Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác định giá bất Về cơ sở vật chất, Việt Nam chưa xây được trung tâm cơ sở dữ liệu, thông tinthị trường, cung cầu, giá cả, thị trường tài

2.1 Tổng quan về công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính

2.1.3 Các dịch vụ chính công ty cung cấp: 42

2.1.4 Cơ cấu tổ chức các phòng ban, tầm nhìn, sứ mệnh và một số đơn vị, tổchức dự án tiêu biểu của công ty TNHH Định Giá và Tư Vấn Tài Chính Việt

2.1.6 Một số những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu của công ty VFAVIETNAM đã tham gia thực hiện định giá và giám định thương mại 512.1.7 Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài

2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Và

2.2.1 Thực trạng các căn cứ Pháp lý mà Công ty VFA VIETNAM vận dụng

562.2.2 Thực trạng nguồn nhân lực Định giá BĐS của Công Ty TNHH ThẩmĐịnh Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 582.2.3 Thực trạng quy trình và phương pháp Định giá bất động sản của Công

ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM)

592.3 Đánh giá về công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm

2.3.1 Những ưu điểm của VFA VIETNAM trong công tác định giá BĐS 1082.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác định giá bất

Về cơ sở vật chất, Việt Nam chưa xây được trung tâm cơ sở dữ liệu, thông tinthị trường, cung cầu, giá cả, thị trường tài sản sử dụng trong hoạt động nghiệp

vụ Thẩm định giá còn hạn chế về nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnhhưởng nhất định đến độ chính xác của mức giá BĐS cần thẩm định 111CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ

3.1 Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới 112

3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ Định giá bất động sản trong thời gian

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản công tyTNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam 1133.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 1133.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin 1153.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 1173.2.4 Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá 1203.3 Một số kiến nghị với Nhà nước có thẩm quyền 126

UBNN : Ủy Ban Nhân Dân

VFA VIETNAM : Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm Định Giá Và

Tư Vấn Tài Chính Việt Nam

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

Sơ đồ 2.2 Tổ chức bộ máy công ty

Bảng 2.1 Các dự án tiêu biểu của công ty

Bảng 2.2 So sánh kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2013 -2015

Bảng 2.3 Bảng giá đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

Bảng 2.4 Thông tin về tài sản so sánh

Bảng 2.9 Đơn giá xuất cảng trên thị trường đối với các Công ty

Bảng 2.10 Hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần đại lý vận tải SAFIBảng 2.11 Hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Vận tải và Xếp dở HảiAn

Bảng 2.12 Hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Đa Thức Duyên HảiBảng 2.13 Ước tính chi phí sản xuất và chi phí quản lý bình quân

Bảng 2.14 Bảng lãi suất huy động vốn tại sở giao dịch Agribank năm 2014

2012-Bảng 2.15 2012-Bảng tính doanh thu, chi phí và giá trị quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia trên thế giới nóichung và cá nhân nói riêng Các hoạt động của thị trường bất động sản có thểnói chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đangtrên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triểnmạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ồ ạt tăng trưởng Các nhà đầu

tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư bất động sản là rấtlớn.Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chútrọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể.Tuy nhiên, công tác địnhgiá vẫn trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển.Vì vậy nóvẫn còn ẩn chứa những vấn đề phức tạp Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏhoạt động của thị trường bất động sản Bỏi vậy, nghiên cứu những vấn đề còntồn tại trong công tác định giá ở nước ta hiện nay là công việc quan trọng vàcấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn.Như chúng ta đã thấy, hiện nay trên thị trường diễn ra thường xuyên cáchoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản mànhất là bất động sản mà trong đó việc xác định giá trị thị trường của các tàisản này là cần thiết để các giao dịch được diễn ra minh bạch, hiệu quả, phùhợp với thị trường Từ đó thấy được vị trí quan trọng của các công ty cungcấp dịch vụ định giá tài sản.Trong đó bất động sản là một loại tài sản cầnđược đánh giá chính xác giá trị trong quá trình trao đổi, mua bán

Qua quá trình thực tập tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam được tiếp cận với những nghiệp vụ định giá thực tế,

nhận thấy được tầm quan trọng của công tác định giá BĐS ở các công ty cung

cấp dịch vụ định giá là cần thiết Vì vậy em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công

Tài Chính Việt Nam”.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

● Đối tượng nghiên cứu: cơ sở lý luận và phương pháp được sửdụng trong định giá bất động sản

● Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở lí luận và phương phápđịnh giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chínhViệt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

● Phương pháp thu thập thông tin:

− Đi thu thập thông tin thực ngoài thị trường về giá nhà đất

− Thu thập thông tin ngay tại sàn giao dịch

− Điều tra thống kê số liệu ngay tại sàn giao dịch

− Tham khảo ý kiến của các nhân viên sàn giao dịch

● Phương pháp thu thập và xử lý thông tin

● Chủ nghĩa duy vật biện chứng

● Phương pháp chuyên gia so sánh và thống kê tổng hợp

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, nội dung luận văn được chia

làm 3 phần:

Chương 1: Lý luận cơ bản về công tác định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM)

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM)

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT

“BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm:

a Đất đai.

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do Pháp luật quy định”

1.1.1.2.Đặc điểm:

Hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngoài đặc điểmchung của một hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêngbiệt sau:

● Cố định về vị trí

Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên

cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khảnăng tăng thêm về số lượng, diện tích nên:

Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bấtđộng sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bấtđộng sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính

trung tâm đó Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sảncũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư

và thẩm định giá bất động sản Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xâydựng các công trình bất động sản, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữuích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảmkhoảng cách đến các trung tâm

Giá trị và khả năng phát triển của bất động sản chịu tác động của các yếu

tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môitrường, nên khi thẩm định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và

dự báo sự thay đổi của chúng tác động tới bất động sản

● Tính bền vững

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tàinguyên được xem như không thể bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồngthời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm nênđược xem là bền vững

Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xéttrên cả góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề:

− Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổithọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

− Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổithọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sảnđó

− Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của bất động sản thường có xuhướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồnthu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lạivới các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó đểquyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

− Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các công năng, cũng như dự tính cácnhu cầu thay đổi có thể phát sinh

● Tính khác biệt

Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là nó có sự khácbiệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối vớibất động sản; khác nhau về quang cảnh, môi trường Từ đó đặt ra vấn đề: sựkhác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, songlại có thể trở thành yếu tố bất lợi nếu không biết cách khai thác

Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tănggiá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệtcủa người tiêu dùng

Khi thẩm định giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, khôngthể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau Nhận thức được vấn đềnày, trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản phải có các biệnpháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tínhthống nhất về không gian và kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất độngsản

● Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là

có giới hạn và bất động sản có sự khác biệt, cố định về vị trí Từ đó đặt ravấn đề: Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiềuhướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Dovậy, nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơ bất động sản

Đối với thẩm định giá thì giá của Bất động sản chủ yếu là đất nói chung

sẽ luôn có xu hướng tăng lên Khi thẩm định giá quan tâm tới tính khan hiếm

● Có giá trị lớn

Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đấtđai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

− Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn

− Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

● Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau và có ảnhhưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra các vấn đề:

− Nhà nước phải thống nhất về quản lý bất động sản

− Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến nhữngảnh hưởng đến các công trình kiến trúc khác

− Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu nhưcác công trình khác ra đời

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiệnthông qua hệ thống hàng hóa, tiền tệ

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trường bấtđộng sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểmriêng như sau:

● Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, các chủ thể thị trườngkhông thể đưa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tạinơi giao dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch -kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch

bất động sản thường kéo dài,dễ gặp các biến động (thay đổi giá,thay đổi pháp

lý hay thay đổi tài nguyên môi trường…)

● Thị trường BĐS là một thị trường mang tính khu vực

Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mangtính địa phương với những quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý

do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tựnhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội Vì vậykhi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giámột cách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - vănhóa - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

● Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự khôngđồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó Do đo trongquá trình định giá, điều này đặt ra: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cầnphải có sự phân tích một cách kĩ lưỡng xem chúng có đáp ứng được các yêucầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường và có thể sử dụng được để sosánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

● Cung cầu BĐS ít co dãn và lạc hậu so với giá cả.

Trên thị trường BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sựu thay đổi vềgiá cả BĐS Do đó trong quá trình thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thậntrọng đên đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý giátrị BĐS

● Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.

BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá Do vậy,muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi thẩm định viên nhất

như cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước vềBĐS trong mỗi thời kỳ.

1.2 Công tác định giá bất động sản

1.2.1 Giá trị và cơ sở định giá bất động sản

1.2.1.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bántrên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên làngười mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong mộtgiao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bìnhthường”

1.2.1.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tàisản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khảnăng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giátài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.”Một số giá trị phi thị trường:

Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được

người sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vàonhững tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ

việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn không đáp ứng thời gian yêucầu của giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh

tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sảnliên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sửdụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho mộtngười mua với một lợi ích đặc biệt

Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp

đang hoạt động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệpcấu thành từ nhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thịtrường

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan

đến việc tính thuế tài sản

Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp

đồng bảo hiểm

Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng

được nữa

Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục

tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấphơn giá trị thị trường của tài sản đó

Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định

trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đếnyếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấpkhông phải là giá trị thị trường

1.2.2 Định giá bất động sản và các nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.2.1 Định giá bất động sản

1.2.2.1.1. Khái niệm:

“Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại

một thời điểm nhất định (Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam)

1.2.2.1.2.Bản chất:

Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản của chủ sở hữu, người

sản xuất kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một trình tự

và thủ tục nhất định Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu, người sản xuất

1.2.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản

● Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp phápcũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiệntại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất

đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong những nguyên tắcquan trọng nhất của định giá bất động sản

● Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tươngtác của cung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các bấtđộng sản khác để tham chiếu trong điều kiện cân bằng cung - cầu thì mớichính xác Nếu các giá cả này không được hình thành không phải trên điềukiện cung – cầu thì phải điều chỉnh Gíá trị của bất động sản được xác địnhbởi mối quan hệ về bất động sản đó trên thị trường

● Nguyên tắc thay thế

Các bất động sản có thể thay thế cho nhau vì vậy khi đánh giá phải xemxét đến giá trị của các bất động sản khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậykhi định giá người ta căn cứ vào sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thếcho nhau hoặc những sản phẩm tương đồng, không giống nhau nhưng có thểthay thế cho nhau được

● Nguyên tắc đóng góp

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sảnvào cấu thành giá trị của bất động sản Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trịcủa bất động sản sẽ thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó, đóng góp củabất động sản vào vùng, khu vực mà bất động sản đó tồn tại

● Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Phải dựa vào khả năng thực tế của bất động sản có dự báo nhưng khôngsuy diễn, dựa vào tập quán quan niệm thực tế trong trao đổi mua bán, dựa vàokết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến GTTT của bất động sản

1.2.3.1.Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch

Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và ngườibán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mớiđược coi là chứng cứ thị trường

Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giábán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán đểxác định chứng cứ thị trường

Các điều kiện thị trường:

Thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá khôngphản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là giao dịchchín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đógiá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau:

+ Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng,chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ

sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường

+ Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quanđến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnhhưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản

+ Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từngkhu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thịtrường

− Cung cầu bất động sản:

Cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trênthị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

+ Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số lànhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà

ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô,diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đìnhđộc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu

về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụthương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất

+ Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trởthành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất

+ Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân

số và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thịhoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấunhu cầu về nhà ở

+ Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhucầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạtầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận

cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cungnhanh hơn sự thay đổi của cầu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

+ Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuậnvới sự phát triển kinh tế

+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kếtcấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễdàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này

+ Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:

Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp vàmục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạchcho phép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản

Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thịtrường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhànước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản

1.2.3.3.Nhóm các yếu tố vi mô

Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hộiPhương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặcbiệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giátrị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắngiá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽlàm ăn phát đạt hơn

− Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạolập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhàthẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chiphí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nàocũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động

− Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất độngsản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mụcđích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đíchthì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính nănghiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bấtđộng sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Dovậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc

và tài sản khác gắn liền với đất

− Các yếu tố vật chất của bất động sản:

+ Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợicủa địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị tríthuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứngcác tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trịcao

+ Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơnnhững lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có

bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếpgiáp với đường phố hẹp quá sâu

+ Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thướcphức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kíchthước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

+ Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất độngsản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại sẽlàm giảm giá trị bất động sản

1.2.4 Nội dung của công tác định giá bất động sản

1.2.4.1 Các căn cứ pháp lý của hoạt động định giá bất động sản

Ngay từ những năm 1997 – 1998, hoạt động định giá đã được hình thành

và thâm nhập vào nền kinh tế Việt Nam; khi đó hệ thống pháp luật của ViệtNam chưa quy định rõ ràng, cụ thể Hoạt động định giá chủ yếu dựa vào kinhnghiệm học hỏi từ các nước phát triển Sau khi pháp lệnh giá UBTV QuốcHội ban hành, Việt Nam đã xây dựng được hành lang pháp lý về thẩm địnhgiá Chính phủ đã ban hành nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005của Chính phủ về thẩm định giá và Bộ Tài chính đã ban hành 12 tiêu chuẩnthẩm định giá và đến đầu năm 2014, Bộ Tài chính đã ban hành tiêu chuẩnthẩm định giá Số 13 Cùng với đó là việc vận dụng 26 chuẩn mực kế toán đểlàm cơ sở định giá

Một số Quyết định, Nghị định khác như: Nghị định 135/2007NĐ-CP quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS; Quyết định số87/2008/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế đào tạo bồi dưỡng chuyên ngànhđịnh giá; Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế thi, cấp,

sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá

Nhờ đó, hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá BĐS nóiriêng đã được điều chỉnh bằng các văn bản quy phạm pháp luật, giảm thiểurủi ro cho thẩm định viên trong quá trình hành nghề và tạo điều kiện cho thẩmđịnh giá Việt Nam phát triển và hội nhập với thẩm định giá Thế giới

1.2.4.2 Nguồn nhân lực định giá Bất động sản

Nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá là các thẩm định viên vềgiá, các sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá tại các trường Cao đẳng –Đại học trên toàn quốc

Việc đào tạo học viên chuyên ngành thẩm định giá tài sản hiện đang được

− Học viện Tài Chính (Bộ Tài chính) đã tuyển 10 khóa đào tạo hệ Đạihọc chuyên ngành Thẩm định giá, từ năm học 2004 – 2005 Mỗi khóa từ 50-

70 học viên.Tính đến năm 2016 có khoảng hơn 550 học viên được đào tạochuyên ngành thẩm định giá tốt nghiệp ra trường

− Đại học Kinh tế Quốc dân hình thành tổ bộ môn định giá với 4 giáoviên từ năm học 2007 – 2008, mỗi năm đào tạo cho đất nước 50-60 học viênchuyên ngành Thẩm định giá

− Đại học Kinh tế TPHCM có tổ bộ môn Thẩm định giá thuộc khoaKinh tế phát triển với 7 giáo viên bắt đầu từ năm 2005 -2006 với 40 học viên

và chỉ tiêu tuyển sinh mỗi năm ngành này ngày càng tăng

− Hai trường Đại học Marketing ( TPHCM) và trường ĐH Quản trịKinh doanh ( Hưng Yên) thuộc Bộ Tài chính có khoa Thẩm định giá, bắt đầuchiêu sinh từ năm 1998 – 1999, hằng năm đào tạo khoảng 50-70 học viên Thực hiện quy định tại Điều 16 Pháp lênh giá, để chuẩn bị cơ sở cho việccấp thẻ hành nghề thẩm định viên về giá, Ban Vật giá chính phủ (trước đây)

đã giao cho 2 trung tâm trực thuộc tổ chức lớp bồi dưỡng cán bộ đang làmcông tác quản lý giá tại cơ quan nhà nước vào cuối năm 2002 cho 203 họcviên Sau khóa học, 38 trong tổng số 203 học viên là những người đầu tiênđược cấp thẻ thẩm định viên về giá

Ngày 24/02/2004, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số21/2004/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩmđịnh viên về giá Đồng thời Bộ trưởng đã ban hành chương trình, nội dungđào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá Việc tổ chức cáclớp này góp phần cập nhật, nâng cao kiến thức, kỹ năng hành nghề cho độingũ những người làm công tác thẩm định, đồng thời tạo điều kiện cho nhữngngười tham gia lớp học được cấp chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định.Đây là điều kiện để họ tham gia kì thi để lấy thẻ thẩm định viên về giá

Tính đến nay, Bộ Tài chính đã tổ chức được 8 kì thi cấp thẻ hành nghềcho thẩm định viên Lần gần đây nhất là kì thi lần thứ VIII năm 2013 đã traothẻ thẩm định viên về giá cho 331 thí sinh có đủ điều kiện cấp thẻ

Tuy môi trường thẩm định giá nước ta còn gặp nhiều khó khăn, song cácthẩm định viên về giá cần phát huy tốt nhất vai trò của mình, góp sức cùng cơquan quản lý Nhà nước tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định.Tập trung trí tuệ, đạo đức nghề nghiệp, độc lập, khách quan để cung cấpnhững dịch vụ tư vấn thẩm định giá đạt chất lượng và theo đúng quy định củapháp luật Bên cạnh đó, thường xuyên bồi dưỡng, nâng cao năng lực học hỏikinh nghiệm chuyên môn trong và ngoài nước để kịp đáp ứng yêu cầu thẩmđịnh giá của khách hàng, góp phần tích cực cho ngành Thẩm định giá ViệtNam theo kịp với ngành Thẩm định giá khu vực và Thế giới

1.2.4.3 Quy trình định giá Bất động sản

● Xác định vấn đề

− Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá

− Mục đích sử dụng thẩm định giá

− Cơ sở giá trị của thẩm định giá

− Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định

− Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản

− Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định

● Lên kế hoạch định giá

− Xác định phạm vi công việc

− Xác định các tài liệu cần thu thập

− Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

− Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thậpvề thị trường,

− Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

● Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

− Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực

− Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định

− Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh

− Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất,diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất,pháp lý,…

− Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với bất động sản cần thẩmđịnh giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản sosánh

− So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản

có thể so sánh được

● Đánh giá và áp dụng các phương pháp định giá

Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra

ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản

● Chuẩn bị kết quả Thẩm định giá để báo cáo

Là sản phẩm cuối cùng của công việc thẩm định giá, là cao điểm củanhững nỗ lực và ký năng của nhà thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và nục đíchcủa công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuấtphát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường.

Kết quả quả thẩm định giá thường được trình bày trong một văn bản báocáo viết, trong đó nêu ra

− Mô tả tài sản thẩm định

− Mục đích thẩm đinh

− Thời hạn ước tính giá trị

− Số liệu minh họa và phân tích

− Thuộc tính của BĐS

− Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

− Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiếtphải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giản chỉ cần đitìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể

so sánh được trên thị trường

Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ướctính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất độngsản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất

Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, còncác bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi làcác bất động sản so sánh

● Đặc điểm về các công trình có liên quan

● Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

● Tình trạng pháp lý

● Thời gian giao dịch

● Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

− Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằmđảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốtbước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch

● Nguồn gốc các giao dịch thị trường

● Đánh giá đặc điểm, tính chất của các giao dịch thị trường.

− Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theokinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

− Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu vàBĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảngphân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh

Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đãđiều chỉnh

● Ưu điểm:

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trongthực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm có bản sau:

− Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì: không

có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giaodịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

− Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằngchứng rõ ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó

có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

− Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như:phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này trở nên có

ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường, người ta sử dụngphương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giáBĐS

● Nhược điểm:

− Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêucầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

− Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điềukhông thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trởnên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp.

− Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

● Điều kiện áp dụng

− Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm trađược

− Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn,

ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

− Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việcđánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tíchxác suất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tàiliệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn

1.2.4.4.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xâydựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theonguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành củamột BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tươnglai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo rahàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với chi phí cơhội để tạo ra các khoản thu nhập đó

Xem xét trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vàoBĐS, có thể biết trước các khoản thu nhập do BĐS mang lại Trong nhữngtrường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư, nhưng người ta cũng cóthể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các

BĐS tương tự đã được đầu tư Vì vậy, hoàn toàn có thể vận dụng các kỹ thuật

dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS

Vì vậy, có thể nói định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ướctính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bấtđộng sản có thể mang lại cho nhà đầu tư

● Các bước tiến hành phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua cácnăm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

− Bước 1: ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản manglại

-Thất thu do không được thuê hết 100%

công suất

-Chi phí vận hành,duy tu bảo dưỡng(chi phí hoạtđộng)Trong đó:

Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một bất động sảnvới tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xácđịnh tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê bất động sản cần định giá thông quađiều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất được xác địnhbằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng.Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bấtđộng sản cho thuê tương tự

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp và chi phígián tiếp.Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất độngsản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không

Chi phí gián tiếp: là những chi phí tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê

− Bước 2: Xác định tỉ suất chiết khấu.

Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị đượcrút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là bất động sản sử dụng phải tươngđồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí so với bất độngsản thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất chiết khấu:

Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất suất

chiết khấu =

Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi roTrong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếuChính phủ kỳ hạn 10 năm

Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanhkhoản

1.2.4.4.3 Phương pháp đầu tư

Xác định tỷ suất chiết khấu căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suấtthu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọnghuy động vốn từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản, theo côngthức sau:

M x Rm + (1-M) x Re = ROTrong đó:

RO : tỷ suất chiết khấu

M : tỷ trọng vốn vay

(1-M) : tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Rm : tỷ suất thu hồi vốn vay.

Re : lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

● Phương pháp chiết khấu dòng tiền

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu tất cảcác khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thờiđiểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:

Trong đó: V : Giá trị thị trường của bất động sản

CFt : Thu nhập năm thứ t

Vn : Giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n

n : thời gian nắm giữ bất động sản

r : tỷ suất chiết khấu

● Ưu điểm

− Về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,

vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầutư

− Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương phápđơn giản

− Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ

có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độtin cậy cao

− Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trongtương lai

− Nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tươnglai

− Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiềucủa yếu tố chủ quan

cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư Để địnhgiá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp đượcxây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế

Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đíchriêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị trường rất hiếm khixảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này Các khoản thu nhập bằng tiền dochúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng Chúng ta thiếu những căn

cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư Để địnhgiá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được

Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tươngđương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thaythế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trảgiá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi íchtương tự.

Với ý nghĩa như vậy, định giá bất động sản theo phương pháp chi phí làviệc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất độngsản đó

● Các bước tiến hành

− Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cáchcoi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quảnhất

Do tính chất đặc thù của bất động sản nên việc xác định giá đất cần tôntrọng nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phươngpháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ,ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương

− Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thếcông trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu vàthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

− Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độgiảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩmđịnh giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểmcần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độhao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền

Có 2 phương pháp chính xác định mức độ hao mòn của bất động sản:phương pháp đo mang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường.

− Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trịhao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành củacông trình

− Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cáchcộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

● Ưu điểm

− Ưu diểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khikhông có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánhgiá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi íchtương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phươngpháp khác là không thể sử dụng được

− Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộcnhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhàthẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cáchkhách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiệncủa sự thái quá

● Nhược điểm

− Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệuthị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũngđúng đối với phương pháp chi phí

− Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều

bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

− Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan vàkhó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụthể nào được chấp nhận rộng rãi.

− Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiềukinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Nhìn chung ngưòi ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quantrọng

● Điều kiện áp dụng

− Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợpkhi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ,bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọcdầu đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để

− Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sunghoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

1.2.4.4.5 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư Nóđòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyêntắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐSđược xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trịcủa tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trênphần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệuquả nhất

● Các bước tiến hành

− Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốtnhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điềukiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

− Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất

− Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trênđất, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan vàlợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

− Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toáncủa bước 2 và bước 3

● Ưu điểm:

− Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

− Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

− Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơhội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án pháttriển BĐS

● Nhược điểm

− Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

− Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thịtrường

− Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giábán

− Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

● Điều kiện áp dụng

− Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độtin cậy cao

− Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

− Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giárủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiệnđại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanhBĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển vàcác cơ hội đầu tư vào BĐS Được những người mua nhà riêng xem xét, đánhgiá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà cógiá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH

VIỆT NAM

2.1 Tổng quan về công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM)

2.1.1 Giới thiệu chung về công ty

Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) là một doanh nghiệp được thành lập theo loại hình công ty tráchnhiệm hữu hạn.VFA VIETNAM đã được Bộ tài chính và Sở kế hoạch và Đầu

Tư Hà Nội công nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt độngtrong nhiều lĩnh vực, trong đó lĩnh vực chính là hoạt động dịch vụ thẩm địnhgiá tài sản và dịch vụ giám định thương mại

VFA VIETNAM được đánh giá là một trong những công ty thẩm địnhgiá và giám định thương mại đứng tốp đầu trong các đơn vị thẩm định giá vàgiám định thương mại có nhiều thẩm định viên hành nghề về giá (14 thẩmđịnh viên về giá) cùng đội ngũ lãnh đạo và chuyên viên có trình độ cao, giàukinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm các giám định viên, kiểm toán viên,các chuyên gia về cơ khí, điện tử-điện lạnh, xây dựng, đất đai, tài chính-kếtoán, thuế, các cử nhân, kỹ sư chuyên ngành,…VFA VIETNAM luôn cungcấp các dịch vụ thẩm định giá và giám định thương mại một cách hoàn hảonhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhucầu chính đáng của mọi khách hàng

- Tài sản thấm định giá bao gồm:

+ Bất động sản (Đất và Nhà cửa, vật kiến trúc, gắn liền trên đất);

+ Động sản (máy móc, thiết bị, hàng hóa…);

+ Xác định giá trị doanh nghiệp;

+ Dự án đầu tư;

+ Giá trị vô hình…

- Đối tượng giám định thương mại bao gồm:

+ Giám định công nghiệp (dây chuyên sản xuất, dây chuyền thiết bị côngtrình dân dụng, công nghiệp, giao thông thủy lợi, thiết bị thiết bị y tế, thiết bịtrường học…)

+ Giám định sản phẩm nông nghiệp và thực phẩm (Sản phẩm nôngnghiệp: Gạo, ngô, đậu các loại, lạc, kê…; Lâm sản: gỗ long, gỗ tấm, gỗ xẻ,dăm gỗ,…Thực phẩm: sữa và sản phẩm từ sữa, bánh kẹo, dầu ăn, đường,rượu bia, nước ngọt…)

+ Giám định hàng hải (Phương tiện vận tải trên sông, biển, hàng hóa trêntàu, sà lan, bồn, container…)

+ Giám định khoáng sản (Than, quặng các loại, cát, đá, vật liệu xâydựng,…)

+ Giám định sản phẩm dầu thô, xăng dầu khí ga

+ Giám định hàng tiêu dùng và thủ công mỹ nghệ

Với phương châm làm việc “Độc lập/Chính xác-Khách quan-Uy Chất lượng”, các dịch vụ VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo

tín-tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về:tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế,các quy trình thực hiện công tácgiám định, các văn bản chính sách quy định về lĩnh vực hoạt động thẩm địnhgiá và giám định, các quy định về tài chính, xây dựng, thuế, các chuẩn mực kếtoán…

VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và là “Địa chỉ tin cậy, sự lựa chọn chính xác của Quý khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn hóa của VFA VIETNAM.

2.1.2 Thông tin chính về công ty

Tên công ty: Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam(VFA VIETNAM)

- Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai

2.1.2.2 Chi nhánh,văn phòng đại diện:có 11 văn phòng đại diện

Chi nhánh Miền Nam (tại thành phố Hồ Chí Minh)

− Địa chỉ: số 387-389 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, thành phố

Hồ Chí Minh

Chi nhánh Miền Trung (tại Thành Phố Đà Nẵng)

− Địa chỉ: số 147 Lê Độ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê,Thành Phố Đà Nẵng

Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh: