Chương V: Các vấn đề chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất
II. Nguyên tắc sử dụng đất
Khi đề cập đến các nguyên tắc sử dụng đất người ta liên tưởng đến các phương hướng chỉ đạo thể hiện sự thấu suốt trong từng mối quan hệ đất đai. Các nguyên tắc
đó không chỉ xuất phát từ vai trò và vị trí của Nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có nhiệm vụ thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, mà còn là xuất phát điểm để người sử dụng đất trong tư cách là ng−ời thực hiện cụ thể quyền lợi của mình và trên hết là quyền lợi của Nhà n−ớc của toàn thể nhân dân được bảo hộ một cách đầy đủ. Vì vậy, người sử dụng đất trong quá
trình khai thác công năng đất đai dứt khoát phải tuân thủ những quy định của Nhà n−ớc, vừa tạo điều kiện cho Nhà n−ớc có những thuận lợi trong quản lý, mặt khác
được hưởng lợi từ những quyền của người sử dụng đất được thiết kế trong Chương IV của Luật đất đai năm 2003.
Theo quy định tại Điều 11 của Luật đất đai, lần đầu tiên các nguyên tắc sử dụng đất đ−ợc xác định rõ và có tính pháp lý cao. Bên cạnh những quy định quan trọng về người sử dụng đất với hình thức pháp lý cụ thể, những bảo đảm cho người sử dụng đất mà sẽ đ−ợc trình bày ở phần sau, có thể thấy rằng, Luật đất đai năm 2003 có cách nhìn toàn diện hơn về vị trí pháp lý của người sử dụng đất trong đó đề cập về từng nguyên tắc trong sử dụng đất là một ví dụ cụ thể.
1. Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
đúng mục đích sử dụng đất.
Thực chất của việc sử dụng đất là hướng tới lợi ích và hiệu quả. Tuy nhiên, lợi ích của người sử dụng đất chỉ được bảo đảm trong tổng quan các quyền lợi của cả
xã hội được bảo đảm. Vì vậy, người sử dụng đất trong quá trình khai thác sử dụng
đất đều tuân theo sự chỉ huy từ phía Nhà nước. Sự chỉ huy đó xuất phát từ việc Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền định
đoạt đất đai phục vụ lợi ích toàn xã hội. Cho nên để thực hiện quyền định đoạt đó, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất trong từng dự án cụ thể, trong từng quyết định đầu t−, cũng nh− trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quyết định đó vẫn thể hiện ở tầm vi mô của quản lý Nhà nước trong việc thực thi những ý đồ lớn hơn từ phía Nhà nước. Đó chính là việc sử dụng theo các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Với đặc tr−ng của mình, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa có chỉ tiêu mang tính h−ớng dẫn đ−ợc coi là sự “mô hình hoá” - “hình t−ợng hoá” - “trực quan hoá” một bộ phận pháp luật đất
đai. Cho nên, quá trình khai thác sử dụng nhiều loại đất khác nhau, sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau và hàng nghìn dự án đang triển khai của hàng triệu người sử dụng đất phải được lập trình, quy phạm hoá và phân bổ theo tiêu chí Nhà nước. Cơ sở của mọi sự sử dụng đất đó chính là các quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất được xây dựng công phu từ trung ương đến địa phương, từ ngành đến vùng lãnh thổ trong sự thống nhất, hài hoà và đ−ợc các cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền phê duyệt để đi vào thực hiện.
Cho nên, trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về giao đất, cho thuê đất do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định, thực hiện đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã đ−ợc phê duyệt.
Có như vậy, người sử dụng đất mới hoàn thành tốt trách nhiệm của mình là chấp hành pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng.
2. Nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Đất đai là tài sản quý giá, mỗi người sử dụng đất đều cần phải được xác định như
vậy. Cho nên, được giao đất, cho thuê đất và đang sử dụng đất chính là sự tin tưởng của Nhà nước đối với từng chủ sử dụng trong việc khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên này. Nhà nước không trao quyền sử dụng đất vào tay người sử dụng đất vô
trách nhiệm, vì như vậy sẽ lãng phí đất đai trong khi người thực sự có nhu cầu lại không được sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 hướng tới trong quản lý với sự công khai, minh bạch trong thủ tục hành chính, thủ tục thực hiện quyền của ng−ời sử dụng song điều quan trọng nhất cần xác định: đất đai là nguồn lực lớn để chúng ta công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, là nguồn tài chính tiềm năng lớn cho sự phát triển.
Mục đích lớn lao là nh− vậy, tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau, việc khai thác nguồn nội lực này còn ch−a t−ơng xứng với tiềm năng vốn có của nó, vẫn còn nhiều trường hợp khai thác đất đai bừa bãi, tuỳ tiện, không sử dụng theo quy hoạch, giao đất không đúng đối t−ợng dẫn tới thiếu công bằng xã hội, lãng phí đất đai trong nhiều dự án, chưa mang lại đầy đủ lợi ích thiết thực cho xã hội và người sử dụng đất.
Vì vậy, một trong những nguyên tắc lớn và cũng là sự đòi hỏi ý thức trách nhiệm của mỗi người sử dụng đất là khai thác đất đai có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
3. Nguyên tắc người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất là thời gian vật chất mà người sử dụng đất được Nhà n−ớc bảo hộ thực hiện các quyền của mình. Sau khi hết thời hạn sẽ có nhiều khả
năng xảy ra, có thể Nhà nước tiếp tục giao đất cho họ, Nhà nước có thể thu hồi đất để giao cho người khác. Trong các quy định của Luật đất đai có sự phân biệt loại đất sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất mà thời hạn sử dụng là 20 năm, có loại là 50 năm, có loại có thể gia hạn đến 70 năm và có loại đ−ợc thuê tối đa đến 99 năm, có loại chuyển từ mục đích sử dụng có thời hạn sang sử dụng ổn định lâu dài. Nh− vậy, có nhiều thời hạn khác nhau cho từng loại đất cụ thể. Cho nên, khi thực hiện quyền của mình, người sử dụng đất phải xác định đúng những quyền và lợi ích mà mình được hưởng và trách nhiệm tuân thủ các điều luật đó. Từ Điều 105 đến Điều 121 Luật đất
đai năm 2003 đã xác định rõ các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng chỉ đ−ợc phép thực hiện các quyền của mình t−ơng ứng với nhóm quyền của họ và thời hạn giao đất, cho thuê đất đ−ợc quy định trong Luật đất đai. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng mà không xin phép
và không gia hạn tại cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền là trái pháp luật và bị xử lý theo quy định của Luật đất đai.