THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAK PƠ TỈNH GIA LAI.

4/ Những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất a Chủ thể trong quan hệ thế chấp Chủ thể tham gia trong quan hệ thế chấp lúc nào cũng gồm cả 2

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN ĐAK PƠ -TỈNH GIA LAI

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

LÊ THỊ NHẠN

05124175 DH05QL

2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai

- TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

LÊ THỊ NHẠN

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN ĐAK PƠ -TỈNH GIA LAI

Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:………

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 –

LỜI CẢM ƠN

Được sự quan tâm, giúp đỡ của Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt là giáo viên hướng dẫn thầy Hà Thúc Viên, cùng sự giúp đỡ tận tình của các cô, chú, anh, chị tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Đak Pơ em đã hoàn thành đề tài tốt nghiệp “Thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ – tỉnh Gia Lai” Có được kết quả của ngày hôm nay trước hết là phải kể đến công lao dạy dỗ, chỉ

bảo tận tình của các quý thầy, cô trong khoa cũng như sự cố gắng, nổ lực không ngừng của bản thân Em có lời cảm ơn xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

 Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, quý thầy cô các bộ môn

 Thầy Hà Thúc Viên đã giúp đỡ, chỉ bảo em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập, luôn đưa ra những ý kiến hay giúp em hoàn thành đề tài này

 Các cô, chú, anh, chị tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Pơ đã tạo điều kiện thuận lợi cho em, cung cấp đầy đủ các số liệu, tài liệu cần thiết cho đề tài của em

 Gia đình, bạn bè những người luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ em rất nhiều

Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: "Thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai."

Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện từ 03/2009 - 07/2009 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, việc Nhà nước quy định cho người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng đất đai, giải phóng sức sản xuất Huyện Đak Pơ là địa bàn có nhiều lợi thế trong trao đổi liên vùng về kinh tế - xã hội, vốn và lao động cũng như tiêu thụ sản phẩm nên việc người sử dụng đất thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh là rất cần thiết

Đề tài đã khái quát toàn diện về các mặt của xã hội và cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu Làm tiền đề cho việc đánh giá mức độ ảnh hưởng đến kết quả đăng ký thế chấp trong thời gian qua

Bằng các phương pháp như là: Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh

và phương pháp chuyên gia đã tổng hợp đánh giá, phân tích các văn bản hiện hành liên quan đến đăng ký thế chấp cũng như đối tượng và quy trình hoạt động của vấn đề nghiên cứu Từ kết quả nghiên cứu đề tài đã phân tích những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện trình tự, thủ tục thế chấp thông qua đó đề xuất hướng giải quyết

và kiến nghị để việc đăng ký thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn Tạo cho đối tượng sử dụng đất yên tâm thực hiện các quyền của mình và góp phần tích cực trong việc đem lại nguồn thu ngân sách cho huyện nhà

Kết quả nghiên cứu của đề tài đã phản ánh thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện trong thời gian qua đã góp phần quan trọng vào hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Mặt khác, đề tài đã nêu lên được quy trình cũng như trình tự thực hiện cho việc đăng ký thế chấp, làm nền tảng cho việc đánh giá kết quả thu được từ hoạt động này

Bên cạnh những kết quả đạt được đáng khích lệ trong việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ, song vẫn tồn tại những khó khăn cần phải được giải quyết Từ kết quả thu được của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ta thấy chưa thật sự tương xứng với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đak Pơ như hiện nay Vì vậy, huyện cần nâng cao giá trị đất đai hơn nữa bằng cách tạo cơ chế thông thoáng cho đối tượng sử dụng đất

Tóm Tắt i

Mục Lục ii

Bảng Biểu - Biểu đồ - Sơ đồ iv

Chữ viết tắt v

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

I.1/ Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1/ Cơ sở khoa học 3

1/ Một số khái niệm 3

2/ Bản chất, đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất 4

3/ Ý nghĩa của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong nền kinh tế thị trường 5

4/ Những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 6

5/ Giới thiệu sơ lược về hoạt động cho vay của Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai 17

6/ Cách thức giải quyết quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi thu hồi nợ 21

I.1.2 Cơ sở pháp lý: 22

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 24

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 24

I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 24

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 25

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

II 1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu: 26

II.1.1 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên: 26

1.Điều kiện tự nhiên 26

2 Tài nguyên thiên nhiên 28

II.1.2 Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện 29

1.Thực trạng về kinh tế 29

2.Thực trạng về xã hội 32

3.Tình hình quản lý đất đai của huyện 34

a) Khảo sát, đo đạc, xác định địa giới hành chính; lập, quản lý bản đồ địa giới hành chính, bản đồ địa chính 34

b) Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 35

c) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 35

d) Công tác tài chính đất đai và giá đất 35

e) Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất 36

f) Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai 36

II.2.2 Nguyên tắc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ 38 II.2.3 Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiện đăng ký đăng ký 39 II.2.4 Lệ phí đăng ký 39 1) Đối tượng và mức thu 39 2) Tổ chức thu, nộp và quản lý sử dụng 40 II.2.5 Trình tự, thủ tục thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu 41 II.2.6.Thực trạng đăng ký thế chấp của địa phương từ năm 2006 - 06/2009 44 II.2.7 Một số kết quả đạt được trong hoạt động cho vay thế chấp tại Chi nhánh

Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ 50

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU KHAM KHẢO 56 Phụ lục

 BẢNG BIỂU

Bảng I.1.1.4f: Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm 16

Bảng II.1.2.1.b1: Kết quả sản xuất nông nghiệp huyện Đak Pơ 30 Bảng II.1.2.1.b2: Tổng đàn gia súc, gia cầm năm 2008 31 Bảng II.1.2.2: Hiện trạng dân số huyện Đăk Pơ phân theo đơn vị hành chính

năm 2008 32 Bảng II.1.2.3g: Tình hình cấp GCNQSDĐ của huyện đến cuối năm 2008 37 Bảng II.2.3.1b: Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ 40

Bảng II.2.6.1: Tình hình đăng ký thế chấp, xóa thế chấp của huyện từ năm 2006

đến nay 44 Bảng II.2.6.2: Số hộ đăng ký vay thế chấp năm 2006 45 BảngII.2.6.3: Số hộ đăng ký vay thế chấp giai đoạn 2007 - 2008 47 Bảng II.2.7.1: Thống kê tình hình dư nợ tại Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện

Đak Pơ 50 Bảng II.2.7.2: Thống kê theo mục đích vay vốn từ năm 2006 đến 06/2009 51 Bảng II.2.7.3: Các hình thức tín dụng cho vay thế chấp ở Chi nhánh Agribank

Đak Pơ từ năm 2006 đến 06/2009 52

 BIỂU ĐỒ

Biểu đồ II.1.2.1: Cơ cấu kinh tế huyện năm 2008 29 Biểu đồ II.2.6.1: Tình hình đăng ký thế chấp, xoá thế chấp của huyện từ năm 2006

đến nay 44 Biểu đồ II.2.6.2: Tỷ lệ hồ sơ thế chấp theo mục đích vay vốn 48 Biểu đồ II.2.7.1: Thống kê tình hình dư nợ tại chi nhánh ngân hàng NN&PTNT

huyện Đak Pơ 50 Biểu đồ II.2.7.2: Thống kê theo mục đích vay vốn từ năm 2006 đến 06/2009 51 Biểu đồ II.2.7.3: Các hình thức tín dụng cho vay thế chấp ở chi nhánh Agribank

Đak Pơ từ năm 2006 đến 06/2009 53

 SƠ ĐỒ

Sơ đồ I.1.1.5: Quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng NN và PTNT 19

Sơ đồ I.1.1.1: Vị trí địa lý huyện Đak Pơ 26

Sơ đồ II.2.5: Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Phòng TN & MT huyện

Đak Pơ 41

BĐS: Bất động sản

CMND: Chứng minh nhân dân

ĐKGDBĐ: Đăng ký giao dịch bảo đảm

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐƠ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở GCNQSHNƠ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở KNTS: Khoanh nuôi tái sinh

NN & PTNT: Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn NVTD: Nhân viên tín dụng

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

QSDĐƠ: Quyền sử dụng đất ở

QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà ở

TAND: Tòa án nhân dân

TN & MT: Tài nguyên và Môi trường

TTCN: Tiểu thủ công nghiệp

TSGLVĐ: Tài sản gắn liền với đất

UBND: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XDCB: Xây dựng cơ bản

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường Bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất) là một trong ba thị trường nguồn lực chủ đạo đầu vào của nền kinh tế (gồm thị trường bất động sản, thị trường lao động và thị trường vốn), có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Nhiều người cho rằng trong nước không thể có nguồn vốn lớn mà phải trông chờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài Hiện tại vấn đề được nhiều người chú ý là nước ta có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tìm ẩn trong bất động sản Nếu vực dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tìm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Muốn vậy nhất thiết phải có một cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản có quyền được thế chấp bằng bất động sản một cách dễ dàng hơn Nếu làm tốt cơ chế này thì đất nước

sẽ có một nguồn vốn chủ động từ nội lực phục vụ cho đầu tư công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Trong nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc tìm hiểu thông tin về tài sản trước khi tiến hành giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến tài sản đó là hoạt động của các bên tham gia giao dịch hết sức chú trọng Do

đó Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc cải thiện môi trường đầu tư Trên cơ sở của nghị định này ngày 04/07/2003 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch 03/TTLT/BTP-BTNMT về việc hướng dẫn trình

tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất Sau đó Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ban hành nhằm quy định rõ hơn trước khi ngân hàng giải ngân thì buộc phải đăng ký thế chấp nếu không giao dịch đó sẽ không có hiệu lực Tiếp đến là Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 “sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005” Những quy định này là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng của đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, giao đất nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất Theo

đó cho thấy việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã góp phần nhân đôi giá trị sử dụng đất và mang lại ý nghĩa kinh tế thiết thực cho người dân, bởi không phải bất cứ ai có nhu cầu muốn cải thiện và nâng cao mức sống đều có đủ điều kiện thực hiện được, nhờ nguồn vốn vay được sẽ giúp họ sớm thực hiện được đúng mục đích, nhu cầu của mình ngay cả khi khả năng thực tế chưa cho phép

Tuy nhiên, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở nước ta nói chung, ở huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai nói riêng chưa phát triển mạnh mẽ và chưa phát huy hết tính tích cực của nó và vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế

Xuất phát từ vấn đề nói trên tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng hoạt động thế chấp

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai”

nhằm phân tích, đánh giá các vấn đề xoay quanh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Đưa ra một số đề xuất, giải pháp khắc phục góp phần hoàn thiện công tác thế chấp của địa phương

 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: đối tượng, chủ thể, điều kiện, trình tự và thủ tục đăng ký thế chấp, hoạt động cho vay

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học:

1/ Một số khái niệm

 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng

 Tài sản gắn liền với đất: là tài sản không di dời được, bao gồm:

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

 Tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp việc thế chấp bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và tài sản đó

 Vườn cây lâu năm, rừng cây

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu tài sản nghĩa là có quyền quyết định hay định đoạt đối với tài sản đó như: cho, tặng, bán, thừa kế, thế chấp…

 Thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, không có sự chuyển giao giữa người thế chấp và người nhận thế chấp, người thế chấp vẫn sử dụng quyền sử dụng đất của mình để khai thác và sử dụng Nếu như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế chấp lại là hình thức chuyển quyền có điều kiện vì quyền sử dụng đất ở đây chỉ là vật bảo đảm cho một khoản vay

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc

sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

 Bên bảo đảm

Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó

 Bên nhận bảo đảm

Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ

 Giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là việc bên bảo đảm hoặc người thứ ba có nghĩa vụ hoặc cam kết dùng tài sản của mình (tài sản có thể là hiện tại hoặc hình thành trong tương lai) để bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ dân sự hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự, có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện mà việc thực hiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để được hưởng lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác

 Tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận

2/ Bản chất, đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Hiến pháp 1992 (Điều 18): “Người sử dụng đất được

chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” Cụ

thể hoá quy định này Luật đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã sửa đổi, bổ sung)…cho phép người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân) được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng Đó chính là cơ sở pháp

lý để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp của mình Vì đối tượng thế chấp là đối tượng đặc biệt nên có những đặc điểm sau:

+ Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, kinh tế đặc thù Đất đai là loại tài sản đặc biệt không giống với các loại tài sản thông thường khác, vì vậy nếu so sánh thế chấp tài sản thông thường với thế chấp quyền sử dụng đất ta sẽ thấy một bên dùng quyền sở hữu tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ còn một bên dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo

+ Đối với tài sản thông thường khi đem thế chấp thì tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba giữ Nhưng khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ giao giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thế chấp quyền sử dụng đất của mình và họ vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn thế chấp sao cho việc sử dụng đó không vi phạm hợp đồng thế chấp + Thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt so với các hình thức chuyển quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, cho thuê lại, góp vốn liên doanh hình thành pháp nhân mới Trong quan hệ thế chấp quyền

sử dụng đất thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác chỉ xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không còn khả năng trả nợ vay Khi đó, bên nhận thế chấp sẽ tiến hành phát mãi, đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

 Qua những đặc điểm nêu trên, ta thấy thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là sự chuyển giao tạm thời một loại giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất sang cho bên nhận thế chấp nhằm thõa mãn lợi ích của hai bên chứ hoàn toàn không thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như việc thực hiện nghĩa

vụ đối với Nhà nước

Trong thực tế cuộc sống, không phải ai có nhu cầu về vốn đều có thể vay vốn được

vì có thể họ không có tài sản hoặc có mà không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn Do

đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho những người này vay vốn mà vẫn bảo đảm được quyền lợi của bên vay, pháp luật cho phép người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho những đối tượng trên vay vốn tại các tổ chức tín dụng

3/ Ý nghĩa của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong nền kinh tế thị trường

 Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mở ra một khả năng mới cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thêm nguồn vốn để giải quyết những khó khăn trong cuộc sống, đầu tư sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lợi của đất, mở rộng các ngành nghề, giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho xã hội

 Trong cơ chế thị trường, Nhà nước không có khả năng và điều kiện bao cấp toàn bộ cho xã hội, mà với vai trò quản lý Nhà nước chỉ có thể đầu tư một phần giới hạn ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng ban đầu cho sự phát triển kinh

tế xã hội Còn lại, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đầu tư vào sản xuất, kinh doanh phải tự lo trang trải vốn bằng nguồn vốn tự có hoặc đi vay của các tổ chức tín

dụng Tất nhiên, có “vay” phải có “trả” hơn nữa còn phải bảo đảm chắc chắn được

nghĩa vụ trả nợ của mình trong đó thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

là một trong những hình thức phổ biến

 Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất vì nó không những mang lại giá trị tài sản đích thực cho người sử dụng đất mà nó còn đáp ứng nhu cầu được vay vốn của họ thông qua việc dùng tài sản

là quyền sử dụng đất để thế chấp như: nhà, đất và các tài sản khác gắn liền với đất làm vật bảo đảm tiền vay Cho nên, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp giúp họ giải quyết được vấn đề thiếu vốn và giải quyết những khó khăn trong cuộc sống

 Hướng tới mục tiêu chung của sự phát triển đất nước mà Đảng ta đã đề ra là:

“Dân giàu, nước mạnh, xã hội cân bằng, dân chủ và văn minh” Thông qua việc thế

chấp, người chủ BĐS có thể vay được những khoản tiền cần thiết Từ đó, họ có thể cải thiện điều kiện sống, phát triển công việc sản xuất, kinh doanh, ngày càng nâng cao được mức sống của mình Đây là một trong những biện pháp hữu hiệu mang lại hiệu quả kinh tế cao góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước

 Mặt khác, thế chấp BĐS còn có nhiều điểm khác biệt so với các hình thức thế chấp tài sản khác, hoặc với hình thức cầm cố Cụ thể thế chấp quyền sử dụng đất thì họ vẫn có thể khai thác các nguồn lợi, lợi tức từ đất, còn đối với tài sản là nhà cửa thì họ vẫn có thể cư trú, sinh hoạt ở đó hay là tiếp tục các hoạt động kinh doanh, sản xuất tại

đó Như vậy, người sử dụng đất vẫn có thể sử dụng BĐS đã thế chấp nếu không có hành vi vi phạm hợp đồng thế chấp Đây chính là một trong những ưu thế của thế chấp quyền sử dụng đất so với các hình thức khác của giao dịch bảo đảm, và cũng là một ưu đãi mà Nhà nước giành cho người sử dụng đất

 Nổi bật, trong những năm trở lại đây, các hình thức vay vốn để mua nhà, sửa nhà, xây nhà, hợp tác lao động sang các nước ngày càng phổ biến đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu về cuộc sống cho người sử dụng đất

 Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng cho tổ chức tín dụng mở rộng thị trường vay vốn mà vẫn chủ động trong việc thu nợ

Cho vay là hoạt động kinh doanh kiếm lời của các tổ chức tín dụng nhưng lợi nhuận chỉ sinh ra khi hoạt động vay vốn được thực hiện, tức là phải tìm được khách hàng Vấn đề khó khăn mà các tổ chức tín dụng gặp phải là vốn huy động được mà không có khách hàng vay, mặc dù họ đang rất cần vốn để phục vụ các nhu cầu của cuộc sống hàng ngày, cũng như đầu tư cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ Thấy được tình hình đó Nhà nước với chức năng quản lý đã đưa ra những quy định nhằm tháo gỡ tình trạng trên, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp xúc với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng, từ đó cùng lúc giải quyết được vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư, kinh doanh, vừa giải quyết được tình trạng tồn vốn của các tổ chức tín dụng Trong đó, những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hình thức phổ biến

Tóm lại, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chẳng những tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho người đi vay (gồm người sử dụng đất và người được người khác bảo lãnh) là có vốn phục vụ cho các nhu cầu thiết thực của cuộc sống hàng ngày, các chủ đầu tư đẩy mạnh tăng gia, sản xuất, kinh doanh góp phần ngày càng nâng cao mức sống của họ, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Hơn nữa, những quy định này là biện pháp bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng thu được

nợ vay vốn mà còn thu hút thêm nhiều khách hàng ngày càng mở rộng thị trường vốn

4/ Những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

a) Chủ thể trong quan hệ thế chấp

Chủ thể tham gia trong quan hệ thế chấp lúc nào cũng gồm cả 2 thành phần: Thứ nhất là bên thế chấp gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, pháp nhân nước ngoài…Thứ hai là bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của luật tổ chức tín dụng

Tuy thế chấp là quyền của người sử dụng đất nhưng không phải bất cứ tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân nào cũng đủ điều kiện để thế chấp Quyền sử dụng đất không phải

là “loại tài sản” thuộc sở hữu riêng một cá nhân, một tổ chức nào mà đây là quyền năng của Nhà nước Nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho người sử dụng đất, lẽ ra

họ chỉ được sử dụng, khai thác các hoa lợi, lợi tức từ đất nhưng để tạo điều kiện nhằm

hổ trợ người dân được vay vốn, Nhà nước cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền

sử dụng đất của mình để vay vốn nếu đủ điều kiện mà pháp luật quy định

b) Thế chấp quyền sử dụng đất

 Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất

Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được trực tiếp khai thác, sử dụng đất theo mục đích do Nhà nước xác định thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có các quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn…

Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất hợp pháp đều đương nhiên có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai quy định chỉ trong các trường hợp sau đây, người sử dụng đất mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được nhà nước giao đất hoặc do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp của người

khác hoặc đất không thu tiền sử dụng đất được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất không thu tiền sử dụng đất được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền đã trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm; + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất do được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

 Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất hoặc

một trong các loai giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Thứ hai, tại thời điểm thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp vẫn đang trong

thời hạn sử dụng đất

Thứ ba, đất không có tranh chấp

Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

 Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất

Đối với tổ chức

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử

dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó được thế

chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật (điểm d khoản 2 Điều 110)

- Theo quy định tại khoản 6 Điều 90 và điểm d khoản 1 Điều 111 Luật đất đai

2003, tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trước tiền thuê đất, tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm, thì tổ chức kinh

tế được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử

dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì tổ

chức đó được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật

Đối với hộ gia đình, cá nhân

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp

quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh ( khoản 7 Điều 113)

- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất (khoản 6 Điều 90)

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 1 Điều 119)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho

thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng

đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 3 Điều 119)

- Theo quy định tại khoản 6 Điều 90 Luật đất đai năm 2003, trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được

thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

 Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước ta đã tạo nhiều điều kiện cho các đối tượng tham gia thế chấp hơn, quy định về đối tượng tham gia thế chấp ngày được chặt chẽ và mở rộng phạm vi hơn Điều đó cũng chứng tỏ Nhà nước ta rất quan tâm và luôn củng cố lại hệ thống văn bản pháp luật đất đai nói riêng và các văn bản pháp luật khác

 Hợp đồng thế chấp QSDĐ

Theo pháp luật đất đai hiện hành thì hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định như sau:

Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và

kí tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí tên hoặc có văn bản

ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có công chứng, chứng thực

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng công chứng

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử đất là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh

tế thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Ban quản lý khu kinh tế, Ban quản lý khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý)

Các bên giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ

- Có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng công chứng, UBND xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng Nội dung hợp đồng, văn bản về BĐS phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

- Việc soạn thảo hợp đồng, văn bản về BĐS có thể tham khảo các mẫu hợp đồng, văn bản ban hành kèm theo Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/3/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

 Thời điểm có hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ

Việc thế chấp có hiệu lực đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ

 Về giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp

Theo quy định tại khoản 5 Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì giá trị quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm được xác định như sau:

- Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thì được xác định theo giá đất

do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng;

- Giá trị quyền sử dụng đất đối với các trường hợp khác, thì do các bên tham gia giao dịch bảo đảm thỏa thuận

 Giải quyết tranh chấp khi phát sinh hợp đồng thế chấp QSDĐ

Theo quy định của Luật đất đai 2003, khi có tranh chấp về hợp đồng thế chấp

QSDĐ, thì trước hết các bên tranh chấp tự hòa giải; vì đây là hợp đồng mang tính

chất dân sự nên phải được sự thương lượng giữa hai bên, nếu không hòa giải được thì UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất phải tiến hành hòa giải, nếu UBND xã, phường, thị trấn đã hòa giải mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí, thì TAND sẽ có thẩm quyền giải quyết, kể cả trường hợp bên thế chấp đã có GCNQSDĐ hoặc chỉ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003

 Như vậy, theo quy định tại các điều 135, 136 và 137 Luật đất đai 2003, thì hòa

giải tại UBND xã, phường, thị trấn là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp

quyền sử dụng đất

c) Thế chấp tài sản gắn liền với đất

 Tài sản gắn liền với đất

Theo pháp luật đất đai hiện hành quy định tài sản gắn liền với đất được thế chấp

bao gồm:

 Nhà ở

 Công trình kiến trúc khác

 Cây rừng

 Cây lâu năm

Theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2003 thì “trường hợp có tài sản gắn liền

với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký

quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” Tuy

nhiên, theo hướng dẫn tại điểm 5.1 khoản 5 Mục III Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT

ngày 13/4/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều

của Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004, thì tài sản gắn liền với đất không

được ghi trên GCNQSDĐ trong các trường hợp sau:

+ Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;

+ Đất mà chưa hình thành tài sản trên đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ;

+ Người được cấp GCNQSDĐ không có nhu cầu ghi nhận tài sản gắn liền với đất

 Nguyên tắc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất

Theo pháp luật về đất đai thì chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thế

chấp TSGLVĐ Trong trường hợp xử lý TSGLVĐ đã thế chấp, mà người sử dụng đất

hợp pháp không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ thì Nhà

nước bảo đảm việc giao đất hoặc tiếp tục cho thuê đất đối với người nhận TSGLVĐ

Trường hợp thế chấp TSGLVĐ mà đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của

người sử dụng đất, thì không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ

 Các trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất

Đối với tổ chức

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 109 Luật đât đai năm 2003, tổ chức kinh tế

được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp QSDĐ và được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của

pháp luật

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng

đất đã trả có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài

sản thuộc sở thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp

luật (khoản 3 Điều 110)

- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003, tổ chức kinh

tế sử dụng đất thuê, kể cả trường hợp thuê lại đất trong Khu công nghiệp được thế

chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2003, thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

Đối với hộ gia đình, cá nhân

- Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 114 Luật đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2003 thì người Việt Nam định

cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

- Điểm b khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm được bán, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Ngoài các truờng hợp nêu trên, theo quy định tại Điều 121 Luật đất đai năm 2003, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam được thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐƠ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Theo khoản 3 Điều 119 Luật đất đai năm 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

- Theo khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

 Theo luật 2003 ta thấy những trường hợp thế chấp QSDĐ ít hơn so với thế chấp TSGLVĐ, điều này cũng phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất trả tiền theo hình thức nào mà pháp luật mới quyết định thế chấp TSGLVĐ hoặc QSDĐ Hơn nữa TSGLVĐ

là sở hữu của người sử dụng cho nên Nhà nước phải tạo điều kiện thuận lợi cho họ thế chấp tài sản mà mình có được để đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn trong kinh doanh, sản xuất

+ Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

 Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Hợp đồng thế chấp bằng TSGLVĐ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Riêng việc thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng, chứng thực của UBND huyện đối với nhà ở tại đô thị; chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn

 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng

 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất

Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng thế chấp TSGLVĐ, thì cơ quan có

thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Toà án nhân dân

d) Các loại đất không được thế chấp

Luật đất đai năm 2003 quy định khá rắc rối, phức tạp tại 5 điều: Điều 110, 111,

112, 113 và 119 về các loại đất được phép thế chấp Tuy nhiên, rất khó phân biệt được những trường hợp nào không được phép thế chấp, kể cả đã đọc kỹ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn Vì vậy, cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp như: + Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

+ Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê từ ngày 01/7/2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 05 năm; đất thuê cảng hàng không, sân bay; đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

+ Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;

+ Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư;

+ Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; + Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép; + Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

+ Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch;

+ Đất không có đủ các điều kiện cấp GCNQSDĐ;

+ Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, bồi thường;…

e) Trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

 Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)

- Hợp đồng thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật đất đai hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định tại khoản 10 Điều 2 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, một (01) bản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp bên thế chấp chưa có GCNQSDĐ thì nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Giấy xác nhận của cơ quan Nhà nước đang quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trong trường hợp bên thế chấp có tên trong

Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; các giấy tờ theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 135, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 13, các điểm a, c, d và đ khoản 1 Điều 137 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để thực hiện đồng thời với việc cấp GCNQSDĐ

- Trong trường hợp thực hiện việc đăng ký thế chấp đồng thời việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài những giấy tờ nêu tại các tiết a, b, c điểm này, còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 17/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT

 Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)

- Hợp đồng thế chấp một (01) bản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu các TSGLVĐ thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ mà không hình thành pháp nhận mới thì hồ sơ đăng ký có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giất tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai hoặc hợp đồng thuê QSDĐ, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có công chứng, chứng thực

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao

- Bản sao Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư

VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất không từ chối đăng ký trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn (xã, thị trấn) có nhu cầu đăng ký và nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký

 Như vậy có nghĩa họ có quyền lựa chọn nơi nộp hồ sơ Quy định này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người yêu cầu đăng ký

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ đăng ký

- Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, cán bộ đăng ký phải kiểm tra về thẩm quyền đăng ký và tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký

Thẩm quyền đăng ký được xác định căn cứ vào:

 Người sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân;

 Địa hạt nơi có đất, tài sản gắn liền với đất;

 Loại tài sản gắn liền với đất và nội dung đăng ký

- Tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký được xác định căn cứ vào sự đầy đủ của các giấy tờ

có trong hồ sơ so với quy định của pháp luật

- Trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp tại UBND xã, thị trấn thì UBND xã, thị trấn thu lệ phí đăng ký; vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp và trao cho người yêu cầu đăng ký giấy biên nhận hồ sơ

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp

lệ UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển toàn bộ hồ sơ và lệ phí đăng ký đã thu cho VPĐKQSDĐ cấp huyện

- Nếu không đủ điều kiện thế chấp thì cán bộ đăng ký từ chối đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định Việc từ chối đăng ký phải được lập thành văn bản và nêu rõ lý do từ chối

+ Trường hợp VPĐKQSDĐ từ chối đăng ký, thì trả lại toàn bộ hồ sơ và lệ phí đăng ký đã thu cho người yêu cầu đăng ký hoặc gửi cho UBND xã, thị trấn, nếu hồ sơ đăng ký được nộp tại UBND xã, thị trấn

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả đăng ký hoặc nhận được hồ sơ và lệ phí đăng ký (trong trường hợp từ chối đăng ký) UBND xã, thị trấn có trách nhiệm trả cho người yêu cầu đăng ký

Bước 3: Thực hiện đăng ký

- Nếu việc đăng ký đúng thẩm quyền và hồ sơ đăng ký hợp lệ thì cán bộ đăng ký yêu cầu người đi đăng ký nộp hồ sơ nộp lệ phí đăng ký; ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào đơn yêu cầu đăng ký; vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, và cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả đăng ký

- Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ, có GCNQSDĐ, GCNQSHNƠ và GCNQSDĐƠ; GCNQSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được cấp theo quy định của pháp luật đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ

sơ, nếu nộp hồ sơ sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo

- Trong trường hợp hồ sơ đăng ký chỉ có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày VPĐKQSDĐ nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ

- Cán bộ đăng ký ghi nội dung đăng ký vào trang bổ sung của GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; vào Sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT

- Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp

Bước 4: Trả kết quả

- Lưu giữ hồ sơ đăng ký thế chấp Cơ quan đăng ký lưu một (01) bản, bản còn lại trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký cùng với hợp đồng và các loại giấy tờ khác theo quy định của Thông tư hoặc gửi cho UBND

xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại

UBND xã, thị trấn

f) Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

 Lệ phí đăng ký

Lệ phí đăng ký thế chấp được thực hiện theo Thông tư liên tịch số

03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp được quy

định như sau:

Bảng I.1.1.4f: Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

STT CÁC TRƯỜNG HỢP NỘP LỆ PHÍ

MỨC THU (đồng/trường hợp)

2 Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm 50.000

3 Đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm 40.000

4 Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký 40.000

5 Yêu cầu sửa chữa sai sót trong đơn yêu cầu đăng ký giao

dịch bảo đảm

10.000

2) Mức thu phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm:

Mức thu phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm được quy định như sau (mỗi

lần cung cấp thông tin của bên bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm được tính là một trường

1 Cung cấp thông tin cơ bản (Danh mục giao dịch bảo đảm,

tài sản cho thuê tài chính; sao đơn yêu cầu đăng ký) 10.000

2 Cung cấp thông tin chi tiết (Văn bản tổng hợp thông tin

g) Xóa đăng ký thế chấp

- Cơ quan đăng ký thế chấp thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:

+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện

+ Việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

+ Hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản án, quyết định của tòa án

+ Tài sản thế chấp đã được xử lý theo quy định của pháp luật

+ Theo thỏa thuận của các bên

- Trong trường hợp xóa đăng ký do hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản án,

quyết định của Tòa án thì việc đăng ký thế chấp không có giá trị pháp lý kể từ thời

điểm đăng ký

- Việc xóa đăng ký được thực hiện tại VPĐKQSDĐ nơi đã thực hiện việc đăng ký thế chấp đó

- Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp gồm có:

 Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Cán bộ đăng ký tiếp nhận và thụ lý hồ sơ, kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ, thông tin lưu giữ tại cơ quan đăng ký → thực hiện xoá các thông tin tại Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai, xóa nội dung đăng ký thế chấp trên trang bổ sung của GCNQSDĐ → chứng việc xóa đăng ký vào đơn yêu cầu xóa đăng ký → trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu xóa đăng ký

5) Giới thiệu sơ lược về hoạt động cho vay của Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai

Với sự phát triển về kinh tế trên địa bàn huyện Đak Pơ hiện nay có rất nhiều chi nhánh và phòng giao dịch ngân hàng được thành lập và đã đi vào hoạt động Do thời gian thực tập có hạn nên đề tài chỉ nghiên cứu về Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ để tìm hiểu hoạt động thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ

Các quy định về cho vay thế chấp BĐS tại của Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai

 Những đối tượng khách hàng được vay

+ Các pháp nhân và cá nhân Việt Nam

 Các pháp nhân là doanh nghiệp Nhà nước, Hợp tác xã, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

 Hộ gia đình, cá nhân

 Tổ hợp tác

 Doanh nghiệp tư nhân

 Công ty hợp doanh

+ Các pháp nhân và cá nhân nước ngoài

 Điều kiện để được vay vốn

- Đối với khách hàng là các pháp nhân và cá nhân Việt Nam:

+ Có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật;

+ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp;

+ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết;

+ Có dự án đầu tư, phương pháp sản xuất kinh doanh hoặc dịch vụ phục vụ sản xuất kinh doanh và đời sống phải khả thi và có hiệu quả

+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của Agribank Đak Pơ

- Đối với khách hàng vay là pháp nhân và cá nhân nước ngoài:

Khách hàng vay vốn là pháp nhân và cá nhân nước ngoài phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân

đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là công dân, nếu pháp luật nước ngoài đó được bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc được điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định

 Mức cho vay, thời hạn và lãi suất vay của Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT

huyện Đak Pơ

- Mức cho vay

+ Agribank Đak Pơ nơi cho vay quyết định mức cho vay căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, giá trị tài sản làm bảo đảm tiền vay (nếu khoản vay áp dụng bảo đảm bằng tài sản), khả năng hoàn trả nợ của khách hàng, khả năng nguồn vốn của Agribank Đak Pơ

+ Khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào dự án, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống cụ thể như sau:

 Đối với vay ngắn hạn: khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 10% trong tổng nhu cầu vốn

 Đối với vay trung, dài hạn: khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 20% trong tổng nhu cầu vốn

 Trường hợp khách hàng có tín nhiệm, mức vốn tự có có thể thấp hơn

- Thời hạn cho vay

Agribank có thể đáp ứng mọi nhu cầu về thời hạn cho vay của khách hàng

 Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn vay đến 12 tháng

 Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng

 Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn vay từ trên 60 tháng trở lên

Căn cứ vào:

 Chu kỳ sản xuất, kinh doanh

 Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư

 Khả năng trả nợ của khách hàng

 Nguồn vốn cho vay của Ngân hàng

Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động còn lại tại Việt Nam; đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam

- Lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay của Ngân hàng thay đổi linh hoạt theo từng thời kỳ Tuy nhiên sẽ không vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố

 Quy trình cho vay thế chấp tại Ngân hàng NN&PTNT

Cho vay thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ là một trong những hình thức cho vay của hoạt động tín dụng Ngân hàng Vì thế quy trình cho vay thế chấp BĐS được dựa trên quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng NN & PTNT

Sơ đồ I.1.1.5: Quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ

Khi khách hàng đến liên hệ với ngân hàng xin vay vốn, NVTD có nhiệm vụ tiếp xúc khách hàng có nhu cầu vay vốn, thu thập thông tin về khách hàng và hướng dẫn làm thủ tục, điều kiện và các giấy tờ cần thiết để được vay vốn cho khách hàng biết

Khi nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, NVTD kiểm tra, xác minh thực tế và thẩm định:

+ Hồ sơ vay vốn của khách hàng

+ Tính hiệu quả, khả thi của dự án đầu tư, phương án kinh doanh

+ Tình hình tài chính của khách hàng, khả năng trả nợ của khách hàng

+ Tính pháp lý

+ Định giá BĐS

Kiểm tra sau khi cho vay và lưu hồ sơ

Tiếp nhận hồ sơ nhu cầu vay vốn của khách hàng

NVTD tổng hợp lại hồ sơ để đưa ra đề xuất cho phù hợp trình lên ban lãnh đạo ký duyệt

Nếu ban lãnh đạo không đồng ý thì NVTD thông báo cho khách hàng vay biết Nếu đồng ý, NVTD tiến hành lập hợp đồng thế chấp tài sản để hoàn tất hồ sơ Sau khi khách hàng công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp, và đăng ký thế chấp xong, khách hàng đến Ngân hàng để giải ngân

Sau khi giải ngân NVTD có trách nhiệm kiểm tra việc sử dụng vốn, phương án vay vốn, tình hình tạo thu nhập, tình trạng đảm bảo tiền vay theo kiểm tra lần đầu và kiểm tra định kỳ

+ Kiểm tra kỳ đầu: Tuỳ theo mục đích sử dụng vốn, phương thức cho vay mà NVTD xác định thời điểm kiểm tra cho phù hợp nhưng phải thực hiện trong vòng 2 tháng kể từ ngày giải ngân

+ Kiểm tra định kỳ: Tuỳ theo tình hình hoàn trả nợ gốc và lãi, mức độ rủi ro, NVTD xác định kỳ kiểm tra cho phù hợp

Việc theo dõi hồ sơ và tái thẩm định này nhằm cập nhật chính xác và kịp thời các thông tin về khách hàng đảm bảo việc sử dụng vốn đúng mục đích, khả năng hoàn trả

nợ vay của khách hàng và điều quan trọng là hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra cho ngân hàng

+ Trường hợp đến hạn trả nợ nhưng khách hàng chưa trả được nợ cho Ngân hàng

vì lý do khách quan, khách hàng phải có giấy đề nghị gia hạn nợ gửi cho Ngân hàng trước ngày đến hạn để Ngân hàng xem xét và quyết định

+ Trường hợp đến kỳ hạn trả nợ đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nếu không được Ngân hàng cho gia hạn nợ, kể cả thời gian cho gia hạn nợ mà khách hàng chưa thanh toán hết nợ vay thì Ngân hàng thực hiện chuyển sang nợ quá hạn đồng thời áp dụng lãi suất quá hạn là 150% lãi suất cho vay

 Định giá BĐS thế chấp

Việc xác định giá trị BĐS thế chấp là bước quan trọng trong quá trình thẩm định của hoạt động cho vay Mục tiêu của việc định giá này là phải định giá càng chính xác càng tốt Nếu định giá BĐS cao đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ cho vay vốn với mức giá cao và khi khách hàng không trả được nợ thì Ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro khi xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ Ngược lại, nếu BĐS được định giá quá thấp thì làm ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và có thể khách hàng

sẽ đi đến ngân hàng khác vay vốn

Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, việc định giá BĐS được xây dựng trên

cơ sở giá thị trường và người định giá còn xem xét khả năng sinh lợi trong tương lai Ở góc độ Ngân hàng thì người định giá còn xét đến khả năng thu hồi vốn trong trường hợp xử lý tài sản đảm bảo

Việc định giá BĐS đòi hỏi người định giá phải thu thập thông tin rất nhiều và có nhiều kinh nghiệm cũng như kiến thức chuyên môn đồng thời phải lựa chọn phương pháp có khoa học nhằm đưa ra giá trị BĐS hợp lý nhất cho mục đích thế chấp Có thể

áp dụng nhiều phương pháp để định giá BĐS nhưng Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS

Phương pháp so sánh trực tiếp: dùng để xác định giá của thửa đất cũng chính là giá trị của QSDĐ

Phương pháp chi phí: dùng để xác định giá trị tài sản gắn liền trên đất là nhà ở, các công trình xây dựng hay các công trình kiến trúc

 Cơ sở thẩm định

- Tình trạng pháp lý và đặc điểm của BĐS

- Tham khảo giá chuyển nhượng thực tế của các BĐS thực tế

- Kết quả khảo sát thực tế về BĐS

 Điều kiện BĐS thế chấp để bảo đảm tiền vay

- Thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của bên đảm bảo

- Được phép giao dịch

- Không có tranh chấp

- Ngoài ra, Ngân hàng có thể yêu cầu bên thế chấp mua bảo hiểm tài sản theo quy định của pháp luật

6 Cách thức giải quyết quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi thu hồi nợ

Các quy định pháp luật ban hành nói chung, quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng luôn bao gồm quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có như vậy mới vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa khẳng định được vai trò quản lý của Nhà nước vì không phải bất cứ ai (chủ thể thế chấp), bất

cứ khi nào họ cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ mà pháp luật quy định Trên thực

tế, việc người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

là vấn đề thường xuyên xảy ra, vì nhiều lý do chủ quan hoặc do khách quan như bị thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong các hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến phá sản không còn khả năng trả nợ, hay do sử dụng nguồn vốn vay không hiệu quả, có trường hợp còn cố tình không thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn trả nợ… Lúc này, các biện pháp xử lý QSDĐ, TSGLVĐ đã thế chấp được áp dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp

Theo Nghị định 163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính phủ cho phép các tổ chức tín dụng được lựa chọn hình thức xử lý đa dạng

- Xử lý theo phương thức thoả thuận giữa các bên như sau:

 Bán tài sản bảo đảm

 Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

 Nhận tiền, tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ

 Phương thức khác do các bên thoả thuận

- Nếu trường hợp các bên không thỏa thuận được thì ngân hàng xử lý tài sản thế chấp bằng các phương thức sau:

 Thứ nhất, xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức bán đấu giá phải thông qua UBND cấp có thẩm quyền

 Thứ hai, phương thức xử lý thông qua việc khởi kiện ra Tòa án Thông thường ngân hàng chọn phương thức này khi xử lý tài sản để thu hồi nợ

Đây là vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm của cả người sử dụng đất và các tổ chức tín dụng Đặc biệt là các tổ chức tín dụng, vì nếu xử lý không hợp lí phần thiệt hại luôn thuộc về bên nhận thế chấp

Hiện nay, hoạt động việc dùng tài sản là bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng ngày càng trở nên phổ biến Đó là nguồn khách lớn thúc đẩy sự lớn mạnh của ngân hàng, đồng thời các ngân hàng cũng phải chịu những rủi ro từ việc không thu hồi được

nợ

Để định hướng cho các ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Pháp luật đã quy định nhiều phương thức xử lý được tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ Tuy nhiên từng phương thức xử lý đều có những tồn tại khác nhau

+ Thứ nhất, phương thức xử lý theo thỏa thuận được cả hai bên là rất tốt cho

ngân hàng Tuy nhiên, Chính phủ cho phép tổ chức tín dụng được lực chọn hình thức

xử lý đa dạng chỉ ưu tiên cho phương thức thỏa thuận như bán tài sản thế chấp, nhận các khoản tiền và tài sản từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ, phương thức khác do các bên thỏa thuận Trường hợp các bên không thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ thì các tài sản này vấn thực hiện như trớc đây là được đem bán đấu giá nhưng để thực hiện được, các bên lại phải ký hợp đồng uỷ quyền tại đơn vị bán đấu giá có thẩm quyền Nhiều trường hợp bên thế chấp không chấp nhận thì không thể bán đấu giá, khi đó cũng không có cơ chế cho tổ chức tín dụng được tự bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ

+ Thứ hai, phương thức đưa ra bán đấu giá là phương thức còn tồn tại nhiều

vướng mắc lớn làm cho các tổ chức tín dụng khó khăn trong việc thu hồi nợ Vì người dân thường có tâm lý e ngại, cảm giác không an toàn khi mua tài sản này Với lại quy trình bán đấu giá mất nhiều thời gian và thủ tục, dẫn đến tình trạng tài sản hư hỏng, xuống cấp Nếu ngân hàng muốn bán, khai thác hoặc cho thuê buộc phải sửa chữa, đầu

tư thêm Điều này làm cho chi phí hoạt động của ngân hàng tăng lên, trong khi giá trị thu hồi từ các tài sản này chưa chắc đã thu đủ nợ gốc Mặt khác, các tài sản này có khi

do vướng mắc về hồ sơ, thủ tục,…nên giá bán thực tế đôi khi thấp hơn dự kiến

+ Thứ ba, phương thức xử lý QSDĐ, TSGLVĐ thông qua việc khởi kiện tại Tòa

án thì mất nhiều thời gian, công sức, cũng như kinh phí

 Việc áp dụng các giải pháp trên đều là giải pháp tác động của ngân hàng lên khách hàng khi mọi việc đã rồi Ngân hàng vì thế luôn ở trạng thái bị động Những giải pháp cần thiết không chỉ phụ thuộc vào những biện pháp từ phía ngân hàng, mà cần có những biện pháp đồng bộ từ phía Chính phủ Đòi hỏi các cơ quan ban hành luật

đề ra được các biện pháp hợp lý hơn nhằm đảm bảo quyền lợi của các tổ chức tín dụng, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Các văn bản liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Căn cứ Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 do Quốc hội ban hành

- Căn cứ Bộ luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế

chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một

số điều của nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999

- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999

- Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, mặt bằng pháp lý chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng

- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 về hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT ngày 04/7/2003 của BTP-BTNMT hướng dẫn

về, trình tự, thủ tục, đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp,

Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 03/TTLT/BTP/BTNMT ngày 13/6/2006 về sửa đổi bổ sung một

số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT

- Thông tư liên tịch của Bộ tài chính – Bộ tư pháp số 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10 tháng 01 năm 2007 về hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

- Thông tư liên tịch 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/7/2007 về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Luật đã quy định rất rõ ràng cho hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở nước ta nói chung và huyện Đak Pơ – tỉnh Gia Lai nói riêng Hoạt động này mang một ý nghĩa rất lớn cho người sử dụng đất, cho các tổ chức tín dụng và

cả địa phương Bên cạnh đó xuất phát từ nhu cầu thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế ngày càng cao của đất nước

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

Đak Pơ là một huyện mới của tỉnh Gia Lai, được thành lập theo Nghị định số 155/2003/NĐ-CP, ngày 09 tháng 12 năm 2003 của Thủ tướng Chính Phủ trên cơ sở tách 7 xã của huyện An Khê bao gồm: Tân An, Cư An, Phú An, Gia Hội, An Thành, Yang Bắc và Hà Tam, đồng thời thành lập mới thêm xã Đak Pơ Toàn huyện có tổng diện tích tự nhiên là 49.879,05 ha, dân số 122.834 người Trong đó, đồng bào dân tộc thiểu số (phần lớn là dân tộc Bahnar) chiếm 20% dân số

Đak Pơ có vị trí thuận lợi nằm trên trục Quốc lộ 19 nối Tây Nguyên với các tỉnh Duyên hải Miền Trung, cách cảng biển Quy Nhơn 80 km về phía đông, cách Thị xã

An Khê 10 km, địa hình tương đối bằng phẳng, mật độ dân số thấp, nên Đak Pơ có vị trí rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, củng cố an ninh quốc phòng của tỉnh Gia Lai và cả Tây Nguyên

I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên

a) Điều kiện tự nhiên

b) Tài nguyên thiên nhiên

2 Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện

a) Thực trạng về kinh tế

b) Thực trạng về xã hội

3 Tình hình quản lý đất đai của huyện

4 Thực trạng hoạt động đăng ký thế chấp của huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai

a) Các trường hợp thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ được đăng ký tại VPĐKQSDĐ b) Nguyên tắc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ

c) Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiện đăng ký d) Lệ phí đăng ký

e) Trình tự, thủ tục thực hiện công tác thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ trên địa bàn nghiên cứu

f) Thực trạng đăng ký thế chấp của địa phương từ năm 2006 - 30/06/2009

5 Một số kết quả đạt được trong hoạt động cho vay thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ