Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giátại nước ta ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xãhội, song công tác thẩm định vẫn còn nh

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các sốliệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tếcủa đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 2

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 6

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 7

DANH MỤC CÁC HÌNH 8

PHẦN MỞ ĐẦU 9

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT13 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 13

1.1.1 Vai trò, đặc điểm của đất đai 13

1.1.2 Thị trường bất động sản 19

1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20

1.2.1 khái niệm quyền sử dụng đất 20

1.2.2 Tổng quan về giá quyền sử dụng đất 21

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất 25

1.2.4 Sự cần thiết của việc định giá quyền sử dụng đất 29

1.2.5 Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất 31

1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 34

1.3.1 Quy trình định giá QSD đất 34

1.3.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất 36

1.4 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 47

1.4.1 Khái niệm và mục đích đấu giá đất 47

1.4.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 51

1.4.3 Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất 53

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) 55

2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN

TÀI CHÍNH VIỆT NAM 55

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 55

2.1.2 Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động 58

2.1.3 Hoạt động kinh doanh: 60

2.1.4 Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài chính 68 2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 76

2.2.1 Những căn cứ pháp lý về định giá 76

2.2.2 Những căn cứ liên quan đến thị trường 78

2.2.3 Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng 78

2.2.4 Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM 80

2.2.5 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM 81

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM.83 2.3.1 Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty 83

2.3.2 Ví dụ 2 110

2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 130

2.4.1 Kết quả đạt được 130

2.4.2 Hạn chế 133

2.4.3 Nguyên nhân 135

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ

TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 138

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI.138 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 139

3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương 139

3.2.2 Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao 140

3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước 142

3.2.4 Linh hoạt áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định 142

3.2.5 Xây dựng quy trình định giá phù hợp 143

KẾT LUẬN 145

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 147

SXKD Sản xuất kinh doanh

TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam

TĐV Thẩm định viên

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TSSS Tài sản so sánh

TSTĐ Tài sản thẩm định

UBND Ủy ban nhân dân

VFA VIETNAM Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài

chính Việt NamXHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Nó là hànghóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩakinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc Tuy nhiên, diện tích đất đai bị giới hạn trongkhi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên Đi đôi với sự phát triển kinh tếcủa đất nước thì quá trình đô thị hóa ngày càng được mở rộng và tác độngmạnh mẽ đến giá đất Xã hội ngày càng phát triển, làm nảy sinh nhiều mốiquan hệ về đất đai, do đó nhu cầu xác định giá đất ngày càng tăng Định giáđất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước vềđất đai Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng kết hợpkhéo léo các phương pháp xác định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư…Tuynhiên, khi xác định giá đất còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.Các nhân tố đó tác động rất lớn đến giá đất, có thể làm thay đổi hẳn giá trị củamảnh đất

Luật đất đai và thị trường bất động sản đã hình thành từ rất lâu, nhưngcâu chuyện định giá đất vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý Đã có hàngnghìn bài báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực

tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán địnhgiá đất vẫn là một ẩn số Bất cập lớn nhất trong vấn đề này là: “Giá đất cụ thể

do các tổ chức độc lập xây dựng và cơ quan Nhà nước thẩm định Nhưng cáctỉnh, thành phố khi thành lập Hội đồng thẩm định giá đất thì hầu hết đềukhông có chuyên môn sâu, mang tính hình thức nhiều hơn thực chất Do vậy,

có những trường hợp định giá đất không sát thị trường khiến Nhà nước thấtthoát tài sản dưới dạng giá trị quyền sử dụng đất Còn người dân cũng bị thiệt dođịnh giá đất thấp, không chuẩn” Vì vậy, Nhà nước cần phải có các cơ quan địnhgiá đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường công khai, minh bạch hơn

Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, hìnhthức bán bất động sản thông qua đấu giá được nhận định có thể mang lại hiệuquả bất ngờ Bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trườngcông khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường củamột mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Đấu giátài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản

từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nóichung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển một cách đadạng Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từngbước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành phápluật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính Khihình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giácho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sátvới giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay

Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giátại nước ta ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xãhội, song công tác thẩm định vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập như: hànhlang pháp lý chưa đầy đủ, các chuyên viên định giá còn thiếu năng lực, hệthống thông tin không được cập nhật…

Trong thời gian thực tập tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấntài chính Việt Nam, bước đầu được tiếp xúc với những kinh nghiệm thực tiễn

em đã nhận thức được tầm quan trọng của định giá trong các hoạt động kinh

tế, trong đó có hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định giá

khởi điểm để tổ chức bán đấu giá Vì vậy, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam” làm chuyên đề

thực tập của mình

1 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích hoạt độngđịnh giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công tyTNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, từ đó thấy được thựctrạng, sự cần thiết của hoạt động định giá quyền sử dụng đất đồng thời pháthiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa

ra những giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩmđịnh giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

-Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ chomục đích bán đấu giá; sử dụng số liệu kinh doanh của Công ty, các chứng thư thẩmđịnh; các văn bản pháp lý có liên quan đến thẩm định giá bất động sản

-Phạm vi nghiên cứu:

+ Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Công ty TNHHthẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam dựa trên những dữ liệu sơ cấp vàthứ cấp thu thập được

+ Thời điểm nghiên cứu: năm 2016

4.Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập và so sánh

- Tìm hiểu, chọn lọc nguồn thông tin

- Nghiên cứu các tài liệu, văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực địnhgiá bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất

5.Kết cấu nội dung đề tài

Đề tài: Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho

mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam

Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, kết cấu nộidung đề tài gồm 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá quyền sử dụng đất phục

vụ cho mục đích bán đấu giá

Chương 2: Thực trang công tác định giá quyền sử dụng đất phục cụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam.

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM

Em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn- TH.s Vũ Thị LanNhung, ban Giám đốc cùng các anh chị trong phòng nghiệp vụ thẩm định giáBĐS tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam đã tậntình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích, đánh giá sẽ khôngtránh khỏi những khiếm khuyết, em rất mong nhận được nhiều góp ý củathầy, cô để đề tài được hoàn chỉnh hơn

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Vai trò, đặc điểm của đất đai.

1.1.1.1 Vai trò của đất đai

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng nhưsau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả cáccấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khíhậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…) Cáclớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ

và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhàcửa,…)”

Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòngđất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địahình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quantrọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của

xã hội loài người

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện

để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp”

Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nóichung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đaingày càng gắn liến chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận

của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quátrình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loàingười Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội Muốn xây dựngmột nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làmviệc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hànhhoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển nhanh chóng của cácngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trìnhdân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cưmới Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành chocác ngành đó cũng tăng lên

Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp cácyếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xâydựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào cácđiều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường,thời tiết, khí hậu bên ngoài Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngànhnày không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộcvào điều kiện vốn có của đất đai

Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt

và không có tư liệu nào có thể thay thế được Vì tư liệu sản xuất bao gồm đốitượng lao động và công cụ lao động Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặcbiệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộngđất như cày bừa, bón phân…nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điềukiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biếnđổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn Trong quá trình này, đất đai

đóng vai trò như là đối tượng lao động Mặt khác con người sử dụng đất đainhư một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡcủa đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn Trong quá trình này đất đóng vai trònhư là tư liệu lao động Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủyếu nhất, quan trọng nhất Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp làkhi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiênhoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thểđưa vào sản xuất nông nghiệp.

1.1.1.2.Đặc điểm của đất đai.

Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạođược

Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quảquá trình hoạt động tổng hợp của năm yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật,khí hậu, địa hình và thời gian Tất cả các loại đất trên trái đất này được hìnhthành sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên Đất đai được hìnhthành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụthuộc vào thiên nhiên Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng,loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà phần đất đaidành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thểchuyển đổi được

Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử

dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạtđộng sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạtđộng làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồngrừng, cây bóng mát, cây thực vật…từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ vàkhả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái) Con người không tạo ra đượcđất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hóa)

mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sảnlượng ruộng đất Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất,tiết kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổiđược, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo về môitrường.

Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều Vị trí tự nhiên

được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai Vị trí tự nhiên

là cố định và mang tính tuyệt đối Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện

ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm pháttriển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất Vị trítương đối có thể thay đổi được Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trítương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìnthấy được giá trị kì vọng của đất đai

Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuấtkhông thể thiếu được Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạtđộng sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay giántiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích củamình Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từđất hoang sơ trở thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đíchnày sang sử dụng mục đích khác Hoặc những tác động để cải tạo tính chấtđất, làm tăng độ màu mỡ của đất Tất cả những tác động ấy của con ngườilàm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩmcủa lao động

Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai

Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từsăn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu

chung của cộng đồng Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế

độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau.Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi làsản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung

Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dầndần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong mộtthời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộcđịa của thực dân pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hailoại song song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Tùy theo từngthời kì lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khácnhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau

Ngày nay, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định:Theo Điều 4 luật đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nướctrao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân Đất đai là tàisản chung của tất cả mọi người và nhà nước là người đại diện cho nhân dânthống nhất quản lý toàn bộ đất đai

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việcthống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đấtđai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi íchcủa nhà nước cũng như củ người sử dụng đất Đồng thời, để đảm bảo cho việckhai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả, Nhà nước mởrộng tối đa các quyền của người sử dụng như: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh và gópvốn bằng QSD đất

Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau:

Quyền sở hữu: Nhà nước nắm giữ,, quản lý và kiểm soát toàn bộ quỹ đấtđai, quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối.

Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công dụngcủa đất đai Quyền này thuộc về nhà nước thể hiện: Nhà nước quyết định mục đích

sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch

sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất , cho thuê đất, thu hồi đất và cho phépchuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất

Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đấtđai để phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống con người

Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụngđất và thu lại các lợi ích phục vụ cho mục tiêu chung của xã hội Nhà nướctrao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quyđịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với người được giao đất: là các cá nhân, tập thể có QSD đất đaitrong phần đất được giao, có quyền khai thác lợi ích trực tiếp thu được từ đấtđai theo quy định của Nhà nước Nhà nước tạo mọi điều kiện để những ngườinày có thể thu được lợi ích từ đất đai

 Đất đai có tính đa dạng và đa dụng

Tính đa dạng của đất đai là do vị trí và tính chất cấu thành của đất đai tạonên, do đó có rất nhiều loại đất khác nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ

ba dan…) Từ tính đa dạng mà nó dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sửdụng nhiều mục đích hoặc cùng mục đích nhưng công dụng khác nhau

Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạchđất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng cho phù hợp với tính

đa dạng và đa dụng Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất đai đểtìm ra được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng thay đổi

Đồng thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa dụng của đấtđai.

1.1.2 Thị trường bất động sản.

1.1.2.1 Bất động sản.

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại là BĐS vàđộng sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưngđều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy địnhkhác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theokinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nướcASEAN-Thailand, Malaysia, singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS(đất đai và tài sản trênđất) là hàng hóa được giao dịch trên thị trường BĐS, ởTrung Quốc BĐS được phép giao dịch trên thị trường, nhưng đất đai thuộc sởhữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại các BĐS đềutham giá vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hóa, thí dụcác công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai làBĐS nhưng không phải là hàng hóa, mà chỉ có QSD đất, cụ thể hơn là QSDmột số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụthể mới là hàng hóa trong thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt nam là trao đổigiá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền vớiđất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về cácquyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

1.1.2.2 Thị trường Bất động sản.

Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hànghóa Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịchBĐS diễn rataij một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời giannhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh,sản xuất, dịch vụ, tư vấn, phát triển BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS lànơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán,chuyển nhượng…) BĐS

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: Quyluật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóavới ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quyđịnh nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khônghạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐSđều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giaodịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đếnvới nhau Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quyluật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

1.2.1 khái niệm quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước,

có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, địnhđoạt và quyền sử dụng đất đai Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực

tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vácnhững nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước.Việc quyđịnh các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ

sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắmquyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền vànghĩa vụ đó đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là

cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai củaNhà nước một cách hợp pháp,tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao

Chế độ sử dụng đất (Quyền sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm phápluật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa

vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng

1.2.2 Tổng quan về giá quyền sử dụng đất.

1.2.2.1 Khái niệm và bản chất giá quyền sử dụng đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địabàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng

ất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con ngườitạo ra nên bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đấtđai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sựthu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấpquyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng

có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tếthị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền

sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu

đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian vàthời gian xác định.

Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện là người sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ giađình, cá nhân Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sửdụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai Như vậy, nói giá đất thựcchất là nói đến giá QSD đất Có thể phát biểu như sau: Giá QSD đất là số tiềntính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành tronggiao dịch về quyền sử dụng đất

1.2.2.2 Các yếu tố cấu thành nên giá quyền sử dụng đất.

Giá quyền sử dụng đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợiích của thửa đất mang lại cho người sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khaithác nhiều thì giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các yếu tố cấu thànhnên giá đất bao gồm:

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự rađời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô là địa tô tuyệtđối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tùy thuộc đối với chế độ xã hội màtồn tại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau

Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộngđất mà đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ởnhững ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn những ruộng đất (ví dụnhư ruộng đất có độ màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tưbản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn) Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất

xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại

tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênhlệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc

sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dướihình thức địa tô chênh lệch Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tôchênh lệch II

Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửađất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định Những thửa đất có điềukiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trungtâm…bao giờ cũng cho hiệu suất cao hơn so với những thửa đất có độ phìthấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoảnlợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Dođiều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng không mấtmột khoản chi phí nào nên đị tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sởhữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đạidiện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiềnthuê đất hàng năm)

Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cậpkhi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từngthửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mứcgiá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đấttrồng cây hàng năm, tổng hợp của năm yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tôkhác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất,điều kiện tưới tiêu nước,điều kiện khí haauk, điều kiện địa hình, vị trí của thửa đất

Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụngbiết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu

tư một khoản nào (hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó Địa tô chênhlệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất

đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về người đầu tư hay thâm canh trênthửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giảithích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơbản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các nhàđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng

sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năngsinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất Hai yếu tốchất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đôthị hay vùng nông thôn hẻo lãnh

Đơn giá trên một m2 đất

Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trênmột đơn vị m2 đất Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các của cácthửa đất đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánhmức địa tô mang lại của mỗi thửa đất) Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửađất thu được càng nhiều lợi ích Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụthể và mức giá này đã được UBND tỉnh, thành phố quy định và được banhành vào ngày 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m2 phải căn cứ vàonhiều yếu tố liên quan đến thửa đất đó VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở

đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II,…, loại đường phố, vị trí tiếp sovới mặt đường phố, ngõ,…

công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất.Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiệnquyền và nghĩa vụ của mình.

Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu hiện qua sơ

đồ sau:

Yếu tố cấu thành nên địa tôđơn giá của một m2 đấtdiện tích sử dụng

giá trị của thửa đất càn định giá

Trong đó:

Giá của một thửa đất cần định giá= diện tích đất sử dụng (m2)× đơn giá/một m2 đất (đồng/m2).Type equation here

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất.

Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói riêng có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan

 Trình độ,chuyên môn của cán bộ định giá:

Định giá vốn là một lĩnh vực phức tạp,có liên quan đến nhiều lĩnh vựckhác nhau vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá phải có sự hiểu biết tới nhiều lĩnhvực khác như xây dựng,phong thủy…Đặc biệt đối với định giá quyền sử dụngđất do tính chất phức tạp của tài sản ,thẩm định viên cần có kinh nghiệm để có thểđưa ra những ước tính,đánh giá phù hợp.Tuy nhiên,kinh nghiệm thì phải được tíchlũy qua quá trình làm việc thực tế cho nên không phải TĐV nào cũng có thể cóđược.Nếu có nhiều kinh nghiệm cộng với nghiệp vụ chuyên môn tốt sẽ giúp xácđịnh một cách nhanh chóng,hợp lý giá trị tài sản cần định giá.Mặt khác,nếu cònthiếu kinh nghiệm thì có thể gây ra nhiều sai sót,làm ảnh hưởng tiêu cực tới tới độtin cậy của kết quả định giá.Nhân tố con người trong định giá càng trở nên quantrọng hơn khi có rất nhiều những ước tính trong quá trình định giá phải dựa vàokinh nghiệm,phán đoán của mỗi TĐV.Bên cạnh đó,với cùng quy trình được đưa rakhông phải TĐV nào cũng có thể tiến hành thực hiện,áp dụng một cách hiệu quả.Vì

vậy,kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn của một TĐV ảnh hưởng trực tiếp tớicông tác định giá.

 Quá trình thu thập thông tin:

Trong định giá QSD đất, thu thập thông tin là một khâu vô cùng quantrọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc tính toán ra giá trị của mảnh đất cần địnhgiá Nếu có thể nắm bắt được hết các thông tin liên quan thì có thể đưa ra nhữngtính toán và lập luận hợp lý, chặt chẽ Tuy nhiên, thông tin đa dạng và phong phú vìvậy nhiều khi thẩm định viên còn chưa thể sàng lọc thông tin và kiểm tra tính tincậy của thông tin mình thu thập Đôi khi, thẩm định viên cũng chưa nắm bắt đượchết những thông tin cần thiết liên quan đến mảnh đất

 Hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác định giá:

Để có thể tiến hành định giá nhanh và hiệu quả,cần khối lượng thôngtin lớn và dễ dàng tìm kiếm với độ tin cao Tuy nhiên, trên thực tế thì hầunhư chưa có cá nhân tổ chức định giá nào xây dựng được một hệ thống cơ sở

dữ liệu để nhằm mục đích cung cấp những thông tin cần thiết Nguồn gốc,chứng cứ thị trường của thông tin cũng vì thế mà nhiều khi chưa thực thuyếtphục

 Cơ sở vật chất của công tác định giá:

Để có được kết quả định giá phù hợp, đáng tin cậy ngoài chuyên môn,nghiệp vụ của TĐV rất cần đến những trang thiết bị phục vụ cho quá trình khảo sát,đánh giá mảnh đất Những trang thiết bị này sẽ rút ngắn thời gian, tiết kiệm côngsức và chi phí trong định giá.Tuy nhiên, việc đầu tư trang thiết bị này chưa đượcchú trọng nhiều Những thiếu thốn về cơ sở vật chất của đơn vị định giá, tất yếu sẽgây ảnh hưởng tới kết quả của cuộc định giá

 Phương pháp và quy trình định giá:

Với một quy trình chặt chẽ, rõ ràng và phương pháp định giá phù hợp

sẽ mang lại kết quả tốt nhất cho định giá lại tiết kiệm thời gian và chi phí

Quy trình sẽ quyết định các bước tiến hành của công tác định giá còn phươngpháp sẽ quyết định cách xác định, tính toán và quan điểm để định giá một tàisản nào đó Vì vậy, quy trình một đơn vị định giá xây dựng cùng với phươngpháp định giá được lựa chọn sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của công tácđịnh giá ở đơn vị đó.

Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu:Kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê,thời gian sử dụng mảnhđất là bao lâu,còn bao lâu

Nghiên cứu vấn đề quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước trongkhu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai

Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách

và pháp luật về đất đai…

Đặc điểm vật lý:

Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai,bởi nó tác độngtrực tiếp đến khả năng sinh lời của đất.Bao gồm các yếu tố:

- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất

đó so với khu vực xung quanh.Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thìkhả năng sinh lời cao,càng có giá trị cao hơn

- Hình dáng,quy mô,địa hình,địa chất của mảnh đất

- Cảnh quan,môi trường xung quanh mảnh đất

- Các yếu tố khác

Định giá viên cần quan tâm đến các yếu tố khác cũng như tácđộng đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất,quan hệ lịch sử củađất.v.v…Các yếu tố tâm lý, xã hội,phong thủy.v.v…cũng ảnh hưởng khôngnhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất.

-Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao độngtăng,tiền lương tăng,dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng,làm tăng giá trị quyền sửdụng đất

-Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai.Nếu tỷ lệthất nghiệp tăng,người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu nhưăn,mặc…mà không nghĩ đến mua đất đaitích lũy,dẫn đến giá trị của đất đaigiảm rõ rệt…

Như vậy,người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường,xác địnhđược xu hướng sự phát triển của nền kinh tế để có những nhận định chính xác

về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất mộtcách chính xác

 Các yếu tố xã hội.

Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dânsố,sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanhtăng,từ đó giá trị đất đai tăng

Về cơ cấu dân số,vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làmtăng nhu cầu đất đai cho sự phát triển nhà ở,cơ sở hạ tầng ở thành thị,dẫn đếngiá trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội,Hồ ChíMinh,Đà Nẵng,…)

Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng,sống tự lập,các gia đình trẻmuốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…Tất cả đã làm tăng nhu cầuđất đai,tăng giá trị quyền sử dụng đất

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến giá trịcủa đất đai,do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng,thu thập đủ thôngtin,để có thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố trên đối với thị trườngđất đai và giá trị QSD đất đai

1.2.4 Sự cần thiết của việc định giá quyền sử dụng đất.

1.2.4.1 Khái niệm định giá QSD đất:

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh

giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địađiểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” Như vậy, thẩm định giá quyền sử dụng đất là số tiền ước tính về giátrị của quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất so với các giao dịchđang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho mộtmục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhấtđịnh với những phương pháp phù hợp.

Định giá QSD đất là một nghệ thuật,một khoa học xác định giá trịcủa đất đai cho một mục đích cụ thể,ở một thời điểm cụ thể,có tính đến cácđặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sửdụng đất

Tính khoa học của của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện quakiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng của người định giá,qua việcphân tích các số liệu,sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ragiá trị của đất đai

Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật,thể hiện ở chỗ người địnhgiá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường,trợ giúp cho quá trình định giá

và hình thành những quan điểm riêng của từng người

1.2.4.2 Sự cần thiết của việc định giá QSD đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bànphân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đấtđai là sản phẩm của tự nhiên không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bảnthân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả của đất đai là người

ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trongquá trình mua bán Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu

lợi đến đó Xét về phương diện tổng quát,giá đất chính là giá bán quyền sửdụng đất.

Định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng là một hoạt độngrất cần thiết cho sự vận động của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trungtâm của các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt độngkinh doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá là xácđịnh giá trị của tài sản trên thị trường.Định giá QSD đất có vai trò quan trọngtrong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua bán,cầm cố, thế chấp, bảo hiểm, đầu tư, phát triển, đánh thuế…Ở cả khu vực Nhànước và tư nhân, vai trò của công tác định giá QSD đất là vô cùng cần thiết.Ngày nay, trong thời đại thông tin, môi trường kinh tế tinh vi và phức tạpcàng đòi hỏi một nguồn thông tin đảm bảo, có độ tin cậy cao, được cập nhậtliên tục Vì vậy công tác định giá càng trở nên phổ biến và cần thiết hơn Đặcbiệt trong quá trình hội nhập của Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đem đất đai

đi góp vốn liên doanh với đối tác nước ngoài nếu không được đánh giá đúnggiá trị thật sự của đất đai sẽ gây ra những tổn thất vô cùng to lớn cho nền kinh

tế Mặt khác, với hoạt động sôi động của hệ thống ngân hàng, tài sản đảm bảo

là QSD đất chiếm phần lớn việc xác định giá trị của những tài sản đảm bảonày đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định cho vay và thu hồivốn

Quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, việc địnhgiá nó ngày càng trở nên cần thiết và được quan tâm hơn nhấ là trong bốicảnh kinh tế như hiện nay

1.2.5 Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất.

1.2.5.1 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên BĐS

- Lao động: số lượng, chất lượng lao động

- Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động.

- Đất đai: quy mô và vị trí của mảnh đất

- Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác

Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất

Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất,hiệu quảnhất,phù hợp với yêu cầu pháp lý,đồng thời đảm bảo yêu cầu kỹ thuật cũngnhư yêu cầu kinh tế

Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân

- Thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở

- Sự biến động của thị trường BĐS

- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân

- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng

Các yếu tố xã hội,kinh tế,sự can thiệp của chính phủ,môi trường có ảnhhưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất,từ đó thấy được xuhướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất

Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất

Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư,mụcđích sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai,bất động sản xung quanh.Sự đónggóp của từng bộ phận của đất đai đến giá trị bất động sản thông qua thông tincủa thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động sảnđó.Sự đóng góp của đất đai đó làm tăng giá trị của quần thể đất đai,bất độngsản xung quanh và ngược lại

Căn cứ vào yếu tố cấu thành của Bất động sản

- Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mô, hai BĐS códiện tích như nhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũngcao hơn, BĐS có một mặt tiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng cónhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các quyền lợi pháp lý của BĐS

- Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS.

Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất

Cạnh tranh trong cung-cầu,cạnh tranh giữa cung-cầu đất đai trên thịtrường,cạnh tranh trong sử dụng cao nhất,tốt nhất,cạnh tranh về giá quyền sửdụng đất

Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại

Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đấtmang lại Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai

1.2.5.2 Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất.

Việc xác định giá QSD đất có vai trò vô cùng quan trọng,ảnh hưởngkhông nhỏ đến thị trường BĐS Vì vậy,việc tiến hành xác định giá trị quyền

sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại mục 2,điều112,luật đất đai 2013 như sau:

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phảituân thủ thêm một số nguyên tắc sau:Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốtnhất,nguyên tắc phù hợp,nguyên tắc thời điểm,nguyên tắc cạnh tranh,nguyêntắc nhất quán…

1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Quy trình định giá QSD đất.

Quá trình định giá QSD bắt đầu khi người định giá xác định vấn đềđịnh giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một mảnhđất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung củaviệc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai Quá trìnhđịnh giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này:

Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trịlàm cơ sở định giá

-Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất Xác địnhđược địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích côngtrình xây dựng,…

-Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng-Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị củaQSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: Thông tin tự có,

từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…

Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạchđịnh giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những côngviệc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc

Thu thập thông tin về cung-cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng đềcương của báo cáo định giá

Bước 2: Khảo sát hiện trường,thu thập thông tin về thị trường đất đai Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thậpthông tin chi tiết bên trong và bên ngoài Bất động sản: Diện tích đất, công

trình kiến trúc…,khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài tòa nhà:Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị…

Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thunhập của các mảnh đất có thể so sánh được

Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất

Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cầnđịnh giá

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc.Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất,hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung-cầu trênthị trường đất đai

Phân tích về khách hàng

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất

Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, địnhgiá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút

ra chỉ số giá trị QSD mảnh đất Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của mộthoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng

ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được

sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm trachéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

pháp khác chỉ mang tính chất tham khảo thì phải ghi rõ phương pháp nàođược sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.

Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con

số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị

Lập báo cáo và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báocáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hìnhcông việc của người định giá Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người địnhgiá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung củabáo cáo Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả địnhgiá.Những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trịquyền sử dụng mảnh đất và sử dụng kết quả định giá

1.3.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS Mỗiphương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp cóthể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác,không có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phùhợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả củaphương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay có một số phương pháp thường sửdụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương phápvốn hoá, phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp định giá BĐS đều cónhững ưu điểm và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thíchhợp nhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

Thuộc tính của BĐS

Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay làphương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng

dư, phương pháp chiết trừ

1.3.2.1 Phương pháp so sánh

 Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng giá bán của những mảnh

đất, thửa đất tương tự đã được thực hiện giao dịch thành công trên thị trườnglàm căn cứ để xác định giá mảnh đất, thửa đất mục tiêu thông qua việc sosánh giữa các mảnh đất, thửa đất khác nhau

 Các bước tiến hành:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất,khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã cógiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diệntích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đấtcần định giá Thời gian thu thập thông tin:

 Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thờigian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giáđất nếu thị trường ổn định

- Những thông tin cần thu thập:

 Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí,loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửađất, tài sản trên đất)

 Môi trường (bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơbản như cảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồn nước;mức độ thoái hóa của đất, v.v Môi trường kinh tế- xã hội gồm những điềukiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuậnlợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự

và an ninh xã hội,…)

 Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,

 Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụngđất thành công

 Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền

sử dụng đất

 Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữangười mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết

về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Nhựng cuộc giaodịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị épbuộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không cógiấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động sai lệch quá trìnhhình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất trên thị trường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa cácthửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác

định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửađất, khu đất cần định giá.

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khuđất mục tiêu

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu

 Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điềuchỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Lưu ý: các điều chỉnh không nênlàm quá chi tiết, vụn vặt Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường

- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu

tố liên quan đến mảnh đất sau

- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất sosánh và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm củaloại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửađất, khu đất so sánh và thửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trị tuyệtđối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác địnhcăn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểmchuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời

điểm xác định giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửađất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánhtheo công thức nêu trên

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của

3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ởbước 3

 Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin

và số lượng giao dịch

- Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thìcũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này

 Khả năng áp dụng:

- Đối với loại đất được mua bán phổ biến trên thị trường thì có thể căn

cứ vào giá giao dịch trên thị trường để rút ra giá trị của mảnh đất mục tiêu Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:

- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tínhchất tương đồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng,

vị trí v.v

- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ratrong thời gian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn địnhcủa thị trường

Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minh chứng cho các dấu hiệu so sánh Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảo kết quả thu được.

- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh.

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịchcảu bất động sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh

- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay

thế công trình hiện có của bất động sản bằng viêc:

● Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cầnđịnh giá vào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư

- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi

nguyên nhân để giảm giá Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tựnhiên, lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại

để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trịhiện tại của công trình