Hoàn thiện công tác định giá đất tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thànhphố trực thuộc TW thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của cácthửa đất để xác định diện

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn

Hồ Thị Loan

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BHXH Bảo hiểm xã hội

BHYT Bảo hiểm y tế

IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, định giá là lĩnh vực mớiđược hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX ở một số quốc gia phát triểnnhư Mỹ, Anh Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, định giá mớithực sự hoạt động một cách chuyên nghiệp và phát triển mạnh mẽ trên phạm

vi quốc tế Ngày nay, định giá ngày càng phổ biến và đóng vai trò quan trọngtrong lĩnh vực tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giao dịch trênthị trường

Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động định giátheo đúng nghĩa Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta từ kế hoạch hóatập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm phátsinh nhu cầu thực tiễn về việc đánh giá giá trị các loại tài sản Nhu cầu nàyngày một tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác địnhgiá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tàisản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, thế chấp, chuyểnnhượng tài sản trong việc thi hành án…của các bên liên quan.Việc xác địnhđúng đắn giá trị của từng nguồn lực được coi là hết sức quan trọng và có ýnghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinh tế

Trong lĩnh vực định giá thì định giá bất động sản nói chung và định giáđất nói riêng được coi là hoạt động quan trọng nhất được nhiều các quốc giaphát triển đầu tư nghiên cứu Ví dụ tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh,Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất vàbất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quảnghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được đưavào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao

dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa là một công cụ của quản lý nhànước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trongnền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước Với nước ta, mụcđích chính của việc định giá đất thường là tính tiền thu nộp tiền sử dụng đấtkhi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuy nhiên,thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất ởnước ta còn khá yếu kém, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn Chính vì vậy,qua thời gian thực tập và dưới sự tìm hiểu về hoạt động định giá đất của công

ty nên em quyết định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam’’.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động định giá đất và thu tiền sửdụng đất

- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền

sử dụng đất tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá đất tạiCông ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ cho mụcđích thu tiền sử dụng đất tại Công ty

- Những khó khăn còn tồn tại trong hoạt động định giá đất phục vụ chomục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất tại Công ty TNHH Thẩm

định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền

sử dụng đất tại Công ty

- Thời gian nghiên cứu: Số liệu được thu thập năm 2015

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin từ các nguồn kênh internet, các chứng

thư thẩm định, báo cáo thẩm định giá mà công ty cung cấp, các văn bản pháp

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Khái niệm:

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấuthành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,

bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…) Các lớptrầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tậpđoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ vàhiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,

…)”

Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình,thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và

có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hộiloài người

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện

để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp”

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung đều có chung những đặc điểm:

- Cố định về vị trí: đất đai không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyếtđịnh tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu

tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác cóthể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn

- Có tính khan hiếm : Do đất đai là có hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng đất đaingày càng tăng dẫn đến giá trị của đất tăng dần theo thời gian và thường cógiá trị lớn

- Có sự khác biệt: Không có mảnh đất nào hay bất động sản nào giống nhauhoàn toàn nên dẫn đến giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại khônggiống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùngxa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầnghoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn.Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu cácđiều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn

- Có giá trị lớn: Giá trị của đất đai cũng như của bất động sản thường lớn doviệc đầu tư khai thác đất đai cần lượng vốn lớn và dài hạn Đối với trườnghợp đất đai là nhà ở thì có quá trình sử dụng lâu dài

- Có tính ảnh hưởng lẫn nhau: Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉtác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho mộtcông ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia Chẳnghạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có cáccảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với cácnước trong khu vực và trên thế giới…

1.1.1.3 Phân loại đất đai

Theo điều 10 của Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đấtđai được phân loại như sau:

1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;b) Đất trồng cây lâu năm;

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức

sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dụcthể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuấtphi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệuxây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảnghàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tíchlịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễnthông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngườilao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuấtnông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất khôngnhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

1.1.1.4 Vai trò của đất đai

Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nóichung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đaingày càng gắn liến chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tậncủa con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quátrình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loàingười Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội Muốn xây dựngmột nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làmviệc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hànhhoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển nhanh chóng của cácngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trìnhdân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cưmới Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành chocác ngành đó cũng tăng lên

Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếpcác yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệuxây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vàocác điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môitrường, thời tiết, khí hậu bên ngoài Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của cácngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụthuộc vào điều kiện vốn có của đất đai

1.1.2 Khái niệm về giá trị thị trường

Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 đã nêu rõ:

Gía trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểmthẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị và công khai, mà tại đó các hànhđộng một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

1.1.3 Khái niệm giá trị phi thị trường

Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 đã chỉ ra:

Gía trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việcđánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thểmua bán trên thị trường

1.2 Định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất phục vụ mục đích thu tiền

1.2.1.2 Sự cần thiết của định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Mọi hoạtđộng kinh tế, xã hội của con người đều gắn liền với đất đai

Theo Điều 1 của Luật Đất Đai 2013 thì “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Trong quá trình đại diện sở hữu của mình,Nhà nước có vài trò vô cùng quan trọng trong việc quyết định mục đích sửdụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phépchuyển mục đích sử dụng đất Và thu tiền sử dụng đất là một trong các nội

dung thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai Điểu đó được quyđịnh cụ thể tại Điều 14 của Luật Đất Đai 2013.

Dựa trên các nội dung chủ yếu của Luật Đất đai 2013, ta có thể thấyrằng, mục đích của việc thu tiền sử dụng đất bao gồm:

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đốivới việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước

- Đồng thời, thu tiền sử dụng đất là căn cứ pháp lý thể hiện sự bảo hộ của Nhànước đối với quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đối với mảnhđất, khu đất

- Góp phần đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, tiết

kiệm, và có hiệu quả

Xuất phát từ những mục đích thiết thực của việc thu tiền sử dụng đất dẫntới sự ra đời và phát triển của việc định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sửdụng đất là rất cần thiết

1.2.2 Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất

1.2.2.1 Quy định pháp lý liên quan hướng dẫn thực hiện quy trình thu tiền sử dụng đất

- Luật Đất đai 2013

- Nghị định số 45/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/8/2014 hướng dẫnmột số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trườngngày02/06/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổsung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư

1.2.2.2.Căn cứ thu tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại LuậtĐất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1 Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhậnquyền sử dụng đất

2 Mục đích sử dụng đất

3 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụngtrong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộgia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định củapháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ởhoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phốtrực thuộc TW

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thànhphố trực thuộc TW thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của cácthửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức côngnhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ởhoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực,chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặchạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị pháthiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định củapháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiếttrừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất ápdụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụngđất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất)

từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;

từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;từ 20 tỷ đồng trở lênđối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất khôngthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất,công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thôngqua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức

- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ápdụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặckhu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đốivới các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnhmiền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xácđịnh tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông quahình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để ápdụng cho các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 45/NĐ-CP

1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá đất:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là đượcphép sử dụng cả về vật chất và pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắcnày đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểmđịnh giá có khả năng tạo ra thu nhập và hiệu quả lớn nhất chứ không căn cứvào sử dụng hiện tại nếu như sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất, tốt nhất

Để có thể đánh giá việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản cầnxem xét các điểm sau:

- Quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất tại khu vực có bất động sản tọa lạc

- Quy định của Nhà nước về xây dựng tại khu vực này: tỷ lệ xây dựng, chiềucao

- Quy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinh doanhtại khu vực này, cũng như các hạn chế trong hoạt động kinh doanh.

- Thực trạng sử dụng đất tại khu vực này, cũng như cung cầu về các loại hìnhbất động sản, đặc biệt là tình hình đầu tư bất động sản tại khu vực này

 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tươngtác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặcgiảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khônggiảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầucùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngượclại Giá cả của bất động sản tại thời điểm cân bằng cung cầu sẽ phản ánh giátrị thị trường của nó

 Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợpvới cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phù hợpvới quy định của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môitrường (làm cho giá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất)

về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có

sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước vàpháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bấtđộng sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thịtrường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản,

về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan,

nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việcước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ cógiá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thếtương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp vớinguyên tắc “dự báo”

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thịtrường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí Do đó giá trị của bất động sản chỉ

có hiệu lực pháp lý vào một thời điểm cụ thể

 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trêncác triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sảncủa người mua

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bấtđộng sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bấtđộng sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thunhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nàođócủa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng gópvào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phươngkhác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

 Nguyên tắc dự báo

Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trongtương lai của đất Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phầntham gia thị trường Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm,

từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràngbuộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không

 Nguyên tắc thực tế

Định giá bất động sản phải dựa vào khả năng của bất động sản, có dựbáo nhưng không suy diễn, dựa vào kết quả thực tế được thị trường thừanhận, dựa vào thực tiễn, quan niệm trao đổi mua bán bất động sản, dựa vàophong tục tập quán sử dụng bất động sản

1.2.4 Quy trình định giá đất:

1.2.4.1 Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá

- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất độngsản cần định giá:

- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xácđịnh rõ mục đích định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quảđịnh giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đốitượng định giá.Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của ngườiđịnh giá phải dựa trên cơ sở:

● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức đầy đủ,

rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quảđịnh giá

● Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liênquan

Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiệnhạn chế và ràng buộc không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và cóthông báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng

- Xác định thời điểm định giá: Đó là ngày mà giá trị của bất động sản được xácđịnh

- Xác định nguồn dữ liệu: Nguồn thông tin, dữ liệu có từ đâu, có đảm bảo độtin cậy, chính xác không

- Xác định cơ sở giá trị của mảnh đất: Bao gồm xác định cả hai giá trị thịtrường và phi thị trường

1.2.4.2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch một nghiệp vụ định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng nhưtoàn bộ thực hiện nghiệp vụ định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với những chức năng, các đặc tính vàc2ác quyền gắn với mảnh đất, lô đất mục tiêu và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về mảnh đất, lô đất mục tiêu,tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

 Khảo sát hiện trường:

- Xem xét vị trí thực tế của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp

 Thu thập thông tin:

- Thu thập thông tin liên quan các mảnh đất có thể so sánh được

- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về độngthái của người mua, người bán tiềm năng

- Thu thập thông tin về khu vực thị trường nơi có bất động sản tọa lạc như: sốliệu về kinh tế, xã hội, môi trường và tác động đến giá trị của mảnh đất, thôngtin về các đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vựclân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đếnmục đích sử dụng của bất động sản.

1.2.4.4 Phân tích thông tin

Sau khi thu thập được thông tin, định giá viên cần tiến hành phân tíchcác thông tin đó để tìm ra ý nghĩa kinh tế phục vụ mục đích định giá củakhách hàng

- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, lô đất mục tiêu.Chọn ra các mảnh đất, lô đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này xácđịnh phương pháp định giá phù hợp

- Phân tích thông tin thị trường: Phân tích hành vi ứng xử của những ngườitham gia thị trường; phân tích xu hướng cung- cầu, đánh giá ảnh hưởng của

xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàngtiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán

- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất, lô đất mục tiêu

1.2.4.5 Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh đất

 Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Dựa trên loại đất và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựachọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnhđất Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị củamảnh đất cần định giá

Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiềuphương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật củamảnh đất và với mục đích định giá

Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giánào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụngđất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.

 Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu:

Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ

ra giá trị của mảnh đất cần định giá Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn mộtphương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đócần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành mộtchỉ số giá của mảnh đất mục tiêu Khi so sánh chỉ số giá rút ra từ mỗi phươngpháp cần giải thích sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương phápđịnh giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của mảnh đất mục tiêu được xác định có thể là con số

cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị đểrút ra giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báocáo định giá

1.2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phântích, các phương pháp được áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ướclượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn

đề và số liệu thực tế được trình và để theo dõi những lý do đằng sau kết luậngiá trị của người định giá Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằngmiệng Có thể viết dưới dạng đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn.Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đíchthông báo cho khách hàng kết quả định giá

1.2.5.1.2 Các bước tiến hành:

 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đấtcần định giá để thu thập thông tin

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã có giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diệntích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đấtcần định giá Thời gian thu thập thông tin:

• Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất vớithời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất nếu thịtrường ổn định

- Những thông tin cần thu thập:

• Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sảntrên đất)

• Môi trường (bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơ bản nhưcảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ

thoái hóa của đất, v.v Môi trường kinh tế- xã hội gồm những điều kiện cơ bảnnhư kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giaothông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh

• Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kếtquả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa ngườimua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loạiđất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Những cuộc giao dịch muabán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc muabán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợppháp và các lý do chủ quan khác gây tác động sai lệch quá trình hình thành vàvận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thịtrường

 Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa cácthửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xácđịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửađất, khu đất cần định giá

 Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khuđất mục tiêu

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điều chỉnhgiá của bất động sản xuống và ngược lại Lưu ý: các điều chỉnh không nên làmquá chi tiết, vụn vặt Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường

- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu tốliên quan đến mảnh đất sau

- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất sosánh và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm củaloại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửađất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trịtuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xácđịnh căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểmchuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thờiđiểm xác định giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa

đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánhtheo công thức nêu trên

 Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của

3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ởbước 3

1.2.5.1.3 Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

 Ưu điểm :

- Được áp dụng phổ biến, rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tiễn

vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường đểđịnh giá, so sánh

Nhược điểm:

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưngchúng ta phải dựa vào các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ nên giá trị thịtrường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trong quá khứ

- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và sốlượng giao dịch

- Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làmhạn chế tính thực tiễn của phương pháp này

1.2.5.1.4 Khả năng áp dụng:

- Đối với loại đất được mua bán phổ biến trên thị trường thì có thể căn cứ vàogiá giao dịch trên thị trường để rút ra giá trị của mảnh đất mục tiêu

Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:

- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tính chất tươngđồng về diện tích, mục đích sử dụng, loại đất, điều kiện mặt bằng, vị trí v.v…

- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ra trong thờigian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn định của thịtrường.

 Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minh chứng chocác dấu hiệu so sánh Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảokết quả thu được

- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh.

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịchcủa bất động sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh

- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công

trình hiện có của bất động sản bằng viêc:

Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giávào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư

- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi nguyên

nhân để giảm giá Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên,lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại để xây

dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trị hiệntại của công trình

- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình phụ, các chi phí của các công

trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu

- Bước 6: Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí công trình đã

giảm giá, công trình phụ đã giảm giá và các công trình cải tạo khác nằm trênmảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất

1.2.5.2.3 Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

 Ưu điểm:

- Dễ dàng thực hiện

- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đíchchuyên biệt việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vàochuyên môn, kinh nghiệm của người định giá

 Các mặt hạn chế :

- Phương pháp này cũng dựa trên những dữ liệu của thị trường nên có hạn chếgiống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị

- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được

1.2.5.3 Phương pháp thặng dư

1.2.5.3.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường củaBĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất

cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

1.2.5.3.2 Các bước thực hiện

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần định

giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn

thành nó bằng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp địnhgiá vốn hóa

Bước 3 : Ước tỉnh tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng,

lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và cácchi phí liên quan khác

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có

được tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lí,thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ ra giá trị cònlại của đất

Công thức tính

V = DT - CP

Trong đó:

V: là giá trị mảnh đất cần định giá

DT: là tổng doanh thu từ việc bán bất động sản

CP: là tổng chi phí đầu tư phát triển bất động sản

1.2.5.3.3 Ưu, nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm :

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa vàtiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

1.2.5.3.4 Khả năng ứng dụng

- Phù hợp khi đánh giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độtin cậy

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm vè phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

- Cần sử dụng các kỹ thuật xử lý rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp củacác phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

1.2.5.4 Phương pháp thu nhập

1.2.5.4.1 Khái niệm:

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xâydựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theonguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành củamột BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trongtương lai có thể nhận được từ BĐS.

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp nhỏ:

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng với trường hợp thu nhập từ bất

động sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

b Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ

tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trongtương lai thành giá trị hiện tại của các tài sản

1.2.5.4.2 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm tài sản mang lại Bước 2: Uớc tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm (bao gồm cả các

khoản thuế phải nộp)

Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập

thuần hàng năm

Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán: dựa vào

phân tích doanh số bán những bất động sản tương tự giao dịch trên thị trường

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất

động sản cần định giá

 Công thức tính:

Giá trị hiện tại của TS = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinhtrong tương lai như tiền cho thuê,…

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thunhập và giá trị tài sản Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một nămtrên tổng giá trị tài sản.

Việc chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên cơ sở xem xét các yếu tố sau: rủi ro,lạm phát (giảm phát); tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế;

tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh;cung cầu về quỹ đầu tư; thuế

1.2.5.4.3 Ưu, nhược điểm của phương pháp.

Qua chương 1 cơ sở lý luận về định giá đất chúng ta có thể biết đượcLuật Đất đai năm 2013 đã chỉ rõ về khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai tròcủa đất đai.

Hiểu được thế nào là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Hiểu được tầm quan trọng của định giá đất trong hoạt động định giá bấtđộng sản nói chung

Qua đó chúng ta biết được khi định giá đất cũng cần có những nguyêntắc hay phương pháp áp dụng riêng cho từng loại đất, những ưu nhược điểmcủa những phương pháp đó để khi định giá thẩm định viên có thể lựa chọn và

áp dụng những nguyên tắc và phương pháp đó hiệu quả hơn

Nắm được những quy trình định giá đất nói chung và những quy địnhpháp lý hướng dẫn trong công tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sửdụng đất nói riêng, biết được căn cứ để thu tiền sử dụng đất có những thông

tư nào mới và được Công ty VFA VIETNAM áp dụng chúng trong thực tiễnnhư thế nào sẽ được hiểu rõ và chi tiết hơn ở chương 2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIỆT NAM )

2.1 Giới thiệu về công ty Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

2.1.1.1 Giới thiệu chung về công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM ) là một doanh nghiệp được thành lập theo loại hình công ty tráchnhiệm hữu hạn.VFA VIETNAM đã được Bộ tài chính và Sở kế hoạch và Đầu

tư Hà Nội công nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt độngtrong nhiều lĩnh vực,trong đó lĩnh vực chính là hoạt động dịch vụ thẩm địnhgiá tài sản và dịch vụ giám định thương mại

VFA VIETNAM được đánh giá là một trong những công ty thẩm địnhgiá và giám định thương mại đứng tốp đầu trong các đơn vị thẩm định giá vàgiám định thương mại có nhiều thẩm định viên hành nghề về giá (14 thẩmđịnh viên về giá) cùng đội ngũ lãnh đạo và chuyên viên có trình độ cao, giàukinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm các giám định viên, kiểm toán viên,các chuyên gia về cơ khí, điện tử-điện lạnh, xây dựng, đất đai, tài chính-kếtoán, thuế, các cử nhân, kỹ sư chuyên ngành,…VFA VIETNAM luôn cungcấp các dịch vụ thẩm định giá và giám định thương mại một cách hoàn hảonhất,trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhucầu chính đáng của mọi khách hàng

Với phương châm làm việc “Độc lập-Khách quan-Uy tín-Chất lượng”

các dịch vụ VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ cácquy định hiện hành của Nhà nước về: tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêuchuẩn thẩm định giá quốc tế, các quy trình thực hiện công tác Giám định, các

văn bản chính sách quy định về lĩnh vực hoạt động thẩm định giá và giámđịnh, các quy định về tài chính, xây dựng, thuế, các chuẩn mực kế toán…

VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và là “Địa chỉ tin cậy, sự lựa chọn chính xác của Quý khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn hóa của VFA VIETNAM.

Tên công ty: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM).

- Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai

Chi nhánh, văn phòng đại diện: có 11 văn phòng đại diện :

• Chi nhánh Miền Nam (tại thành phố Hồ Chí Minh)

- Địa chỉ: Số 387-389 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, thành phố Hồ ChíMinh

• Chi nhánh Miền Trung (tại Thành Phố Đà Nẵng)

- Địa chỉ: Số 147 Lê Độ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành Phố ĐàNẵng

• Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh:

- Địa chỉ: Số 09, ngõ 2, phố Hải Lộc, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Trà Vinh (Miền Tây Nam Bộ):

- Địa chỉ: Số nhà 34, đường Kiên Thị Nhẫn, khóm 1, phường 7, thành phố TràVinh, tỉnh Trà Vinh

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Bắc Giang:

- Địa chỉ: Số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh BắcGiang

• Văn phòng đại diện tại tỉnh lào Cai:

- Địa chỉ: Số nhà 283, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố LàoCai, tỉnh Lào Cai

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái:

- Địa chỉ: Số nhà 740, đường Điện Biên, tổ 44 phường Minh Tân, thành phốYên Bái, tỉnh Yên Bái

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Sơn La:

- Địa chỉ: Số nhà 330, tổ 9, đường Tô Hiệu, phường Chiềng Lề, thành phố Sơn

La, tỉnh Sơn La

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Điện Biên:

- Địa chỉ: Số nhà 81, phố 2, đường Trần Đăng Ninh, Phường Thanh Bình,Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Lai Châu:

- Địa chỉ: Tổ 26, phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu

• Văn phòng đại diện tại tỉnh Hà Tĩnh:

- Địa chỉ: Số nhà 07, đường Phan Đình Phùng, phường Bắc Hà, Thành Phố HàTĩnh

2.1.1.2 Cơ sở pháp lý hoạt động

- Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;

- Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Giá số 11/2012/QH13 Ngày 20/6/2012;