Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh tỉnh điện biên

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Tìm hiểu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong đó tìm hiểu cụ thể về khái niệm, đặc điểm để chứng minh rằng thế chấp quyền sử dụng đất l

NGÔ YẾN NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH ĐIỆN BIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

NGÔ YẾN NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH ĐIỆN BIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Hà Nội - Năm 2018

Cán bộ hướng dẫn chính: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Cán bộ chấm phản biện 1: TS LUYỆN HỮU CỬ

Cán bộ chấm phản biện 2: TS ĐÀO ĐỨC MẪN

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 15 tháng 9 năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Ngô Yến Ngọc

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi trong quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Ngô Yến Ngọc

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ

THÔNG TIN LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Khái niệm về thế chấp 5

1.2 Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Các văn bản pháp quy về thế chấp quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Quy định thế chấp quyền sử dụng đất 11

1.2.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 18

1.2.4 Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất 20

1.2.5 Xóa đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất 21

1.2.6 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 22

1.3 Cơ sở thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 27

2.4.2 Phương pháp xử lý thông tin 29

2.4.3 Phương pháp thống kê 29

2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp 29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại tỉnh Điện Biên 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 35

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và xã hội tỉnh Điện Biên: 39

3.2 Đánh giá tình hình sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên 41

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 41

3.2.2 Tình hình biến động đất đai 43

3.3 Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 46

3.3.1 Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 46

3.3.2 Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 49

3.3.3 Xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 73

3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 77

3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 85 3.5.1 Các khó khăn trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 85 3.5.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC

NHNN&PTNN Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt

Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên QSDĐ Quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất tại tỉnh Điện Biên năm 2017 41 Bảng 3.2: Mục đích sử dụng vốn của các trường hợp tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 51 Bảng 3.3: Thống kê chủ thể tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên qua các năm 2013-2017 54 Bảng 3.4: Thống kê các loại đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013 – 2017 58 Bảng 3.5: Tổng giá trị tài sản tham gia hoạt động thế chấp tài sản tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh 62 Bảng 3.6: Giá trị quyền sử dụng đất tham gia hoạt động thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2013 – 2017 65 Bảng 3.7: Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 69 Bảng 3.8: Tình trạng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013 – 2017 72 Bảng 3.9: Thống kê số lượng trường hợp xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 74

Bảng 3.10: Thống kê số lượng trường hợp bị xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 76 Bảng 3.11: Thống kê thôn tin của các đối tượng tham gia khảo sát về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 78 Bảng 3.12: Thống kê mục đích sử dụng vốn thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Namchi nhánh tỉnh Điện Biên 79 Bảng 3.13: Thống kê loại đất tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Namchi nhánh tỉnh Điện Biên 80 Bảng 3.14: Thống kê các mức vốn mà ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cho vay khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất 82 Bảng 3.15: Thống kê số lần đi lại trong quá trình thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 83

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính tỉnh Điện Biên 31Hình 3.2: Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông nghiệp và

phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 47

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu chủ thể tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh

Điện Biên các năm 2013-2017 55

Biểu đồ 3.2: Thống kê số thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh

tỉnh Điện Biên năm 2017 60

Biểu đồ 3.3: Tốc độ gia tăng các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng

đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn 71

Biểu đồ 3.4: Tỉ lệ mức độ hài lòng của người dân tỉnh Điện Biên khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát

triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 84

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Ngô Yến Ngọc

Lớp: CH2B.QDD Khóa: 2

Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Hải Yến

Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên”

Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng Tỉnh Điện Biên trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội Nhu cầu vay vốn của người dân ngày càng tăng cao Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất chiếm ưu thế hơn hẳn so với các hoạt động thế chấp tài sản khác (chiếm khoản 90%) Điển hình năm 2017 số thống kê hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên với lượng tài sản tăng 2.443 thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đât, với giá trị lên tới 3.159.979 triệu VNĐ Theo kết quả phiếu điều tra, có 98 % tổng số phiếu cảm thấy hài lòng và chỉ có 2% trong tổng số phiếu cảm thấy không hài lòng sau khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Trong quá hoạt động thế châp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định Từ đó, đưa ra những giải pháp như tuyên truyền giáo dục pháp luật, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao nghiệp vụ cán bộ nhằm phục vụ tốt hơn cho người dân trên toàn tỉnh Điện Biên

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Ngày nay, các ngân hàng thương mại ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế quốc dân Trong hoạt động ngân hàng, cho vay là hoạt động cơ bản, đem lại nhiều lợi ích nhất cho chính bản thân ngân hàng và cũng là nhu cầu cơ bản về vốn của người vay Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính

là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản

có giá trị lớn và tính ổn định cao) Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được hợp thành từ các văn bản quy phạm pháp luật như: Luật đất đai, Luật Dân sự, Luật Ngân hàng Qua mỗi thời kỳ lịch sử đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với

sự thay đổi của xã hội, kinh tế, Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp và Ngân hàng

Hiện nay, mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh Hệ thống các ngân hàng đang thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều cơ hội để đầu tư kinh doanh và phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững Tuy nhiên bên cạnh những yếu tố tích cực thì có rất nhiều trường hợp rất khó để đưa quyền

sử dụng đất vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Tỉnh Điện Biên nằm ở khu vực tây bắc của Tổ quốc, là vùng tập trung của yếu là đồi núi, có biên giới giáp Lào và Trung Quốc Người dân nơi đây chủ yếu là người dân tộc thiểu số, làm nông nghiệp, trình độ dân trí còn chưa cao, ít hiểu biết nhiều về luật pháp cũng như khai thác quyền lợi của bản thân Dẫn đến khi có nhu cầu huy động vốn phục vụ mục đích cá nhân người dân còn rụt rè gặp khá nhiều khó khăn

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam là đơn vị có mạng lưới rộng khắp hầu hết các huyện thị xã của tỉnh Điện Biên Được người dân toàn tỉnh tin tưởng và có vị trí vô cùng quan trọng trong các hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ mục đích cá nhân nói riêng

Trong bối cảnh đó, tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên”

2 Mục tiêu nghiên cứu

 Đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên theo quy định của Luật đất đai năm 2013

 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Tìm hiểu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong đó tìm hiểu cụ thể về khái niệm, đặc điểm để chứng minh rằng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến, thường xuyên từ đó tạo

cơ hội, điều kiện cho người sử dụng đất được tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, mặt khác tạo cho các tổ chức tín dụng mở rộng và thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính, đem nguồn vốn tín dụng đến mọi đối tượng có nhu cầu vốn trong xã hội

Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, thực tiễn áp dụng, phân tích những bất cập, vướng mắc xung quanh quy định về thế chấp quyền sử dụng đất , Luận văn đưa ra những kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả của các quy định của pháp luật hiện hành

về thế chấp quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất

 Tài sản

Tài sản là một từ ngữ quen thuộc đối với bất kì ai, đó là vấn đề trọng tâm của các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng Tài sản tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng, do vậy việc phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh Tuy nhiên, trong thực tế khái niệm tài sản được hiểu mơ hồ, chưa

có sự thông nhất chung đề có thể xác định đối tượng đó có phải là tài sản hay không và hậu quả gây ảnh hưởng đến giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế Tài sản được đề cập tại Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy

tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [2]

Điều 163 BLDS 2005 có quy định, Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản [2] Như vậy quyền tài sản chính là một dạng tài sản Tuy nhiên, việc khẳng định quyền tài sản là tài sản là quy định mang tính gượng ép Bởi lẽ, chỉ khi tài sản đó được thực hiện và chuyển giao từ phía bên kia cho người có quyền thì nó mới trở thành tài sản, trong trường hợp này quyền tài sản được thực hiện hoàn tất Ví dụ: Bên A cho bên B mượn 1 chiếc

xe máy, tức là A cho B mượn tài sản của mình Nhưng sau khi tài sản đó được chuyển giao cho bên B, thì lúc này A có quyền tài sản, A có quyền đòi lại chiếc xe ngay cả khi chiếc xe đã bị mất

Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Điều 107 Bộ luật dân sự năm

2015 quy định: Bất động sản gồm Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật [2]

 Quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [1]

Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước

1.1.2 Khái niệm về thế chấp

 Thế chấp tài sản

Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước

đó Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận và ký kết với nhau Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa

vụ đó được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện do những nguyên nhân khác nhau thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản như "vật làm tin", để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó [18]

Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh

nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh Để đảm bảo được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật quy định Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ [2]

Theo quy định này thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, theo đó, bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ngoài ra thế chấp là một biện pháp bảo đảm đối vật nhưng quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang tính đối nhân, không có sự chuyển giao tài sản Trường hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ

 Thế chấp quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu QSDĐ là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản.Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.[17]

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc

sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” [1]

Như vậy, Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản có giá trị lớnvà tính ổn định cao) Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ

 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay

để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất

Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự

phòng và tính bảo đảm Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng, khác biệt như sau:

Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ Luật Dân sự (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Như vậy trong mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà thực chất nguồn vốn được nhân đôi.[14]

Thứ hai, Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia Như vậy đối với biện pháp thế chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp.[2]

Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập văn bản riêng Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá trị lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể

1.2 Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Các văn bản pháp quy về thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường như:

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

 Luật nhà ở năm 2014

 Luật Công chứng năm 2014

 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

 Luật Công chứng năm 2006

 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005

 Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010

 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định

về giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, có hiệu lực ngày 25/02/2013

 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm

 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/7/2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm

Việc có nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai… và các văn bản hướng dẫn thi hành cùng điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở những góc độ khác nhau như: Luật Đất đai điều chỉnh ở khía cạnh quy định các quyền của chủ sử dụng đất, Bộ Luật Dân sự điều chỉnh ở khía cạnh chủ thể thực hiện giao dịch dân

sự, điều kiện thực hiện giao dịch của chủ thể trong quan hệ dân sự

Trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng tại các Ngân hàng thương mại ở nước ta xuất hiện một số hạn chế, vướng mắc thậm chí mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình dẫn đến khó thực hiện hoặc không thể thực hiện và ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của người dân

1.2.2 Quy định thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất” Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[2]

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cụ thể:[1]

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện vô cùng quan trọng để một ngân hàng quyết định có nhận thế chấp hay không Tuy nhiên, không phải chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp là ai cũng có thể sử dụng đất đó mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng

mà quyền sử dụng đất phải thuộc về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và được phép thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn tại các ngân hàng thương mại (đáp ứng về điều kiện chủ thể thế chấp theo như phân tích ở trên), điều này còn xuất phát từ quy định của pháp luật về thế chấp tài sản nói chung

"Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" Để minh chứng cho việc quyền sử dụng đất đó có phải của mình hay không thì chủ thể thế chấp (bên thế chấp) quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

cơ sở pháp lý để xác định xem đất đó có thuộc sở hữu của người thế chấp hay không và đất đó có được thế chấp hay không (quyền sử dụng đất đó có được

phép giao dịch hay không)? Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng, là bằng chứng để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và là bằng chứng để các ngân hàng khi cho vay xem xét

có nhận hay không nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo

- Đất không có tranh chấp

Một điều kiện khác để ngân hàng thương mại nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo là khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp (có thể là bên vay hoặc không phải là bên vay) phải chứng minh và cam kết về tình trạng đất đó hiện có tranh chấp hay không? Cũng như đối với các quyền khác, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện và có giá trị khi đất đó hoàn toàn không có tranh chấp, có nghĩa là đất đai đó không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đai, ví dụ như tranh chấp giữa những người thừa kế, tranh chấp đối với

hộ liền kề, Tuy nhiên, việc xác định đất có tranh chấp hay không, tiêu chí nào để xác định đất đang bị tranh chấp thì luật chưa có quy định cụ thể, rõ ràng Do vậy, nhiều khi rất khó để xác định và ảnh hưởng rất lớn đến quyềncủa các chủ thể liên quan, gây không ít phiền toái cho khách hàng vay vốn và ngân hàng

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Trường hợp đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án có nghĩa là đất đó đã được dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Nếu vẫn đem giá trị quyền sử dụng đất đó để thế chấp thì quyền lợi của người nhận thế chấp sẽ không được đảm bảo, hơn nữa nếu đem thế chấp quyền sử dụng đất này thì việc giải quyết quyền lợi giữa người nhận thế chấp và người được thi hành án sau này sẽ rất phức tạp, do vậy pháp luật coi đây là một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp

- Trong thời hạn sử dụng đất

Người sử dụng đất chỉ có quyền và được phép thực hiện quyền của mình trong phạm vi thời hạn sử dụng đất mà nhà nước cho phép đối với từng loại đất (trong thời hạn giao đất, thuê đất, thuê lại đất ) Bởi lẽ chỉ trong thời hạn

sử dụng đất được Nhà nước trao cho thì người sử dụng đất mới có được những quyền năng nhất định

Bên thế chấp

Không phải bất kỳ ai được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất cũng được quyền mang quyền sử dụng đất đi thế chấp để vay vốn tại ngân hàng thương mại Chỉ có những chủ thể nhất định sử dụng đất theo hình thức nhất định mới được nhà nước cho phép thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại

ít nhất là năm năm thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển

mục đích sử dụng đất không cón guồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

+ Nhóm người sử dụng đất trong đó quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều thànhviên nhưng chỉ gồm thành viên là hộ gia đình, cá nhân (không

có thành viên là tổ chức kinh tế)

+ Nhóm người sử dụng đất trong đó quyền sử dụng đất là tài sản chung

mà trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế có được quyền sử dụng đất chung đó thông qua:

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại

Quyền của bên thế chấp (Điều 321, BLDS 2015)

 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận

 Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp

 Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

 Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ

số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp

 Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

 Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng

để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

Nghĩa vụ của bên thế chấp (Điều 320, BLDS 2015)

 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên

có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

 Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị

 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận

 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp

 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp

Bên nhận thế chấp

Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là bên có quyền và các bên ràng buộc nhau bởi quan hệ tài sản Bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, bên nhận thế chấp nhận thế chấp tài sản, cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba vay vốn đồng thời thu lãi từ việc cho vay trên Việc nhận tài thế chấp là biện pháp bảo đảm cho quan hệ cho vay

Theo quy định tại BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang được phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

Hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong vai trò là bên nhận thế chấp, bên cho vay Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại(với tư cách

là chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay) là một hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thoả thuận cơ bản ràng buộc người vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng VD: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án, phương án kinh doanh, mức độ tin tưởng lẫn nhau giữa khách hàng và ngân hàng và để đảm bảo cho Ngân hàng thương mại tồn tại và phát triển bền vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại phải tuân thủ mục đích: An toàn lợi nhuận, và tính cạnh tranh Việc cho vay được tiến hành theo một quy trình cho vay Hoạt động cho vay không thể tách rời trong hoạt động tín dụng của ngân hàng Quyền của bên nhận thế chấp (Điều 323, BLDS 2015)

 Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp

 Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp

 Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng

 Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật

 Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

 Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

 Xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (Điều 322, BLDS 2015)

 Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp

 Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật

1.2.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.[12]

Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền và nghĩa vụ này được thể hiện dưới dạng các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, diện tích đất, vị trí thửa đất, thời hạn thế chấp, phương thức xử lý quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay tài sản) Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và đăng ký xóa việc thế chấp

+ Quyền sử dụng đất đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất được xử lý theo thỏa thuận của các bên Nếu các bên thế chấp không chịu xử lý theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể chấm dứt do các bên thỏa thuận trong các trường hợp:

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thay thế bằng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác Trong thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận với nhau về việc thay thế biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất bằng một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác (như bảo lãnh, cầm cố ) thì khi

đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên chấm dứt

+ Bên nhận thế chấp và bên thế chấp thỏa thuận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn, mặc dù bên thế chấp chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ Khi đó, bên nhận thế chấp

từ chủ nợ có bảo đảm trở thành chủ nợ không có bảo đảm

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được chấm dứt trong trường hợp do pháp luật quy định:

+ Khoản 1, 2, 3 Điều 65 Nghị định 181/NĐ-CP quy định: Nếu đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

đó chấm dứt

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố là hợp đồng

vô hiệu (do vi phạm các quy định của pháp luật về hình thức, về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm

của pháp luật ) Tuy nhiên việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa

án tuyên bố vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản Tóm lại, hợp đồng thế chấp quyền SDĐ chấm dứt có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, có thể chấm dứt cùng thời điểm với hợp đồng vay tài sản khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ hoặc có thể chấm dứt trước hợp đồng vay tài sản

1.2.4 Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Chương II Thông tư liên tịch BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

 Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp

là người được ủy quyền;

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu

có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp)

Theo quy định tại Mục 2 Chương II Thông tư liên tịch BTP-BTNMT, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai như sau:

09/2016/TTLT- Bước 1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa tại địa phương

 Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký; từ chối nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ (nếu hồ sơ không hợp lệ); cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (nếu hồ sơ hợp lệ);

 Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận

 Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư liên tịch BTNMT, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đăng ký thế chấp đối với đất đai ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo

09/2016/TTLT-BTP-Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ

Trong trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến UBND cấp xã thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận

hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

1.2.5 Xóa đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 26 Thông tư liên tịch BTNMT, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai bao gồm:

09/2016/TTLT-BTP- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo quy định

 Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;

 Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

 Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

 Bước 1: Hoàn thiện bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 26 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện;

 Bước 2: Cán bộ nhận hồ sơ sẽ kiểm tra và nhận hồ sơ, đồng thời giao phiếu hẹn trả kết quả;

 Bước 3: Thời hạn giải quyết hồ sơ: không quá 03 ngày làm việc;

 Bước 4: Đến nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xóa thế chấp của mình

1.2.6 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quá trình thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn cuối cùng

mà ngân hàng áp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của mình

Điều 299, Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện

nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định

Khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ như sau: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại khoản 1, Điều 303, Bộ Luật Dân Sự, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3)Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác

1.3 Cơ sở thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản có thể định lượng thành giá trị theo thời giá thị trường Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập quốc tế, các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại phát triển hết sức phong phú đa dạng góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội Nhà nước có những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chính là góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, bảo đảm cho các giao dịch dân

sự thương mại có sử dụng bảo đảm là QSDĐ diễn ra một cách lành mạnh, an toàn, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch

Thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam chủ yếu được quy định trong

Bộ luật dân sự 2015, LĐĐ 2013 và các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên bộ

hướng dẫn thực hiện Đến nay đã có những sửa đổi, bổ sung tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử đụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất

đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp Ngoài ra, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên

để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền

sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Theo tinh thần điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3) với bên nhân thế chấp là ngân hàng

Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài sản Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“ Khoản 3 điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“

Đến nay, nhờ sự thay đổi không ngừng bổ sung, điểu chỉnh của các văn bản pháp luật đã khắc phục được một số khó khăn, bất cập tồn tại trước đây, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho

tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân

Tuy nhiên, trong thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cần được sửa đổi, bổ sung trong tương lai gần

CHƯƠNG 2:

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên

2.2 Phạm vi nghiên cứu

 Phạm vi không gian: Nghiên cứu về thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên

 Phạm vi thời gian: thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn từ 2013 – 2017

2.3 Nội dung nghiên cứu

 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Điện Biên

 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên

 Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên

 Kết quả phiếu điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên

 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Thu thập dữ liệu sơ cấp:

Khảo sát, điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Căn

cứ vào tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại từng huyện tại tỉnh