2.1. Khỏi niệm bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
2.3.2. Giỏ ủất, ủịnh giỏ ủất và thị trường bất ủộng sản trờn thế giới
Hầu hết những nước cú nền kinh tế thị trường, giỏ ủất ủược hiểu là biểu hiện mặt giỏ trị của quyền SDð. Xột về phương diện tổng quỏt, giỏ ủất là giỏ bỏn quyền sở hữu ủất chớnh là mệnh giỏ của quyền sở hữu mảnh ủất ủú trong khụng gian và thời gian xỏc ủịnh [17]. Theo Luật ðất ủai năm 2003, giỏ ủất là số tiền tớnh trờn một ủơn vị diện tớch ủất do Nhà nước quy ủịnh hoặc ủược hình thành trong giao dịch về quyền SDð [14].
Trờn thực tế luụn tồn tại 2 loại giỏ ủất: Giỏ ủất Nhà nước quy ủịnh và giỏ ủất thị trường. Giỏ ủất thị trường ủược hỡnh thành trờn cơ sở thoả thuận thành của bờn sở hữu ủất và cỏc bờn khỏc cú liờn quan (thường là cỏc giao dịch thành cụng trờn thực tế); Theo quy ủịnh, giỏ chuyển nhượng quyền SDð thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường tại một thời ủiểm xỏc ủịnh là số tiền Việt Nam tớnh trờn một ủơn vị diện tớch ủất theo từng mục ủớch sử dụng hợp phỏp, ủược hỡnh thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ủó hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 21 chuyển nhượng trong ủiều kiện thương mại bỡnh thường, khụng chịu tỏc ủộng của cỏc yếu tố gõy tăng hoặc giảm giỏ ủột biến khụng hợp lý, như: ủầu cơ, thiờn tai, ủịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chớnh, thay ủổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu ủói và những trường hợp khỏc do Bộ Tài chớnh quy ủịnh. [8,6]
Giỏ ủất Nhà nước quy ủịnh trờn cơ sở giỏ thị trường nhằm phục vụ cho cỏc mục ủớch thu thuế và cỏc mục ủớch khỏc của Nhà nước. Giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền SDð thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường. [14]
Cả 2 loại giỏ ủất núi trờn cú quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chỳng cựng chịu tỏc ủộng bởi cỏc quy luật kinh tế thị trường, trong ủú giỏ ủất Nhà nước quy ủịnh thường ở trạng thỏi tĩnh tương ủối, cũn giỏ ủất thị trường luụn ở trạng thỏi ủộng.
2.3.2.2 Khỏi quỏt về ủịnh giỏ ủất và bất ủộng sản
Trong hoạt ủộng ủịnh giỏ cú ủịnh giỏ BðS và ủịnh giỏ ủất. ðịnh giỏ BðS núi chung và ủịnh giỏ ủất núi riờng là một lĩnh vực ủược nhiều nước trờn thế giới kể cả cỏc nước phỏt triển cũng như cỏc nước ủang phỏt triển quan tõm ủầu tư nghiờn cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước ủó phỏt triển thành bộ luật BðS. [17]
Cỏc kết quả nghiờn cứu về giỏ ủất, cỏc nguyờn tắc và phương phỏp ủịnh giỏ ủất và BðS ủó ủược ủưa vào ứng dụng rộng rói trong hoạt ủộng ủịnh giỏ, tạo ủiều kiện cho cỏc giao dịch dõn sự trờn thị trường BðS như mua bỏn, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ủịnh giỏ và quản lý Nhà nước ủối với hoạt ủộng ủịnh giỏ ủất và BðS núi chung tại nhiều nước trờn thế giới ủều cú những ủiểm rất giống nhau, cụ thể là:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 22 - ðịnh giỏ và quản lý hoạt ủộng ủịnh giỏ ủất ủược xỏc ủịnh là một trong những nội dung chớnh của hoạt ủộng quản lý Nhà nước.
- Hoạt ủộng ủịnh giỏ ủất và BðS diễn ra trong hành lang phỏp lý ủó ủược xỏc lập, trong ủú cỏc nội dung ủược thể chế hoỏ rất ủầy ủủ và chi tiết. [23, 9]
2.3.3. ðấu giỏ ủất của một số nước trờn thế giới a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ủất" ra ủời năm 1994, và thị trường BðS thực sự ủược xỏc lập từ năm 1988 quy ủịnh Nhà nước giao quyền SDð thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ủịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð ủược gọi là xuất nhượng quyền SDð. [9]
Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch ủụ thị và kế hoạch SDð xõy dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDð của UBND huyện trở lờn ủể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiờu khống chế và phương ỏn giao ủất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lờn, bỏo cỏo với Chớnh phủ kế hoạch ủể UBND tỉnh phờ duyệt theo quy chuẩn của chớnh phủ. Việc giao từng thửa ủất, mục ủớch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ủiều kiện khỏc là do cỏc cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xõy dựng, nhà ủất phối hợp hỡnh thành phương ỏn theo quy ủịnh của chớnh phủ, trỡnh bỏo cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền phờ chuẩn, sau ủú cơ quan quản lý ủất ủai cấp huyện, thị thực hiện. [9]
Việc xuất nhượng quyền SDð cú thể lựa chọn phương thức ủấu giỏ, ủấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ủất ủể xõy dựng cụng trỡnh thương mại, du lịch, giải trớ hoặc nhà ở sang trọng, nếu cú ủiều kiện thỡ phải thực hiện phương thức ủấu giỏ và ủấu thầu, nếu khụng cú ủiều kiện ủấu giỏ, ủấu thầu thỡ mới cú thể dựng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 23 lượng song phương khụng ủược thấp hơn mức giỏ thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDð ủều phải nộp vào ngõn sỏch, ủưa vào dự toỏn, ủể dựng vào việc xõy dựng CSHT và mở mang ủất ủai. Chớnh phủ quy ủịnh cụ thể việc nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ủấu giỏ, ủấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ủược giao cho Trung tõm tư vấn và ủịnh giỏ BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ủầu tiờn về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tõm ủược thành lập từ thỏng 8/1992 theo giấy phộp của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ủộng dưới sự chỉ ủạo trực tiếp của Cục Quản lý ủất ủai Quốc gia [17]
b. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ủấu giỏ bất ủộng sản chủ yếu ủược thực hiện ủối với cỏc tài sản bảo lónh, cầm cố quỏ hạn, hoặc thi hành ỏn theo quyết ủịnh của toà ỏn. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tỡnh hỡnh ủấu giỏ ủất trờn thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như cỏc con nợ và toà ỏn ủể tập trung giải quyết những bất ủộng sản ủang bị cỏc ngõn hàng cầm cố và tiến hành ủấu giỏ. Khi toà ỏn ủịa phương tịch thu bất ủộng sản của cỏ nhõn khụng thanh toỏn ủược nợ và rao bỏn tài sản này, số tiền thu ủược sẽ tiến hành thanh toỏn cho những khoản nợ. [9]
c. Australia
ðất ủai Australia cú hai dạng: sở hữu tư nhõn hoặc dưới dạng thuờ và ủược quyền sử dụng. Luật phỏp cỏc bang ủều chế ủịnh cỏc mối quan hệ giữa chủ sử hữu ủất và người thuờ nhà ủất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuờ theo từng loại nhà ủất/ BðS và ủề ra cỏc quy ủịnh bảo vệ quyền lợi của người thuờ nhà ủất và bảo ủảm cỏc quyền của chủ ủất. Cỏc cụng tỏc này do Văn phũng thẩm ủịnh giỏ Australia (AVO) thực hiện. [18, 1]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24 d. Một số nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới cú quyền sở hữu ủất ủai. Cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ủối với BðS trờn toàn quốc là: Bộ Quản lý ủất ủai, Quy hoạch ủụ thị và Xõy dựng.
- Inủụnờxia: Khỏi niệm BðS ủề cập tới ủất và bất cứ tài sản gỡ gắn với ủất. Khung phỏp lý ủối với BðS là hệ thống Luật ðất ủai số 5 ban hành năm 1960 ủược gọi là Luật ruộng ủất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BðS qua các ngân hàng.
- Philớppin: Phạm vi ủiều chỉnh của luật mua bỏn BðS là cỏc nhõn tố cấu thành thị trường BðS; Phõn loại BðS; Cỏc hợp ủồng mua bỏn BðS; Cỏc hoạt ủộng kinh doanh BðS.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, phỏp luật và chớnh sỏch ủất ủai, ủối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý ủất ủai rất khỏc nhau ủối với mỗi nước, mỗi khu vực trờn thế giới, nhưng cụng tỏc ủịnh giỏ ủất, ủịnh giỏ BðS gắn với ủất ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới ủều ủược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cụng cụ cú những ủiểm giống nhau ủể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ủất ủai trong cơ chế thị trường BðS.