Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người việt nam định cư ở nước ngoài tại việt nam

Một trong những chính sách đó là việc Nhà nước ban hành các quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất SDĐ tại Việt Nam nhằm tạo cơ sở pháp lý để các chủ thể này dễ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐẶNG THỊ HẰNG

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

TẠI VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

Tôi xin chân thành cám ơn tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến đã tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin được tỏ lòng tri ân tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội, những người thân trong gia đình, những người bạn đã luôn ủng hộ, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện luận văn

LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7 1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 7 1.1.2 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 9 1.1.3 Các hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam 11 1.2 VAI TRÒ VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐỐI VỚI SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN ĐẤT NƯỚC VIỆT NAM 12 1.3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC XÂY DỰNG CÁC QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 15 1.3.1 Cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 15 1.3.2 Cơ sở thực tiễn của việc xây dựng các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam 17 1.4 KHÁI QUÁT LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 19 1.4.1 Giai đoạn trước Đổi mới (trước năm 1986) 19 1.4.2 Giai đoạn sau Đổi mới (từ năm 1986 đến nay) 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 25

VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

25

2.1.1 Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất 25

2.1.2 Quy định về hình thức sử dụng đất 26

2.1.3 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 28

2.2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ VÀ KHU CÔNG NGHỆ CAO 28

2.3 CÁC QUY ĐỊNH VỀ VIỆC NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC MUA NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 32

2.4 CÁC QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 36

2.5 CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHẮC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 37

2.5.1 Quy định về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 37

2.5.2 Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 38 2.5.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 39

2.5.4 Nghĩa vụ tài chính của việc cấp Giấy chứng nhận 46

2.6 QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 46

2.6.1 Quy định vê quyền và nghĩa vụ chung của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 46

nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 47

2.7 QUY ĐỊNH VỀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 53

2.8 QUY ĐỊNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 54

2.9 QUY ĐỊNH GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ ĐẤT ĐAI 56

2.10 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 57

2.10.1 Những thành công 57

2.10.2 Những hạn chế, tồn tại 60

2.10.3 Nguyên nhân cơ bản của những tồn tại, hạn chế 61

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 64

3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 64

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 65

KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Việt Nam đang ngày càng khẳng định vai trò và vị trí của mình trên trường quốc tế Trải qua hơn hai thập kỷ thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, Việt Nam đã đạt được những thành tựu to lớn trên tất cả các mặt chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội và ngoại giao… Những thành tựu này

đã được cộng đồng quốc tế công nhận Theo đánh giá của Liên hiệp quốc, Việt Nam là quốc gia thành công nhất trên thế giới trong việc giảm tỷ lệ đói nghèo Có được những thành tựu phát triển ấn tượng như ngày hôm nay là nhờ đường lối phát triển đúng đắn của Đảng trong việc tranh thủ có hiệu quả

sự giúp đỡ của cộng đồng quốc tế, phát huy tinh thần đoàn kết dân tộc và huy động mọi nguồn nội lực của người Việt Nam ở trong nước và ngoài nước Với quan điểm coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách, cơ chế mới nhằm khuyến khích, thu hút sự đầu tư của người Việt Nam sống xa Tổ quốc đóng góp vào công cuộc phát triển đất nước vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” Một trong những chính sách đó là việc Nhà nước ban hành các quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất (SDĐ) tại Việt Nam nhằm tạo cơ sở pháp lý để các chủ thể này dễ dàng tiếp cận vấn đề đất đai triển khai thực hiện dự án đầu tư cũng như làm ăn gắn bó lâu dài tại Việt Nam Qua gần

10 năm triển khai thi hành cho thấy các quy định này đã phát huy tác dụng trong cuộc sống góp phần hình thành khung pháp lý ngày càng đồng bộ, tạo

cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài trong SDĐ thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam và giúp Nhà nước quản lý có hiệu quả việc SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tuy nhiên bên cạnh đó, các quy định về SDĐ của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài tại Việt Nam cũng bộc lộ một số tồn tại như chưa mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở; chưa tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia vào thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và thị trường quyền SDĐ nói riêng… Những hạn chế này làm cho một bộ phận bà con là người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn e dè, chưa mạnh dạn tìm hiểu, đầu tư làm ăn lâu dài tại Việt Nam Nhằm tìm ra giải pháp khắc phục những tồn tại này, thì việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ tại Việt Nam là rất cần thiết; đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, khi Quốc hội và Chính phủ đang rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia kinh doanh BĐS, được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam Với những lý do

nêu trên, tôi lựa chọn đề tài: “Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam” làm luận văn tốt

nghiệp Thạc sĩ Luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam tiếp cận dưới góc độ pháp lý không phải là đề tài mới mẻ Thời gian qua

ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là một số công trình khoa học được công bố dưới đây:

- “Quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam” của TS Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ

Tư pháp), số 10 năm 2004;

- Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam” của Phạm Thị Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2005);

- Khoá luận tốt nghiệp “Các vấn đề pháp lý về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam" của Vũ Thị Lý, Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2005);

- Khóa luận tốt nghiệp “Tìm hiểu các vấn đề về quy định giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê của

tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” của Nguyễn Thị Thu, Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2008);

- Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” của Trần Thị Hồng Nhung, Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2008);

- Khóa luận tốt nghiệp “Hoàn thiện các quy định của pháp luật về việc cho phép Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam” của Trần Thị Thu Giang, Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2009).v.v

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây mới tập trung tìm hiểu nội dung các quy định hiện hành về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài tại Việt Nam mà chưa hệ thống hóa, đề cập đầy đủ, toàn diện cơ

sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng cũng như xem xét quá trình hình thành, phát triển của chế định pháp luật này… đặt trong mối quan hệ với việc Nhà nước ta ban hành các chính sách, quy định mới về mở rộng quyền và đối tượng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam, cho phép họ được tham gia kinh doanh BĐS bình đẳng với các chủ thể khác Kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công bố, Luận văn hệ thống hóa, góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam; đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện mảng pháp luật về vấn đề này đặt trong mối quan hệ với các

chính sách, quy định mới của Nhà nước ta về mở rộng đối tượng và quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu, kinh doanh BĐS tại Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của Luận văn được giới hạn ở phạm vi cụ thể sau: Nghiên cứu nội dung và thực trạng áp dụng các quy định của các đạo Luật đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước ta ban hành từ năm 1993 (năm ban hành Luật đất đai năm 1993) đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra; trong quá trình nghiên cứu Luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:

+ Phương pháp nghiên cứu bình luận, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ tại Việt Nam;

+ Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, chứng minh v.v được sử dụng trong Chương 2 khi tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật

về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

+ Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… được sử dụng ở Chương 3 khi xem xét, tìm hiểu về định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

5.1 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có các mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây:

- Hệ thống hóa, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Hoàn thiện pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

5.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể của Luận văn bao gồm:

- Đưa ra những luận giải khoa học về cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về SDĐ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Nhận diện các đặc trưng cơ bản của pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Nhận diện cơ chế áp dụng pháp luật về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Tìm hiểu và chỉ ra những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của quá trình áp dụng pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Đề xuất các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

6 Những đóng góp của luận văn

Luận văn “Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam” có những đóng góp nhất định về mặt

khoa học pháp lý Những đóng góp này bao gồm:

- Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Chỉ ra những hạn chế, tồn tại về nội dung các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam dựa trên cơ sở đánh giá quá trình thực thi các quy định này trên thực tế;

- Đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 3 chương Cụ thể:

- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ tại Việt Nam;

- Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về

sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

VIỆT NAM

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Với quan điểm coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Trong luận văn này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn được gọi là kiều bào ở nước ngoài hay Việt kiều) là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách, chủ trương nhằm thu hút đông đảo kiều bào về nước tìm hiểu cơ hội đầu tư, làm

ăn lâu dài tại Việt Nam Cụm từ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được nhiều văn bản pháp luật đề cập như Luật đầu tư, Luật quốc tịch, Luật đất đai, Luật về nhà ở Tìm hiểu những quy định về vấn đề này cho thấy trước năm 1982, trong các văn bản quy phạm pháp luật ở nước ta cụm từ “Việt kiều” hoặc “Người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài” hay được sử dụng khi

đề cập đến cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài Tuy nhiên, khi Quyết định số 84-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) được ban hành ngày 28/07/1983 quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều Trung ương thì cụm từ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã ra đời thay thế cụm từ “Người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài” Thuật ngữ này được các văn bản pháp luật được ban hành trong thời gian gần đây quan niệm như sau:

Theo Khoản 6, Điều 2 - Luật Khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) ngày 20/05/1998: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”;

Điều 5 - Nghị định số 07/1998/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/05/1998 lại quan niệm: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm người có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam có quốc tịch nước khác”;

Theo Điều 3 - Nghị định số 51/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/07/1999 quy định chi tiết thi hành Luật Khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) năm 1998: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước, bao gồm: Người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”

Như vậy, theo các văn bản pháp luật trên đây thì người Việt Nam định

cư ở nước ngoài bao gồm: Người có quốc tịch Việt Nam nhưng sinh sống ở nước ngoài và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Tuy nhiên, các văn bản pháp luật này lại chưa phân biệt rõ khái niệm

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và khái niệm “Người Việt Nam ở nước ngoài” Chỉ đến khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998 ra đời thay thế Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1988 thì hai khái niệm này mới được “giải mã”

rõ ràng, theo đó:

- “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” (khoản 4 Điều 2);

- Còn “Người Việt Nam ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú ở nước ngoài” (khoản 3 Điều 2);

Như vậy, theo pháp luật hiện hành tiêu chí để xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam ở nước ngoài là họ có cư trú, làm

ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài hay không Những người là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam đi học tập, công tác, lao động mà không định cư lâu dài

ở nước ngoài thì được xác định là người Việt Nam ở nước ngoài Quan niệm của Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 phù hợp với quan niệm về quốc tịch của nhiều quốc gia trên thế giới Quan niệm này được Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa Hơn nữa, Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 còn giải thích rõ thế nào là công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể:

- Công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài là những người Việt Nam ở nước ngoài vẫn mang quốc tịch Việt Nam Trong quá trình cư trú, sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài họ có thể nhập quốc tịch của một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào;

- “Người gốc Việt nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” (khoản 4 Điều 3);

Tóm lại, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam,

người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài

1.1.2 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam

Nghiên cứu những vấn đề pháp lý về SDĐ của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài tại Việt Nam, trước hết chúng ta cần tìm hiểu khái niệm quyền

và nghĩa vụ của chủ thể quan hệ pháp luật nói chung và quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng;

- Theo Từ điển Luật học: “Quyền công dân: là khả năng tự do lựa chọn hành vi của công dân mà Nhà nước phải bảo đảm khi công dân yêu cầu”1[29,

tr 649], còn “Nghĩa vụ: là việc Nhà nước đòi hỏi công dân phải thực hiện những hành vi cần thiết khi Nhà nước yêu cầu, nếu không thực hiện thì Nhà nước buộc phải áp dụng bằng mọi biện pháp từ giáo dục, thuyết phục đến cưỡng chế”2[29, tr 561];

- Theo Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, quyền và nghĩa vụ của chủ thể quan hệ pháp luật được quan niệm: Quyền chủ thể “là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy”3[25, tr 448].Còn nghĩa vụ chủ thể “là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác Nghĩa vụ pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy Nếu sự cần thiết ấy được thể hiện trong hoạt động thực tiễn thì nghĩa vụ pháp lý đó đã được thực hiện”4[25, tr 449]

Trong lĩnh vực đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được

đề cập trong nhiều tài liệu, sách báo pháp lý Theo Giáo trình Luật đất đai:

“Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao;

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác”5[28, tr 191];

Theo pháp luật đất đai hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm các đối tượng cụ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (Khoản 6 Điều 9 Luật đất đai năm 2003) Họ là một trong những chủ thể sử dụng đất và được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai

1.1.3 Các hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Ở nước ta do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc phân bổ đất đai dựa trên quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu sử dụng đất của mỗi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thực hiện việc phân bổ vốn đất đai cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội thông qua phương thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Thông qua các phương thức này làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng Mặc dù pháp luật đất đai không đưa ra một quan niệm cụ thể về hình thức sử dụng đất song tìm hiểu các quy định hiện hành Tôi cho rằng hình thức sử dụng đất là cách thức chiếm hữu, sử dụng thông qua việc Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất của các chủ thể theo đúng mục đích sử dụng đất nhất định Với cách thức tiếp cận như vậy thì hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam được hiểu là cách thức mà pháp luật cho phép người Việt Nam định

cư ở nước ngoài chiếm hữu, sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng

đất nhất định Các hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam bao gồm:

- Một là, hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Hai là, hình thức được Nhà nước cho thuê đất (bao gồm hình thức

thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê);

- Ba là, hình thức sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận

quyền sử dụng đất, bao gồm: Hình thức sử dụng đất thông qua việc được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và hình thức sử dụng đất thông qua việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1.2 VAI TRÒ VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐỐI VỚI SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN ĐẤT NƯỚC VIỆT NAM

Với mục tiêu phát huy sức mạnh đại đoàn kết dân tộc, tiếp tục đổi mới phương thức hoạt động của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các đoàn thể nhân dân, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã khẳng định: “Đồng bào định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa nhân dân ta với nhân dân các nước Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ đồng bào ổn định cuộc sống, chấp hành tốt pháp luật nước

sở tại; bảo vệ quyền lợi chính đáng của đồng bào Làm tốt công tác thông tin trong cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về tình hình trong

nước và các chủ trương, chính sách của Nhà nước Có chính sách khuyến khích người Việt Nam, trí thức Việt Nam ở nước ngoài hướng về quê hương, góp phần xây dựng đất nước; khen thưởng nhiều người có thành tích đóng góp cho Tổ quốc”6[3, tr 123] Trong lịch sử cách mạng vẻ vang của dân tộc, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không thể tách rời của đại gia đình 54 dân tộc anh em sinh sống trên lãnh thổ Việt Nam và đã có những chính sách, biện pháp thiết thực nhằm tăng cường sức mạnh khối đại đoàn kết toàn dân tộc, động viên, khuyến khích kiều bào đóng góp công sức, trí tuệ, vật chất vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Theo số liệu của Uỷ ban về người Việt Nam định cư

ở nước ngoài (Bộ Ngoại giao), hiện có khoảng ba triệu người Việt Nam đang định cư, sinh sống lâu dài ở hơn 90 quốc gia và vùng lãnh thổ Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng hội nhập vững chắc và có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển của các nước sở tại Do chính sách đối ngoại cởi mở của Đảng và Nhà nước ta trong những năm qua tính trung bình hàng năm có tới nửa triệu kiều bào về nước thăm thân và tìm hiểu cơ hội làm ăn, đầu tư tại Việt Nam Theo con số không chính thức, thu nhập của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay ước đạt khoảng 30 đến 40 tỷ USD/ năm Chí tính riêng năm 2005, lượng kiều hối gửi về nước là 4,429 tỷ USD Số lượng các dự án đầu tư tại Việt Nam của kiều bào là 2.050

dự án với tổng số vốn đăng ký là 14.500 tỷ VNĐ Hàng năm có hàng trăm trí thức kiều bào trở về làm việc tại các cơ sở kinh tế, thương mại, các trường đại học, các viện nghiên cứu v.v Họ đã có những đóng góp không nhỏ vào việc đào tạo nguồn nhân lực có trình độ cao đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước Các dẫn chứng trên đây cho thấy vai trò và những đóng góp

quan trọng của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với sự nghiệp phát triển đất nước

Sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của đất nước ta không thể thực hiện thành công nếu thiếu nguồn lực trí tuệ và chất xám Trong khi đó, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại đang

sở hữu thế mạnh này Họ là những người sinh sống lâu dài ở các nước phát triển và có điều kiện học tập, nghiên cứu và tiếp cận với những thành tựu khoa học - kỹ thuật tiên tiến, hiện đại của thế giới Hơn nữa, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại đang làm việc ở các công ty lớn, đa quốc gia không chỉ có nguồn lực tài chính hùng mạnh mà còn có phương thức quản

lý hiện đại nên có điều kiện tiếp thu các phương thức quản lý tiên tiến Đây là

sự bổ sung vô cùng cần thiết cho đất nước trong quá trình phát triển và hội nhập nhằm thu hẹp khoảng cách với các nước phát triển

Mặt khác với truyền thống văn hóa tốt đẹp của dân tộc, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mặc dù sống xa tổ quốc song đại đa số kiều bào đều hướng về quê hương và mong muốn có những đóng góp vào sự nghiệp xây dựng, phát triển đất nước phồn vinh Với mong muốn đó, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đóng vai trò là “cầu nối” quảng

bá hình ảnh, đất nước và con người Việt Nam đến với chính phủ, các công ty nước ngoài, doanh nhân nước ngoài nơi họ sinh sống Hơn nữa, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn thực hiện sứ mệnh xúc tiến thương mại, đầu tư, tổ chức mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam du lịch, tìm hiểu cơ hội đầu tư và thực hiện các dự án đầu tư tại quê nhà Bởi lẽ do sinh sống lâu dài ở nước ngoài, kiều bào đã dần hội nhập vào cuộc sống của nước sở tại và có nhiều điều kiện, thiết lập nhiều mối quan hệ với giới doanh nhân nước ngoài nên có nhiều ưu thế trong việc thu hút, quảng bá để lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam Mặc dù sống xa Tổ quốc song

cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn mang trong mình đậm nét bản chất văn hóa Việt Nam kết hợp với việc hòa nhập vào cuộc sống công nghiệp hiện đại của phương Tây, am hiểu chính sách, luật pháp của nước sở tại và vượt qua rào cản ngôn ngữ nên kiều bào đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các doanh nghiệp trong nước tìm hiểu cơ hội đầu tư làm ăn và đưa hàng hóa do trong nước sản xuất thâm nhập vào thị trường các quốc gia mà kiều bào đang sinh sống

Tóm lại, Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ

có những đóng góp to lớn vào công cuộc đấu tranh giải phóng đất nước mà còn có những đóng góp rất quan trọng vào sự nghiệp phát triển đất nước vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” 1.3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC XÂY DỰNG CÁC QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.3.1 Cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, quan điểm, đường lối của Đảng về đại đoàn kết toàn dân

Một trong bốn bài học lớn của cách mạng Việt Nam được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX tổng kết là bài học phát huy sức mạnh đoàn kết dân tộc Nhờ biết phát huy truyền thống đoàn kết, trong suốt quá trình dựng nước và giữ nước dân tộc ta đã chiến thắng mọi kẻ thù xâm lược có tiềm lực kinh tế, quân

sự hùng mạnh để trường tồn và phát triển cho đến tận ngày nay Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa muốn đưa đất nước phát triển nhanh chóng tiến kịp với các nước tiên tiến trên thế giới, chúng ta phải biết khơi dậy

lòng yêu nước, niềm tự hào dân tộc và phát huy sức mạnh đoàn kết của người Việt Nam không phân biệt đó là người Việt Nam ở trong nước hay người Việt Nam ở nước ngoài Đảng ta xác định đại đoàn kết dân tộc “là vấn đề chiến lược nhất quán của cách mạng Việt Nam, là nguồn sức mạnh, động lực chủ yếu và nhân tố có ý nghĩa quyết định bảo vệ thắng lợi bền vững của sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc”7[3, tr.41] Để khuyến khích kiều bào ta ở nước ngoài hướng về quê hương và

có những đóng góp thiết thực vào công cuộc xây dựng đất nước, Đảng và Nhà nước phải có những chính sách, pháp luật nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của kiều bào khi đầu tư, làm ăn lâu dài tại Việt Nam Một trong những chính sách, pháp luật đó là việc quy định các vấn đề pháp lý đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam;

Thứ hai, một trong những yêu cầu của việc đẩy mạnh công cuộc đổi mới

hiện nay là phải hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường mà trước hết phải hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của hoạt động sản xuất - kinh doanh;

đó là thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ Tuy nhiên dưới tác động của quá trình toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế, nền kinh tế thị trường của nước ta nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không thể “đóng cửa” hay “bế quan, tỏa cảng” với thế giới mà phải mở cửa thị trường để các nhà đầu tư trong và ngoài nước được kinh doanh bình đẳng và minh bạch Đây cũng chính là cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Với sức hấp dẫn từ lợi nhuận cao do hoạt động đầu tư, kinh doanh của thị trường bất động sản đem lại đã thu hút một lượng ngoại tệ lớn của bà con kiều bào ở nước ngoài chuyển về nước Điều này không chỉ bổ sung nguồn vốn cho

xã hội mà còn nâng cao tính cạnh tranh của thị trường Song vấn đề này có trở thành hiện thực hay không lại phụ thuộc vào cơ chế pháp lý nhằm bảo hộ lợi ích hợp pháp của bà con kiều bào thông qua việc xây dựng các quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam;

Thứ ba, trong giai đoạn nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế tập trung quan

liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ; Nhà nước xử lý quan hệ đất đai theo cơ chế hiện

vật: đất đai được xác định là một dạng phúc lợi xã hội, người sử dụng đất được cấp đất không phải trả tiền sử dụng đất Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Về hợp tác kinh tế, nước ta chỉ quan hệ với các nước xã hội chủ nghĩa trong Hiệp hội Tương trợ kinh tế (Khối SEV) Bước vào giai đoạn đổi mới nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần Quan hệ đất đai chuyển đổi từ quan hệ hiện vật sang quan

hệ giá trị: Đất đai được thừa nhận có giá và quyền sử dụng đất được đem trao đổi trên thị trường Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Về đối ngoại, để phá vỡ thế bao vây,

cô lập của Mỹ, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đề ra chủ trương đa dạng hóa, đa phương hóa quan hệ ngoại giao với quan điểm “Việt Nam muốn là bạn của tất cả các nước trên thế giới” Thể chế hóa chủ trường này, Luật đầu tư nước ngoài được ban hành nhằm khuyến khích thu hút các nhà đầu tư nước ngoài (trong đó có cộng đồng Việt kiều) vào làm ăn lâu dài tại Việt Nam Để bảo đảm cho Luật đầu tư nước ngoài nhanh chóng đi vào cuộc sống phải xây dựng các quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

1.3.2 Cơ sở thực tiễn của việc xây dựng các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Việc xây dựng các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ dựa trên những cơ sở lý luận được đề cập trên đây mà còn được xác lập căn cứ vào các cơ sở thực tiễn cơ bản sau đây:

Thứ nhất, xuất phát từ tâm tư, nguyện vọng của cộng đồng người Việt

Nam định cư ở nước ngoài mong muốn được đóng góp vào quá trình xây dựng, phát triển đất nước Phàm là con người sinh ra trên trái đất dù mang quốc tịch gì, dù thuộc chủng tộc nào, màu da trắng, đen, vàng hay đỏ, dù sống trong nước hay ở nước ngoài đều giống nhau ở mẫu số chung là tính cội nguồn dân tộc Ai cũng được sinh ra trong một gia đình, được nuôi dưỡng và

lớn lên trên một mảnh đất Vì vậy từ trong sâu thẳm tâm hồn của mỗi con người đều có tình yêu quê hương, đất nước Điều này lại càng sâu nặng hơn khi họ sống xa Tổ quốc Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài cho dù chính kiến, quan điểm chính trị khác nhau nhưng cùng gặp nhau ở một điểm tương đồng là luôn luôn hướng về Đất mẹ với mong muốn được đóng góp để xây dựng đất nước giàu mạnh Một trong những hình thức đóng góp thiết thực

đó là mang chất xám, trí tuệ, vốn liếng về đầu tư, làm ăn tại Việt Nam Muốn vậy trước tiên họ phải có đất và được quyền sử dụng đất Đây là một trong những lý do để xây dựng các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Thứ hai, một trong những kinh nghiệm bổ ích từ sự thành công của

công cuộc cải cách ở Trung Quốc đó là nước này đã biết tìm cách khuyến khích và huy động sự đầu tư của cộng đồng Hoa kiều về làm ăn lâu dài tại quê hương thông qua những chính sách mở cửa, ưu đãi và cho phép Hoa kiều được mua nhà ở v.v Những chính sách này đã khuyến khích đông đảo Hoa kiều đầu tư về chính quốc và Trung Quốc đã thu hút được một lượng kiều hối khổng lồ đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế Nhờ vậy, Trung Quốc đã có bước phát triển kinh tế kỳ diệu trong hơn 2 thập kỷ qua Đây là bài học bổ ích cho Việt Nam trong việc xây dựng hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng để thu hút cộng đồng Việt kiều về nước đầu tư, làm ăn lâu dài

Thứ ba, như phần trên đã đề cập, nước ta phát triển kinh tế trong điều

kiện một nước nông nghiệp nghèo nàn và lạc hậu thiếu nguồn vốn đầu tư, thiếu nhân lực có trình độ cao, thiếu máy móc, công nghệ hiện đại, thiếu kỹ năng quản lý, văn hóa kinh doanh tiến tiến… Trong khi đó, cộng đồng Việt kiều lại nắm giữ những lợi thế này do sinh sống, học tập lâu dài ở các nước công nghiệp phát triển Để khai thác, phát huy thế mạnh này của bà con kiều bào, chúng ta phải có cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho họ đầu tư, làm ăn

tại quê hương Một trong những chính sách này là tạo môi trường pháp lý để cộng đồng Việt kiều được tiếp cận dễ dàng vấn đề đất đai thông qua việc xây dựng các quy định về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

1.4 KHÁI QUÁT LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.4.1 Giai đoạn trước Đổi mới (trước năm 1986)

Như phần trên đã đề cập, trong giai đoạn trước đổi mới Việt Nam xây dựng chủ nghĩa xã hội dựa trên mô hình của chế độ tập trung, quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ Đất đai không được thừa nhận có giá và không được phép mua bán, trao đổi trên thị trường Pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai theo “chiều dọc”: Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân không thu tiền

sử dụng đất Người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất khi không còn nhu cầu sử dụng Để duy trì các hoạt động của đất nước, bên cạnh việc tự sản xuất

ra của cải vật chất Việt Nam còn được nhận nguồn viện trợ rất lớn từ Liên Xô (cũ) và các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu (cũ) thông qua Hội đồng Tương trợ kinh tế (Khối SEV) Ở thời kỳ này, quan hệ đối ngoại của nước ta chủ yếu gắn kết với Liên Xô (cũ), Trung Quốc, các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu (cũ) và một số nước có chế độ dân chủ nhân dân ở Châu Phi, Châu Mỹ La Tinh và Châu Á Trong bối cảnh đó, các quy định về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam dường như chưa xuất hiện

1.4.2 Giai đoạn sau Đổi mới (từ năm 1986 đến nay)

Do xây dựng mô hình chủ nghĩa xã hội dựa trên chế độ tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ và không chú trọng đúng mức đến lợi ích

của người lao động nên năng suất lao động của hệ thống các nước xã hội chủ nghĩa bị giảm sút nghiêm trọng Nền kinh tế của các nước này ngày càng trì trệ và đến những năm 80 của Thế kỷ XX thì lâm vào khủng hoảng toàn diện Việt Nam cũng không nằm ngoài tình trạng này Để bảo vệ thành quả cách mạng và đưa đất nước nhanh chóng thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng và tiếp tục phát triển, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã khởi xướng thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước đặt trọng tâm là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế Nền kinh tế nước ta từng bước được chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ chế thị trường đã tác động làm thay đổi tư duy pháp lý về quản lý đất đai Pháp luật đất đai từ chỗ chưa thừa nhận đất đai có giá đã thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Quyền sử dụng đất được phép tham gia trao đổi trên thị trường Nhà nước từng bước xác lập quan hệ giá trị thay thế quan hệ hiện vật trong quan hệ đất đai Về mặt đối ngoại nói chung và hợp tác kinh tế quốc tế nói riêng, để phá vỡ thế bao vây, cấm vận của Mỹ, Đảng ta đã thực hiện đường lối đa phương hóa, đa dạng hóa các quan hệ quốc tế và đề ra chủ trương khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài Để thể chế hóa những chủ trương đổi mới của Đảng, Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai được ban hành trong năm 1987 Trong Luật đất đai năm 1987 chỉ quy định một cách chung chung về “việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc

tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quyết định” (Điều 50) Trải qua gần 6 năm thi hành Luật đất đai năm 1987 cho thấy nhiều quy định của đạo Luật này không còn phù hợp với sự phát triển của đất nước trong điều kiện thể chế kinh tế thị trường ngày càng được xác lập đồng bộ Luật đất đai năm 1993 đượcQuốc hội khóa IX kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993 thay thế Luật đất

đai năm 1987 như là một đòi hỏi tất yếu của sự vận động, phát triển của cuộc sống Luật đất đai năm 1993 đề cập đến việc Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Một điểm sửa đổi, bổ sung đáng chú ý của Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành là quy định thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài căn cứ vào thời hạn được cấp Giấy phép đầu tư nhưng tối đa không quá 50 năm; trường hợp đặc biệt có thể kéo dài quá 50 năm nhưng tối

đa không quá 70 năm (Khoản 3 Điều 67) Việc quy định kéo dài thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm tương thích với quy định về vấn đề này trong Luật đầu tư nước ngoài (được sửa đổi, bổ sung) năm 1992 và phù hợp với quy định của các nước trong khu vực Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Chỉ đến ngày 14/10/1994, khi Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam thì vấn đề này mới được xác định rõ ràng, cụ thể Theo quy định tại Điều 10 của Pháp lệnh này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được hưởng quyền và nghĩa vụ giống như quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai năm 1993 cho thấy một trong những điểm hạn chế nổi bật là không phân biệt rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất Việc quy định một hình thức giao đất hoặc cho thuê đất áp dụng đối với mọi đối tượng sử dụng đất vào các mục đích khác như sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ… là không hợp lý, không làm cho người sử dụng đất chú

trọng đến hiệu quả sử dụng đất và chưa biến đất đai trở thành nguồn vốn, nguồn lực của phát triển Đây là một trong những lý do cơ bản để Quốc hội Khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

1998 và năm 2001 (sau đây gọi tắt là các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1993) Các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại

ít nhất là 5 năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và định chế quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương ứng với từng hình thức sử dụng đất Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ có quyền thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê Nếu họ sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thực hiện các giao dịch dân sự về quyền

sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

Mặc dù vậy, Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1993 vẫn bộc lộ nhiều quy định bất cập khi đất nước bước vào thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế

Để góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập quốc tế thì việc xây dựng một đạo Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1993 là rất cần thiết Ngày 26/11/2003, Quốc hội Khóa XI

kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai năm 2003 ra đời đã dành một chương (Chương 5) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng Theo đạo Luật này, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu

tư theo các hình thức sau đây: (i) Giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) Thuê đất (bao gồm các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê); (iii) Thuê lại đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Tương ứng với các hình thức sử dụng đất này, họ được hưởng các quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất như: được thực hiện các giao dịch dân sự

về tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê đối với trường hợp sử dụng đất theo hình thức giao đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai năm 2009 được ban hành nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay đã quy định: “1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà

ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng

là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở

hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” (Điều 1)

Tóm lại, Pháp luật về vấn đề SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đã trải qua ba thập kỷ hình thành và phát triển Ở giai đoạn trước đổi mới, do đất nước được quản lý theo mô hình tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ và quan hệ đối ngoại chỉ “đóng khung” chủ yếu với Liên

Xô và các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu (cũ) nên các quy định về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài dường như chưa tồn tại Sau giai đoạn đổi mới đến nay, mảng pháp luật này hình thành, phát triển mạnh mẽ và ngày càng hoàn thiện gắn liền với việc chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và thực hiện đường lối đối ngoại đa dạng hóa, đa phương hóa, chủ động hội nhập quốc tế và khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài nói chung

và đầu tư của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam nói riêng

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM

ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

2.1 CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1.1 Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá nhưng có hạn của quốc gia; trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng Để bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, pháp luật đất đai quy định việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước phải dựa trên các căn cứ sau đây:

Thứ nhất, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch

xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

Việc giao đất, cho thuê đất dựa trên căn cứ này nhằm bảo đảm cho việc

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung của Nhà nước; ngăn ngừa tình trạng giao đất, cho thuê đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Hậu quả là việc sử dụng đất của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân vi phạm quy hoạch dẫn đến việc bị Nhà nước thu hồi đất

Thứ hai, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,

đơn xin giao đất, thuê đất;

Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong các dự án đầu tư đã được xét duyệt hoặc đã được cấp giấy phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoặc kèm theo văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường; đơn xin giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Việc giao đất, cho thuê đất dựa vào căn cứ này

sẽ bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, tránh lãng phí

Để bảo đảm sự công bằng cho các chủ thể (bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài) trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau, pháp luật đất đai hiện hành quy định việc giao đất, cho thuê đất phải dựa hai căn cứ được đề cập tại Điều 31 Luật đất đai năm 2003 Như vậy, pháp luật đất đai đã xác lập nguyên tắc đối xử công bằng, bình đẳng đối với mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất (không phân biệt đó là chủ thể trong nước hay chủ thể nước ngoài) trong việc tiếp cận vấn đề đất đai thông qua quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất

2.1.2 Quy định về hình thức sử dụng đất

Nghiên cứu các quy định được ban hành trước khi Luật đất đai năm

2003 ra đời cho thấy ở thời kỳ đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam chỉ được sử dụng đất theo một hình thức duy nhất là hình thức thuê đất mà không được Nhà nước giao đất để sử dụng giống như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Điều này vô hình chung

đã gây ra sự phân biệt đối xử giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người sử dụng đất trong nước trong việc tiếp cận sử dụng đất đai Đồng thời chưa tạo ra sự hấp dẫn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam Để khắc phục tồn tại này, Luật đất đai năm 2003 được ban hành đã bổ sung quy định: “Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án

đầu tư” (khoản 7 Điều 34) bên cạnh hình thức thuê đất Theo quy định hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:

Thứ nhất, được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để

thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam (khoản 7 Điều 34 Luật đất đai năm 2003);

Thứ hai, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm” (Điểm e Khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003);

Thứ ba, được thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công

nghệ cao dể thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh;

Thứ tư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài;

Thứ năm, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Như vậy so sánh với các quy định hiện hành về hình thức sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với quy định về hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy đã không có sự khác biệt về hình thức sử dụng đất giữa các chủ thể này Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư theo các hình thức giống với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Điều này có nghĩa là pháp luật hiện hành thể hiện sự đối xử bình đẳng giữa người sử dụng đất trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thông qua các quy

định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Hơn nữa, một điểm đáng chú ý của pháp luật đất đai hiện hành là quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức sử dụng đất Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả phù hợp với năng lực và điều kiện thực tế của họ

2.1.3 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Nghiên cứu các quy định hiện hành về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy Luật đất đai năm

2003 tiếp tục kế thừa những quy định được ban hành trước đây để đề cập đến vấn đề này Khoản 1 Điều 37 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Quy định này nhằm tương thích với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam; theo đó các quan hệ xã hội có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết của các cơ quan nhà nước thuộc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Đây cũng là thông lệ phổ biến trong quy định của pháp luật của nhiều nước trên thế giới 2.2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ VÀ KHU CÔNG NGHỆ CAO

Ngày nay trong điều kiện hội nhập, toàn cầu hóa về kinh tế, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao không còn trở nên xa lạ đối với con người Ở Việt Nam, trong khoảng hơn 2 thập kỷ trở lại đây, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xuất hiện ngày càng nhiều và trở thành phổ biến tại hầu hết các địa phương trong cả nước Khái niệm khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cũng được sử dụng phổ biến trong pháp luật,

đặc biệt là pháp luật đầu tư Trong Luật Đầu tư năm 2005, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được hiểu như sau:

- “Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực

hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của Chính phủ” (Khoản 20 Điều 3);

- “Khu công nghệ cao là khu chuyên nghiên cứu phát triển, ứng dụng công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ, đào tạo nhân lực công nghệ cao, sản xuất và kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của Chính phủ” (Khoản 21 Điều 3);

- “Khu Kinh tế là khu vực có không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của Chính phủ” (Khoản 22 Điều 3)

Một trong những vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư khi tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao là vấn đề sử dụng đất đai Để quản lý và sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả đất đai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Luật đất đai năm 2003 đã đưa ra khái niệm đất khu công nghiệp, đất sử dụng cho khu công nghệ cao, đất sử dụng cho khu kinh tế, cụ thể:

- “Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp và khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất” (khoản 1 Điều 90);

- “Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục

vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao” (khoản 1 Điều 91);

- “Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh tế khác được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau trong khu vực riêng biệt nhằm khuyến khích đặc biệt cho các hoạt động đầu tư và xuất khẩu” (khoản 1 Điều 92);

Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) đã quy định cụ thể về các ưu đãi đầu tư đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụ thể:

Thứ nhất, đối với khu công nghiệp, “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài… để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp” (khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai);

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh

doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp…” (khoản 4 Điều 90 Luật Đất đai);

Thứ ba, đối với khu công nghệ cao, Ban quản lý khu công nghệ cao được Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất một lần cho toàn khu công nghệ cao, được giao lại đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhà nước khuyến khích các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao và khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục đích phát triển khoa học công nghệ Sở dĩ pháp luật hiện hành quy định như vậy là nhằm tạo cơ chế đặc thù của ban quản lý khu công nghệ cao Bởi lẽ, theo Điều 37 Luật đất đai năm 2003 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Song pháp luật đất đai lại cho phép Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê lại đất cho chủ đầu tư sau khi được Nhà nước cho thuê đất là nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc xin thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư dễ dàng sử dụng đất trong khu công nghệ cao Công nghệ cao là một lĩnh vực mà Việt Nam chậm phát triển,

do vậy chúng ta khuyến khích và kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này Đây là lĩnh vực ưu tiên đầu tư của nước ta Tuy nhiên không phải nhà đầu

tư nào cũng có khả năng và điều kiện để đầu tư Hoạt động đầu tư trong khu công nghệ cao là hoạt động đầu tư đặc thù Đây là khu vực tập trung các doanh nghiệp sản xuất các thiết bị, công nghệ cao và các sản phẩm có hàm lượng chất xám cao nên ít các nhà đầu tư tìm đến đầu tư hơn so với khu công nghiệp, khu kinh tế Vì vậy phải có cơ chế đặc thù trong quản lý đầu tư nói chung và trong việc cho thuê đất nói riêng trong khu công nghệ cao;

Thứ tư, đối với khu kinh tế, Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất, cho

thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đây cũng là điểm khác so với quy định tại Điều 37 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Luật đất đai năm

2003 Bởi lẽ, khu kinh tế là nơi thu hút các nhà đầu tư tiến hành hoạt động sản xuất

- kinh doanh tạo ra sản phẩm chủ yếu để xuất khẩu thu ngoại tệ chứ không phải tiêu

thụ tại thị trường trong nước nhằm thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của người dân Mà sản phẩm xuất khẩu muốn được thị trường nước ngoài chấp nhận phải đáp ứng các yêu cầu, các đòi hỏi khắt khe về mẫu mã, kiểu dáng, chất lượng, các chỉ số ISO và các tiêu chuẩn khác v.v Do vậy đây cũng là lĩnh vực khuyến khích đầu tư của nước

ta Nhằm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong khu kinh tế, pháp luật cũng phải tạo những chính sách ưu tiên cho Ban quản lý khu kinh tế trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài Một trong những chính sách đó là cho phép Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất, cho thuê lại đất sau khi đã thuê của Nhà nước cho nhà đầu tư nước ngoài để tiến hành hoạt động đầu tư trong khu kinh tế

2.3 CÁC QUY ĐỊNH VỀ VIỆC NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC MUA NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM

Theo số liệu của Uỷ ban về Người Việt Nam ở nước ngoài (Bộ Ngoại giao) thì trong hơn ba triệu Việt kiều định cư ở nước ngoài, có 70% vẫn còn quốc tịch Việt Nam, 30% là người gốc Việt Nam Với mong muốn trở về quê hương đầu tư, làm ăn, tham gia các hoạt động văn hóa, khoa học, giáo dục, thăm gia đình, họ hàng, đã có nửa triệu Việt kiều được cấp giấy miễn thị thực, trong đó rất nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam Tuy nhiên, theo đánh giá của Cục Quản

lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sau hơn hai năm Luật Nhà ở năm

2005 có hiệu lực, chỉ có hơn 140 trường hợp Việt kiều được công nhận quyền sở hữu nhà tại Việt Nam Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết: “Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do quy định trói buộc của Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005; theo đó, nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam mới thuộc diện được sở hữu nhà Tuy nhiên rất khó xác định điều kiện này trên thực tế Hiện nay đã có một số nhà khoa học là Việt kiều về Việt Nam giảng dạy, hợp tác nghiên cứu, làm chuyên gia nhưng vẫn không được sở hữu nhà vì cơ quan chức năng cho rằng mỗi năm họ chỉ về một, hai lần chứ không

về thường xuyên nên mặc nhiên không được mua nhà Hơn nữa, theo khoản 2 Điều