Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG

- TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh

Thái Nguyên - Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, toàn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè và đồng nghiệp Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Viết Khanh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trường, Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện Vĩnh Tường đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Việt Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LUC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

2.3 Yêu cầu 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 3

1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

1.2.1 Khái niệm về giá đất 4

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 12

1.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ 12

1.4 Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 13

1.4.1 Mỹ 13

1.4.2 Trung Quốc 15

1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

1.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 19

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 23

2.1 Đối tượng nghiên cứu 23

2.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu 23

2.3 Nội dung nghiên cứu 23

2.4 Phương pháp nghiên cứu 24

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 28

3.2 Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện 34

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34

3.2.2 Tình hình sử dụng đất 39

3.2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 41

3.3 Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 44

3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 44

3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá 45

3.3.3 Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ 46

3.3.4 Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất 46

3.3.5 Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất: 52

3.4 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra 52

3.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 52

3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 54

3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 57

3.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 59

3.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án

đấu giá quyền sử dụng đất 62

3.5.1 Hiệu quả kinh tế 62

3.5.2 Hiệu quả xã hội 68

3.5.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước 69

3.6 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 70

3.6.1 Công tác tổ chức 70

3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 70

3.7 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 70

3.7.1 Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ 70

3.7.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch 71

3.7.3 Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tường 29

Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường 29

Bảng 3.3: Diện tích các loại đất huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 40

Bảng 3.4: Các bất động sản đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 41

Bảng 3.5: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 43

Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng 53

Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng 54

Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang 55

Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang 56

Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân 58

Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân 58

Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính 60

Bảng 3.13: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính 60

Bảng 3.14: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại Đồng 62

Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang 63

Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân 64

Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính 65

Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ 66

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 26

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường

đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai Khi đất đai trở thành hàng hóa

trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch

này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu

từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu

Vĩnh Tường, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn Trong những năm gần đây Nhà nước đã

có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh

công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn nghiên cứu

2.3 Yêu cầu

Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa phương

Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền

sử dụng đất

Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất

và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [14], [19]

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ

kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị

trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, BĐS [14]

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu

tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [17]

Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17]

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá

cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nên kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13]

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [14]

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là

do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan

hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế

để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [14]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền

sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó [14]

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu

tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có

xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi

suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất

đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [14]

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [14]

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh

ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục

bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất

ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn

về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là

cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch.cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó

là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng Chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự

thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất

và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật [14], [19]

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật Đất đai 2003 có nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 - Luật Đất đai năm 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng

và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai Để khắc phục tồn tại trên, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (còn gọi là bán)

và người nhận chuyển nhượng (còn gọi là bên mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai

là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

1.3.2 Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà

nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất

ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân

cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây

ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn

về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

1.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ

- Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như:

* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất

thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà

ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự ki ến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá [14], [19]

* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là

một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá [14], [19]

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp

phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá [14], [19]

* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần

khấu hao Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị trường bất động sản cần định giá [14], [19]

Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà lựa chọn phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho việc định giá được kết quả cao nhất

1.4 Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.4.1 Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại nước Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán bất động sản qua đấu giá không Sự nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại cuộc bán đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đưa ra giá thấp Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ định giá cụ thể nào

Đó là khó khăn duy nhất đặt ra cho người bán và người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trường đấu giá bất động sản [6]

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và một khoản gọi là chi phí đáu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu

quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao :

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia cuộc đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức gtốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy một cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người

có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp hoặc bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên phải là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá

Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, và thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm và thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá

có thể mang lại

Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ,với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá

Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệ thống luật pháp tại Mỹ Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng „Sơ hở ” Người mua và người bán đều được bảo vệ Thiết nghĩ đây là một bài học cho nước ta, khi mà các chính sách và quy định còn ở mức

1.4.2 Trung Quốc

Từ năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994, có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt

là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất [6]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn

cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó

cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND cấp huyện, thị trực thuộc

quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương [6]

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể [6]

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất

mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công [6]

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS

ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của

Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, [6]

1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là:

- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất Nghị định còn qui định trờng hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993)

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 Nội dung chính của Quyết định

là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,6 đến 1,8 lần

- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50% Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phương trong cả nước Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nh-ưng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có

mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính

về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư Pháp về việc Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địn h số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông Tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và c hế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương

a/ Trường hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án:

- Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tư trúng thầu công trình để thanh toán giá trị công trình Trong tr ường hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới Giá này phải là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được xác địn h phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời có tính đến:

+ Giá đất tính đền bù kh i thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

+ Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng

+ Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất

b/ Trường hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất dùng

để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầ ng là giá đất trúng đấu giá

Nhà đầu tư trúng đấu thầu công trình xây dự ng cơ sở hạ tầng hoặc trúng đấu giá là nhà đầu tư có mức giá bỏ thầu xây dự ng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá đấu giá đất cao nhất

c/ Trường hợp sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầ u tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương thì tiến hành đấu giá đất

Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua

1.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

1.4.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để

taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2004, Thành phố thực hiện 7 dự án với diện tích 7,2 ha thu được 967 tỷ đồng Trong năm 2005, Hà Nội đã

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 13 dự án thuộc 8 huyện, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.218 tỷ đồng Năm 2006, Hà Nội thực hiện 31 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 66 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.010 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 19 dự án từ năm 2005 sang và thực hiện mới 12 dự án 66 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2006 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất đai của Hà Nội là 154

ha Đến năm năm 2010, Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng thu ước tính khoảng 3.510tỷ đồng, đạt 137% kế hoạch năm Năm 2012, Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích khoảng 5,3 ha với tổng thu ước tính khoảng 690 tỷ đồng đạt 19% kế hoạch Năm 2013, tính đến ngày 30/7

Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích khoảng 3,0 ha với tổng thu ước tính khoảng 523,68 tỷ đồng

1.4.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Khu Trung tâm Thương mại - Siêu thị Đà Nẵng nằm trên địa bàn phường

chính của dự án, Công ty Quản lý và Khai thác Nhà đất tiến hành đầu tư xây dựng CSHT phần diện tích đất còn lại như đường giao thông, hệ thống điện sinh hoạt, cấp thoát nước, vỉa hè, đồng thời bố trí cho một số hộ bị giải toả trước đây được tái định

cư tại chỗ, phần diện tích còn lại dùng để đấu giá Đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất có nhu cầu muốn tái định cư trong khu vực dự án, C.ty đã bán cho các hộ số diện tích quy định với giá bằng 71% giá sàn dùng để đấu giá Còn lại 35 lô đất (3230m2 - khu B) được đem ra đấu giá công khai, diện tích mỗi lô từ 69,5 - 87,5m2, các lô đều có mặt tiền rộng 15m

Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.800.000 - 5.230.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.300.000 - 13.900.000 đồng/m2

và giá đất trúng thầu từ 4.950.000 - 13.900.000đồng/m2 cao hơn 1,23 - 2,43 lần so với giá sàn quy định

Mục đích sử dụng khi trúng đấu giá để sử dụng vào mục đích kinh doanh là 90/130 trường hợp chiếm 68,2%, còn lại 32,8% trường hợp đấu giá để sử dụng vào mục đích để ở Hiện tại các lô đất trúng đấu giá đã tiến hành xây dựng nhà, một số

hộ gia đình đã mở cửa hàng để kinh doanh như bán hàng, cho thuê cửa hàng, (chiếm 15/26lô), còn lại các lô đất khác đã xây dựng xong nhà nhưng vẫn chưa sử dụng

1.4.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 14/3/2010 của Chính phủ, Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Quyết định số 216/2005/-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, ngày 01/8/2011, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất

đã đạt được một số kết quả nhất định

Trên địa bàn tỉnh Nghê An hiện có 4 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp (Trung tâm đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, Công ty Xổ số kiến thiết (đã chuyển đổi sang Doanh nghiệp hoạt động đa ngành có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản), Công

ty cổ phần đấu giá Phú Quý, Công ty CP đấu giá tài sản Nghệ An, Công ty TNHH đấu giá Nghệ An; tổng số đấu giá viên là 09 người) Hiện có 13 huyện, thành phố, thị xã ký hợp đồng chuyển giao quỹ đất cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện bán đầu giá gồm: thành phố Vinh, thị xã Thái Hòa và các huyện: Hưng Nguyên, Nam Đàn, Nghi Lộc, Diễn Châu, Yên Thành, Quỳnh Lưu, Thanh Chương, Anh Sơn, Đô Lương, Nghĩa Đàn; Có 7 huyện chưa đưa quỹ đất ra bán đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: Quỳ Hợp, Tân Kỳ, Quỳ Châu, Quế Phong, Con Cuông, Tương Dương, Kỳ Sơn Kết quả bán đấu giá thực hiện cụ thể là: Tổng số lô đăng ký bán là: 1.488 lô; Tổng số lô đã bán được là: 776 lô; Tổng số tiền thu được: 201.554.292.160đ

bán đấu giá chuyên nghiệp cơ bản tuân thủ đúng quy định pháp luật và Quy chế bán đấu giá tài sản của tỉnh

1.4.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Vĩnh Phúc

Qua một năm thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh, nhận thức của các cơ quan, tổ chức liên quan về hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có nhiều chuyển biến tích cực, đã phối hợp chặt chẽ với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để chuyển giao và tổ chức bán đấu giá tài sản Trung tâm đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định, bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong quá trình thực hiện, bước đầu đạt kết quả tốt, được sự đồng tình, ủng hộ của nhân dân Qua đó, góp phần phòng ngừa tiêu cực, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản của các tổ chức, cá nhân; từng bước xây dựng được sự tín nhiệm của các địa phương trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng đấu giá, đồng thời có đủ điều kiện, năng lực để tiếp tục thực hiện tốt nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất Nhìn chung, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, Hội đồng đấu giá tài sản đặc biệt tại thành phố và Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện trên địa bàn tỉnh đã tổ chức đấu giá đúng theo quy định, đảm bảo công khai, minh bạch, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức và công dân khi tham gia đấu giá tài sản

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá quyền sử dụng đất với các vấn đề chủ yếu:

- Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất;

- Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất;

2.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu

- Tại 04 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ thể như sau:

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại thị trấn Thổ Tang

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Lý Nhân

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Đại Đồng

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 01/2012 - 12/2013

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

- Đặc điểm tự nhiên

- Đặc điểm kinh tế - xã hội

2.3.2 Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản của huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất

- Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường

2.3.3 Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

- Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy đất để tổ chức đấu giá

- Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.4 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính

2.3.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt

- Hiệu quả về mặt kinh tế

- Hiệu quả về mặt xã hội

- Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước

2.3.6 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.7 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu

tại các phòng, ban có liên quan và tại UBND các xã; thu thập các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất của TW (Chính phủ, các Bộ ngành), tỉnh Vĩnh Phúc

- Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài

+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội UBND huyện Vĩnh Tường

+ Thu thập các số liệu, tài liệu liên quan từ sách, báo và các phương tiện thông tin đại chúng

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

+ Phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia đấu giá, lãnh đạo UBND các xã, thị trấn, thôn, các hộ gia đình tại nơi tổ chức đấu giá

+ Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng câu hỏi điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân để thu thập thông tin

+ Phỏng vấn 152 đại diện hộ gia đình nằm trong, xung quanh phạm vi các

dự án, cụ thể:

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính: 38 phiếu

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại thị trấn Thổ Tang: 48 phiếu

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Lý Nhân: 31 phiếu

Dự án Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Đại Đồng: 35 phiếu

Nội dung phỏng vấn: các vấn đề liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ: Giá sàn, giá khởi điểm, cơ chế đấu giá

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia tƣ vấn, các

nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý

+ Tổng hợp, phân tích kết quả thu đƣợc từ phiếu điều tra

+ Phân tích các số liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập đƣợc để rút ra nhận xét + Xử lý, tính toán số liệu thu thập đƣợc bằng phần mềm Excel

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc, cách Thành Phố Vĩnh Yên gần 11 km dọc theo QL2A được giới hạn bởi tọa độ địa

lý từ 210 08’14’’ đến 210 20’ 30’’vĩ độ Bắc và từ 1050 26’37’’ đến 1050 32’44’’ kinh độ Đông gồm 3 Thị trấn và 26 xã có các mặt tiếp giáp:

- Phía Tây Bắc giáp huyện Lập Thạch

- Phía Đông giáp huyện Yên Lạc

- Phía Nam giáp Thành phố Hà Nội

- Phía Tây giáp Thành phố Hà Nội và tỉnh Phú Thọ

Vĩnh Tường có vị trí địa lý nằm giữa 3 đô thị lớn đó là: Thành Phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ); TP Vĩnh Yên và thị xã Sơn Tây (Thành phố Hà Nội) Huyện nằm trên trục giao lưu giữa 2 vùng Tây Bắc và Đồng bằng Trung Du Bắc Bộ bằng cả đường sông, đường sắt và đường bộ Tuyến Quốc Lộ 2 và tuyến đường sắt chạy song song xuyên từ Đông sang Tây phần nửa Bắc của huyện Tỉnh lộ 304 nối liền trung tâm huyện với Quốc Lộ 2C, huyện Yên Lạc và nối với TX Sơn Tây của Hà Nội Huyện Vĩnh Tường có hệ thống giao thông tương đối phát triển, có đường ô tô, đường sắt, đường sông, đường đê tả Sông Hồng nối từ Bồ Sao với Yên Lạc và Mê Linh Hà Nội đồng thời nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ Vĩnh Tường có

vị trí rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội với các huyện khác trong tỉnh [24]

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình huyện Vĩnh Tường tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Đông Bắc xuống tới Tây Nam Phía Bắc và Tây Bắc có đồi thấp thuộc các xã Lũng Hòa, Bồ Sao, Việt Xuân, ngược lại phía Tây và Tây Nam có nhiều đầm sâu, ruộng mấp mô thường tạo thành những lòng chảo nhỏ

Do địa hình thấp hơn các vùng khác nên vào mùa mưa Vĩnh Tường thường bị úng lụt gây ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân (Báo cáo quy hoạch

sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020) [24]

3.1.1.3 Khí hậu

Theo số liệu thống kê một số chỉ tiêu về khí hậu của huyện như sau:

Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.550 mm, với năm cao nhất là 2.100 mm, năm thấp nhất 1.069 mm Lượng mưa phân bố tương đối đều từ tháng 4 đến tháng

10, chiếm 85% - 90% lượng mưa cả năm (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020) [24]

3.1.1.4 Thuỷ văn

Ba con sông chính chảy qua và bao quanh địa phận huyện Vĩnh Tường là sông Hồng, sông Phó Đáy và sông Phan Trong đó sông Hồng là ranh giới tự nhiên giữa Vĩnh Tường với huyện Ba Vì, thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội và huyện Phúc Thọ của Hà Nội Sông Hồng cung cấp một lượng nước lớn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp trong huyện Mặt khác, sông còn bồi đắp phù sa, tạo nên những vùng đất màu

mỡ, phì nhiêu (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2020) [24]

2011-3.1.1.5 Tài nguyên

Là một huyện đồng bằng nên nguồn nguyên liệu xây dựng tự nhiên như đất sét khá dồi dào tập trung tại hầu hết các xã nằm trong đê có chất lượng tốt phục vụ cho sản xuất gạch ngói Các xã nằm ngoài đê giáp với sông Hồng, sông Lô, sông Phó Đáy lại có lợi thế về cát sỏi có thể khai thác với số lượng lớn, đây là nguồn tài nguyên quan trọng được bồi đắp thường xuyên như xã Cao Đại, Phú Thịnh, Việt Xuân (Báo cáo QH sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020) [24]

3.1.1.6 Thực trạng môi trường

Vĩnh Tường là huyện đồng bằng, hệ thống thủy văn tương đối đa dạng Sự phát triển công nghiệp, đô thị, các điều kiện về môi trường, sinh thái cơ bản còn giữ được Huyện đã có 29/29 xã, thị trấn bố trí xây dựng được bãi rác tập trung hoặc bãi rác tạm

để xử lý rác thải Chất lượng môi trường không khí ở đây cơ bản còn ảnh hưởng nhiều đến những khu dân cư lân cận (UBND huyện Vĩnh Tường 2013) [24]

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

3.1.2.1 Những thành tựu kinh tế đạt được

Giai đoạn 2001 - 2013 nền kinh tế của huyện có nhưng biến động theo hướng tích cực, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất đạt 25,5%/năm Giai đoạn 2005 - 2013 huyện đã tận dụng những ưu thế để tăng trưởng kinh tế, tốc độ tăng bình quân hàng

năm đạt 28,3%; trong đó ngành công nghiệp - xây dựng tăng nhanh nhất đạt 45,7

%/năm, thương mại - dịch vụ tăng 35,7 %/năm, nông nghiệp thủy sản tăng 12,5%/năm

Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng và thương mại - dịch vụ đạt tốc độ tăng trưởng cao như vậy là do xuất phát điểm của các ngành này thấp, sau khi xuất hiện các công ty may Việt Thiên, gạch ốp lát Việt Anh

và các công trình đầu tư cơ sở hạ tầng một số khu vực đặc biệt là các khu kinh tế xã hội, làng nghề tạo ra tốc độ tăng trưởng

Năm 2013 tổng giá trị sản xuất toàn huyện ước tính đạt 7.630.464 tỷ đồng gấp hơn 5 lần so với năm 2005 (Phòng Tài chính-Kế hoạch 2013) [5], [25]

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tường

xây dựng 77.565 241.390 3.387.394 25,5 45,8 36,0 Thương mại -

dịch vụ 104.423 278.395 2.374.386 21,7 35,7 29,7

Tổng GTXS 549.964 1.343.983 7.628.464 19,6 28,2 24,5

* Nguồn: Phòng Tài chính – Kế hoạch 2013

*Cơ cấu kinh tế và các thành phần kinh tế

Thời kỳ 2001 -2013 chuyển dịch cơ cấu diễn ra theo hướng tăng công nghiệp xây dựng và thương mại dịch vụ, giảm tỷ trọng nông lâm thủy sản Cơ cấu giá trị sản xuất năm 2001: Nông nghiệp - thủy sản 66,8 %, công nghiệp xây dựng 14,2 %, thương mại dịch vụ là 19,0 %, năm 2013 tương ứng là: công nghiệp xây dựng 44,5%, thương mại dịch vụ 31,0 % và nông nghiệp là 24,5 % [5], [25]

Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường

Chỉ tiêu

Giá trị (tr đồng)

Cơ cấu (%)

Giá trị (tr đồng)

Cơ cấu (%)

Giá trị (tr đồng)

Cơ cấu (%)

* Nguồn: Phòng Tài chính – Kế hoạch 2013

Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế tương đối rõ và cơ bản là đúng hướng, đặc biệt là khu vực dịch vụ Trong thời gian tới Vĩnh Tường hoàn toàn có điều kiện đạt mức tăng trưởng cao hơn và cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch mạnh mẽ hơn trong khu vực Công nghiệp và xây dựng - dịch vụ nếu khai thác tốt theo tiềm năng và chuẩn bị tốt hơn các điều kiện về vốn, lao động, cơ sở hạ tầng cũng như vấn đề thu hút đầu tư

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành, các lĩnh vực chủ yếu

a) Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

Cơ cấu ngành công nghiệp tập trung chủ yếu vào công nghiệp chế biến, bao gồm các ngành: công nghiệp chế biến thực phẩm và đồ uống có 998 cơ sở; công nghiệp chế biến tre, nứa có 111 cơ sở; sản xuất các sản phẩm từ kim loại có 676 cơ sở; sản xuất chế biến trang phục: 145 cơ sở; các sản phẩm gỗ có 634 cơ sở sản xuất tập trung ở các làng nghề như An Tường, Lý Nhân … huyện Vĩnh Tường đang có

sự phát triển các cụm công nghiệp, kinh tế xã hội tại xã Chấn Hưng, Đại Đồng, Tân Tiến, An Tường, Vũ Di, Vĩnh Sơn tạo điều kiện thu hút các nguồn vốn đầu tư Bước đầu đã thu hút được các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đầu tư phát triển các cơ sở sản xuất – kinh doanh mới [5], [25]

Về tiểu thủ công nghiệp và làng nghề: Huyện Vĩnh Tường đã hình thành một số làng nghề: Làng nghề rèn Bàn Mạch Lý Nhân, làng nghề mộc Vân Giang, Vân Hà – xã Lý Nhân, làng nghề mộc Bích Chu, Thủ Độ - xã An Tường, làng nghề đóng tàu Việt An - xã Việt Xuân, làng nghề rắn Vĩnh Sơn (Chi cục thống kê Vĩnh Tường 2013) [5]