quyền của người sử dụng đất

Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ - Khái niệm: Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của người sử việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với QSDĐ... Tình huống: U

CHƯƠNG 5

QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ

DỤNG ĐẤT

Quyền chung của người SDĐ

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

Quyền giao khoán đất

1 QUYỀN CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ

Tất cả các loại chủ thể SDĐ đều được hưởng các quyền này trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai, không phân biệt loại chủ thể, hình thức SDĐ hay mục đích SDĐ

CSPL: Điều 166 LĐĐ 2013

1 Được cấp Giấy chứng nhận

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục

vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi

phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi

khác vi phạm pháp luật về đất đai

TRẢ MỘT LẦN

3 QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ ĐỐI VỚI THỬA ĐẤT LIỀN KỀ (Điều 171 LĐĐ 2013)

Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của

2005) và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013

6

4 QUYỀN GIAO KHOÁN ĐẤT

CSPL: Điều 136, 137 LĐĐ 2013; Nghị định 135/2005/NĐ-CP

- Khái niệm: là hình thức khoán sản phẩm trong

7

5 QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SDĐ.

5.1 Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ

- Khái niệm

- Điều kiện chung thực hiện giao dịch

- Điều kiện về hình thức để thực hiện giao dịch

5.2 Các hình thức giao dịch QSDĐ

8

5.1 Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ

- Khái niệm:

Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của người sử

việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa

vụ pháp lý đối với QSDĐ

9

- Hệ quả pháp lý: Giao dịch QSDĐ có thể dẫn

đến 2 khả năng:

Làm chuyển QSDĐ (K10 Đ3)

Không làm chuyển QSDĐ Chuyển đổi

Chuyển nhượng

Tặng cho Thừa kế Góp vốn

Cho thuê Thế chấp

10

5.1 Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ

Thực tế còn tồn tại các loại giao dịch khác

nhưng LĐĐ 2013 không ghi nhận

- Cho mượn QSDĐ: bên cho mượn giao

QSDĐ cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền

- Cầm cố QSDĐ: bên cầm cố giao QSDĐ

thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

11

Điều kiện chung để thực hiện giao dịch QSDĐ (khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013):

(1) Có Giấy Chứng nhận

(2) Đất không có tranh chấp

(3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi

hành án (4) Trong thời hạn SDĐ

12

(1) Có Giấy Chứng nhận

- “Giấy Chứng nhận”???

13

“Giấy chứng nhận” ở đây được hiểu là Giấy chứng

nhận theo mẫu mới (theo quy định của Luật Đất

đai 2013) và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương

đương

Các trường hợp ngoại lệ:

+ Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: có quyết

định giao đất, cho thuê đất (k1 Điều 168)

+ Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp Giấy

chứng nhận (1 Điều 168)

+ Người nhận thừa kế không được quyền

cấp Giấy chứng nhận: được chuyển nhượng

hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế (K3 Điều 186)

14

Bên chuyển nhượng

(2) Đất không có tranh chấp

- Tại thời điểm thực hiện giao dịch không có ai tranh chấp với người SDĐ

16

=> Tranh chấp về mặt pháp lý: tại thời điểm

thực hiện giao dịch, không có người nào gửi đơn

đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết

tranh chấp đất đai

(3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Kê biên, xử lý tài sản của người

phải thi hành án là một trong những

biện pháp cưỡng chế thi hành án

(Điều 71 Luật Thi hành án dân sự

năm 2008)

- Kể từ thời điểm kê biên, người

SDĐ sẽ không còn quyền định đoạt

đối với QSDĐ thuộc quyền sử dụng

của mình, nhằm ngăn chặn họ tẩu

tán tài sản để trốn tránh thực hiện

nghĩa vụ

17

dịch QSDĐ: tại tổ chức công chứng hoặc UBND

cấp xã nơi có đất (khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013)

Tình huống: Uỷ ban nhân dân huyện không cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B có được do chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, với lý do hợp đồng chuyển đổi không được công chứng lẫn chứng thực

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Lưu ý: Các giao dịch QSDĐ sẽ được công

chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên (Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013)

(1) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại…

(2) Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

(3) Hợp đồng chuyển nhượng… mà 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động

Lưu ý: Thời điểm có hiệu lực của giao dịch

QSDĐ:

=> thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản

3 Điều 188 LĐĐ 2013)

- Khái niệm: là việc người SDĐ thỏa thuận chuyển giao

quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình chuyển đổi 700m2 đất nông nghiệp

để nhận 100 m2 đất ở trong dự án kinh doanh nhà

ở Hành vi này có vi phạm luật đất đai không,

giải thích?

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

- Điều kiện thực hiện chuyển đổi: Điểm a, K1

Giao đất không thu

tiền

Đất trong cùng xã, phường, thị trấn

- Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ:

+ Trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt

+ Trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt theo chủ trương “dồn điền đổi thửa”

CSPL: Điều 78 – 79 NĐ43/2014; Quyết định

1839/QĐ-BTNMT công bố Bộ thủ tục HC về

lĩnh vực đất đai

Nhận định: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là

việc người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác?

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

5.2.2.1 KHÁI NIỆM

- Khái niệm: là việc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều

733 BLDS 2005)

- Đặc điểm:

+ Là một hình thức chuyển QSDĐ

+ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ

+ Là giao dịch đơn phương

5.2.2.2 ĐIỀU KIỆN THỪA KẾ

Người VNĐCƠNN

sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở VN điểm đ, khoản 1 Điều 179 điểm b khoản 2 Điều 186

- Chủ thể nhận thừa kế:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư trong nước (điểm d, khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013)

+ Người VNĐCƠNN thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại VN (điểm đ, khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013)

33

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Lưu ý: Cá nhân nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ

chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án

đầu tư xây dựng nhà ở

- Khái niệm: là việc người SDĐ chuyển quyền SDĐ

của mình cho người khác để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền SDĐ theo thỏa thuận

(i) Điều kiện chuyển nhượng:

CSPL: khoản 1 Điều 179, Điều 191, 192 LĐĐ

2013

+ SDĐ dưới hình thức giao: không phân biệt giao

+ SDĐ dưới hình thức thuê: phải thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê

Lưu ý: Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân

chuyển nhượng có điều kiện (Điều 191 LĐĐ 2013)

 ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng:

=> chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá

(2) Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất

ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng

=> chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

(3) Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ

do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước => chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

(ii) Điều kiện nhận chuyển nhượng:

CSPL: Điều 169 LĐĐ 2013

- Hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không phụ thuộc vào nơi cư trú

- Lưu ý: Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 191 LĐĐ 2013)

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực đó

(i) Điều kiện có quyền chuyển nhượng:

CSPL: Điều 174 Luật Đất đai 2013

- Về hình thức SDĐ: phải là giao đất có thu tiền

SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

- Về điều kiện tài sản trên đất: Có công trình

kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất

 ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KT

- Chuyển nhượng dự án nhưng làm thủ tục thu hồi đất để giao (hoặc cho thuê) cho bên nhận chuyển nhượng dự án (điểm b)

- Chuyển nhượng dự án đồng thời với chuyển nhượng QSDĐ (điểm a)

Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức KT (K2 Điều 83 NĐ 43/2014/NĐ-CP)

 Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức “phân

lô, bán nền” trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (Điều 194 LĐĐ 2013, Điều 41

(ii) Điều kiện nhận chuyển nhượng

CSPL: Điều 169, 191 LĐĐ 2013

- Tổ chức kinh tế có nhu cầu SDĐ để sản xuất, kinh doanh: được nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đặt trụ sở ,

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo QH, KH SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

(i) Điều kiện có quyền chuyển nhượng

(ii) Điều kiện nhận chuyển nhượng

 ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐCƠNN

(ĐIỀU 183)

(i) Điều kiện có quyền chuyển nhượng:

- người VNĐCƠNN đầu tư tại VN: được Nhà nước

giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 183 LĐĐ 2013)

- người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở gắn liền với

QSDĐ ở tại VN: được chuyển nhượng QSDĐ ở khi

bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người VNĐCƠNN thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

để ở (điểm b khoản 2 Điều 186)

- Lưu ý: việc chuyển nhượng QSDĐ phải gắn với tài

sản thuộc sở hữu của họ đã xây dựng trên đất

(ii) Điều kiện nhận chuyển nhượng:

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

(điểm b, khoản 1 Điều 169)

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ khi mua nhà ở gắn

 Đối với DNCVĐTNN (khoản 3 Đ183)

(i) Điều kiện có quyền chuyển nhượng:

- Có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

- SDĐ dưới hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê

lập tại VN

Có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế

(i) Điều kiện có quyền nhận chuyển nhượng

- DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ (Điều 39 NĐ 43/2014/NĐ-CP)

- DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với nhận chuyển nhượng dự án (khoản 2 Điều 83 NĐ 43/2014 )

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng

• Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• CSPL: Điều 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP

5.2.4.1 KHÁI NIỆM

Là việc người SDĐ (gọi là bên cho thuê) chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác (gọi là bên

thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất

định Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết thời hạn thuê

54

- Cho thuê QSDĐ không làm chuyển QSDĐ, người thuê QSDĐ không được cấp Giấy chứng nhận

55

- Ngoại lệ: thuê, thuê lại đất

của nhà đầu tư xây dựng,

kinh doanh kết cấu hạ tầng

trong khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất

(khoản 3 Điều 19 Nghị định

43/2014/NĐ-CP), bên thuê

cũng được cấp GCN

5.2.4.2 ĐIỀU KIỆN CHO THUÊ

- Điều kiện cho thuê QSDĐ:

+ Giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

+ Ngoại lệ: tổ chức kinh tế, NVNĐCƠNN,

DNCVĐTNN SDĐ để đầu tư xây dựng kinh doanh

đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn có quyền cho

khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013)

56

(điểm d khoản 1 Điều

179 LĐĐ 2013)

57

+ Phạm vi cho thuê:

Tổ chức KT

DN CVĐTNN

Người VNĐCƠNN

Không quy định cụ thể về phạm vi cho thuê (Điều 174, 183 LĐĐ 2013)

5.2.4.3 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHO THUÊ

- Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch và đăng

ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Điều 79 NĐ 43/2014

- Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Điều 80 NĐ 43/2014

59

5.2.5.1 KHÁI NIỆM

- Tặng cho QSDĐ là việc người SDĐ (bên tặng cho) chuyển QSDĐ của mình cho người khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù

và bên được tặng cho đồng ý nhận (Điều 722 BLDS 2005)

- Đặc điểm:

+ Là hình thức chuyển QSDĐ

+ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ

+ Là quan hệ hợp đồng (thỏa thuận)

61

+ Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất

63

 Hộ gia đình, cá nhân:

- Điều kiện có quyền: giống điều kiện chuyển

nhượng QSDĐ của HGĐ, cá nhân

- Phạm vi tặng cho (điểm e khoản 1 Điều 179

 Người VNĐCƠNN:

- Đối với người VNĐCƠNN sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư: được tặng cho trong các trường hợp :

(1) Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ (điểm b, khoản 1 Điều 183 LĐĐ 2013)

(2) Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1 Điều 185 LĐĐ 2013)

(3) Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, KCNC, KKT mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (điểm a, khoản 2 Điều

185 LĐĐ 2013)

=> Phạm vi cho thuê: như tổ chức KT

- Đối với người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

+ Được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước , cộng đồng dân cư , tặng cho nhà tình nghĩa (điểm b, khoản 2 Điều 186 LĐĐ 2013)

- Lưu ý: trường hợp tặng cho có điều kiện (Điều 191,

192 LĐĐ 2013)

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho đất nông nghiệp chuyên trồng lúa

+ Các điều kiện tặng cho khác quy định tại Điều 192

66

5.2.5.3 THỦ TỤC TẶNG CHO

- CSPL: Điều 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP

67

5.2.6.1 KHÁI NIỆM

Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao QSDĐ đó cho bên nhận thế chấp

69

- Đặc điểm:

+ Là một loại giao dịch bảo

đảm, không phải chuyển

QSDĐ

+ Có thể làm thay đổi chủ thể

SDĐ khi xử lý QSDĐ thế

chấp

5.2.6.2 ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QSDĐ

a Điều kiện có quyền:

+ Giống như điều kiện chuyển nhượng

b Phạm vi thế chấp

71

HGĐ, cá nhân

Tổ chức TD được phép hoạt động tại Việt Nam

Tổ chức KT

Cá nhân

(điểm g khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013)

72

Tổ chức TD được phép hoạt động tại Việt Nam

Tổ chức KT

DN CVĐTNN Người VNĐCƠNN

b Phạm vi thế chấp

(điểm d khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013)

5.2.6.3 XỬ LÝ QSDĐ THẾ CHẤP

CSPL: Điều 81 NĐ 43/2014/NĐ-CP

- Theo thỏa thuận

- Trường hợp không thỏa thuận được, thì:

C1: Bên nhận thế chấp có quyền chuyển

nhượng QSDĐ đã được thế chấp cho người

khác để thu hồi nợ

C2: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm

quyền bán đấu giá QSDĐ

C3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy