Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện kim sơn, tỉnh ninh bình

Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 v

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,

TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

TRƯƠNG THỊ THANH THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,

TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 8 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ KHUY

Hà Nội - Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Khuy

Cán bộ chấm phản biện 1: TS Vũ Sỹ Kiên

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Nguyễn Thị Hải Yến

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 16 tháng 9 năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Kim Sơn, ngày 28 tháng 6 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trương Thị Thanh Thủy

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của TS Nguyễn Thị Khuy trong suốt thời gian thực hiện luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và trân thành đến cô cũng như các thầy giáo, cô giáo trong khoa đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn, giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sỹ

Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn tới các anh, chị cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn; các anh, chị thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện và tỉnh Ninh Bình; các đồng chí lãnh đạo UBND xã Chính Tâm cùng các anh, chị, em trong

cơ quan nơi tôi đang công tác và gia đình, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ, ủng hộ, chia sẻ những khó khăn và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kim Sơn, ngày 28 tháng 6 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trương Thị Thanh Thủy

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN vii

DANH MỤC VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đai và thị trường đất đai 4

1.1.2 Giá đất 7

1.1.3 Định giá đất 9

1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13

1.2 Cơ sở pháp lý 17

1.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.2.2 Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 19

1.3 Cơ sở thực tiễn 30

1.3.1 Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới 30

1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số địa phương tại Việt Nam 37

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.2 Nội dung nghiên cứu 41

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kim Sơn 41

2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Sơn 41

2.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Sơn 41

2.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Kim Sơn 41

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 42

2.3 Phương pháp nghiên cứu 42

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 42

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 42

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 43

2.3.5 Phương pháp so sánh 44

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 45

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 45

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 52

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn 63

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Kim Sơn 63

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn 70

3.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 70

3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Kim Sơn 70

3.3.2 Quy trình về đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Sơn 71

3.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Sơn 2015 – 2017 75

3.4 Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 76

3.4.1 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 76

3.4.2 Khái quát về 3 dự án nghiên cứu 81

3.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 90

3.4.4 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim

Sơn 98

3.4.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 107

3.5 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất 115

3.5.1 Giải pháp về chính sách 108

3.5.2 Giải pháp về quy hoạch, đo đạc bản đồ 109

3.5.3 Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 116

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111

TÀI LIỆU THAM KHẢO 113

PHỤ LỤC 125

THÔNG TIN LUẬN VĂN

1 Họ và tên học viên: Trương Thị Thanh Thủy

3 Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Khuy

4 Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

5 Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:

- Nội dung chính được nghiên cứu: đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn Từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

- Kết quả đạt được: đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn và đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

- Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo trong đào tạo, nghiên

cứu khoa học tại các trường đại học cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác

đấu giá quyền sử dụng đất

6 Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng cơ bản CN-TTCN-XDCB

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Kim Sơn 67

Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnKim Sơn giai đoạn 2015 - 2017 76

Bảng 3.3 Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Hùng Tiến 90

Bảng 3.4 Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Kim Chinh 92

Bảng 3.5 Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thượng Kiệm 94

Bảng 3.6 Danh sách đề nghị hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Thượng Kiệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 96

Bảng 3.7 Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá QSDĐ với giá do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu 97

Bảng 3.8 Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử dụng đất 99

Bảng 3.9 Giá khởi điểm và bước giá 100

Bảng 3.10 Đánh giá về trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá 102

Bảng 3.11 Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản 104

tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá 104

Bảng 3.12 Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá 105

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 36 Hình 3.1 Sơ đồ quy trình đấu giá QSDĐ tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ

mở ra xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ Do đó, đất đai không chỉ là điều kiện cần để sinh tồn, là tư liệu đầu vào cơ bản của các nghành, các lĩnh vực mà đất đai còn trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Từ đó đến nay, Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đồng thời thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu

dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực

sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh

tế Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất tại các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền

sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực

tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá Đây là những nguyên nhân

cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, do đó việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước (ban đầu được tiến hành

có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất

Huyện Kim Sơn là vùng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế, đặc biệt là kinh tế nông nghiệp và kinh tế biển; huyện đã phát huy tiềm năng và thế mạnh để từng bước vươn lên Hiện nay, huyện đang tích cực đầu tư cơ

sở hạ tầng tạo nền tảng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển; phấn đấu phát triển toàn diện để huyện đủ điều kiện thành lập thị xã vào năm 2020 theo Nghị quyết số 06 ngày 04/5/2011 về chỉnh trang thị trấn Phát Diệm, xây dựng - mở rộng không gian

đô thị để thành lập thị xã trước năm 2020; đồng thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của địa phương thì việc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn mới, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một nội dung rất quan trọng góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh tế - xã hội của địa phương, đáp ứng được yêu cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng để thực hiện mục tiêu chung của huyện

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh

công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình” là rất cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Kim Sơn Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học của đề tài

Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng

và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Kim Sơn có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện đạt kết quả tốt hơn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7]

1.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống

xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định

Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể

Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu [10]

Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình [10] Chế độ sở hữu đất đai là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, được hình thành dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước Đó cũng chính là cơ sở

lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam [12]

Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại Quyền sở hữu đất đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai [20]

Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế độ

tư hữu về đất đai Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại

đa số là các nước tư bản chủ nghĩa Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công, 60% là đất tư; ở Đài Loan, toàn bộ đất nông nghiệp là thuộc tư nhân; ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu héc ta Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số [12]

Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [17] Về bản chất, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình

để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam

có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất [15]

1.1.1.3 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy

định [28] Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản [6;21] Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [18] Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt

so với các tài sản khác [21]

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền

sử dụng đất [8] Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật [17]

1.1.1.4 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa [7]

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế

độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai [7]

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với

về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường

là đất đai đã được thương phẩm hóa; đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai được gọi là thị trường quyền sử dụng đất; bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp" Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu

dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo giá thị trường) Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp [7]

1.1.2 Giá đất

1.1.2.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi từ đất đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là

biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [7]

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [17]

Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, thừa kế, góp vốn Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

1.1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường không thể có, cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản thông thường Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:

- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao

- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau

- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một đại lượng hữu hạn Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người

1.1.3 Định giá đất

1.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong

lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [7]

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

1.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể)

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc

thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [17]

1.1.3.3 Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất và được quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013

Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án

có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta

do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [5]

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá [5]

b) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5]

c) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5]

d) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [5]

e) Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [5]

1.1.3.4 Khung giá đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ

quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực

tế trên thị trường có biến động lớn [16]

Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” [17]

1.1.3.5 Giá đất cụ thể

Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5, Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người

có đất bị thu hồi Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất

cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp

tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng

tư vấn xác định giá đất [17]

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ

- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [17]

1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu

Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua Bán đấu giá có thể được thực hiện

dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định

Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người BĐG điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản với giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản BĐG

Theo đó, khái niệm BĐG QSDĐ được hiểu như sau: “Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người BĐG điều khiển; nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang BĐG”

Từ khái niệm trên cho thấy QSDĐ được BĐG bởi vì:

Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc quyền sử dụng chung của nhiều

người (chẳng hạn được thừa kế chung, tặng cho chung), có khả năng xảy ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng Vì vậy, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản, phân định rạch ròi quyền lợi của các bên, tránh mâu thuẫn khi không thống nhất giá cả giữa các đồng sử dụng, cần phải đem ra bán công khai để người mua tự định giá

Thứ hai, QSDĐ đem bán đấu giá trong một số trường hợp là đối tượng phải

thực hiện một phán quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trong trường hợp này, chủ sử dụng hợp pháp đã mất đi một số quyền năng nhất định trong việc thực hiện QSDĐ của mình; họ sẽ không được tự do chuyển nhượng QSDĐ cho người khác; mà việc chuyển nhượng đã được ấn định bởi cơ quan Tòa án

Thứ ba, QSDĐ đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nước chưa giao

cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng Đứng trước nhu cầu cần phải huy động một số lượng nguồn vốn lớn nhằm xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật và các yếu tố

hạ tầng khác, Nhà nước quyết định bán đấu giá QSDĐ nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và giám sát quyền hoạt động của nhân dân trong hoạt động kinh tế

chung

Thứ tư, QSDĐ được BĐG trong trường hợp thế chấp khi chủ sử dụng là

người thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ Trường hợp này, QSDĐ có thể được BĐG theo thỏa thuận từ trước của hai bên, hoặc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp

Thứ năm, trong thực tế, một số trường hợp khó có thể xác định được giá trị

đích thực của QSDĐ đối với một thửa đất; nên chủ sử dụng hợp pháp đó đã tuyên

bố BĐG để xác định giá trị sử dụng của nó thông qua sự giám định của khách hàng

là những người có nhu cầu sử dụng thực tế, để từ đó thực hiện các quyền tài sản của mình

1.1.4.2 Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu

đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm TT BĐS phát triển nóng

dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay

từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ

để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết

được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [9]

- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch

Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường [9]

- Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc BĐG được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ [9]

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa

vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án,

cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá QSDĐ

có rất ít dự án bị bỏ hoang Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan [9]

b Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TT BĐS [19]

- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước

- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển lành mạnh, bền vững

- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hiện nay, việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ được áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan,

bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật sau:

1.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về đất được đấu giá, các trường hợp áp dụng giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá, giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá, trình tự thủ tục giao đất đấu giá

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013;

- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 ngày 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTN&MT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTN&MT-BTP ngày 04 tháng 4 năm

2015, quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.2.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về đấu giá viên, chứng chỉ đấu

giá, nguyên tắc, trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản (kể cả quyền sử dụng đất)

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về

bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2012 Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3

năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

1.2.1.3 Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về phí đấu giá, phí tham

gia đấu giá và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng

Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất

1.2.2 Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đấu giá

Việc đấu giá QSDĐ chỉ thực hiện đối với các trường hợp Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; không thực hiện đối với các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo quy định tại điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước chỉ giao đất

có thu tiền sử dụng đất trong 4 trường hợp sau:

- Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm đất ở;

- Giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Giao đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một

lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013; gồm 7

trường hợp sau:

- Cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thuê đất nông

nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

- Cho hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở

sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng xây dựng công trình công

cộng có mục đích kinh doanh;

- Cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để sử dụng thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất để sử dụng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh

doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây

dựng công trình sự nghiệp;

- Cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc Riêng đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, Nhà nước chi cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà áp dụng hình thức

thu tiền một lần cho cả thời gian thuê

Tại Khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong 8

trường hợp, gồm:

- Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

- Sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông

nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ

sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn

liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất

1.2.2.2 Quỹ đất được sử dụng để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Quỹ đất được sử dụng để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ (gọi chung là đấu

giá đất) bao gồm:

- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định

tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013

- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở

pháp luật

1.2.2.3 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất

Được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

a Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các

điều kiện sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản

thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt

b Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu giá

quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư

1.2.2.4 Quy định về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Có thể khái quát về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ gồm 6

bước là:

- Lập phương án đấu giá QSDĐ;

- Chuẩn bị hồ sơ đất đấu giá quyền sử dụng để trình ban hành quyết định đấu

giá QSDĐ;

- Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của đất đấu giá;

- Lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá;

- Trình quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và thông báo nghĩa vụ tài

chính cho người trúng đấu giá;

- Cấp GCN và bàn giao đất trên thực địa cho người đã trúng đấu giá

Trong mỗi trình tự thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá đất có các cơ quan, đơn

vị, tổ chức tham gia theo trách nhiệm được giao thực hiện và quyết định theo thẩm

quyền đã được Luật và nghị định của Chính chủ quy định

a Các tổ chức, đơn vị trực tiếp tham gia thực hiện hoặc quyết định trong việc

tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn nghị định của Chính phủ; các tổ chức, đơn vị

trực tiếp tham gia trong việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ gồm:

- UBND cấp tỉnh và cấp huyện: đây là các cơ quan phê duyệt phương án đấu giá, quyết định đấu giá, phê duyệt giá khởi điểm đấu giá và quyết định công nhận

kết quả trúng đấu giá QSDĐ;

- Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, một số phòng ban thuộc UBND tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài chính huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: đây là các cơ quan tham mưu tổ chức thực hiện xác định, thẩm định và trình phương án đấu giá, quyết định đấu giá, giá khởi điểm đấu giá và

quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ;

- Đơn vị đang được giao quản lý đất thuộc quỹ đất được sử dụng để đấu giá

QSDĐ;

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ: là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyền giao để tổ

chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ;

- Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: là tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hội đồng đấu giá QSDĐ được UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt

- Hội đồng đấu giá QSDĐ được thành lập để thực hiện BĐG đất đối với các

trường hợp đặc biệt

Ngoài các cơ quan, đơn vị, tổ chức trực tiếp thực hiện và quyết định trong tổ chức thực hiện đấu giá đất còn có các cơ quan, đơn vị, tổ chức khác tham gia gián tiếp hoặc tham dự thẩm định một thủ tục thực hiện như: Hội đồng thẩm định giá của

tỉnh, một số sở, ban, ngành của địa phương, UBND cấp xã

b Trình tự, thủ tục và cơ quan, đơn vị, tổ chức trực tiếp thực hiện và quyết

định trong việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

 Lập phương án đấu giá QSDĐ

Hàng năm, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, căn cứ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất được sử dụng để đấu giá QSDĐ lập phương

án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt Nội dung của phương án đấu

giá QSDĐ được lập và trình UBND gồm:

- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với

các thửa đất đấu giá (nếu có);

- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các

thửa đất khi đấu giá QSDĐ;

- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;

- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và

khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;

- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc BĐG;

- Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;

- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá;

- Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc

biệt theo quy định);

- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ

 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ

Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ (là Tổ chức phát triển

quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyền giao), căn cứ phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt, có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thẩm định

trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ Hồ sơ thửa đất

đấu giá phải chuẩn bị để trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định, bao gồm:

- Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá QSDĐ;

- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng

kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền;

- Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết

liên quan đến thửa đất đấu giá đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong

trường hợp chưa có bản đồ địa chính;

- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ

 Quyết định đấu giá QSDĐ

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ Quyết định đấu giá QSDĐ được thể

hiện bằng văn bản và có những nội dung sau:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa

đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;

- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có

liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất được quyết định đấu giá;

- Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử

dụng thửa đất

 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá QSDĐ đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) phê duyệt Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi

điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:

- Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng

kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);

- Dự thảo phương án giá khởi điểm;

- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm;

- Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm

Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm của thửa đất đấu

giá được phê duyệt là căn cứ để thực hiện bán đấu giá QSDĐ

 Thực hiện lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu

giá QSDĐ

Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc BĐG trong phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc BĐG

QSDĐ theo quy định

Việc tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc BĐG QSDĐ được thực hiện theo phương án được phê duyệt Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ phải trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ

sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá

hồ sơ dự thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có) Trong trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có một đơn vị đăng ký dự thầu thì báo cáo cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng BĐG tài sản để thực hiện cuộc BĐG hoặc tiếp tục tổ

chức lại việc đấu thầu để lựa chọn theo quy định

Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ gồm những nội

dung chính như sau:

- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ; của đơn vị

thực hiện cuộc BĐG QSDĐ;

- Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục

hồ sơ chi tiết đính kèm);

- Giá khởi điểm BĐG;

- Thời gian, địa điểm thực hiện cuộc BĐG;

- Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;

- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc BĐG theo phương án

đã được phê duyệt;

- Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương

án đã được phê duyệt;

- Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước;

phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc BĐG;

- Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực

hiện cuộc BĐG;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng

Trong trường hợp phương án đấu giá QSDĐ có phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc BĐG hoặc trong trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có một đơn vị đăng ký dự thầu mà có báo cáo của cơ quan Tài nguyên và Môi trường đề xuất giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc BĐG được UBND

có thẩm quyền phê duyệt thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ được thực

hiện ký hợp đồng thuê đơn vị cụ thể để thực hiện cuộc BĐG

 Thực hiện và giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ

Theo hợp đồng thuê BĐG QSDĐ, đơn vị thực hiện cuộc BĐG QSDĐ có trách nhiệm thực hiện cuộc BĐG QSDĐ đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc

BĐG QSDĐ

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc BĐG QSDĐ Tùy từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc BĐG mời đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính - Kế

hoạch, chính quyền địa phương nơi có đất BĐG và đại diện tổ chức, cá nhân khác

có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc BĐG QSDĐ

 Thực hiện phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ

và biên bản kết quả thực hiện cuộc BĐG QSDĐ từ đơn vị thực hiện cuộc BĐG QSDĐ, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá QSDĐ, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ Hồ sơ trình

ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ, bao gồm:

- Dự thảo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ;

- Quyết định đấu giá QSDĐ của UBND cấp có thẩm quyền;

- Hồ sơ thửa đất đấu giá;

- Hợp đồng thuê tổ chức thực hiện cuộc BĐG QSDĐ;

- Báo cáo về việc tổ chức thực hiện cuộc BĐG và biên bản kết quả BĐG

thành công QSDĐ

UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ đã BĐG thành công để gửi cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá QSDĐ Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ bao gồm các nội

dung sau:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất và hạ tầng kỹ

thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có);

- Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá QSDĐ;

- Số tiền trúng đấu giá QSDĐ và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất

(nếu có); phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;

- Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá;

- Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan