Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường, hỗ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh

HÀ NỘI - 2015

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP

LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

7

1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất 7

1.2 Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải

định giá đất trong giải phóng mặt bằng 31

1.2.5 Kinh nghiệm pháp lý về định giá đất một số nước trên thế

giới và liên hệ tại Việt Nam

36

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

41

2.1 Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41 2.1.1 Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41 2.1.2 Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và

pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

44

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng

mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

60

2.2.1 Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

60

2.2.2 Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên

Sơn, tỉnh Tuyên Quang

62

2.2.3 Bất cập của việc định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại

huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

69

2.2.4 Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất

trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

75

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO

HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

bảng

2.1 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một

số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ năm 2009

đến 2013

68

2.2 Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi

đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An

Tường năm 2009

71

2.3 Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu

hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn

72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường,

cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất

có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện

tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường Và những quy định về định giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng Tuy nhiên trên thị trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước quy định luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh Sự chênh lệch lớn về giá đất đã gây không ít khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Dẫn đến hậu quả chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của

nền kinh tế, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội

Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang là một huyện miền núi đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế, đặc biệt là sau khi thành phố Tuyên Quang được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III và quy hoạch khu trung tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV Theo đó diện tích thị xã Tuyên Quang được mở rộng với 5 xã tách ra từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự

nhiên của huyện Yên Sơn giảm đáng kể và làm gia tăng diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội; những thay đổi trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng là sự thay đổi đáng kể về giá đất ở một số khu vực của huyện Yên Sơn, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức nên ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành của tỉnh Tuyên Quang quan tâm đối với huyện Yên Sơn Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng Đây được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội trên phạm vi cả nước và địa phương

Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải pháp hoàn thiện Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực

thi hành kể từ ngày 01/07/2014 Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những

vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm

của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ

Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài

"Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua

thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác

giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn

Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành

pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học

của tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật về bồi thường thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất"

Một số bài báo nghiên cứu ở phạm vi hẹp về đã được công bố như: bài

viết của tác giả Đặng Anh Quân "Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay

thấp?"; bài viết của tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật về đền bù, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam - Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân"

Các công trình chủ yếu đi sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tuy nhiên chưa đánh giá một cách sâu sắc nội dung lý luận và pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và giá đất là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, là một trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tập trung đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

3 Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng bằng; về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (cụ thể là về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất); từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói chung và tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang nói riêng

3.2 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và

là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế học, xã hội học, Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng" không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý

về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003;

Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Cũng chính vì điều này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

4 Nhiệm vụ nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phân tích khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hình thức pháp lý về định giá đất

- Khái niệm về giải phóng mặt bằng; khái niệm thu hồi đất; bồi thường

và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng; các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng

- Thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong giải phóng mặt bằng Qua đó đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Trên cơ

sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Quá trình nghiên cứu đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thu thập thông tin, điều tra; nghiên cứu thực tiễn công tác định giá đất và giải phóng mặt bằng để làm căn cứ cho các vấn đề khoa học cần nghiên cứu trong luận văn Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, tác giả

có nghiên cứu, tham khảo các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết quả của các công trình đã công

bố, tổng kết, đánh giá của các cơ quan chuyên môn và ý kiến của các chuyên gia có liên quan đến các vấn đề nghiên cứu trong luận văn

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý

luận về định giá đất; phân tích khái quát lịch sử hình thành và phát triển định giá đất ở Việt Nam; làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về định giá đất

và giải phóng mặt bằng; vai trò định giá đất trong giải phóng mặt bằng Qua

đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành; những hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định đó, cũng như chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng

Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ

hoạt động nghiên cứu và học tập Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải phóng mặt bằng

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá

đất trong giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt

bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT

VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về định giá đất

* Khái niệm về giá đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô, về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cho giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa

kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Theo "Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học" năm 2002, giá đất được hiểu là "khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất"

Xét về khía cạnh pháp lý thì tại Luật đất đai 2003, khoản 3, Điều 4 ghi rõ: "Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất" Ở mức độ khái quát có thể hiểu là giá đất là số tiền người mua hoặc người cho thuê sẵn sàng và có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất nào đó và được người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa quyền sử dụng đất đó được đưa ra là đối tượng trao đổi tại một thời điểm nhất định Số tiền này có thể do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước xác định

* Khái niệm định giá đất

Xét về khía cạnh pháp lý thì thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá [34, tr 8]

Khái niệm chung về định giá đất như sau: Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu

tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [42, tr 375]

Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Do vậy khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường thực tế tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất

và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

1.1.2 Các nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế,

có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến

quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau đây

1.1.2.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các

xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá

cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá

1.1.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hóa được bằng tiền

Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và

sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

1.1.2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính

cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Điều cần chú ý là các nguyên tắc định giá đất không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [42, tr 385]

1.1.3 Các phương pháp định giá đất

1.1.3.1 Phương pháp thu nhập

* Khái niệm: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp

định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, đất đai được coi như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

* Đặc điểm của phương pháp thu nhập

- Phương pháp thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai

- Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả còn được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như

là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

- Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập

1.1.3.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

* Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định

giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân

tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

* Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện

có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá

cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận

- Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá

- Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện

- Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế, phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác

1.1.3.3 Phương pháp thặng dư

* Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp

vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

* Ðặc điểm của phương pháp thặng dư

- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản

và quan hệ cung cầu;

- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình

1.1.3.4 Phương pháp chi phí

* Khái niệm: Phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất

động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương

tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

* Đặc điểm: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá

trong các trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu [42, tr 395]

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá bất động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các yếu tố hình thành giá, bao gồm:

* Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

* Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất

cụ thể, cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có

khác biệt rất lớn; Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá

cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

* Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục

và tố chất văn hóa Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất; Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do có sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

* Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hóa kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

* Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

* Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc đem tài sản

nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình

độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất [20]

1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở Việt Nam

1.2.1.1 Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1993

Trước năm 1945 thị trường đất đai hầu như không tồn tại, thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

Từ năm 1945 đến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và 1959 khẳng định có ba hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân), trong

đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình "công hữu hóa đất đai" vì vậy việc định giá đất và giá đất không được coi trọng và thừa nhận trên thực tế

Luật đất đai năm 1987 ra đời trong thời kỳ đầu của quá trình đổi mới ở nước ta Giai đoạn này nền kinh tế mới chỉ bắt đầu vận hành theo hướng thị trường có sự điều tiết của nhà nước nhưng còn tàn dư nặng nề của cơ chế kinh

tế cũ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn được Nhà nước "cấp" đất phải thực hiện các thủ tục do nhà nước quy định Quan hệ giữa cơ quan nhà nước

có thẩm quyền với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình xin cấp đất là quan hệ điển hình cho tính chất "xin - cho", đặc trưng của nền hành chính, quan liêu, bao cấp

1.2.1.2 Giai đoạn sau khi Luật đất đai 1993 ban hành đến trước khi Luật đất đai 2003 ban hành

Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất "Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho phép

hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt" (Luật đất đai 1993) Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển

Luật đất đai năm 1993 ra đời và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể: Nghị định 80/NĐ- CP ngày 06/11/1993: Quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao; Nghị định 87 - CP ngày 17/8/1994 về Quy định khung giá các loại đất; Thông tư liên bộ ban vật giá chính phủ - tài chính

- xây dựng - tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 về Hướng dẫn thi hành nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất; Quyết định 302 - TTg ngày 13/5/1996 Về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Theo đó điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau:

Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được

phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị

Khoản 1, Điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định: Căn cứ vào Bảng khung giá của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm cơ sở tình thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,

có nghị định riêng của Chính phủ Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong Bảng khung giá đất độ thị [11, tr 6]

Tại Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 thì có sự thay đổi về quy định giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này Do vậy giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%

1.2.1.3 Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 ban hành đến trước khi Luật đất đai 2013 ban hành

Các quy định trong việc xác định giá đất được thể hiện một số văn bản chủ yếu Luật Đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…

Theo đó, giá của bất động sản được hình thành trong các trường hợp:

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng thỏa thận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai nói chung và xác định khoản thu ngân sách nhà nước từ đất nói riêng là giá đất do nhà nước quy định: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể

1.2.1.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai 2013 đến nay

Luật Đất đai năm 2013 ra đời là một bước tiến quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển hệ thống văn bản pháp luật đất đai ở Việt Nam Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;

bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của

tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Các quy định cụ thể được ghi nhận văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 như Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1.2.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về định giá đất

1.2.2.1 Nguồn hình thành về định giá đất

Trường hợp thứ nhất, định giá đất do Nhà nước quy định Định giá

đất do Nhà nước thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp về định giá đất và giao cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Chính phủ quy định phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Trường hợp thứ hai, định giá đất được xác định trong quá trình đấu

giá hoặc đấu thầu Việc tổ chức đấu giá là nhằm kéo giá BĐS về với giá trị đích thực của từng thửa đất, với từng lợi thế của những vị trí nhất định và thể hiện tập trung trong các văn bản về đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

Trường hợp thứ ba, định giá đất dựa trên kết quả của sự thỏa thuận

giữa người mua và người bán Pháp luật chính thức thừa nhận sự tồn tại của giá thị trường trong cơ chế xác định giá bất động sản là phù hợp với cơ chế hình thành và vận hành theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường

Trường hợp thứ tư, tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt

động dịch vụ về đất, nhà, công trình xây dựng thì được tư vấn định giá đất Riêng việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất

1.2.2.2 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Về nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải đảm bảo các

nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo

thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thửa đất, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

Về phương pháp định giá đất: Hiện nay nước ta sử dụng (05) năm

phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng

thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định của pháp luật [19]

1.2.2.3 Các hình thức pháp lý của định giá đất

* Về bảng giá đất: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một

lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

* Về giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ

thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [36]

* Về khung giá đất: Pháp luật quy định khung giá đất định kỳ 05 năm

một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp [36]

* Về tư vấn giá đất: tư vấn giá đất được tư vấn trong một số trường

hợp cụ thể: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; Khi thực hiện giao dịch liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu; Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ; Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định; Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất

1.2.2.4 Trình tự, thủ tục tiến hành định giá đất

Trình tự, thủ tục ban hành khung giá đất, bảng giá đất được thực hiện

cơ bản như sau:

Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất, bảng giá đất

Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố

tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất

Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá, bảng giá đất hiện hành Xây dựng khung giá, bảng giá đất và tờ trình về việc ban hành khung giá, bảng giá đất

Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất, bảng giá đất

Hoàn thiện khung giá đất, bảng giá đất trình cơ quan có thẩm quyền quyết định thông qua để ban hành khung giá đất, bảng giá đất

1.2.3 Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng

1.2.3.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Như trên đã đề cập, hiện nay từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng" không phải là thuật ngữ pháp lý mà là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; và được sử dụng khá phổ biến, rộng rãi trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân, tạo mặt bằng cho triển khai các công trình, dự án, đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại việc làm, sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống cho họ [25]

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các

dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội

Để tìm hiểu về giải phóng mặt bằng thì trước hết làm rõ một số khái niệm cụ thể

* Thu hồi đất

- Thu hồi đất: là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất [44, tr 141]

Theo Luật đất đai năm 1987 và luật đất đai năm 1993, đã đề cập đến vấn đề thu hồi đất, nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt

kê các trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật đất đai năm 1993)

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, thu hồi đất được hiểu là:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất hợp pháp bị lấn chiếm để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng [45]

Khi Luật đất đai 2003 ra đời thì khái niệm thu hồi đất được quy định tại khoản 5, Điều 4: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính

để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này" Dù đã có sự điều chỉnh và mở rộng nội hàm của vấn đề thu hồi đất, song cách giải thích này chưa thật sự chính xác, bởi nó dẫn đến cách hiểu người bị thu hồi đất chỉ

là tổ chức hay Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn, trong khi theo quy định pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đây là chủ thể phổ biến bị thu hồi đất

Luật đất đai năm 2013 trên cơ sở tiếp thu chọn lọc ý kiến đóng góp xây dựng vào dự thảo Luật đất đai năm 2013 thì tại quy định khoản 11 Điều 4

đã quy định: "Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền

sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai"

* Bồi thường và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm bồi thường được đặt

ra khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế Việc thu hồi đất này không do lỗi của người sử dụng đất mà vì mục đích chung của xã hội, hơn nữa khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp Thuật ngữ "bồi thường"

trong pháp luật đất đai ở Việt Nam được ghi nhận trong các văn bản pháp luật

về đất đai Luật đất đai năm 1993 chưa có khái niệm bồi thường mà quy định

"đền bù thiệt hại" được hiểu Nhà nước đền bù thiệt hại do hành vi thu hồi đất gây ra cho người sử dụng đất Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 quy định "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất" Quy định này chưa thật sự chặt chẽ vì chưa thể hiện trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất

Vì vậy, trong Luật đất đai năm 2013, tại khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ đã quy định "Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi cho người sử dụng đất" Khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tài sản trên đất, việc bồi thường thực hiện theo những quy định của pháp luật đất đai

Như vậy, bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra, điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích thực tế bị thu hồi, thiệt hại về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá do Nhà nước quy định Ở đây, bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Hậu quả việc thu hồi đất là người sử dụng đất khi bị thu hồi đất muốn được bồi thường theo hướng có lợi

và phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định

* Hỗ trợ, tái định cư:

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong giải phóng mặt bằng không thể không đề cập đến hỗ trợ, tái định cư Hỗ trợ, tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất "của dân, do dân, vì dân" của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp

họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ: Giúp thêm, góp thêm vào" Như vậy, dưới góc độ ngôn ngữ thì hỗ trợ là sự trợ giúp, giúp đỡ của cộng đồng nhằm san sẻ hay chia sẻ bớt một phần khó khăn, rủi ro mà một người hoặc một nhóm người gặp phải trong cuộc sống

Trong lĩnh vực đời sống xã hội và trong pháp luật đất đai thì đất đai vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt vì vậy bên cạnh việc bồi thường thì Luật đất đai đưa ra khái niệm "Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp

đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới'' [35, khoản 7 Điều 14]

Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra, biện pháp bồi thường,

hỗ trợ của Nhà nước chỉ phát sinh sau khi có quyết định thu hồi đất Có thể nói, bồi thường, hỗ trợ luôn được thực hiện trong mối quan hệ có sự tham gia của hai chủ thể, đó là Nhà nước và người chịu thiệt hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra

Khái niệm tái định cư theo quy định pháp luật không đề cập cụ thể về khái niệm này Hay nói cách khác pháp luật đất đai hiện hành chỉ đề cập đến thuật ngữ tái định cư mà không giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm "tái định cư" là gì Tuy nhiên, theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là "Ngưởi sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái

định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới"

Theo Từ điển Tiếng việt: Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa)

Từ sự luận giải trên có thể hiểu: Tái định cư là việc cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới, đáp ứng các điều kiện thuận lợi cho người bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến ở, giúp họ sớm ổn định cuộc sống, khôi phục sản xuất, kinh doanh

1.2.3.2 Một số nội dung cơ bản pháp luật về giải phóng mặt bằng

* Các nguyên tắc trong giải phóng mặt bằng

- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định Điều 74, Luật đất đai năm 2013 thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tuân theo nguyên tắc nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không

có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

- Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của pháp luật còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

- Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh được thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền

với đất bị thiệt hại thì được bồi thường; Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại [36]

* Các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng

- Bồi thường Theo quy định Luật đất đai năm 2013 thì bồi thường được quy định cụ thể qua các trường hợp sau:

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

* Hỗ trợ: Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Thực hiện hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thể hiện qua việc kéo dài thời gian di chuyển chỗ ở, hỗ trợ bằng tiền cho từng cá nhân, hộ gia đình tương đương với các trường hợp cụ thể như: Hỗ trợ giống cây trồng, giống

vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp; Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được

hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở [21]

* Tái định cư: Có hai hình thức tái định cư đó là tái định cư tại chỗ và

tái định cư khi phải di chuyển tới chỗ ở mới

Người được bố trí tái định cư được thông báo trước về thời gian, địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư của khu tái định cư cần đến

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm bàn giao giải phóng mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng [36]

1.2.4 Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa của pháp luật điều chỉnh về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

1.2.4.1 Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có nhiều lợi ích khác nhau (lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng xã hội, lợi ích của tập thể, lợi ích của cá nhân, lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư…), các lợi ích này tồn tại đan xen trong sự khác biệt, mâu thuẫn và thậm chí đối lập nhau Để xác lập một trật tự ổn định trong sự thống nhất cùng tồn tại, với sự dung hòa giữa các nhóm lợi ích thì pháp luật được sử dụng như một "đại lượng công bằng" điều chỉnh những yếu tố không "công bằng" trong xã hội Hay nói cách

khác, để đảm bảo duy trì sự ổn định giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh hành vi của những nhóm lợi ích khác nhau dựa trên một thiết chế công bằng Sự điều chỉnh của pháp luật nhằm định hướng các quan hệ xã hội đi theo một trật tự chung thống nhất, phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của các bên tham gia và vì lợi ích chung của toàn xã hội Định giá đất và pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng cũng nằm trong xu thế chung xã hội, vì vậy cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý

khác không có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung và tính thích ứng Do có những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất Pháp luật phải được sử dụng để điều chỉnh quan hệ về định giá đất trong giải phóng mặt bằng, nhóm quan hệ phức tạp, trực tiếp đụng chạm đến lợi ích thiết thực của các bên và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp về đất đai Thông qua cơ chế điều chỉnh về định giá đất giúp cho Nhà nước giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa các bên liên quan trong quan hệ giải phóng mặt bằng: lợi ích của Nhà nước, của người bị thu hồi đất, lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư Nhằm đảm bảo lợi ích của nhóm người này không làm phương hại hoặc ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhóm khác

Thứ hai, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà

nước là đại diện, Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu Trên cơ sở đó, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi đất… Quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định bằng pháp luật Mặt khác khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường cho chủ sử dụng đất đồng thời làm chấm dứt quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Hơn nữa, việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất phải tiến hành định giá đất để làm căn cứ tính tiền bồi thường, điều này làm ảnh hưởng

mạnh mẽ đến đời sống, tâm lý của người bị thu hồi đất Vì vậy sự điều chỉnh pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng mang lại hiệu quả to lớn

và thiết thực, có thể nhận thấy rõ về mặt kinh tế, chính trị, xã hội: chuyển đổi

cơ cấu kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất, không làm phát sinh những khiếu kiện, tranh chấp đất đai, góp phần tạo quỹ đất hợp lý

để xây dựng các công trình trên phạm vi cả nước và ở từng địa phương thực hiện tốt sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Thứ ba, vấn đề giải phóng mặt bằng rất phức tạp, việc thu hồi đất gây

ra hậu quả to lớn Những vấn đề đặt ra là thu hồi đất thì việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất thông qua bồi thường, tuy nhiên bồi thường như thế nào, bồi thường ra sao để không gây ra những xung đột xã hội, vì mâu thuẫn giữa lợi ích Nhà nước với người bị thu hồi đất, bồi thường như thế nào nếu quy định giá đất không hợp lý, giữa sự kỳ vọng người được bồi thường và

áp lực vượt quá khả năng tài chính của Nhà nước, của xã hội… Pháp luật thể hiện bằng những quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong xã hội nhằm bảo đảm hài hòa các lợi ích khác nhau trong xã hội, mỗi chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này đều tự điều chỉnh lợi ích để không gây hại cho Nhà nước, xã hội, gây hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Thứ tư, pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất, phương

pháp định giá đất, giá đất, điều kiện bồi thường, nguyên tắc bồi thường, mục đích bồi thường, đối tượng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Việc tuân thủ các quy định pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng đem lại hiệu quả cho toàn xã hội, chống lại việc định giá đất đất tính tiền bồi thường mang tính chủ quan, áp đặt duy ý chí, thể hiện lợi ích nhóm trong việc thực thi pháp luật Giám sát các hành vi ứng xử cán bộ thực hiện định giá đất và giải phóng mặt bằng, tránh hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, vi phạm pháp luật nhằm bảo đảm duy trì kỷ cương của Nhà nước, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

1.2.4.2 Mục đích, ý nghĩa của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

- Đối với vấn đề quản lý nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước

thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai đai làm lũng đoạn thị trường nhà đất Đối với lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò trọng trong việc điều tiết lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của người bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất, chính sách giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt vấn đề đặt ra Do vậy, Nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng

Giá đất nói chung và giá đất trong giải phóng mặt bằng nói riêng là một công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai của mình Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể

là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả của pháp luật trong việc