Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trong năm 2010 trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm: a Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng; b Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

   

NGUYỄN KHẮC DIỆN

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG NĂM 2010 TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ

BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ðẶNG HÙNG

HÀ NỘI - 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2013

Học viên

Nguyễn Khắc Diện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của GS TSKH ðặng Hùng

Võ, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND và các Phòng, Ban thành phố Bắc Ninh ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài

Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!

Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2013

Học viên

Nguyễn Khắc Diện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… iii

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 7

2.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 12

2.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam 14

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ iv

2.4.1 Những quy ựịnh của pháp luật về ựấu giá quyền SDđ 17

2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ựấu giá ở Việt Nam 18

2.4.3 đặc ựiểm giá ựất trong thực hiện ựấu giá quyền SDđ 22

3.2.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh,

3.2.2 đánh giá thực trạng ựấu giá quyền SDđ trên ựịa bàn thành phố Bắc

3.2.3 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ 37

3.2.4 đề xuất một số giải pháp ựối với công tác ựấu giá quyền SDđ 38

4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc

4.2 Khái quát công tác ựấu giá quyền SDđ thành phố Bắc Ninh trong

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ v

4.2.3 Công tác xác ựịnh giá khời ựiểm khi thực hiện ựấu giá quyền sử

4.3 Kết quả ựấu giá ở một số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất trên

4.3.3 Dự án ựấu giá quyền SDđ tại khu ựất số 18 ựường Nguyễn đăng

4.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên

4.5 Ưu ựiểm và hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ 78

4.5.1 Một số ưu ựiểm của công tác ựấu giá quyền SDđ 78

4.5.2 Một số hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ 81

4.6 Một số giải pháp ựối với công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… vi

DANH MỤC BẢNG

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 01/01/2012 của TP Bắc Ninh 51

4.2 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 2012 của thành phố Bắc Ninh 52

4.3 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại xã Nam Sơn 66

4.4 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại phường Hạp Lĩnh 69

4.5 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð khu ñất số 18 ñường

4.6 Tăng thu ngân sách nhà nước khi ñấu giá quyền SDð tại 3 dự án

DANH MỤC BIỂU

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

GCN Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất và tài sản

gắn liền với ñất

1 MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của đề tài

đất ựai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ựặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình ựổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ựã từng bước ựược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ựầu vào cho sản xuất và sản phẩm ựầu ra trở thành hàng hoá, trong ựó có ựất ựai

để phát huy ựược nguồn nội lực từ ựất ựai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chắnh phủ ựã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức này trong thực tế ựó ựạt ựược một số thành quả như làm thay ựổi

bộ mặt của một số ựịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ựó bộc lộ một

số khó khăn tồn tại như việc ựịnh giá các khu ựất dùng ựể thanh toán chưa có

cơ sở, việc giao ựất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

để khắc phục những tồn tại ựó, trong những năm gần ựây Nhà nước ựã

có cơ chế dùng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ựấu thầu dự án hoặc ựấu giá quyền SDđ Công tác ựấu giá quyền SDđ ựó thực sự là một hướng ựi mới cho thị trường BđS Giá ựất quy ựịnh và giá ựất theo thị trường

ựó xắch lại gần nhau hơn thông qua việc ựấu giá quyền SDđ

Xuất phát từ những vấn ựề trên, ựồng thời nhằm góp phần vào việc ựẩy

mạnh công tác ựấu giá quyền SDđ, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án trong năm 2010 trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc NinhỢ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 2

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học

Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã nhiều người ñó lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án” Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,

tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất

ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất

là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý

1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của tỉnh Bắc Ninh, trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương

1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 3

- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy

- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền SDð

- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các ñịa bàn khác

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 4

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại: BðS và ñộng sản BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các

tài sản khác là nó không thể di dời ñược [18]

ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công

nghiệp, kinh doanh và thương mại [35]

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174, khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:

a) ðất ñai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó;

c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh [27]

Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc

và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 5

(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản

trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở

hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [31, 22]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá Các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng; b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai;

c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật [29]

ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai

không có quyền sở hữu riêng mà ”ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” [25, 26, 28], do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền SDð, cụ thể hơn là

quyền SDð một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS

Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến

giao dịch BðS [33, 22, 18]

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 6

đó là nơi tiến hành các hoạt ựộng giao dịch về BđS, mang tắnh khu vực và biến ựộng theo thời gian Có thể nói ựó là tổng hòa các giao dịch BđS ựạt ựược tại một khu vực ựịa lý nhất ựịnh trong một thời ựiểm nhất ựịnh [34]

Thị trường BđS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung của thị

trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ựịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả [23]

Phạm vi hoạt ựộng của thị trường BđS do pháp luật của mỗi nước quy ựịnh nên không ựồng nhất đó có thể là trong phạm vi ựịa phương, quốc gia

hay quốc tế [35] Chức năng của thị trường BđS là ựưa người mua và người

bán BđS ựến với nhau; xác ựịnh giá cả cho các BđS giao dịch; phân phối BđS theo quy luật cung cầu; phát triển BđS trên cơ sở tắnh cạnh tranh của thị

trường [39]

2.1.3 Một số khái niệm khác

- đấu giá: Là bán bằng hình thức ựể cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì ựược chấp nhận

- đấu giá BđS là việc bán, chuyển nhượng BđS công khai ựể chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BđS trả giá cao nhất theo thủ tục ựấu giá tài sản

- đấu thầu: là ựấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ựược giao cho làm hoặc ựược bán hàng

- định giá: là sự ước tắnh về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- định giá ựất: được hiểu là sự ước tắnh về giá trị của quyền SDđ bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch sử dụng ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh

- định giá BđS là hoạt ựộng tư vấn, xác ựịnh giá của một BđS cụ thể

tại một thời ựiểm xác ựịnh

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 7

thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BðS [29]

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong

không gian và thời gian xác ñịnh [33,9] Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất

là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược

hình thành trong giao dịch về quyền SDð [28]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh

là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ, thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh [16, 14]

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 8

trường trong ñiều kiện bình thường [28]

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS

Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ

qua Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS [33]

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñó trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñó ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau, cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 9

- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết

Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền SDð phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của

mình [10]

Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 10

Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDð; nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDð mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên

về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở Trung Quốc Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BðS, lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án

BðS, nghiên cứu thị trường BðS [33]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 11

cũng như các con nợ và toà án ñể tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang

bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá Khi toà án ñịa phương tịch thu bất ñộng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền

thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [10]

c Australia

ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và ñược quyền sử dụng Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất Các công

tác này do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện [31, 1]

d Một số nước trong khu vực ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu ñất ñai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí ñất ñai, Quy hoạch

ñô thị và Xây dựng

- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với ñất Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm

1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL)

- Xinhgapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can

thiệp qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc

có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BðS qua các ngân hàng

- Philippin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các

hoạt ñộng kinh doanh BðS [19]

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 12

chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn

2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam

2.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:

a Giai ñoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bọc lột [31] Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình

ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này

b Từ năm 1946 ñến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 13

cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn

chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai” Thị trường ñất ñai hầu như không

ñược pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở gia ñình hoặc nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng

(Chuyển quyền cho thuê) Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm

ngoài sự kiểm soát của pháp luật

c Từ năm 1980 ñến trước 1993

Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam

không có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở [33] (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị) Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 14

ựịnh giá ựất ựược pháp luật ghi nhận là một chế ựịnh pháp luật và ựược ựưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ựất ựai (quy ựịnh tại Khoản 1 điều

13 Luật đất ựai năm 1993) [28]

e Giai ựoạn từ 2003 ựến nay

Từ sau khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ựã khẳng ựịnh một lần nữa về Ợgiá ựấtỢ, ựặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BđS và các văn bản luật khác

có liên quan ựã thực sự Ợcởi tróiỢ và tạo ựiều kiện hình thành Ợgiá ựấtỢ Công tác ựịnh giá ựất ngày càng phát triển Những ựiều ựó dẫn ựến cơ hội ựầu tư vào lĩnh vực này với các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựể thoả mãn lượng lớn nhu cầu ựang còn bỏ ngỏ cũng như ựóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BđS

2.3.2 Thực trạng và những thành tựu của thị trường BđS Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt ựầu ựổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ựến nay, thị trường BđS ựã trải qua 3 chu

kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ựóng băng) đó là những giai ựoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai ựoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ựoạn 1996-1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai ựoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai ựoạn 2004-2006) và 2007 ựến nay (tăng trưởng trong giai ựoạn 2007-

2008 và suy giảm từ ựầu 2008 ựến nay) Hiện tại, thị trường ựang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường BđS Việt Nam ựã có những

thành tựu nhất ựịnh: [45]

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ựộng ngày càng sôi ựộng Thị

trường BđS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ựô thị cũ và mới); phân khúc thị trường ựất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tếẦ); phân khúc thị trường sản phẩm BđS thương mại, du lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn

hộ, biệt thự tại các sân golfẦ); phân khúc nhà cho các ựối tượng xã hội (lao

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 15

ựộng khu công nghiệp, sinh viên các trường ựại học, cao ựẳng, trung học, nhà cho các ựối tượng xã hộiẦ)

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BđS rất ựa dạng, có thể nói là tất

cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ựều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BđS ựã ựược ựưa vào vận hành, ựi

vào cuộc sống, ựóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch ựô thị, cải thiện diện mạo ựô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân ựô thị đồng thời, nó cũng ựáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân ựô thị điều này ựã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô ựô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường BđS phát triển ựã thu hút một lượng lớn vốn của

nền kinh tế

Thứ năm, thị trường BđS có quan hệ rõ nét ựối với các thị trường

khác trong nền kinh tế đó là các thị trường khoa học công nghệ, ựặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chắnh - tiền tệ nói chung, ựặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao ựộng

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BđS Việt Nam dựa trên

một chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDđ

Thứ bảy, thị trường BđS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ựang

chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường BđS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ựộ công

nghiệp hóa, ựô thị hóa cao của nền kinh tế đặc ựiểm này tạo ra sức ép về việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp (ựặc biệt là ựất lúa) sang ựất công nghiệp và ựô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chắn, thị trường BđS Việt Nam ựược thuận lợi và chịu rủi ro của

nền kinh tế ựang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 16

2.3.3 đánh giá nhu cầu về BđS ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường BđS tại Việt Nam ựang bắt ựầu phát triển một cách ựồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh BđS hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường BđS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ựã có bước phát triển tắch cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh ựã ựược ựầu tư xây dựng và ựưa vào khai thác, sử dụng ựạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu ựô thị mới với hệ thống hạ tầng ựồng bộ ựã ựược ựầu tư làm thay ựổi bộ mặt, cảnh quan ựô thị, nhiều khu công nghiệp ựược hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế Thị trường BđS

ựã thu hút ựược ựáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá, thúc ựẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ựóng góp một tỷ trọng ựáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn ựịnh xã hội trong những năm vừa qua

đánh giá về thị trường BđS, tại hội thảo ỘToàn cảnh thị trường BđS Việt Nam và triển vọng 2010Ợ, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng ựã ựưa ra 4 ựặc ựiểm nổi bật, ựó là sự phục hồi nhanh của thị trường BđS, những cơ chế, chắnh sách của nhà nước ựã tác ựộng không nhỏ tới thị trường, nhà ựầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tắch nhỏ và tắnh minh bạch hiệu quả của thị trường BđS thông qua các sàn

Thị trường BđS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ựịnh kinh tế vĩ mô và ựảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường BđS trong ựó có thị trường quyền SDđ

ựó khẳng ựịnh sự tồn tại ựộc lập khách quan trong quá trình hình thành và

phát triển thị trường BđS ở nước ta [45]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 17

2.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam

2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền SDð

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là nguồn vốn, trong ñó xác ñịnh quyền SDð ñược coi là một loại hàng hóa ñặc biệt ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BðS Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây dựng, hoàn thiện Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước

mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Các văn bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền SDð,

từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 18

phủ về thu tiền SDð;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất

- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản

Theo các quy ñịnh này, giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 19

ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ñược

Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð

mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành việc ñấu giá quyền SDð

Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDð tại các ñịa phương ñó chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành

phố ñó chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 20

nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñó ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra

là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21

ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ñó, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát, ñặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn ñến không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm

thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách [34, 38]

b Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñó phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñó bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñó ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28]

c Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật ðất ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 22

mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp

có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền SDð; bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập

ðến nay một số ñịa phương ñó xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng

Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñó ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñó tiến hành thực

hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [10, 45] 2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð

a ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23

của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi

xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó [33]

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị

quyền SDð [25, 28] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sự ước tính về giá trị

của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại

một thời ñiểm xác ñịnh" [18]

b Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi

của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: [33, 18]

- Vị trí của khu ñất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24

giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp

và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó và ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25

c Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð ở nước ta

Việc xác ñịnh giá khởi ñiểm quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư)

Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các khoản thu nhập mang lại từ ñất

- Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 26

tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất

ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá

- Phương pháp thăng dư:

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu ñã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh của Chính phủ ñể ñịnh giá ñất tại ñịa phương Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác ñịnh giá ñất ñể ñịnh mức giá ñất cụ thể

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế SDð mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền SDð

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền SDð, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 27

dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP, Nghị ựịnh 188/CP và Nghị ựịnh 123/CP), bảng giá ựất do UBND tỉnh ban hành ựối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá

- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT

- Chi phắ bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ựất

- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền SDđ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã áp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựó ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

d đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền SDđ hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền SDđ hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 28

kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

ðiểm tồn tại, hạn chế về giá ñất là: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thực tế - giá ñất thị trường

Xuất phát từ mục ñích của việc quy ñịnh giá ñất, ðiều 12 Luật ðất ñai

2003 quy ñịnh "Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất"

Từ quy ñịnh này cho thấy, giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất và người SDð, người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất ("giá ñất trên thực tế' hay" giá ñất thị trường")

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Như trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau

Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền SDð

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 29

thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị, nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh

188/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ñã ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền SDð và khi Nhà nước giao ñất thu tiền SDð theo giá quy ñịnh sẽ dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn, nên những người ñó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây

2.4.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam

Hiện nay, việc ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ñến ñời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ñó là vấn ñề lớn trong ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam

Theo quy ñịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 30

cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt Ngược lại, họ

có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ

dự ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá

đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm

là giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựai Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđ ựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá

Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước Một số

mô hình ựấu giá quyền SDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố

Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian qua

a đấu giá quyền SDđ ở thành phố Hà Nội

đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ựấu giá quyền SDđ ựể taọ vốn ựầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ựịnh chặt chẽ tới từng ngày

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 31

cho việc ñấu giá quyền SDð

Bước 1: Của quy trình ñược thực hiện trong 32 ngày: trong ñó, chủ dự

án liên hệ với Sở quy hoạch và Kiến trúc ñể ñược giới thiệu ñịa ñiểm triển khai dự án, lập hồ sơ SDð (12 ngày), Sở Quy hoạch và Kiến trúc chỉ ñạo, ñôn ñốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ñịnh chỉ giới ñường ñỏ (10ngày) và chủ dự

án liên hệ với ñơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ñược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ñể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ñất tạm ñể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở ðịa chính và Nhà ñất (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) là ñầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội ñồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính và Vật giá là ñầu mối giải quyết giá bồi thường (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính và Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính và Vật giá là ñầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch và ðầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ñoạn: Chủ dự án lập

dự án ñầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch và ðầu tư trình Uỷ ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày); chủ dự án cần lập, trình thẩm ñịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ñối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ñể tổ chức ñấu giá trình Sở Tài chính và Vật giá là ñầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ ñể ñược giao ñất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð cho dự án ñể thực hiện

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ñó quy ñịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ñấu giá (15 ngày) Nếu các quy ñịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ñều phải chịu xử lý theo pháp luật

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 32

Thành phố Hà Nội bắt ñầu tổ chức ñấu giá quyền SDð từ năm 2003 Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu ñược

973 tỷ ñồng Trong năm 2004, Hà Nội ñó tổ chức ñấu giá quyền SDð tại 12

dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha ñất và thu ñược tổng số tiền là 2.208 tỷ ñồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ñấu giá quyền SDð, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ ñồng Trong

ñó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án Diện tích 65 ha dự kiến sẽ ñấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho ñấu giá quyền SDð của Hà Nội là 153 ha

Năm 2010, số dự án tổ chức ñấu giá quyền SDð là 33 dự án và ñấu giá ñất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu ñấu giá quyền SDð năm

2010 là 2.600 tỉ ñồng (trong ñó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ ñồng, ñấu giá ñất nhỏ lẻ và thu tiền SDð khác do các quận, huyện thị

xã quản lý là 310 tỉ ñồng) Chia theo khối các ñơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu ñấu giá khoảng 700 tỉ ñồng; khối huyện: 21 dự án, số thu ñấu giá khoảng 1.420 tỉ ñồng; khối các sở, ngành: 4

dự án, số thu ñấu giá khoảng 480 tỉ ñồng

b Công tác ñấu giá quyền SDð tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác ñấu giá quyền SDð từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ ñất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ ñồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ñồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ñồng ðể sử dụng nguồn thu ñó thành phố ñó quyết ñịnh dành một phần lớn tiền thu ñược từ ñấu giá quyền SDð cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ ñất Cụ thể, ñể lại ñịa phương quận, huyện có dự án ñấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð tương ứng với những khi ñất trị giá dưới 50 tỷ ñồng, 50 - 100 tỷ ñồng và

100 - 500 tỷ ñồng Các quận, huyện ñược tự tổ chức ñấu giá với ñất công có diện tích 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành)