Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

TÓM TẮT Đề tài này được thực hiện tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị với mục đích chính để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN THỊ HẢI

HUẾ - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Huế, ngày tháng 04 năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Đức Phong

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, TS Nguyễn Thị Hải, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông

Hà, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Đông Hà; các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị; Cán bộ và nhân dân các phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này

Tác giả

Trần Đức Phong

TÓM TẮT

Đề tài này được thực hiện tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị với mục đích chính để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Đông Hà

Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 100 người trúng đấu giá tại 03 dự án xây dựng CSHT tại thành phố Đông Hà trong thời gian từ năm

2016 đến tháng 12/2018, đó là: dự án xây dựng CSHT khu dân cư đường Thanh Niên,

dự án xây dựng CSHT khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo - Thành Cổ, dự án xây dựng CSHT khu dân cư đường Đặng Dung

Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 đã đem lại kết quả khả quan Trong 5 năm có tất cả 687 lô đất tại các dự án của thành phố được đưa vào đấu giá tương ứng 152.752,5 m2, thu được cho ngân sách nhà nước 441,918 tỷ đồng

Qua nghiên cứu tại 3 dự án điển hình đại diện các dự án thực hiện trong giai đoạn từ năm 2014-2018 trên địa bàn thành phố Đông Hà cho thấy: (1) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất dân cư đường Thanh Niên (giai đoạn 1) diễn ra 01 đợt đấu giá với tổng số lô đã đưa ra đấu giá là 37 lô trong giai đoạn 1 của dự án, đã đấu giá thành công 37 lô và thu ngân sách 32.153,933 triệu đồng; (2) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo và đường Thành Cổ, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2017 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 22 lô trong tổng số 22

lô của dự án, thu được 18.147,619 triệu đồng với 22 lô bán đấu giá thành công ; (3) Dự

án xây dưng CSHT khu dân cư đường Đặng Dung, phường 2 đưa ra bán đấu giá 05 đợt trong 02 năm 2017 và 2018 với 44 lô đất đưa ra bán đấu giá và tất cả các lô đều bán đấu giá thành công, bổ sung vào ngân sách nhà nước 36.028,778 triệu đồng; Qua Tại

3 dự án nghiên cứu có mức chênh lệch giá trúng đấu trung bình so với giá khởi điểm là 1,15 lần Trong đó, dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo và đường Thành Cổ có mức chênh lệch cao nhất là gần 1,21 lần Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao

sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn Cụ thể trong 3 dự án đấu giá sẽ cho thấy khu vực đô thị và ven đô thị sẽ có nhu cầu cao hơn Đất đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên đảm bảo pháp lý, yên tâm khi mua đất theo hình thức đấu giá

Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà đem lại nhiều hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước

về đất đai Đề tài cũng đã phân tích những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà, lấy ý kiến đánh giá mức độ hài lòng của người dân về các công đoạn trong công tác đấu giá tại các phiên đấu giá họ đã tham gia Kết quả cho thấy đại đa số người dân (91,1%) đều hài lòng với công tác tổ chức đấu giá hiện nay, chỉ có một bộ phận nhỏ không hài lòng với một số yếu tố như vị trí ngồi của các thành phần tham gia phiên đấu giá, giá một số lô được định giá chưa phù hợp, còn cao hơn giá thị trường… Kết quả khảo sát cũng cho thấy, mặc dù các dự án đều là dự án tạo quỹ đất ở nhưng chỉ có 26,58% người dân sử dụng làm đất ở sau khi đấu giá, còn lại phần lớn là đầu tư lâu dài hoặc dùng cho các mục đích khác

Từ những phân tích trên, đề tài đã đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà trong thời gian tới

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT ii

MỤC LỤC v

DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG ix

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ x

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

2.1 MỤC TIÊU CHUNG 2

2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 2

3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Đất ở 4

1.1.2 Quyền sử dụng đất 4

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 5

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 9

1.2.1 Tình hình đấu giá đất ở một số nước trên thế giới 9

1.2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 12

1.2.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị 15

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 16

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 18

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 18

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CứU 18

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 18

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 19

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 20

2.3.4 Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ 20

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 21

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 29

3.2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ TRONG GIAI ĐOẠN 2014-2018 31

3.2.1 Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà 31

3.2.2 Quy trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà 34

3.2.3 Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện 35 3.2.4 Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà 36

3.2.5 Lợi ích đạt được và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 - 2018 4747

3.3 Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDD THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 5252

3.3.1 Ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 5252

3.3.2 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở 5353 3.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIÊU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU

GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ DÔNG HÀ 5454

3.4.1 Tăng cường sự công khai, minh bạch trong công tác đấu giá 5555

3.4.2 Thực hiện tốt công tác chuẩn bị cho đợt đấu giá 5555

3.4.3 Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá 5555

3.4.4 Thực hiện tốt công tác tổ chức tại phiên đấu giá 5555

3.4.5 Giải pháp kỹ thuật 5656

3.4.6 Giải pháp về cơ chế tài chính 5656

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5757

1.KẾT LUẬN 5757

2 KIẾN NGHỊ 5757

TÀI LIỆU THAM KHẢO 5858

PHỤ LỤC 6161

DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 - 2018 24Bảng 3.2 Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 -2018 27Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 30Bảng 3.4 Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đấu quyền sử dụng đất

ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 32Bảng 3.5 Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 35Bảng 3.6 Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo các dự án tập trung trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 37Bảng 3.7: Sự phân bố của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tập trung trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 3939Bảng 3.8 Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo dự án các lô đất lẻ trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 4040Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư đường Thanh Niên giai đoạn 1 4242Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư dãy 2 đường Khoá Bảo – Thành Cổ 4343Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư Đặng Dung 4545Bảng 3.12 Chênh lệch về tiền sử dụng đất thu được từ giá trúng đấu so với giá khởi điểm tại các dự án nghiên cứu 4747Bảng 3.13 Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà 5252Bảng 3.14 Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

ở trên địa bàn thành phố Đông Hà 5353

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Đông Hà 21 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Đông Hà từ năm 2014-2018 25 Hình 3.3 Cơ cấu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 36 Hình 3.4 Tỷ lệ các dự án đấu giá QSDĐ ở tập trung được thực hiện theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018 3838

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 31

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, chưa sát với giá thị trường, việc giao đất, thanh toán tiền tiến hành không chặt chẽ do vậy đã làm giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác và trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản

Thành phố Đông Hà là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội, trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Trị Thành phố được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn cùng với lịch sử hình thành và phát triển của tỉnh Quảng Trị Trong những năm gần đây, thành phố Đông Hà đang từng bước xây dựng và phát triển tiến tới đạt tiêu chuẩn thành phố đô thị loại II vào năm 2020 Để đạt được mục tiêu đó, thành phố Đông Hà đã tranh thủ sự hỗ trợ của Trung ương, của tỉnh, tài trợ của các tổ chức quốc

tế thông qua nhiều chương trình, dự án, tập trung đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng, tạo diện mạo mới cho đô thị Ngoài việc ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật vành đai, thành phố cũng tập trung xây dựng nhiều khu đô thị, khu dân cư mới như: Khu đô thị Nam Đông Hà, khu dân cư đường Thanh Niên, khu dân cư đường Khóa Bảo, khu dân cư đường Nguyễn Huệ, khu đô thị Bắc Sông Hiếu và thực hiện việc giao đất ở cho người dân thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức giao đất này đã làm cải thiện đáng kể bộ mặt của thành phố, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân Bên cạnh đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của thành phố đã đạt được những kết quả nhất định Các tổ chức có chức năng bán đấu giá quyền sử dụng đất được củng cố, kiện toàn; trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà cũng đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách của tỉnh Quảng Trị, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà nói riêng và trên toàn tỉnh Quảng Trị nói chung vẫn còn một số bất cập như sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan có thẩm quyền còn lúng túng, quá

trình triển khai vẫn còn một số vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện; nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất còn hạn chế Bên cạnh đó, nhu cầu đất ở và thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà không còn nóng như thời gian trước đây nên việc tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất ngày càng khó khăn hơn

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng

đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị " được thực hiện nhằm đánh giá được

cụ thể về thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà,

từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này cho địa bàn nghiên cứu

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1 MỤC TIÊU CHUNG

Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Trên cơ sở đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà trong thời gian tới

- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cho địa bàn nghiên cứu

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng

- Đề tài sẽ đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo

về đấu giá quyền sử dụng đất cũng như cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai

3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước nói chung và các cơ quan liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, xác định được các định hướng và giải pháp

để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở một cách có hiệu quả và phù hợp với thực tế của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cho thành phố Đông Hà

- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có điều kiện tương tự

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Đất ở

1.1.1.1 Khái niệm

Khái niệm đất ở được quy định tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Theo đó, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở [4]

Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn,

kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận,

thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý [4]

1.1.1.3 Vai trò của đất ở

Các vai trò chính của đất ở đối với nền kinh tế xã hội được thể hiện như sau:

- Đất ở có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng chỗ ở cho người dân

- Sự xuất hiện của đất ở đã góp phần hình thành nên các khu dân cư

- Sự xuất hiện của đất ở góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển

- Đất ở góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Sự xuất hiện của đất ở cùng với các loại đất khác đã góp phần thúc đẩy nển kinh tế xã hội phát triển

1.1.2 Quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013, định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân

và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người

dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần

diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể [15]

1.1.2.2 Các quy định về quyền sử dụng đất

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [15]

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá [17]

1.1.3.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Hiến pháp 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lí theo pháp luật”(khoản 1 Điều 45) Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất Thực tế đã chứng minh rằng : nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá quyến sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:

Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động

tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế

Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước cho thấy, từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách Tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa cây xanh thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các địa phương

Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường

quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường Việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đây là những quan hệ mang bản chất hàng hóa – tiền tệ

Bên cạnh đó, quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thừa nhận tính tài sản của quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,

công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và lợi ích sử dụng đất

Trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lí, sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay; tạo

cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xóa bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư

Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tao ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản

phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững

1.1.3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên- Môi trường và Bộ Tư pháp Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Bước 5: Lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá

quyền sử dụng đất

Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả

trúng đấu giá quyền sử dụng đất [3]

1.1.3.4 Quy định về giá khởi điểm, bước giá, giá trúng đấu trong đấu giá quyền sử dụng đất

a Giá khởi điểm

Giá khởi điểm là giá tối thiểu được sử dụng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện như sau:

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới

20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấu giá

có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;

từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định Việc thẩm định giá đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp thành phố phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Đối với các hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày 15/11/2016 (ngày Nghị định số 135/2016/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì

cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện [5]

b) Bước giá

Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá [14]

c) Giá trúng đấu

Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là mức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên

1.1.3.5 Những yếu tố cơ bản để xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá Giá đất được tính dựa vào giá trị thị trường và khả năng sinh lợi của đất Khi xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất cần lưu ý một số yếu tố

cơ bản như sau:

- Vị trí của thửa đất:

Giá đất phụ thuộc rất lớn vào khả năng sinh lợi của đất đai Do đất đai bị cố định về vị trí nên khả năng sinh lợi của đất đai ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí của khu đất Cụ thể, trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì đất ở vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các thửa đất ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại thuận lợi cho việc kinh doanh, sản xuất, đi lại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm Vì vậy, khi xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất cần phải căn cứ vào vị trí của thửa đất

- Yếu tố cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, nằm ở mặt tiền nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ như

hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp… Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở các khu vực này tăng lên

- Yếu tố môi trường, cảnh quan

Môi trường, cảnh quan có ảnh hưởng đến giá đất Cụ thể, hai thửa đất cùng có các yếu tố như nhau về vị trí, hình thể, diện tích, mục đích sử dụng nhưng thửa đất tọa lạc tại khu vực có môi trường trong lành, cảnh quan đẹp sẽ có giá cao hơn so với

thửa đất tọa lạc tại khu vực có hạn chế về môi trường và cảnh quan

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Tình hình đấu giá đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án

Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế Những người chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [18]

1.2.1.2 Trung Quốc

Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7 năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995 Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định Việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ” Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương

án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh và phải báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ Khi xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp để hình thành phương án theo quy định của Chính phủ Sau đó trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn Dựa trên kết quả được phê chuẩn cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị tổ chức thực hiện theo phương án UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Hình thức xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá

và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Khi phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải thực hiện đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ, nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ, cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết tiền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ

+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã

có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) Đây là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS [18]

1.2.1.3 Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và

“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” là kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký, được sử dụng làm cơ

sở để thực thi chương trình này Cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị đã làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được

các thành tựu như: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%; Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%; Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%; Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%; Diện tích tầng nhà xây tăng 330%; Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410% [18]

1.2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hóa Luật Đất đai 1993 có hai nội dung đổi mới cơ bản Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với QSDĐ Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Mầm mống của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Đây là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4 năm 1992 đến tháng 2 năm 1993 Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử nghiệm cơ chế này Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương Đến nay, chủ trương này

đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa Như vậy dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường học, đường giao thông, trạm y tế, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Có thể khẳng định rằng, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội

to lớn cho nhiều địa phương Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chủ trương này còn tồn tại một số hạn chế như giá đất để giao dựa vào bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố thường thấp hơn giá thị trường, định giá cơ sở hạ tầng cao hơn nhiều

so với giá thực tế đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

b Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hay “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương song cũng bộc lộ một số hạn chế nhất định Vì vậy, ngày 18/12/2003 Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự

án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Qua thực tế cho thấy, đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [18]

c Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 được có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 Tại Luật này, đấu giá QSDĐ đã được quy định

cụ thể tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119 Các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng qu y định rõ ràng các nguyên tắc đấu giá, các trường hợp được đấu giá và không đấu giá QSDĐ, điều kiện thực hiện đấu giá QSDĐ [15] Đây là điểm khác so với Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định về cơ chế tài chính khi đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 58, Mục 6

Có thể nói rằng cho đến nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng những quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất đã mang lại những hiệu quả nhất định cho các địa phương

1.2.2.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương

a Đấu giá QSDĐ tại thành phố Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá QSDĐ như

Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng;

Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá QSDĐ

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá QSDĐ

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn thành phố

Việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã mang lại cho thành phố một nguồn thu lớn nhằm bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của thành phố và các quận, huyện, thị xã Cụ thể: năm 2009 thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền

sử dụng 17,45 ha đất của 28 dự án, thu về hơn 3.480 tỷ đồng, năm 2010 thu được trên 3.500 tỷ đồng, năm 2013 thu được 1.960 tỷ đồng Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Ủy ban Nhân dân thành phố, sự vào cuộc tích cực của Tổ công tác liên ngành thành phố, đặc biệt là việc cải cách chính sách đấu giá QSDĐ theo Luật Đất đai 2013, Hà Nội đã thu được gần 3.000 tỷ đồng từ công tác đấu giá QSDĐ với diện tích đất tổ chức đấu giá 18,38 ha, năm 2015 Hà Nội dự kiến thu 2.200 tỷ đồng từ đấu giá QSDĐ Tuy nhiên tình trạng nợ quá hạn tiền đấu giá QSDĐ của Hà Nội vẫn còn lớn, lên đến hơn 1.000 tỷ đồng [18]

b Đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm

và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là

dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ Việc đấu giá ở thành phố Đà Nẵng được tiến hành công khai bằng lời nói

Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá Trong quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một

số khu vực trên địa bàn thành phố Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau

10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không

tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo

ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do [18]

c Đấu giá QSDĐ tại thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ năm 2003 Trong những năm đầu thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, nguồn thu từ đất của thành phố là 700 tỷ đồng năm 2003, 1.700 tỷ đồng năm 2004 và năm 2005 là 1.400 tỷ đồng Trong năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, thu ngân sách 51.753 tỷ đồng Những năm gần đây thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều gặp khó khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, khiến công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố cũng gặp khó khăn, số dự án đấu giá thành công chiếm

tỉ lệ thấp Tuy nhiên cũng như Hà Nội thị trường ở thành phố Hồ Chí Minh cũng bắt đầu có khởi sắc từ năm 2014 Thành phố đã sử dụng một phần lớn tiền thu từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện để khai thác giá trị quỹ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung [18]

1.2.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị

Cũng giống như một số địa phương khác trong cả nước, đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị được thực hiện bắt đầu từ những năm

2000 Nhưng trong giai đoạn từ năm 2000 đến đầu năm 2004, UBND tỉnh Quảng Trị chưa ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Do đó trong giai đoạn này đấu giá QSDĐ tại các địa phương được thực hiện trên cơ sở phương án xây dựng của các huyện, thành phố được UBND tỉnh phê duyệt Đến ngày

17 tháng 9 năm 2004 UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành Quyết định số 2756/2004/QĐ-UBND về việc ban quy chế đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Trị Đây là quy chế đấu giá QSDĐ đầu tiên được áp dụng thống nhất cho các địa phương trong tỉnh Nhưng trong quá trình thực hiện quy chế này đã phát sinh một số vướng mắc do đó UBND tỉnh đã tiếp tục ban hành Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND ngày 6 tháng 10 năm 2006 để điều chỉnh bổ sung Quyết định số 2756/2004/QĐ-UBND Khi thực hiện Quyết định số 61 đã phát sinh một số tồn tại, vướng mắc như quy định về việc xây dựng giá khởi điểm, bước giá không còn phù hợp Đồng thời

để thực hiện theo đúng các nội dung của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 25 tháng 4 năm 2012 UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND về Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị để thay thế cho quyết định số 78/2006/QĐ-UBND Đến năm 2016, UBND tỉnh tiếp tục ban hành Quyết định số 45/2016/QĐ-UBND ngày 15/11/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị sửa đổi một số điều quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ban hành kèm theo Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/7/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị

Kể từ khi có chủ trương đấu giá QSDĐ, các địa phương trong tỉnh đã thực hiện đấu giá QSDĐ tại hầu hết các dự án để giao đất ở cho người sử dụng đất và đã thu được những kết quả nhất định Công tác xác định giá đất được thực hiện có hiệu quả, góp phần minh bạch trong xác định giá đất, trong đấu giá QSDĐ, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Cụ thể, năm 2013 nguồn thu từ đấu giá đất của tỉnh là 221,3 tỷ đồng, năm 2014 là 252,8 tỷ đồng, năm 2015 là 239,4 tỷ đồng, năm 2016 là 255.313 tỷ đồng, năm 2017 là 285.563 tỷ đồng [23] Kết quả đấu giá tại các dự án cho thấy, giá trúng đấu giá đều cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, từ kết quả này đã tạo điều kiện tăng nguồn thu từ đất cho các địa phương Với nguồn thu được từ đấu giá QSDĐ, các địa phương đã được trích lại 70% tổng nguồn thu được từ đấu giá để đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các mục tiêu khác của địa phương

Từ kết quả đấu giá và thực tế tại các địa phương có thể khẳng định rằng đấu giá QSDĐ đã mang lại nhiều hiệu quả cho các địa phương trên địa bàn tỉnh Quảng Trị Mặc dù hiệu quả đấu giá QSDĐ đã thể hiện rõ nhưng trong thời gian qua chưa có những nghiên cứu nhằm đánh giá lại hiệu quả đấu giá QSDĐ để các cấp, các ngành có cách nhìn tổng quát hơn về hiệu quả của đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh, vì vậy việc nghiên cứu vấn đề này là hết sức cần thiết

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

Trong thời gian qua có một số công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất đáng chú ý sau đây:

Tác giả Nguyễn Vĩnh Diện (2006) đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” Đề tài đã tiến hành phân tích một

số vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội từ năm

1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của đấu giá quyền sử dụng đấtở Hà Nội, từ đó đưa ra những giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội trong thời gian sau năm 2006[14]

Tác giả Nguyễn Duy Đức (2009) đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đấtthuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện

Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” Trên cơ sở

lý luận về thị trường bất động sản, về đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất, tác giả

đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất [13]

Tác giả Trần Thị Hoàng Giang (2017) đã tiến hành nghiên cứu về thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình Qua nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết

quả, chỉ ra những hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra một số

giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở[18]

Theo nghiên cứu của tác giả Lê Chiêu Tâm (2012) cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai, do đó hiện nay hầu hết các dự án giao đất ở cho người dân tại huyện

An Nhơn đều thực hiện thông qua hình thức này [12]

Tác giả Hoàng Đức Thụ (2013) đã tiến hành nghiên cứu về hiệu quả của công

tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình trong giai đoạn 2007 – 2011 Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới đã mang lại nhiều hiệu quả rất thiết thực

về xã hội, kinh tế và công tác quản lý nhà nước về đất đai cụ thể như sau: (i) đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương; (ii) Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối

đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường BĐS; (iii) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng [11]

Tóm lại, có rất nhiều tác giả đã thực hiện nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương trên cả nước Các nghiên cứu này tập trung chủ yếu vào việc đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục các hạn chế của công tác này tại địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở

- Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong đó đề tài tập trung nghiên cứu 03 dự án: gồm Khu đô thị Nam Đông Hà, Khu dân cư đường Thanh Niên, Khu dân cư dãy hai đường Khóa Bảo

- Các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu tại thành phố Đông Hà

- Các cán bộ chuyên môn thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đông Hà

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thành phố Đông Hà

- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CứU

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Đề tài tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu thứ cấp tại các cơ quan chức năng

có liên quan tại thành phố Đông Hà, như Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông Hà, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất

đai thành phố Đông Hà, Chi cục thống kê thành phố Đông Hà, phòng Tài nguyên môi trường thành phố Đông Hà và các cơ quan có liên quan khác Các số liệu, tài liệu được thu thập bao gồm:

- Các thông tin số liệu điều kiện tự nhiên, của thành phố Đông Hà, tinhr Quảng Trị

- Báo cáo tình hình kinh tế xã hội thành phố Đông Hà năm 2018

- Niên giám thống kê của thành phố Đông Hà năm 2017

- Số liệu thống kê đất đai của thành phố Đông Hà năm 2018

- Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Căn cứ vào đối tượng nghiên cứu, thời gian và mục tiêu nghiên cứu, các thông tin sơ cấp liên quan đến đề tài được thu thập thông qua các phương pháp cụ thể sau:

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa

Phương pháp này được sử dụng để thu thập thông tin sơ cấp thông qua việc điều tra khảo sát thực tế về tình hình sử dụng đất, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, quy trình thực hiện các bước đấu giá quyền sử dụng đất ở của địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi

Để thu thập được các thông tin có liên quan đến thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, đề tài tiến hành phỏng vấn những người có liên quan đến công tác này bằng phiếu thu thập thông tin được xây dựng sẵn

+ Đề tài tiến hành phỏng vấn ngẫu nhiên 100 cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án nghiên cứu với tổng số là 421 người Nội dung bảng hỏi tập trung vào các vấn đề gồm: Thông tin đấu giá có được niêm yết công khai, mục đích tham gia đấu giá, giá đấu có cao hay không, mức độ hài lòng đối với phiên đấu giá + Đề tài tiến hành phỏng vấn cán bộ chuyên môn liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đông Hà tại các cơ quan nhà nước với số lượng là 12 người Trong đó, có 06 người đang công tác tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông

Hà, 02 người đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và 04 người đang công tác tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Trị Nội dung bảng hỏi tập trung vào các vấn đề gồm: Việc công khai thông tin đấu giá, việc lập giá khởi điểm, cách thức tổ chức đấu giá, việc phối hợp hoàn thiện hồ sơ sau khi có kết quả đấu giá

- Phương pháp tham vấn trực tiếp

Trong quá trình nghiên cứu, đề tài sẽ tiến hành tham vấn ý kiến của nhứng người am hiểu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông

Hà bằng cách phỏng vấn trực tiếp Những người được tham vấn ý kiến gồm lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Trị, lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông Hà và lãnh đạo Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Đông Hà Nội dung tham vấn tập trung vào các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiên công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các số liệu sau khi được thu thập về được phân loại theo từng nhóm có mối quan hệ với nhau sau đó xử lý bằng phần mềm Excel Việc thống kê số liệu được thể hiện qua các bảng thống kê với các trường dữ liệu như số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, giá đất trên thị trường, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trên thị trường Các số liệu đã thu thập được sắp xếp khoa học trong bảng thống kê có thể giúp so sánh, đối chiếu, phân tích theo nhiều phương pháp khác nhau nhằm đánh giá bản chất hiện tượng nghiên cứu Bên cạnh việc thể hiện bằng bảng thống kê, các số liệu xử lý còn được thể hiện bằng các đồ thị phù hợp để thể hiện rõ các kết quả nghiên cứu của đề tài

2.3.4 Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ

Đề tài sẽ sử dụng các bản đồ, sơ đồ, liên quan để minh họa cho các nội dung nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh Quảng Trị, có toạ độ địa lý từ 16o07’53’’ đến 16o52’22’’ vĩ độ Bắc và 107o04’24’’ đến 107o07’24’’ kinh độ Đông Đông Hà nằm cách thành phố Đồng Hới 93km về phía Nam, cách thành phố Huế 70km về phía Bắc, cách cửa khẩu Lao Bảo 85km về phía Đông, cách cảng biển Cửa Việt 16km về phía Tây Ranh giới của thành phố được xác định như sau:

-Phía Bắc giáp huyện Cam Lộ và huyện Gio Linh

-Phía Nam giáp huyện Triệu Phong

-Phía Đông giáp huyện Gio Linh và huyện Triệu Phong

-Phía Tây giáp huyện Cam Lộ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Đông Hà

Trên địa bàn thành phố Đông Hà có cảng Đông Hà, có Quốc lộ 1A, Quốc lộ 9

và đường sắt Bắc Nam chạy qua Các điều kiện này đã tạo cho thành phố một vị trí hết sức thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế - xã hội và có vị trí quan trọng trong

chiến lược quân sự, bảo vệ an ninh, quốc phòng của khu vực miền Trung

3.1.1.2 Địa hình

Lãnh thổ thành phố Đông Hà gồm 2 dạng địa hình cơ bản là địa hình gò đồi bát

úp và địa hình đồng bằng Trong đó, địa hình gò đồi bát úp nằm ở phía Tây và Tây Nam của thành phố, có diện tích 319,1 ha Ở vùng địa hình này, mặt đất được phủ trên nền phiến thạch và sa phiến thích hợp cho việc sản xuất canh tác, trồng cây lâm nghiệp, xây dựng phát triển các mô hình kinh tế trang trại, sinh thái vườn đồi, vườn rừng Địa hình đồng bằng có độ cao trung bình 3m so với mực nước biển, chiếm 55,9% diện tích tự nhiên, được phủ lên trên mặt lớp phù sa thuận lợi cho phát triển nông nghiệp; tập trung ở các phường: Đông Thanh, Đông Giang, Đông Lễ

Cấu tạo địa chất tại thành phố Đông Hà chủ yếu là trầm tích Holoxen loại phù

sa mới có kết cấu với các hạt nhỏ bao gồm: cát, bùn, cát lẫn sét, cát lẫn bùn Vùng đồng bằng gồm trầm tích sông thuộc Holoxen trên, nằm ven sông Trầm tích đầm lầy thuộc Holoxen giữa ở phía Nam và Bắc sông Hiếu Cường độ chịu lực của đất là R = 2

- 2,5Kg/cm 2 thuận lợi cho việc xây dựng các công trình mà ít phải xử lý nền móng

3.1.1.3 Khí hậu

Đông Hà nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nhưng chịu ảnh hưởng của gió Tây – Tây Nam nên tạo thành một tiểu vùng khí hậu khô nóng Chế độ khí hậu của thành phố được chia làm hai mùa cơ bản là mùa mưa và mùa khô Mùa ít mưa kéo dài

từ tháng 3 đến tháng 6 Trong khi đó, mùa mưa tập trung vào các tháng 7,8,9 và kéo

dài đến tháng 3 năm sau

3.1.1.4 Thủy văn

Chế độ thuỷ văn của thành phố Đông Hà chịu ảnh hưởng trực tiếp của hệ thống sông Hiếu, sông Vĩnh Phước và sông Thạch Hãn Đây là nguồn nước chủ yếu cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt cho người dân ở thành phố Ngoài ra, thành phố còn có nhiều hồ nhân tạo có tác dụng làm điều hoà sinh thái, khai thác thuỷ lợi, thuỷ sản như

hồ Trung Chỉ (diện tích 3,2 km2, trữ lượng nước 2.500.000 m3), hồ Khe Mây (diện tích

6 km2), hồ Đại An (diện tích 418 ha)

Với lợi thế về thủy văn sẵn có, thành phố Đông Hà đã và đang bố trí không gian cảnh quan kiến trúc Đông Hà theo mô hình “thành phố bên sông”, “đô thị nhà vườn” trên cơ sở phát huy những lợi thế đa dạng về địa thế sông nước, không gian mặt nước các hồ và cảnh quan gò đồi, vùng đồng bằng theo hướng bền vững, mang đậm bản sắc

văn hóa của vùng đất Đông Hà [22]

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Trên địa bàn thành phố Đông Hà có một số loại đất chủ yếu gồm Đất Feralit trên sa phiến, đất phù sa, đấtcát,… Trong đó, các loại đất có diện tích lớn nhất và có ý nghĩa kinh tế bao gồm:

- Đất phù sa được bồi hàng năm :có diện tích khoảng 500 ha, thuận lợi choviệc trồng cây lương thực và cây ăn quả,…

- Đất Feralit nâu vàng phát triển trên phiến sét : chiếm diện tích khoảng 3.500

ha, thuận lợi cho việc trồng cây lâm nghiệp, cây ăn quả, đồng cỏ chăn nuôi

- Đất phù sa Glây : tập trung nhiều ở các phường: Đông Giang, Đông Thanh, Đông Lễ, Đông Lương,… với diện tích khoảng 200 ha

Đặc điểm chung của các loại đất trên là bị chua phèn, độ pH dao động 4,5 - 6,5 nên độ phì kém

b) Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt của thành phố Đông Hà chủ yếu tập trung ở 3 con sông là sông Hiếu, sông Vĩnh Phước, sông Thạch Hãn và các khe suối,hồ chứa trên địa bàn thành phố với trữ lượng đáp ứng được cho nhu cầu cho sản xuất,cải tạo môi trường và nuôi trồng thuỷ sản

Bên cạnh nguồn nước mặt, ở thành phố Đông Hà không có mạch nước ngầm sâu mà việc khai thác và sử dụng chủ yếu qua hệ thống giếng đào và giếng khoan, lưu lượng 15 -19l/s, tổng độ khoáng hóa 80 - 280mg/l

c) Tài nguyên rừng

Thành phố Đông Hà có 2.280,89 ha rừng, trong đó toàn bộ là rừng trồng Diện tích rừng nàycó vai trò quan trọng trong việc cung cấp gỗ, điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, chống xói mòn, tạo cảnh quan du lịch cho thành phố

d) Tài nguyên khoáng sản

Nhìn chung, nguồn khoáng sản ở Đông Hà rất nghèo, chỉ có đất sét làm gạch ngói, trữ lượng không lớn và phân bố rải rác ở các phường Đông Giang, Đông Thanh, phường 2 và phường Đông Lương Các loại khoáng sản khác thì chưa được thăm dò

và xác định trữ lượng

e) Tài nguyên du lịch, nhân văn

Đông Hà có địa hình, địa thế đa dạng với nhiều sông, hồ, vùng gò đồi, rừng cây tạo nên nhiều cảnh quan đẹp: Có sông Hiếu chảy qua thành phố, sông Vĩnh Phước bao

bọc ở phía nam, sông Thạch Hãn phía Đông; có các hồ Khe Mây, Trung Chỉ, hồ Km6,

hồ Đại An, hồ Khe sắn; vùng gò đồi phía Tây còn nhiều tiềm năng phát triển lâm sinh thái, rừng cây Đây là điều kiện thuận tiện để phát triển hình thành các khu du lịch sinh thái lâm viên cây xanh, khu công viên vui chơi, giải trí hấp dẫn

Trên địa bàn thành phố còn có nhiều di tích lịch sử, văn hóa, cách mạng lưu giữ những giá trị truyền thống tốt đẹp, tự hào của vùng đất và con người Đông Hà qua các thời đại, trong đó có 02 di tích được xếp hạng Quốc gia, 18 di tích được xếp hạng cấp tỉnh Các công trình văn hóa tiêu biểu như: đình làng Nghĩa An, các giếng chăm, đình làng Lập Thạch, đình làng Điếu Ngao, đặc biệt đình làng Trung Chỉ được đánh giá là một công trình kiến trúc nghệ thuật điển hình của tỉnh Quảng Trị Các di tích lịch sử cách mạng tiêu biểu như: Cảng quân sự Đông Hà, nhà ga lô cốt Đông Hà, nghĩa trang liệt sỹ Quốc gia đường 9, động Bồ Chao,… Đây là tiềm năng có thể khai thác phát

triển du lịch văn hóa, lịch sử

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

a Tăng trưởng kinh tế

Trong giai đoạn 2014 – 2018, nền kinh tế của thành phố Đông Hà đã có những bước phát triển vững chắc và ổn định Tuy còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế của thành phố trong những năm qua tăng trưởng với nhịp độ năm sau cao hơn năm trước Trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2014 - 2018 đạt 7,8 % Tốc

độ tăng giá trị sản xuất các ngành kinh tế (theo giá so sánh năm 2010) năm 2018 tăng 12,1% so với năm 2017 và đạt 100% so với kế hoạch Tổng giá trị sản xuất của các ngành được thể hiện trong bảng 3.1

Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thành phố Đông Hà giai đoạn

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Đông Hà từ năm 2014-2018

Nguồn: Xử lý số liệu

Qua hình 3.2 cho thấy cơ cấu kinh tế giai đoạn 2014 - 2018 của thành phố Đông

Hà đã có sự chuyển dịch tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và Dịch vụ - Thương mại, giảm dần tỷ trọng các ngành Nông - Lâm nghiệp Cụ thể, năm 2014, cơ cấu kinh tế của thành phố là 5,92% nông nghiệp, 43,03% Công nghiệp - Tiểu thủ Công nghiệp và 51,05% Thương mại - Dịch vụ Đến năm 2018, tỷ trọng của ngành Nông - Lâm nghiệp trong cơ cấu kinh tế của thành phố

là 2,40%, ngành Công nghiệp - Tiểu thủ Công nghiệp là 53,24% và ngành Thương mại

- Dịch vụ là 44,36%

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Với lợi thế là trung tâm thương mại, dịch vụ, công nghiệp của tỉnh,những năm qua, cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật của thành phố Đông Hà không ngừng được quan tâm đầu tư đã góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của thành phố Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của thành phố được thể hiện như sau:

* Ngành nông nghiệp

Năm 2018, thành phố Đông Hà có tổng diện tích gieo trồng hàng năm là 2.299,4

ha, giảm 78ha so với năm 2017 Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 154,3 tỷ đồng, tăng 2,8% so với năm 2017; giá trị trên một đơn vị canh tác đạt 83 triệu đồng/ha Trong đó:

- Diện tích lúa cả năm 1.984,3 ha, tổng sản lượng lúa cả năm đạt 10.252 tấn; năng suất lúa bình quân cả năm đạt 51,7 tạ/ha.Cơ cấu giống lúa đưa vào sản xuất theo hướng tích cực, trong đó giống lúa chất lượng cao đạt trên 85% diện tích

- Diện tích gieo trồng cây thực phẩm, rau màu các loại đạt 290,9 ha, trong đó diện tích gieo trồng rau các loại đạt trên 292 ha, tăng 5,4% so với năm 2017, chất lượng

rau được chú trọng, chủng loại khá phong phú, giá cả và đầu ra thuận lợi đem lại thu nhập khá cao cho người dân

* Ngành công nghiêp – tiểu thủ công nghiệp

Sản xuất CN-TTCN trên địa bàn thành phố Đông Hà có mức phát triển khá, lãi suất ngân hàng và giá nguyên liệu đầu vào ổn định tạo điều kiện cho các doanh nghiệp,

cơ sở kinh doanh đẩy mạnh sản xuất, phục vụ cho nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tiếp cận các nguồn vốn; sản lượng một số ngành công nghiệp tăng so với các năm trước Các doanh nghiệp tại các cụm công nghiệp duy trì hoạt động ổn định, tiếp tục đầu tư, tìm kiếm mở rộng thị trường tiêu thụ Doanh thu các doanh nghiệp tại các cụm công nghiệp đạt 84 tỷ đồng, tăng 71,4% so với năm

2017, giải quyết việc làm cho 160 lao động Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2018 thực hiện đạt 3.417 tỷ đồng, tăng 10,5% so với năm 2017, đạt 100,4% kế hoạch năm

* Ngành thương mại - dịch vụ

Hoạt động thương mại dịch vụ trên địa bàn thành phố Đông Hà duy trì tốc độ phát triển ở mức khá Các siêu thị, hệ thống các chợ, trung tâm thương mại; hoạt động kinh doanh trên các tuyến phố tiếp tục có bước phát triển Các chợ trên địa bàn được đầu tư phục vụ tốt nhu cầu của người dân Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt 23.961 tỷ đồng, tăng 15,2% so với năm 2017 Giá trị ngành dịch vụ thực

hiện đạt 11.842 tỷ đồng, tăng 11,2% so với năm 2017

3.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

* Dân số:

Theo số liệu thống kê năm 2018, thành phố Đông Hà có 93.787 người, trong đó nam chiếm 49,01%, nữ 50,09 %; mật độ dân số trung bình là 1.283 người/km.Toàn bộ dân số của thành phố là dân số đô thị Dân số của thành phố phân bố chủ yếu ở các phường như phường 1, phường 5, phường Đông Lương, Đông Lễ và ít phân bố ở các phường gồm phường 2, phường 3, phường 4, Phường Đông Thanh, phường Đông Giang Số liệu về dân số của thành phố được thể hiện qua bảng 3.2

Bảng 3.2 Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 -2018

STT Đơn vị hành chính

Diện tích tự nhiên (km 2 )

Thông qua các kênh giới thiệu việc làm, cho vay vốn theo gói kích cầu của Chính phủ và trên cơ sở kết hợp nhiều nguồn vốn mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế, hàng năm thành phố giải quyết được việc làm cho khoảng 1.300 – 1.400 lao động Tuy nhiên, tỷ lệ thất nghiệp trên địa bàn vẫn còn khoảng 5,4% Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, thu nhập và mức sống dân cư trên địa bàn thành phố không ngừng được nâng cao Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 14,3 triệu đồng năm 2005 và lên 27,6 triệu đồng năm 2010 và 83,76 triệu đồng vào năm 2016 Tỷ lệ hộ nghèo giảm dần qua các năm

3.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Để thực hiện mục tiêu phát triển đô thị, thành phố Đông Hà không ngừng tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển nhanh và đồng bộ Các lĩnh vực được thành phố ưu tiên đầu tư như: Giao thông, giáo dục - đào tạo, y tế, chợ, cấp thoát nước Nhờ vậy, kết cấu hạ tầng thành phố đã được đầu tư, cải tạo nâng cấp, bộ mặt

đô thị có nhiều khởi sắc, cảnh quan đô thị được cải thiện ngày càng khang trang, đồng

bộ Hệ thống giao thông trọng điểm được triển khai xây dựng từng bước hoàn thành như đường Lê Thánh Tông, đường Trần Bình Trọng, cầu Vĩnh Phước, cầu Đại Lộc, cầu Sông Hiếu Một số nút giao thông nguy hiểm trên địa bàn được đầu tư xử lý Hệ thống thoát nước thuộc dự án ADB đã xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng phát huy được hiệu quả, thu hút dự án Thoát nước, thu gom và xử lý nước thải từ nguồn vốn của

WB tiếp tục thực hiện Nhiều công trình có quy mô, tạo điểm nhấn kiến trúc cảnh quan

đô thị đã được xây dựng như Khách sạn Sài Gòn – Đông Hà, Khách sạn Mường Thanh Các khu đô thị Nam Đông Hà, Khóa Bảo - Thành Cổ, Bắc sông Hiếu từng bước đầu tư, không gian đô thị được mở rộng Nhà ở của nhân dân trên địa bàn được đầu tư xây dựng phát triển theo hướng cao tầng hóa với kiến trúc phong phú và đa dạng, tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt trên 90% so với tổng quỹ nhà ở Hệ thống chiếu sáng, đèn trang trí điện tử cũng được quan tâm đầu tư tạo điểm nhấn cho thành phố Hệ thống cây xanh đô thị được chú trọng phát triển đa dạng, phong phú về chủng loại, với diện tích 270 ha

Kết cấu hạ tầng văn hoá - xã hội được quan tâm đầu tư: 7/9 trạm y tế phường được đầu tư đạt chuẩn; có 100% trường tiểu học và trung học cơ sở, trên 95% trường mầm non đã được kiên cố hóa và cao tầng hóa, 73/83 khu phố đã có nhà văn hóa; 6/9 phường đã xây dựng hoàn chỉnh nhà văn hóa Đã đầu tư xây dựng Trung tâm Văn hóa, thể thao thành phố, Đài Truyền thanh Đông Hà, đang thi công xây dựng Nhà văn hóa Thành phố với tổng diện tích 6.300 m2; nâng cấp và bảo tồn nhiều di tích văn hoá, lịch

sử Cơ bản hoàn thiện trụ sở làm việc khối cơ quan Đảng, chính quyền; đầu tư xây dựng trụ sở làm việc cho 7/9 phường Tiếp tục đầu tư tu bổ hệ thống đê điều, thuỷ lợi, kiên cố hoá kênh mương, các trạm bơm đáp ứng yêu cầu tưới, tiêu; đầu tư kết cấu hạ tầng các cụm công nghiệp

Nhằm huy động thêm nguồn lực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị, thành phố Đông Hà đã xây dựng, ban hành và thực hiện các đề án xã hội hóa như kiên cố hóa giao thông, xây dựng nhà văn hóa, xây dựng vỉa hè, cây xanh đường phố và điện chiếu sáng khu dân cư, đã xây dựng được 30,5 km điện chiếu sáng, trồng mới 2,5 km

cây xanh, bê tông hóa 50 km đường giao thông