đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin đất đai; nâng c

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BẠCH CHÍ QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng

đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá trình hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp

Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai

- Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện thời gian và khích lệ, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài

Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hoàn chỉnh luận văn này Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Danh mục các hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất đai 6

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 13

2.2.1 Mỹ 13

2.2.2 Thụy Điển 14

2.2.3 Ôxtrâylia 16

2.2.4 Trung Quốc 17

2.2.5 Malaixia 18

2.2.6 Singapore 19

2.2.7 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quyền sở hữu và quyền sử dụng

đất 20

2.3 Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở việt nam 21

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 21

2.3.2 Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 25

2.4 Tóm tắt tổng quan 27

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh 29

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh 30

3.4.3 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh 30

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh 30

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 31

3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 32

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 32

Phần 4 Kết quả và thảo luận 33

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố bắc ninh 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 35

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tai thành phố bắc ninh 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh 47

4.2.3 Biến động đất đai của thành phố Bắc Ninh 49

4.3 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh 51

4.3.1 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 51

4.3.2 Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 56

4.3.3 Tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 60

4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố bắc ninh 64

4.4.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 64

4.4.2 Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất ở 66

4.4.3 Đánh giá tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở 68

4.4.4 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 70

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiêu qua cua viêc thưc hiên quyên cua ngươi sư dung đât tại thanh phô băc ninh 72

4.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 72

4.5.2 Giải pháp về nhân lực 72

4.5.3 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 73

4.5.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 73

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 74

5.1 Kết luận 74

5.2 Kiến nghị 75

Tài liệu tham khảo 76

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Số phiếu điều tra các quyền của người sử dụng đất 31

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh 36

Bảng 4.2 Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 38

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015 48

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015 50

Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 53

Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 58

Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 62

Bảng 4.8 Đánh giá của người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 65

Bảng 4.9 Đánh giá của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 67

Bảng 4.10 Đánh giá của người dân về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Bắc Ninh 33

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 37

Hình 4.3 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 37

Hình 4.4 Cơ cấu đất đai của Thành phố Bắc Ninh năm 2015 49

Hình 4.5 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 55

Hình 4.6 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 60

Hình 4.7 Tổng hợp kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 64

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Bạch Chí Quang

Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh

Kết quả chính và kết luận

- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh

- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho

và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015

- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới

- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2011 - 2015 diễn ra rất sôi động với 13.286 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 6.335 vụ tặng cho quyền sử dụng đất và 16.178 vụ thế chấp quyền sử dụng đất Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có tăng liên tục, năm sau cao hơn năm trước trong giai đoạn 2011 - 2014, song năm 2015 lại giảm đáng kể, chỉ còn 1.868

vụ Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở biến động không nhiều qua các năm, năm 2012 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cao nhất với 1.393

vụ, đến năm 2015 số lượng giao dịch là 1.027 vụ (giảm 366 vụ so với năm 2012) Số lượng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất năm 2011 cao nhất với 3.913 vụ, giảm xuống thấp nhất là năm 2013 với 2.835 vụ

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch về quyền

sử dụng đất

- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nhiệm, của cán bộ quản

lý Nhà nước về đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Bach Chi Quang

Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Bac Ninh city, Bac Ninh Province”

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Study Purpose

- Assessing the implementation of the rights of the land users in Bac Ninh City in

order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land use rights

- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency of

the implementation of the rights of land users in Bac Ninh City in the near future

Main findings and conclusions

- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Bac Ninh City

- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering, donating and mortaging land of individuals as wells as households in Bac Ninh City in the period of 2011-2015

- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the efficiency of inplementation of the right of land users in Bac Ninh City

- The work of transfering of the land use rights in Bac Ninh City in the period of 2011-2015 is quite ebullient with 13.286 transactions of transfering the land use right, 6.335 transactions of donating the land use right and 16.178 transactions of mortaging the land use right In the period of 2011-2014, the transactions of transfering the land use right continually increase, however, they dramatically decrease with 1.868 transactions in 2015 Transactions of donating the land use right have slightly changed over years In the year of 2012, transactions of donating the land use right were very at high with 1.393 transactions However, these number dropped to 1.027 transactions in

2015 ( decreased by 366 transactions compared with 2012) Transactions of mortaging the land use right were at peak in 2011 with 3.913 transactions and were at lowest in

2013 with 2.835 transactions and slightly increase in 2015 with 2.904 transactions

- The implementation of rights of land users is followed by regulations of land law Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of people as well as the understanding of transactions of land use rights

- Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering the land use right in Bac Ninh City include: complete information database of land; enhance moral quality, consciousness as well as responsibility of land managing state staff; propagandize land laws specially relating to administrative procedures in the work of transfering the land use rights for individuals or households

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết

Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất Tuy vậy, mãi đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp

1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực Theo khoản 2 Điều

3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, văn hóa, nằm ở phía Bắc của tỉnh Bắc Ninh, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với thủ đô Hà Nội, cơ

sở hạ tầng của thành phố khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ phát

triển công nghiệp hóa, đô thị hóa ở thành phố diễn ra khá mạnh mẽ Do đó, nhu cầu về thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt

là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá việc thực

hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, trong đó tập trung nghiên cứu 3 quyền được thực hiện giao dịch nhiều nhất của hộ gia đình, cá nhân gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Bổ sung và làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất, trong

đó đi sâu vào quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất và quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo chuyên ngành Quản lý đất đai

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội

Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” (Các Mác - Ăng - ghen, 1979) Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mỗi cá nhân và mỗi quốc gia

Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho

sự thịnh vượng và phát triển bền vững Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người Đất đai cùng nhiều yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất

Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011)

2.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (dẫn theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Ở nước ta, với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp" Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại Hoạt động giao

dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho

cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo giá thị trường) Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp

là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp Thị trường đất đai là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản và có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả

hệ thống thị trường

2.1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất đai

2.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống

xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch

sử nhất định Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch

sử cụ thể

Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu

và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn) Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai Dạng hình thức đươn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sơ hữu toàn dân được hiểu là sở hữu cung Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình

thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Triều Tiên Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013) Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

- Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định

Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian

có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền

sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp

sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người

sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

* Sở hữu toàn dân về đất đai

Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp

lý đối với đất đai) Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

Sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai Sở hữu toàn dân

về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước Về bản chất, sở hữu toàn dân

về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai Chế độ

sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Năm

1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về

chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước

thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân

để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980) Đến

Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó

là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa

vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của

sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất

đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn

có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs, 2013)

2.1.2.2 Quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2012)

Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003

đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn) Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia

đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,

trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra

để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước

Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người

sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà nước trao cho Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát Việc cho thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê

- Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của người sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003 Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho

mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2012)

- Thừa kế quyền sử dụng đất: Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình không phụ thuộc vào

ý chí của người thừa kế

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Trường hợp người được thừa

kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

- Thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721 Đây

là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các

quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng

xí nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý vẫn thuộc về bên góp vốn Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà không có sự chuyển giao Bên góp vốn nhận được lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất kinh doanh (Phan Thị Nguyệt, 2012)

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Mỹ

Mỹ là một nước Cộng hòa lập hiến liên bang gồm có 50 tiểu bang và một đặc khu liên bang, với diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và đất chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất

Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung Phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc

sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60% Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản nếu có và quyền sở hữu này là vĩnh cửu Đất công thường là đất phục vụ mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển

Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một

quyền cơ bản của công dân Người sở hữu có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp đồng mua bán Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ Quyền cho thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết Theo đó, người thuê đất chỉ có một số quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho chủ đất Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn quy định về quyền thế chấp, quyền đăng ký đất đai và các quyền lợi khác của chủ sở hữu đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định

về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên

cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… (Hồ Anh Hải, 2014)

2.2.2 Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống

toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước

Thuỵ Điển cũng có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai song sự tách bạch này không thuần khiết, vì một bộ phận đất đai vẫn thuộc sở hữu tư nhân Cơ chế thực hiện quyền sử dụng đất của họ xác lập trên cơ sở các hợp đồng thuê Thụy Điển không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất

và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai

so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực và địa phương Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia (National Land Survey - NLS) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS); Dịch vụ Đo đạc bản đồ Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91

Cơ quan đăng ký đất đai địa phương Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian

ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất

có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có

thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

2.2.3 Ôxtrâylia

Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng 7,74 triệu km2, dân số hơn 21 triệu người Pháp luật đất đai của nước này chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo Luật chung Theo đó, công nhận hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Pháp luật đất đai không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền

Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh

và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72% đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân đầy đủ Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như quyền sở hữu tư nhân đầy đủ (Ngân hàng thế giới, 2011)

Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê Đất vương quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư) Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế

độ cho thuê có điều kiện tăng cường sự quản lý Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành Sở hữu đất đai tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm tài sản mà học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân

theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập sản (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

2.2.4 Trung Quốc

Trung Quốc có diện tích lục địa lớn thứ hai trên thế giới với khoảng 9,6 triệu km² Đây cũng là quốc gia đông dân cư nhất trên thế giới với dân số trên 1,35 tỷ người

Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai Theo quy định của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2004 của Trung Quốc thì đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước và đất đai tại khu vực nông thôn, vùng ngoại ô thuộc sở hữu tập thể nông dân, ngoại trừ phần đất thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

Tại Trung Quốc, trong khi các cuộc cải cách từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu chỉ có quyền sử dụng đất chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị trường bất động sản Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được cấp), giao đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được giao) và cho thuê đất

- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại

cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và

cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về

sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm

và có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.5 Malaixia

Malaixia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang Quốc gia này bao

gồm 13 bang và ba lãnh thổ liên bang với tổng diện tích đất là 329.847 km2 Năm

1957 Malaixia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình 6,5% trong gần 50 năm Ngày nay, Malaixia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu

tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật

về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai

Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của Malaixia được quy định bởi Hiến pháp liên bang và các Luật về đất đai của Liên bang cũng như của riêng từng bang Các đạo luật chủ yếu quy định chế độ sở hữu

và sử dụng đất đai như Luật đất đai quốc gia năm 1965 (NCL), Luật đất đai

Sabah, Luật đất đai Sarawak Nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai Đồng thời, các điều luật này cũng cho phép đất đai được chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố Luật đất đai quốc gia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký) Quyền sở hữu được chứng minh bằng việc có tên của một người nào đó trong giấy đăng ký Giấy đăng ký là bằng chứng kết luận một người có tên trên

đó như là chủ sở hữu lợi ích về đất đai và là người chủ sở hữu hợp pháp lợi ích trên đó (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012)

Quyền sở hữu đất đai có thể được thông qua ba phương thức: thông qua giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước Luật Đất đai quốc gia công nhận hai loại QSH đất đai: loại thứ nhất là đất đai được sở hữu vĩnh viễn, thường được xem như đất đai được toàn quyền sử dụng và loại thứ hai là đất được nắm giữ theo thời hạn năm, thương để nói đến loại đất thuê theo hợp đồng, thời hạn tối đa là 99 năm (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012)

2.2.6 Singapore

Singapore là một quốc đảo ở Đông Nam Á với diện tích 682 km2 và thủ

đô là thành phố Singapore Dân số Singapore vào khoảng 4 triệu người với 77%

là người Trung Hoa, 14% là người Mã Lai, 8% là người Ấn Độ và 1% là người lai Âu Á và người có nguồn gốc khác Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Hệ thống pháp luật của Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn

Độ giáo và phong tục của người Hoa Luật Đất đai của Singapore đồng thời dựa trên pháp luật Anh và pháp luật Australia về đăng ký bất động sản (Phạm Trí Hùng, 2015)

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ

biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để xây nhà

ở thời hạn 99 năm, đất sử dụng cho mục đích thương mại thời hạn sử dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích công nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm, đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích tôn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội thời hạn

sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử dụng từ 10 đến 20 năm

2.2.7 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, như: cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các

cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ hai, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,

có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của ngwoif mua nhà và quyền sử dụng đất Cần có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình

ổn thị trường

Thứ ba, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển thị trường đất đai Việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch bất động sản, đều phải được thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thự tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa

Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn

đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán cùng với quy định các bên

tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sở hữu) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự Cần nghiên cứu phát triển hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề cơ bản như thị trường bất động sản Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn

đề nêu trên Trên cơ sở phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012)

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền

sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản

lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

2.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản

kế thừa Luật Đất đai năm 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình Nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định Tuy nhiên, do sự

phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền

sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm

2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

2.3.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã

kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;

không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc hội, nước CHXHCN Việt Nam 2003)

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng

đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập Ngày 29/11/2013 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình,

cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm

2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b) So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất Sở dĩ như vậy là

vì khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị

“vô hiệu hoá” Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Theo Bộ Tài nguyên & Môi trường (2012), sau khi Luật Đất đai năm 2003

có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi

hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi

có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Quyền cho thuê

và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn

hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất

Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản Trong đó, năm

2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất cong tồn tại một

số hạn chế sau (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012):

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này

- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế

Nguyên nhân của tình trạng trên là

- Mặc dù pháp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng lại không quy định các điều kiện thực hiện nên xảy ra tình trạng nhà nước không kiểm soát được

- Quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó

khăn cho các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng

- Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài

đề thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

- Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp quyền

sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh Quy định này là không hợp lý, vì nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở, )

- Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh

- Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng

ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý;

- Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt

2.4 TÓM TẮT TỔNG QUAN

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi của đời sống,

xã hội nội hàm của quyền sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn Một số nước có

hệ thống pháp luật đất đai phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Nổi bật là Mỹ, Thụy Điển, Ôxtrâylia, Trung Quốc, Malaixia, Singapore Trên cơ sở hệ thống pháp luật đất đai của những nước này, Việt Nam có thể rút được những bài học kinh nghiệm quý báu: Chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật