Chương IX: Thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai
III. Thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp
1. Các quy định về thời hạn sử dụng nhóm đất nông nghiệp
Điều 67 của Luật đất đai năm 2003 đã có các quy định khá cụ thể về thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, quan niệm khác nhau về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Có ý kiến cho rằng, đất nông nghiệp nên chia thành hai loại quỹ đất khác nhau, thời hạn khác nhau. Ví dụ, quỹ đất vòng 1 đảm bảo tối thiểu nhu cầu sử dụng
đất của hộ nông dân thì giao lâu dài không cần nêu thời hạn, còn quỹ đất giao thầu,
đấu thầu thì nên giao có thời hạn. ý kiến khác thì cho rằng, ranh giới giữa đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm không thật rõ ràng, nên chăng đồng nhất chung một thời hạn là 50 năm. Tuy vậy, ý kiến này không đ−ợc chấp nhận, vì rằng nhiều hộ nông dân đang mong đợi sau thời hạn 20 năm mà Luật đất đai năm 1993 đã quy
định, họ có thể là đối tượng được Nhà nước giao đất, nếu quy định thành 50 năm sẽ làm cho một bộ phận lớn nhân dân sẽ quá sửng sốt vì khả năng đ−ợc giao đất phải mất một thời gian quá dài để chờ đợi. Sự kiên nhẫn của hộ nông dân không còn và họ chỉ còn cách duy nhất là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác để có
đất sản xuất và không thể hy vọng ở Nhà nước. Từ nay cho tới khi hết thời hạn 50
năm sẽ có hàng chục triệu nhân khẩu mới sẽ ra đời và không đ−ợc giao đất. Cho nên
đất đai trước sau vẫn là điều kiện sinh tồn gắn bó sâu sắc đến đời sống của người nông dân. Điều đó giải thích tại sao Nhà nước ta luôn ghi nhận trong những bảo
đảm cho người sử dụng đất là tạo điều kiện để họ có đất để sản xuất là như vậy.
Kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất được quy định trước đây tại Luật
đất đai năm 1993, Điều 67 Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định thời hạn sử dụng nhóm đất nông nghiệp nh− sau:
- Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong hạn mức giao đất và tổng hạn mức giao đất là 20 năm.
- Thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá
nhân đối với đất trong hạn mức giao đất và tổng hạn mức giao đất là 50 năm (Khái niệm hạn mức giao đất và tổng hạn mức giao đất sẽ đ−ợc giải thích ở mục IV về hạn mức đất).
- Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân không quá 20 năm và đối với các loại đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thời hạn không quá 50 năm.
Thời điểm tính thời hạn giao đất, cho thuê đất đ−ợc xác định từ ngày có quyết
định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp giao
đất, cho thuê đất từ trước ngày 15/10/1993 thì tính thống nhất từ ngày 15/10/1993, nếu sau ngày này thì tính từ ngày giao, cho thuê thực tế. Riêng đối với đất nông nghiệp đ−ợc Nhà n−ớc giao v−ợt hạn mức từ tr−ớc ngày 1/1/1999 thì thời hạn bằng 1/2 so với đất trong hạn mức, sau thời hạn đó thì chuyển sang thuê đất. Điều đó có nghĩa là, đối với đất v−ợt hạn mức thì phần đất này thời hạn sẽ là 10 năm hoặc 25 năm tuỳ từng loại đất cụ thể và sau khi hết thời hạn thì chuyển sang thuê đối với phần đất đó.
Đối đất giao hoặc cho thuê đối với tổ chức kinh tế ở trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp
đ−ợc xem xét trên cơ sở dự án đầu t− nh−ng tối đa không quá 50 năm.
Với các thời hạn giao đất, cho thuê đất nói trên cho các đối t−ợng sử dụng đất khác nhau, Nhà nước Việt Nam luôn cam kết sẽ tạo mọi điều kiện cho người đựơc giao đất thuê đất đ−ợc gia hạn thời hạn nếu có nhu cầu. Việc tiếp tục sử dụng đất của họ phải trong khuôn khổ là họ đã sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với quy hoạch, sử dụng đúng mục đích và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thời hạn cho thuê đất công ích từ trước ngày 1/1/1999 căn cứ vào thời hạn hợp
đồng đã ký kết giữa Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân, sau ngày 1/1/1999 thì thời hạn tối đa không quá 5 năm.Tuy nhiên, với hiệu lực pháp lý của Luật đất đai năm 2003 thì từ ngày 1/7/2004 việc cho thuê đất công ích không
trên cơ sở hợp đồng thuê mà bằng quyết định thuê đất. Nh− vậy, các thoả thuận có nội dung kinh tế giữa Uỷ ban nhân dân cấp xã đ−ợc hành chính hoá bằng quyết định thuê đất. Từ đó cũng cần hiểu rằng, trong trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai từ phía hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích trái phép đối với đất công ích thì
Uỷ ban nhân dân cấp xã có quyền ra quyết định thu hồi đất.
2. ý nghĩa của quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
Vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đ−ợc đa số hộ gia đình nông dân trong cả nước quan tâm. Vì rằng các quy định đó từ trước tới nay không rõ ràng khiến cho người sử dụng đất không an tâm đầu tư trên đất. Vì vậy, với các quy định của Luật đất đai năm 2003 nhiều vấn đề mà người nông dân băn khoăn, lo lắng đã
đ−ợc giải quyết.
Có thể nêu một số ý nghĩa của quy định này nh− sau:
Các quy định về thời hạn đã cởi bỏ một tâm lý khá phổ biến trong tư tưởng, tâm lý của người nông dân từ Nam chí Bắc là Nhà nước có chính sách định kỳ phân chia lại đất đai. Vì vậy, không dám đầu t− vào đất đ−ợc giao, vì đất đó có thể bất kỳ lúc nào
đó sẽ bị thu hồi giao cho người khác. Hiện nay, với thời hạn 20 năm đối với đất hàng năm, 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm là thời gian đủ dài để người nông dân lựa chọn vật nuôi, cây trồng phù hợp với vốn đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất quy định cụ thể giúp cho người sử dụng đất có một chính sách đầu t− đúng đắn và một thái độ làm chủ toàn diện. Bởi vì, nếu nh− thời hạn quá ngắn sẽ không khuyến khích ng−ời nông dân đầu t− và họ sẽ canh tác theo kiểu “quảng canh” tàn phá, bóc lột cạn kiệt độ màu mỡ của đất. Cho nên thời hạn đủ dài họ sẽ đầu t−, thâm canh tăng vụ khiến cho năng suất, hiệu quả sử dụng đất sẽ cao hơn.
- Với thời hạn đủ dài, với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc cấp hộ nông dân sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất, tránh tình trạng vay ngắn hạn ch−a kinh doanh có lãi đã phải trả nợ ngân hàng.
- Với quy định về thời hạn sử dụng đất Luật đất đai góp phần vào việc khẳng
định vai trò của Nhà nước trong vị thế người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có vai trò to lớn trong việc thống nhất quản lý đất đai và bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất
- Người sử dụng đất nông nghiệp, dù là tổ chức kinh tế ở trong nước nhà đầu tư
nước ngoài, hay hộ gia đình và cá nhân người Việt Nam đều được Nhà nước bảo hộ quyền đ−ợc gia hạn hoặc tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu chấp hành đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất, có năng lực và nhu cầu sử dụng đất đai. Điều đó có nghĩa là Nhà nước không chỉ bảo đảm quyền lợi trong thời hạn sử dụng đất mà còn
bảo hộ cho họ sau khi thời hạn kết thúc để mọi người sử dụng đất càng yên tâm sản xuÊt.