đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nghĩa đàn tỉnh nghệ an

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 + Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

1.3 Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 28

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn 33

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn - tỉnh

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 34

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 34

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

3.3.1 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.3.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

3.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014 39

3.3 Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn 433.4 Giao đất theo hình thức đấu giá huyện Nghĩa Đàn đến năm 2014 45

3.6 Tình hình thực hiện Quyền chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Nghĩa

3.10 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

3.12 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại huyện

3.14 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền Thế chấp QSDĐ tại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC HÌNH

Số hình Tên hình Trang

3.2 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai

MỞ ĐẦU

1 Tính cần thiết của đề tài

Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng

để thực hiện CNH-HĐH đất nước Do đó, việc quản lý đất đai được Đảng, Nhà nước, các cấp các ngành đặc biệt quan tâm

Trong quá trình đổi mới từ 1986 đến nay, chính sách, pháp luật đất đai đã từng bước đổi mới để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 tiếp đó là Luật Đất đai 2013 đã dần đi vào cuộc sống Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một trong những nội dung đổi mới trong các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai ở Luật đất đai năm 2003 so với các năm trước và đến Luật đất đai 2013 thì các quyền sử dụng đất được cụ thể hóa hơn Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục giải quyết Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực hiện quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất

có 7 quyền chung (Điều 166), 7 nghĩa vụ chung (Điều 170) và một số quyền riêng trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất cụ thể Tuy nhiên trong quá trình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

thực hiện, vẫn có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện chưa tốt các quyền và nghĩa vụ của mình Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan quản lý sử dụng đất cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết

Huyện Nghĩa Đàn là một huyện miền núi, 1 trong 20 đơn vị hành chính của tỉnh Nghệ An, nằm trong vùng sinh thái phía Bắc tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh 95km về phía Tây Bắc Nghĩa Đàn có vị trí kinh tế - chính trị - an ninh - quốc phòng quan trọng, được coi là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của cụm 4 huyện vùng Tây Bắc tỉnh Nghệ An

Những năm qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn được thực hiện khá nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai Tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại và vi phạm trong quá trình sử dụng đất như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn đề tài: “ Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An nhằm tìm hiểu những thuận lợi và hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An trong thời gian tới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra phải trung thực và chính xác;

- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc

đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Nghĩa Đàn được hiệu quả

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

a Khái niệm về đất đai

Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và

sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003) Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

b Đặc điểm của đất đai

Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực Tính cố định không di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô và không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối Vị trí của đất đai có ý nghĩa rất lới về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai

Độ phì là một thuộc tính của đất đai là yếu tố quyết định chất lượng của đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

đai Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất đai, thể hiện khả năng cung cấp nước, thức ăn cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người

Như vậy, đất đai có tính hai mặt Tính hai mặt này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình sử dụng đất đai Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất đai Mặt khác phải chú ý ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để tăng năng suất cây trồng cũng như tăng khả năng tái tạo và phục hồi độ phì của đất đai

Ngoài tính hai mặt trên đất đai còn có những đặc điểm như là: sự chiếm hữu,

sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai Về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong Bộ luật đất đai Còn tính đa dạng và phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành của đất đai quyết định Mặt khác, tính đa dạng phong phú còn do yêu cầu, đặc điểm và mục đích sử dụng các loại đất khác nhau Mỗi loại đất đai có thể sử dụng theo nhiều mục đích sử dụng khác nhau Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt đệ lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả

và tiết kiệm trên một vùng lãnh thổ Để làm được điều này, phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng khu vực

c Vai trò của đất đai

Đất đai có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng trong sự sinh tồn của muôn loài

và có sự tồn tại và phát triển của xã hội con người Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là đối tượng lao động của loài người, là nền tảng xây dựng nên

nề văn hóa xã hội, là thành phần quan trọng của một nền kinh tế Với vai trò đặc biệt của mình cùng với các đặc điểm đặc trưng của đất đai, càng đòi hỏi việc sử dụng đất đai tiết kiệm và hợp lý

Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đó là: đất đai tham gia vào sự phát triển kinh tế Đất đai là yếu tố quan trọng trong sự phát triển của tất cả các ngành kinh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

tế Mỗi ngành mỗi nghề sử dụng đất đai khác nhau, song đất đai là yêu tố quan trọng, biểu hiện ở chỗ các học thuyết của các nhà kinh tế học khi xây dựng học thuyết của mình đều không loại trừ yếu tố đất đai ra khỏi hàm sản xuất, hàm kinh tế

Đất đai ngoài yếu tố kinh tế còn là môi trường sống của muôn loài, là địa bàn, cơ sở của xã hội loài người

Như vậy sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa kinh tế còn có ý nghĩa bảo vệ, cải tạo môi trường Ngày nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta rất chú ý đến tác động của quá trình hoạt động sản xuất đến môi trường, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng

1.1.1.2 Thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh

tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ

đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian

trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể

cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng

XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế

và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng

và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;

+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;

+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp;

+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…);

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước

- Giai đoạn đầu

Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận

và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;

- Giai đoạn phát triển

Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;

Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội;

Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo Wallace và Wiliamson (2005):

Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều

áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét rút lại chỉ còn

hàng chục năm

1.1.2 Các quyền về đất đai

1.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai

Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai, ruộng đất càng là tài sản quí hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Muốn nói đến quyền sở hữu ruộng đất hay đất đai nói chung trước hết cần phải làm rõ và hiểu đúng nội hàm của khái niệm này Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải, được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

Theo Điều 164 BLDS 2005, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có đầy đủ ba quyền là quyền chiếm hữu (quyền nắm giữ tài sản và tiêu sản trong tay), quyền sử dụng (quyền sử dụng tài sản và tiêu sản theo ý muốn), quyền định đoạt (quyền quyết định cho mượn, cho thuê, bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy)

Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Cụ thể là khi cho người (tổ chức) khác mượn hoặc thuê tài sản (tiêu sản) thì chủ sở hữu đã trao cho người mượn 2 quyền: Chiếm hữu và sử dụng Người (tổ chức) khác đó sẽ vi phạm pháp luật nếu sử dụng quyền định đoạt (bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy) đối với tài sản của chủ sở hữu Bởi thế, quyền định đoạt chiếm vị trí đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình Khái niệm sở hữu đất đai nhỏ hơn khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất động sản không chỉ có đất đai mà còn bao gồm những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

Từ sự “định hướng” của hiến pháp 1992 về chế độ sở hữu và các hình thức

sở hữu, chương XIII, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định 6 hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước; sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân; sở hữu chung; sở hữu của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội; sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,

tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp Mỗi hình thức sở hữu có các chế độ pháp lý mang tính chất đặc thù và những quy định khác nhau về các phương thức tồn tại, vận động của sở hữu gắn liền với các chủ sở hữu cụ thể Chúng ta tìm hiểu

về 3 hình thức sở hữu sau:

- Sở hữu Nhà nước: là hình thức sở hữu mà Nhà nước là người đại diện cho nhân dân quản lý, nắm giữ tư liệu sản xuất, là chủ sở hữu đối với tài sản quy định tại điều 17, Hiến pháp 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản

do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh

tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992)

Trong Bộ luật dân sự 2005, sở hữu nhà nước được quy định từ điều 200 đến điều 207 Điều 200 quy định Nhà nước là chủ sở hữu đối với tài sản của chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho nhân dân quản lý, nắm giữ những tư liệu sản xuất, là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định

Một vấn đề quan trọng của sở hữu nhà nước đó là quyền sở hữu nhà nước Quyền sở hữu nhà nước hiểu theo nghĩa khách quan là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm:

+ Xác nhận việc chiếm hữu của Nhà nước đối với tư liệu sản xuất chủ yếu, quan trọng nhất;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

+ Quy định về nội dung và trình tự thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của Nhà nước;

+ Xác định phạm vi quyền hạn của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp

do nhà nước thành lập trong việc quản lý nghiệp vụ những tài sản do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật để thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh, quản

lý hoặc hoạt động công ích

- Sở hữu tập thể: Sở hữu tập thể là một phạm trù kinh tế chỉ một hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất, vốn, các loại tài sản khác do cá nhân, hộ gia đình đóng góp

để sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung của tập thể được quy định trong điều lệ

Điều 208 Bộ luật dân sự 2005 đưa ra khái niệm sở hữu tập thể như sau:

“Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể

ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc

tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã

- Sở hữu tư nhân: Điều 211 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Sở hữu tư nhân

là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình Sở hữu tư nhân bao gồm

sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết

cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng

cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đói với đồ vật, gọi là chủ sở hữu tài sản

“Quyền”được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà một chủ thể có được đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

với đồ vật hoặc đối với mọi người, từ đó sinh ra quyền đối vật và quyền đối nhân (Trần Quang Huy, 2007)

Quyền năng quan trọng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh tế,

hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài dưới hình thức như giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình, đặc biệt là định đoạt số phận pháp lý của tài sản thông qua nhiều hình thức pháp lý khác nhau, có thể bán tài sản; cho thuê, cho mượn, để lại thừa kế, tặng cho tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, quyền sử dụng do Nhà nước trao cho tuy là tài sản của người sử dụng đất, song là quyền tài sản đặc biệt Bởi lẽ, quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà chính người đại diện đó chuyển giao nó cho người sử dụng đất cụ thể, qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên thực tế (Trần Quang Huy, 2007)

Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai,

mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, theo Điều 181 Bộ luật dân sự 2005: “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm

“quyền sở hữu đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

Theo Điều 167, Luật đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật (Quốc hội, 2013) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,

có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất

có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường

và các cộng sự, 2012)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của pháp luật

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan

hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thế lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền

sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.3.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Các quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh Trên tinh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các nguyên tắc cơ bản để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

1.1.3.3 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ” theo (Điều 167 Luật Đất đai 2013) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội nước CHXHCNVN,1993), “bồi thường” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy

có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung của từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006)

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006)

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006)

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là

cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,

đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006)

1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng quyền lực để tiếp cận đến đất đai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu Tuy nhiên mỗi quốc gia đều cần phải đảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với các nghĩa vụ liên quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc đẩy và thực hiện quyền con người Tất cả các hình thức của quyền sở hữu đất đai được áp dụng đều phải có

sự đảm bảo của pháp luật chống lại sự xua đuổi, quấy rối và các mối đe dọa khác trong quá trình sở hữu và sử dụng đất đai

1.2.1 Thủy Điển

Tại Thủy Điển, luật pháp về đất đai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường Nhà nước quản lý các hoạt động về đất đai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau được quy định riêng cho từng hoạt động cụ thể

có liên quan tới đất đai như: hoạt động địa chính; hoạt động quy hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai; bất động sản và thống kê đất Quyền sở hữu đất ở Thủy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thủy Điển đều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian

ba chiều (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

Quyền sử dụng đất tại Thủy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền

sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền

sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Các quyền gắn với quyền sử dụng bất động sản bao gồm: Quyền sở hữu của Nhà nước, của các Bang, của tư nhân Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên đến 50 năm) Thuê không gian của toà nhà Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền sử dụng hạn chế lô đất khác cho mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền

sở hữu Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu để thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

1.2.2 Ôxtrâylia

Pháp luật đất đai của Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá của Luật bất động sản Anh – Ôxtrâylia (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Đối với Ôxtrâylia thì quyền sở hữu và sử dụng đất có phần hơi khác một chút

so với Thủy Điển Luật pháp của nước này thừa nhận cả hai quyền sở hữu công hữu

và tư hữu đối với đất đai Do đó, tại Ôxtrâylia tồn tại hai loại đất: đất Nhà nước (đất công hữu) do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ; đất tư nhân là loại đất do Nhà nước bán cho tư nhân và do tư nhân sở hữu Nhà nước Ôxtrâylia thừa nhận quyền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

sở hữu một cách tuyệt đối với đất đai của chủ sở hữu Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Tuy nhiên, Nhà nước cũng có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) những chủ sở hữu đất bị trưng dụng được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000)

1.2.3 Liên Bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp

lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (điều XIV) quy định quyền sở hữu đất

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền

có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 -7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

1.2.4 Trung Quốc

Trung Quốc có thể chế chính trị khá giống với Việt Nam do đó những quy định về sở hữu đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với nước ta Cũng giống như Việt Nam nét đặc trưng cơ bản nhất trong quy định về quyền sở hữu đất đai của Trung Quốc là phủ nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tất cả đất đai đều thuộc quyền sở hữu của Nhà Nước hay nói cách khác là công hữu về đất đai Nhà nước Trung Quốc khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất

đô thị hoặc sở hữu tập thể đối với đất tại khu vực nông thôn (Điều 10 hiến pháp năm 1982 nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa) Do công hữu nên đất đai cũng là đối tượng quản lý của chính quyền các cấp Do Nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai nên để phân chia quyền lợi có được từ sử dụng đất cho người dân, Nhà nước Trung Quốc cũng đưa ra khái niệm “Quyền sử dụng đất” Về cơ bản quyền sử dụng đất tại Trung Quốc là tách biệt với quyền sở hữu đất Theo quy định của pháp luật, quyền

sử dụng đất có thể được chuyển đổi giữa các người sử dụng đất (Điều 2 Hiến pháp

1988 nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa) Hiện tại, Trung Quốc có hai hình thức

về quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất cấp và quyền sử dụng đất giao (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Quyền sử dụng đất cấp: là quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các cơ quan Nhà Nước Đây là hình thức Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước sử dụng mà không thu thuế hoặc thu thuế rất thấp và Nhà nước có thể thu hồi đất bất cứ lúc nào Đối với loại quyền sử dụng đất cấp thì không thể tiến hành chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp

- Quyền sử dụng đất giao: là việc người sử dụng đất (doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân) mua quyền sử dụng đất từ Nhà nước đối với một mảnh đất nhất định trong một khoảng thời gian giới hạn Quyền sử dụng đất giao ở Trung Quốc được hình thành cùng với nền kinh tế thị trường vào những năm 1980 Đặc trưng của quyền sử dụng đất giao là có thể giao dịch được trên thị trường thông qua các hình thức:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ ba điều kiện cơ bản sau: đã hoàn thành nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu

tư cho việc sử dụng theo dự án Đối với thủ tục chuyển nhượng theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng Đối với giá cả nhà nước không tiến hành quản lý hay định giá cụ thể cho từng loại đất mà giá cả được thỏa thuận giữa hai bên mua và bán

Trong trường hợp giá chuyển nhượng quá thấp (một cách bất thường) thì chính quyền địa phương sẽ là người được ưu tiên mua lại quyền sở hữu đất Điều này góp phần hạn chế các tiêu cực trong chuyển nhượng “Quyền sử dụng đất giao” trên thị trường

+ Cho thuê quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

+ Thế chấp quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Từ những đặc điểm trên có thể thấy quy định về sở hữu đất đai của Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng Sở hữu Nhà nước về đất đai là nét đặc trưng cơ bản nhất trong quy định về sở hữu đất đai của Trung Quốc và Việt Nam Do đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên quyền sở hữu tư nhân bị

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

phủ định và để bảo đảm quyền lợi cho người dân khi sử dụng đất đai mà khái niệm quyền sử dụng đất được tách rời khỏi quyền sở hữu

1.2.5 Malaisia

Theo Bộ Luật đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối

về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với

Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.3 Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan

hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam,1995)

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993

và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo

gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đã có những đổi mới tích cực, nhằm hoàn thiện hơn, rõ ràng hơn về các quyền của người

sử dụng đất Một lần nữa, nước ta lại khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn do đó Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các quyền của Nhà nước đối với đất đai gồm: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; chính sách tài chính về đất đai…

Luật Đất đai năm 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình

Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật đất đai, tạo

ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất Bộ Tài nguyên và môi trường đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Bộ đã trình Chính phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật, quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khung giá đất; phối hợp với Bộ Tài chính ban hành 02 Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; ban hành 12 Thông tư hướng dẫn Các địa phương đã ban hành hàng trăm văn bản, quy định chủ yếu tập trung hạn mức công nhận đất ở, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, hạn mức giao đất, về uỷ quyền thu hồi đất để triển khai thực hiện theo quy định và phù hợp tình hình thực tiễn của địa phương Đồng thời, toàn ngành đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai, giới thiệu những nội dung đổi mới của Luật với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai thi hành Luật Ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

phố đã thường xuyên theo dõi tình trình triển khai ở các địa phương để kịp thời hướng dẫn, giải quyết

Chỉ đạo các địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệu quả, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội Cụ thể: cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong

đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tiếp tục xây dựng cơ sở

dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh, huyện

đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã) Trong khuôn khổ dự

án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyên môi trường, 2014)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch

vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu

tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho” việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2014)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”,

đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động

và đầu tư Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản Trong đó, năm 2009

có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm

2011 có trên 1 triệu lượt

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31

người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác; các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất Bên cạnh những mặt đạt được, việc chuyển quyền sử dụng đất cũng còn tồn tại một số hạn chế sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012):

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này

- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32

sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn

ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế

Nguyên nhân của tình trạng trên là:

- Mặc dù pháp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng lại không quy định các điều kiện thực hiện nên xảy ra tình trạng nhà nước không kiểm soát được

- Quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó khăn cho các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng

- Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

- Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh Quy định này là không hợp lý, vì nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở, )

- Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh

- Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng

ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý;

- Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa

kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn từ năm 2010 - 2014

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn

- Điều kiện tự nhiên;

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội;

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An

- Tình hình quản lý đất đai huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014;

- Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn năm 2014

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

- Kết quả hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Nghĩa Đàn

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Điều tra thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn tại phòng Thống kê, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Đàn

- Điều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại bộ phận một cửa và Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

- Điều tra 130 hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn để tìm hiểu, đánh giá về thực trạng công tác này trong giai đoạn 2010 - 2014 Trong đó, quyền chuyển nhượng điều tra 50 phiếu; quyền thế chấp 50 phiếu; quyền thừa kế 30 phiếu Các thông tin điều tra cụ thể gồm:

+ Quyền chuyển nhượng: Mục đích chuyển nhượng; đánh giá về thời gian thực hiện thủ tục hành chính; sự hài lòng của người dân khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

+ Quyền thế chấp: Lý do thế chấp; mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất; đối tượng nhận thế chấp; đánh giá về trình tự thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất…

+ Quyền thừa kế: Hình thức thừa kế; đối tượng nhận thừa kế; trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế

Các hộ điều tra là các hộ đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đăng

ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

- Phỏng vấn trực tiếp một số cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, một số cán bộ địa chính xã, thị trấn để tìm hiểu một số bất cập, hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn Từ đó, xác định những nguyên nhân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trong thời gian tới