những vấn đề pháp lý về quản lý nhà nước đối với đất đô thị

Do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa, quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên cả nước còn nhiều hạn chế, đó là : Sự phát triển của thị trường đất đô thị vượt qua sự phát tr

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

  

NIÊN LUẬN

Đề tài:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ

Họ tên Sinh viên: NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA

HUẾ, 03/2016

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

  

NIÊN LUẬN

Đề tài:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ

Giáo viên hướng dẫn:

Th.S Thân Văn Tài

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Nga MSSV: 13A5021143 Lớp: K37C – Kinh Tế

HUẾ, 03/2016

Lời Cảm Ơn

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất , em xin cảm ơn đến toàn bộ thầy cô giáo của Khoa Kinh Tế , Đại Học Luật Huế đã cùng với lòng nhiệt huyết truyền đạt vốn kiến thức cho chúng em trong thời gian qua.

Đặc biệt,em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy Thân V n Tài , ă người đã hướng dẫn rất tận tình, giúp đỡ em trong thời gian qua để có được thành quả là bài niên luận như hôm nay Nếu không có sự chỉ bảo của cô, có lẽ em sẽ không có được thành quả là bài niên luận này.

Bài niên luận tuy đã hoàn thành, nhưng bước đầu làm quen với hình thức nghiên cứu khoa học, em không khỏi bỡ ngỡ và còn nhiều sai sót Do vậy em mong muốn nhận được sự góp ý, đánh giá chân thành, thẳng thắn từ phía các thầy cô giáo để bài viết có thể hoàn chỉnh hơn.

Sau cùng, xin kính chúc thầy cô giáo sức khỏe, công tác tốt và đạt được nhiều thành công.

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

- CNH: công nghiệp hóa

- HĐH: hiện đại hóa

- QLNN: quản lý nhà nước

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 2

1.T ÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 2

2.Đ ỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

3.M ỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ CỦA ĐỀ TÀI 3

4.P HƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3

5.K ẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI 3

B NỘI DUNG 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ 4

1.1 T ỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 4

1.1.1 Một số vấn đề về đất đô thị 4

1.1.2.Tổng quan pháp luật về quản lý đất đai ở đô thị 7

1.2 Đ ÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ 23

1.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ỡ nước ta: 23

1.2.2 Thực trạng tình hình sử dụng đất ở đô thị nước ta hiện nay: 24

CHƯƠNG 2 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÁC VẤN ĐỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 26

2.1 Q UAN ĐIỂM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 26

2.2 C ÁC GIẢI PHÁP CHO CÁC VẤN ĐỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 27

C.KẾT LUẬN 29

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 30

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đô thị là nền tảng phát triển đô thị, là một trong những nguồn nội lực quan trọng hàng đầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa, không chỉ để đáp ứng nhu cầu về mặt bằng, mà còn là hàng hóa đặt biệt để khai thác, tạo ra nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị

Do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa, quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên cả nước còn nhiều hạn chế, đó là :

Sự phát triển của thị trường đất đô thị vượt qua sự phát triển của đô thị hóa, đặt biệt là thị trường thứ cấp ( chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị ) diễn ra rất nhanh, mà lẻ ra phải sau đô thị hóa nhưng việc đổi đất trong một số trường hợp đi trước cả quy hoạch

Tình trạnh quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai

bỏ hoang còn rất phổ biến

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị thiếu bền vững, chủ yếu từ nguồn thu bán quyền sử dụng đất, do đó phụ thuộc rất lớn đến thị trường, đặt biệt là thị trường bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, với những tác động đô thị ngày càng phức tạp, càng đòi hỏi tăng cường QLNN đối với đất đô thị Việc nghiên cứu nhawmd tìm các giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị trong cả nước có ý nghĩa thực tiễn, có tính cấp bách cả trước mắt và là vấn đề cơ bản lâu dài Đó

là lý do của việc em chọn đè tài này : “ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ” làm đề tài niên luận.

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề pháp lý về quản lý nhà nước về đất ở đô thị của cả nước

Phạm vi nghiên cứu: tập trung nghiên cứu QLNN đối với đất đô thị trong phạm vi cả nước Thời gian nghiên cứu thực trạng chủ yếu từ Luật Đất Đai 2013

3 Mục đích và nhiệm vụ của đề tài

Mục đích nghiên cứu đề tài là trên cơ sở làm rỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về QLNN đối với đất đai đô thị, đánh giá thực trạng QLNN đối với đất đô thị của cả nước, để đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị của cả nước trong thời gian tới

Nhiệm vụ nghiên cứu gồm:

-Hệ thống hóa có bổ sung cơ sở lý luận về đất đô thị và QLNN đối với đất đô thị của chính quyền

-Phân tích , đánh giá thực trạng QL:NN đối với đất đô thị cả nước, rút ra những kết quả đạt được và hạn chế

-Đề xuất quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị cả nước

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chung có tính chất chủ đạo về nền tảng của niên luận là chủ nghĩa Mác - Leenin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp quyền, các quan điểm về xây dựng và thực thi phấp luật, về đường lối đổi mới và chính sách mở cửa, hội nhập quốc tế của Đảng và Nhà nước dược thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng cộng sản Vệt Nam và các văn bản pháp luật của nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Ngoài ra, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của niên luận

5 Kết cấu của đề tài

Đề tài được kết cấu thành ba phần bap gồm phần mở đầu, phần nội dung, phần kết luận Phần nội dung được kết cấu làm hai chương:

Chương 1 Tổng quan pháp luật về quản lý đất ở đô thị và hiệu quả trên thực tế

Chương 2 Quan điểm và giải pháp về vấn đề quản lý nhà nước ở đất đô thị

B Nội Dung CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ

THỊ VÀ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ 1.1 Tổng quan pháp luật về quản lý đất ở đô thị

ao, trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Theo khoản 1 điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 30/2009/QH12 thì “ Đô thị

là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế -

xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn”

- Đặc điểm:

Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác:

•Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ sở

hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng

•Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt

•Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang

sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép

•Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống với bất kì vị trí nào

•Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất

•Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về

cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối

Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục

vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách

có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả

- Vai trò của đất đô thị

Theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì các đô thị sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương trong cả nước Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được qui định là đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đô thị có

xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình

đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội Ngoài ra đất đô thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ Với vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất luôn

có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà kinh doanh

- Mục đích của việc đánh giá đất đô thị

Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi hỏi cấp bách Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí.

Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:

•Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và hàng năm

•Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất kể cả cho người nước ngoài thuê

•Là một phương pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một cách khoa học và chặt chẽ

Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trương trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở.Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đường giao thông, nhà ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước.Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt

Đất chưa được sử dụng là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các tiêu chuẩn thiết kế sau :

Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị bao gồm:

•Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật

•Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị

Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương Theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai 2013

Trong đó thì cơ quan quản lý đất đai là:

Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Nguyên tắc quản lý

Tuân thủ theo quy định của pháp luật

Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

- Nội dung quản lý

Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

đô thị

Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị

Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị

Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị

Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô thị

Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt các công việc này giúp

cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai.

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản

đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục

và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

Đánh giá giá trị đất đô thị

Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất Thông thường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trung tâm giá đất càng thấp ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây:

Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại:

• Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại:

• Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch quốc tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước

• Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, giáo dịch quốc tế và có vai trò thúc đấy sự phát triển của một vùng lãnh thổ

• Đô thị loại III là đô thị trung binìh lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ.

• Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh

• Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc một vùng trong huyện

Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 5 để xác định giá đất

-Căn ăn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất, Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi

và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng như trên

Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại

Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại.

Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loaị đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; thu tiền cho thuế đất; tính giá trị tài sẳn khi Nhà nước giao đất; đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi

Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.

Quy hoạch xây dựng đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu nhưngx vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng

đô thị, các điểm dân cư kiểm đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về

tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hôị, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thảo mãn những nhu cầu của con người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

• Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất mở rộng của xã hội

• Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.

• Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị

Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây:

-Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hiành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất và đi lại của người lao động

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch

vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí

-Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ (thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất ở dùng để xây dựng nhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu ở

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

-Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà

ở, khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

-Đất cây xanh, thể dục thể thao bao gồm đất vườn hoa, công viên, các bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trình dịch

vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị

-Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ

xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp, thoát nước, đường dây điện và dây thông tin…

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước

Giao đất, cho thuê

-Giao đất

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó

* Hồ sơ xin giao đất bao gồm:

• Đơn xin giao đất

• Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

• Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/200 - 1/1000