Những vấn đề pháp lý về giá đất

Đặc biệt là trong giai đoạn lấy ý kiến sửa đổi và ban hành Luật Đất đai 2013 đã thu hút được rất nhiều sự quan tâm góp ý của các chuyên gia, các nhà nghiên cứu với các bài viết “Nhu cầu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

Tác giả

Mai Thị Thanh Trà

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 5

1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại giá đất 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Bản chất của giá đất 5

1.1.3 Các loại giá đất 7

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Các yếu tố vĩ mô 8

1.2.2 Các yếu tố vi mô 10

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về giá đất ở nước ta 12

1.3.1 Từ năm 1945 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 12

1.3.2 Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 13

1.3.3 Từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 đến nay 14

1.4 Ý nghĩa của việc thừa nhận và ban hành quy định pháp luật về giá đất ở nước ta đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai 15

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 19

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 20

2.1 Quy định về giá đất thị trường 20

2.1.1 Quy định về các loại giá đất thị trường 20

2.1.2 Giá đất được hình thành khi nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 21

2.2 Quy định về giá đất Nhà nước 25

2.2.1 Nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất 25

2.2.2 Quy định về các loại giá đất Nhà nước 29

2.2.3 Tư vấn xác định giá đất 36

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 38

CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 39

3.1 Thành tựu đạt được của quy định pháp luật về giá đất 39

3.2 Khó khăn trong thi hành quy định pháp luật về giá đất 40

3.3 Một số kiến nghị nhằm định hướng hoàn thiện pháp luật về giá đất 43

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 46

KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong giai đoạn hiện nay, diện tích đất của mỗi quốc gia hầu như đã được cố định trong khi nhu cầu về quỹ đất ngày càng tăng như đất đai phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, xây dựng khu công nghiệp, dịch vụ, quỹ đất phục vụ quốc phòng an ninh… Vì vậy, bất cứ quốc gia nào cũng đang cố gắng “xoay sở” quỹ đất giới hạn để tương thích với những sự thay đổi khác và đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong mọi hoạt động của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội Cùng vấn đề đó, xem xét tình hình Việt Nam hiện nay, tỷ lệ giữa dân số và diện tích đất ở mức cao, với diện tích khoảng 327.480 km² (đất liền) nhưng quy mô dân số lên đến khoảng 90,7 triệu người (tính đến 1/1/2015) thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị không thể thay thế trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Chính vì thế, quản lý đất đai như thế nào cho hiệu quả, khai thác tối đa tiềm năng của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững luôn là điều mà Nhà nước ta quan tâm Để thực hiện được điều này, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giá đất nói riêng là những chính sách được Nhà nước đặc biệt chú trọng

Sau 10 năm thi hành Luật Đất Đai 2003, giá đất vẫn là một trong những nguyên nhân lớn gây ra tình trạng nạn tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai trên toàn quốc Do đó, Quốc hội đã tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai vào cùng thời điểm với việc sửa đổi Hiến pháp 2013 để giải quyết những vướng mắc trên Hệ thống pháp luật hiện tại được xem là khá đầy đủ trong việc điều chỉnh hoạt động quản

lý Nhà nước về giá đất Thế nhưng vẫn còn có rất nhiều những hạn chế nhất định trong những quy định về giá đất có ảnh hưởng đến việc thực thi trên thực tế

Với những sự thay đổi của pháp luật về quản lý đất đai nói chung và đặc biệt là giá đất nói riêng, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý về giá đất” để nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật với mục tiêu mang lại cái nhìn đầy đủ hơn về vấn đề này

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Như đã nêu trên, với tầm quan trọng của giá đất thì quy định pháp luật về giá đất

là một trong những chế định quan trọng được Nhà nước và người dân quan tâm nhiều nhất (đặc biệt khi nó liên quan mật thiết đến lĩnh vực bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) trong lĩnh vực pháp luật về đất đai Cũng vì lẽ đó, đây là đề tài nghiên cứu khoa học được nhiều tác giả lựa chọn Tính tới thời điểm hiện nay, tại trường Đại học Luật

Thành phố Hồ Chí Minh, ở cấp độ cử nhân có các khóa luận “Giá đất: Thực trạng và

hướng hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh thực hiện năm 2000; tác giả

Trịnh Ngọc Hoàn Thiện vào năm 2003 với khóa luận “Giá đất và cơ chế phù hợp cho

sự hình thành giá đất ở nước ta”; hay đề tài “Vấn đề về giá đất trong thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh” của tác giả Phan Thanh Như Hoa năm 2004 Những

nghiên cứu trên ra đời trong thời điểm nhu cầu đổi mới quy định về giá đất gia tăng đối với Luật Đất đai 1993 và sự ra đời của Luật Đất đai 2003 Nội dung chủ yếu bàn về sự cần thiết quy định giá đất thị trường và thực tế giá đất trong giai đoạn trên Tuy nhiên, vấn đề pháp lý về giá đất sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời thì vẫn chưa có khóa luận cử nhân nào thực hiện

Ngoài những nghiên cứu trong các khóa luận cử nhân thì giá đất còn được đề

cập trong các bài viết trên các tạp chí chuyên môn như bài viết “Trao đổi về giá đất”

trên Tạp chí Tài nguyên và môi trường, số 15/2011 của tác giả Nguyễn Văn Hồng; bài

viết “Bàn về giá đất của nhà nước” của tác giả Đỗ Anh Quân đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 5/2006; bài viết “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật

hiện hành” của Tiến sĩ Lưu Quốc Thái trên Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3/2011 Đặc

biệt là trong giai đoạn lấy ý kiến sửa đổi và ban hành Luật Đất đai 2013 đã thu hút được rất nhiều sự quan tâm góp ý của các chuyên gia, các nhà nghiên cứu với các bài

viết “Nhu cầu đổi mới về quản lý giá đất” của Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ trên Tạp

chí Tài nguyên và môi trường, số 1/2013; Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến

với bài “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về

giá đất” in trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2014; tác giả Đoàn Văn Tuấn có

bài viết “Xác định giá đất phải điều hòa lợi ích các bên” góp ý trên Tạp chí Tài nguyên và môi trường, số 1/2013; bài viết “Xác định rõ giá đất trong dự thảo luật đất

đai” của tác giả Đặng Văn Thanh trên Tạp chí Tài nguyên và môi trường, số 9/2013;

hay tác giả Phan Phương Nam trên Tạp chí Tài nguyên và môi trường, số 3/2014 với

bài “Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất”;… Đây là những bài

viết có giá trị khoa học cao nhưng mỗi bài viết cũng chỉ phản ánh một khía cạnh của giá đất

Mặc dù được nhiều tác giả quan tâm và nghiên cứu nhưng với khóa luận của mình, tác giả hy vọng sẽ đem lại cái nhìn tổng quan, toàn diện hơn về những vấn đề pháp lý về giá đất Đặc biệt trong thời điểm Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) mới thi hành được một năm thì đây được xem như khoảng thời gian những quy định mới được áp dụng mang tính thử nghiệm và tác động lớn đến tình hình kinh

tế, xã hội

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm phân tích, làm rõ quy định pháp luật hiện hành về giá đất Với khóa luận này, tác giả mong muốn đây là một công trình nghiên cứu tương đối toàn diện, cụ thể những vấn đề pháp lý về giá đất Đồng thời, những đề xuất hoàn thiện mà tác giả đưa ra hy vọng sẽ hữu ích cho việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hiện hành trong các lần ban hành văn bản Nghị định, Thông tư tiếp theo

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng mà khóa luận này tập trung nghiên cứu đó là những vấn đề pháp lý về giá đất Nghĩa là tìm hiểu trên thực tế, vấn đề giá đất được pháp luật quy định như thế nào, có phù hợp hay chưa Trong phạm vi của một khóa luận cử nhân, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề trọng tâm nhất – những vấn đề được cho là chưa “rõ ràng” trong quy định của pháp luật, phát hiện và phân tích những điểm chưa hợp lý của

hệ thống pháp luật Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị để góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý hiện hành

Phạm vi đề tài “Những vấn đề pháp lý về giá đất”, tác giả tập trung nghiên cứu hai mảng chính:

Thứ nhất, những vấn đề lý luận về giá đất, bao gồm các vấn đề khái niệm, bản chất của giá đất cũng như phân loại giá đất, những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, lịch

sử hình thành và phát triển pháp luật về giá đất ở Việt Nam, ý nghĩa của việc thừa nhận

và ban hành quy định pháp luật về giá đất Từ đó có được nền tảng lý luận cho những vấn đề sau đó

Thứ hai, phân tích thực trạng quy định pháp luật về giá đất và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật Đây được xem là nội dung chính của khóa luận, làm nên tên đề tài của khóa luận này Trong mảng này, tác giả tập trung phân tích những quy định hiện hành về giá đất, những thành tựu, khuyết điểm của các quy định trên đồng thời định hướng khắc phục

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Phương pháp luận trong quá trình nghiên cứu được xác định dựa trên nền tảng

tư tưởng duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin Ngoài ra, tác giả còn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khác vào khóa luận của mình như: phương pháp phân tích, tổng hợp, liệt kê, so sánh, đối chiếu để làm sáng tỏ các vấn đề đặt ra trong khóa luận Các phương pháp này được kết hợp trong toàn bộ khóa luận, cụ thể trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp và liệt

kê, so sánh để trình bày các khái niệm về giá đất, so sánh các loại giá đất, trình bày lịch

sử hình thành và phát triển của pháp luật về giá đất Tại Chương 2 và Chương 3 khi nói

về thực trạng các quy định pháp luật về giá đất và đề xuất hướng hoàn thiện thì tác giả

đã chủ yếu sử dụng phương pháp liệt kê, phân tích, so sánh, phương pháp duy vật lịch

sử để đánh giá về các nội dung trong các điều luật để tiến tới hoàn thiện chúng Phương pháp tổng hợp được sử dụng để kết luận các vấn đề cũng như kết thúc chương, khóa luận

6 Bố cục tổng quát của Khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được trình bày với bố cục gồm 03 (ba) chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận chung về giá đất

Chương 2 Thực trạng các quy định pháp luật về giá đất

Chương 3 Hoàn thiện pháp luật về giá đất

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại giá đất

1.1.1 Khái niệm

Nói đến cụm từ “giá đất” là nói đến giá trị sản phẩm hàng hóa lưu thông trên thị trường cũng giống như giá gạo, giá xe, … cùng nói về giá cả của một loại hàng hóa Giá đất được đề cập với ý nghĩa là giá trị tính bằng tiền của hàng hóa đặc biệt với đối tượng được tính bằng giá trị sử dụng là đất đai Theo các tác giả Hồ Thị Lam Trang, Nguyễn Anh Quân trong Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội

(2005) thì “Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là

mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định”

Sau quá trình lịch sử dài, lần đầu tiên cụm từ “giá các loại đất” được sử dụng trong văn bản Luật Đất đai 1993 Tuy nhiên, khái niệm của cụm từ này thì đã không được luật hóa mà phải chờ đến Luật Đất đai 2003 thì khái niệm “giá đất” mới chính thức được quy định Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Với khái niệm này, Luật Đất đai 2003 cũng đã xác định được giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường trong đó giá thị trường ở đây bao gồm giá được hình thành qua các giao dịch về quyền

sử dụng đất (QSDĐ) cũng như được hình thành từ hoạt động đấu giá QSDĐ Đến Luật Đất đai 2013, khái niệm này đã được quy định một cách khái quát hơn để không phải

bỏ sót trường hợp giá đất được hình thành từ hoạt động khác, theo đó “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Lúc này phải dùng đến quy định tiếp theo của Luật để có thể xác định được giá đất, cụ thể là “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 20 Điều 2 Luật Đất đai 2013)

Tóm lại, có thể nêu khái niệm về giá đất như sau: Giá đất là giá trị tính bằng tiền của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất nhất định, trong một thời hạn sử dụng đất xác định

1.1.2 Bản chất của giá đất

Thứ nhất, giá đất thể hiện thuộc tính hàng hóa của đất đai Theo học thuyết

“Lý luận chính trị về giá trị hàng hóa, dịch vụ” của KMarx (1818 - 1883), F.Engels

(1820 - 1895) thì “Giá trị hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá

kết tinh trong hàng hoá” và “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa” 1

Theo Marx, khi con người tác động vào đất đai và kết tinh một lượng lao động trong đất đai thì đất đai trở nên có giá trị và mới trở thành hàng hóa Tác động của con người vào đất có thể là khai phá, đầu tư xây dựng, sản xuất nông nghiệp… làm cho đất đai có khả năng sinh lợi, khi được luân chuyển trên thị trường thì có giá cả phù hợp với từng

vị trí địa lý, từng môi trường chính trị, kinh tế xã hội Đồng thời, trong trường hợp đất đai tự nhiên khi có nhu cầu mua bán của con người cũng có thể trở thành hàng hóa Đối với những khoản đầu tư vào đất một cách trực tiếp thì có thể coi giá đất là giá trị của sức lao động đã bỏ ra đối với mảnh đất (chi phí đầu tư), tuy nhiên còn đối với những yếu tố khác góp phần đẩy giá đất một khu vực lên như những cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) thì chi phí này khó có thể tính toán được bởi nó không được trực

tiếp đưa vào giá trị của mảnh đất đó Như vậy, “giá đất chính là giá cả của đất đai, là

thước đo “giá trị” để loại “hàng hóa” này được lưu thông trên thị trường Về phương diện kinh tế học, giá đất chính là phạm trù kinh tế biểu thị mối tương quan giữa đất đai

và các hàng hóa khác thông qua phương tiện chung là tiền tệ Có thể nói, thừa nhận giá cả đất đai chính là thừa nhận thuộc tính hàng hóa của nó” 2

Thứ hai, giá đất là một công cụ để điều tiết mối quan hệ giữa Nhà nước – đại

diện chủ sở hữu đất đai – và người sử dụng đất (NSDĐ) Trong hoạt động quản lý nhà

nước, đất đai là tài sản quan trọng cần phải được quản lý, một trong những biện pháp

để quản lý là thông qua chính sách tài chính về đất đai Để có thể tiến hành thu các khoản tài chính về đất đai thì cần có một giá đất nhất định làm cơ sở Nhằm tránh trường hợp giá này hình thành tự phát một cách quá thấp, làm thất thu ngân sách Nhà nước cũng như quá cao làm ảnh hưởng đến quyền lợi của NSDĐ trong đóng các nghĩa

vụ tài chính thì Nhà nước quy định giá đất của Nhà nước thông qua khung giá đất và bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể

Thứ ba, giá đất chính là giá trị QSDĐ Giá đất thị trường được hình thành một

cách tất yếu thông qua các giao dịch QSDĐ, đấu giá QSDĐ và đấu thầu QSDĐ trong các trường hợp do cơ quan Nhà nước hiện hoặc do các chủ thể của hoạt động xử lý hợp đồng thế chấp QSDĐ; các giao dịch do NSDĐ thực hiện trên thị trường

Trên thị trường hiện có các loại giao dịch QSDĐ như chuyển nhượng, tặng cho

mà người ta vẫn hay gọi là bán đất, cho đất Tuy nhiên, theo đúng quy định thì không

pháp lý, số 3/2011, tr 39.

có những giao dịch mua, bán đất, tặng cho đất đai vì cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất mà không có trọn vẹn quyền sở hữu đối với đất đai để có thể định đoạt đối với loại tài sản đặc biệt này

Thứ tư, giá đất là một phần biểu hiện của chế độ sở hữu về đất đai Chế độ sở

hữu này có thể là toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu nhà nước hay quyền sở hữu về đất đai của nhà nước lẫn tư nhân đều song song tồn tại

Nếu Nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai, khi đó NSDĐ nhận được đất giao, đất cho thuê thông qua các thủ tục hành chính do Nhà nước thực hiện là giao đất, cho thuê đất

và họ chỉ được sử dụng đất chứ không được sở hữu đất, cũng không có quyền định đoạt với đất Đồng thời, NSDĐ thông qua nghĩa vụ tài chính đã mua QSDĐ, “hàng hóa” mà họ thu về là QSDĐ chứ không phải là quyền sở hữu đất Vì thế, cái “giá” phải trả trong trường hợp này là giá của QSDĐ chứ không phải là “giá đất” Điều đó cũng

có nghĩa là NSDĐ cũng không thể quyết định “giá đất” Trong trường hợp còn lại, nếu

tư nhân có thể sở hữu đất đai, tức là NSDĐ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất thuộc sở hữu của mình, “giá đất” hoàn toàn do họ quyết định là lẽ đương nhiên Qua đó có thể thấy, khi nhà nước công nhận “giá đất” theo giá thị trường có nghĩa là đã thừa nhận giá đất không chỉ do nhà nước nước quy định mà còn do NSDĐ quyết định, hay công nhận tư hữu về đất đai

tỉnh ban hành và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Giá đất thị trường: “Là giá đất được hình thành thông qua các hoạt động của thị

thầu dự án có sử dụng đất (giá trúng đấu giá QSDĐ) và giá thỏa thuận trong các giao dịch (phần phân loại này sẽ được trình bày cụ thể hơn ở Chương 2)

- Dựa theo mục đích sử dụng đất, giá đất được phân loại thành: giá đất nông nghiệp và giá đất phi nông nghiệp

Giá đất nông nghiệp bao gồm giá đất trồng cây hàng năm, giá đất trồng cây lâu năm, giá đất rừng sản xuất, giá đất nuôi trồng thủy sản, giá đất làm muối

Giá đất phi nông nghiệp bao gồm: giá đất ở, giá đất thương mại, dịch vụ, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ

và giá đất tại đô thị

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Khi đất đai (QSDĐ) trở thành hàng hóa và có giá, giá đất cũng sẽ được hình thành và thay đổi theo quy luật của thị trường và có những yếu tố tác động nhất định Các yếu tố này bao gồm yếu tố vĩ mô và yếu tố vi mô

1.2.1 Các yếu tố vĩ mô

 Chính sách của Nhà nước

- Pháp luật: Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu, bằng quyền lực của mình quản lý, điều chỉnh các quan hệ đất đai bằng các chính sách pháp luật để phân bố một cách hợp lý về sử dụng đất và thu về các khoản thu tài chính có được từ đất đai Những chính sách nới lỏng, khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương sẽ làm tăng nhu cầu về đất đai, kích thích đầu tư vào thị trường bất động sản làm giá đất tăng lên Quy định cho phép người nước ngoài, Việt kiều được mua bất động sản tạo môi trường kinh doanh công bằng và khách quan giữa các nhà

đầu tư Quy định về nghĩa vụ tài chính áp dụng đối với những NSDĐ được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất cũng ảnh hưởng đến giá đất Nếu các khoản thuế phải nộp cho Nhà nước cao thì dẫn đến giá đất tăng

- Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng

đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã

đai của Nhà nước mà giá cả đất đai cũng biến đổi Đối với những khu vực nằm trong quy hoạch và được đầu tư phát triển thì giá đất sẽ tăng và ngược lại Những ví dụ điển hình là giá đất quanh cầu Nhật Tân (Hà Nội) khi cầu này được xây dựng xong đã tăng

20%5, hay giá đất xung quanh truyến Metro (Thành phố Hồ Chí Minh) cũng có thể

 Yếu tố kinh tế chung của quốc gia

- Tổng sản phẩm quốc nội và thu nhập bình quân đầu người: đây là hai yếu tố thể

hiện sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Có thể hiểu tổng sản phẩm nội địa hay GDP (viết tắt của Gross Domestic Product) là giá trị tính bằng tiền của tất cả sản phẩm

và dịch vụ cuối cùng được sản xuất ra trong phạm vi lãnh thổ trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm Còn thu nhập bình quân đầu người là tổng thu nhập

cá nhân chia cho số dân Nếu hai chỉ số này cao, có nghĩa là nền kinh tế đang phát triển, các chủ thể có tiềm lực về tài chính và có thể đầu tư vào đất đai dẫn đến giá cả của đất đai sẽ tăng lên

- Sức mua của tiền tệ: Sức mua của tiền tệ là lượng giá trị thực mà đồng tiền có

thể mua được trên thị trường Giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào sức mua của đồng tiền Giá đất sẽ thay đổi khi sức mua của tiền tệ thay đổi (cao hoặc thấp) Khi sức mua của tiền tệ giảm (lạm phát) thì giá đất sẽ tăng lên và ngược lại khi giá trị của đồng tiền tăng thì giá đất sẽ giảm

- Yếu tố cạnh tranh: Cạnh tranh trong mua bán đất đai là hành động ganh đua, đấu

tranh giữa các cá nhân hay tổ chức vì mục đích bán được một khu đất với giá cao hơn người khác, bán được nhiều lô đất hơn hoặc giành được khu vực đất đai có ưu thế Tuy nhiên cạnh tranh chỉ xảy ra đối với những người mua với nhau vì sự có hạn của cung

về đất đai Người nào có khả năng trả giá cao hơn cho mảnh đất mình muốn mua thì sẽ

có lợi hơn vì thế nếu một mảnh đất được nhiều người chọn mua thì giá của nó sẽ luôn ở mức cao Nếu mảnh đất được bán chỉ có một người mua thì việc thỏa thuận giá cả sẽ dễ dàng hơn rất nhiều Như vậy nếu thị trường tồn tại yếu tố cạnh tranh thì giá đất có thể cao hơn giá trị thực của nó

 Cung, cầu về đất đai

Như mọi loại hàng hóa khác, giá đất cũng phụ thuộc vào quan hệ cung cầu Tổng cung về đất đai là tổng số đất đai có thể tham gia vào giao dịch trên thị trường (không đồng nghĩa với toàn bộ đất đai), tổng cầu là tổng số lượng đất đai mà người mua muốn có và có khả năng thanh toán cho nhu cầu này Trong trạng thái chuẩn thì

http://vneconomy.vn/bat-dong-san/dat-quanh-cau-nhat-tan-dang-tang-gia-20140828110051525.htm, truy cập ngày 12/5/2015

http://laodong.com.vn/tien-te-va-dau-tu/gia-dat-xung-quanh-tuyen-metro-tphcm-se-bien-dong-319056.bld, truy cập ngày 12/5/2015

giá đất sẽ ở một mức hợp lý do nhu cầu về đất đai ổn định Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định Cụ thể, khi nhu cầu của người sử dụng đất (đồng thời có khả năng thanh toán) giảm thì giá đất giảm và ngược lại, nhu cầu cao thì kéo theo giá đất tăng lên Tuy nhiên, với tính chất đặc biệt của đất đai về vị trí, về nguồn gốc, về diện tích thì cung về đất đai cũng có tính chất đặc biệt khác hẳn với các hàng hóa khác Diện tích đất bị giới hạn bởi lãnh thổ quốc gia và người ta không thể sản xuất ra đất (trừ trường hợp lấp sông lấy mặt bằng

gia tăng do sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở, sản xuất vì thế giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Với các hàng hóa khác, khi giá tăng thì cầu về hàng hóa sẽ giảm xuống, tuy nhiên đối với đất đai thì ngay cả khi giá tăng lên thì cầu về đất đai cũng không hề giảm

 Yếu tố tâm lý xã hội

Tâm lý xã hội ở đây cũng có liên quan đến vị trí của mảnh đất, cụ thể là phong thủy Mảnh đất được rao bán có hợp địa hình và địa thể hay không (thuật tướng địa) tức là hình dáng mảnh đất có đẹp hay không, hướng đất như thế nào vì người ta quan niệm rằng đất lành hay dữ, đất có sinh khí hay không có ảnh hưởng đến vận mệnh của người sống trên mảnh đất đó Nếu việc xây dựng trên mảnh đất có ảnh hưởng đến địa khí thì có thể gây tai họa bất trắc, và dĩ nhiên, mảnh đất đó sẽ có giá thấp hoặc thậm chí

là không thể bán được Đã có trường hợp mua nhà đất với giá cao nhưng sau đó không

1.2.2 Các yếu tố vi mô

 Chi phí tạo lập đất đai

Chi phí tạo lập đất đai là những khoản đầu tư mà NSDĐ đã bỏ ra để cải thiện đất đai cũng như khiến nó có tính hữu dụng hơn Cụ thể như khai hoang, cải tạo đất, trồng cây, xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất,… Những tiện nghi gắn liền với mảnh đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc càng hiện đại, tiện dụng thì giá cả của mảnh đất sẽ càng cao Một ví dụ điển hình là người mua đất nông nghiệp, nếu chỉ

http://phapluattp.vn/thoi-su/vu-lap-song-dong-nai-song-ta-ta-quyet-540614.html, truy cập ngày 14/5/2015

http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/lo-bac-ty-vi-nha-dat-phong-thuy-xau-3086422.html, truy cập ngày 14/5/2015

là mảnh đất trống thì tất nhiên giá sẽ thấp hơn so với mảnh đất đã có sẵn cây trồng; giá

sẽ càng cao hơn nếu cây trồng trên đất đã có thể thu hoạch

 Tính hữu dụng của đất đai

Tính hữu dụng của đất đai mang ý nghĩa là khả năng sinh lợi từ mảnh đất Nói cách khác, đó là khả năng mang lại thu nhập từ đất đai Mức thu nhập hàng năm từ mảnh đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của mảnh đất đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất đai càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Yếu tố vật chất

- Vị trí: Là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất Các mảnh đất nằm ở vị

trí khác nhau thì có giá khác nhau Đây là yếu tố phản ánh khả năng sinh lợi của đất Mảnh đất ở nằm ở vị trí trung tâm, có đầy đủ cơ sở hạ tầng (gần trường, chợ, bệnh viện, phương tiện giao thông đảm bảo) rõ ràng sẽ có giá cao hơn so với mảnh đất không có đủ các yếu tố trên, vì ở vị trí “đắc địa” đó sẽ thuận tiện cho đi lại, sinh hoạt

mà đặc biệt là buôn bán kiếm lời Đối với đất nông nghiệp thì vị trí sẽ liên quan đến khoảng cách đến nơi tiêu thụ, nguồn cung phân bón, thuốc trừ sâu…, quan trọng hơn là

vị trí phải gần nguồn nước và giao thông thuận tiện

- Chất đất: Là yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh trưởng của cây trồng, bao

gồm loại đất, các chất dinh dưỡng có trong đất, độ tơi xốp, độ dày, khả năng cải tạo

Có thể trong cấu tạo của đất tại một vị trí nhất định có chứa những chất không phù hợp thậm chí là có chất độc khiến cây không thể sống được hoặc cho ra sản phẩm kém chất lượng Cùng là đất trồng lúa thì với chất đất tốt hơn thì các tỉnh miền Tây sẽ trồng được loại gạo ngon hơn, cho năng suất cao hơn và vì thế giá đất nông nghiệp ở các tỉnh thuộc khu vực này thường cao hơn so với các tỉnh thuộc khu vực phía Bắc Trung bình

54.000 đồng Ngoài ra yếu tố này còn ảnh hưởng đến giá thành của đất xây dựng khi việc xây dựng cần có một nền đất tốt (không bị lún)

- Khí hậu: Là yếu tố ảnh hưởng đến khả năng canh tác và cơ cấu cây trồng trong

sản xuất nông nghiệp Ở nơi quá khô cằn, khí hậu khắc nghiệt thì cây trồng khó sinh trưởng, việc đầu tư vào mảnh đất không mang lại kết quả như ý, giá đất sẽ không cao bằng ở nơi có khí hậu ôn hòa Cùng ở khu vực đồng bằng bắc miền trung nhưng khí hậu tại khu vực Hương Sơn, Hà Tĩnh khô, nóng hơn so với khu vực Triệu Sơn, Thanh Hóa Điều này làm cho cơ cấu cây trồng của hai nơi là khác nhau, trong khi ở Hương Sơn chủ yếu trồng cây lạc, các loại đậu, cây bắp (ngô) thì Triệu Sơn lại chuyên trồng

lúa và dĩ nhiên, giá đất ở hai khu vực này là khác nhau (nếu không tính đến các yếu tố khác)

- Nguồn nước: Là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn một mảnh đất cho sản

xuất nông nghiệp và cả dành cho mục đích sinh sống Nếu nguồn nước không đảm bảo thì cây trồng không thể sống được, nhẹ hơn thì năng suất cây trồng sẽ không cao cộng thêm chi phí để vận chuyển nước về vào mỗi mùa tưới làm cho người nông dân không

có hứng khởi để đầu tư sản xuất Nước cũng chính là cơ sở cho sự sống của con người, nước có mặt trong mọi hoạt động (ăn, uống, vệ sinh) mà nếu không có nó thì có đất cũng không thể sinh sống được

- Tình trạng môi trường sống: khu đất có nằm trong khu vực an ninh hay không,

ồn ào hay không, môi trường có ô nhiễm hay không, có nguy cơ xảy ra các rủi ro về thiên tai hay không là những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Không ai muốn mình đã bỏ tiền ra để mua nhà đất lại phải ở một khu ngày nào cũng ngập nước, rác rưởi xung quanh hoặc nơi dễ xảy ra sụt lở đất mà tất nhiên họ muốn ở một nơi sạch sẽ, yên tĩnh,

an toàn và những khu đất như vậy thường có giá cao

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về giá đất ở nước ta

1.3.1 Từ năm 1945 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

 Giai đoạn từ năm 1945 đến ngày 1/8/1988: đây là giai đoạn đất nước ta không

có Luật Đất đai Những quy định về giá đất trong thời kỳ này cũng chưa được ban hành Nhà nước quản lý đất đai chủ yếu qua các sắc thuế và thực hiện phân chia ruộng đất

Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành sắc lệnh giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Đến cuối năm

1953, Quốc hội thông qua luật “Cải cách ruộng đất” và từng bước triển khai cuộc cải cách ruộng đất trên miền Bắc, quyền sở hữu ruộng đất đã chuyển từ địa chủ sang nông dân cá thể Từ năm 1958, Đảng chủ trương tiến hành cải tạo xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh “Hợp tác hóa nông nghiệp”

Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1959 đã xác định bốn hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc

Đại Hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV tháng 12 năm 1976 quyết định đường lối xây dựng Chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước Hiến pháp 1980 ra đời xác lập hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai Thời gian từ 1976 đến 1985 là thời kỳ

Nhà nước có quan điểm sai lầm về tính hàng hóa của đất đai Vì cả nước đang tiến lên chủ nghĩa xã hội nên phải xóa bỏ hết những gì thuộc về chủ nghĩa tư bản, trong đó có các hình thức sở hữu ngoài sở hữu toàn dân Chính sách hợp tác hóa nông nghiệp làm sản xuất nông nghiệp của nước ta rơi vào tình trạng khủng hoảng nghiêm trọng, mặc dù

đã được sửa chữa bằng Chỉ thị 100 của Ban Bí thư Trung ương Đảng ngày 13/1/1981

“Về cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp” và các chỉ thị sau đó nhưng các chính sách này tỏ ra kém hiệu quả và không có chuyển biến gì khả quan

 Từ ngày 1/8/1988 đến ngày 15/10/1993: Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987

Để khắc phục những sai lầm trong chính sách quản lý đất nước thời “bao cấp”, bắt đầu từ năm 1986, thực hiện chính sách mở cửa, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, quy định của pháp luật về đất đai cũng không ngoại lệ Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được thông qua vào ngày 29/12/1987 Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 không cho phép chuyển nhượng đất đai Điều 5 Luật Đất đai

1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm đất đai, phát

canh thu tô dưới mọi hình thức…” Đồng thời đó là việc không thừa nhận giá trị đất đai

cũng như giá trị của QSDĐ Quan hệ đất đai thuần túy là quan hệ hành chính, NSDĐ

có QSDĐ sau khi được Nhà nước giao đất và phải sử dụng đất đó theo đúng kế hoạch sau đó nộp lại phần lợi ích cho Nhà nước Vì vậy, trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản, các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch không theo quy định pháp luật với giá trao đổi ngầm, giấy tay mà Nhà nước không kiểm soát được Hơn nữa người dân khi có quyền sử dụng đất nhưng lại không thể chuyển nhượng khiến họ chỉ biết bám đất sản xuất, cho dù không đem lại hiệu quả kinh tế Họ sử dụng đất một cách lãng phí vì không có động lực phát triển khiến cho cả Nhà nước và NSDĐ đều không có được lợi ích xứng đáng với giá trị mà đất đai có thể mang lại

1.3.2 Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004

Giai đoạn này bắt đầu có những thay đổi lớn lao về giá đất bằng việc Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 Bên cạnh khẳng định lại chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như định hướng của Hiến pháp 1992 thì còn

có những sự đổi mới quan trọng Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 thì

“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về

đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Đến thời điểm này, đất đai đã được coi là hàng hóa với việc

QSDĐ đã được coi là quyền tài sản trị giá được bằng tiền, thị trường QSDĐ đã có cơ hội phát triển một cách công khai và hợp pháp Quan hệ giữa Nhà nước và NSDĐ đối với đất đai được điều chỉnh thông qua quy định về hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho NSDĐ và giá đất trở thành cơ sở để điều tiết mối quan hệ này Đất đai trong giai đoạn trước bị sử dụng một cách lãng phí thì đến thời kỳ này đã được sử dụng hiệu quả hơn Những chủ thể không có khả năng hoặc không mong muốn đầu tư vào đất đai thì có thể chuyển nhượng cho người có nhu cầu và dùng tiền nhận được để đầu

tư vào lĩnh vực khác có lợi nhuận cao như công nghiệp, dịch vụ

Mặc dù có sự cải tiến vượt bậc trong pháp luật về đất đai như vậy nhưng giá đất chỉ là giá đất của Nhà nước và được sử dụng cho các mục đích quản lý của Nhà nước chứ Nhà nước không công nhận có sự tồn tại của giá đất thị trường (dù nó vẫn tồn tại một cách đương nhiên) Trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu về đất đai, nhà ở trong dân cư tăng nhanh chóng dẫn đến nhu cầu sử dụng và mua bán QSDĐ gia tăng làm phát sinh nhiều vấn đề mà Luật Đất đai 1993 không thể điều chỉnh kịp thời Vì thế, ngày 02/12/1998, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và một lần nữa sửa đổi, bổ sung ngày 01/01/2001 Các lần sửa đổi đề cập đến việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy thuộc điều kiện địa phương mình ban hành giá đất phù hợp để áp dụng trong các quan hệ tài chính về đất đai Tuy nhiên vẫn chỉ tập trung vào giá đất do Nhà nước quy định Hậu quả là giá đất Nhà nước dù luôn thấp hơn giá thị trường (luôn tăng cùng với tốc độ đô thị hóa) nhưng lại được sử dụng để tính toán các khoản thu tài chính làm thất thu ngân sách Nhà nước

1.3.3 Từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 đến nay

Sự thay đổi kinh tế xã hội nhanh chóng trong thời gian trước đó đòi hỏi pháp luật về đất đai phải có những thay đổi Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 và theo hướng tiếp tục đổi mới cho phù hợp với thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Khái niệm giá đất đã được mở rộng bao gồm giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trong các giao dịch trên thị trường, từ đó giá đất thị trường đã được quy định trực tiếp trong Luật Thêm vào đó là quy định về nguyên tắc định giá đất, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường làm cho quan hệ giữa hai loại giá đất trở nên rõ ràng hơn Ngoài ra, so với Luật Đất đai 1993 thì Luật Đất đai

2003 còn có những thay đổi trong những quy định về giá đất như: giá đất do Uỷ ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01/01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó; quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất; bổ sung quy định về đấu giá quyền

sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế xin - cho quyền sử dụng đất và để tăng thu cho ngân sách nhà nước

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản thi hành

về giá đất như Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư 36/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 28/4/ 2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất,… đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 cũng đã bộc lộ những khuyết điểm nhất định trong

đó có những nội dung về giá đất như không có những quy định cụ thể để kiểm soát việc quy định giá đất “sát giá thị trường” của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khiến giá đất

do Nhà nước quy định thấp xa so với giá thị trường dẫn đến làm thất thu Ngân sách Nhà nước cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của NSDĐ đặc biệt trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Từ đó xuất hiện nhu cầu sửa đổi Luật Đất đai để thay thế Luật Đất Đai 2003

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này có hiệu lực kể từ 01/7/2014 Đây là đạo luật cụ thể quy định của Hiến pháp 2013 về đất đai (Điều 54 Hiến pháp 2013), cùng với đó là một loạt văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã

và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 trong đó có những quy định về giá đất Đến nay, Luật Đất đai 2013 được coi

là văn bản pháp luật hoàn thiện nhất về đất đai

1.4 Ý nghĩa của việc thừa nhận và ban hành quy định pháp luật về giá đất ở nước ta đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Hậu quả của việc Nhà nước không thừa nhận giá đất đã được minh chứng cụ thể bằng giai đoạn từ năm 1976 đến năm 1993 Biểu hiện cụ thể là tình trạng mâu thuẫn

giữa pháp luật và thực tiễn, không có cơ chế kiểm soát hoạt động “bán đất” tự phát, là tình trạng sử dụng đất lãng phí ở một số chủ thể trong khi nhiều chủ thể khác lại không

có đất sản xuất, tình trạng tham nhũng vì cơ chế xin - cho cấp đất Dù Nhà nước không công nhận giá đất hay chỉ công nhận giá đất do nhà nước ban hành thì giá đất thị trường vẫn tồn tại một cách đương nhiên Với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giá đất không chỉ do thị trường điều chỉnh, mà với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có toàn quyền quyết định về nguyên tắc, phương pháp, khung giá các loại đất theo từng vùng, từng thời gian Quản lý Nhà nước

về đất đai là hoạt động của Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền để đưa những quy định của pháp luật về đất đai vào thực tế nhằm bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai ở đây được hiểu ở hai góc độ là quản lý hành chính đối với đất đai và quản lý tài sản đất đai thuộc quyền sở hữu Nhà nước Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm quản lý hành chính Nhà nước về đất đai và quản lý tài chính Nhà nước về đất đai Quản lý Nhà nước về giá đất là một phần của quản lý tài chính

Nhà nước về đất đai “Quản lý Nhà nước về giá đất là việc Nhà nước ban hành khung

giá đất để các chủ thể làm cơ sở xác định giá cả của hàng hóa trên thị trường bất động

quản lý của Nhà nước vì bản thân đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt mang ý nghĩa chính trị, kinh tế và xã hội chứ không chỉ như hàng hóa thông thường vận động theo quy luật thị trường Việc thừa nhận và ban hành quy định pháp luật về giá đất có ý nghĩa nhất định trong công tác quản lý Nhà nước về giá đất, cụ thể:

Thứ nhất, giá đất là công cụ quản lý của nhà nước, là công cụ để điều chỉnh

mối quan hệ giữa Nhà nước và NSDĐ Cách thức quản lý là thông qua các khoản thu

tài chính từ đất đai như giá đất là cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, các loại thuế, phí, bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Trong trường hợp ngược lại, giá đất cũng là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của NSDĐ Trong các trường hợp nêu trên, NSDĐ luôn ở vị thế thấp hơn so với Nhà nước (chủ thể nắm quyền lực) Nếu cứ mỗi lần mối quan hệ này xuất hiện, Nhà nước lại tự mình đưa ra một mức giá khác nhau hoặc trong vấn đề thu vào ngân sách thì Nhà nước lại đề ra mức giá cao để thu tiền nhiều; tuy nhiên, khi bồi thường cho NSDĐ, Nhà nước lại quyết định giá đất thấp thì rõ ràng là không có sự

9

Bùi Anh Tuấn (2010), “Quản lý Nhà nước về đất đai trong xây dựng và phát triển thị trường bất động sản”,

Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Trường Đại học Luật tp Hồ Chí Minh, tr 18

công bằng Để đảm bảo mối quan hệ này trở nên minh bạch, rõ ràng hơn thì cần có một giá đất được luật hóa

Thứ hai, quy định về giá đất giúp Nhà nước phần nào kiểm soát được giá đất

trên thị trường, không để giá đất tăng lên quá cao Thông qua các tác động trong chính

sách về giá đất, Nhà nước hướng thị trường QSDĐ đi theo mục tiêu kinh tế, xã hội mà mình đặt ra Cụ thể trong trường hợp Nhà nước quy định về giá đất có điều chỉnh tăng thì từ đó dẫn đến các nghĩa vụ tài chính của NSDĐ tăng lên và tất nhiên để bù vào khoản chi phí đó, NSDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cũng sẽ tăng giá lên Đồng thời, với cơ sở tính toán các nghĩa vụ tài chính là giá đất Nhà nước, NSDĐ không dại gì tăng giá thị trường quá cao để tự mình phải nộp một khoản thuế, phí lớn

từ chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, nếu giá đất tự vận động theo thị trường không

có sự quản lý của Nhà nước, các chủ thể sẽ lợi dụng điều này để tiến hành đầu cơ đất đai, tạo sự khan hiếm giả tạo khiến giá đất không ngừng tăng Khi đã khống chế một mức giá đất Nhà nước nhất định, giá đất thị trường sẽ không biến động thất thường, nạn đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế

Thứ ba, việc thừa nhận đất đai có giá và cho phép NSDĐ được quyền chuyển

nhượng QSDĐ giúp Nhà nước thực hiện chủ trương chuyển đổi cơ cấu kinh tế, từ nền kinh tế nông nghiệp sang các ngành công nghiệp và dịch vụ

Trong nền kinh tế hiện nay, đất đai không chỉ là nền tảng của sản xuất nông nghiệp mà còn là tư liệu của nhiều ngành kinh tế khác Việc quy định giá đất giúp cho NSDĐ được linh động hơn, có thể chuyển nhượng QSDĐ khi không có nhu cầu sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả Đất nông nghiệp không có khả năng sản xuất được chuyển nhượng để thực hiện sản xuất công nghiệp, xây dựng, kinh doanh thương mại Điều này vừa khai thác triệt để tiềm năng của đất, giảm bớt tình trạng đất đai bỏ hoang trong khi có nhiều chủ thể không có đất sản xuất đồng thời chủ thể chuyển nhượng QSDĐ có thêm vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh, góp phần vào sự tăng trưởng kinh

tế của đất nước

Thứ tư, nghiên cứu và quy định về giá đất góp phần giảm nạn tham nhũng mà

quản lý đất đai là một nguyên nhân bằng việc hoàn thiện thị trường QSDĐ sơ cấp

Trước đây, trong mỗi quan hệ giữa Nhà nước và NSDĐ, Nhà nước phân phối đất đai cho NSDĐ bằng quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất; còn người dân nếu muốn được giao, cho thuê đất thì phải làm đơn xin được cấp đất Thủ tục “xin – cho” này dẫn đến hậu quả là người dân để đảm bảo được cấp đất, công nhận QSDĐ thì phải

“lót tay” cho cán bộ quản lý đất đai ít nhiều Tình trạng không tồn tại thị trường QSDĐ

sơ cấp đúng nghĩa khiến cơ quan Nhà nước lợi dụng quyền lực trong lĩnh vực này để làm giàu túi riêng Tuy nhiên với những quy định mới, như trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ thì tình trạng tham nhũng về đất đai sẽ được kiểm soát tốt hơn

Thứ năm, công nhận và quy định về giá đất góp phần quan trọng vào bảo vệ

quyền lợi chính đáng của người dân đặc biệt trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất Hoạt động thu hồi đất luôn là vấn đề nóng, tác động đến cả Nhà nước, nhà đầu

tư và người có đất bị thu hồi trong đó, người dân là người chịu thiệt hại nặng nề nhất

Họ vừa bị mất tư liệu sản xuất vừa bị mất chỗ ở, phải chuyển đổi loại hình kinh doanh hoặc thậm chí là ngừng hoạt động kinh doanh Giá đất được quy định một cách hợp lý làm cơ sở để tính giá trị bồi thường một cách thỏa đáng sẽ có thể bù đắp những tổn thất

mà họ gánh chịu đồng thời có đủ điều kiện để có nơi ở, công việc mới Khi đã được đảm bảo như vậy, không có lý do gì mà người bị thu hồi đất phải chây ỳ, không giao QSDĐ khiến thủ tục giải phóng mặt bằng chậm hay kiện tụng kéo dài

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong phạm vi Chương 1, tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về giá đất sau: (i) làm rõ khái niệm, bản chất của giá đất cũng như phân loại giá đất, (ii) phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, (iii) trình bày lịch sử hình thành

và phát triển pháp luật về giá đất ở Việt Nam, (iv) phân tích ý nghĩa của việc thừa nhận

và ban hành quy định pháp luật về giá đất Nhìn chung, thông qua nội dung trình bày tại Chương 1, có thể rút ra một số kết luận sau:

Một là, qua một quá trình lịch sử dài thì giá đất lần đầu tiền được ghi nhận tại Luật Đất đai 1993, dần dần thay đổi qua các Luật tiếp theo, tạo tiền đề cho việc phát triền thị trường QSDĐ ở Việt Nam Điều này là vô cùng quan trọng với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hai là, giá đất luôn tồn tại trong nền kinh tế thị trường và bản chất của nó là giá trị của QSDĐ

Những vấn đề lý luận chung tại Chương 1 sẽ là cơ sở để tác giả trình bày nội dung Chương 2 của khóa luận

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

2.1 Quy định về giá đất thị trường

2.1.1 Quy định về các loại giá đất thị trường

Quy định về giá đất thị trường được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định này nêu rõ khái niệm “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định” Theo đó, để là giá đất “phổ biến trên thị trường” thì trước tiên giá đó phải là giá đất thị trường tức là có thể hiểu giá đất phổ biến trên thị trường

là giá đất thị trường Đồng thời, giá này là giá có trong các giao dịch đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá mà không phải là giá nằm trong các giao dịch sắp thực hiện hoặc cuộc đấu giá sắp diễn ra

Ở một điều khoản khác cũng trong cùng Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tại điểm a khoản 1 Điều 5 nêu “Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực” Quy định này mặc dù không phải là điều luật định nghĩa khái niệm giá đất thị trường tuy nhiên cũng đã gián tiếp đưa ra khái niệm này Trong đó, ta có thể hiểu giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai là giá đất nằm trong tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua dữ liệu điện tử; giá đất này bao gồm giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định qua các giai đoạn Đối với giá đất trên sàn giao dịch bất động sản thì giá này có thể bao gồm giá đất đã giao dịch thành công và giá đất do bên nhà đầu tư đưa ra (là giá đất nằm trong tương lai, chưa được giao dịch)

Với cách quy định như trên, rõ ràng đã dẫn đến việc trong cùng một văn bản pháp luật thì một khái niệm đã có sự mâu thuẫn gây khó hiểu cho người áp dụng và thi hành Phải đến văn bản thông tư thì điều này mới được giải quyết Tại điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất quy định “Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất giao dịch thành công

trên sàn giao dịch bất động sản; giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp” Như vậy, đến đây giá đất thị trường được hiểu là giá

đã giao dịch trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thị trường

trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động

sản; giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất

Qua những phân tích trên, giá đất thị trường nói chung bao gồm: giá đất được hình thành do đấu giá QSDĐ và giá đất hình thành qua các giao dịch QSDĐ Đối với nhóm giá đất được hình thành do đấu giá QSDĐ thì được chia làm hai loại là giá trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp Nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá trúng đấu giá trong trường hợp thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

hành án là một hình thức chế tài; trường hợp để xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ thì chủ yếu do các bên trong giao dịch thỏa thuận, quyết định

Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai thì Nhà nước chỉ tập trung quy định

về giá trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp Nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Luật Đất đai 2013 không còn quy định trường hợp thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ) Do đó, khóa luận tập trung phân tích các quy định của pháp luật về giá đất hình thành qua hoạt động đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

2.1.2 Giá đất được hình thành khi nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là những hình thức phân phối đất đai thông qua việc Nhà nước trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định hiện hành thì

có hai cách thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất gồm giao đất, cho thuê đất theo thủ tục hành chính (khoản 1 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) và giao đất cho thuê đất dưới hình thức đấu giá QSDĐ

Đấu giá QSDĐ cũng là một loại đấu giá tài sản Theo quy định tại khoản 1 Điều

2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04 tháng 03 năm 2010 về bán đấu

giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức

trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho

đến khi có người trả giá cao nhất “Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất một cách công khai, có từ hai người trở lên tham gia, người trả giá

Nhà nước thực hiện phân phối đất đai theo hình thức đấu giá QSDĐ là đã dựa trên yếu

tố thị trường để quản lý đất đai chứ không đơn thuần thông qua mệnh lệnh hành chính

2.1.2.1 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất

Với hình thức giao đất, cho thuê đất theo thủ tục hành chính, chủ thể có nhu cầu

sử dụng đất được cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất và tiến hành trình hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Sau khi được xét và quyết định giao đất, cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, người được giao đất, cho thuê đất sẽ được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) Hình thức này có một số khuyết điểm thể hiện trên thực tế, đó là cơ chế “xin – cho” dẫn đến những tiêu cực và tham nhũng trong thủ tục hành chính về đất đai khi mà chủ thể muốn được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì phải hoàn thành nghĩa vụ thuế; trong trường hợp đó, chủ thể có năng lực lớn về tài chính có thể được cơ quan thuế cho thực hiện nghĩa vụ trước hoặc trường hợp xin cấp dự án bằng phong bì, quan chức vì túi tham của mình sẵn sàng cấp cho những chủ thể trên mà bỏ qua mục tiêu phát triển

và nhu cầu thực sự của thị trường Những người có năng lực tài chính cộng với các

“mối quan hệ” này thực chất không có nhu cầu sử dụng đất đai mà chỉ muốn gom đất chờ giá mà thôi (nạn đầu cơ đất đai) Trong khi đó, những người có nhu cầu thực sự thì lại không được đáp ứng, điều này dẫn đến giảm khả năng sinh lời của đất, gây lãng phí trong quản lý và sử dụng đất đai Bên cạnh đó, hình thức này mang tính chất hành chính mà chưa thể hiện yếu tố hàng hóa thị trường của đất đai Với thủ tục hành chính,

dù chủ thể muốn được giao, cho thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng mảnh đất được giao, cho thuê luôn theo một mức giá nhất định cho dù vào thời điểm

11 Nguyễn Vân Quỳnh (2006), Đấu giá quyền sử dụng đất – một hình thức phân phối đất đai, thực trạng và

hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tr 18