đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh

Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước c

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới TS Hoàng Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy ban nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

MỤC LỤC

Lời cam đoan ………i

Lời cảm ơn……….ii

Mục lục……….iii

Danh mục chữ viết tắt ……… v

Danh mục bảng……… vi

Danh mục hình……… vii

Trích yếu luận văn………

Thesis abstract ……… x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Phạm vi không gian 2

1.3.2 Phạm vi thời gian 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Những đóng góp mới 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4

2.1.2 Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới 8

2.1.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 14

2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại việt nam 16

2.2.1 Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam 16

2.2.2 Quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

2.2.3 Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 24

2.2.4 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 28

2.3 Sơ lược tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh 36

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 39

3.1 Địa điểm nghiên cứu 39

3.2 Thời gian nghiên cứu 39

3.4 Nội dung nghiên cứu 39

3.5 Phương pháp nghiên cứu 40

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 40

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40

3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 40

3.5.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu 41

3.5.5 Phương pháp so sánh, đánh giá 41

Phần 4 Kết quả và thảo luận 42

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ 42

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 42

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 50

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 56

4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ 57

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 57

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ 59

4.3 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011- 2015 63

4.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ 64

4.3.2 Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 67

4.3.3 Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất 69

4.3.4 Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 71

4.3.5 Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất 73

4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất và những đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất 75

4.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ 78

4.4.1 Giải pháp về chính sách 78

4.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 80

4.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 80

4.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 81

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

Tài liệu tham khảo 84

Phụ lục 87

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số hộ cần điều tra tại 03 xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ 41

Bảng 4.1 Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 54

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ 58

Bảng 4.3 Hiện trạng trình độ công chức địa chính - xây dựng cấp xã huyện Hoành Bồ 60

Bảng 4.4 Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hoành Bồ 61

Bảng 4.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận sau đăng ký biến động trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 63

Bảng 4.6 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 64

Bảng 4.7 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 65

Bảng 4.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra 66

Bảng 4.9 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra 68

Bảng 4.10 Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 69

Bảng 4.11 Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn 70

Bảng 4.12 Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 71

Bảng 4.13 Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2011-2015 72

Bảng 4.14 Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 73

Bảng 4.15 Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011-2015 74

Bảng 4.16 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ quan nhà nước 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Lễ khai trương Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh 37 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ 42

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Dung

Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa

bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”

2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu; Phương pháp so sánh, đánh giá

Trong đó: Số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Hoành Bồ; Số liệu sơ cấp thu thập bằng việc điều tra 255 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn Trới, xã Tân Dân, xã Hòa Bình thuộc huyện Hoành Bồ

3 Kết quả chính và kết luận

- Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh: là huyện đang phát triển, nằm ở phía Bắc của tỉnh Quảng Ninh với đa dạng thành phần dân tộc, hơn 3/4 diện tích là đồi núi, địa hình phức tạp ảnh hưởng nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ: Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 84.354,54 ha, trong đó: diện tích đất nông nghiệp là 72.861,08 ha, diện tích đất phi nông nghiệp là 6.439,18 ha, còn lại 5.054,08 ha là diện tích đất chưa sử dụng Huyện đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình

- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp và quá trình điều tra sơ cấp 255

hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Trới, Tân Dân, Hòa Bình Từ đó thấy được: số liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình thực hiện

QSDĐ thực tế của huyện Hoành Bồ Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan nhà nước vẫn còn xảy ra (55/255

hộ, chiếm 21,57% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e ngại về chính sách, TTHC phiền hà,

về giá, về phí, và một phần để né tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thoát ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý đất đai

- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để khắc phục nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền theo đúng quy định pháp luật, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

Qua kết quả nghiên cứu nhận thấy: từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu quả hơn Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2011-2015 đến đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra đơn giản, nhanh gọn và đúng quy định Đây là những kết quả tích cực mà huyện Hoành Bồ

đã đạt được trong công tác quản lý đất đai Song bên cạnh đó, tình trạng thực hiện QSDĐ mang tính tự phát, không khai báo vẫn còn xảy ra gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết phải tích cực thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và khuyến khích người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Dung

Thesis title: “Evaluates the land user rights implementation in Hoanh

Bo district, Quang Ninh province”

Major: Faculty of Land Management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

2 Materials and Methods

Research used the following methods: Method of secondary data collection; Study

of point selection method; Method of primary data collection; Method of processing, synthesis and analysis of data; Method of comparison, reviews

In there: Secondary data was collected at the People's Committee Hoanh Bo; Primary data collected by the survey of 255 households and individuals at Troi town, Tan Dan commune, Hoa Binh commune in Hoanh Bo district

3 Main findings and conclusions

- Thesis evaluates the natural, economic and social conditions of Hoanh Bo district, Quang Ninh province: Hoanh Bo is developing district, in northern Quang Ninh province with ethnic diversity, more than 3/4 of the area is hilly, the complex terrain affect to traveling, economic development and the land user rights implementation

- Thesis evaluates the actual situation of land use and management in Hoanh Bo district: Total natural area is 84354.54 hectares, includes: agricultural land area is 72861.08 hectares, non-agricultural land area is 6439.18 hectares, unused land area 5054.08 hectares This district has basically completed the first certification It creates favorable conditions for the land user rights implementation

- Thesis evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district period 2011-2015, includes: transfer, lease, sub-lease, donation, inheritance, mortgage of land use rights through secondary data and primary investigation process 255 households in

03 communes in the province, the town (Troi, Tan Dan, Hoa Binh) From there found: Secondary data is aggregated at state agencies did not accurately reflect the implementation of land use practice in Hoanh Bo district Bad people exercise their right to land use or do not declare the full procedure through the state agency is still happening (55/255 households, accounting for 21.57% of all households surveyed) by afraid psychology about policies, troublesome administrative procedures, the price, charges and partly to avoid the implementation of financial obligations to the state

when making land use rights Those caused state budget losses and difficulties for the land management

- Thesis find obstacles and problems in the implementation of the rights of land users Hoanh Bo district From there, offering 04 solutions to overcome, including: Policy mechanisms solutions; Propagative and disseminated law solutions; Management organization the rights of land users implementation solutions; Investing for people and infrastructure solutions

Research results found: since 2013 Land Law takes effect and the documents

guiding the implementation of laws was introduced, creating an important legal framework to help the implementation of the land use rights of the districts increasingly close, gradually in discipline and more efficient The proportion of people exercise their right to land use in 2011-2015 to the registration procedures at state agencies have gradually increased, place the administrative procedures simple, fast and prescribed This is one of the positive results achieved Hoanh Bo district in land management activities However, the status of implementation of land use spontaneous, undeclared still occurs in all communes and towns due to psychological fears of policy, troublesome administrative procedures, pricing, the cost, making it difficult for land management

To remedy the existence, limiting the need to actively perform synchronous solutions in order to improve the efficiency of land management and encourage people

to make the land user rights right and full with law

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất

Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam Với tổng diện tích tự nhiên là 84.354,34 ha chiếm 13,82% diện tích tự nhiên của tỉnh Đơn vị hành chính của huyện gồm 12 xã, 1 thị trấn, trong đó có 5 xã thuộc vùng cao với tổng diện tích tự nhiên 43.244,97 ha chiếm 51,27% diện tích tự nhiên của toàn huyện,

có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội Trong những năm gần đây, huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất

trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn tại nhiều bất cập Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng

Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người dân và cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo

Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh

- Từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

- Quá trình thực hiện đề tài mang lại cách nhìn mới, khách quan hơn trong đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung tại các địa phương hiện nay

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay

Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa phương, góp phần giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực tiễn để giải quyết những khó khăn

và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm về quyền sở hữu

Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Tại Điều 164, của Bộ Luật dân sự 2005:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, )

Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền

sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2014)

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan

hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư

liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp” Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất Các Mác nhận xét:

“Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”

2.1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993)

Tại Điều 1, Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

2.1.1.3 Khái niệm về người sử dụng đất

Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất Nhưng nhìn chung, khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một số quan điểm cơ bản sau đây:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các

cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất Thống nhất với quan điểm này, có

ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân" Quan điểm này cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà nghiên cứu luật học của Việt Nam Cụ thể: "Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để

sử dụng"

Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”

Như vậy, trong khoa học pháp lý nước ta mặc dù có một số quan niệm về người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau

ở căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất Đó là,

họ phải được Nhà nước gi ao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất; công nhận quyển sử dụng đất là họp pháp Những quan điểm này đểu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người dược Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động v.v trực tiếp sử dụng đất Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù họp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

2.1.2 Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới

2.1.2.1 Trung Quốc

Tại Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm

1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất

có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để

có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày

kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

2.1.2.2 Thái Lan

Tại Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất

đai ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở hữu)

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi

có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

2.1.2.3 Malaysia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT)

có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền

bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

2.1.2.4 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký

đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng

ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp,

sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay

sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng

và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền để cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử

lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản

2.1.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

- Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,

đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là

gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong

việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam

- Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,

việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,

cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó

có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

- Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

- Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp

với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai Cần

có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào khu vực nông thôn Sử dụng hợp lý công

cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những

người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.2.1 Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được công nhận từ khi ban hành Hiến pháp 1959 và tiếp tục được khẳng định và củng cố ở Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp

2013 Điều 17, Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Điều 53, Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu

tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý”

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật,

sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Tiếp theo, Luật Đất đai 2003 được ban hành quy định cụ thể hơn về chế độ

sở hữu đất đai tại Điều 5, quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 6, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 7

Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” - Điều 4; Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai - Điều 13

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Về QSDĐ: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục đích Như vậy, QSDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;

những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất

và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

2.2.2 Quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.2.2.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời

kỳ đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này

có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không

sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1995) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988

và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000

Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng như được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, để tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như sau:

Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…

Hai là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định

về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định

Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp GCN Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một GCN, hoặc cấp chung một GCN

và trao cho người đại diện

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang

sử dụng đất có và không có các giấy tờ về QSDĐ

Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của nhân dân

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.2.2.2 Nội dung quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể

và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất ?

Luật Đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực quy định về quyền chung của người sử dụng đất và các quyền cụ thể của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi Ngoài 07 quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền cụ thể quy định tại Điều 167 bao gồm:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng

1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền theo thỏa thuận Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc

sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một

số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê (thuê lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

2.2.3 Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

* Hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến quy định về các quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay

a Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Bộ Luật dân sự ngày 28/10/1995, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

b Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/3/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự,

thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT ngày 25/05/2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường

c Một số văn bản liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh Về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1178/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1768/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức công nhận đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, các nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến ngày 01/01/2019

2.2.4 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo số liệu tổng hợp, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng

13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức 13 đoàn công tác thực hiện tổng kiểm tra việc thi hành pháp luật về đất đai tại 64 tỉnh, 160 đơn vị hành chính cấp huyện, 159 đơn vị hành chính cấp xã, 68 doanh nghiệp có dự án đầu tư

sử dụng đất; tiếp xúc nghe ý kiến của 432 doanh nghiệp và hơn 20.000 người dân Qua đợt kiểm tra, Bộ đã đánh giá được thực trạng triển khai pháp luật về đất đai ở tất cả các địa phương, báo cáo Chính phủ và đề xuất những giải pháp điều chỉnh kịp thời