Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY LINH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC H

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh

HÀ NỘI - 2015

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các bảng

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP

LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

7

1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất 7

1.2 Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải

phóng mặt bằng

16

1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở

Việt Nam

16

1.2.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về định giá đất 20 1.2.3 Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng 25 1.2.4 Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa của pháp luật điều chỉnh về

định giá đất trong giải phóng mặt bằng 31

1.2.5 Kinh nghiệm pháp lý về định giá đất một số nước trên thế

giới và liên hệ tại Việt Nam

36

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

41

2.1 Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41 2.1.1 Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41

2.1.2 Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và

pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

44

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng

mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

60

2.2.1 Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

60

2.2.2 Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên

Sơn, tỉnh Tuyên Quang

62

2.2.3 Bất cập của việc định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

69

2.2.4 Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất

trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

75

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO

HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

80

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

phóng mặt bằng

80

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

phóng mặt bằng

83

3.2.1 Hoàn thiện các quy định về khung giá đất 83

3.2.3 Phân định thẩm quyền quản lý nhà nước về định giá đất 90 3.2.4 Hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất

92

3.2.5 Hoàn thiện khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ

định giá đất

94

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá

đất trong giải phóng mặt bằng

97

3.3.1 Giải pháp chung áp dụng trên phạm vi cả nước 97 3.3.2 Giải pháp cụ thể áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 99

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường,

cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất

có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện

tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường Và những quy định về định giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng Tuy nhiên trên thị trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước quy định luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh Sự chênh lệch lớn về giá đất đã gây không ít khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Dẫn đến hậu quả chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của

nền kinh tế, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội

Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang là một huyện miền núi đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế, đặc biệt là sau khi thành phố Tuyên Quang được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III và quy hoạch khu trung tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV Theo đó diện tích thị xã Tuyên Quang được mở rộng với 5 xã tách ra từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự

nhiên của huyện Yên Sơn giảm đáng kể và làm gia tăng diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội; những thay đổi trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng là sự thay đổi đáng kể về giá đất ở một số khu vực của huyện Yên Sơn, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức nên ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành của tỉnh Tuyên Quang quan tâm đối với huyện Yên Sơn Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng Đây được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội trên phạm vi cả nước và địa phương

Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải pháp hoàn thiện Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực

thi hành kể từ ngày 01/07/2014 Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm

của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ

Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài

"Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua

thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác

giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn

Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành

pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học

của tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật về bồi thường thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất"

Một số bài báo nghiên cứu ở phạm vi hẹp về đã được công bố như: bài

viết của tác giả Đặng Anh Quân "Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay

thấp?"; bài viết của tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật về đền bù, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam - Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân"

Các công trình chủ yếu đi sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tuy nhiên chưa đánh giá một cách sâu sắc nội dung lý luận và pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và giá đất là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, là một trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tập trung đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng bằng; về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (cụ thể là về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất); từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói chung và tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang nói riêng

3.2 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và

là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế học, xã hội học, Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng" không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý

về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003;

Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Cũng chính vì điều này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

4 Nhiệm vụ nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phân tích khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hình thức pháp lý về định giá đất

- Khái niệm về giải phóng mặt bằng; khái niệm thu hồi đất; bồi thường

và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng; các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng

- Thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng Qua đó đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Trên cơ

sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Quá trình nghiên cứu đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thu thập thông tin, điều tra; nghiên cứu thực tiễn công tác định giá đất và giải phóng mặt bằng để làm căn cứ cho các vấn đề khoa học cần nghiên cứu trong luận văn Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, tác giả

có nghiên cứu, tham khảo các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết quả của các công trình đã công

bố, tổng kết, đánh giá của các cơ quan chuyên môn và ý kiến của các chuyên gia có liên quan đến các vấn đề nghiên cứu trong luận văn

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý

luận về định giá đất; phân tích khái quát lịch sử hình thành và phát triển định giá đất ở Việt Nam; làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về định giá đất

và giải phóng mặt bằng; vai trò định giá đất trong giải phóng mặt bằng Qua

đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành; những hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định đó, cũng như chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng

Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ

hoạt động nghiên cứu và học tập Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải phóng mặt bằng

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá

đất trong giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt

bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng