2.5.1. Những quy ủịnh của phỏp luật về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất Hội nghị Trung ương 7, khúa IX năm 2003 ủó khẳng ủịnh quan ủiểm coi ủất ủai là hàng hoỏ, trong ủú xỏc ủịnh quyền SDð ủược coi là một loại hàng húa ủặc biệt. ðể cụ thể húa ủiều ủú, ngày 19 thỏng 5 năm 2004, Chớnh phủ ủó ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải phỏp phỏt triển và lành mạnh húa thị trường BðS. Từ ủú ủến nay, luật phỏp, chớnh sỏch, cỏc thành tố và cấp ủộ phỏt triển của thị trường BðS ủó từng bước ủược xõy dựng, hoàn thiện. Trong cỏc quan ủiểm này, quan ủiểm chế ủộ sở hữu toàn dõn về ủất ủai ủược khẳng ủịnh, trong ủú Nhà nước là ủại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ủược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ủiều kiện cụ thể, hỡnh thức cụ thể với cỏc ủối tượng cụ thể. Cỏc văn bản tiếp theo ủều cụ thể húa quyền và lợi ớch hợp phỏp của người SDð, vừa ủảm bảo lợi ớch của Nhà nước, bảo ủảm quyền và lợi ớch của người SDð, tạo ủiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ủộng trong ủú cú thị trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 30 quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
ðể hoàn thiện khung phỏp lý cho hoạt ủộng của thị trường quyền SDð, từ khi cú Luật ðất ủai 2003 ủến nay, Quốc hội, Chớnh phủ, cỏc Bộ ngành cú liờn quan ủú ban hành một số văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan cụ thể ủến thị trường ủất ủai như sau:
- Nghị ủịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật ủất ủai;
- Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chớnh hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị ủịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của Chớnh phủ về thu tiền SDð;
- Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản. Nghị ủịnh này cú hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ủịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chớnh phủ quy ủịnh về việc ban hành quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chớnh hướng dẫn xỏc ủịnh giỏ khởi ủiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ủể bỏn ủấu giỏ.
- Quyết ủịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ về ủấu giỏ quyền SDð ủể giao ủất cú thu tiền SDð hoặc thuờ ủất.
- Quyết ủịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chớnh về việc ban hành 6 tiờu chuẩn thẩm ủịnh giỏ (ủợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xỏc ủịnh giỏ thị trường trong giao dịch kinh doanh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 31 giữa các bên có quan hệ liên kết.
- Nghị ủịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chớnh phủ, về bỏn ủấu giỏ tài sản.
Theo cỏc quy ủịnh này giỏ ủất ủể thu tiền SDð trong cỏc trường hợp ủấu giỏ quyền SDð là giỏ trỳng ủấu giỏ. Giỏ trỳng ủấu giỏ là mức giỏ cao nhất trả cho thửa ủất khi tham gia ủấu giỏ.
2.5.2. Quỏ trỡnh hỡnh thành chủ trương ủấu giỏ ở Việt Nam
a. Quỏ trỡnh khai thỏc quỹ ủất trong cơ chế giao ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ủịnh của Luật ðất ủai 1988, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn ủất ủai và khụng thừa nhận cỏc giao dịch chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn giỏ trị quyền SDð trờn thị trường. ðất ủai khụng cú giỏ và Nhà nước tiến hành giao, cấp ủất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai ủoạn này, giỏ ủất khụng ủược ủề cập ủến, làm cho quan hệ ủất ủai khụng vận ủộng theo hướng tớch cực, ủất ủai khụng ủược coi là tài sản quý, tỡnh trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soỏt ủược.
Luật ðất ủai 1993 ra ủời với những quy ủịnh mới cho phộp người SDð ủược quyền chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền SDð ủú tạo ra cơ sở phỏp lý và ủặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BðS chớnh thức ở nước ta. ðiều ủú ủó tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà cũn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ủầu hỡnh thành việc ủấu giỏ quyền SDð.
Chớnh sỏch SDð phải trả tiền là chớnh sỏch tiến bộ, phự hợp với ủường lối ủổi mới quản lý ủất ủai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cú nguồn thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 32 ngõn sỏch từ ủất, huy ủộng ủược vốn ủể ủầu tư xõy dựng CSHT phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ ủất nước. Mặt khỏc, với chớnh sỏch giao ủất cú thu tiền sử dụng sẽ tạo ủược sự cụng bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao ủộng sản xuất với người SDð vào mục ủớch kinh doanh. Nguồn tài nguyờn ủất ủai ủược xỏc ủịnh từ giỏ trị sẽ gúp phần tỏc ủộng tới ý thức, trỏch nhiệm từ phớa người SDð, ủất ủai sẽ ủược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDð tại cỏc ủịa phương ủú chứng minh tớnh ủỳng ủắn, hợp lý của chớnh sỏch SDð cú thu tiền sử dụng.
Với chủ trương “ðổi ủất lấy CSHT” của Chớnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ủó chủ ủộng tiến hành giao ủất cú thu tiền sử dụng nhằm huy ủộng nguồn vốn ủầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống CSHT ủịa phương. Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại ủõy, việc thực hiện cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng CSHT ủú ủược nhõn rộng trờn phạm vi cả nước.
ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thỏc nguồn nội lực của ủất nước phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ, mang lại hiệu quả kinh tế, xó hội to lớn.
Song cựng với những biến ủộng về giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BðS, giỏ chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh, chớnh sỏch giao ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ủú bộc lộ những hạn chế, nhược ủiểm nhất ủịnh, vớ dụ như bảng giỏ ủất ủó ủược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quỏ lạc hậu, giỏ ủất do Nhà nước ủặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở cỏc ủụ thị, cỏc khu cụng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chớnh sự chờnh lệch về giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh với giỏ ủất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ủất ủai làm phỏt sinh ra những khoản ủịa tụ mà Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược dẫn ủến thất thoỏt một nguồn thu lớn. [18]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 33 b. Chủ trương ủấu giỏ ủất ủược hỡnh thành
Giao ủất cú thu tiền sử dụng với mục ủớch nhằm khai thỏc quỹ ủất, tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT mặc dự ủó phỏt huy hiệu quả, mang lại nhiều giỏ trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xó hội, sự biến ủộng của giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BðS, cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng ủó bộc lộ những nhược ủiểm hạn chế nhất ủịnh.
Cơ chế ủấu giỏ quyền SDð tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ủược ỏp dụng thớ ủiểm tại một số ủịa phương ủó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ủiểm, hạn chế của cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng. ðể cụ thể húa ủiều ủú, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chớnh ủó ban hành Quyết ủịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chớnh trong việc sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng CSHT, trong ủú quy ủịnh rừ cơ chế tài chớnh ỏp dụng cho cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất xõy dựng CSHT là phải thực hiện ủấu thầu cụng trỡnh xõy dựng CSHT hoặc ủấu giỏ ủất ủối với quỹ ủất dựng ủể tạo vốn.
Từ ủú ủến nay, cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDð ủược coi là một giải phỏp hữu hiệu ủỏp ứng ủược yờu cầu của cụng tỏc quản lý và SDð trong giai ủoạn hiện nay, ủảm bảo cho cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [15], [14].
c. Quy ủịnh về ủấu giỏ ủất theo Luật ðất ủai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật ðất ủai năm 2003 cú hiệu lực. Trong Luật ðất ủai năm 2003, tại chương II, mục 6 cú quy ủịnh tài chớnh về ủất ủai và giỏ cả, mục 7 quy ủịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ủó nờu rừ:
- Giỏ ủất ủảm bảo sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền SDð thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường; Khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền SDð thực tế thỡ phải ủiều chỉnh cho phự hợp.
- Giỏ ủất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ủịnh ủược cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 34 Bờn cạnh ủú, Luật ðất ủai năm 2003 cú quy ủịnh cho phộp doanh nghiệp cú khả năng chuyờn mụn làm dịch vụ tư vấn về giỏ ủất ủể thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; Bổ sung quy ủịnh về ủấu giỏ quyền SDð và ủấu thầu dự ỏn trong ủú cú quyền SDð; Bổ sung cỏc biện phỏp ủể Nhà nước quản lý ủất ủai chặt chẽ hơn nhưng khụng kỡm hóm sự phỏt triển của thị trường BðS...
ðể cụ thể húa Luật ðất ủai năm 2003, Nghị ủịnh 181/2004/Nð-CP ra ủời và tại chương VI, từ ủiều 59 ủến ủiều 67 cú quy ủịnh về quyền SDð trong thị trường BðS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ủất ủược quy ủịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cú ủăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bỏn ủấu giỏ BðS thành lập.
Cho tới nay cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDð ủó ủược thực hiện rộng khắp trờn ủịa bàn cả nước, mặc dự phương phỏp giao ủất bằng ủấu giỏ ủất vẫn cũn mới và chưa ủược hướng dẫn cụ thể nhưng cỏc ủịa phương ủó tiến hành thực hiện khỏ tốt và ủem lại những hiệu quả nhất ủịnh cho ủịa phương. [9, 24]
2.5.3. ðặc ủiểm giỏ ủất trong thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất a. ðịnh giỏ ủất
Giỏ ủất là sự ủiều tiết mối quan hệ giữa ủất ủai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giỏ ủất chịu tỏc ủộng của nền kinh tế thị trường bởi cỏc qui luật cạnh tranh, qui luật giỏ trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ủiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giỏ cả, nhưng giỏ ủất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ủất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nờn khi xỏc ủịnh giỏ ủất cần phải xem xột ủầy ủủ cỏc yếu tố chi phối ủú. [17]
ðất ủai là một tài sản ủặc biệt, cho nờn ngoài yếu tố về vị trớ ủịa lý, sự ủầu tư CSHT, kinh tế, phỏp lý, ủất ủai cũn chịu sự chi phối và tỏc ủộng bởi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 35 cỏc yếu tố về tõm lý, xó hội. Vỡ vậy, ủịnh giỏ ủất chỉ cú thể là sự ước tớnh về giỏ trị mà khụng thể tớnh ủỳng, tớnh ủủ như ủịnh giỏ cỏc tài sản thụng thường.
Ở nước ta, ủất ủai thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước giao ủất cho tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn ủịnh lõu dài theo quy hoạch và phỏp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏc nhõn thuờ ủất ủể sử dụng vào mục ủớch xỏc ủịnh. Người ủược Nhà nước giao ủất, cho thuờ ủất cú quyền chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp hoặc gúp vốn bằng giỏ trị quyền SDð [13, 14] . Vỡ vậy, ủịnh giỏ ủất ủược hiểu là "sự ước tớnh về giỏ trị của quyền SDð bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục ủớch ủú ủược xỏc ủịnh, tại một thời ủiểm xỏc ủịnh".
b. Những yếu tố cơ bản xỏc ủịnh giỏ ủất trong ủấu giỏ QSD ủất
Khi xỏc ủịnh giỏ ủất ủể ủấu giỏ phải ủảm bảo lợi ớch của hai phớa là Nhà nước và người tham gia ủấu giỏ, giỏ ủất tớnh ủược phải dựa vào giỏ thị trường và khả năng sinh lợi của ủất. ðất ủai dựng vào cỏc mục ủớch khỏc nhau thỡ khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ủất bao gồm cỏc yếu tố sau: [17]
- Vị trớ của khu ủất:
Vị trớ là một trong những nhõn tố quan trọng trong việc xỏc ủịnh giỏ ủất, vớ dụ trong cựng một loại ủường phố của một loại ủụ thị thỡ giỏ ủất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giỏ cao hơn cỏc vị trớ ở xa trung tõm (cựng ủặt tại vị trớ mặt tiền) hoặc cựng ở mặt ủường phố, nhưng vị trớ ở gần khu sản xuất cú cỏc khớ ủộc hại thỡ giỏ ủất sẽ thấp hơn cỏc vị trớ tương tự nhưng ủặt ở xa trung tõm hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ủầu tư CSHT
Một khu ủất cho dự cú rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ủược ủầu tư xõy dựng CSHT, khu ủất sẽ cú những hạn chế nhất ủịnh trong việc xỏc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 36 ủịnh giỏ ủất. Ngược lại, một khu vực ủược ủầu tư CSHT như hệ thống ủường giao thụng, hệ thống cấp thoỏt nước ủồng bộ, dịch vụ thụng tin liờn lạc hiện ủại, ủiện sinh hoạt, ủiện sản xuất qui mụ lớn... sẽ làm tăng giỏ trị của ủất và tỏc ủộng trực tiếp ủến giỏ ủất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực cú ủiều kiện kinh tế - xó hội phỏt triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ủiều kiện cú sức thu hỳt dõn cư ủến ở, cỏc yếu tố này sẽ làm cho giỏ ủất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dõn cư ủến ủõy ớt dẫn ủến giỏ ủất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo cỏc mục ủớch và yờu cầu khỏc nhau
Một lụ ủất nếu dựng ủể sử dụng cho cỏc mục ủớch khỏc thỡ giỏ ủất của nú cũng chịu ảnh hưởng theo cỏc mục ủớch ủú do ủất ủai là một tài sản khụng giống như những tài sản thụng thường, ủú là tớnh khụng ủồng nhất, sự cố ủịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nú lại cho một chức năng sử dụng xỏc ủịnh như nhà ở cú nghĩa là sự ủầu tư khụng hoàn toàn bất biến.
c. Cỏc phương phỏp ủịnh giỏ ủất trong ủấu giỏ QSD ủất ở nước ta
Trờn lý thuyết cú nhiều phương phỏp ủịnh giỏ ủất ủể thực hiện ủấu giỏ quyền SDð, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:
Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bỏn cú thể so sỏnh ủược trờn thị trường. ðõy là phương phỏp ủịnh giỏ trong ủú người ủịnh giỏ khảo sỏt giỏ bỏn cỏc tài sản tương tự trờn thị trường ủể sau ủú bằng qui trỡnh so sỏnh, dự tớnh giỏ trị của tài sản cần ủịnh giỏ.
- Phương pháp giá thành:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 37 Phương phỏp này cũn ủược gọi là phương phỏp thay thế hoặc phương phỏp giỏ thành xõy dựng lại trừ ủi phần khấu hao hoặc phương phỏp chi phớ.
Theo phương phỏp này giỏ trị của ủất ủược bổ sung cỏc khoản chi phớ thay thế hoặc cải tạo của những cụng trỡnh ủú trừ khấu hao tạo nờn giỏ trị thị trường của BðS cần ủịnh giỏ.
- Phương pháp thu nhập:
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương phỏp ủầu tư. ðõy là phương phỏp ủịnh giỏ ủược sử dụng ủể ước tớnh giỏ trị thị trường của một tài sản dựa trờn cỏc thu nhập mà tài sản ủú sẽ ủem lại hoặc cú khả năng sẽ ủem lại. Giỏ trị tài sản ủược ước tớnh bằng việc vốn hoỏ thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lói rũng.
Trong việc sử dụng cỏc phương phỏp trờn ủể tiến hành ủịnh giỏ ủất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương phỏp thớch hợp nhất, cũn cỏc phương phỏp khỏc cú thể ủược sử dụng ủể kiểm tra kết quả của phương phỏp thớch hợp nhất.
Tuy nhiờn trờn thực tế, việc xỏc ủịnh giỏ ủất là vấn ủề nhạy cảm, nú khụng chỉ tỏc ủộng ủến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ủất, tớnh thuế SDð mà nú cũn ảnh hưởng trực tiếp ủến cụng tỏc ủấu giá quyền SDð.
Giai ủoạn cỏc ủịa phương thực hiện cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDð, Bộ Tài chớnh chưa ban hành quy ủịnh về cơ chế sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng CSHT (trước năm 2003), nờn cỏc ủịa phương thực hiện cụng tỏc xỏc ủịnh giỏ sàn khi ủấu giỏ theo cỏch hiểu, cỏch làm khỏc nhau. Tuy nhiờn cụng tỏc xỏc ủịnh giỏ sàn ủấu giỏ ủều dựa trờn cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giỏ ủất do Chớnh phủ qui ủịnh (Nghị ủịnh 87/CP và Nghị ủịnh 17/CP), bảng giỏ ủất do UBND tỉnh ban hành ủối với cỏc khu vực cú CSHT gần giống với khu vực tổ chức ủấu giỏ.