đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai

1.1.1 Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai 3 1.1.2 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất 4 1.1.3 Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 8 1.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và thị trường BĐS của một số

1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 17 1.2.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một

1.4.2 Thực trạng thực hiện QSD đất tỉnh Nghệ An 32

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh

2.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh,

2.3.3 Đánh giá việc các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện các

quyền của người sử dụng đất ở thành phố Vinh từ năm 2011 đến

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 36

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 36 2.4.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 36 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 36 2.4.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 40 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 45 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 45 3.2.2 Tình sử dụng đất của thành phố Vinh 50 3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh 53

3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2014 51 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011 đến 2014 55 3.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Cơ cấu kinh tế TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014 41 3.2 Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2014 52 3.3 Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011-2014 56 3.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ TP.Vinh từ 2011 - 2014 58 3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD đất TP Vinh từ 2011 - 2014 60 3.6 Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh từ năm 2011 đến 2014 64 3.7 Tình hình thực hiền quyền thừa kế QSD đất TP Vinh từ năm 2011 đến 2014 65 3.8 Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014 69 3.9 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất TP.Vinh từ năm 2011 - 2014 70 3.10 Tình hình thế chấp QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014 74 3.11 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất TP.Vinh từ 2011 - 2014 75

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013) Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai

là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân Quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012)

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã Trung tâm Thành phố cách thủ

đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam) Vị trí địa lý:

+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;

+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;

+ Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh

Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ (UBND thành phố Vinh,2014b) Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu

tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn

thành phố Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014)

- Trên cơ sở những tồn tại, hạn chế để từ đó đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện các quyền

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động

của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010) 1.1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai

Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập

và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý Quản lý nhà nước về đất đai

có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất Cụ thể hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005)

1.1.2 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Quyền sở hữu

Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật " Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo

ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng ) Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: định đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản

- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ

nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai

- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa tức, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng Điều này thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền

sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền

sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức

từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác, quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt

đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2005)

Như vậy quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó: quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bất động sản Các hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước); Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); Sở hữu cá nhân (chủ

sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

1.1.2.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan

hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất Các Mác nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này" Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý' Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; nhà nước thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền

sử dụng đất Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp

lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền

sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời

kỳ Như vậy QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội

sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động

và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động) Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:

- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Tức là, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất,

sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

- Mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có

sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không trọn ven, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây: một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; hai

là, không phải bất cứ người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận QSD đất trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; mới được hưởng 8 quyền năng của chuyển QSD đất; ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất

mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được

giao hoặc công nhận (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014)

1.1.3 Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Chủ trương đổi mới đất nước đã được Nhà nước Việt Nam quyết định vào năm 1986 trên nguyên tắc tiếp nhận mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước với 5 thành phần kinh tế Điểm đột phá của quá trình đổi mới là điều chỉnh lại chính sách đất đai nông nghiệp dựa trên chủ trương Nhà nước giao đất nông nghiệp của hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài mà không thu tiền sử dụng đất Luật đất đai lần đầu tiên năm 1987

đã luật hóa chính sách này gắn với các điều kiện pháp lý bảo đảm quyền cho người sử dụng đất Tiếp tục, nhằm xóa bỏ nền nông nghiệp tự túc, tự cấp để xây dựng nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa, Luật Đất đai lần thứ 2 năm 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với đất nông nghiệp và đất ở, đồng thời quy định đất có giá do nhà nước quy định (Đặng Hùng Võ, 2015) Đây được coi như một bước đổi mới rất quan trọng về mặt nhận thức lý luận kinh tế chính trị học về đất đai, tạo được bước ban đầu khởi động thị trường quyền sử dụng đất Một nhược điểm quan trọng của Luật Đất đai 1993 là vẫn chỉ tập trung vào đất nông nghiệp chưa hướng tới chính sách đất đai cho khu vực đất phi nông nghiệp, trong khi chỉ sau đó hơn nửa năm thì Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết

về công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành 2 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, nước ngoài sử dụng đất (1994), Chính phủ cũng phải ban hành hàng loạt Nghị định để điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, sử dụng đất phi nông nghiệp, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, v.v (1994 - 1998) Những nội dung chính của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và một số Nghị định của Chính phủ đã được luật hóa trong Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ban hành năm 1998 Nội dung mới cơ bản nhất của Luật này là mở rộng quyền của các tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền cho thuê lại QSD đất

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường

vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một

số vấn đề về QSD đất như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế

QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSD đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003 Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Theo

đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản sau: Một là, Các yếu tố trụ

cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai,

cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia

vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ và

cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm

của từng cơ quan; Hai là, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều

đổi mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cồng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g) Có quy định chính thức về giải pháp

xử lý "quy hoạch treo"; Ba là, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể

hơn và tiến bộ hơn Hiến pháp đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do

tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất So với pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai đã loại hai nhóm dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu

tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất,

cho thuê đất; Bốn là, Luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật; Năm là, Thuật

ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân Đối với các loại các trường hợp đất

sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm,

đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; Sáu là, Về định giá đất, Luật Đất

đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114) Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114) Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản

lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114);

Bảy là, Thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản

xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của

Nhà nước; Tám là, Việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới Luật Đất đai

2013 quy định "trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng" (Ấn phẩm điện tử,http://land.hcmunre.edu.vn/)

Về QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa

vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều

167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì

có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai 2013); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật đất đai

2013), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1),

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát

triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1) Bổ sung quy định trong Luật Đất đai quyền sử

dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) Việc xác lập quyền đối với

trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải

thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Báo điện tử Bộ tư

pháp, 2014) Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: " Người sử dụng đất

được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật" Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng

đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,

thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân

chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân

có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và

đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi

vai trò quản lý với tư cách là đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm

quyền của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luât, giải quyết được mâu

thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, nhà nước và mỗi

người dân

Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật

định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận QSD đất,

quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể

hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả

đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng

loại chủ thể và từng loại đất sử dụng (Đào Trung Chính, 2005) Tuy nhiên, nội

dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng

đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất

Tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định: "Người sử dụng đất được thực hiện các Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất"

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: nông dân cùng địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trần) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, … Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ

ra để có được quyền sử dụng đất đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của chuyển nhượng QSD đất là đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; các vụ chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ (Nguyễn

Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người thế chấp vay nợ, lấy đất đai là vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp không trả được nợ, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất Trong trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đào

Trung Chính, 2005)

- Góp vốn bằng giá quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế, … thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê (thuê lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

1.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và thị trường BĐS của một số nước trên thế giới

1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có chuyển nhượng về đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà

án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà

án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký

sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:

+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà

án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

+ Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước (2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay + Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản

để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền

đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử

lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản

1.2.1.2 Malaysia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó

đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối

1.2.1.3 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng

QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25%

tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng

ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền

cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê

đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua

giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất

mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ

các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

1.2.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước

Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ hai, Hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSD đất đai Cần có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

Thứ ba, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai Việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong

đó có giao dịch kinh doanh BĐS, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình

đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp

lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) BĐS cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự Cần phát triển hệ thống lý luận về thị trường BĐS , đặc biệt là những vấn đề cơ bản như thị trường BĐS Việt Nam là gì và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

1.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất

1.3.1.1 Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định

về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty

cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.3.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh

tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng

và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Có thể nói, sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường QSD đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển, thị trường QSD đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết Luật đất đai 2003 ra đời đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng

kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động

và đầu tư của nông dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất

ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến gần 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp Nhưng những quy định của pháp luật đất đai ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất đến cơ quan nhà nước

có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSD đất ngày càng đầy đủ hơn Bên cạnh đó cơ chế

hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSD đất ngày càng trong sạch, lành mạnh trên cả nước Tuy nhiên, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSD đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được dẫn đến thất thu thuế (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không

thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà

nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003) Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định, đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng Đất được giao, cho thuê, chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đực liệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Bộ tài nguyên

và môi trường, 2012) Hiện nay, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất,

mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng

ký với cơ quan nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình quản lý đất đai

và đang gây thất thu thuế cho đất nước Tổng diện tích đất đã được nhà nước

giao, cho thuê và công nhận QSD đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn

ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ Càng ngày cùng với xu thế phát triển của kinh tế - xã hội, giá trị đất đai (giá đất) ngày càng cao, thủ tục đất đai ngày càng nới rộng hơn cho người dân thì vấn đề thừa kế QSDĐ phải khai báo, đăng ký với

cơ quan nhà nước được người dân coi trọng nhiều hơn

Về thế chấp QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thực sự đã phát

huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp QSDĐ

để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm

1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Mặc dù các tổ chức tín dụng, ngân hàng ngày càng có nhiều chính sách khuyến khích, ưu đãi cho người dân trong việc thế chấp, vay vốn làm ăn như: cho thế chấp vay mua nhà với lãi suất thấp, cho vay mua nhà ở xã hội, vay làm kinh tế trang trại Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; thủ tục thế chấp còn phức tạp; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa

có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu

tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên

doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện

các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời

về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập; Vấn đề xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ, chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất trên thị trường quá cao; Chính sách pháp luật, các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai chưa được phổ biến rộng rãi cho người dân, số người dân nắm được những quy định và những thay đổi liên quan đến chính sách về quản lý đất đai còn rất ít chính vì vậy

mà rất nhiều người dân rất ngại khi đi làm các thủ tục liên quan đến đất đai; Việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng, nhiều

dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích, tình trạng quy hoạch "treo" khá phổ biến, tiến độ cấp GCNQSD đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các quyền

sử dụng đất; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằngđể giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế "xin-cho", việc thực hiện đấu giá QSD đất hiện mới chỉ trong giai đoạn làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép, giá đất thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội; Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh; Nhận thức

và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ

quan quản lý; Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các nghành

và địa phương chư tốt; Một số địa phương năng lực cán bộ còn yếu kém, thái độ

và tinh thần phục vụ nhân dân chưa cao dẫn đến những vướng mắc, thắc mắc mà

nhân dân cần giải đáp vẫn chưa được thỏa mãn

1.4 Quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

1.4.1 Các văn bản quy định liên quan đến QSD đất của UBND tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 111/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất trên địa bàn tỉnh

- Việc cấp GCNQSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 09/2010/QĐ-UBND ngày 13/7/2010 ban hành quy định về công nhận lại quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh

- Quyết định số 54/2014-UBND ngày 8/9/2014 ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 79/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 liên quan đến thuê đất, chuyển mục đích các hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 ban hành quy đình về cấp GCNQSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 78/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 về việc ban hành quy định giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đăng ký, cấp GCNQSD đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An

1.4.2 Thực trạng thực hiện QSD đất tỉnh Nghệ An

Nghệ An là tỉnh thuộc khu vực Bắc Trung Bộ, địa hình tương đối phức tạp, hai phần ba diện tích là trung du miền núi, còn một phần diện tích là đồng

bằng Nghệ An hiện có 17 huyện, 01 thành phố và 03 thị xã với tổng diện tự nhiên là 1.649.010 ha Sau khi có Nghị định 64/CP của chính phủ và chỉ thị 09CT/TU ngày 1/12/1993 của Tỉnh ủy về việc chỉ đạo thực hiện NĐ 64/CP, UBND tỉnh đã ra một số quyết định để cụ thể hóa nội dung thuộc thẩm quyền và lập kế hoạch triển khai thực hiện, đồng thời đã tổ chức, chỉ đạo, tập huấn nghiệp

vụ giao đất gắn liền với lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho cán bộ các xã, cơ sở thôn xóm Tính đến năm 2007 toàn tỉnh đã cơ bản hoàn thành công tác đăng ký đất đai cho các hộ nông dân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp và nhà ở Kết quả cấp Giấy chứng nhận đã góp phần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận một số loại đất còn chậm, nhất là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp và đất lâm nghiệp tại nông thôn, vùng cao; thời gian giải quyết tại các cơ quan nhà nước còn kéo dài hơn so với qui định; việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chưa được thực hiện; việc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, thường xuyên Thực hiện Chỉ thị

số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, trong thời gian qua, UBND tỉnh đã nhiều lần chỉ đạo, đôn đốc các sở, ngành và các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện Tuy nhiên, tiến độ cấp GCNQSD tính đến tháng 4/2013 vẫn còn chậm đạt 60,64% chỉ tiêu mà Bộ TNMT giao trong đó: Đất sản xuất nông nghiệp đạt 60,64%, đất lâm nghiệp đạt 50,20%, đất ở nông thôn đạt 79,5%, đất ở đô thị đạt 83,1% và đất chuyên dùng đạt 22,7% (UBND tỉnh Nghệ An, 2013) Công tác cấp GCNQSD đất chậm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường QSD đất, đây cũng là nguyên nhân chính làm cho tình trạng giao dịch về đất đai ngầm, giao dịch không qua khai báo với cơ quan nhà nước không những là đất nông nghiệp mà đất ở cũng rất cao, nhất là đất ở nông thôn Đặc biệt ở một số huyện miền núi, huyện có kinh tế còn khó khăn như Kỳ Sơn, Quỳ Châu thì tình trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất cho nhau không có giấy tờ, không khai báo chiếm tỷ lệ rất cao, ngoài ra ở những huyện

này nhu cầu về vay vốn thế chấp rất ít, có những địa bàn xã thì hầu như không có chính vì vậy người dân không coi trọng đến quyền lợi liên quan đến BĐS và QSD đất mình đang sử dụng hay là đang giao dịch Từ năm 2013 lãnh đạo tỉnh luôn quan tâm sát sao chỉ đạo các sở, ban ngành liên quan để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo cho công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và đi vào hoàn chỉnh Với sự nỗ lực cao của các cấp lãnh đạo, sở ban ngành liên quan tính đến cuối năm 2014 tỉnh Nghệ An đã nâng kết quả cấp GCN lần đầu toàn tỉnh lên 1.344.697 GCN với tổng diện tích cấp được trên 925.000 ha, bình quân toàn tỉnh đạt gần 90% so với tổng diện tích phải cấp, vượt chỉ tiêu của Bộ TN&MT Thực hiện Chỉ thị số 08 của BTV Tỉnh ủy về đẩy mạnh vận động nông dân dồn điền, đổi thửa và khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp, tạo điều kiện đẩy nhanh chương trình xây dựng nông thôn mới trên địa bàn tỉnh, Sở TN&MT đã thường xuyên chỉ đạo, hướng dẫn giải quyết vướng mắc trong công tác dồn điền đổi thửa Đến thời điểm hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh có 300/319 xã đã thực hiện chuyển đổi ruộng đất ngoài thực địa với 331.321 hộ tham gia trên tổng diện tích 83.017ha; Quy mô bình quân mỗi thủa sau chuyển đổi là 1.214,19m2 và mỗi hộ chỉ từ 1 đến 4 thửa trên 1 đến 2 xứ đồng, đã tạo ra những thửa ruộng rộng và vuông vắn hơn trên mỗi cánh đồng; hệ thống kênh mương, giao thông nội đồng được quy hoạch và nâng cấp, hoàn thiện Điển hình trong phong trào đó có một số huyện

đã chỉ đạo thực hiện tốt và hoàn thành cơ bản như: Huyện Yên Thành 39/39 xã, huyện Diễn Châu 35/37 xã, huyện Quỳnh Lưu 29/29 xã, huyện Đô Lương 26/32

xã, huyện Anh Sơn 20/20 xã, huyện Thanh chương 38/38 xã, huyện Nam Đàn

23/23 xã, thị xã Thái hòa 5/5 xã Công tác quản lý đất đai trên địa bàn toàn tỉnh

đã có những bước chuyển biến tích cực, thị trường bất động sản đang diễn ra theo chiều hướng tích cực tuy nhiên cũng như tình trạng chung của cả nước vấn đề chuyển nhượng QSD đất, tặng cho, thừa kế, cho thuê QSD đất không qua khai báo còn diễn ra với tỷ lệ tương đối cao trên địa bàn toàn tỉnh