Chương V: Các vấn đề chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất
IV. Các quyền của người sử dụng đất
Trong mục này không nghiên cứu chuyên sâu về quyền của từng đối t−ợng cụ thể, các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất sẽ nghiên cứu, phân tích tại các chế định tiếp theo, mục này chỉ đề cập khái quát nhất về quyền của người sử dụng
đất.
Để hiểu cách thiết kế quyền của người sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003 có thể phân loại các nhóm quyền nh− sau:
1. Nhãm quyÒn chung.
Đây là tập hợp những quyền chung cho mọi đối t−ợng sử dụng đất đ−ợc quy
định tại Điều 105 của Luật đất đai. Các quyền này đ−ợc áp dụng cho tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng như hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
và không loại trừ bất cứ một chủ thể nào.
2. Nhóm quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của các đối t−ợng sử dụng đất.
Việc cho phép người sử dụng đất có nhiều quyền lựa chọn hình thức sử dụng
đất chính là một trong những điểm mới quan trọng của Luật đất đai năm 2003. Qua
đó, người sử dụng đất tìm hiểu, lựa chọn một cách thích hợp nhất khả năng đầu tư
sản xuất kinh doanh trong sự cân nhắc về khả năng tài chính và tiếp cận quyền của người sử dụng. Điều 108 của Luật đất đai đã tạo các cách tiếp cận khác nhau về quyền sử dụng cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− vào Việt Nam hoặc sản xuất kinh doanh. Theo đó, từng đối t−ợng đ−ợc xác định có quyền lựa chọn nh− sau:
+ Tổ chức kinh tế ở trong nước, hộ gia đình, cá nhân nếu sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh, sử dụng đất đầu t− xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nh−ợng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đ−ợc lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Nh− vậy, tại Điều 34 và khoản 1 Điều 35 của Luật đất đai, các chủ thể sử dụng đất nói trên thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất thu tiền thuê hàng năm có thể tự mình lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính của họ.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam đ−ợc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, nếu chọn hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê.
+ Tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài thực hiện dự án đầu t− tại Việt Nam hoặc có chức năng ngoại giao đ−ợc lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền 1 lần.
+ Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước Việt Nam làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nh−ợng hoặc cho thuê thì đ−ợc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu cầu. Trong trường hợp họ không có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền thì họ vẫn tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất trong thời gian còn lại và có quyền t−ơng tự nh− tổ chức kinh tế đ−ợc Nhà n−ớc giao
đất không thu tiền mà tiền trả không có gốc từ ngân sách Nhà nước. Ví dụ, một doanh nghiệp ngoài quốc doanh thuê đất của Nhà nước làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh trong thời gian 50 năm và đã trả tiền thuê một lần cho 50 năm. Họ đã
thuê đ−ợc 8 năm, vậy thời gian 42 năm còn lại họ có thể lựa chọn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền hoặc vẫn tiếp tục thuê đất trong 42 năm cuối. Tuy nhiên, khi họ chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền thì họ phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước, khoản tiền này là sự chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải trả hiện nay trừ đi khoản tiền thuê đất đã đ−ợc trả còn lại 42 năm.
Nh− vậy, quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất sẽ mang tới sự đa dạng trong quan hệ sử dụng đất và cơ chế thụ hưởng quyền của người sử dụng đất.
3. Nhóm các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 106 đã liệt kê một tổng quan các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất. Các quyền này bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nh−ợng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cần hiểu rằng, không phải người sử dụng đất nào cũng có đủ quyền năng như vậy. Vì, quyền của từng nhóm tổ chức trong nước hay hộ gia đình, cá nhân không đều nhau.
Người được bảo hộ đầy đủ quyền chính là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê. Các đối t−ợng khác, quyền chuyển quyền khi thực hiện có hạn chế hơn. Song, người sử dụng đất khi thực hiện quyền
đều có điểm chung là phải đáp ứng các điều kiện. Điều đó có nghĩa là, họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang còn thời hạn sử dụng, đất không có tranh chấp, khiếu kiện và không bị kê biên phát mại tài sản theo quy định tại khoản 2
Điều 106 Luật đất đai.
Không chỉ phải tuân thủ điều kiện khi thực hiện quyền mà vấn đề đặt ra là, thời điểm nào quyền sử dụng đất của người sử dụng được phép thực hiện? Để cụ thể
hoá tiêu chí này Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã có hướng dẫn cụ thể. Điều 98 của Nghị định nêu trên xác
định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất nh− sau:
+ Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không đ−ợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đ−ợc thực hiện các quyền kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Nh− vậy, theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có những đối t−ợng đ−ợc phép chậm nộp, đ−ợc phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính hoặc không đ−ợc phép chậm thực hiện hoặc không cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Đối tượng đề cập ở trên thuộc trường hợp không cho phép ghi nợ cũng như không được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi nào họ nộp xong tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, lúc đó họ đ−ợc phép thực hiện quyền.
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ thì đ−ợc thực hiện quyền kể từ khi có các quyết định đó.
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong trường hợp này hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước cho phép chậm nộp hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
đ−ợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì đ−ợc thực hiện quyền của mình kể từ khi có quyết
định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
Riêng đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện quyền là khi có quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. Nh− vậy, vấn đề đặt ra đối với hộ gia
đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 trước
đây, họ đã sử dụng đất ổn định từ đó đến nay thì kể từ thời điểm có thời hạn hiệu lực của quyết định giao đất thì họ đ−ợc thực hiện quyền. Điều này cũng phù hợp với khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai khi người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì vẫn đ−ợc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong thời gian chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai mà chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất thì thời điểm đ−ợc thực hiện quyền là khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thời điểm người sử dụng đất thực hiện các quyền đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định thì thời điểm đ−ợc xác định là khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
Đối với các nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán hoặc cho thuê thì chỉ đ−ợc phép chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đối với diện tích đã hoàn thành việc đầu t− xây dựng nhà ở theo dự án đ−ợc xét duyệt.
Nh− vậy, những tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê không đ−ợc phép chuyển nh−ợng nền nhà nh− tr−ớc đây, mà phải hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo dự án đ−ợc xét duyệt lúc đó mới đ−ợc bán nhà ở.