quát về giá đất 7

1.2.2 Khái quát về định giá đất và Bất động sản 8

1.2.3 Đấu giá đất của một số nước 9

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam 11

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 11

1.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản Việt Nam 13

1.3.3 Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam 15

1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam 15

1.4.1 Căn cứ pháp lý 15

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 16

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai va đấu giá QSDĐ 35

2.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 35

2.2.3 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36

2.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36

2.2.5 Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36

2.2.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36

2.3 Phương pháp nghiên cứu 37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu 37

2.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 38

2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp 38

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 39

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 42

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất 45

3.1.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51

3.2 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ trong những năm qua 51

3.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 52

3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 53

3.3 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 62

3.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trụ sở trạm thú y cũ trên địa bàn xã Võng Xuyên 62

3.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trên địa bàn xã Tích Giang 65

3.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá Cửa Đình trên địa bàn xã Thọ Lộc 69

3.4 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 72

3.4.1 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 72

3.4.2 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 74

3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 76

3.5.1 Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn 77

3.5.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân 79

3.5.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ 80

3.6 Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82

3.6.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

4.1 Kết luận 86

4.2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Phụ Lục

BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất

HĐND : Hội đồng nhân dân TM&MT : Tài nguyên và Môi trường BQL : Ban quản lý

GPMB : Giải phóng mặt bằng CSHT : Cơ sở hạ tầng

Bảng 01: Cơ cấu các loại đất của huyện phúc Thọ năm 2012 47

Bảng 02: Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2012 48

Bảng 03: Biến động sử dụng đất của huyện phúc Thọ giai đoạn 2000-2012 50

Bảng 04: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 64

Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 67

Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71

Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án 72

Hình 01: Mối quan hệ của các yếut ố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử

dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03) 77 Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 78 Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử

dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04) 79 Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 80 Hình 05: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng

đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03) 80 Hình 06: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 81

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá

và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai được xem là một Tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất của con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất, do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại vô cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai

Ở nước ta đất đai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy

đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất nước Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế Thị trường đất đai đã có những bước phát triển rõ rệt Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự

án được Chính phủ phê duyệt

Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm

quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002

Việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự đồng ý của Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp

của TS Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích chung

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương

1.2.2 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả nghiêm trọng cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất

Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý

1.3.1 Ý nghĩa thực tiễn

Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất định

Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất động sản và động sản Bất động sản trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được

Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”[18]

Như vậy, ta có thể thấy Bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là Bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường Bất động sản Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định Bất

động sản (Đất đai) hoặc Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng

hoá được giao dịch trên thị trường Bất động sản Một số nước khác, ví dụ

như Trung Quốc quy định Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được

phép giao dịch trên thị trường Bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu

Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại Bất động sản đều được tham gia vào thị trường Bất động sản do có nhiều Bất động sản không phải là Bất động sản hàng hoá Các loại Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường Bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại Bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Đất đai là Bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền

sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường Bất động sản

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường Bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch Bất động sản

Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về Bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch Bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định [23]

Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường Bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường Bất động sản là đưa người mua và người bán Bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các Bất động sản giao dịch; Phân phối Bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển Bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

KT - XH trên địa bản Thành phố”

- Đấu giá Bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.[20]

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ

thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một Bất

động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch Bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch Bất động sản

và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh Bất động sản

1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới

1.2.1 Khái quát về giá đất

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất

là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[22]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực

tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu

cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định

Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.[22]

1.2.2 Khái quát về định giá đất và Bất động sản

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là Bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá Bất động sản và định giá đất Định giá Bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước đã phát triển

thành bộ luật Bất động sản

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và Bất động sản đã

trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và Bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường Bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất và Bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất

và Bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

- Hoạt động định giá đất và Bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy

không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

b Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê

và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chếmức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện [25]

c Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng

đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở

là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất

đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn

của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường Bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

a Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

b Từ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn

chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai hầu như không

được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho

thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát

của pháp luật

c Từ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam

có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường Bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa

thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai năm 1993)

e Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản

1.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu

kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng) Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008

và suy giảm từ đầu 2008 đến nay) Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó

dự báo Trong những năm qua, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có

những thành tựu nhất định:

- Các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động thị trường Bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm Bất động sản thương mại,

du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các

căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…)

- Chủ thể tham gia thị trường Bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất

cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

- Một số lượng lớn sản phẩm Bất động sản đã được đưa vào vận hành,

đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên

sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam

- Thị trường Bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế

- Thị trường Bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao động

- Trong quá trình phát triển, thị trường Bất động sản Việt Nam dựa trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất

- Thị trường Bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

- Thị trường Bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Đặc điểm này tạo ra sức

ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

- Thị trường Bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.[23]

1.3.3 Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường Bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh Bất động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường Bất động sản nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ

đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường Bất động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng

kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua

Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm

và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường Bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá

trình hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở nước ta

1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam

1.4.1 Căn cứ pháp lý

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ,

từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau:

- Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/2010/QĐ-CP

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

1.4.2.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà

nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản chính thức ở nước ta Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền sử dụng đất

Chính sách sử dụng đất phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người

sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định

từ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng

1.4.2.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường Bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Để cụ thể hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.[2]

Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

1.4.2.3 Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật Đất đai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7 quy định về quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản đã nêu rõ:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.[19]

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất; Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất; Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường Bất động sản

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản

lý, sử dụng đất, dịch vụ bán đấu giá Bất động sản thành lập

Đến nay một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường Bất động sản nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch Bất động sản sớm đi vào hoạt động

Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương

1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.3.1 Định giá đất

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố

nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý,

sự đầu tư cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định" [22]

1.4.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thịtrường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở

mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triểnnhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà

ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

1.4.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong

đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau

đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của Bất động sản cần định giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhậpước tính trong tương lai

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.[22]

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực

có cơ sỏ hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.[15]

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn

để tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

1.4.3.4 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức,

cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường Bất động sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

Điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường

Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai

2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường”)

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định

và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan

hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

đó được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử dụng đất

và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây

1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các

cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn,

tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ

là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người

tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xột giỏ người trỳng giỏ cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

- Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có

ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy

mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là

sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

a Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 1: Của quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự

án liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai

dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ

dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng thể mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được

duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình Ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối

giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyếtnguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án

lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình

ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định

và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự

án để thực hiện

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND

quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm

2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp

18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha