đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận kiến an, thành phố hải phòng

Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa được thực hiện theo quy

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài ……… 1

2 Mục đích của đề tài ……….2

3 Yêu cầu của đề tài ……… 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Các quyền về đất đai ………3

1.1.1 Quyền sở hữu………3

1.1.2 Quyền sử dụng đất………5

1.2 Các quyền về đất đai tại một số nước trên thế giới……… 9

1.2.1 Thụy Điển……….9

1.2.2 Australia 10

1.2.3 Trung Quốc 13

1.2.4 Những kinh nghiệm rút ra từ thực hiện quyền về đất đai tại các nước nghiên cứu 15

1.3 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ………18

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.3.2 Cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 26

1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và Hải Phòng 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ……….33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu ……….33

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 33

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của quận Kiến An 33

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An 33

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An 33

2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu ……… 33

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33

2.3.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu 35

2.3.4 Phương pháp phân tích 35

2.3.5 Phương pháp so sánh 35

2.3.6 Phương pháp đánh giá 35

2.3.7 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh 35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An ……….36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 43 3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại quận Kiến An ………44

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại quận Kiến An 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Kiến An 47

3.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ……… 48

3.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn quận Kiến An 48

3.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52

3.3.3 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 53

3.3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 55

3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ….57

3.4.1 Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các

quyền sử dụng đất 57

3.4.2 Ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 61

3.4.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An giai đoạn 2010 – 2014 62

3.4.4 Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An 70

3.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ……….72

3.5.1 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai và việc thực hiện quyền của người sử dụng đất 72

3.5.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính quận Kiến An 73

3.5.3 Nâng cấp các trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành chính trên địa bàn quận Kiến An 73

3.5.4 Tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận ……….75

2 Kiến nghị ……… 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 79

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng phiếu điều tra theo công thức tính toán 34 Bảng 3.1 Diện tích đất giao cho các đơn vị, tổ chức tại quận Kiến An 45 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2014 47 Bảng 3.3 Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Kiến

An giai đoạn 2010-2014 53 Bảng 3.4 Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An giai

đoạn 2010 - 2014 54 Bảng 3.5 Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An

giai đoạn 2010 – 2014 56 Bảng 3.6 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của quận Kiến An giai đoạn 2010-2014 58 Bảng 3.7 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công

việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của quận Kiến An giai đoạn 2010 – 2014 59 Bảng 3.8 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thái độ phục vụ của cán

bộ, viên chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của quận Kiến An giai đoạn 2010-2014 60 Bảng 3.9 Ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức trong việc thực hiện các TTHC

về QSDĐ của HGĐ, cá nhân trên địa bàn quận Kiến An 61 Bảng 3.10 Tổng hợp các hình thức tìm hiểu thông tin về việc thực hiện quyền

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An giai đoạn 2010 – 2014 65

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 36 Hình 3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ 49 Hình 3.3 Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn

quận Kiến An giai đoạn 2010 - 2014 51 Hình 3.4 Tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho qua các giai đoạn trên địa

bàn quận Kiến An 64 Hình 3.5 Tỷ lệ ý kiến đánh giá về việc hướng dẫn thực hiện các TTHC tại Bộ

phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC 67 Hình 3.6 Tỷ lệ ý kiến đánh giá về thái độ giao tiếp của cán bộ, viên chức tại Bộ

phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC 68 Hình 3.7 Nhận xét, đánh giá của HGĐ, cá nhân và cán bộ, viên chức về cơ sở

vật chất trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội (KT-XH), nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai hết sức nóng bỏng, ngày càng phức tạp và nhạy cảm Do đó, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

có vai trò rất quan trọng, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và ổn định KT-XH

Quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2013) là quá trình kế thừa và phát triển của Luật Đất đai năm

1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 Quy định về quyền của người sử dụng đất ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Sự hoàn thiện và phát triển quy định về quyền của người sử dụng đất này cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta Đặc biệt

là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với đất ở do đất ở gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân Quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện sẽ đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, giúp người dân ổn định cuộc sống và phát triển KT-XH

Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần được giải quyết như: Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hay người sử dụng đất thực hiện một số QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật; những quy định của pháp luật có ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng chưa đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

Kiến An là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, có nền kinh tế

đa dạng phù hợp với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trong những năm gần đây, số lượng các dự án đầu tư trên địa bàn quận tăng nhanh Việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển KT-XH của quận một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng kéo theo nhiều vấn đề bất cập trong việc quản lý sử dụng đất đai, nhất là việc thực hiện các QSDĐ Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển KT-XH nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là QSDĐ đối với đất ở có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa được thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Kiến An

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần

ổn định, thúc đẩy sự phát triển KT-XH của địa phương thì việc thực hiện đề tài:

“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phòng” là rất cần thiết trong thời điểm hiện nay

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học, thực tiễn và có tính khả thi, góp phần thúc đẩy việc thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Các quyền về đất đai

1.1.1 Quyền sở hữu

1.1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu

Quyền sở hữu được quy định trong Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải

là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản Việc chiếm hữu của chủ

sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa

kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật

- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi

- Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản thuộc hình thức

sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

- Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Luật Đất đai năm 2013 lại một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo

vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014)

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ), đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

1.1.2 Quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản được quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái niệm QSDĐ Từ thực tế cho thấy QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu

và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Theo Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập QSDĐ: Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, HGĐ, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, HGĐ, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực Đồng thời, người

sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất (Phạm Phương Nam, 2013)

QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013)

Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế

sử dụng đất Mặt khác, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013)

Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính

là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

1.1.2.2 Phân loại quyền sử dụng đất đai

Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: “Người sử dụng đất có các quyền chung: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai” Ngoài những quyền chung nêu trên, QSDĐ

của tổ chức, HGĐ, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Sau đây là nội dung cụ thể của các quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện

cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013) Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước

có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012)

- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định Cho thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ

nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013)

- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người

đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự

và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế (Phùng Trung Tập, 2010) Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ (Lê Quang Thành, 2012)

- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất Thực chất tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này có giá cả thanh toán bằng không Tặng cho QSDĐ phải có sự thống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012)

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả

nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011)

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013)

1.2 Các quyền về đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ luật Đất đai năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển được chia thành những đơn vị BĐS và được xác định trong sổ đăng ký BĐS Quyền sở hữu đất là các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị, sở hữu cá nhân QSDĐ bao gồm: Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); thuê không gian của tòa nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất

sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với BĐS có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) QSDĐ cũng có thể bị thu hồi cho những mục đích công

Tại Thụy Điển, hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, điều này

có nghĩa là cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Điều này có nghĩa là bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có

sự tham gia pháp lý nào Công chứng viên không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả và ít tốn kém hơn (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Trong trường hợp chuyển nhượng đất đai, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ) Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên Hợp đồng mua bán phải được

cơ quan đăng ký đất đai thông qua trong vòng 3 tháng Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Tại Thụy Điển quyền thế chấp được thực hiện thông qua Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, ví dụ như việc đầu tư vào đất đai, nhà ở Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ

“vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm cho đầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp

Bên cạnh đó, hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử (không dùng dạng giấy) và được lưu trữ trong hệ thống Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay Đây chính là ví dụ điển hình của “Chính phủ điện tử” (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

1.2.2 Australia

Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Australia Các quyền về đất đai/ BĐS ở Australia bao gồm:

Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận dưới góc độ những học thuyết về chiếm hữu

và học thuyết về tài sản, vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê Ý nghĩa của vương quyền đối với từng phương thức có khác nhau Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê

Tại bang New South Wales, với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế

độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa Đất vương quyền dành cho các mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư) Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Sở hữu tư nhân: Sở hữu tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà theo học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với

nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập

Như vậy, theo “bậc thang của sở hữu” có hai loại tài sản: (1) Tài sản tư gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế, quyền thừa

kế hạn chế; phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do; theo phương thức này, chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê Theo “dấu hiệu sở hữu” tương ứng có các loại đất sau: đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu nhà nước; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Australia tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật

và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền ra quyết định

về đất đai và quản lý tiếp cận (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư Vai trò của thông tin BĐS thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội Nhìn chung, nhu cầu về BĐS ở Australia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả, chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau

Hệ thống Torrens – Hệ thống đăng ký đất đai/BĐS Australia đóng vai trò trung tâm của Luật BĐS của Australia Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký Theo hệ thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai

và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần đổi tên của chủ sở hữu quyền Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa đất được giao bán Mặc dù, chủ sở hữu quyền hoặc bên cho vay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp Các giao dịch được đăng ký và công nhận tính pháp lý được Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót Với hệ thống Torrens, các giao dịch có liên quan đến đất đai và BĐS được thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

1.2.3 Trung Quốc

Trước cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất

đô thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách

là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung

và đất đô thị nói riêng Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản

lý hành chính Đất được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, được phân phối miễn phí, do vậy người sử dụng đất không phải trả bất cứ một khoản tiền nào cho việc sử dụng đất Những chủ thể sử dụng đất cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng đó (Nguyễn Minh Hoàn, 2013) Hiến pháp Trung Quốc năm 1982 quy định: không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào Như vậy, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường Đặc biệt, thời kỳ này Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất theo mục đích vì “lợi ích công cộng”, càng làm gia tăng việc sử dụng đất đai kém hiệu quả

Tuy nhiên, trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai “không chính thức” Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng Đây được coi là những nhân tố năng động đầu tiên xuất hiện ở Trung Quốc trong quan hệ giao dịch đất đai Đặc biệt, trước đòi hỏi

mở cửa và thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sự vươn lên của bản thân các thành phần kinh tế trong nước đã tạo áp lực cho việc cải cách chính sách đất đai ở Trung Quốc (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất theo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dần được hình thành Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Trên thực tế, những phác họa ban đầu cho việc thiết lập thị trường đất đai được bắt đầu từ những khu vực mà kinh tế thị trường phát triển mạnh như Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang,

Tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu, Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Ngày 1-12-1987, tại Thẩm Quyến đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng 8.588 m2 đất với thời hạn 50 năm Tham gia phiên đấu giá này có

44 doanh nghiệp đã cạnh tranh quyết liệt để giành QSDĐ và người thắng cuộc đã phải trả 5,25 triệu Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác đã chính thức được công nhận (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường đã được chính thức quy định tại Hiến pháp sửa đổi của Trung Quốc (4-1988), chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cụ thể hóa Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao

và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm thời xuất nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai quốc hữu thành thị”, “Quyền

sử dụng đất đai có thể chuyển nhượng” đã được hợp pháp hóa

Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ chỗ không giới hạn thời hạn sử dụng đất chuyển sang quy định sử dụng đất có thời hạn; từ chuyển nhượng “chui” sang chuyển nhượng hợp pháp; và từ sự cứng nhắc trong phân lập quản lý đến chỗ linh hoạt hơn, dù vẫn với cơ chế quản lý phân lập giữa đô thị và nông thôn, đã tạo ra cho công tác quản lý sử dụng đất của Trung Quốc bước đầu đạt được hiệu quả (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh đến việc hoàn thiện thị trường đất đai Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV Đảng Cộng sản Trung Quốc xác định cải cách chế độ sử dụng ruộng đất là một bộ phận cấu thành quan trọng trong chỉnh thể cải cách thể chế kinh tế, đồng thời nêu rõ về nội dung và yêu cầu của việc xác định phạm vi sự phát triển thị trường đất đai Đặc biệt, chế độ sử dụng đất đai đặc thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải được xây dựng

Đến năm 1998, tiếp thu ý kiến đóng góp của các tầng lớp xã hội, Kỳ họp thứ 4 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc (29-8-1998), đã ban hành Luật quản lý đất đai (sửa đổi) Với việc thành lập thị trường đất đai, ở hầu hết các thành phố và các tỉnh của Trung Quốc, đất đai đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Chế độ sở hữu đất đai được quy định trong Điều 8 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 như sau: Đất đai nội thành thành phố thuộc quyền sở hữu của nhà nước; Đất đai ở nông thôn và khu vực ngoại ô, ngoài những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước, đều thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc

về quyền sở hữu tập thể của nông dân (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể nông dân đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật Cá nhân hoặc đơn vị

có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý (Điều 9 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998)

Ngày 1-1-2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai

Năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương và các văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập, hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai, quyết định tập thể (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

1.2.4 Những kinh nghiệm rút ra từ thực hiện quyền về đất đai tại các nước nghiên cứu

Như vậy có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai

là hình thức sở hữu duy nhất Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử

Ở Australia mô hình sở hữu đất đai được áp dụng là toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua (đất vương quyền) Tuy nhiên, quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của Nữ hoàng Tuy nhiên,

vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ

sở hữu đất đai Và theo GS Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền

sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã” Do vậy, xét trên thực tế, Australia

là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai

Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế Vấn đề

sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế –

xã hội của đất nước Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Xét qua các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới ta thấy bóng dáng của Việt Nam cũng xuất hiện trong các mô hình đó giống như các quốc gia khác Tuy Việt Nam không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng nếu

so sánh nội dung quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở đa số các nước hiện nay với nội dung quyền sử dụng đất giao của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam cho thấy không có sự khác biệt đáng kể (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

Khi đánh giá về kết quả thực hiện quyền sở nhà nước về đất đai ở Việt Nam, Báo cáo của FAO về Những chiến lược cải cách quan hệ đất đai năm 1994 từng ghi nhận rằng: “Mô hình Nhà nước sở hữu đất đai nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việt Nam có thể được coi là mô hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cần phải học tập và làm theo” Thành công này hoàn toàn trái ngược với tình trạng “tiêu cực, tham nhũng và sự phát triển trì trệ đồng hành với “liệu pháp sốc” của việc tư hữu hóa ở các nước xã hội chủ nghĩa cũ”, buộc giới chính khách và học giả phương Tây phải có “quan điểm mới về vai trò của quyền sở hữu tài sản trong sự phát triển” theo hướng:

“Thay vì tuyên truyền tư hữu hóa là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển thì nay

nó được cho là kết quả của sự tiến hóa xã hội”

Do chính sách đất đai trong thời gian qua có quá nhiều bất hợp lý và trong quá trình thực hiện, những chính sách bất hợp lý đó lại phát sinh tình trạng áp dụng, thực hiện sai dẫn đến những vụ khiếu kiện và phản đối từ phía người dân Khi quyền sở hữu tư nhân được công nhận chắc chắn sẽ thổi bùng lên sự phản đối của những chủ thể đã bị quốc hữu hóa nhất là những người bị quốc hữu hóa sai đối tượng, không đúng thủ tục theo quy định đương thời mà hiện nay đang được khỏa lấp bởi sở hữu toàn dân Đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai không đơn giản

là thừa nhận một thực tế đang tồn tại mà sẽ tạo ra làn sóng đòi lại đất dẫn đến xáo trộn hiện trạng sử dụng đất đang dần được ổn định về cơ bản Tình trạng này sẽ là rất khó kiểm soát khi nó trở thành phong trào có sự hậu thuẫn của các thế lực bên ngoài Kịch bản tư hữu hóa đất đai rất dễ trở thành bi kịch không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của người đã được giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng… mà còn phát sinh những hậu quả xấu về chính trị, xã hội (Phạm Văn Võ, 2012)

Tóm lại, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc

bổ sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân và chính quyền để tạo nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội

và cả lịch sử

1.3 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1.1 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 - 1975

a/ Dưới Chính quyền Việt Nam Cộng hòa

Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm 2 miền Nam - Bắc với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau Miền Nam đặt dưới quyền kiểm soát của chính quyền Sài Gòn với sự hỗ trợ đắc lực từ Hoa Kỳ Chính sách ruộng đất nói chung của chính quyền sài Gòn được thể hiện qua hai cuộc cải cách điền địa thời Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu (Nguyễn Văn Khánh, 2013) Khi mới lên nắm quyền, Ngô Đình Diệm đã coi cải cách điền địa là quốc sách và

là vấn đề then chốt của kinh tế ở miền Nam Cải cách điền địa dưới thời Ngô Diệm tiến hành từ 1955 đến 1963, được chia làm 2 giai đoạn

Giai đoạn 1 thực hiện “Quy chế tá điền” nhằm quy định việc lập hợp đồng

và xác định mức tô giữa tá điền và địa chủ Nội dung này thực chất chỉ mang tính cải lương vì không giải quyết vấn đề cơ bản của ruộng đất là quyền sở hữu Các địa chủ thời kỳ kháng chiến chống Pháp bị chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất, nay trở về chiếm đoạt lại ruộng đất và chính quyền Diệm không kiểm soát được mức tô của địa chủ (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Giai đoạn 2 của cải cách điền địa thời Ngô Đình Diệm liên quan trực tiếp tới quyền sở hữu đất đai nhằm mục tiêu “phân chia ruộng đất cho công bằng, giúp tá điền thành tiểu điền chủ” Nội dung cụ thể quy định địa chủ giữ lại 115

ha, số ruộng thừa ra sẽ “truất hữu” bán cho người thiếu ruộng, mỗi ruộng không quá 5 ha Thực tế, giai đoạn 2 chỉ đụng chạm đến 1/3 số diện tích đất đai của địa chủ, 45% diện tích trồng trọt vẫn nằm trong tay địa chủ lớn (50 ha trở lên), 42,2% diện tích vẫn thuộc quyền sở hữu của địa chủ vừa và nhỏ

Tuy vậy, cũng cần ghi nhận là sau cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm, tầng lớp đại điền chủ Nam Kỳ với sở hữu hàng trăm, hàng ngàn hecta đất đã bị xóa bỏ, thay vào đó có khoảng 20% tá điền (tương đương 176.130 hộ gia đình) trở thành điền chủ, chiếm hữu 361.595 ha ruộng đất Dưới thời Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu, chính quyền Việt Nam cộng hòa vẫn tiếp tục thực hiện chính

sách cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm Trong khoảng 3 năm từ 1967-1969,

đã có khoảng 261.874 tá điền trở thành điền chủ với diện tích “ truất hữu” được chiếm hữu là 495.120 ha Tính tổng số từ thời Ngô Đình Diệm đến cuối năm

1969, ở miền Nam có 48% tá điền trở thành điền chủ với mức sở hữu từ 1- 3 ha,

sở hữu 44% diện tích ruộng đất trên toàn miền (Nguyễn Văn Khánh, 2013) Cải cách điền địa dưới thời Ngô Đình Diệm đã xóa bỏ sở hữu lớn của đại điền chủ Nam Kỳ nhưng quyền sở hữu ruộng đất vẫn thuộc về giai cấp địa chủ Đến đầu năm 1970, chính quyền Nguyễn Văn Thiệu đã ban hành “Luật người cày có ruộng” với gồm 3 điều chủ chốt: Hạn điền (Hạ số ruộng đất giữ lại của mỗi địa chủ còn 15 ha, số ruộng thừa sẽ bị truất hữu); hữu sản hóa nông dân (cấp ruộng đất cho nông dân bằng quỹ ruộng có được từ diện tích đã truất hữu, nông dân không phải trả tiền với diện tích tối đa là 3 ha); cấp bằng chứng khoán cho nông dân, lấy nông trại gia đình làm đơn vị kinh tế cơ sở trong nông nghiệp Trên

cơ sở hữu sản hóa nông dân, chính quyền Thiệu đã xóa bỏ chế độ phát canh thu

tô tức quan hệ địa chủ - tá điền, thay vào đó là chế độ chủ sở hữu đất đai - người làm thuê

Những thay đổi này cùng với sự phát triển kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa ở miền Nam đã dẫn đến sự thay đổi, sự biến đổi sâu sắc trong chế độ sở hữu ruộng đất Đến trước năm 1975, số địa chủ ở miền Nam chỉ còn chiếm 0,17% số hộ và 0,41% ruộng đất trong khi trung nông chiếm tới trên 70% dân số

và 80% ruộng đất Tầng lớp trung nông (tiểu nông tư hữu) thực sự chính là bộ phận nắm giữ quyền sở hữu ruộng đất ở miền Nam trước ngày giải phóng (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

b/ Dưới Chính quyền nước Việt Nam dân chủ cộng hòa

Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được chia làm 2 giai đoạn: Kháng chiến chống Pháp (1945 - 1954) và kháng chiến chống Mỹ (1954 - 1975) Trong mỗi thời kỳ đều có chính sách quản lý đất đai khác nhau, phù hợp với tình hình và nhiệm vụ cách mạng của cả nước, bởi vậy chế độ sở hữu ruộng đất cũng

có sự thay đổi tương ứng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Chính sách đất đai của Đảng trong Cách mạng tháng Tám 1945 và những năm kháng chiến chống Pháp là tạm gác lại khẩu hiệu về ruộng đất, chỉ tiến hành giảm tô, giảm tức, chia ruộng đất của đế quốc và tay sai cho dân cày, chia lại công điền công thổ hợp lý Quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ vẫn chưa bị đụng chạm đến và Nhà nước trên thực tế thừa nhận quyền tư hữu về ruộng đất Đến cuối năm 1953, Quốc hội thông qua luật “Cải cách ruộng đất” và từng bước triển khai cuộc cải cách ruộng đất trên miền Bắc Đến tháng 7/1956, công cuộc Cải cách ruộng đất cơ bản hoàn thành Kết quả là quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ, phong kiến bị thủ tiêu Số ruộng đất lấy được đem chia cấp cho nông dân, quyền sở hữu ruộng đất đã chuyển từ địa chủ sang nông dân cá thể, chủ yếu là trung, bần nông (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Song sở hữu tư nhân về ruộng đất chỉ tồn tại và chiếm ưu thế trong một thời gian rất ngắn Từ năm 1958, Đảng chủ trương tiến hành cải tạo xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh “Hợp tác hóa nông nghiệp” Đến cuối năm 1960, miền Bắc đã hoàn thành hợp tác hóa nông nghiệp với 85,8% số hộ nông dân và 73% diện tích ruộng đất vào hợp tác xã Hiến pháp năm 1959 xác nhận chỉ có 3 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu tập thể (sở hữu hợp tác xã) và sở hữu của người lao động riêng lẻ (sở hữu tư nhân) Sở hữu Nhà nước và

sở hữu tập thể được khuyến khích, còn sở hữu tư nhân tiêu giảm dần và không còn vai trò đáng kể trong đời sống KT-XH Quyền sở hữu ruộng đất trên danh nghĩa là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể do hợp tác xã quản lý, xã viên chỉ là người làm thuê cho hợp tác xã (Phạm Phương Nam và Nguyễn Văn Quân, 2014)

1.3.1.2 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam từ năm 1975 đến nay

Sau khi đất nước thống nhất và đi lên chủ nghĩa xã hội, phong trào cải tạo nông nghiệp ở miền Nam được thực hiện theo đúng mô hình hợp tác hóa nông nghiệp ở miền Bắc Đến năm 1980, toàn miền Nam đã xây dựng được 1.518 hợp tác xã và 9.350 tập đoàn sản xuất nông nghiệp Chính sách tập thể hóa nông nghiệp theo mô hình hợp tác hóa đã dẫn tới hậu quả là sản xuất nông nghiệp của

cả nước rơi vào tình trạng khủng hoảng nghiêm trọng Sản lượng lương thực bình quân 5 năm chỉ đạt 13,3 triệu tấn năm, lương thực bình quân một vụ đạt 20,3

tạ/ha Hàng năm Nhà nước phải nhập thêm 1 triệu tấn lương thực để phục vụ nhu cầu trong nước… Trước thực trạng khủng hoảng đó, ở một số địa phương, quần chúng đã sáng tạo ra hình thức khoán mới Mặc dù hình thức này không đúng với những chuẩn mực của cơ chế quản lý cũ nhưng khác với cách giải quyết vấn đề khoán chui ở thập kỷ 60, tại thời điểm này, Đảng ta đã nghiêm túc nghiên cứu, tổng kết tình hình thực tế và mạnh dạn đề ra chủ trương mới: khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động (Trần Thị Minh Châu, 2013)

Chỉ thị 100 của Ban Bí thư Trung ương Đảng ngày 13/1/1981 “Về cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp” đã mở ra một khả năng mới cho người sử dụng đất, làm cho nông dân gắn bó hơn đối với ruộng đất, tạo nên sự tiến bộ vượt bậc trong nông nghiệp, nhất là sản xuất lương thực

Tiếp tục triển khai Chỉ thị 100, ngày 18/1/1984, Ban Bí thư ra Chỉ thị 35 về khuyến khích phát triển kinh tế gia đình, cho phép hộ nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất Nhà nước không đánh thuế sản xuất, kinh doanh đối với kinh tế gia đình, chỉ đánh thuế sát sinh và đất thuộc, đất phục hóa được miễn thuế trong hạn 5 năm

Cùng các văn kiện trên, Ban Bí thư còn ban hành Chỉ thị 29 (ngày 21/11/1983) và Chỉ thị 56 (ngày 29/1/1985) về giao đất, giao rừng cho hộ nông dân và việc củng cố quan hệ sản xuất ở miền núi Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện, chính sách khoán 100 đã dần tỏ ra kém hiệu quả, làm cho sản xuất nông nghiệp chuyển biến chậm, thậm chí bị suy giảm (Trần Thị Minh Châu, 2013)

Để tạo điều kiện tiếp tục thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển, ngày 5/4/1988, Bộ Chính trị Trung ương Đảng ra Nghị quyết 10 – NQ/TW “Về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp” quyết định “giao” đất nông nghiệp, hay chính xác hơn là quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các gia đình xã viên, đánh một dấu mốc quan trọng thứ hai trong quá trình đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kì hiện đại Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã chính thức thừa nhận HGĐ là đơn vị kinh tế tự chủ, thực hiện giao ruộng khoán cho hộ sử dụng lâu dài (15 - 20 năm đối với đất cây trồng ngắn ngày, một đến hai chu kỳ đối với cây dài ngày), ổn định năng suất, sản lượng khoán

Trong thời gian này, hộ nông dân được giao “quyền thừa kế sử dụng cho con cái hoặc được quyền chuyển nhượng cho chủ khác Đối với sản phẩm hộ nông dân các thể sau khi trừ nộp thuế hoặc bán cho các tổ chức theo hợp đồng thỏa thuận, có quyền được tự do tiêu thụ trên thị trường” Với những qui định đó, Khoán 10 đã tạo nên sức bật chưa từng thấy của sản xuất nông nghiệp Từ một quốc gia thiếu ăn, phải nhập khẩu lương thực, Việt Nam không chỉ bảo đảm đủ nhu cầu lương thực cho nhân dân mà còn trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ hai trên thế giới (Trần Thị Minh Châu, 2013)

Vào tháng 1 năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, tạo nên hình hài của chế độ sở hữu đất đai mới ở Việt Nam, với 3 loại quyền cơ bản về đất đai: Quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 còn bộc lộ một số tồn tại như chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, chưa cho phép người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng…

Dựa trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm của Luật Đất đai năm 1987, bằng cách sửa đổi, bổ sung một số điều không còn phù hợp để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai Đây chính

là đợt đột phá thứ ba trong vấn đề ruộng đất Lần đầu tiên kể từ sau tập thể hóa nông nghiệp miền Bắc trong những năm 1958 - 1960, khẩu hiệu “Người cày có ruộng” lại có được một ý nghĩa thiết thực đối với người nông dân: Ruộng đất tuy vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, song gia đình nông dân được giao ruộng đất sử dụng

ổn định lâu dài, được quyền cho thuê, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

Luật Đất đai năm 2003 là đạo luật thứ ba về đất đai của nước ta sau Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 Ngoài ra, từ năm 1993 đến năm 2003, Luật Đất đai còn có 2 lần sửa đổi vào các năm 1998 và 2001 Hoàn thiện cơ sở pháp luật đất đai là nhiệm vụ của Nhà nước Tuy nhiên, nhiệm vụ này chưa theo kịp thực tiễn, đặc biệt là trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đây cũng là 1 trong

4 vấn đề lớn được đưa ra tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Điều 19 Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987, 1993; Hiến pháp năm 1992; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001 chưa làm rõ nội hàm “sở hữu toàn dân” Phải đến Luật Đất đai năm 2003, “sở hữu toàn dân” mới được làm rõ một bước khi quy định cơ quan đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là: Quốc hội, Chính phủ, HĐND và UBND các cấp Quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai

và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương được phân cấp cho UBND các cấp nhưng đây lại chính là điểm bất cập vì giao cho quá nhiều cấp mà không có cơ chế quản lý, giám sát Người thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai do lợi ích nhóm hoặc cá nhân có thể có những hành vi sai trái

Vấn đề gây tranh cãi và thảo luận không ngừng của Luật Đất đai năm

1993 và Luật Đất đai năm 2003 là hạn điền Đất nông nghiệp hiện giao cho HGĐ, cá nhân theo Nghị định 64/NĐ-CP, ngày 27/9/1993, sử dụng ổn định lâu dài vào sản xuất nông nghiệp với thời hạn 20 năm Câu hỏi đặt ra là khi hết hạn Nhà nước có thu hồi đất hay tiếp tục giao đất? Quy định kỳ QHSDĐ của xã, phường, thị trấn là 10 năm, có nghĩa là 1 lần giao đất tương ứng với 2 kỳ quy hoạch Những điều này dẫn đến việc người nông dân không thể yên tâm đầu tư sản xuất trên mảnh đất trong cả thời gian được giao (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Có thể nói, sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong các văn bản pháp luật về đất đai của Nhà nước là sự tiếp tục hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được trình bày trong Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 Sau nhiều lần sửa đổi và ban hành mới, hệ thống pháp luật về đất đai ở Việt Nam vẫn nhất quán khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, với 3 quyền cơ bản, được cấu trúc thành 2 lớp sở hữu

Ở lớp sở hữu tối cao, hệ thống pháp luật về đất đai nhất quán khẳng định chủ thể, sở hữu duy nhất là “toàn dân”, do Nhà nước làm đại diện Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối ưu Trong lớp sở hữu thực, quyền sử dụng và quyền quản lý đã trải qua nhiều lần sửa đổi quan trọng (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Tuy nhiên, pháp luật của Nhà nước Việt Nam cho đến nay vẫn không thừa nhận “quyền sở hữu tư nhân” hay “tư hữu” về đất đai Quyền quản lý đất đai luôn luôn thuộc về Nhà nước Nói cách khác, Nhà nước có trách nhiệm quản lý việc

sử dụng, giao dịch, chuyển đổi và thu hồi QSDĐ Trong khi khía cạnh sở hữu và

sử dụng đất đai đã được phân tích và thảo luận nhiều thì vấn đề quản lý lại chưa được chú ý một cách đúng mức, dù trong quá trình đổi mới chính sách đất đai, cùng với các quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa, chúng ta đã chứng kiến nhiều sai phạm trong quản lý đất (nhất là đất nông nghiệp) ở nhiều nơi, dẫn tới phản ứng của nhân dân và xã hội

Quyền sử dụng ruộng đất được giao cho các đối tượng khác nhau nắm giữ, bao gồm cá nhân, các HGĐ và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ sở tôn giáo QSDĐ cũng chưa được xác lập trên nhiều loại đất khác nhau Theo Luật Đất đai năm 1987, đất đai được phân thành 5 loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Luật Đất đai năm 1993 phân thành 6 loại: Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng Luật Đất đai năm 2003 chia đất thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

và đất chưa sử dụng Trong đó, đất nông nghiệp được phân nhỏ thành 8 loại khác nhau bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất khác theo quy định của Chính phủ Như vậy, theo Luật Đất đai năm

2003, thì đất nông nghiệp là một khái niệm có nội hàm rất rộng bao gồm 8 loại đất trong đó có một số loại trước đó không được gọi là đất nông nghiệp QSDĐ bao gồm nhiều quyền kèm theo các chủ thể nắm QSDĐ không chỉ sử dụng thụ hưởng hoa lợi từ quyền sử dụng mà còn được trao đổi và dùng quyền sử dụng như một loại hàng hóa đặc biệt, như đã được xác định trong chính sách và luật pháp của Nhà nước về đất đai QSDĐ được pháp luật của Nhà nước công nhận

và đảm bảo bằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013)

Dù quá trình đổi mới bắt đầu từ những năm 80 của thế kỷ XX, QSDĐ nông nghiệp chỉ được xác định rõ và giao cho các cá nhân và HGĐ sử dụng từ năm 1987 theo tinh thần của Luật Đất đai năm 1987 và Nghị quyết 10 của Ban Bí thư Trung ương Đảng khóa VI Đến năm 1993, QSDĐ nông nghiệp được chia lại theo tinh thần của Luật Đất đai năm 1993 Nếu các văn bản hướng dẫn việc triển khai Luật Đất đai năm 1987 giới hạn thời hạn giao đất trồng cây hàng năm từ 5 -

15 năm thì Luật Đất đai năm 1993 mới quy định thời hạn 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm và 50 năm đối với cây trồng cây lâu năm Theo luật này thì QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm sẽ được chia lại vào năm 2013 Nghiên cứu, cân nhắc việc mở rộng quyền sở hữu đất đai trong tiến trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 được coi là chìa khóa tháo gỡ hàng loạt bất cập hiện nay (Nguyễn Quang Tuyến và cs., 2014)

Như vậy, qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi,

bổ sung năm 2009), Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhưng trên thực tế, người

sử dụng đất đã có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của người dân Người sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ, được Nhà nước công nhận QSDĐ, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và người sử dụng đất phải trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

1.3.2 Cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, HGĐ và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất

1 lần cho cả thời gian thuê) Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung 2 hình thức xác lập QSDĐ nữa là: (3) Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp GCN QSDĐ lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc

sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDĐ

Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất, Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định sự bảo đảm với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp GCN QSDĐ; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục

mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, bao gồm: (3) Nhà nước cho phép giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của HGĐ, cá nhân Như vậy, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2003 đã bóc tách những trường hợp sử dụng đất do lịch sử để lại không được xem xét giải quyết và những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước xem xét, giải quyết

Các quyền của người sử dụng đất về cơ bản được quy định trong Luật Đất đai và trong các Nghị định của Chính phủ theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức sử dụng đất, theo loại đất Đây cũng là điểm khác cơ bản so với quyền của chủ sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự

Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001), đã liên tục cụ thể hóa QSDĐ thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, đến Luật Đất đai năm 2003, 2013 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Điều kiện thực hiện QSDĐ cũng được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm

2003 Từ quy định của Luật Đất đai năm 1993 khi HGĐ, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ, thế chấp bằng QSDĐ thì phải đảm bảo có điều kiện đối với quyền đó Đến Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi thực hiện quyền thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện chung cho tất cả các quyền (không quy định điều kiện riêng theo từng quyền) Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn chuyển QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp GCN QSDĐ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 66)

1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và Hải Phòng

1.3.3.1 Tại Việt Nam

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường BĐS, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính (TTHC) có tiến

bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức

Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư

Quyền chuyển nhượng QSDĐ đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh

Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu

tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung

có cùng chế độ sử dụng đất khác

Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Các giao dịch về QSDĐ gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ít

bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà

đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh

tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

do chi phí tăng (Vũ Văn Phúc và cs 2013)

Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn gặp một số vướng mắc, bất cập như:

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này

- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường BĐS

- Cơ chế quản lý, trình tự, thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường BĐS

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

1.3.3.2 Tại Hải Phòng

Công tác quản lý phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS gần đây đã được thành phố quan tâm Tại thành phố Hải Phòng thị trường QSDĐ và thị trường BĐS bắt đầu hoạt động có tổ chức; thị trường BĐS trong lĩnh vực nông nghiệp đang sôi động Cơ chế vận hành và phát triển thị trường chuyển QSDĐ trong thị trường BĐS với vai trò của nhà nước về giá đất và thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn do trong thời gian trước đây giá đất trên địa bàn

thành phố phụ thuộc vào khả năng cung cầu của thị trường Hiện nay các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế mới đang trong giai đoạn triển khai xây dựng, do vậy thị trường BĐS khu vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ, thị trường đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng đang phát triển (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng, 2013)

Công tác giải phóng mặt bằng đã được thành phố thực hiện tương đối tốt, đáp ứng được tiến độ, không để xảy ra khiếu kiện kéo dài Từ năm 2003 đến nay Ban Đền bù thành phố đã tiến hành giám sát và kiểm tra việc kiểm kê, lập phương án đền bù, bồi thường để giải phóng mặt bằng cho 625 dự án với tổng diện tích 4.675 ha, các quận, huyện đã kiểm kê, lập phương án bồi thường cho

173 dự án với diện tích là 1.050 ha Trong đó các dự án trọng điểm như: Nhà máy xi măng Chinfon, khu công nghiệp Nomura, Quốc lộ 5, Quốc lộ 10, Khu công nghiệp Đình Vũ, Khu công nghiệp Đồ Sơn Đồng thời, thành phố đã phê duyệt phương án bồi thường có trên 400 tỷ đồng và hỗ trợ cho 51.988 người lao động (chiếm 79%) tìm việc làm hoặc bố trí việc làm mới trong đó có 14.099 lao động được tạo việc làm tại chỗ thông qua chính sách cho vay vốn ngân sách quốc gia giải quyết việc làm (hiện tại tổng nguồn quỹ này đã cho vay trên 57 tỷ đồng), góp phần quan trọng vào việc ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi

Về đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ: Việc đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện đúng quy định pháp luật Tất cả các xã, phường, thị trấn đã có bản đồ địa chính (hoặc bản đồ giải thửa), sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ theo dõi cấp GCN QSDĐ Ở khu vực nông thôn, sau thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến tháng 4/2012 đã cấp được 127.407 GCN, đạt 43.68% nâng tổng số thửa đất được cấp GCN QSDĐ nên 255.834 GCN, đạt 87,71% Ở khu vực đô thị, sau thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã cấp được 73.389 GCN QSDĐ, đạt 42,97% nâng tổng

số thửa đất được cấp GCN QSDĐ lên 104.762 GCN QSDĐ, đạt tỷ lệ 61,33% Nhìn chung, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được đảm bảo do đã được cấp GCN QSDĐ

Thực hiện Nghị định số 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ, Thông

tư số 03/TTLB:TP-TNMT ngày 04/7/2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc đăng ký, thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế, thành phố đã thụ lý 222 hồ sơ, gồm: thế chấp tài sản gắn liền với đất 140 hồ sơ, thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 51 hồ sơ, xoá đăng ký thế chấp bảo lãnh 15 hồ sơ, đăng ký thay đổi 2 hồ sơ, huỷ không đủ điều kiện thế chấp 01 hồ sơ (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng, 2013) Thực hiện Nghị quyết hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn Hải Phòng thời kỳ 2001 - 2010 và Nghị Quyết số 15/NQ-TW ngày 08/4/1999 của Ban Thường vụ Thành uỷ Hải Phòng về một số vấn đề phát triển nông nghiệp - nông thôn; Thành uỷ ban hành Chỉ thị số 20/CT-TU ngày 15/9/2003 về đẩy mạnh việc dồn điền/đổi thửa trong nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng Kết quả dồn điền, đổi thửa đạt cụ thể như sau:

Tính đến 31/12/2010 toàn thành phố có 06 huyện (Tiên Lãng, Vĩnh Bảo,

An Lão, An Dương, Kiến Thuỵ (cũ), Thuỷ Nguyên) với 115 xã thực hiện dồn điền, đổi thửa Tổng số hộ thực hiện chuyển đổi: 171.355/208.184 hộ, đạt 82,35%; số thửa trước chuyển đổi: 1.400.376 thửa, sau chuyển đổi: 729.882 thửa, giảm 670.494 thửa; diện tích thửa trước chuyển đổi bình quân: 358,8 m2/thửạ, sau chuyển đổi bình quân: 728,4 m2/thửa, tăng 369,6 m2/thửa; bình quân số thửa đất trước chuyển đổi là 7,3 thửa/hộ, sau chuyển đổi là 4,26 thửa/hộ

Việc thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ, Quyết định 03QĐ/UB ngày 04/01/1994 của UBND thành phố đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân, tạo sự ổn định, đoàn kết trong nông nghiệp, nông thôn, tạo được các vùng chuyên canh sản xuất hàng hoá; sản phẩm sạch; chất lượng cao Người nông dân yên tâm đầu tư, khai thác sử dụng đất, tăng hiệu quả sử dụng đất, không để đất nông nghiệp bị bỏ hoang

Thực hiện Chỉ thị số 20/CT-TU ngày 15/9/2003 của Thành uỷ về việc dồn điền, đổi thửa, các huyện đã thực hiện việc cấp đổi GCN QSDĐ nông nghiệp cho HGĐ, cá nhân, tính đến 31/12/2010 toàn thành phố đã cấp đổi được 39.758 giấy

Qua dồn điền, đổi thửa đã thực hiện được quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá tập trung, quy hoạch lại hệ thống giao thông nông thôn, hệ thống thuỷ lợi, tạo động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động nguồn lực kinh tế HGĐ, kinh tế trang trại, gia trại phát huy tính tự chủ của đơn vị cơ sở, HGĐ, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả kinh tế trên một đơn vị diện tích canh tác

Công tác quản lý đất đai ngày càng được thành phố quan tâm đúng mức cả

về tổ chức bộ máy cán bộ, cũng như thực hiện đồng bộ các nội dung theo quy định của Luật Đất đai Nhờ đó, mặc dù vấn đề quản lý sử dụng đất đai của thành phố hết sức phức tạp, nhưng đang từng bước đi vào nề nếp, pháp luật đất đai đã

đi vào cuộc sống, ý thức của người sử dụng đất từng bước được nâng lên Các kết quả đạt được trong những năm vừa qua đã giúp UBND thành phố nắm chắc được tình hình quản lý sử dụng đất, đồng thời xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai Nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của thành phố (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng, 2013)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Thực trạng việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại quận Kiến

An, thành phố Hải Phòng

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng đất

ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng từ năm 2010 đến năm 2014

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của quận Kiến An

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An 2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH; tình hình thực hiện các QSDĐ; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN QSDĐ được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND quận Kiến An Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các QSDĐ được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường quận Kiến An; Văn phòng Đăng ký (VPĐK) QSDĐ quận Kiến An

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra ngẫu nhiên ý kiến người sử dụng đất thực hiện QSDĐ ở tại các phường trên địa bàn quận Kiến An và ý kiến của cán bộ, viên chức thực hiện đăng ký biến động QSDĐ thông qua phiếu điều tra ngẫu nhiên Việc xác định số phiếu điều tra (quy mô mẫu điều tra), danh sách điều tra và các tiêu chí điều tra được quy định như sau:

- Số phiếu điều tra được xác định theo Công văn số 1159/BNV-CCHC ngày 10/04/2014 của Bộ Nội vụ về việc hướng dẫn triển khai Phương pháp đo lường sự hài lòng của người dân, tổ chức đối với sự phục vụ của cơ quan hành chính nhà nước, quy mô mẫu điều tra được xác định trên cơ sở tổng số giao dịch của dịch vụ hành chính được lựa chọn và tính toán theo công thức (2.1):

(2.1) Trong đó:

n - Số lượng người dân được chọn để điều tra;

N - Tổng số giao dịch chuyển nhượng/ thừa kế/ tặng cho trong giai đoạn

2010 – 2014;

e - Sai số cho phép (15%)

Thay số vào công thức (2.1) ta có số lượng phiếu điều tra được thể hiện tại bảng 2.1

Bảng 2.1 Số lượng phiếu điều tra theo công thức tính toán

STT Quyền của người sử dụng đất Sai số cho

phép (%)

Số giao dịch (trường hợp)

Số phiếu điều tra (phiếu)

Số phiếu điều tra cán bộ, viên chức thực hiện QSDĐ là 22 phiếu (chiếm 100% tổng số cán bộ thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An) bao gồm 2 phiếu điều tra cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 10 phiếu điều tra viên chức thuộc Văn phòng đăng ký QSDĐ và 10 phiếu điều tra cán bộ địa chính tại

10 phường tại quận Kiến An

- Đối với HGĐ, cá nhân thực hiện điều tra về người sử dụng đất (họ và tên, giới tính, địa chỉ, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp); tình hình thực hiện QSDĐ (QSDĐ mà HGĐ, cá nhân đã thực hiện, lý do thực hiện quyền, hình thức tìm hiểu thông tin về việc thực hiện quyền); đánh giá của HGĐ, cá nhân về việc giải quyết các TTHC trong việc thực hiện QSDĐ của cơ quan chức năng