Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phú xuyên thành phố hà nội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG 3.1: Một số dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện Phú Xuyên từ năm 2009 3.2: Trình tự, tổ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị khoa học nào Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự trợ giúp cho việc thực hiện luận văn đó được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn gốc số liệu, thông tin được đề cập trong cuốn luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Vân Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình và sự động viên khích lệ của gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành tốt luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Vòng đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện nghiên cứu đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới lãnh đạo, cán bộ nhân viên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên, Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện Phú Xuyên, Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng huyện Phú Xuyên, UBND xã Đại Xuyên và UBND xã Châu Can đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, khích lệ tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Vân Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 1.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 3

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ 3 1.2 Một số yếu tố tác động đến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

1.3 Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ của một số nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.4 Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất tại Việt Nam và trên địa bàn Thành phố Hà Nội 11 1.4.1 Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.2.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 29 2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường trên địa bàn huyện

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên 42

3.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

3.4.2 Đánh giá thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án 57 3.5 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

3.1: Một số dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện Phú Xuyên từ năm 2009

3.2: Trình tự, tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

3.3: Tổng hợp đối tượng được bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại

3.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hợp lý của đối tượng được bồi thường, hỗ trợ

3.5: Diện tích thu hồi đất thực hiện dự án mở rộng quốc lộ 1A qua địa phận

3.6: Bảng diện tích đất thu hồi để thực hiện dự án khu công nghiệp hỗ trợ

Nam Hà Nội thuộc địa phận xã Đại Xuyên – huyện Phú Xuyên 66 3.7: Bảng diện tích đất thu hồi thực hiện dự án Khu công nghiệp, hỗ trợ Nam

Hà Nội thuộc địa phận xã Đại Xuyên – huyện Phú Xuyên 66 3.8: Bảng đánh giá mức độ hợp lý của phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất tại dự án mở rộng quốc lộ 1A cũ 71 3.9: Bảng đánh giá mức độ hợp lý của chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

tại dự án khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội thông qua phiếu điều tra 76 3.10: Ý kiến của người dân về phương thức sử dụng tiền bồi thường, 77 3.11: Ý kiến của hộ gia đình về tình hình thu nhập sau khi Nhà nước thu hồi

3.12: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình có đất bị thu hồi, tự đánh giá tình hình

trật tự xã hội sau khi nhà nước thu hồi đất 82 3.13 : Bảng tổng hợp các kiến nghị của người dân bị thu hồi đất 82 3.14: Tổng hợp khó khăn, tồn tại và giải pháp thực hiện chính sách bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC HÌNH

3.2: Dự án mở rộng một làn đường trên quốc lộ 1A đoạn qua địa phận

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN -TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi nhanh chóng, nhu cầu về đất tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và đắt đỏ

Đi đôi với tình hình phát triển đất nước, Nhà nước phải đối mặt với một vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi: quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng tăng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau để phát triển ngày càng tăng, kéo theo thực trạng phải thu hồi đất để phát triển dự án, trở thành nhiệm vụ cấp thiết, một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội Vấn đề thu hồi đất phục vụ cho công tác quy hoạch và phát triển các công trình xây dựng ngày càng trở thành yếu tố tiên quyết ảnh hưởng trực tiếp tiến trình phát triển đất nước

Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản về bồi thường,hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất kể từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay; nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, tiếp sau đó là nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác trên đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tranh chấp đất đai Mới đây nhất nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về việc lập quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

Huyện Phú Xuyên là một huyện mới sáp nhập về Hà Nội từ giữa năm

2008 Từ trước năm 2008, Phú Xuyên tồn tại kinh tế nông nghiệp chiếm phần lớn, do tập quán canh tác nông nghiệp từ lâu đời khá lạc hậu nên hiệu quả kinh tế đạt được không cao, đời sống nhân dân không phát triển Từ năm 2008 tới nay kinh tế của huyện đã có bước phát triển mới, mức độ đầu tư trong các lĩnh vực tăng lên, nhất là lĩnh vực như công nghiệp, xây dựng và phát triển đô thị Nhiều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

dự án phát triển kinh tế - xã hội của huyện kéo theo việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân là một bài toán đặc biệt quan trọng

Để nắm rõ việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án được thực hiện, đánh giá và rút ra bài học kinh nghiệm cho việc thực hiện chính sách bồi thường các dự án sau trên địa bàn huyện Phú Xuyên Vì

những lý do nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn Huyện Phú Xuyên, Thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra phải phản ánh khách quan tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Phú Xuyên – Tp Hà Nội

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải tin cậy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo điểm c, khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003 là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Với

tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

1.1.1.1 Bồi thường

Theo Luật Đất đai năm 2003: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

1.1.1.2 Hỗ trợ

Theo Luật đất đai năm 2003: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án quốc phòng mang tính đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án, liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven

đô, mức tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp

Do đó mỗi khu vực bồi thường , hỗ trợ có những đặc trưng riêng, và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó, tâm lý dân cư là giữ được đất để sản xuất Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn tới công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

1.2 Một số yếu tố tác động đến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai tác động chủ yếu tới việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, đã ban hành, chỉnh sửa và hoàn thiện dần cơ chế chính sách đối với đất đai cụ thể là: Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Luật Đất đai vào các năm 1998; năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã cơ bản đáp ứng yêu cầu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Chính sách bồi thường, hỗ trợ cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực

tế triển khai Với nhiều đổi mới về pháp luật đất đai thời gian qua, công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời

kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB còn gặp nhiều khó khăn Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thực quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai, tuy nhiên ở cấp cơ sở còn thiếu linh hoạt, chậm đưa văn bản dưới Luật vào thực thi Từ đó dẫn tới việc nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, kiếu nại, tố cáo về đất đai Trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật hợp lý Cán bộ địa chính, Chủ tịch UBND

xã chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi, vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là nhân tố ảnh hưởng tới công tác

bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên

hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh

tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề

mà quá trình phát triển đặt ra Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động

mạnh mẽ tới công tác bồi thường và hỗ trợ đất đai trên hai khía cạnh chủ yếu sau: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động đến giá đất tính bồi thường

1.2.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhân tố ảnh hưởng tới bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất), làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất được bồi thường, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng

ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác bồi thường , hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gặp nhiều khó khăn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng tới công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn

1.2.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2003: Giá đất là số tiền trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Một trong những vấn đề đang gây trì trệ cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

Thứ nhất: Giá đất được hình thành theo khung giá đất quy định cụ thể tại nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi

và bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất Cũng theo nghị định này hiện nay có 4 phương pháp định giá đất được sử dụng phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Căn cứ nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất tại địa phương mình được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm quy định rõ tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của Luật đất đai năm 2003

Thứ hai: Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Thứ ba: Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn để quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan tới xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003 Đặc biệt việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc: “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

điều kiện bình thường” quy định tại khoản 1 điều 56 Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay cho thấy, bảng giá đất mà địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện cùa người

bị thu hồi đất và gây ác tắc trong thực hiện công tác GPMB

1.2.5 Yếu tố về thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản được hiểu là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.(PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và TS Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường bất động sản tác động tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên nội dung chủ yếu về giá cả của bất động sản trên thị trường bất động sản tác động tới giá đất tính bồi thường

1.3 Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ của một số nước thuộc khu vực Châu Á

1.3.1 Trung Quốc

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc khi Nhà nước thu hồi đất, người

sử dụng đất sau đó có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng tài sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho cục quản lý tài nguyên đất đai địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào thì sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Về phương thức bồi thường Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi trong thời hạn 1 năm Bồi thường và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là: giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

dựng lại nhà mới và nhà cũ Hai là: giá đất tiêu chuẩn Ba là: trợ cấp về giá cả

Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọng bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi mình làm việc

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế, được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng các nhu cầu nhiều loại căn hội với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tại điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất

cả các thiệt hại cho việc trưng dựng gây ra và có quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan đã ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên thiên nhiên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, hỗ trợ và TĐC, nguyên tắc

cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường, hỗ trợ và TĐC, trình

tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ra tòa án (Nguyễn Thảo,2008)

1.3.3 Inđônêxia

Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Inđônêxia đang từng bước được thay đổi, nhận thức về hậu quả có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác – thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và hạnh phúc cho họ

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về việc thực hiện chính sách bồi thường

hỗ trợ và TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội – môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ Vì vậy, bồi thường hỗ trợ, hỗ trợ và TĐC

được xem như là chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất so sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân, cộng với việc khôi phục thỏa đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

1.4 Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam và trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.4.1 Thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam qua các thời kỳ

1.4.1.1 Thời kỳ trước năm 1987

Ngày 14/04/1959 Hội đồng Chính phủ (nay gọi là Chính phủ) ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây được coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường và TĐC tại Việt Nam Khi trung thu ruộng đất, Nhà nước xác định cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho cho đối tượng bị trưng thu ruộng đất để tiếp tục sản xuất Trường hợp không thể làm được như vậy, về đất được bồi thường bằng số tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân

là cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định đoạt

Ngày 06/07/1959 Liên Bộ Ủy ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là đảm bảo đầy đủ kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải được giải quyết công ăn việc làm, chỉ trưng dụng số ruộng đất cần thiết,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất trồng trọt, tránh nơi dân

cư đông đúc, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà thờ – chùa – đền Những người có ruộng đất trưng thu được thông báo một thời gian là 02 tháng để kịp thời di chuyển Có thể nói, Nghị định 151/TTg ngày 14/04/1959 ra đời phần nào đáp ứng được nhu cầu trưng thu ruộng đất tại thời điểm đó Tuy nhiên, Nghị định này chưa quy định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa các bên Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, lưu niên, các loại hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg phải đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân Về thể lệ bồi thường: Trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi mà mức trung dụng đất tại Thông tư 1972/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg, từ

“…chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang”…đảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân” đồng thời quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ mang tính nguyên tắc thì đến Thông tư số 1792/TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất

Luật đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi

1.4.1.2 Thời kỳ từ năm 1987 tới năm 1993

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

Ngày 31/05/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường

Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu

UBND tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

1.4.1.3 Thời kỳ từ năm 1993 tới năm 2003

Hiến pháp năm 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trên cơ sở hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với quy định “ đất có giá”, người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, hỗ trợ của Luật Đất Đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993, tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu được những thành tựu quan trọng Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 đã được ban hành bao gồm:

Nghị định 90/CP ngày 17/09/1994 của Chính Phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

trước đó của Nhà nước về bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định 90/1994/NĐ-CP quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hay hợp pháp

để có chế độ đền bù hoặc không, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện GPMB người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị định này giá đất do Nhà nước qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính phủ quy định

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thay thế Nghị định 90/CP So với Nghị định 90/1994/NĐ-CP Nghị định 22/1998/NĐ-CP có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính sách bồi thường và hỗ trợ của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất, đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà Theo Nghị định này giá đền bù thiệt hại về đất được tính như sau:

- Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính vật giá,

có sự tham gia các ngành có liên quan

- Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù, phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một

số điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển Đồng thời

đã đưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và hội đồng bồi thường, hỗ trợ GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án

bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất của địa phương

Thông tư số 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thông tư 145/TT-BTC đã phát sinh một số vướng mắc, ngày 04/09/1999 Bộ Tài chính đã ra văn bản số 448/TT-QLCS hướng dẫn xử lý vướng mắc trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể là:

- Giá đất tính bồi thường thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với các loại đất khác

- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất đã được ban hành để tính đền bù thiệt hại

- Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm giao, cho thuê, đất nhận đấu thầu không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền

bù chi phí đã đầu tư vào đất (nếu có) và đền bù tài sản cho các công trình gắn liền với đất

Nhìn chung trong thời kỳ từ năm 1993 – 2003 chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất Tuy nhiên, còn một số nhược điểm sau:

Trước hết, vấn đề xác định giá đất tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi Nhà đầu tư dự án công trình thường phải làm việc rất nhiều đối tác để thực hiện bồi thường GPMB, có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp:cấp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

tỉnh, huyện, xã làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất

bị thu hồi;

Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền, nhiều trường hợp giải quyết không được thỏa đáng nên dẫn tới khiếu kiện

1.4.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/07/2004 Để hướng dẫn việc bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành một số văn bản sau:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường và hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

- Nghị đinh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửa dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai;

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường và hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Về cơ bản, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB theo Luật đất đai năm

2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có một số thay đổi mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong GPMB hiện nay Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo các văn bản quy định có một số đặc điểm được tổng hợp lại như sau:

Thứ nhất về đối tượng được bồi thường: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất hợp pháp (hoặc đang sử dụng đất mà không có giấy tờ quy định nhưng đất được sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 01/07/2004) được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch kế hoạch được xét duyệt) thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ hai về giá đất tính bồi thường: Được căn cứ theo giá đất do UBND

tỉnh, thành phố ban hành và công bố vào ngày 01/01 hàng năm, giá đất được công bố thực hiện theo đúng tinh thần của nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ

Trường hợp thửa đất thu hồi tại khu vực, vị trí chưa được xác định trong bảng giá đất hàng năm thì UBND quận, huyện báo cáo Sở Tài chính thẩm định

và trình UBND tỉnh quyết định

Trường hợp thửa đất thu hồi không có đủ căn cứ pháp lý để phân biệt loại đất và mục đích sử dụng đất thì UBND quận, huyện căn cứ tình hình quản lý, sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất để làm căn cứ bồi thường hoặc

hỗ trợ

Khi việc bồi thường chậm do tổ chức, cá nhân được giao thực hiện việc bồi thường gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

thời điểm trả tiền bồi thường; ngoài ra cá nhân, tổ chức này còn bị xử phạt theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Khi bồi thường chậm do người sử dụng đất bị thu hồi gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Thứ ba về bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, có bồi thường về đất, bồi

thường về hoa màu và công trình xây dựng trên đất, bồi thường chi phí hợp lý đầu tư vào đất

* Bồi thường về đất: thực hiện theo nghị định số 69/2009/NĐ-CP

Tổ chức, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất loại đất nào thì được bồi thường tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó, giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thu hồi

- Bồi thường đất nông nghiệp: Trường hợp hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư nông thôn, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng quy định tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành còn được hỗ trợ bằng 30% giá đất ở trung bình của khu vực Diện tích được hỗ trợ theo diện tích đất thực tế bị thu hồi nhưng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương Giá đất trung bình của khu vực được xác định theo địa bàn xã, phường, thị trấn và bằng trung bình cộng của giá đất quy định đối với các vị trí 3 của các đường hoặc đường phố có tên trong xã , phường, thị trấn không có đường, đường phố có tên trong bảng giá đất

do UBND thành phố ban hành hàng năm thì xác định theo giá đất của thửa đất liền kề Giao UBND cấp huyện căn cứ bảng giá đất do UBND thàh phố ban hành hàng năm để phê duyệt giá đất ở trung bình của khu vực làm căn cứ tính hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Trường hợp đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng một thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư không được công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

nhận là đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông có

đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, khi Nhà nước thu hồi thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trong cây lâu năm quy định tại bảng giá đất ban hành hàng năm còn được hỗ trợ bằng tiền theo các quy định sau: + Hỗ trợ bằng 70% giá đất ở trong cùng một thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở;

+ Hỗ trợ bằng 40% giá đất ở trong cùng một thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở Diện tích hỗ trợ tính theo diện tích thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không quá 05 lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là đường nội đồng, mương nội đồng, nếu không xác định được chi phí đầu tư xây dựng đường nội đồng, mương nội đồng thì được hỗ trợ theo diện tích đất thu hồi UBND cấp huyện chủ động quyết định mức hỗ trợ nhưng không quá giá đất nông nghiệp tương ứng liền

kề tại vị trí đất thu hồi Số tiền hỗ trợ chuyển vào ngân sách xã, phường, thị trấn quản lý, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn theo đúng quy định của Luật Ngân sách Nhà nước và Luật Đầu tư

- Bồi thường đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, điều 30 Nghị định

số 84/2007/NĐ-CP Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng

ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở Hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp Trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

Căn cứ báo giá của Sở Tài chính và thực tế tại địa phương, UBND cấp huyện quyết định mức bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại cây trồng, vật nuôi nhưng không được vượt mức tối đa theo thông báo của Sở Tài chính Đối với cây trồng, vật nuôi có thể di chuyển đến cơ sở mới UBND huyện căn cứ thực tế để quyết định mức hỗ trợ thiệt hại và chi phí di chuyển nhưng mức hỗ trợ tối đa không vượt quá 30% mức bồi thường Không tiến hành bồi thường đối với cây trồng vật nuôi đã đến kỳ thu hoạch

* Bồi thường chi phí hợp lý đầu tư vào đất còn lại: được thực hiện theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005

Các khoản chi phí hợp lý đầu tư vào đất làm căn cứ xét bồi thường bao gồm các chi phí sau:

Hoàn trả tiền sử dụng đất (đối với trường hợp được giao đất có thời hạn), tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn sử dụng đất Việc hoàn trả tính theo mặt bằng giá đất tại thời điểm thu hồi đất

Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư tôn tạo đất phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao hoặc thuê mang tính chất đầu tư ban đầu tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại Trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp mà được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất.Việc bồi thường chi phí san lấp mặt bằng đầu tư tôn tạo đất quy định cụ thể như sau: Trường hợp người sử dụng đất có đầy

đủ hồ sơ, chứng từ pháp lý chứng minh thì hoàn trả chi phí san lấp mặt bằng, đầu

tư vào đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại theo chứng từ Trường hợp người sử dụng đất (trừ trường hợp nhận giao khoán của nông, lâm trường) không

có đầy đủ hồ sơ, chứng từ pháp lý chứng minh hoặc trường hợp đầu tư vào đất không đúng mục đích sử dụng đất được giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

dụng đất trái phép: chỉ được xét hỗ trợ công tôn tạo 50.000 đồng/m2 (đối với đất trồng lúa) và 35.000 đồng/m2 (đối với đất nông nghiệp khác) khi Nhà nước thu hồi đất

* Bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất Thực hiện theo nghị định 69/2009/NĐ-CP

Trường hợp nhà, công trình xây dựng trên đất có phép hoặc không có phép trước ngày 01/07/2004 Hộ gia đình và cá nhân được bồi thường bằng 100% đơn giá xây dựng mới do UBND thành phố ban hành Đối với công trình

hạ tầng, kỹ thuật – xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình Tuy nhiên bồi thường đối với tài sản, công trình không di chuyển phải phá dỡ:

Mức bồi thường = Giá trị hiện có của nhà,

công trình bị thiệt hại + (Giá trị xây mới – Giá

trị hiện có) x 60%

Nhà tạm, công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp kể cả trên đất nông nghiệp tạm giao, cho thuê, đấu thầu được UBND cấp

xã cho phép bằng văn bản thì được bồi thường bằng 100% đơn giá xây dựng mới

do UBND thành phố ban hành Đơn giá xây dựng do UBND thành phố ban hành; Đối với trường hợp nhà công trình xây dựng tại thời điểm hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không vi phạm hành lang bảo vệ công trình hoặc tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhà công trình xây dựng trước ngày 15/10/1993 vi phạm quy hoạch sử dụng đất, vi phạm hàng lang bảo vệ công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai và cắm mốc giới nhưng được UBND cấp xã xác nhận không có văn bản xử lý, ngăn chặn cấp có thẩm quyền được hỗ trợ bằng 80% mức bồi thường

Đối với nhà, công trình xây dựng từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 mà vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vi phạm hành lang bảo

vệ công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai và cắm mốc giới nhưng được UBND xã xác nhận không có văn bản xử lý ngăn chặn của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

cấp có thẩm quyền thì được hỗ trợ là 50%

Thứ tư về chính sách hỗ trợ: Ngoài các khoản về bồi thường, bao gồm bồi

thường về đất; bồi thường cây cối, công trình vật kiến trúc trên đất Hộ gia đình,

cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất được hưởng các chính sách hỗ trợ, bao gồm:

hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp vào tạo việc làm, hỗ trợ thưởng bàn giao mặt bằng, hỗ trợ di chuyển đất ở

* Hỗ trợ ổn định đời sống và tạo việc làm: thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và nghị định số 69/2009/NĐ-CP

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp từ 30% - 70% tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất trong thời gian là 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở, là 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 70% tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ

ở Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương là 30kg gạo/tháng theo thời giá trung bình tại địa phương tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài chính quy định Hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ theo quy định này 01 lần, sau này khi Nhà nước tiếp tục thu hồi đất không được hưởng hoản hỗ trợ này

Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được TĐC hoặc trường hợp bị phá dỡ nhà ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất bằng tiền cho các nhân khẩu thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất Hỗ trợ 06 tháng đối với chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được tái định cư; hỗ trợ 03 tháng đối với trường hợp chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi, bị phá dỡ một phần nhà ở Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30kg gạo/tháng theo thời giá trung bình của địa phương tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài chính quy định

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê địa điểm để sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

nghĩa vụ tài chính khi bị Nhà nước thu hồi đất mà ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ bằng 30% thu nhập sau thuế trong 01 năm theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó được cơ quan Thuế xác nhận

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân đang sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê địa điểm để sản xuất kinh doanh, có đăng ký kinh doanh, có thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ tài chính, có thuê lao động theo hợp đồng, lao động không xác định thời hạn, có đóng bảo hiểm xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì người lao động đang trực tiếp làm việc được hưởng trợ cấp ngừng việc Mức trợ cấp ngừng việc tối đa là 06 tháng, được tính theo tiền lương tối thiểu nhân với số cấp bậc nhân viên của ngành nghề tương ứng theo quy định hiện hành của Nhà nước

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: thực hiện theo điều 22 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá đất nông nghiệp quy định đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

Người trong độ tuổi lao động thuộc hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ ổn định sản xuất và tạo việc làm, có nhu cầu học nghề thì được hỗ trợ 01 lần kinh phí để học một nghề bằng hình thức cấp thẻ học nghề, mức hỗ trợ tối đa không quá 6.000.000 đồng/thẻ

* Hỗ trợ thưởng bàn giao đúng tiến độ thực hiện theo điều 23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

Thứ năm về chính sách tái định cư: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương phải thực hiện dự án TĐC trước khi thu hồi đất, khu tái định cư phải

có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người thu hồi đất được bồi thường bằng tiền, hoặc ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

TĐC thì việc bố trí TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp

1.4.1.5 Nhận xét, đánh giá

Qua nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ, cho thấy rằng, vấn đề này đã được quan tâm và đặt ra từ rất sớm Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của Nghị định 84/NĐ-CP và tiếp đó là Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật (Nguyễn Thị Dung, 2009)

Vì thế, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Đối tượng được bồi thường và hỗ trợ ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận bồi thường cảm thấy thỏa đáng Mức bồi thường và hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được

bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện được đúng chức năng, nhiệm vụ của mình

Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật Đất đai năm

2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường và hỗ trợ được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Chẳng hạn như: Quyết định

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

143/QĐ-UB ngày 15/08/2008 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường và hỗ trợ, tái định cư; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội… Đã vận dụng các chính sách bồi thường và hỗ trợ thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc

dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện

Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường và hỗ trợ, đảm bảo quyền lợi thiết thực nhất cho nhân dân

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ giữa các Bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi công tác bồi thường và hỗ trợ, tiến độ GPMB trong các

dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án, việc thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản Để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần xử lý một số vấn đề sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

Đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và

hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân

Nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ của các ban, ngành ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án đền bù

Khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến sự khó khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ cho người dân

Tóm lại, những vấn đề nảy sinh trong thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là không thể tránh khỏi đối với bất cứ quốc gia nào, đặc biệt là ở các nước đang phát triển Khắc phục những tồn tại đó sẽ đảm bảo sự ổn định, nâng cao điều kiện sống cho người dân ở những khu vực

có đất bị thu hồi, góp phần vào sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Ban chỉ đạo GPMB đã tổ chức hội nghị tổng kết công tác GPMB năm

2013 Theo đó, các quận huyện, thị xã trên địa bàn thành phố năm 2013 đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thẩm quyền cho 22.988 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất tại các dự án, chi trả hơn 6.127 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ UBND các quận, huyện, thị xã cũng đã ban hành 570 quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo thẩm quyền và chỉ buộc phải tiến hành cuộc cưỡng chế thu hồi đất, bảo vệ thi công đối với 275 hộ cố tình kéo dài thời gian tại 16 dự án Thành phố cũng đã thu hồi và nhận bàn giao mặt bằng cho 1.033 hecta đất tại 209 dự án Trong vòng 4 năm gần đây (2010 – 2013) các Sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã đã thực hiện thanh tra, kiểm tra tổng số

936 dự án Trong đó, riêng 9 tháng đầu năm 2013 là 226 dự án Qua đó, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội phát hiện 41 dự án chưa triển khai do

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

quyết định hết hiệu lực, các chủ đầu tư không liên hệ với địa phương để thực hiện Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành xử phạt hoặc trình UBND thành phố Hà Nội xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền 14 quyết định với tổng số tiền 122 triệu đồng đối với các dự án có dấu hiệu vi phạm luật đất đai So với năm 2012 diện tích đất bị thu hồi xấp xỉ 8 triệu m2 đất thì năm 2013 tổng diện tích đất bị thu hồi và nhận bàn giao mặt bằng hơn 10 triệu

m2 đất Trong quá trình thực hiện GPMB đã có một số địa bàn quận, huyện có kết quả thực hiện công tác thu hồi đất GPMB tốt, với diện tích thu hồi đạt khối lượng cao ví dụ như quận Cầu Giấy, quận Nam Từ Liêm, huyện Thạch Thất, huyện Đan Phượng

Công tác GPMB được triển khai đồng bộ, hợp lý tạo động lực cho thành phố hoàn thành mục tiêu chung của đất nước tới năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp Năm 2013 thành phố đã hoàn thành thu hồi GPMB 49,12ha tại các

dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là những công trình được CP và thành phố chốt tiến độ phải hoàn thành công tác thu hồi đất tại nhiều dự án trọng điểm, như đường nối từ cầu Nhật Tân đến sân bay Nội Bài, quốc lộ 3 mới đoạn Hà Nội – Thái Nguyên, đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường vành đai 1

Tuy nhiên, khó khăn trong công tác GPMB còn tồn tại như: Tình trạng khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành quy định của Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất trong năm qua biến động không ngừng Nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích công cộng, đất quốc phòng an ninh hoặc đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường, do cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá đất biến động thực tế trên thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định Tiền bồi thường thiệt hại về đất cho tổ chức, hộ gia đình – cá nhân giao đất sớm lại nhận tiền đền

bù thấp hơn hộ giao đất muộn vì giá đất đền bù luôn thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn so với giá cũ Đa số hộ được bồi thường về đất đều cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

rằng bồi thường đó là không thỏa đáng đặc biệt là đối với đất ở

Thông thường đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp gây ra bất ổn định trong đời sống xã hội Giải quyết việc làm, ổn định thu nhập cho những người dân bị thu hồi đất canh tác, mất đất sản xuất nông nghiệp vừa mang tính kinh tế, tính chính trị của địa phương nói riêng và cả nước nói chung Với lý do đó, việc bồi thường và hỗ trợ sau khi thu hồi đất, tổ chức lại đời sống cho nông dân có đất

bị thu hồi là một hoạt động quan trọng và là tiền đề của sự phát triển Những năm qua, mặc dù Nhà nước và địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể trong việc bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ ổn định sản xuất sau khi bị thu hồi đất, nhưng trên thực tế 50% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi đã bị thu hồi đất, 20% chuyển sang nghề mới và có tới 30% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định, dẫn tới hậu quả là lực lượng lao động vùng nông thôn thiếu và không có việc làm Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ

có đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được để thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn, mặc dù người nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, và được hưởng một số chính sách hỗ trợ khác song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên một số dự án thuộc địa bàn huyện Phú Xuyên – thành phố Hà Nội

- Tổ chức thực hiện, cách thức bồi thường, hỗ trợ

- Những vấn đề ảnh hưởng đến đời sống, xã hội của người dân trong vùng

dự án sau khi Nhà nước thu hồi đất và vấn đề giải quyết công ăn việc làm

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu tại 2 dự án thuộc huyện Phú Xuyên – thành phố Hà Nội:

- Dự án 1: Mở rộng quốc lộ 1A cũ trên địa bàn huyện Phú Xuyên diện tích thu hồi mới là 10.446,2m2 với 135 hộ có đất bị thu hồi

- Dự án 2: Khu Công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội giai đoạn 1, tổng diện tích thu hồi 672.260,70 m2 với 725 hộ có đất bị thu hồi

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thủy văn;

- Đặc điểm về kinh tế xã hội: Cơ cấu kinh tế năm 2013; thực trạng phát triển kinh tế trên địa bàn huyện; dân cư, lao động và đời sống

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội

2.2.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu

- Khái quát về dự án nghiên cứu;

- Đánh giá tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ;

- Đối tượng và điều kiện được bồi thường;

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ;

- Các chính sách hỗ trợ (hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm và các hỗ trợ khác)

- Đánh giá ảnh hưởng việc thực hiện chính sách bồi thường tới đời sống

xã hội và thu nhập của hộ gia đình

- Đánh giá chung về việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong và ngoài nước liên quan tới vấn đề việc thực hiện chính sách khi Nhà nước thu hồi đất Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan

- Thu thập tài liệu dữ liệu liên quan tới đề tài tại Phòng Tài Nguyên Môi trường huyện Phú Xuyên, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên, Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng huyện Phú Xuyên, UBND xã có liên quan

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành phỏng vấn và điều tra thông tin về hộ gia đình, cá nhân trực tiếp

bị thu hồi đất thông qua 107 phiếu điều tra lập sẵn Trong đó dự án mở rộng quốc

lộ 1A cũ là 35 phiếu, dự án khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội là 72 phiếu

(mẫu phiếu đính kèm phụ lục báo cáo) Phiếu điều tra được lập và hỏi ngẫu nhiên

hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi đất

Nội dung của phiếu điều tra:

- Thông tin hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi