đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện mỹ đức thành phố hà nội

ðiều 39 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh "Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

PHẠM VĂN CHIỀU

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI

NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN MỸ ðỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

PHẠM VĂN CHIỀU

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN MỸ ðỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Văn Chiều

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy

cô giáo và sự giúp ñỡ có hiệu quả, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều

cá nhân và tập thể ñể hoàn thành bài luận văn này

Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn Ban chỉ ñạo giải phóng mặt bằng thành phố

Hà Nội, Hội ñồng Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Mỹ ðức, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Mỹ ðức, Trung tâm phát triển quỹ ñất huyện Mỹ ðức, ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong thời gian thực hiện

ñề tài này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2013

Tác giả luận văn

Phạm Văn Chiều

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN I LỜI CẢM ƠN _II DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT _VI DANH MỤC BẢNG VII DANH MỤC HÌNH _ VIII

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU _ 4

1.1 Khái quát về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư _4

1.1.1 Bồi thường 4

1.1.2 Hỗ trợ 4

1.1.3 Tái ñịnh cư 4

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng _5

1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai _5

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 8

1.2.3 Thị trường bất ñộng sản 9

1.3 Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC ở một số nước và tổ chức trên thế giới 9

1.3.1 Tại Trung Quốc 9

1.3.2 Tại Thái Lan 11

1.3.3 Tại Hàn Quốc _13

1.3.4 Tại Inñônêxia _15

1.3.5 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) _16

1.4 Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam _19

1.4.1 Chắnh sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và TđC cho người bị thu hồi ựất 19

1.4.2 Nhận xét, ựánh giá _29

1.5 Thực tiễn bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam _30

1.5.1 Phương án bồi thường 30

1.5.2 Chắnh sách hỗ trợ 30

1.5.3 Diện tắch ựất bồi thường, giá ựất bồi thường _31

1.5.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ựất bị thu hồi _31

1.5.5 TđC và cơ sở hạ tầng khu TđC _31

1.5.6 Trình ựộ hiểu biết pháp Lđđ và bồi thường GPMB 32

1.5.7 Nhận xét chung về công tác GPMB ở Việt Nam _33

1.6 đặc ựiểm tình hình và kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

ựịnh cư của thành phố Hà Nội _35

CHƯƠNG 2: đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 đối tượng, phạm vi nghiên cứu _39

2.1.1 đối tượng nghiên cứu _39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu _39

2.2.1 đánh giá thực trạng ựiều kiện tự nhiên Ờ Kinh tế xã hội và tình hình quản lý và sử dụng ựất huyện Mỹ đức _39

2.2.2 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư của 3

dự án 39

2.2.3 đề xuất, ựánh giá và một số giải pháp nhằm hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC _39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 điều kiện tự nhiên Ờ Kinh tế xã hội và tình hình quản lý và sử dụng ựất huyện Mỹ đức _41

3.1.1 điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng ựất 47

3.2 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC khi Nhà nước thu hồi ựất tại 3 dự án thuộc huyện Mỹ đức 52

3.2.1 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường về ựất 52

3.2.2 Phân tắch, ựánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư qua các dự án _59

3.2.3 Xem xét giá bồi thường về ựất, các tài sản trên ựất _74

3.2.4 Các chắnh sách hỗ trợ (hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, hỗ trợ chuyển ựổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, thuê nhà tạm cư ) _84

3.3 đề xuất ựánh giá và một số giải pháp nhằm hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC _94

3.3.1 đánh giá, nhận xét việc thực hiện chắnh sách BT-HT-TđC 94

3.3.2 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TđC khi thực hiện các dự án của huyện Mỹ đức _96

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường

và không ñược bồi thường

71

Bảng 3.5 Ý kiến của người bị thu hồi ñất về kết quả xác ñịnh ñối

tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường

Bảng 3.10 Ý kiến của người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường

về tài sản gắn liền với ñất

83

Bảng 3.11 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực

hiện các chính sách hỗ trợ và TðC

89

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Mỹ ðức năm 2012 44

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh - quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng

Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Công tác bồi thường GPMB là ñiều

kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án ” Việc làm này còn có ảnh

hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi ñất, góp phần thu hút vốn cho ñầu

tư phát triển ðiều 39 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh "Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu cầu sử dụng ñất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” Việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ như: Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi thu hồi ñất Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử

dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư Thông tư số

14/2009 /TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy ựịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựấtẦvề cơ bản các ựiều khoản trong Nghị ựịnh, Thông

tư hướng dẫn ựã ựược áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của ựại

ựa số nhân dân, khắc phục ựược nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước ựây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tắch, ựánh giá có cơ

sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ựiều tra xã hội học ựể bổ sung, sửa ựổi hoàn thiện chắnh sách này nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp pháp của người

sử dụng, người bị thu hồi ựất, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối ựa những tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai của nhân dân trong việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất

Huyện Mỹ đức là huyện từ tỉnh Hà Tây (cũ) mới ựược hợp nhất vào Thành phố Hà Nội theo Nghị quyết số 15/2008/QH12 ngày 29/05/2008 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 01/8/2008 Hiện nay trên ựịa bàn huyện có 35 dự

án ựang triển khai, trong ựó có 10 dự án có quyết ựịnh thu hồi ựất của Thành phố

và 25 dự án chưa có quyết ựịnh thu hồi ựất Việc giải phóng mặt bằng ở ựây ựang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất ựó là giá ựất bồi thường chưa phù hợp và sát với giá thị trường trong ựiều kiện bình thường nên công tác GPMB thường tiến hành chậm hơn so với tiến ựộ ựề ra Trong ựó có nhiều dự án việc thu hồi ựất, bồi thường, GPMB kéo dài trên 3 năm Những vướng mắc, bất cập nào về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ựược giải ựáp qua thực tiễn ựể ựề xuất giải pháp nhằm ựẩy nhanh tiến

ựộ GPMB, góp phần hoàn thiện chắnh sách ựất ựai trong thời gian tới

Vì những lý do nêu trên, ựể ựánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo: PGS.TS Nguyễn

Thanh Trà, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách

bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Mỹ đức, Thành phố Hà NộiỢ

2 Mục ựắch, yêu cầu

a) Mục ựắch

- Phân tắch, ựánh giá công tác thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Mỹ đức - Thành phố Hà Nội;

- đánh giá và rút ra ưu ựiểm cũng như tồn tại trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư ựể từ ựó ựề xuất ý kiến góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng giúp cho công tác quản lý hành chắnh Nhà nước về ựất ựai ngày càng hiệu quả

b) Yêu cầu

- Các số liệu ựiều tra, thu thập phải phản ánh ựúng, khách quan quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của một số dự án sử dụng ựất vào mục ựắch phục vụ lợi tắch công cộng và phát triển kinh tế trên ựịa bàn huyện Mỹ đức

- Các ựề nghị, kiến nghị phải có cơ sở và có tắnh khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Luật ðất ñai,

1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển( Ngân hàng phát triển Châu Á)[21]

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác( Ngân hàng phát triển

ñề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại Cần thực hiện một chính sách TðC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích công cộng của quốc gia (Bộ Kế hoạch

cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh

tế mà còn về môi trường, xã hội Phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá ñói giảm nghèo và phát triển bền vững Tuy nhiên, trên thực tế triển khai

ñã nảy sinh nhiều vấn ñề cần ñược xem xét

( Bộ Tài chính, 1998)[2]

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

1.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước

về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai (1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñã ñáp ứng ñược các nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên, do tính chất chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ do ñó công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Bên canh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra việc thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và cả một bộ phận không nhỏ các cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn nhiều hạn chế, trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm còn chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB ( Bộ Tài nguyên, 2005)[4].

1.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà lịch sử ñang ñặt ra (Ngân hàng phát triển Châu Á) [21].

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào cũng ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về dân chủ, công bằng, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc

mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất ( Ngân hàng phát triển Châu Á) [21]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất tác ñộng lên chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện chính sách giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất mà theo Luật ðất ñai năm 2003 việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng

2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất ñể tính bồi thường

1.2.1.3 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong những tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ( Luật đất ựai,

quyền sử dụng ựất của các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựối với những mảnh ựất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ựất Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là căn cứ ựể xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường, loại ựất, diện tắch ựất tắnh bồi thường Làm tốt công tác ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ựộ GPMB sẽ nhanh hơn (Bộ Tài chắnh, 1998) [2]

1.2.2 Yếu tố giá ựất và ựịnh giá ựất

Giá ựất là số tiền tắnh trên một ựơn vị diện tắch ựất do Nhà nước quy ựịnh hoặc ựược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ựất (Nguyễn đình

ựất ựai hiện hành thì giá ựất ựược hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ựịnh căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá ựất do Chắnh phủ quy ựịnh và ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất

- Do người sử dụng ựất thỏa thuận về giá ựất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất

để xác ựịnh ựược giá ựất chắnh xác và ựúng ựắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ựịnh giá ựất (Chắnh phủ.Nđ 188/2004) [10] định giá ựất ựó là những phương pháp kinh tế nhằm tắnh toán lượng giá trị của ựất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ựiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ựịnh (Bộ

Kế hoạch và ñầu tư, 1999) [6] Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược làm tốt, sẽ làm cho công tác GPMB bị ách tắc¸ dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.3 Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC ở một số nước và tổ chức trên thế giới

1.3.1 Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực

sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển

nhượng ñất ñai Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi ñất

Khu ñô thị mới ở Trung Quốc

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền quan tâm ñến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách

xã hội ñược nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược sự thống nhất, lúc này sẽ

xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó theo khiếu tố Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm với: giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích ñất là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn

về nhà ở Người bị di dời có thể lựa chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005) [20]

1.3.2 Tại Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TðC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ

tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị cải tạo ñất ñai và mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Thái Lan

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho ñất nước phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TðC, nguyên tắc cụ thể xác

ñịnh giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và ñặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)[20]

1.3.3 Tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc ñược chia làm hai thể chế: + Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho ñất công cộng ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “Sung công ñất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975

và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt hại cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ðặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “Sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này

và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do ñó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Chế ñộ này ñược Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt

của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà ñó Còn nếu như là

dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các ñối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn

ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)[20]

1.3.4 Tại Inñônêxia

ðối với In-ñô-nê-xi-a di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự hy sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng Các chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng khu TðC

TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch

vụ và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập ñến gồm:

+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc

di dân bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án + Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án

+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt + Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC

+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)[20]

1.3.5 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái ñịnh cư do các dự án này ñưa ra Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất ñịnh trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và ñặc biệt có khả năng gây ra một số vấn ñề xã hội nhất ñịnh, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và tái ñịnh cư cho những người bị thu hồi ñất của các dự án khác Một số ñiểm khác biệt ñó là: Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất, ñiều này có thể xuất phát từ thời kỳ bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng ñược ñặt lên trên hết và do ñất ñai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nước có thể lấy lại ñược ngay, còn việc bồi thường thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nước ñộng viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần ñất

ñai mà không cần bồi thường), riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải ñược coi là hết sức bình thường, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trước Hầu hết mọi người ñều sẵn sàng hy sinh lợi ích

cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội

Mục tiêu chính sách tái ñịnh cư (TðC) của ADB là giảm thiểu tối ña TðC và phải bảo ñảm cho các hộ bị di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TðC của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các ñiều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)[20]

Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng ñồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng ñược khuyến khích

và bảo vệ như là một trong những ñộng lực của sự phát triển Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt Nam “hoà bình, thống nhất, ñộc lập, dân chủ và giàu mạnh” ñã chuyển dần sang mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh”, lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn ñược ñặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người

bị thu hồi ñất Mặc dù Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP của Chính phủ ñã tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ ñể ổn ñịnh ñời sống và các hoạt ñộng sản xuất của người

bị thu hồi ñất, song vẫn chưa ñạt ñược mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự án Vì vậy các dự án do Ngân hàng Phát triển Châu á cho vay phải ñược các bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TðC ñặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất ñịnh, ñặc biệt trong việc gây ra sự bất bình ñẳng giữa các cá nhân và hộ gia ñình trong cùng một ñịa phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau

Các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền sử dụng ñất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng ñất Tuy nhiên Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP có quy ñịnh thêm ñối với những trường hợp không ñược bồi thường thiệt hại về ñất là: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết ñịnh ñối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này ñã là mối nối, bù ñắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và của ADB

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và TðC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành xây dựng công trình trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước ñể chống lấn chiếm ñất ñai )

Công tác TðC ñòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và giúp

ñỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TðC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng ñất ñai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái ñịnh cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, ñào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái ñịnh cư Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP cũng quy ñịnh những chính sách hỗ trợ ñể ổn ñịnh ñời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác nhau nên nhiều chính sách ñã không ñược áp dụng một cách có hiệu quả và ñời sống của những người bị di chuyển vẫn không ñược khôi phục như mục tiêu ñã

ñề ra Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ những thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư

Luật ðất ñai của chúng ta quy ñịnh (trước khi thu hồi phải thông báo cho người sử dụng ñất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án bồi

thường thiệt hại) Trên thực tế việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái ñịnh cư ra sao hầu như không trả lời ngay ñược (Luật ðất ñai, 2003)[18]

Theo ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất tài sản vật chất hoặc phi vật chất, kể cả ñất ñai và tài nguyên của gia ñình như rừng, khu ñánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

1.4 Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

1.4.1 Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và TðC cho người bị thu hồi ñất

1.4.1.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Ngay khi hòa bình ñược lập lại ở Miền Bắc (1954), ðảng và Nhà nước

ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và ñấu tranh giải phóng Miền Nam ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới, ngày 14/4/1969, Hội ñồng Chính phủ (nay là Chính phủ) ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg Nghị ñịnh 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Nghị ñịnh này quy ñịnh những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng ñất của nhân dân trong việc xây dựng các công trình do Nhà nước quản lý ñó là: “ñảm bảo kịp thời và

ñủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất Những người có ruộng ñất ñược trưng dụng ñược bồi thường và trong những trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng

trọt, tận dụng ñất hoang ñể không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng ñất của nhân dân Hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, ñình, ñền chùa, trường hợp ñặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân ñịa phương”

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị ñịnh 151/TTg có quy ñịnh:

- ðối với ruộng ñất nếu không thể ñổi bằng ñất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ñất bị trưng dụng

- ðối với nhà cửa và kiến trúc thì ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- ðối với hoa màu ñã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại ñúng mức

- ðối với mồ mả: Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ số tiền thích ñáng làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh 151/TTg là rất ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh chưa quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm ñến sự thoả thuận của các bên

Sau khi giải phóng Miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh (Hiến pháp, 1992)[17] ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai nhà nước quy ñịnh ñất không có giá và không cho ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự Lúc này, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ “giao - lưu”

Luật ñất ñai năm 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục

vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện

tích ñất bị thu hồi Luật ðất ñai năm 1987 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng ñất (ðiều 48): “Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng ñất ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật”

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 1987 không hướng dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác Thực chất ñây lại là quy ñịnh việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi ñược giao ñất (mà sau này khi thực hiện Luật ðất ñai năm 1993 ñược coi là tiền sử dụng ñất), trong ñó phần nhỏ ñược phân bổ cho người bị thu hồi ñất

1.4.1.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp năm 1992 ñã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể (Hiến Pháp, 1992)[17]:

- Tại ðiều 17 Hiến pháp quy ñịnh về quyền sở hữu ñối với ñất ñai: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục ñịa và vùng trời ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- Tại ðiều 18 Hiến pháp quy ñịnh về quyền quản lý của Nhà nước ñối với ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm việc sử dụng ñúng mục ñích

và có hiệu quả; ñồng thời quy ñịnh việc giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người ñược Nhà nước giao cho sử dụng ñất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất do Nhà nước giao theo các quy ñịnh của pháp luật)

- Tại ðiều 58 Hiến pháp quy ñịnh về quyền sử dụng cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh

hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa

kế của công dân”

Luật ðất ñai năm 1993 ñã thể chế hoá các quy ñịnh của Hiến pháp năm

1992 về ñất ñai thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất, chế ñộ quản lý, sử dụng các loại ñất, quản lý việc sử dụng ñất ñúng mục ñích, xác ñịnh thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê ñất; hạn mức sử dụng các loại ñất và quy ñịnh các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng ñất Thông qua Luật ðất ñai năm 1993 người sử dụng ñất ñã ñược làm chủ về ruộng ñất, có các quyền và nghĩa vụ ñược xác lập cụ thể, ñất ñai ñược vận ñộng theo cơ chế thị trường, việc sử dụng ñất ñai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành ñộng lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển ñô thị và thu hút ñầu tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện ñại hoá ñất nước Luật ðất ñai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng ñối với quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sử dụng và bồi thường ñất ñai, tài sản gắn kiền với ñất (Luật ðất ñai, 2003)[18]

- ðiều 1 của Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh quyền sở hữu ñối với ñất ñai (thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý), ñồng thời quy ñịnh

về quyền của Nhà nước trong việc giao ñất, cho thuê ñất (Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội gọi chung là tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất)

- Về thời hạn giao ñất theo ðiều 20 của Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh thời hạn giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài ñể trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, ñể trồng cây lâu năm là 50 năm Riêng ñất xây dựng nhà

ở Nhà nước sẽ giao lâu dài (không thời hạn)

- ðiều 27 của Luật ðất ñai năm 1993 có quy ñịnh việc thu hồi ñất và việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường thiệt hại

- Tại ñiều 73 và 79 Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất, một trong những quyền và nghĩa vụ là ñược Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền sử dụng ñất hợp pháp của mình, ñược bồi thường thiệt hại về ñất khi bị thu hồi Bồi thường cho người có ñất

bị thu hồi ñể giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết ñịnh thu hồi Luật ðất ñai năm 1993 cũng như quy ñịnh việc Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính tiền khi giao ñất, cho thuê ñất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do Chính phủ quy ñịnh

Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai ngày 02/12/1998 ñã quy ñịnh quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất, nhận quyền sử dụng ñất của người khác, cụ thể (Luật ðất ñai, 2003)[18]:

- Xác ñịnh rõ các quyền của người sử dụng ñất khi ñược giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất, giao ñất nhưng không phải nộp tiền sử dụng ñất và ñược cho thuê ñất

- Chuyển sang thuê ñất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn ñiền) ñể tạo ñiều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia ñầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khai thác ñất hoang hoá, ñất trống ñồi núi trọc và thông qua các quy ñịnh ñể ñầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê ñất

- Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức ñã ñược giao ñất, ñã nộp tiền sử dụng ñất không phải chuyển sang thu ñất ñể yên tâm ñầu tư, phát triển sản xuất Trong giai ñoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành ñã ñề cập ñến những vấn ñề có liên quan trực tiếp ñến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất, trong

ñó có nhiều quy ñịnh, chế ñịnh ñã và ñang ñáp ứng yêu cầu ñòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của ðảng và Nhà nước ñối với công tác quản lý, sử dụng ñất ñai ñối với quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ ñổi mới

Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi ñất và thực hiện giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, ñặc biệt là những người bị thu hồi hết ñất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Tình trạng thất nghiệp trẻ em phải bỏ học ñối với những gia ñình bị thu hồi ñất khá phổ biến ở hầu hết các ñịa phương, từ

ñó nảy sinh vấn ñề khiếu nại về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Theo Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñể bồi thường thiệt hại về ñất khác xa với giá thực tế Với giá trị ñược bồi thường người có ñất

bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng ñầu

tư ñể chuyển sang ngành nghề khác, ñể duy trì cuộc sống tối thiểu Như vậy, dưới tác ñộng của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ngày càng trở lên khó khăn, phức tạp, thực tiễn ñòi hỏi phải có sự thay ñổi về mặt chính sách,

cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này

1.4.1.3 Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ và các

Bộ, ngành ñã ban hành các văn bản liên quan: Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004; Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004; Nghị ñịnh

17/2006/Nð-CP ngày 27/1/2006, Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007, Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007, Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 và các văn bản khác liên quan

Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ðây là Nghị ñịnh thay thế cho Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục ñích công cộng ngày càng nhiều Vì vậy, việc bồi thường cho người bị thu hồi ñất, GPMB, hỗ trợ và TðC phục vụ cho dự án là công việc thường xuyên lâu dài trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện ñại hóa hiện nay Nghị ñịnh này quy ñịnh chi tiết hơn, ñầy ñủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị ñịnh 22/1998/NðCP ngày 24/04/1998, phù hợp với những nội dung thay ñổi của Lðð năm 2003 thể hiện

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30 - 70% giá ñất trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20-50% giá ñất trong khu vực Ngoài ra, nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 - 5 lần ñất nông nghiệp… ðồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh lập quỹ phát triển ñất, tiền thuê ñất ñể phục vụ nhiệm vụ tạo quỹ ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng; phát triển khu tái ñịnh ñịnh cư nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ

góp phần làm hài hòa các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc dạng phải di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ chính sách xã hội (CP Nghị ñịnh 69/2009)[13]

Về cơ bản, chính sách bồi thường, GPMB theo Luật ðất ñai 2003 ñã thừa kế những ưu ñiểm của chính sách tr ong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay

Về thực hiện thu hồi ñất và bồi thường giải phóng mặt bằng: Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của chính phủ; ñối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược phép chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi ñất Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và khuyến khích các nhà ñầu tư tự thỏa thuận với người có ñất

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh chỉ thu hồi ñất khi ñã có dự án ñầu tư cụ thể, nay Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu cầu sử dụng ñất phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm

ñể chủ ñộng quỹ ñất cho ñầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ ñất (do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) ñể thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ ñất ñã thu hồi ñối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư

Về giá ñất bồi thường: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau có ñiều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội kết cấu hạ tầng như nhau, có mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố thuộc trung ương có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh và công bố; không bồi thường theo giá ñất sẽ chuyển mục ñích

sử dụng Việc bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất

do Nhà nước quy ñịnh theo các nguyên tắc trên ñã tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất hoặc thời ñiểm giao ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh số 123/2007/Nð-CP ðây là một trong những quy ñịnh của pháp luật hiện hành ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi thấp hơn giá ñất thực tế trên thị trường

Về ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất: so với trước ñây, trong thời kỳ này ñối tượng ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñã mở rộng hơn Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà không có các loại giấy tờ theo quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ñược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch

sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sẽ ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

Về chính sách hỗ trợ: một trong những mối quan tâm của Nhà nước ta hiện nay ñó là việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư không ñược làm ảnh hưởng xấu ñến ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi, ñặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ vượt nghèo, các hộ bị mất ñất nông nghiệp có ñất phi nông nghiệp

ñể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp Chẳng hạn như các hộ nghèo bị thu hồi ñất thì ñược hỗ trợ ñể vượt nghèo từ 3 năm tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp mà không có ñất nông nghiệp ñể bồi thường thì ñược giao ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, trường hợp không có ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong ñộ tuổi lao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp

Về TðC: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các dự án TðC trước khi thu hồi ñất Khu TðC phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu TðC thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu vực ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất ở phải TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp

Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC: một ñiểm mới

ñó là người sử dụng ñất ñược thông báo trước về việc thu hồi và phương án tổng thể về bồi thường, GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân có ñất bị thu hồi trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.4.2 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường, GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

Tuy nhiên hiện nay vấn ñề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ ñầu tư, triển khai dự án, ñồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng ñến tiến ñộ của các dự án

Mặt khác, các chính sách ñất ñai ñã ñược ñổi mới nhiều song công tác quản lý ñất ñai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém ðối với một số ñịa phương, công tác giải phóng mặt bằng dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi

có dự án mới thành lập hồi ñồng bồi thường Hội ñồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm vụ hoặc ñiều ñộng tạm thời, thậm chí là hơp ñồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do ñó khi tích lũy ñược chút kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi

và giải quyết bồi thường thiệt hại về ñất ñi ñôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về ñất ñai mà trong ñó giải quyết những trường hợp sử dụng ñất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị ñất và tài sản trên ñất còn cuộc sống của người dân bị mất ñất sau khi thu hồi thì chưa quan tâm triệt ñể hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức

1.5 Thực tiễn bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.5.1 Phương án bồi thường

Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứu ðịa chính năm 2003, trong tổng số 6000 hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn là phương án ñược áp dụng phổ biến (92,50%) Vì trên thực tế, quỹ ñất phục vụ cho việc bồi thường GPMB và TðC của mỗi ñịa phương không giống nhau, quỹ ñất công ích còn lại của các ñịa phương không ñáng

kể, nên không ñáp ứng ñược yêu cầu bồi thường bằng ñất và lập khu TðC Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích ñất thu hồi lớn nên việc bồi thường diện tích ñất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết ñịa ñiểm khu TðC và cơ sở hạ tầng khu TðC không thỏa mãn yêu cầu của người

bị thu hồi ñất như cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi ñất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại ñất với nhau, giữa hộ gia ñình với nhau và giữa 2 ñịa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi có sự phân biệt giữa hai ñối tượng

sử dụng ñất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương, tạo ra sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi ñất cảm thấy bị thiệt thòi, ñòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng ñúng kế hoạch gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ của dự án

1.5.2 Chính sách hỗ trợ

Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ ñược hưởng chính sách rất cao

Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không ñảm bảo trình ñộ và tay nghề ñể làm việc ở các nhà máy

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất

là ñối với các dự án chiếm dụng ñất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt

xã hội, nên phải có biện pháp giải quyết kịp thời