Chương VIII: Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
I. Các chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam.
Trước đây hơn 10 năm khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa
đ−ợc ghi nhận trong Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân n−ớc
ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Lúc đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
đất ở Việt Nam có quy chế pháp lý như người nước ngoài. Họ đều được Nhà nước cho thuê đất, có quyền và nghĩa vụ tương tự như người nước ngoài. Tuy nhiên, Việt Nam là đất nước đa dân tộc, có cộng đồng đồng bào xa xứ khá đông đảo. Theo số liệu của Uỷ ban ng−ời Việt Nam ở n−ớc ngoài thì hiện nay chúng ta có khoảng 2,6 triệu ng−ời Việt Nam hoặc gốc Việt Nam đang sinh sống tại gần 100 n−ớc và vùng lãnh thổ trên thế giới, nhiều nhất là ở Hoa kỳ với 1,5 triệu ng−ời, ở Pháp khoảng 320.000 ng−ời trong đó có 30.000 trí thức, ở Canađa khoảng 180.000 người với trên 18.000 trí thức(1). Đây quả là lực l−ợng khá đông đảo Kiều bào ta đang sinh sống, học tập và kinh doanh ở nước ngoài. Vì vậy, thu hút sự đầu tư của người Việt Nam định cư ở n−ớc ngoài là một chủ tr−ơng lớn của Đảng và Nhà n−ớc Việt Nam. Chúng ta có 3 chính sách lớn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đó là:
+ Chính sách đại đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước Việt Nam coi Kiều bào ta ở nước ngoài là một bộ phận bất di bất dịch của cộng đồng các dân tộc Việt Nam cùng phấn đấu xây dựng một đất nước Việt Nam giàu mạnh.
+ Chính sách thu hút đầu t−, tạo điều kiện tốt cho Kiều bào đầu t− theo quy
định tại Luật khuyến khích đầu tư trong nước và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
+ Chính sách nhà ở, đất ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo điều kiện cho Kiều bào ta an c− lạc nghiệp tại quê nhà.
Vậy, dưới góc độ pháp lý thì thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam? Theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 5/11/2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Nghị định này là công dân Việt Nam và ng−ời gốc Việt Nam c− trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở n−ớc ngoài đã đ−ợc quy định tại Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 01/1/1999”. Nh− vậy, phạm vi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài khá rộng, không chỉ là công dân có Quốc tịch Việt Nam mà cả ng−ời gốc Việt Nam nh−ng không có Quốc tịch Việt Nam.
Sự mở rộng nói trên thể hiện sự khuyến khích của Nhà nước Việt Nam đối với Kiều bào ta ở nước ngoài trong sợi dây tình cảm kết nối giữa đồng bào trong nước và những ng−ời Việt Nam hoặc gốc Việt Nam sống xa tổ quốc, tạo điều kiện cho Kiều bào ta đ−ợc đầu t− vào trong n−ớc nh− mọi ng−ời dân bình th−ờng khác, đ−ợc Nhà nước ta cho mua nhà để an cư lạc nghiệp tại Việt Nam.
Cho đến nay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam
đ−ợc quyền chọn lĩnh vực để đầu t− theo một trong hai luật, đó là Luật khuyến khích
đầu t− trong n−ớc và Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam. Kiều bào cân nhắc
(1) Tạp chí Quê h−ơng tháng 3/2002.
những lĩnh vực có −u đãi đầu t− phù hợp với ngành nghề kinh doanh và năng lực tài chính của mình để đầu t− vào Việt Nam. Việc sử dụng đất của nhà đầu t− theo các dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và cũng có thể là các dự án ngoài hàng rào khu công nghiệp nh− đầu t− xây nhà để bán hoặc cho thuê đối với công nhân Việt Nam làm việc trong các khu công nghiệp.
Hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có sự thay đổi quan trọng trong Luật đất đai năm 2003. Khi thực hiện các dự án đầu t− tại Việt Nam họ đ−ợc quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, trong trường hợp thuê đất họ lại có sự lựa chọn tiếp theo là trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhà nước Việt Nam. Qua các hình thức pháp lý về sử dụng đất và khả năng lựa chọn của người Việt Nam định cư ở n−ớc ngoài khi đầu t− vào Việt Nam thể hiện chính sách thông thoáng của Nhà n−ớc ta trong thu hút đầu t− và tạo cho họ mọi sự bình đẳng trong đầu t− kinh doanh tại Việt Nam.
Tóm lại, chủ thể sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 loại: thứ nhất trong t− cách là nhà đầu t− sử dụng đất ở Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, thứ hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối t−ợng đ−ợc mua nhà ở tại Việt Nam.
2. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam
Việt Nam có quan hệ ngoại giao với hàng trăm n−ớc trên thế giới cho nên tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều các Đại sứ quán và Lãnh sự quán n−ớc ngoài tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các tổ chức quốc tế, các tổ chức liên Chính phủ và phi Chính phủ cũng có nhiều văn phòng đại diện đặt tại Việt Nam. Việc sử dụng đất của các cơ quan đại diện ngoại giao, các tổ chức quốc tế tại Việt Nam có đặc thù rất lớn, đó là căn cứ vào các điều −ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết hoặc tham gia. Nếu các điều
−ớc quốc tế không quy định thì việc sử dụng đất đó tuân theo quy định của Luật đất
đai. Vì vậy, với t− cách chủ thể sử dụng đất, các cơ quan đại diện ngoại giao có một số
đặc tr−ng sau:
+ Thứ nhất, hình thức sử dụng đất của cơ quan đại diện ngoại giao là thuê đất.
Căn cứ vào khoản 1 và 2 Điều 35 của Luật đất đai và cũng giống nh− thông lệ quốc tế, các cơ quan đại diện ngoại giao chỉ sử dụng đất với hình thức duy nhất là thuê
đất. Tuy nhiên khoản 3 Điều 108 của Luật đất đai cho phép các cơ quan đại diện này
đ−ợc quyền lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ quá trình thuê.
+ Thứ hai, thời hạn sử dụng đất của các cơ quan đại diện ngoại giao khi thuê
đất tối đa không quá 99 năm. Khoản 4 Điều 67 của Luật đất đai thiết kế các quy
định về thời hạn thuê đất của tổ chức nước ngoài thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc hoàn toàn căn cứ vào các thông lệ quốc tế. Khi hết thời hạn sử dụng đất, tổ chức n−ớc ngoài có chức năng ngoại giao đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu họ có nhu cầu sử dụng đất.
Như vậy, việc sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc đã đ−ợc Luật đất đai năm 2003 quy định phù hợp với các thông lệ quốc tế, các điều −ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết hoặc gia nhập. Đây là một tiến bộ trong công tác lập pháp mà không phải lúc nào chúng ta cũng nhận thức đầy đủ trong quá trình hội nhập khu vực và thế giới.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất khi thực hiện các dự án
đầu t− tại Việt Nam
Với hơn 4000 dự án đầu tư nước ngoài còn hiệu lực và hơn 44 tỷ đô la Mỹ đầu tư
vào Việt Nam, chủ thể sử dụng đất là nhà đầu tư nước ngoài có vị trí vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Lĩnh vực đầu t− của tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài hầu nh− không có hạn chế trong các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Nhà n−ớc Việt Nam có chính sách khuyến khích đa dạng trong mọi lĩnh vực đầu t−, −u đãi đầu t− kể cả kinh doanh bất động sản. Đối với việc xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, các hoạt động khoáng sản và xây dựng chung c− cao tầng nằm ngoài hàng rào khu công nghiệp để bán hoặc cho thuê đối với công nhân Việt Nam làm việc trong khu công nghiệp. Đây là lĩnh vực mà các tổ chức kinh tế ở trong n−ớc cũng nh− các nhà đầu t− n−ớc ngoài còn bỏ ngỏ nhiều năm qua và chắc rằng nếu có sự khuyến khích thoả đáng thì thị trường này rất giàu tiềm năng cho mọi tổ chức kinh tế, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài có khả năng về vốn và công nghệ. Đã bao năm nay, hàng trăm nghìn lao động Việt Nam trong các khu công nghiệp tự lo chỗ ở và rõ ràng đây là tín hiệu không vui cho các nhà quản lý. Việc xây nhà ngoài hàng rào khu công nghiệp không thuần tuý đáp ứng nhu cầu nhà ở theo giá “bình dân” cho người lao động mà còn góp phần quản lý con người một cách tốt hơn. Ngoài ra, thị tr−ờng kinh doanh này cũng đầy tiềm năng và doanh nghiệp nào nắm được cơ hội tốt hơn họ sẽ chiếm lĩnh thị trường, có thị phần đáng kể và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu t−. Luật đất đai năm 2003 đã tạo nhiều cơ
hội cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, dù rằng hình thức pháp lý về sử dụng đất là thuê đất. Tuy nhiên, các nhà đầu t− đ−ợc quyền lựa chọn giữa việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá
trình thuê. Việc thuê đất đ−ợc xác định bởi các dự án đầu t−, thời hạn của các dự án này tối đa là 50 năm và đ−ợc quyền gia hạn tiếp nếu các nhà đầu t− có nhu cầu. Đối với các dự án nơi đặc biệt khuyến khích đầu t− hoặc các dự án đầu t− vốn lớn nh−ng thu hồi vốn chậm có thời hạn thuê đất đến 70 năm và có thể đ−ợc gia hạn tiếp.
Các quy định nêu trên thể hiện sự đảm bảo lâu dài trên phương diện pháp lý của Nhà n−ớc Việt Nam trong thu hút đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam và tạo điều kiện tối đa các ngành và lĩnh vực để họ tham gia tương tự như các doanh nghiệp Việt Nam mà không còn bất cứ sự phân biệt đối xử.