Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý do lựa chọn đề tài Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong những ngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng Việt Nam. Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững và nâng cao giá trị cuộc sống. Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay. Hoạt động cho vay các dự án bất động sản hoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng. Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất động Việt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xây mới các công trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều công trình xây dựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngân hàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn. Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loại hình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiết hơn bao giờ hết. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco – Minh Phụng... Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Vai trò của Công ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên còn nhiều khó khăn trong hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp, mang tính tượng trưng. Hoạt động định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi nhánh NHCT VN, dẫn đến hiệu quả chưa cao, đặc biệt việc thu phí dịch vụ còn nhiều khó khăn. Thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh bạch, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin. Một số địa phương diễn ra tình trạng đầu cơ gây sốt giá ảo. Thêm vào đó Việt Nam chưa có kho dữ liệu chuẩn công khai phục vụ quá trình định giá của cán bộ định giá. Nghiệp vụ kinh doanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách chung của Nhà nước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào chưa mang lại hiệu quả như mong muốn. Đồng thời hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như việc xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh, của khách hàng do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định còn chưa đồng đều. Giá trị định giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưa cao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường. Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ của mình. 2.Mục tiêu nghiên cứu: -Khái quát hệ thống lý luận về định giá bất động sản để phục vụ cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng. -Nêu và phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. -Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. -Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi thời gian: thời gian nghiên cứu từ 2012 đến 2016. + Phạm vi không gian: các nhóm bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Viettinbank như nhà ở đơn lẻ, tòa nhà thương mại, dự án đầu tư tại phòng nghiệp vụ định giá của Viettinbank AMC- chi nhánh Hà Nội. 4.Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu hoạt động định giá tại Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội để đưa ra những cơ sở lý luận chung và thực tế về hoạt động định giá bất động sản. Do đó, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như sau: + Thu thập và xử lý số liệu bằng các phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu thông qua các tài liệu nghiệp vụ định giá tài sản, các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính, các báo điện tử kinh tế, các báo cáo nghiên cứu của các tổ chức nghề nghiệp trong nước và quốc tế. + Tác giả sử dụng các thông tin tư liệu từ thực tế thông qua phỏng vấn trực tiếp của các cán bộ định giá lâu năm tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội. 5.Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp trong ngân hàng. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC.

Trang 1

NGUYỄN KIÊN QUYẾT

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP

TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI

Hà Nội, Năm 2017

Trang 2

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Hà Nội, Năm 2017

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôicam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện vàkhông vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật Đề tài nghiên cứu này tôi

thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Tác giả

Nguyễn Kiên Quyết

Trang 4

Tôi cũng xin được bày tỏ lòng biết ơn tới quý thầy cô giáo tại Khoa Bất Độngsản và Kinh tế Tài Nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm tạo điềukiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.

Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các bạn bè của tôi, những người

đã hết sức giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập thông tin dữ liệu đểthực hiện luận văn này

Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, đồng nghiệp,những người đã luôn ở bên tôi động viên, khuyến khích tôi trong suốt quá trìnhhọc tập

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kiên Quyết

Trang 5

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG 1

1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1

1.1.1 Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp 1

1.1.2 Đặc điểm của BĐS thế chấp: 2

1.1.3 Vai trò của thế chấp BĐS: 3

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5

1.2.1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp 5

1.2.2 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp 6

1.2.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 7

1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp 7

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 19

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19

1.3.2 Các nhân tố khách quan 21

CHƯƠNG 2 22

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH HÀ NỘI 22

Trang 6

NHÁNH HÀ NỘI 22

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 22

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội 23

2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy 24

2.1.4 Cơ cấu, nhiệm vụ phòng định giá của Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 26

2.1.5 Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam trong giai đoạn 2012 – 2016 27

2.1.6 Tình hình định giá BĐS ở Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội giai đoạn từ năm 2012-2016 28

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC 30

2.2.1 Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC 30

2.2.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 35

2.2.3 Thực tiễn hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 38

2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC 50

2.3.1 Những kết quả đạt được 50

2.3.2 Hạn chế 51

2.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 52

CHƯƠNG 3 55

Trang 7

3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT

ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 55

3.1.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của VietinBank AMC – CN Hà Nội trong thời gian tới 55

3.1.2Quan điểm, định hướng trong công tác định giá BĐS 57

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 58

3.2.1 Nhóm Giải pháp về quy trình, chính sách của Vietinbank trong hoạt động định giá BĐS 58

3.2.2 Nhóm Giải pháp về các phương pháp 58

3.2.3 Giải pháp về nhân sự định giá BĐS 60

3.2.4 Nhóm giải pháp về hệ thống thông tin 61

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 62

3.3.1 Cơ quan nhà nước 62

3.3.2 Ngân hàng Nhà nước 63

KẾT LUẬN 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Trang 8

NHCT VN : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt

Nam VIETINBANK AMC : Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai

thác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam

Trang 9

Bảng 2.1: Vốn điều lệ, tổng tài sản và lợi nhuận của VietinBank AMC giai đoạn năm 2012-2016 28 Bảng 2.2: Doanh thu từ hoạt động định giá của VietinBank AMC – CN Hà Nội giai đoạn 2012-2016 30

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức VietinBank AMC 25

Trang 10

Trang 11

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong nhữngngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng ViệtNam Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững vànâng cao giá trị cuộc sống Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lạilợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay Hoạt động cho vay các dự án bất động sảnhoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng

Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất độngViệt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xâymới các công trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều công trình xâydựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phụchồi của thị trường bất động sản Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản,các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngânhàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn

Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loạihình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiếthơn bao giờ hết

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàngTMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giátài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khaithác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco –Minh Phụng Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệthống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Vai trò của Công ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên cònnhiều khó khăn trong hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp, mang tínhtượng trưng Hoạt động định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi nhánh NHCT

VN, dẫn đến hiệu quả chưa cao, đặc biệt việc thu phí dịch vụ còn nhiều khókhăn Thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh bạch, gây khó

Trang 12

chuẩn công khai phục vụ quá trình định giá của cán bộ định giá Nghiệp vụ kinhdoanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách chung của Nhànước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào chưa mang lạihiệu quả như mong muốn

Đồng thời hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như việc

xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh, của khách hàng

do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định còn chưa đồng đều Giá trịđịnh giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng,thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưacao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường

Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất

động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ của mình.

Trong phần mở đầu, tác giả luận văn tập đã nêu tính cấp thiết của đề

tài, mục đích nghiên cứu của đề tài và trình bày các vấn đề liên quan như: đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.

Trong chương 1 gồm 3 mục, Mục 1.1 và 1.2 tác giả luận văn tập trung

nêu khái quát cơ sở lý luận về định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp trong ngân hàng Các khái niệm, đặc điểm vai trò của thế chấp bất động sản cũng như sự cấp thiết của định giá bất động sản thế chấp Trong mục 1.3 luận văn nêu rõ các nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp, chủ quan cũng như khách quan.

Trong chương 2 , tác giả đi sâu phân tích thực trạng hoạt động định giá

bất động sản thế chấp tại công ty Vietinbank- Amc chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2012-2016 từ đó đưa ra những đánh giá về các kết quả đạt được và hạn chế, nguyên nhân kèm theo.

Mở đầu chương, tác giả giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank- Amc chi nhánh Hà Nội; các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu; cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý; khái quát kết quả kinh doanh của Công ty

Trang 13

Tiếp theo luận văn đi sâu vào thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Vietinbank AMC: các hệ thống văn bản pháp lý cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp tại Vietinbank AMC, quy trình định giá bất động sản thế chấp và thực tiễn hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội.

Từ đó tác giá nêu ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân hạn chế tại Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội.

Trong chương 3.

Mở đầu chương, tác giả trình bày mục tiêu chung và các chỉ tiêu chủ yếu đến năm 2020 của Công ty Vietinbank AMC Tiếp đó, tác giả trình bày các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Vietinbank AMC: về phương pháp định giá, về nhân sự và về hệ thống thông tin

Bên cạnh các giải pháp đưa ra, tác giả đề xuất một vài kiến nghị đối với

cơ quan cơ quan cấp trên và các tổ chức có liên quan là: Bộ Tài chính là cơ quan chủ quản đối với hoạt động định giá, trong thời gian tới bộ cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về nội dung định giá dự án bất động sản, ban hành các quy định v/v xử lý nợ, nợ xấu; xây dựng các thức định giá đối với các dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; có những chế tài kiên quyết xử lý sai phạm; đồng thời cần giám sát chặt chẽ các hoạt động của doanh nghiệp để đảm bảo việc thực hiện định giá là công khai, minh bạch Với NHNN cần siết chặt trong công tác thẩm định ban đầu và quá trình thẩm định đối với dự án bất động sản thế chấp bằng những biên pháp cụ thể như có quy trình định giá cụ thể với các dự án BĐS thế chấp, có thông tin dự báo, cảnh báo giúp các ngân hàng TM có thông tin để xây dựng kế hoạch, định hướng kinh doanh phù hợp,

Trang 14

Hà Nội Trong quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế, rất mong sự đóng góp của các thầy cô Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn đến cô Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp đỡ e trong suốt quá trình nghiên cứu

Xin trân trọng cảm ơn toàn bộ các thầy cô.

Trang 15

Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Trang 17

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong nhữngngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng ViệtNam Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững vànâng cao giá trị cuộc sống Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lạilợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay Hoạt động cho vay các dự án bất động sảnhoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng

Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất độngViệt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xâymới các công trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều công trình xâydựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phụchồi của thị trường bất động sản Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản,các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngânhàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn

Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loạihình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiếthơn bao giờ hết

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàngTMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giátài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khaithác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco –Minh Phụng Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệthống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Vai trò của Công ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên cònnhiều khó khăn trong hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp, mang tínhtượng trưng Hoạt động định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi nhánh NHCT

Trang 18

cho các thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin Một số địa phương diễn

ra tình trạng đầu cơ gây sốt giá ảo Thêm vào đó Việt Nam chưa có kho dữ liệuchuẩn công khai phục vụ quá trình định giá của cán bộ định giá Nghiệp vụ kinhdoanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách chung của Nhànước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào chưa mang lạihiệu quả như mong muốn

Đồng thời hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như việc

xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh, của khách hàng

do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định còn chưa đồng đều Giá trịđịnh giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng,thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưacao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường

Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất

động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Khái quát hệ thống lý luận về định giá bất động sản để phục vụ cho mục đíchthế chấp tại Ngân hàng

- Nêu và phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ViettinbankAMC – chi nhánh Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạiViettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại

Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi thời gian: thời gian nghiên cứu từ 2012 đến 2016.

+ Phạm vi không gian: các nhóm bất động sản thế chấp tại Ngân hàngViettinbank như nhà ở đơn lẻ, tòa nhà thương mại, dự án đầu tư tại phòngnghiệp vụ định giá của Viettinbank AMC- chi nhánh Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Trang 19

Do đó, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như sau:

+ Thu thập và xử lý số liệu bằng các phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh,khảo cứu tài liệu thông qua các tài liệu nghiệp vụ định giá tài sản, các tiêu chuẩnthẩm định giá của Bộ Tài chính, các báo điện tử kinh tế, các báo cáo nghiên cứu củacác tổ chức nghề nghiệp trong nước và quốc tế

+ Tác giả sử dụng các thông tin tư liệu từ thực tế thông qua phỏng vấn trựctiếp của các cán bộ định giá lâu năm tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đượcchia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thếchấp trong ngân hàng

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạiViettinbank AMC

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạiViettinbank AMC

Trang 20

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ

CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng,

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng Hơn nữa, các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quyđịnh cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.1.2 Khái niệm thế chấp BĐS

Điều 317 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Thế chấp tài sản là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vayvốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kếtbảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay Trongquan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cánhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp

Trang 21

Theo quy định tại Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 củaNgân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay củacác tổ chức tín dụng, các loại bất động sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chứctín dụng bao gồm:

a, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

b, Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

c, Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quyđịnh của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

d, Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thờiđiểm ký kết giao dịch thế chấp sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi,lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác

+ Thứ nhất, Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặcthuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay ( bên thế chấp) Ví dụ: đối với đấtđai, bên thế chấp phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theoquy định của pháp luật về đất đai Đối với các công trình xây dựng thì phải có giấychứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng,

+ Thứ hai, các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giaodịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho,chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

Trang 22

+ Thứ ba, bất động sản phải không có tranh chấp, tức là không có tranh chấp

về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp hoặc bên bảo lãnhtại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo đảm Trong hồ sơ cho vay,bên thế chấp, bên bảo lãnh phải cam kết với bên nhận thế chấp về việc bất động sảnthế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình

+ Thứ tư, đối với một số bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảohiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảođảm tiền vay

Đặc điểm của BĐS thế chấp:

+ Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động khá lớncủa thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo cho ngân hàng, giá trị của bất động sảnthế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp.Thông thường giá trị thế chấp chỉ được tính đương tương với giá trị của nó tại thờiđiểm xấu nhất Vì vậy, mức giá có thể là thấp nhất

+ Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đemthế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bấtđộng sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

+ Vì thế chấp BĐS là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặcquyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp, chủ bất động sản vẫn được sử dụng

và khai thác BĐS đó nhưng không được và không thể chuyển nhượng trên thịtrường Như vậy khi đem thế chấp BĐS vào ngân hàng thì chủ bất động sản chỉ cònquyền sử dụng mà mất đi quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản của mình

1.1.3 Vai trò của thế chấp BĐS:

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền

sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy khiđem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đếnBĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nên trong thời gian thếchấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được vàcũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường

Trang 23

 Vai trò thế chấp BĐS

+ Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sànđảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanhchóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sởhữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại cóthêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các

cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thếchấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70%giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điềunày rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS

+ Đối với các tổ chức tín dụng , đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tíndụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng

sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cảgốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêuchuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của kháchàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác củakhách hàng Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tàisản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanhkhoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy đem thếchấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và

tổ chức khi cần vốn

Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạtđộng chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là mộttrong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãivay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS )

Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng caotrách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro cóthể xảy ra

Trang 24

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triểngắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

Theo định nghĩa tại Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/6/2012 quy định:

“Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Như vậy, có rất nhiều quan điểm khác nhau Kể cả việc phân biệt định giá vàthẩm định giá cũng có nhiều quan điểm Tuy nhiên, trong bài nghiên cứu, tác giảnhận thấy việc định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản là tương tựnhau Tham khảo luận văn tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Phương Thảo với đề tài “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” có nêuquan điểm định giá cổ điển và quan điểm hiện đại Theo đó, quan điểm đứng trêngóc độ thị trường để xác định thì giá trị BĐS sẽ được căn cứ vào luồng thu nhậpmang lại cho người chủ sở hữu và sử dụng BĐS Tác giả nhận thấy quan điểm trên

là phù hợp với thị trường hiện tại Như vậy, có thể hiểu định giá bất động sản thựcchất là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS mang lạicho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng vàkhông thể thiếu trong quy trình cho vay của Ngân hàng nhằm xác định tính hợppháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý

Hiện nay, tại các tổ chức tín dụng mà cụ thể là các Ngân hàng có hai hìnhthức cho vay chủ yếu là vay tín chấp và vay thế chấp Trong đó, Vay thế chấp

Trang 25

thường được ưu tiên lựa chọn hơn đối với cả hai phía khách hàng và ngân hàng Đốivới khách hàng, vay thế chấp có lãi suất thấp, kỳ hạn vay dài Đối với ngân hàngvay thế chấp có tài sản đảm bảo giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng trongtrường hợp khách hàng không có đủ khả năng hoàn trả lại khoản vay Lúc này, ngânhàng có quyền phát mại bất động sản thế chấp để bù đắp một phần khoản vay củakhách hàng Có thể coi BĐS thế chấp là lời cam kết thực hiện các nghĩa vụ trả nợ vàthanh toán lãi vay của khách hàng đối với ngân hàng Tóm lại, BĐS thế chấp làBĐS được dùng làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay khi người đi vay có nhucầu vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

Dựa trên khái niệm về định giá bất động sản, định giá bất động sản thế chấp

có thể hiểu như sau:

Định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của BĐS thế chấp cụ thể bằng hình thức tiền tệ tại một thời điểm cụ thể với các phương pháp phù hợp để làm căn

cứ xác định hạn mức cho vay của ngân hàng Định giá BĐS thế chấp là một khâu

vô cùng quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng Ngoài việc lấy giá trị BĐS làm cơ sở xác định hạn mức cho vay, việc định giá BĐS còn giúp ngân hàng xác định tính pháp lý của BĐS

1.2.2 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp

“Công thức xác định mức giá trị BĐS thế chấp:

Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS x tỷ lệ thu hồi BĐS”

( Trích dẫn trang 23 luận văn tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Phương Thảo với đềtài “ Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam”)

Nhìn vào công thức trên cho thấy định giá bất động sản thế chấp ngoàinhững đặc điểm của định giá bất động sản thông thường ( vẫn phải xác định giá trịthị trường của bất động sản) thì còn phụ thuộc vào tỷ lệ thu hồi bất động sản riêngcủa từng ngân hàng, tổ chức tín dụng Như vậy, định giá bất động sản thế chấp cònphụ thuộc vào các quy định áp dụng tại từng ngân hàng

Theo các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hướng đến tỷ lệ thu hồi của BĐS, thì

có một vài yếu tố như sau: tỷ lệ giảm giá vật lý của BĐS (do hao mòn, lỗi thời),giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường

Trang 26

hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ Để xác định được tỷ lệ thu hồiBĐS hợp lý trong quá trình định giá BĐS thế chấp cần phải chú ý đến điều kiện thịtrường (đặt trong điều kiện kém phát triển và trầm lắng) hay các điều kiện thế chấp

và tình trạng thế chấp của khách hàng

1.2.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quantrọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

- Đối với ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mứccho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồngthời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng trong việc tạo lập uy tín và thu hútkhách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nóiriêng và hoạt động tín dụng nói chung của các Ngân hàng

- Đối với khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị BĐS thế chấp

sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềmtin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các ngân hàng, thực sự coi ngânhàng như là “bà đỡ” khi khách hàng có nhu cầu về vốn

- Đối với Nhà nước, việc định giá BĐS thế chấp giúp các cơ quan quản lýNhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạtđộng cho vay, và xác định được mức độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lýtrong quản lý và điều hành hoạt động cho vay của các ngân hàng và có những địnhhướng đúng đắn trong việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ

Trang 27

phân loại tài sản phù hợp với tình hình kinh doanh Ví dụ tại Ngân hàng ViettinbankAMC, bất động sản thường được chia thành ba loại chủ yếu là đất ở/nhà ở, nhàxưởng và dự án.

Hiện tại có 04 cách tiếp cận chính được sử dụng để xác định giá trị tài sảnđịnh giá: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thunhập và cách tiếp cận hỗn hợp Tương ứng với đó là 04 phương pháp định giá

(1) Cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường và thường được ápdụng để định giá/thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trênthị trường Các bước để thực hiện phương pháp so sánh như sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trịthị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Nội dung chủ yếu trong bước 1 là việc xác định các đặc điểm cơ bản về pháp

lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá,xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá, xác định cơ sở giá trịtính toán, Các nội dung trên giúp cho thẩm định viên/định giá viên nắm được tổngquát về tài sản cần thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Nội dung chủ yếu của kế hoạch bao gồm xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi

và nội dung công việc; xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá;xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá; xác định và phát triển các nguồntài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; xây dựngtiến độ thực hiện; xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực; Xác định nộidung khác cần thiết

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung côngviệc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộcuộc thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Trang 28

Tại bước này, định giá viên/thẩm định viên cần đi khảo sát thực tế và thu thậpcác thông tin cần thiết theo kế hoạch Trình tự thu thập thông tin theo mức độ tincậy tốt nhất như từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường như thông quacác hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trêncác sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thịtrường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơquan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, Các thông tin thu thậpphải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằngchứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thịtrường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo.

Đối với các tài sản giao dịch chưa thành công/đang giao dịch, thẩm định viêncần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán/chào mua với giá thịtrường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làmmức giá so sánh Thời điểm lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm địnhgiá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá

Bước 4 Phân tích thông tin

Thẩm định viên/định giá viên cần phân tích, so sánh để rút ra những điểmtương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩmđịnh giá với tài sản so sánh Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phântích định lượng và phân tích định tính

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phântích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêmnhững tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điềuchỉnh là nhỏ nhất) Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giásau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất

- Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố sosánh càng nhỏ càng tốt

Trang 29

- Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh lànhỏ nhất.

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửicho khách hàng, các bên liên quan

Trên cơ sở kết quả xác định được, thẩm định viên/định giá viên lập báo cáo,chứng thư kết quả thẩm định giá theo mẫu quy định Trong đó, thẩm định viên phảinêu được đầy đủ các nội dung theo yêu cầu như thông tin về doanh nghiệp thẩmđịnh giá; Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản; Tên tài sản thẩm định giá;Thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá; Các nguồn thông tin được sửdụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thôngtin đó; Căn cứ pháp lý để thẩm định giá; Thông tin tổng quan về thị trường, cácthông tin về thị trường giao dịch; Thông tin về tài sản thẩm định giá; Cơ sở giá trịcủa tài sản thẩm định giá; Giả thiết và giả thiết đặc biệt; Áp dụng cách tiếp cận vàphương pháp thẩm định giá; Kết quả thẩm định giá; Thời hạn có hiệu lực của kếtquả thẩm định giá; Những điều khoản loại trừ và hạn chế; Thông tin và chữ ký củathẩm định viên và người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp; Các phụ lục kèmtheo

Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh: Các BĐS có nhiều giao dịchtương tự hoặc gần tương tự trên thị trường như chung cư, căn hộ liền kề, Đấttrống

(2) Cách tiếp cận từ chi phí

Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí, là phương pháp xác địnhgiá trị BĐS dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế BĐSmục tiêu Tùy thuộc vào đặc điểm, mục đích, tính chất tài sản mà định giáviên/thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế Phương pháp chi phí tái tạo: Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo

ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá Tài sản này bao gồm cảnhững điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá

Trang 30

Phương pháp chi phí thay thế: Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí

để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, côngdụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu

và kỹ thuật mới hơn

Quy trình áp dụng phương pháp chi phí đối với tài sản là bất động sản như sau: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản

Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thẩm định giá.Các giả thiết, điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các

bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiếtbị,

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựngCác chi phí tái tạo, chi phí thay thế được xác định như sau:

+ Chi phí trực tiếp bao gồm: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trựctiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xâydựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợphục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công táccần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quátrình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác

+ Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng côngtrình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môitrường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chínhtrong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáobán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ saukhi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặccho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quyđịnh; các khoản chi phí gián tiếp khác

+ Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất

Trang 31

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xâydựng hiện có.

Tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể xác định được dựa trên một hoặc nhiềuphương pháp sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp tuổi đời; Phương pháp tổngcộng Mỗi phương pháp đều có công thức và cách thức thực hiện khác nhau

Ví dụ, phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả x 100%

Tuổi đời kinh tếTrong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phíxây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trịcủa đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4

Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí: Không có đủ thông tin trên thịtrường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập; Thẩm định giácông trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; Kiểm tra kết quả cáccách tiếp cận thẩm định giá khác

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập

hoạt động

= Tổng thunhập tiềm

- Thất thu do không sử dụng hết100% công suất và do rủi ro

- Chi phíhoạt động

Trang 32

thuần năng thanh toán

Trong đó:

+ Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm

có được từ việc khai thác hết công suất tài sản

+ Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán =

Tỷ lệ thất thu x Tổng thu nhập tiềm năng (Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thuthập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường)

+ Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trìdòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay khôngnhận được thu nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhậnđược và một số chi phí khác Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiềnvay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có) Các khoản chi phíhoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất; chi phí về bảo hiểm nhà cửa;chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trôngcoi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; chi phí hoạt động khác

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp sosánh, Phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khảnăng thanh toán nợ Mỗi phương pháp đều có công thức, cách thức xác định khácnhau tùy thuộc vào đặc điểm, mục đích, tài liệu thu thập được về tài sản mà thẩmđịnh viên lựa chọn cách thức tính toán

Ví dụ xác định bằng phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu:

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sởhữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quanđến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳthanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồivốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan

R = M x Rm + (1-M) x ReTrong đó: R: tỷ suất vốn hóa

M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

Trang 33

(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư

Rm: hệ số vốn hóa tiền vay

Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

Công thức:

R

I

V 

Trong đó: V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

b/ Phương pháp dòng tiến chiết khấu: Phương pháp dòng tiền chiết khấu được

áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau(không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt độnghoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắccác yếu tố sau: Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá; Giai đoạn dự định nắmgiữ tài sản thẩm định giá,

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản vàước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản

Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tưvào tài sản Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuậtcủa tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thunhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởngđến việc dự báo tổng thu nhập

Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiếtcho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản Việc ước tính chi phí được dựatrên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ

Trang 34

của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnhvực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối

kỳ dự báo Trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theocủa năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách

sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếptục sử dụng này Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sảntại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thịtrường tại thời điểm đó

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ

và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sửdụng tài sản thẩm định giá

Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường củacác tài sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trênthị trường theo phương pháp thống kê

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

t O

r

V r

CF CF

r

V r

CF CF V

1

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản CFt: Dòng tiền năm thứ t CF: Dòng tiềnphát sinh đều đặn hàng năm CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giaiđoạn dự báo dòng tiền Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

Trang 35

Các trường hợp áp dụng: Cách tiếp cận theo thu nhập thường được sử dụng để địnhgiá các bất động sản tạo ra thu nhập cho chủ đầu tư như trung tâm thương mại, vănphòng kinh doanh, biệt thự, khách sạn,

(4) Cách tiếp cận hỗn hợp: Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thịtrường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bấtđộng sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triểngiả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phátsinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm

Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất

Trang 36

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơsở: Đặc điểm của thửa đất; Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt; Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩmđịnh giá.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền: Việc xác định giai đoạn dự báo dòngtiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Xác định tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứtrên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnnông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển ViệtNam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thươngmại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấptỉnh tại thời điểm thẩm định giá

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến cóđược của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và cóhiệu quả nhất của thửa đất

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sởđiều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự

án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực cókhả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đươngthẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng,giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xâydựng trong tương lai

Trang 37

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bấtđộng sản

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu

tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật(về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chiphí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của thửa đất thẩm định giá Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:

* Chi phí đầu tư phát triển:

- Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;

- Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí sanlấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xâydựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị côngnghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thínghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liênquan khác;

- Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việcquản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưacông trình của dự án vào khai thác sử dụng;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáonghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh

tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chiphí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh(nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá Chi phí dự phòng cho yếu tố trượtgiá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trongnhiều năm;

- Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm côngtrình,…);

Trang 38

- Chi phí kinh doanh;

- Chi phí lãi vay, thuế…

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ táiđịnh cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đếntrong tổng chi phí phát triển

* Lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:

- Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩmquyền (nếu có)

- Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trungbình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí giántiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản tương tự tại địa phương

- Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuậntrước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chiphí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toáncủa

Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4

(Trích dẫn Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của BộTài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11)

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1.Các quy định của ngân hàng về định giá BĐS thế chấp

Mỗi ngân hàng có những quy định khác nhau về định giá bất động sản từ quytrình, quy định, cách thức tổ chức, nhân sự, để phù hợp với khối lượng công việc

và mục tiêu cụ thể của các ngân hàng Quy định khác nhau của các ngân hàng làmảnh hưởng đến giá trị định giá bất động sản thế chấp Đồng thời, yếu tố tổ chức địnhgiá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trong

Trang 39

quá trình định giá Sự phối giữa các bộ phận/ phòng ban trong hệ thống ngân hànggiúp hoạt động định giá trở nên chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.Việc xây dựng vàban hành các nội định giá đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và đem lại kết quảđịnh giá chính xác hơn.

1.3.1.2.Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.

Như phân tích phía trên, định giá bất động sản vừa mang tính nghệ thuật, đồngthời cũng mang tính khoa học Do đó, trong định giá BĐS không có phương pháp nào

là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Một bất động sản có thể cónhiều phương pháp để tính toán Tuy nhiên việc lựa chọn phương pháp định giá nào đểxác định thì mang tính chủ quan của người định giá Phương pháp phù hợp được căn

cứ trên cơ sở nguồn thông tin số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giáđưa ra mức giá có độ tin cậy cao và thời gian ngắn nhất, đạt hiệu quả của các bên

1.3.1.3.Đội ngũ nhân lực

Có thể nói, định giá viên đóng vai trò quan trọng trong việc xác định kết quảđịnh giá bất động sản Trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức của đội ngũcán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Việc xácđịnh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của các khoản vay Trongvấn đề này luôn có các yếu tố chi phối ảnh hưởng đến công việc của người định giá

Do đó nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thểthông đồng với bên thế chấp để thay đổi giá trị bất động sản, gây thiệt hại cho ngânhàng và các tổ chức tín dụng

1.3.1.4.Hệ thống thông tin định giá

Hệ thống cơ sở dữ liệu về giá của Ngân hàng là một trong những yếu tố ảnhhưởng đến định giá bất động sản thế chấp Với khối lượng hồ sơ, công việc lớn cầnphải xử lý thì đòi hỏi người định giá phải thường xuyên tổng hợp, thu thập và xử lýthông tin Khi có hệ thống thông tin chuẩn, đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời

sẽ, thẩm định viên và ban lãnh đạo, soát xét có nhiều cơ sở để đánh giá, xác định giátrị tài sản Như vậy, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá có ảnh hưởng đếngiá trị trong việc xác định giá trị tài sản

Trang 40

1.3.1.5.Các nhân tố chủ quan khác

Ngoài các yếu tố kể trên, còn các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quátrình định giá và chất lượng của công việc định giá như chiến lược kinh doanh củaNgân hàng theo từng giai đoạn; cách thức tổ chức nhận thế chấp; hệ thống cơ sở vậtchất phục vụ công việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử

lý thông tin và hoạt động liên ngân hàng…

1.3.2 Các nhân tố khách quan

1.3.2.1.Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là vị trí bất động sản, là yếu tố khách quan ảnh hưởng trựctiếp đến giá trị BĐS cần định giá Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiệnphát triển thì giá trị BĐS sẽ tăng cao Ngược lại, những BĐS có vị trí không tốt, mặtngõ, khó phát triển kinh doanh thì giá trị giảm đi

1.3.2.2.Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách

BĐS nói chung là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật.Đặc biệt là các bất động sản thế chấp chịu ảnh hưởng trực tiếp từ cơ chế quản lý củaNhà nước Do đó, những qui định của Nhà nước sẽ ảnh hưởng rất lớn đến định giábất động sản

Bên cạnh đó các qui định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân cácNHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trịtài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp

1.3.2.3.Môi trường kinh tế

Kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS BĐS ở những khu vực có môitrường kinh tế thuận lợi, tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ caohơn các khu vực khác Đồng thời, khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cũngtăng theo, theo đó làm tăng lượng vốn vay tại các NHTM Như vậy môi trường kinh

tế ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng

Định dạng
Số trang	147
Dung lượng	3,02 MB