nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên có nhiều vấn đề búc xúc, trong khi nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VIỆT HƯNG

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN VIỆT HƯNG

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Hưng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc GS TS Đỗ Kim Chung đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,

Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và chính sách, Khoa Kinh tế và Phát triển Nông Thôn

- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Huyện Gia Lâm, các Phòng, Ban, ngành của huyện, UBND TT Trâu Quỳ, UBND xã Dương Xá, UBND xã Dương Quang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Học viên

Nguyễn Việt Hưng

MỤC LỤC

2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4 2.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 9 2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 15 2.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 21

3.1.2 Thực trạng kinh tế - xã hội 28 3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 36

3.2.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai 37 3.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

3.2.3 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử

3.2.5 Công tác quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng 38 3.2.6 Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và thủ tục

4.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm 45 4.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm 45

4.1.3 Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

4.2.4 Quy trình chuyển nhượng 65 4.3 Giải pháp tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

UBND : Uỷ ban nhân dân

VA : Giá trị gia tăng

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

4.1 Diện tích đất chuyển nhượng từ năm 2012-2014 45

4.2 Tình hình chuyển nhượng đất ở tại 03 xã thị trấn 46

4.5 Tình hình nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình tại 03 xã nghiên cứu 48

4.6 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 50

4.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai

4.9 Tình hình nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình tại 03 xã nghiên cứu 53

4.10 Nguyên nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 54 4.11 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2012 – 2014 55

4.13 Giá đất sản xuất nông nghiệp tại 03 xã, thị trấn 57

4.14 Nguồn thông tin để đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận

4.15 Mối quan hệ giữa đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển

nhượng Quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu 60

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được coi là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ nó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; mặt khác thì đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và bền vững luôn là vấn đề mà mọi Quốc gia đều quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế Hoạt động này bước đầu đã được hình thành với hệ thống pháp luật về đất đai Cụ thể hóa thông qua Luật đất đai năm 1993 và được sửa đổi bổ sung qua các năm 1998, 2003

và đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định và chi tiết hóa hình thành sáu

quyền trong đó có quyền chuyển nhượng QSD đất đai (mua, bán) Tuy nhiên, trong

quá trình thực hiện, thực tế việc chuyển nhượng QSD đất còn nhiều bất cập, khung pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… chính vì vậy cần phải có những giải pháp thiết thực để ổn định thị trường cũng như đời sống của nhân dân Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có một vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc, đông bắc Đặc biệt có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ đô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, đồng thời cũng là trục kinh tế sôi động trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quá trình

mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Vì vậy, một vấn đề đặt ra là: việc nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực

hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn để tìm được nguyên nhân và ảnh hưởng của quá trình này đã và đang tác động như thế nào tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội - môi trường trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất những giải pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết Tuy nhiên đến nay các nghiên cứu trước đây mới tập trung nghiên cứu hiệu quả sử dụng đất, các nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nhiều, đặc biệt trên địa bàn huyện Gia Lâm chưa có, xuất phát từ những lý do

trên chúng tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm từ đó đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

Xá, xã Dương Quang huyện Gia Lâm, Thành Phố Hà Nội

- Phạm vi về thời gian: Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014

1.4 Nội dung nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích đặt ra thì nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Tìm hiểu thực trạng việc chuyển nhượng, phân tích đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện từ năm 2012 –

2014 và trên địa bàn 3 xã, Thị trấn nói riêng: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Dương Xá, xã Dương Quang

- Đề xuất giải pháp quản lý hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn huyện Gia Lâm trong thời gian tới

PHẦN II

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Khi nói đến sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà đó là các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất trực tiếp

Trước hết, chúng ta hiểu quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên Chúng ta thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai

mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất

mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như tạo ra của cải vật chất cho xã hội

Hơn nữa, quyền sử dụng đất là quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận

và bảo vệ Kể từ khi hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước vừa là chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn

1980 đến 1987, trên thực tế nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền

sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đến khi Quốc hội thông qua Luật đất đai (29/12/1987) gồm 6 chương 57 điều thì nhà nước mới bắt đầu xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất Thực tế Luật đất đai 1987 bước đầu đã tạo cơ cở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên có nhiều vấn đề búc xúc, trong khi nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất

đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác pháp luật ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.Và việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định do Nhà nước đặt ra Tiếp theo Luật đất đai

1993 là Luật đất đai 2003, và mới đây nhất là Luật đất đai 2013 đều quy định rất rõ

về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013, 2014) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những

lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không

có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003, 2004

Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

2.1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển

quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế

sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bổng, 2006)

2.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền

sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyển sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà nhà nước đã xác định

Hai là, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di rời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa đất, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất

Ba là, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện

tích nhưng ở hai vị trí khác nhau, thậm chí nằm cạnh nhau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá rất khác nhau

2.1.3 Nội dung nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

- Thực trạng chuyển nhượng đang diễn ra:

+ Số vụ tham gia chuyển nhượng

+Loại đất chuyển nhượng: đất ở, đất nông nghiệp

+Bên chuyển nhượng là ai? Hoàn cảnh,nguyên nhân chuyển nhượng?

+ Bên nhận chuyển nhượng là ai? Mục đích nhậnchuyển nhượng? Loại đất nhận chuyển nhượng? Diện tích nhận chuyển nhượng?

+ Giá cả giao dịch thực tế? Giá cả kê khai với cơ quan nhà nước?

- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng : Quy hoạch, chính sách của nhà nước, quy trình chuyển nhượng, nguồn thông tin, hệ thông cơ cở hạ tầng, giá cả

- Giải pháp để quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Chính sách quy hoạch

Quy hoạch là yếu tố ảnh hưởng rất lơn đến hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Quy hoạch cho chúng ta biết khu vực nào sẽ phát triển theo hướng nào, quy định cụ thể từng khu vực đất sử dụng vào mục đích gì từ đó sẽ cho chung ta hướng để thực hiện các công việc Nếu quy hoạch khu đất nào đó là khu công nghiệp thì giá đất ở quanh khu vực đó sẽ tăng và hoạt động chuyển nhượng sẽ sôi động hơn

2.1.4.2 Hệ thống hạ tầng cơ sở

Hệ thống hạ tầng cơ sở là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định tính sôi động hay trầm lắng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại các khu vực giao thông thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, chợ bao giờ cũng có số lượng giao dịch chuyển nhượng cao hơn các khu vực khác

Thửa đất nằm sát đường giao thông, kích thước mặt giáp đường rộng, chiều

sâu thửa đất đảm bảo, thửa đất lại gần bệnh viện, trường học, chợ sẽ có nhiều người tìm mua hơn vì thuận lợi giao thông, về giáo dục, về chăm sóc sực khỏe và đặc biệt khả năng sinh lời từ thửa đất cáo hơn vì có thể sử dụng để kinh doanh dịch vụ

Vị trí thửa đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc người mua có đi đến quyết định mua thửa đất đó hay không Người bán (tức người chuyển nhượng) muốn bán nhưng người mua (tức người nhận chuyển nhượng) có đi đến quyết định mua hay không còn phụ thuộc vào vị trí thửa đất đó có thuận lợi cho việc lưu thông hàng hoá, hệ thống thuỷ lợi và các dịch vụ có đảm bảo cho việc mở rộng quy mô sản xuất cho họ được hay không

Diện tích ô thửa đất cũng có ý nghĩa quan trọng không kém để đi đến quyết định mua thửa đất đó hay không Diện tích thửa đất người mua định mua có đủ lớn hay không trong việc tăng quy mô sản xuất của mình

2.1.4.3 Các chính sách của nhà nước

Mỗi một địa phương, khu vực đều có chính sách riêng để đảm bảo sự phát triển về chính trị, kinh tế, xã hội Vì vậy mà chính sách được ban hành sẽ có rất nhiều tác động đến hoạt động chuyển nhượng: có thể thúc đẩy, và cũng có thể là không

2.1.4.4 Giá cả

Để xảy ra việc chuyển nhượng, cần phải có người có quyền sử dụng đất có nhu cầu bán hay không và người khác có nhu cầu mua hay không Hay nói cách khác, phải có cả người muốn bán và người muốn mua

Người đang có quyền sử dụng đất mà họ không còn nhu cầu sử dụng nữa, họ muốn bán hết hoặc một phần diện tích họ có để lấy tiền thực hiện nhu cầu khác mà

họ mong muốn

Người có nhu cầu về quyền sử dụng đất muốn mua một phần diện tích nhất định để họ có thể sử dụng đất với nhiều mục đích: để ở, để sản xuất nông nghiệp, để

ở và kinh doanh dịch vụ, để sản xuất kinh doanh, hay mua để đấy

Thuận mua vừa bán, đó là sự thỏa thuận của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao dịch Họ thống nhất một mức giá mà cả hai bên đều chấp nhận được Nhà nước cũng quy định giá đất cho từng vùng, từng khu vực và từng thời điểm vào sự phát triển của nền kinh tế, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất…Khi nhu cầu đầu tư, sử dụng đất, sản xuất tăng, khả năng sinh lời từ thửa đất tăng làm cho giá đất tăng lên Nếu phù hợp với nhu cầu mình, người mua sẽ chấp nhận mua với mức giá tại thời điểm đó

Tùy theo nhu cầu của mình mà lựa chọn mức giá phù hợp với từng vị trí, từng khu vực để tiến hành thỏa thuận việc chuyển nhượng

2.1.4.5 Nguồn thông tin

Một câu hỏi được đặt ra là người bán và người mua trao đổi thông tin với nhau như thế nào để có thể diễn ra việc chuyển nhượng Người bán có nhu cầu bán

mà không phát thông tin ra ngoài thì không ai biết để mua, và có thông bán nhưng thông tin đó không đến được với người có nhu cầu mua thì cũng không thể dẫn đến

để thực hiện chuyển nhượng

Như vậy, phải có các nguồn thông tin nhận thông tin của bên có nhu cầu bán

và có nhu cầu mua để kết nối người mua và người bán Đó là trao đổi trực tiếp, hoặc qua người trung gian, hay thông tin đại chúng

2.1.4.6 Quy trình chuyển nhượng

Mỗi công việc đều có một trình tự thực hiện nhất định theo từng bước, từng giai đoạn Trong công tác giải quyết thủ tục hành chính cũng vậy, khi thực hiện việc giải quyết đều có nhưng quy trình được cơ quan Nhà nước quy định cụ thể Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải theo quy trình nhất định Việc tuân theo quy trình sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng Nó thể hiện ở chỗ hoạt động chuyển nhượng có hợp pháp hay không hợp pháp

nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2006) Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để

họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình

thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái , 2007)

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất

ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung

Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho

nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch

này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng đầu thế giới, việc tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài diễn ra với tốc độ cao, quá trình nông thôn hóa mạnh làm tăng nhanh nhu cầu về nhà ở nông thôn cho cả dân cư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài với sự đa dạng về cấp độ chất lượng và giá cả Đây là yếu tố từng gây ra hiện tượng sốt đất nông thôn

Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc chịu sự điều tiết của một loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi trường, Luật hợp đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài, Luật lao động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng Các đạo luật này tạo cơ sở pháp

lý cho hoạt động kinh doanh nhà đất nông thôn ở Trung Quốc Hệ thống pháp luật của Trung Quốc được hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với điều kiện của Trung Quốc Đây là hệ thống có khả năng kết

hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này

Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình

Theo quy định của Luật đất đai của Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở nông thôn được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), suất nhượng đất (giao đất

có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất Với việc thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương khác ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng với những nhà đầu tư trong nước Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai

Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu hút rất nhiều công ty nước ngoài Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao dịch quyền

sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc

2.2.1.2 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn

đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất Lĩnh vực này đã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái

xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách

Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ được lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở độ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính

Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào,

đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ra với giá phải chăng nhất

Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ sở khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008)

2.2.1.3 Singapore

Đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn

đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi

căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008)

2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1992)

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai[8] Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng

đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1992, 1995)

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1993)

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá

X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như :

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003, 2004)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực

từ ngày 01/7/2014 quy định chi tiết và cụ thể hơn về quyền sử dụng đất và những nội dung liên quan mà tại Luật đất đai 2003 còn chưa rõ ràng (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013)

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua hai “cơn sốt” giá đất lớn Cơn sốt thứ nhất cao điểm xảy ra vào những năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003 làm gia tăng đột biến về giá quyền sử dụng đất, nhất là đất nông thôn Có một đặc điểm chung của các “cơn sốt” đất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả đất đai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới được hình thành sau đó tiếp tục tăng nhẹ Giá đất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt Với mức giá như vậy, những nhà đầu cơ đất thu được mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu được do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác Nguyên nhân của các cơn sốt đất phần lớn là do có hiện tượng đầu cơ đất đai trong thị trường Những cơn sốt giá đất và và xu hướng kinh doanh đất đai – bất động sản mang lại lợi nhuận siêu ngạch đã thu hút một số lượng lớn các nhà đầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua đất chờ giá tăng cao để bán Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý định đầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn giá trị đồng tiền và nếu may mắn giá đất tăng có thể kiếm lợi được một khoản đáng kể Những người không có nhu cầu đất thực sự, mua đất để tích trữ, mua đi bán lại kiếm lời thi nhau đẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường

Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như đã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng đã trải qua 3 lần “đóng băng” từ sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành Lần “đóng băng” thứ nhất là giai đoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 đã để lại nhiều hậu quả nặng nề Có thể nói rằng, hai lần đóng băng thị trường nhà đất nêu trên đã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần gần đây nhất là giai đoạn đầu năm 2004 cho đến 2006 Ở lần thứ ba, hiện trượng đóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng Lần đóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tính chất phức tạp hơn so với những đợt đóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn Nguyên nhân của lần đóng băng này được các nhà kinh tế nhận định là do cung vượt quá cầu, trong khi đó giá cả “giả” (do yếu tố đầu cơ, tích trữ tạo ra) không hề giảm để cân bằng lại cung cầu Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh đất đai và xây dựng nhà

ở đã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường đã dẫn đến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn đến thị trường đất đai nông thôn

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại

đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất đã chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ các hoạt động chuyển nhượng, có thể khẳng định rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đang tồn tại ở cả hình thức chính thức và phi chính thức Theo ước tính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng đất được đăng ký Chuyển nhượng phi chính thức vẫn hoạt động mạnh nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước Nguyên nhân chủ yếu là điều kiện để được chuyển nhượng vẫn khó khăn

và mất thời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phí phải nộp nên gây ra tâm lý

trốn tránh cho người tham gia giao dịch Việc mua bán chính thức phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng để làm thủ tục hoàn chỉnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất mất thời gian - thường tính bằng tháng, nên gây tâm lý e ngại cho những đối tượng tham gia giao dịch Mặt khác, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây rất cao (cá biệt có trường hợp lên đến 40- 50%), mặc dù hiện nay Luật quy định chỉ còn từ 2-4%

2.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động

sản nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì, quản

lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản

lý có hiệu quả thị trường đất hay quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để phát triển hoạt động chuyển nhượng đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường đất đai còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về

thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh

tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông

lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác

có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường đất đai Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Gia Lâm là huyện ngoại thành bao gồm 02 thị trấn và 20 xã, nằm về phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, cách trung tâm huyện khoảng 12 km, có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp quận Long Biên, huyện Đông Anh và tỉnh Bắc Ninh

- Phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Hưng Yên

- Phía Tây giáp quận Long Biên và quận Hoàng Mai

- Phía Nam giáp tỉnh Hưng Yên

Gia Lâm là cửa ngõ phía Đông Bắc của Hà Nội, có nhiều tuyến giao thông nối liền với các thành phố phía Bắc (Quốc lộ số 3, Quốc lộ 1A, 1B) và huyện Hải Phòng (Quốc lộ 5) cùng các tuyến đường giao thông đang được tiến hành xây dựng mới (Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên, đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường ô tô liên thành phố Hà Nội - Hưng Yên), có nhiều cơ quan, xí nghiệp, khu công nghiệp của Huyện, Trung ương đóng trên địa bàn nên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội

Sơ đồ 3.1: Vị trí huyện Gia Lâm

Nguồn: http://bando.net.vn

3.1.1.2 Địa hình

Huyện Gia Lâm thuộc vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng Tuy vậy, địa hình của huyện khá đa dạng, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình

hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế xã hội của huyện

3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

a) Khí hậu

Huyện Gia Lâm mang đặc điểm chung của khí hậu, thời tiết vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng:

- Một năm chia làm 2 mùa rõ rệt: Mùa nóng ẩm kéo dài từ tháng 4 đến tháng

10, mùa khô hanh keo dài từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Giữa 2 mùa nóng ẩm và mùa khô hanh có các thời kỳ chuyển tiếp khí hậu tạo ra một dạng khí hậu 4 mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông

- Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,50C, mùa nóng nhiệt độ trung bình tháng đạt 27,40C

- Lượng mưa trung bình hàng năm 1400-1600mm Mưa tập trung vào mùa nóng ẩm từ tháng 5 đến tháng 9, mưa nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8

- Số giờ nắng trung bình năm khoảng 1.500 giờ, thấp nhất là 1.150 giờ, cao nhất là 1.970 giờ Tổng lượng bức xạ cao, trung bình khoảng 4.272Kcal/m2/tháng

- Hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Nam và gió mùa Đông Bắc Gió mùa Đông Nam bắt đầu vào tháng 5, kết thúc vào tháng 10 mang theo nhiều hơi nước từ biển vào Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau thường gây

ra lạnh và khô Rét đậm trong tháng 12 và tháng 1 và thường gây ra những thiệt hại cho sản xuất

b) Thủy văn

Huyện Gia Lâm nằm tại Tả Ngạn sông Hồng Tuyến sông Đuống từ phía Tây Bắc chạy qua trung tâm sang phía Đông Nam huyện và sông Bắc Hưng Hải ở phía Nam huyện Đây là hai con sông đang làm nhiệm vụ tưới tiêu cho huyện

Sông Đuống chia huyện thành hai vùng: Bắc Đuống và Nam Đuống Vùng Nam Đuống được bao bọc bởi hệ thống đê ngăn lũ của sông Hồng và sông Đuống

* Khu vực Bắc sông Đuống:

- Phần đất phía Tây Bắc đường 1A: Cao độ giảm dần từ ven sông vào phía trong đồng, từ Tây Nam sang Đông Bắc và thay đổi cao độ trung bình từ 7,20m đến 5,5m

- Phần đất phía Đông Nam đường 1A: Cao độ cũng giảm dần từ ven sông vào phía trong đồng, từ Tây Bắc xống Đông Nam và thay đổi cao độ trung bình từ 6,2m đến 4,2m

*Khu vực Nam sông Đuống:

Cao độ giảm dần từ ven sông vào trong đồng, từ Tây Bắc xuống Đông Nam và thay đổi trung bình từ 7,2m đến 3,2m Tại các điểm dân cư cao độ nền thường cao hơn từ 0,4 đến 0,7m so với cao độ ruộng lân cận Đê sông Hồng có cao độ thay đổi trong khoảng 13,5 - 14,0m Đê sông Đuống có cao độ 12,5 - 13,0m

Huyện Gia Lâm chịu ảnh hưởng bởi chế độ thuỷ văn của các sông:

- Sông Hồng: lưu lượng trung bình nhiều năm 2710m3/s mực nước lũ thường cao 9 - 12m Mực lũ cao nhất là 12,38m vào năm 1904; 12,60m (1915); 13,9m (1945); 12,23m (1968); 13,22m (1969); 14,13m (1971); 13,2m (1983); 13,30m (1985); 12,25m (1986) và 12,36m (1996)

- Sông Đuống: mực nước lớn nhất tại Thượng Cát trên sông Đuống là 13,68m (1971) Tỷ lệ phần nước sông Hồng vào sông Đuống khoảng 25%

- Sông Cầu Bây: Mực nước ở cao độ 3m với tần suất 10%

3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Đất đai của huyện Gia Lâm khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng với 4 loại đất chính:

- Đất phù sa được bồi hàng năm

- Đất phù sa không được bồi hàng năm không glây

- Đất phù sa không được bồi hàng năm có glây

- Đất phù sa không được bồi hàng năm có ảnh hưởng của vỡ đê năm 1971

Căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, đến nay huyện Gia Lâm được phân thành 4 tiểu vùng kinh tế sinh thái:

Tiểu vùng 1

Tiểu vùng 1 hay tiểu vùng trung tâm bao gồm 6 đơn vị hành chính: xã Đa Tốn,

xã Đặng Xá, xã Kiêu Kỵ, xã Cổ Bi, xã Dương Xá và thị trấn Trâu Quỳ

Mật độ dân cư của tiểu vùng khoảng 1904 người/km2, đất nông nghiệp bình quân

860 m2/khẩu nông nghiệp Địa hình bằng phẳng, hơi trũng, cốt đất trung bình 3,5-4m Đất chủ yếu là đất phù sa cũ không được bồi hàng năm có glây

Đây là tiểu vùng kinh tế phát triển, thâm canh lúa, sản xuất giống cây ăn quả và chăn nuôi lợn Đặc biệt khu vực thị trấn Trâu Quỳ, trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội là nơi cung cấp các giống cây ăn quả có chất lượng cao cho thành phố Hà Nội và các tỉnh phía Bắc Đây cũng là vùng trung tâm huyện có tốc

độ đô thị hoá cao

Xã Bát Tràng đang phát triển nhanh theo xu hướng hình thành thị trấn

Hiện nay sản xuất nông nghiệp vẫn là chính, sản phẩm chủ yếu của vùng là lúa, ngô và rau màu Vùng có tiềm năng phát triển cây ăn quả theo hướng tập trung Sản xuất công nghiệp đang hình thành và phát triển với cụm công nghiệp Phú Thị

và Hapro - Lệ Chi

Tiểu vùng 4

Tiểu vùng 4 hay tiểu vùng Bắc Đuống gồm 8 đơn vị hành chính trực thuộc: xã

Yên Thường, xã Yên Viên, xã Dương Hà, xã Đình Xuyên, xã Trung Màu, xã Phù Đổng, thị trấn Yên Viên, xã Ninh Hiệp

Mật độ dân số trung bình là 2191 người/km2, là khu vực tập trung đông dân

cư nhất của huyện, bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 403m2/ khẩu Địa hình tương đối cao và dễ thoát nước, thấp dần về phía Ninh Hiệp và Trung Màu Tiểu vùng có các loại đất chính là: đất phù sa cổ không được bồi hàng năm, đất phù sa cổ bị glây, đất phù sa khác

Cơ cấu kinh tế của tiểu vùng khá đa dạng: trồng trọt, chăn nuôi, ngành nghề

và dịch vụ, các sản phẩm nông nghiệp: lúa, rau, cá, bò thịt, bò sữa Trên địa bàn có chợ Nành- chợ vải Ninh Hiệp lớn nhất về quy mô giao dịch buôn bán vải của Miền Bắc nước ta, là nguồn thu thuế lớn cho ngân sách Nhà nước

b) Tài nguyên nước

* Nước mặt : Gia Lâm có hai con sông lớn chảy qua là Sông Hồng và Sông

Đuống Đây là 2 con sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh

* Nước ngầm: Nguồn nước ngầm của huyện Gia Lâm có 3 tầng: Tầng chứa nước không áp có chiều dày nước thay đổi từ 7,5m – 19,5m, trung bình 12,5m Chất sắt khá cao từ 5-10mg/l, có nhiều thành phần hữu cơ Tầng nước không áp hoặc áp yếu, đây là tầng chứa nước nằm giữa lưu vực Sông Hồng Chiều dày chứa nước từ 2,5 – 22,5m, thường gặp ở độ sâu 15-20m Hàm lượng sắt khá cao có nơi đến 20mg/l Tầng chứa nước áp lực là tầng chứa nước chính hiện đang được khai thác rộng rãi phục vụ cho huyện và Hà Nội nói chung Tầng này có chiều dày thay đổi trong phạm vi khá rộng từ 28,6m – 84,6m, trung bình 42,2m

3.1.2 Thực trạng kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế

Từ năm 2009 đến nay nền kinh tế xã hội của huyện đã đạt được nhiều thành tựu to lớn với nhiều bước tiến vượt bậc, tạo đà tốt để huyện hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá vào năm 2015 Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2000

- 2014 đạt 15% cao hơn mức tăng trưởng bình quân của cả nước (10,72%), giá trị sản

xuất do huyện quản lý tăng 14,10%, trong đó:

Khu vực kinh tế CN-XDCB tăng 17,50%

Khu vực dịch vụ tăng 15,10%

Khu vực kinh tế nông nghiệp tăng 4,10%

Năm 2014 cơ cấu kinh tế của huyện cũng có sự chuyển dịch tích cực, tỷ trọng ngành nông nghiệp đạt 20,39%, tỷ trọng ngành công nghiệp đạt 54,61%, tỷ trọng

ngành thương mại, dịch vụ đạt 25,00% Cơ cấu theo thành phần kinh tế cũng có sự

chuyển động tích cực, kinh tế khu vực ngoài quốc doanh tăng nhanh từng bước phát

huy được nguồn vốn trong khu dân cư

3.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp

Trong những năm qua, diện tích đất nông nghiệp của huyện bị thu hẹp do sử dụng vào các mục đích đô thị hoá, hiện đại hóa, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho các nhu cầu phát triển xã hội Tuy nhiên, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định Năm 2014, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp đạt 232,40 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2006 -

2014 đạt 8,5% Cơ cấu kinh tế nông-lâm-thuỷ sản cũng có sự chuyển dịch tích cực theo hướng tăng tỷ trọng chăn nuôi và dịch vụ nông nghiệp

3.1.2.3 Thực trạng phát triển ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Năm 2014 giá trị sản xuất ngành công nghiệp của huyện Gia Lâm đạt 289,03 triệu đồng Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân đạt 21,9% Giá trị sản xuất công nghiệp – xây dựng cơ bản (CN-XDCB) năm 2014 tăng 16,8%

so với năm 2000 và năm 2014 tăng 17,6% so với năm 2005, năm 2014 tăng 17,8%

so với năm 2010 Sản xuất công nghiệp có sự thay đổi về chất, nhiều cơ sở sản xuất với công nghệ cao dần thay thế cơ sở sản xuất với công nghệ lạc hậu, từng bước nâng cao hàm lượng khoa học công nghệ trong các sản phẩm Do vậy, nếu đánh giá

về mặt quy mô và tốc độ phát triển thì huyện Gia Lâm đã đạt mức khá cao

Cơ cấu kinh tế theo vùng lãnh thổ có sự chuyển dịch khá mạnh mẽ trong thời gian qua với sự hình thành 3 khu vực rõ rệt:

+ Khu vực cụm công nghiệp vừa và nhỏ Phú Thị với quy mô diện tích 21 ha, cụm công nghiệp Hapro Lệ Chi với diện tích 31 ha Khu vực này nằm ở phía Đông của huyện, tiếp giáp sông Đuống

+ Khu vực cụm công nghiệp Ninh Hiệp, diện tích 63 ha; cụm công nghiệp

Đình Xuyên, diện tích 10 ha Khu vực này nằm ở phía Bắc huyện Gia Lâm và bắc sông Đuống, chủ yếu do các công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH), công ty tư nhân, công ty cổ phần trong và ngoài nước đầu tư, hiện đang trong thời kỳ xây dựng

+ Khu vực cụm công nghiệp nhỏ và làng nghề trên cơ sở các sản phẩm thủ công nghiệp truyền thống: gốm, sứ, may, da…từ các làng nghề Bát Tràng, Kim Lan, Kiêu Kỵ…Khu vực này nằm ở phía Nam huyện Gia Lâm và phía Nam sông Đuống Hiện nay có 2 cụm làng nghề tập trung tại Bát Tràng với diện tích 17 ha, Kiêu Kỵ diện tích 13 ha đang trong thời kỳ xây dựng

Việc hình thành và bố trí các cụm, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh và làng nghề đã thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo vùng lãnh thổ

3.1.2.4 Thực trạng phát triển thương mại - dịch vụ - du lịch

Ngành thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn Sự phát triển của ngành này là động lực thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân

Năm 2000 giá trị sản xuất ngành thương mại dịch vụ đạt 309,3 tỷ đồng, năm

2010 đạt 361,5 tỷ đồng, năm 2014 đạt 415,7 tỷ đồng

Trong 14 năm từ 2000 - 2014, ngành thương mại của huyện Gia Lâm đã có những bước phát triển đáng ghi nhận Tính đến năm 2014, sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp phát triển nhanh nên kim ngạch hàng hoá xuất khẩu của huyện tăng, đạt mức 11.544 nghìn đô la Mỹ Trong đó kim ngạch hàng công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp xuất khẩu chiếm 86,66%, hàng nông lâm thuỷ sản chiếm 13,34% Kim ngạch xuất khẩu bình quân đầu người năm 2014 đạt 55,3 đô la Mỹ, tăng gấp 3,7 lần so với năm 2000 với 15,1 đô la Mỹ

3.1.2.5 Văn hóa xã hội

dân số; năm 2014 là 133,40 người, chiếm 59% dân số Tỷ lệ lao động được đào tạo khá cao, năm 2014 là 46,85 người, chiếm 36% nguồn lao động, đây là nhân tố rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện

* Giáo dục, đào tạo

Huyện Gia Lâm có Học viện Nông nghiệp Việt Nam, trung học chuyên nghiệp, công nhân kĩ thuật đóng trên địa bàn, có Viện Nghiên cứu Rau quả Trung ương I, có nhiều cán bộ khoa học kỹ thuật có trình độ đại học và trên đại học đang công tác trong các cơ quan đơn vị…

Hiện nay huyện có 23 trường tiểu học, 23 trường trung học cơ sở (THCS), 4 trường trung học phổ thông(THPT) công lập và 7 trường dân lập với 876 lớp học,

987 phòng học Trung bình mỗi xã có một trường THCS, tạo điều kiện học tập thuận lợi cho con em địa phương, đáp ứng yêu cầu phổ cập giáo dục trung học cơ

sở Tuy nhiên cơ sở vật chất vẫn trong tình trạng thiếu so với yêu cầu chuẩn hóa

* Y tế

Hiện trên địa bàn huyện có 20 trạm Y tế, 16 trạm đạt chuẩn về cơ sở vật chất Tổng diện tích khuôn viên các trạm y tế xã là 42203 m2, cần tiếp tục mở rộng thêm

5070 m2 Tổng số phòng chức năng, phòng bệnh là 278 phòng, trong đó có 194

phòng đạt chuẩn, còn 84 phòng chưa đạt chuẩn

Để 100 % trạm y tế đạt chuẩn về cơ sở vật chất và trang thiết bị cần đầu tư nâng cấp 4 trạm y tế không đạt chuẩn; xây mới 60 phòng bệnh, phòng chức năng (bao gồm cả xây lại những phòng hiện không đạt chuẩn); nâng cấp 47 phòng bệnh, phòng chức năng, hệ thống phụ trợ và nâng cấp trang thiết bị cho các trạm y tế xã

Nhìn chung, mạng lưới y tế huyện Gia Lâm đã đáp ứng được cơ bản nhu cầu khám, chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân

* Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Giao thông:

Huyện Gia Lâm có mạng lưới giao thông khá phát triển và phân bố đều khắp với 3 loại: giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt Hệ thống giao thông trên địa bàn huyện phân bố khá hợp lý, mật độ đường giao thông cao Nhiều tuyến được đầu tư đã mang lại hiệu quả to lớn về kinh tế - xã hội