Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam’

đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho cácgiao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất: 9

1.3.1 Khái niệm và mục đích thu tiền sử dụng đất 30

1.3.2 Quy định pháp lý liên quan hướng dẫn thực hiện quy trình thu tiền sử

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THUTIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ

2.1 Giới thiệu về công ty Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam 32

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 32

2.1.2 Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động 36

2.1.4 Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài

2.2 Thực trạng định giá đất tại công ty VFA Việt Nam 52

2.2.1 Cơ sở pháp lý định giá đất tại công ty áp dụng 52

2.2.2 Quy trình thực hiện định giá đất tại công ty VFA VIỆT NAM 53

2.2.3 Phương pháp định giá đất công ty áp dụng qua ví dụ thực tế 57

2.2.4 Một số hạn chế và nguyên nhân còn tồn tại trong quá trình định giá đất

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠICÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT

3.1 Phương hướng hoạt động định giá đất tại Công ty 103

3.1.2 Phương hướng phát triển hoạt động định giá đất tại Công ty 104

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử

3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá 105

3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá 106

3.2.3 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất phục vụ mục đích

3.2.4 Chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 110

3.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá đất tại

3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá tại Công ty 111

3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 111

BẢNG TÍNH TOÁN CHI TIẾT GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN

DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BHXH Bảo hiểm xã hội

BHYT Bảo hiểm y tế

IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá 42

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

BẢNG 2.1Một số đơn vị, dự án tiêu biểu của công ty 46BẢNG 2.248 Bảng so sánh kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm

BẢNG 2.5 Hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đại lý Vận tải SAFI

BẢNG 2.10 Gía bán trung bình than của khu Tràng Khê 83BẢNG 2.11 Thu nhập trung bình một năm than nguyên khai của khu Tràng

BẢNG 2.13:Chi phí khai thác than……… 85

BẢNG 2.14 Tỷ lệ đóng góp doanh thu của khu Tràng Khê 87BẢNG 2.15 Chi phí quản lý doanh nghiệp khu Tràng Khê 88

BẢNG 2.18 Lãi suất kỳ hạn của Ngân hàng Agribank 93BẢNG 2.19 Tổng hợp doanh thu, chi phí, giá trị quyền sử dụng đất 94

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, định giá là lĩnh vực mớiđược hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX ở một số quốc gia pháttriển như Mỹ, Anh Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, định giámới thực sự hoạt động một cách chuyên nghiệp và phát triển mạnh mẽ trênphạm vi quốc tế Ngày nay, định giá ngày càng phổ biến và đóng vai trò quantrọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giaodịch trên thị trường

Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động định giátheo đúng nghĩa Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta từ kế hoạch hóatập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm phátsinh nhu cầu thực tiễn về việc đánh giá giá trị các loại tài sản Nhu cầu nàyngày một tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác địnhgiá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tàisản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, thế chấp, chuyểnnhượng tài sản trong việc thi hành án…của các bên liên quan Việc xác địnhđúng đắn giá trị của từng nguồn lực được coi là hết sức quan trọng và có ýnghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinh tế

Trong lĩnh vực định giá thì định giá bất động sản nói chung và định giáđất nói riêng được coi là hoạt động quan trọng nhất được nhiều các quốc giaphát triển đầu tư nghiên cứu Ví dụ tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh,Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất vàbất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kếtquả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được

đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho cácgiao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa là một công cụ của quản lý nhànước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trongnền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước Với nước ta,mục đích chính của việc định giá đất thường là tính tiền thu nộp tiền sử dụngđất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuynhiên, thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sửdụng đất ở nước ta còn khá yếu kém, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.Chính vì vậy, qua thời gian thực tập và dưới sự tìm hiểu về hoạt động định

giá đất của công ty nên em quyết định chọn đề tài: “Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam’’.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động định giá đất và thu tiền sửdụng đất

- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền

sử dụng đất tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá

đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ chomục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty

- Những khó khăn còn tồn tại trong hoạt động định giá đất phục vụ cho

mục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích

thu tiền sử dụng đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính ViệtNam

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tưvấn tài chính Việt Nam

- Thời gian nghiên cứu: Số liệu được thu thập năm 2015

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin từ các nguồn kênh internet, các

chứng thư thẩm định, báo cáo thẩm định giá mà công ty cung cấp, các vănbản pháp lý liên quan

- Phương pháp xử lý thông tin: Chọn lọc những thông tin cần thiết để sosánh và tổng hợp theo bảng

- Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: Dựa trên các số liệu củacông ty cung cấp để đưa ra các so sánh các con số hay kết quả định giá khi sửdụng các phương pháp khác nhau để đưa ra đánh giá và tìm ra sự khác biệtgiữa các phương pháp định giá

đích thu tiền sử dụng đất tại VFA Việt Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Khái niệm:

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấuthành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khíhậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…).Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòngđất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trongquá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,đường xá, nhà cửa,…)”

Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòngđất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng,địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quantrọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của

xã hội loài người

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện

để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp”

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung đều có chung những đặcđiểm:

● Cố định về vị trí: đất đai không thể di chuyển được, tính cố định

vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phốicủa các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hànghóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn

● Có tính khan hiếm : Do đất đai là có hạn trong khi đó nhu cầu sửdụng đất đai ngày càng tăng dẫn đến giá trị của đất tăng dần theo thời gian vàthường có giá trị lớn

● Có sự khác biệt : Không có mảnh đất nào hay bất động sản nàogiống nhau hoàn toàn nên dẫn đến giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lạikhông giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùngsâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ

sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kémhơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợinếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn

● Có giá trị lớn : giá trị của đất đai cũng như của bất động sảnthường lớn do việc đầu tư khai thác đất đai cần lượng vốn lớn và dài hạn Đốivới trường hợp đất đai là nhà ở thì có quá trình sử dụng lâu dài

● Có tính ảnh hưởng lẫn nhau : Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đaikhông chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mạicho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốcgia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta cóbiển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buônbán với các nước trong khu vực và trên thế giới…

1.1.1.3 Phân loại đất đai

Theo điều 10 của Luật đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đaiđược phân loại như sau:

1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng nămkhác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổchức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo,thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệpkhác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuấtphi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệuxây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảnghàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tíchlịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễnthông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngườilao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuấtnông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất khôngnhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sửdụng

1.1.1.4 Vai trò của đất đai

Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nóichung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đaingày càng gắn liến chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tậncủa con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống

Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quátrình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loàingười Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội Muốn xây dựngmột nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định,trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi,nhà làm việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiếnhành hoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển nhanh chóngcủa các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các côngtrình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khudân cư mới Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đaidành cho các ngành đó cũng tăng lên.

Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếpcác yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệuxây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vàocác điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môitrường, thời tiết, khí hậu bên ngoài Việc bố trí hoạt động sử dụng đất củacác ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người màphụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất độngsản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục đích đã xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.1.3 Khái niệm về giá trị thị trường

Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 đã nêu rõ:

Gía trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị và công khai, mà tại đó cáchành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

1.1.4 Khái niệm giá trị phi thị trường

Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 đã chỉ ra:

Gía trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việcđánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thểmua bán trên thị trường

1.1.5 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản đượcđịnh nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liềnvới đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ởtrên, phía trên hay ở mặt đất

Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quyđịnh những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

1.1.6 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản đượcthực hiện thông qua hệ thống hàng hóa và tiền tệ

Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ, phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Theo nghiên cứu của giáo sư viện đại học Postmouth, Vương quốc Anh: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”.

Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian,thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vìvậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị không thể tính đúng,tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Cụ thể:

- Không gian là quá trình sử dụng đất theo chiều sâu, chiều rộng củathửa đất đó

- Thời gian là quá trình sử dụng đất (có hạn hay vô hạn về thời gian sửdụng)

- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó

- Pháp lý ( được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ

không, )

- Yếu tố tâm lý, xã hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất, đặc

biệt là tại Việt Nam ( thửa đất đó nó nở hậu hay không, người sống trênmảnh đất đó có làm ăn phát đạt hay không,v.v ) Bản thân mảnh đất là sảnphẩm tự nhiên do đó chỉ có các quyền khai thác, sử dụng đất mới được giaodịch

Từ những lập luận đó có thể hiểu: định giá đất là sự ước tính về giá trịcủa các quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng

đã được xác định, tại một thời điểm xác định

1.2.1.2 Sự cần thiết của định giá đất

Đất đai là không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia màcòn là nguồn tài sản lưu giữ giá trị lớn của nền kinh tế Nó không chỉ là tư liệusản xuất mà còn là phương tiện sản xuất liên quan đến mọi hoạt động chínhtrị, kinh tế, xã hội của con người Xét riêng vai trò kinh tế của đất đai thì nó làkênh đầu tư chắc chắn mang lại hiệu quả trong dài hạn, là hình thức đầu tưhạn chế được lạm phát, tăng thu nhập cho nền kinh tế và nguồn thu lớn chongân sách nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển đổi mụcđích sử dụng đất v.vv…) Đặc biệt từ sau khi nước ta thực hiện nền kinh tế thịtrường, các giao dịch kinh tế liên quan đến đất đai không ngừng tăng lênkhông chỉ về mặt số lượng mà còn ngày càng đa dạng về mặt hình thức như:mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng, góp vốn v.vv Cũngchính từ đó, yêu cầu bức thiết về định giá đất được nhiều chủ thể hữu quantham gia nền kinh tế ngày càng quan tâm Ngày nay, báo cáo định giá đất đã

là căn cứ cốt lõi đánh giá giá trị hợp đồng kinh tế liên quan đến đất đai nóiriêng và bất động sản nói chung, đồng thời là cơ sở để nhà nước thể hiệnquyền sở hữu, quản lý đất đai của mình đối với các chủ thể khác trong nềnkinh tế Đặc biệt, việc định giá đất đã và đang góp phần làm cho thị trườngbất động sản ngày càng công bằng, minh bạch hơn

1.2.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá đất:

Do đất đai là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản nên nócũng có những nguyên tắc định giá giống như nguyên tắc định giá của bấtđộng sản.

❖ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là đượcphép sử dụng cả về vật chất và pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyêntắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thờiđiểm định giá có khả năng tạo ra thu nhập và hiệu quả lớn nhất chứ khôngcăn cứ vào sử dụng hiện tại nếu như sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất,tốt nhất

Để có thể đánh giá việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản cầnxem xét các điểm sau:

- Quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất tại khu vực có bất động sảntọa lạc

- Quy định của Nhà nước về xây dựng tại khu vực này: tỷ lệ xây dựng,chiều cao

- Quy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinhdoanh tại khu vực này, cũng như các hạn chế trong hoạt động kinh doanh

- Thực trạng sử dụng đất tại khu vực này, cũng như cung cầu về các loạihình bất động sản, đặc biệt là tình hình đầu tư bất động sản tại khu vực này

❖ Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tươngtác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặcgiảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khônggiảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu

giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung vàngược lại Giá cả của bất động sản tại thời điểm cân bằng cung cầu sẽ phảnánh giá trị thị trường của nó.

❖ Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phùhợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phùhợp với quy định của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môitrường (làm cho giá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất)

❖ Nguyên tắc thay thế

Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để

có một tài sản tương đương

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể

có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế kháctương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiếtkhông có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giábất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theothu nhập

❖ Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước vàpháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bấtđộng sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thịtrường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất độngsản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật kháchquan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của conngười, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trườngtuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được

cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụngkết hợp với nguyên tắc “dự báo”

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thịtrường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí Do đó giá trị của bất động sản chỉ

có hiệu lực pháp lý vào một thời điểm cụ thể

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trêncác triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sảncủa người mua.

❖ Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bấtđộng sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bấtđộng sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thunhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sảnnào đócủa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nóđóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoáthành giá trị

cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thịtrường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địaphương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

❖ Nguyên tắc dự báo

Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trongtương lai của đất Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phầntham gia thị trường Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sảnphẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báonhững ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không

1.2.3 Quy trình định giá đất:

1.2.3.1 Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá

- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất độngsản cần định giá:

- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàngxác định rõ mục đích định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụngkết quả định giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xácđịnh đối tượng định giá.Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộccủa người định giá phải dựa trên cơ sở:

● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhậnthức đầy đủ, rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thôngqua kết quả định giá

● Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác

có liên quan

Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiệnhạn chế và ràng buộc không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và

có thông báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng

- Xác định thời điểm định giá: Đó là ngày mà giá trị của bất động sảnđược xác định

- Xác định nguồn dữ liệu: Nguồn thông tin, dữ liệu có từ đâu, có đảmbảo độ tin cậy, chính xác không

- Xác định cơ sở giá trị của mảnh đất: Bao gồm xác định cả hai giá trịthị trường và phi thị trường

1.2.3.2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch một nghiệp vụ định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng nhưtoàn bộ thực hiện nghiệp vụ định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với những chức năng, các đặctính và các quyền gắn với mảnh đất, lô đất mục tiêu và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về mảnh đất, lô đấtmục tiêu, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích

dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.2.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

❖ Khảo sát hiện trường:

- Xem xét vị trí thực tế của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ và các mô

❖ Thu thập thông tin:

- Thu thập thông tin liên quan các mảnh đất có thể so sánh được

- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, vềđộng thái của người mua, người bán tiềm năng.

- Thu thập thông tin về khu vực thị trường nơi có bất động sản tọa lạcnhư: số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường và tác động đến giá trị của mảnhđất, thông tin về các đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá vàcác khu vực lân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hộiảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản

1.2.3.4 Phân tích thông tin

Sau khi thu thập được thông tin, định giá viên cần tiến hành phân tíchcác thông tin đó để tìm ra ý nghĩa kinh tế phục vụ mục đích định giá củakhách hàng

- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, lô đấtmục tiêu Chọn ra các mảnh đất, lô đất có thể so sánh để định giá trên cơ sởnày xác định phương pháp định giá phù hợp

- Phân tích thông tin thị trường: Phân tích hành vi ứng xử của nhữngngười tham gia thị trường; phân tích xu hướng cung- cầu, đánh giá ảnhhưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích vềkhách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán

- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất, lô đất mụctiêu

1.2.3.5 Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh đất

❖ Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Dựa trên loại đất và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựachọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị củamảnh đất Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá

trị của mảnh đất cần định giá.

Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiềuphương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật củamảnh đất và với mục đích định giá

Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giánào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụngđất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

❖ Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu:

Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ

ra giá trị của mảnh đất cần định giá Trong trường hợp sử dụng nhiều hơnmột phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau,

do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhauthành một chỉ số giá của mảnh đất mục tiêu Khi so sánh chỉ số giá rút ra từmỗi phương pháp cần giải thích sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng cácphương pháp định giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của mảnh đất mục tiêu được xác định có thể là con số

cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị

để rút ra giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trongbáo cáo định giá

1.2.3.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phântích, các phương pháp được áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ướclượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểuvấn đề và số liệu thực tế được trình và để theo dõi những lý do đằng sau kếtluận giá trị của người định giá Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc

bằng miệng Có thể viết dưới dạng đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giớihạn Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mụcđích thông báo cho khách hàng kết quả định giá.

1.2.4.1.2 Các bước tiến hành:

❖ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất,khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã cógiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất,diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khuđất cần định giá Thời gian thu thập thông tin:

● Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thờigian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm địnhgiá đất nếu thị trường ổn định

- Những thông tin cần thu thập:

● Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại

đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất,tài sản trên đất)

● Môi trường ( bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơbản như cảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồn nước;mức độ thoái hóa của đất, v.v Môi trường kinh tế- xã hội gồm những điềukiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuậnlợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự

và an ninh xã hội,…)

● Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,

● Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công.

● Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sửdụng đất

● Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịchgiữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin vàhiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Nhữngcuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thờigian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyếtthống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động sailệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên thị trường

❖ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa cácthửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đóxác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá chothửa đất, khu đất cần định giá

❖ Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khuđất mục tiêu

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điều

chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thìđiều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Lưu ý: các điều chỉnhkhông nên làm quá chi tiết, vụn vặt Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thịtrường

- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, nhữngyếu tố liên quan đến mảnh đất sau

- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất sosánh và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm củaloại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửađất, khu đất so sánh và thửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trịtuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xácđịnh căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểmchuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đếnthời điểm xác định giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá củathửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa

đất so sánh theo công thức nêu trên

❖ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của

3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ởbước 3

1.2.4.1.3 Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và

Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:

- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tínhchất tương đồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng,

vị trí v.v

- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ratrong thời gian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổnđịnh của thị trường.

➢ Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minhchứng cho các dấu hiệu so sánh Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọngnhất đảm bảo kết quả thu được

- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế

công trình hiện có của bất động sản bằng viêc:

Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cầnđịnh giá vào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư

- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi

nguyên nhân để giảm giá Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tựnhiên, lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại để

xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trịhiện tại của công trình

- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình phụ, các chi phí của các

công trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu.

- Bước 6: Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí công

trình đã giảm giá, công trình phụ đã giảm giá và các công trình cải tạo khácnằm trên mảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất

1.2.4.2.2.Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

❖ Ưu điểm:

- Dễ dàng thực hiện

- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mụcđích chuyên biệt việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộcnhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá

❖ Các mặt hạn chế :

- Phương pháp này cũng dựa trên những dữ liệu của thị trường nên cóhạn chế giống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị

- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiệnđược sử dụng tốt nhất

- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộphận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ

- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

và có kinh nghiệm

1.2.4.2.3.Khả năng ứng dụng:

- Được áp dụng để định để định giá những mảnh đất ít hoặc không cógiao dịch trên thị trường, bất động sản ít có khả năng tạo thu nhập như: bấtđộng sản công

- Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị bất động sản nhỏ hoặc dễxác định và có các cuộc mua bán bất động sản loại này

- Phương pháp chiết trừ chỉ được áp dụng khi xác định được đầy đủ vàtương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình, xác địnhđược tổng giảm giá tích lũy của công trình

1.2.4.3 Phương pháp thặng dư

1.2.4.3.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trườngcủa BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cáchlấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đitất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

1.2.4.3.2 Các bước thực hiện

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần

định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự

hoàn thành nó bằng sử dụng phương pháp so sánh trực tiệp hay phươngpháp định giá vốn hóa

Bước 3 : Ước tỉnh tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng,

lợi nhuận của nhà đầu tư pháp triển, chi phí marketing, chi phí tài chính vàcác chi phí liên quan khác

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có

được tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lí,thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ ra giá trị cònlại của đất

Công thức tính

V = DT - CP

Trong đó: